Umowa o zarządzanie i ubezpieczenie

paul

Witam,

Nasza wspólnota ma powyżej 7 lokali i ma jednoosobowy zarząd w mojej osobie (jestem właścicielem jednego z lokali).
Ponieważ obecnie nie mamy administratora, chciałbym podjąć się tego zadania odpłatnie, pełniąc jednocześnie funkcję członka zarządu (nieodpłatnie).
Nie prowadzę działalności gospodarczej i nie chciałbym jej zakładać.

1. Jak to formalnie rozwiązać, aby było najłatwiej od strony US?
Wspólnota mieszkaniowa upoważniła mnie do zawarcia umowy o zarządzanie (administrowanie) z samym sobą.

2. Proszę o potwierdzenie, że muszę zawrzeć ubezpieczenie OC na min. 50 000 EUR.

Wielkie dzięki!

Egzo

Nic nie musisz, ani zawierać umowy ubezpieczenia (chociaż polecam), ani zawierać umowy o administrowanie. "Administrowanie" to tylko wycinek "zarządzania", więc rozdzielanie tych dwóch zagadnień w jednej osobie jest bezprzedmiotowe, a ty jako zarząd masz prawo i nawet obowiązek zarządzać sprawami wspólnoty, wynika to wprost z ustawy, żadne umowy nie są potrzebne.

paul

Dzięki Egzo.
Problem w tym, że właściciele nie chcą uchwalić wynagrodzenia za pracę w zarządzie wspólnoty.

Egzo

[cite] paul:[/cite]Problem w tym, że właściciele nie chcą uchwalić wynagrodzenia za pracę w zarządzie wspólnoty.

To im wytłumacz, że pełniąc funkcję zarządu, automatycznie również "administrujesz", jedno zawiera się w drugim. Sens rozdzielania tych dwóch spraw jest wtedy, gdy zarząd wynajmuje zarządcę/administratora, który zastępuje zarząd w części obowiązków, właśnie w tej części, którą umownie można nazwać "administrowaniem". Wtedy faktycznie przyznawanie wynagrodzenia zarządowi byłoby trochę na wyrost, skoro gros czynności odpłatnie załatwia wynajęta osoba. No chyba, że właściciele obawiają się, że ty jako zarząd będziesz zlecał poszczególne zadania osobom z zewnątrz, a sam nadal będziesz pobierał wynagrodzenie? Może o to chodzi?

paul

Wspólnota nie chce robić "precedensu" wynagradzania członków zarządu.
Nie ma sensu dyskutować nad przekonywaniem właścicieli.

Muszę to rozwiązać w inny sposób, tylko pytanie jak?

Egzo

[cite] paul:[/cite]Wspólnota nie chce robić "precedensu" wynagradzania członków zarządu.

Jeżeli to jest świadomy wybór wspólnoty, to pracuj na umowę zlecenie, nie musisz zakładać działalności gospodarczej.

paul

Dzięki.
Czy przy umowie zlecenie wymagane jest ubezpieczenie?
Czy umowa powinna brzmieć jak we wzorze? http://www.zarzadca.pl/wzory-uchwal-i-umow/umowy/630-umowa-o-zarzadzanie-

tajfun

Paul:

Wspólnota nie chce robić "precedensu" wynagradzania członków zarządu.

Precedens to jest wtedy jak zarząd nie pobiera wynagrodzenia za swoją pracę. Znam taką reklame firmy zarządzającej- nie płacimy zarządowi. Tak jakby to od nich zależało .
Masz pełne prawo do wynagrodzenia. Przeczytaj UoWL, bo widzę że nie czytałeś tej ustawy

paul

Tajfun, czy ja napisałem, że nie mam prawa do wynagrodzenia jako członka zarządu?
Nie.
O precedensie piszę tylko w odniesieniu do swojej wspólnoty, u nas wcześniej nie płacono zarządowi i dlatego nazwałem to "precedensem"

Po prostu właściciele nie zgodzą się na taką uchwałę i albo znajdę inne rozwiązanie albo administruję za darmo lub rezygnuję.

Egzo

[cite] paul:[/cite]Czy przy umowie zlecenie wymagane jest ubezpieczenie?
Czy umowa powinna brzmieć jak we wzorze? http://www.zarzadca.pl/wzory-uchwal-i-umow/umowy/630-umowa-o-zarzadzanie-

Ta sytuacja jest egzotyczna, żeby nie powiedzieć irracjonalna, dlatego ubezpieczenie nie jest w twoim przypadku potrzebne, bo pomimo zawarcia tej dziwnej umowy, nadal będziesz zarządem wspólnoty i będziesz w ramach umowy wykonywał czynności, które i tak zawierają się w twojej funkcji. Ale ponieważ wspólnota tak stawia sprawę, to nie widzę powodu, aby się nie ubezpieczyć i uwzględnić to w cenie usługi.
Uważam, że umowa w podanym wzorze nie nadaje się do twojego przypadku, bo dotyczy ona umowy o zarządzanie czyli powierzenia podmiotowi zewnętrznemu nie tylko czynności faktycznych (administrowanie), ale też czynności prawnych. U ciebie ma być tylko administrowanie, więc ta umowa nie bardzo pasuje, trzeba by ją okroić.

tajfun

[cite] paul:[/cite]Tajfun, czy ja napisałem, że nie mam prawa do wynagrodzenia jako członka zarządu?
Nie.
O precedensie piszę tylko w odniesieniu do swojej wspólnoty, u nas wcześniej nie płacono zarządowi i dlatego nazwałem to "precedensem"

Po prostu właściciele nie zgodzą się na taką uchwałę i albo znajdę inne rozwiązanie albo administruję za darmo lub rezygnuję.

Ja bym po prostu zrezygnował z zarządu. Wspólnota musi wtedy wybrać nowy zarząd. Jak znajdzie sie pracować ktoś za friko to trudno. Ciekawe jak dlugo. Na tym zaebraniu zgłosiłbym swoja kadndydature za określone wynagrodzenia. I tyle.To jest najprostsze rozwiązanie.Skupianie w jednym ręku zarządu i podpisanie jakiejkolwiek umowy na adminstrowanie ( sam z sobą) jest z punky widzenia orzecznictwa sądowego wątpliwe. Masz prawo do wynagrodzenia jako zarząd. Wykonywanie czynności adminstracyjnych jest częścią zarządzania .

paul

Dzięki Tajfun i Egzo za pomoc.

Skonsultuję to jeszcze z księgową, ale skłaniam się w stronę umowy zlecenia.

koziorozka

paul - zastanów się, czy dobrze na tym wyjdziesz.
Sąsiedzi już teraz nie mają do ciebie zaufania, do proponowanych przez ciebie rozwiązań, więc co będzie potem?
Administrator i członek zarządu w jednej osobie, to wzorcowy przykład konfliktu interesów, bo to zarząd zatrudnia administratora i kontroluje jak ten administrator wywiązuje się ze swoich obowiązków. Jeśli teraz nie możesz przekonać sąsiadów, by płacili ci jako jednoosobowemu zarządowi wm, to co będzie potem, jak pojawią się kłopoty, nieporozumienia, konflikty małe i większe?
Popieram pogląd Tajfuna - niech sąsiedzi wybiorą członków (choćby jednego) zarządu a ty zostaniesz administratorem. Obstawiam, że chętnych nie będzie wielu...

paul

Koziorożka - ja Cię doskonale rozumiem i tłumaczyłem to na zebraniu, ale to na nic.

Jeśli chodzi o poparcie właścicieli to licząc po osobach mam poparcie większości.
Problem w tym, że jeden właściciel ma większość w udziałach i blokuje najprostsze rozwiązanie.

koziorozka

A co się stanie, jak odmówisz kandydowania do zarządu? (jeśli już jesteś, to co się stanie, jak zrezygnujesz?)
Może warto przetestować?
Zawsze po kilku dniach możesz ulec prośbom sąsiadów i zmienić zdanie

paul

Nie do końca wiem co się stanie, prawdopodobnie właściciel większości udziałów zostanie jednoosobowym zarządem i zarządcą, przynajmniej na razie.

Na zebraniu powiedziałem, czy ten sprzeciw jest po to żebym zrezygnował i że mogę złożyć wypowiedzenie
bez tej całej szopki. Ale podobno chodzi tylko o nie uchwalanie wynagrodzenia dla członka zarządu.

Egzo

[cite] paul:[/cite]Jeśli chodzi o poparcie właścicieli to licząc po osobach mam poparcie większości.
Problem w tym, że jeden właściciel ma większość w udziałach i blokuje najprostsze rozwiązanie.

To nawet lepiej, że jeden ma większość, skorzystajcie z art. 23 ust. 2a - głosowanie w trybie "jeden właściciel = jeden głos", właściciel większościowy nie będzie miał nic do powiedzenia.

paul

Kurcze mogłem uściślić na początku, sorry.
Jest 2 właścicieli mających w sumie większość i obaj są reprezentowani przez 1 osobę.
Czyli ta zasada tu nie zadziała.

Egzo

Kiepsko. Może chociaż udziały się nie sumują? W starych blokach to wcale nierzadka sytuacja.

Kowal

Skonsultuję to jeszcze z księgową, ale skłaniam się w stronę umowy zlecenia.

paul - a zatrudniacie jeszcze dozorcę?:bigsmile:

paul

Sumują się, aczkolwiek mała część udziałów ma właściciela, ale nie jest związana z lokalem. Taka ciekawostka.

Egzo

[cite] paul:[/cite]Sumują się, aczkolwiek mała część udziałów ma właściciela, ale nie jest związana z lokalem. Taka ciekawostka.

Tego nie rozumiem, co to znaczy, że "mała część udziałów ma właściciela"?

paul

W księdze wieczystej jest wymieniony właściciel powiedzmy 10 udziałów, ale te udziały nie są związane z żadnym lokalem.
Coś jakby kawałek klatki schodowej należał do niego.

Egzo

To jest wykluczone z definicji, ustawa mówi o udziale w NW jako związanym z własnością lokalu. Więc albo to błąd, albo ta osoba ma własność jakiegoś lokalu poza budynkiem np. garażu.

Kowal

KubaP - że też nie mylisz się z tymi nowymi nickami? Ale dyskusja jest fajna.

paul

W KW dziale II własność w pierwszej pozycji jest lista wskazań udziałów w prawie: np. 10
Później lecą lokale z udziałami, np 500 / 2000.

Suma udziałów lokali nie daje całości, dopiero po dodaniu tych 10 wychodzi suma 2000.

cdn

Egzo:

umowa w podanym wzorze nie nadaje się do twojego przypadku, bo dotyczy ona umowy o zarządzanie czyli powierzenia podmiotowi zewnętrznemu nie tylko czynności faktycznych (administrowanie), ale też czynności prawnych.

Jeżeli administrator dostaje pełnomocnictwo procesowe od zarządu wspólnoty, to automatycznie awansuje do rangi zarządcy?
Ustawa (ugn) - również po deregulacji - nakłada na zarządców obowiązek "zawierania umów o zarządzanie", niezależnie od roli, jaką pełnią we wspólnocie.
Z drugiej strony - to nie nazwa umowy decyduje o jej charakterze czy o zakresie uprawnień zarządcy, tylko treść tej umowy. Zatem może być umowa o zarządzanie, a zarządca de facto jest administratorem.

Wspólnota liczy 7 lokali, która ma księgową, a będzie mieć jeszcze zarząd i administratora. To przerost formy nad treścią.
Jak odróżnisz swoje role? Kiedy będziesz występował jako zarząd, a kiedy jako administrator?
Chyba, że umowa o administrowanie to tylko tytuł do wypłaty kasy?
Jakie masz uprawnienia jako zarząd, skoro to mała wspólnota (do 7 lokali)?

paul

W moim pierwszym zdaniu napisałem: "Nasza wspólnota ma powyżej 7 lokali".
Umowa to tylko tytuł do wypłaty kasy.

Z mojej strony temat wyczerpany, dzięki wszystkim za pomoc.

cdn

To przepraszam - przeoczyłem.

tomekch

witajcie.
przykleję sie do wątku z trochę innych problemem który zahacza o umowę o zarządzanie
pytanie dotyczy następującej sytuacji - w skład WM wchodzą dwa budynki-mieszkalny i gospodarczy, który jest w fatalnym stanie ale w związku z tym że jest wpisany do rejestru zabytków nie można go zburzyć. Właściciele mieszkań nie chcą płacić na utrzymanie budynku gospodarczego który wymagałby dużych pieniędzy aby przywrócić należyty stan techniczny - pilniejsze są remonty i naprawy na budynku mieszkalnym ( tutaj nie ma oporów i problemów z oplatami).
w innych wątkach dowiedzialem się że jako właściciele obydwu budynków ( mamy zapisane udziały w AN ) odpowiadamy zarówno za jeden jak i drugi budynek.
chcielibyśmy wynająć administratora ( zarząd jest więc zarządca jest nam nie potrzebny), ale zależałoby nam żeby odpowiadał i zajmował się jedynie budynkiem mieszkalnym. czy można jakoś tak skonstruować umowę o administorwanie, żeby dotyczyła ona tylko części nieruchmości wspólnej ( dokładnie żeby obejmowała tylko administrowanie budynkiem mieszkalnym) ????????
z góry dzięki za odpowiedź

koziorozka

Umowę o administrowanie możecie napisać jak chcecie - opiszcie dokładnie zakres obowiązków i gotowe.
Umowa między wspólnotą (członkami zarządu) i administratorem jest taka sama, jak każda inna, czyli dwie strony się zgadzają, żeby...
Gdybym była członkiem zarządu, to bym takiej umowy nie podpisała. Bo jak się coś zawali i wyrządzi szkodę, to będzie na papierze, że świadomie nie dbałam o ten kawałek części wspólnej.

tomekch

wiem że to chorę co pisze ale ludzka głupota nie zna granic. próbuję wytlumaczyć ludziom, że lepiej zapłacić kilkadziesiąt złotych więcej miesięcznie żeby choć trochę zbierać na remont budynku gospodarczego i mieć zarządcę który będzie nam pomagał i jednocześnie odpowiadał za naszą wspólnotę, niż oszczędzać i brać na siebie pełną odpowiedzialność, ale niestety dla niektórych jest to za trudne do zrozumienia

piastowska

Tak jak napisała koziorozka umowa może być taka, na jaką obie strony się zgodzą. Ale czy przekalkulowaliście, czy te pieniądze, które przeznaczycie na administrowanie budynkiem gospodarczym, nie lepiej jest przeznaczyć na remont tego budynku? Przypuśćmy, że jednak podpiszecie umowę na administrowanie tym budynkiem, to od tego stan budynku się nie poprawi, i tak trzeba będzie przeznaczyć na remonty jakieś środki. Administrator nie weźmie na siebie odpowiedzialności za zły stan budynku lub jego, tfu tfu, zawalenie. A więc koszty administrowania + koszty remontów, to chyba drożej niż koszty remontów?

cdn

mieć zarządcę który będzie nam pomagał i jednocześnie odpowiadał za naszą wspólnotę

Co przez to rozumiesz? Za stan techniczny budynków nie odpowiada administrator, tylko właściciele tych budynków.
Wynagrodzenie administratora i tak powinno być rozliczone według udziałów w nieruchomości wspólnej. Jeżeli w budynku gospodarczym są pomieszczenia, które są wliczone do powierzchni użytkowej lokali jako pomieszczenia przynależne (komórki, garaże, składziki itp.), to wynagrodzenie administratora i tak zapłacicie "od powierzchni" tego budynku gospodarczego, bo jego powierzchnia użytkowa "uczestniczy" w wyliczeniu Waszych udziałów. Jeżeli nie ma tam takich pomieszczeń, to dlaczego płacić administratorowi za "zarządzanie" tym budynkiem? Co konkretnie ma on tam robić?