O właśnie! Pan pozwoli, skoro została przywołana rodzina. Gdyby ktoś kiedyś chciał się na chwilę oderwać od tego strumienia gnojówy, wtłaczanego nam i naszym dzieciom do mózgów i posłuchać czegoś innego o rodzinie, to polecam. :cool:
[cite] oczko:[/cite]Wspólnota mieszkaniowa podpisała umowę o zarządzanie w 2007roku . Kolejne uchwały ,które były podpisywane w ramach zarządzania wskazywały ,że zarządca reprezentuje nieruchomość przed instytucjami i windykuje należności również od właścicieli dla nieruchomości. W 2010 roku aneksem ( bez uchwały)zarządca wprowadza zmianę w umowie z zarządzania na administrowanie .W 2014 roku na podstawie uchwały z 2008 roku czyli wtedy gdy jeszcze był zarządcą ,skierował sprawę do sądu przeciwko jednemu z właścicieli nieruchomości chcąc sprzedać jego mieszkanie. Moje pytanie brzmi: na jakiej podstawie prawnej admnistrator ma prawo funkcjonować jako zarządca skoro sam zmienił swoje kompetencje z zarządcy na administratora? CZy można wnieść sprzeciw do Śądu w sprawie. Ja od roku jestem w zarządzanie tej nieruchomości i nie wyrażam zgody na to aby administrator licytował mieszkania naszych właścicieli tym bardziej,że zadłużenie nie jest w cale duże. Noszę się z zamiarem zmiany administratora ale co na dzień dzisiejszy?
Administrowanie to wycinek zarządzania, to też zarządzanie, ale z mniejszym zakresem. Zarządca administrujący nieruchomością wspólną może reprezentować wspólnotę w sądzie, o ile uzyska upoważnienie do takich czynności, a jak rozumiem uzyskał.
Jeżeli nie wyrażasz na to zgody - trzeba było uchwałę zaskarżyć. Teraz można cofnąć te pełnomocnictwa.
Licytacja lokali nie zależy od widzimisię zarządcy - to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, wymagała uchwały.
Zarządca - administrator, któremu nie powierzono zarządzania aktem notarialnym (art. 18 uwl) nie może wykonywać czynność przewidzianych dla organu - np. zawierać umów w imieniu wspólnoty - jeżeli taki zapisy będą w umowie z tym zarządcą, to są nieważne.
Zarządca - administrator, któremu nie powierzono zarządzania aktem notarialnym (art. 18 uwl) nie może wykonywać czynność przewidzianych dla organu - np. zawierać umów w imieniu wspólnoty - jeżeli taki zapisy będą w umowie z tym zarządcą, to są nieważne.
A zarządca któremu powierzono zarząd na podstawie art 18.1 automatycznie staje się organem , jeśli nie wynika to z umowy o sposobie zarządu NW.Takich przypadków mamy dużo.
Suchy zapis - powierza sie zarząd NW panu X - i nic więcej, a do tego brak umowy na zarządzanie , czyli tz. zarządzanie dorozumiane. Tak jest u mnie.
A zarządca któremu powierzono zarząd na podstawie art 18.1 automatycznie staje się organem
Zarządca sprawujący zarząd powierzony nigdy nie staje się organem wspólnoty. Jest on pełnomocnikiem wspólnoty, więc zakres jego uprawnień musi wynikać z umowy, a jeśli takiej nie ma - z pełnomocnictw, udzielonych mu przez właścicieli w formie uchwał.
Suchy zapis - powierza sie zarząd NW panu X - i nic więcej, a do tego brak umowy na zarządzanie , czyli tz. zarządzanie dorozumiane.
Nic nie musi być dorozumiane, bo zarządca sprawujący zarząd powierzony zarządza nieruchomością wspólną - w takim zakresie, w jakim został umocowany.
Licytacja lokali nie zależy od widzimisię zarządcy - to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, wymagała uchwały.
Tylko wówczas, gdy wspólnota stosuje art. 16 uwl. Jeśli natomiast posiada nakaz zapłaty, to kieruje do komornika wniosek egzekucyjny i wskazuje, z jakiego składnika majątku dłużnika ma być przeprowadzona egzekucja. Zarząd lub zarządca z art. 18.1 (posiadający pełnomocnictwo procesowe) może wskazać egzekucję z nieruchomości lokalowej - zwłaszcza, jeżeli dłużnik nie ma innego majątku poza mieszkaniem. To nie wymaga uchwały.
Zarządca sprawujący zarząd powierzony nigdy nie staje się organem wspólnoty. Jest on pełnomocnikiem wspólnoty, więc zakres jego uprawnień musi wynikać z umowy, a jeśli takiej nie ma - z pełnomocnictw, udzielonych mu przez właścicieli w formie uchwał.
Wystarczy jedno pełnomocnictwo ogólne , czy pełnomocnictwo rodzajowe do każdej sprawy .
Nic nie musi być dorozumiane, bo zarządca sprawujący zarząd powierzony zarządza nieruchomością wspólną - w takim zakresie, w jakim został umocowany.
W umowie, w ustawie, uchwale ? A jak nie ma tego ?
Zarządca sprawujący zarząd powierzony organem nie jest, w orzecznictwie jego sytuację prawną przyrównuje się do pozycji prokurenta. Umocowanie do działania nie musi wynkać z umowy, ponieważ w art. 33 ustawy o własności lokali znajduje się takie oto odesłanie:
"W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału."
Inaczej natomiast będzie w przypadku pełnomocnictwa procesowe, bo tutaj w pierwszej kolejności zastosowanie mają przepisy kp.c., a zatem umocowanie do działania w procesie wymaga już szczegółowych pełnomocnictw - dotyczy to także zarządcy działającego na podstawie umowy zawartej ze wspólnotą w imieniu, której działa jej organ, czyli zarząd (umowa o administrowanie).
Nowy doklejony: 02.12.14 09:04
"Należy tez pamiętać, że status zarządcy – pełnomocnika skutkuje tym, że w postępowaniu cywilnym (ani w żadnym innym, w którym reprezentuje wspólnotę mieszkaniową) nie może być przesłuchiwany w charakterze strony a jedynie jako świadek. Sądy często zdają się o tym jednak zapominać i mimo, że przez cały proces zarządca działa jako pełnomocnik, to i tak powszechną praktyką jest, że już na koniec całego postępowania przed wyrokowaniem, w ramach przesłuchania stron przysłuchują zarządcę. To tak, jakby sąd przesłuchiwał w charakterze strony reprezentującego ją adwokata."
Więcej na ten temat w artykule: Zarządca jak prokurent.
Artykuł na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny
Umocowanie do działania nie musi wynkać z umowy, ponieważ w art. 33 ustawy o własności lokali znajduje się takie oto odesłanie:
"W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału."
Odpowiednio, czyli nie wprost. Skoro zarządca z art. 18.1 nie jest organem, to nie ma umocowania ustawowego do reprezentowania wspólnoty. Zatem musi mieć wyraźne pełnomocnictwo - albo w umowie, albo w uchwale.
Stosownie do art. 18 i 33 u.w.l. wspólnota może z kolei powierzyć zarządzanie nieruchomością wspólną osobie trzeciej (reprezentacja powierzona - powiernicza). Działania takiego zarządcy pociągają za sobą skutki dotyczące bezpośrednio wspólnoty mieszkaniowej (art. 95 § 2 k.c.). Wedle dominującego w literaturze i podzielanego przez Sąd Apelacyjny poglądu, w odróżnieniu od reprezentacji przez organ, zarządca nie działa jako wspólnota mieszkaniowa, gdyż pomiędzy nią a tymże zarządcą (osobą trzecią) istnieje dodatkowe ogniwo, którym jest oświadczenie woli o udzieleniu pełnomocnictwa.
Za powyższym poglądem przemawia okoliczność, że ustawa o własności lokali wyraźnie rozróżnia "zarząd" od "zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 (np. art. 24, 29, 30, 32 u.w.l.).
Artykuł 18 § 1 i 2 u.w.l. stanowi, że właściciele lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej i w razie sukcesywnego wyodrębnienia lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza i stanowi ona podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Stosownie natomiast do treści art. 18 § 3 u.w.l., jeżeli sposób zarządu nie został określony w trybie wyżej przewidzianym, wówczas obowiązuje regulacja ustawowa przewidziana w dalszych przepisach rozdziału 4 ustawy, przy czym zdaniem Sądu Apelacyjnego, który nie podziela poglądu wyrażonego przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14.09.2005 r., III CZP 62/05, LEX nr 171751, z art. 33 u.w.l. upoważnienia zarządcy, ustanowionego na podstawie art. 18 ustawy, do działania w imieniu właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową nie można wyprowadzać z ustawy. Odpowiednie stosowanie przepisów ustawy, o którym mowa w art. 33, może się jedynie odnosić do zakresu, ram działania zarządcy, którego umocowanie, co wynika z istoty pełnomocnictwa, musi wynikać z umowy.
Przy modelu ustawowym, zarządca - administrator, nie może zatem w imieniu wspólnoty występować w sądzie, gdyż jeśli w trybie art. 18 ustawy nie określono sposobu sprawowania zarządu, to zarządca jest upoważniony jedynie do dokonywania czynności w ramach zwykłego zarządu.
(...) zarządca, o ile jego umocowanie do takiego działania nie wynika z wcześniejszej umowy, winien uzyskać pełnomocnictwo w trybie przewidzianym w art. 22 ust. 2 u.w.l. (uchwała właścicieli lokali).
Postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 31 maja 2006 r. I ACa 290/2006 LINK
Nowy doklejony: 02.12.14 09:30
Nie ma podstaw do stosowania art. 21 ust. 1 u.w.l. do określenia kompetencji zarządcy, któremu powierzono zarząd na podstawie art. 18 ustawy. Uprawnienie zarządu w znaczeniu podmiotowym do reprezentowania wspólnoty płynie z samej uchwały powołującej ten organ i znajduje uzasadnienie w teorii organów osoby prawnej (art. 38 w związku z art. 33^1 k.c.), podczas gdy zarządca w rozumieniu art. 18 u.w.l. jest tylko przedstawicielem wspólnoty i dla umocowania do działania w jej imieniu potrzebuje pełnomocnictwa (art. 96 k.c. oraz art. 86 i 87 k.p.c.).
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 5 kwietnia 2013 r. I ACa 824/12 LINK
cdn: jest tylko przedstawicielem wspólnoty i dla umocowania do działania w jej imieniu potrzebuje pełnomocnictwa (art. 96 k.c. oraz art. 86 i 87 k.p.c.).
No właśnie - czyli uściślając:
1) do wystąpienia z pozwem w imieniu wspólnoty przeciwko właścicielowi do sądu, zarządca powierzony (art. 18.ust.1)
potrzebuje uchwały właścicieli udzielającej mu pełnomocnictwa - tak?
2) do wystąpienia z pozwem w imieniu wspólnoty przeciwko właścicielowi do sądu, zarządca zatrudniony jako administrator (przy istniejącym zarządzie), według utrwalonego tu na forum stanowiska nie potrzebuje pełnomocnictwa od właścicieli w formie uchwały - tak?
Nowy doklejony: 02.12.14 15:50
???
Nowy doklejony: 02.12.14 23:45
???
Nowy doklejony: 03.12.14 11:23
Ponawiam pytanie:
Skoro zarządca powierzony (sprawujący zarząd z art. 18 ust.1), czyli zarządzający majątkiem właścicieli, musi mieć pełnomocnictwo właścicieli do wystąpienia z pozwem do sądu a zarządca zatrudniony przez wybrany zarząd wspólnoty na umowę zlecenie tylko do administrowania NW ( bez żadnego art. z UoWL) nie musi mieć takiego pełnomocnictwa?
gecon:Skoro zarządca powierzony (sprawujący zarząd z art. 18 ust.1), czyli zarządzający majątkiem właścicieli, musi mieć pełnomocnictwo właścicieli do wystąpienia z pozwem do sądu a zarządca zatrudniony przez wybrany zarząd wspólnoty na umowę zlecenie tylko do administrowania NW ( bez żadnego art. z UoWL) nie musi mieć takiego pełnomocnictwa?
Jeśli takie upowaznienie wynika z umowy o sposobie zarządzania 18.1, to nie musi, jesli nie to musi.
Zarząd 20 może przekazać swoje upowaznienie ustawowe do reprezentacji innemu podmiotowi np: administratorowi , czy bezpośrednio radcy prawnemu. Moim zdaniem nie potrzebuje na to uchwały.
tajfun: Zarząd 20 może przekazać swoje upowaznienie ustawowe do reprezentacji innemu podmiotowi np: administratorowi
A niby na jakiej podstawie prawnej zarząd samodzielnie może zmieniać zapisy ustawowe (że zarząd nie reprezentuje wspólnoty art. 21 ) skoro właściciele uchwałą wybrali do reprezentowania wspólnoty właśnie zarząd (tak określili sposób zarządu)?
A na jakiej podstawie mój zarządca 18.1 zawarł umowę na wode z PeWIK ( bez uchwały) jeśli nie może reprezentować wspolnoty?
Nowy doklejony: 03.12.14 20:58
[cite] gecon:[/cite]
tajfun: Zarząd 20 może przekazać swoje upowaznienie ustawowe do reprezentacji innemu podmiotowi np: administratorowi
A niby na jakiej podstawie prawnej zarząd samodzielnie może zmieniać zapisy ustawowe (że zarząd nie reprezentuje wspólnoty art. 21 ) skoro właściciele uchwałą wybrali do reprezentowania wspólnoty właśnie zarząd (tak określili sposób zarządu)?
Zarząd nic nie zmienia, żadnych zapisów ustawy. Zarząd 20 nie uzyskuje prawa reprezentowania wspólnoty na podstawie uchwały tylko w związku z uchwałą na podstawie ustawy ( art.20). Wybór zarządu to jedno , a jego kompetencje ustawowe to co innego.
Notomiast w przypadku zarządcy 18.1 , uzyskuje on pełnomocnictwo ( lub nie) na podstawie umowy o sposobie zarządu NW .
Art. 33[1]. § 1. Do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych.
Art. 38. Osoba prawna działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie.
I znowu dochodzimy do pytania podstawowego - Co to jest wspolnota?
Nie zgadzam sie z opinią że wspolnota może udzielać np: pełnomocnictwa procesowego w sytuacji jeśli jest wybrany zarząd 20, bezpośrednio radcy prawnemu czy administratorowi.
Wspólnota to osoba ustawowa i w związku z art 33*(1) i 38 działa poprzez swoje organy.
Zostało to wyrażone w uchwale z 21 stycznia 2009 .
Wspólnota może ( moim zdaniem) kierować swoje uchwały tylko i wyłącznie do zarządu.
tajfun - nie rozmydlaj tematu.
Moje pytanie dotyczyło jednego małego problemu.
Dlaczego zarządca powierzony umocowany art. 18 ust. 1 UoWL, do reprezentowania wspólnoty przed sądem musi mieć pełnomocnictwo od właścicieli w formie uchwały a "zwykły administrator" nieumocowany żadnym artykułem UoWL, (czyli można powiedzieć stojący zdecydowanie niżej w hierarchii ważności w zarządzaniu NW niż zarządca powierzony) zatrudniony na zlecenie przez wybrany zarząd - zgodnie z utrwalonym tu na forum stanowiskiem (i podobno sądy też to akceptują) - do reprezentowania wspólnoty przed sądem nie musi mieć pełnomocnictwa od właścicieli w formie uchwały.
Może czegoś nie rozumiem może coś pominąłem ale uważam takie stanowisko za niezrozumiałe i dlaczego w takim razie linkowany Sąd Apelacyjny w Katowicach stwierdza że:
Przy modelu ustawowym, zarządca - administrator, nie może zatem w imieniu wspólnoty występować w sądzie, gdyż jeśli w trybie art. 18 ustawy nie określono sposobu sprawowania zarządu, to zarządca jest upoważniony jedynie do dokonywania czynności w ramach zwykłego zarządu.
Gecon:Dlaczego zarządca powierzony umocowany art. 18 ust. 1 UoWL, do reprezentowania wspólnoty przed sądem musi mieć pełnomocnictwo od właścicieli w formie uchwały
Dlatego że nie jest organem wspólnoty.
a "zwykły administrator" nieumocowany żadnym artykułem UoWL, (czyli można powiedzieć stojący zdecydowanie niżej w hierarchii ważności w zarządzaniu NW niż zarządca powierzony) zatrudniony na zlecenie przez wybrany zarząd - zgodnie z utrwalonym tu na forum stanowiskiem (i podobno sądy też to akceptują) - do reprezentowania wspólnoty przed sądem nie musi mieć pełnomocnictwa od właścicieli w formie uchwały.
cdn: Na marginesie: do udzielenia pełnomocnictwa procesowego nie była potrzebna uchwała, wystarczy dokument, podpisany przez zarząd wspólnoty. Sprawdzone w praktyce sądowej.
Egzo: reprezentowanie wspólnoty nie w każdej sprawie mieści się w zakresie czynności zwykłego zarządu.
tajfun: do reprezentowania wspólnoty przed sądem nie musi mieć pełnomocnictwa od właścicieli w formie uchwały.
Bo może je mieć o d organu , czyli zarządu.
Czy pozew do sądu to jest taka sobie zwykła czynność związana z normalną, codzienną, zwykłą działalnością wspólnoty? Jeżeli jest to czynność przekraczająca zarząd zwykły ( a taka jest większość spraw poza postępowaniem upominawczym o zapłatę zaległości na koszty zarządu) - to na jakiej podstawie zarząd samodzielnie może do takiej czynności upoważnić administratora skoro ustawowe kompetencje do zarządu kończą się na czynnościach zwykłych? Właściciele wybierając zarząd (określając sposób zarządu NW) zadecydowali że ich ustawowym reprezentantem będzie wybrany zarząd!
Więc w dalszym ciągu pytam się na jakiej podstawie prawnej, zarząd samodzielnie może tę decyzję właścicieli zmienić i nie pytając właścicieli, zatrudnić pełnomocnika udzielając pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty administratorowi czy radcy prawnemu (całkowicie obcemu dla właścicieli człowiekowi)?
Wielokrotnie także tu na forum było podkreślane, że zarząd owszem może przekazać niektóre (ale nie całość) swoje uprawnienia administratorowi ale nie może zmieniać zapisów ustawowych (art. 21) "wyznaczając" do reprezentowania wspólnoty obcą osobę, bo byłaby to wtedy zmiana sposobu zarządu. W takiej sytuacji we wspólnocie funkcjonują wtedy dwa podmioty mające te same uprawnienia - do samodzielnego wykonywania czynności zwykłego zarządu. Nie trzeba wybiegać daleko w przyszłość aby przewidzieć nieuchronne konflikty kompetencyjne w takiej wspólnocie.
Przede wszystkim odbiegasz o d tematu tego wątku.
W tym przypadku zarządca /administrator miał podpisaną umowę z zarządem , ale w umowie nie miał udzielonego prawa do reprezentowania wspólnoty przed sadem ( i moim zdaniem słusznie).
I pytanie brzmi . Czy sąd uzna to pełnomocnictwo? Bo właśnie tu mamy dublowanie uprawnień i próbę zmiany ustawy ( art 21) za pomocą uchwały . Bo, czy to znaczy że wspólnota " zabrała" ustawowe pełnomocnictwo zarządowi i przekazała je osobie trzeciej?
Ja uważam że zgodnie z art 38 KC. wspólnota nie może kierować swoich uchwał bezpośredni do osób trzecich lecz wyłącznie do zarządu ( lub zarządcy 18.1)
W tym konkretnym wypadku uchwała jak zresztą wszystkie inne powinna zawierać zapis wykonanie uchwały powierza się zarządowi, i zarząd powinien w tej sprawie udzielić pełnomocnictwa administratorowi ( albo nie)
Art. 87. § 1. Pełnomocnikiem może być adwokat lub radca prawny, a w sprawach własności przemysłowej także rzecznik patentowy, a ponadto osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego zlecenia, współuczestnik sporu, jak również rodzice, małżonek, rodzeństwo lub zstępni strony oraz osoby pozostające ze stroną w stosunku przysposobienia.
Z tego zapisu wynika ( moim zdaniem) że pełnomocnikiem mogą być osoby sprawujące zarząd NW. Moga one oczywiście udzielić pełnomocnictwa ( w konkretnej sprawie) radcy lub adwokatowi.
Natomiast -
oraz osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego zlecenia
Nie wiem jak to interpretować w kontekście wspolnot.
Natomiast ten art kpc nie rozwiewa wątpliwości . Jest ogólny . Mówi kto może być pełnomocnikiem. Ale nie określa przekazywania pełnomocnictwa i sposobu udzielania pełnomocnictwa
Zarządca 18.1 sprawuje zarząd NW . Ale jeśli nie ma udzielonego pełnomocnictwa w umowie o sposobie zarządu NW zawartej pomiędzy właścicielami musi w każdej sprawie uzyskać to pełnomocnictwo od wspólnoty ( właścicieli lokali)
Komentarze
Administrowanie to wycinek zarządzania, to też zarządzanie, ale z mniejszym zakresem. Zarządca administrujący nieruchomością wspólną może reprezentować wspólnotę w sądzie, o ile uzyska upoważnienie do takich czynności, a jak rozumiem uzyskał.
Jeżeli nie wyrażasz na to zgody - trzeba było uchwałę zaskarżyć. Teraz można cofnąć te pełnomocnictwa.
Licytacja lokali nie zależy od widzimisię zarządcy - to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, wymagała uchwały.
Zarządca - administrator, któremu nie powierzono zarządzania aktem notarialnym (art. 18 uwl) nie może wykonywać czynność przewidzianych dla organu - np. zawierać umów w imieniu wspólnoty - jeżeli taki zapisy będą w umowie z tym zarządcą, to są nieważne.
Suchy zapis - powierza sie zarząd NW panu X - i nic więcej, a do tego brak umowy na zarządzanie , czyli tz. zarządzanie dorozumiane. Tak jest u mnie.
"W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału."
Inaczej natomiast będzie w przypadku pełnomocnictwa procesowe, bo tutaj w pierwszej kolejności zastosowanie mają przepisy kp.c., a zatem umocowanie do działania w procesie wymaga już szczegółowych pełnomocnictw - dotyczy to także zarządcy działającego na podstawie umowy zawartej ze wspólnotą w imieniu, której działa jej organ, czyli zarząd (umowa o administrowanie).
Nowy doklejony: 02.12.14 09:04
"Należy tez pamiętać, że status zarządcy – pełnomocnika skutkuje tym, że w postępowaniu cywilnym (ani w żadnym innym, w którym reprezentuje wspólnotę mieszkaniową) nie może być przesłuchiwany w charakterze strony a jedynie jako świadek. Sądy często zdają się o tym jednak zapominać i mimo, że przez cały proces zarządca działa jako pełnomocnik, to i tak powszechną praktyką jest, że już na koniec całego postępowania przed wyrokowaniem, w ramach przesłuchania stron przysłuchują zarządcę. To tak, jakby sąd przesłuchiwał w charakterze strony reprezentującego ją adwokata."
Więcej na ten temat w artykule: Zarządca jak prokurent.
Artykuł na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny
http://www.zarzadca.pl/komentarze/2482-zarzadca-jak-prokurent
Nowy doklejony: 02.12.14 09:30
1) do wystąpienia z pozwem w imieniu wspólnoty przeciwko właścicielowi do sądu, zarządca powierzony (art. 18.ust.1)
potrzebuje uchwały właścicieli udzielającej mu pełnomocnictwa - tak?
2) do wystąpienia z pozwem w imieniu wspólnoty przeciwko właścicielowi do sądu, zarządca zatrudniony jako administrator (przy istniejącym zarządzie), według utrwalonego tu na forum stanowiska nie potrzebuje pełnomocnictwa od właścicieli w formie uchwały - tak?
Nowy doklejony: 02.12.14 15:50
???
Nowy doklejony: 02.12.14 23:45
???
Nowy doklejony: 03.12.14 11:23
Ponawiam pytanie:
Skoro zarządca powierzony (sprawujący zarząd z art. 18 ust.1), czyli zarządzający majątkiem właścicieli, musi mieć pełnomocnictwo właścicieli do wystąpienia z pozwem do sądu a zarządca zatrudniony przez wybrany zarząd wspólnoty na umowę zlecenie tylko do administrowania NW ( bez żadnego art. z UoWL) nie musi mieć takiego pełnomocnictwa?
Zarząd 20 może przekazać swoje upowaznienie ustawowe do reprezentacji innemu podmiotowi np: administratorowi , czy bezpośrednio radcy prawnemu. Moim zdaniem nie potrzebuje na to uchwały.
Nowy doklejony: 03.12.14 20:58 Zarząd nic nie zmienia, żadnych zapisów ustawy. Zarząd 20 nie uzyskuje prawa reprezentowania wspólnoty na podstawie uchwały tylko w związku z uchwałą na podstawie ustawy ( art.20). Wybór zarządu to jedno , a jego kompetencje ustawowe to co innego.
Notomiast w przypadku zarządcy 18.1 , uzyskuje on pełnomocnictwo ( lub nie) na podstawie umowy o sposobie zarządu NW .
Art. 33[1]. § 1. Do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych.
Art. 38. Osoba prawna działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie.
I znowu dochodzimy do pytania podstawowego - Co to jest wspolnota?
Nie zgadzam sie z opinią że wspolnota może udzielać np: pełnomocnictwa procesowego w sytuacji jeśli jest wybrany zarząd 20, bezpośrednio radcy prawnemu czy administratorowi.
Wspólnota to osoba ustawowa i w związku z art 33*(1) i 38 działa poprzez swoje organy.
Zostało to wyrażone w uchwale z 21 stycznia 2009 .
Wspólnota może ( moim zdaniem) kierować swoje uchwały tylko i wyłącznie do zarządu.
Moje pytanie dotyczyło jednego małego problemu.
Dlaczego zarządca powierzony umocowany art. 18 ust. 1 UoWL, do reprezentowania wspólnoty przed sądem musi mieć pełnomocnictwo od właścicieli w formie uchwały a "zwykły administrator" nieumocowany żadnym artykułem UoWL, (czyli można powiedzieć stojący zdecydowanie niżej w hierarchii ważności w zarządzaniu NW niż zarządca powierzony) zatrudniony na zlecenie przez wybrany zarząd - zgodnie z utrwalonym tu na forum stanowiskiem (i podobno sądy też to akceptują) - do reprezentowania wspólnoty przed sądem nie musi mieć pełnomocnictwa od właścicieli w formie uchwały.
Może czegoś nie rozumiem może coś pominąłem ale uważam takie stanowisko za niezrozumiałe i dlaczego w takim razie linkowany Sąd Apelacyjny w Katowicach stwierdza że:
Nowy doklejony: 03.12.14 22:46 Dlatego że nie jest organem wspólnoty. Bo może je mieć o d organu , czyli zarządu.
Właściciele wybierając zarząd (określając sposób zarządu NW) zadecydowali że ich ustawowym reprezentantem będzie wybrany zarząd!
Więc w dalszym ciągu pytam się na jakiej podstawie prawnej, zarząd samodzielnie może tę decyzję właścicieli zmienić i nie pytając właścicieli, zatrudnić pełnomocnika udzielając pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty administratorowi czy radcy prawnemu (całkowicie obcemu dla właścicieli człowiekowi)?
Wielokrotnie także tu na forum było podkreślane, że zarząd owszem może przekazać niektóre (ale nie całość) swoje uprawnienia administratorowi ale nie może zmieniać zapisów ustawowych (art. 21) "wyznaczając" do reprezentowania wspólnoty obcą osobę, bo byłaby to wtedy zmiana sposobu zarządu. W takiej sytuacji we wspólnocie funkcjonują wtedy dwa podmioty mające te same uprawnienia - do samodzielnego wykonywania czynności zwykłego zarządu. Nie trzeba wybiegać daleko w przyszłość aby przewidzieć nieuchronne konflikty kompetencyjne w takiej wspólnocie.
W tym przypadku zarządca /administrator miał podpisaną umowę z zarządem , ale w umowie nie miał udzielonego prawa do reprezentowania wspólnoty przed sadem ( i moim zdaniem słusznie).
I pytanie brzmi . Czy sąd uzna to pełnomocnictwo? Bo właśnie tu mamy dublowanie uprawnień i próbę zmiany ustawy ( art 21) za pomocą uchwały . Bo, czy to znaczy że wspólnota " zabrała" ustawowe pełnomocnictwo zarządowi i przekazała je osobie trzeciej?
Ja uważam że zgodnie z art 38 KC. wspólnota nie może kierować swoich uchwał bezpośredni do osób trzecich lecz wyłącznie do zarządu ( lub zarządcy 18.1)
W tym konkretnym wypadku uchwała jak zresztą wszystkie inne powinna zawierać zapis wykonanie uchwały powierza się zarządowi, i zarząd powinien w tej sprawie udzielić pełnomocnictwa administratorowi ( albo nie)
Art. 87. § 1. Pełnomocnikiem może być adwokat lub radca prawny, a w sprawach własności przemysłowej także rzecznik patentowy, a ponadto osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego zlecenia, współuczestnik sporu, jak również rodzice, małżonek, rodzeństwo lub zstępni strony oraz osoby pozostające ze stroną w stosunku przysposobienia.
Natomiast - Nie wiem jak to interpretować w kontekście wspolnot.
Natomiast ten art kpc nie rozwiewa wątpliwości . Jest ogólny . Mówi kto może być pełnomocnikiem. Ale nie określa przekazywania pełnomocnictwa i sposobu udzielania pełnomocnictwa
Zarządca 18.1 sprawuje zarząd NW . Ale jeśli nie ma udzielonego pełnomocnictwa w umowie o sposobie zarządu NW zawartej pomiędzy właścicielami musi w każdej sprawie uzyskać to pełnomocnictwo od wspólnoty ( właścicieli lokali)