zadłużenie wspólnoty mieszkaniowej na kwotę 120 tys PLN ???
poziomka28
Użytkownik
Witam,
Bardzo proszę o pomoc w poniższej kwestii:
Wspólnota założona została z początkiem tego roku - czyli funkcjonujemy raptem kilka miesięcy. Został wybrany zarząd, pełnił swoje obowiązki administrator.
Po 10 miesiącach takiego stanu, dowiadujemy się , co następuje:
1. wspólnota rzekomo jest winna za energię elektryczną deweloperowi ok 120 000 PLN - informacja taka pojawiła się na forum, bez podania dokładnej przyczyny, powodów i zasadności zadłużenia.
2. zarząd proponuje podział długu z propozycja płacenia od stycznia w systemie ratalnym - jeszcze przed weryfikacją zadłużenia mamy wizję spłacania długu ...
Zastanawiam się nad tym jak to możliwe, że:
1. Po tylu miesiącach dowiadujemy się o rzekomym zadłużeniu?
2. Jak powinien wyglądać moment zakładania wspólnoty - powinna chyba zacząć działać z bilansem zerowym?
3. Jaka odpowiedzialność mają członkowie zarządu w takiej sytuacji - dziwne, że przez 10 miesięcy nie znali stanu finansowego wspólnoty
4. Jaką odpowiedzialność ponosi administrator - w końcu powinien informować , że takie załużneie narasta
5. jak wogóle ugryźć ten problem ???
dziękuję wszystkim z góry za pomoc i sugestie
Bardzo proszę o pomoc w poniższej kwestii:
Wspólnota założona została z początkiem tego roku - czyli funkcjonujemy raptem kilka miesięcy. Został wybrany zarząd, pełnił swoje obowiązki administrator.
Po 10 miesiącach takiego stanu, dowiadujemy się , co następuje:
1. wspólnota rzekomo jest winna za energię elektryczną deweloperowi ok 120 000 PLN - informacja taka pojawiła się na forum, bez podania dokładnej przyczyny, powodów i zasadności zadłużenia.
2. zarząd proponuje podział długu z propozycja płacenia od stycznia w systemie ratalnym - jeszcze przed weryfikacją zadłużenia mamy wizję spłacania długu ...
Zastanawiam się nad tym jak to możliwe, że:
1. Po tylu miesiącach dowiadujemy się o rzekomym zadłużeniu?
2. Jak powinien wyglądać moment zakładania wspólnoty - powinna chyba zacząć działać z bilansem zerowym?
3. Jaka odpowiedzialność mają członkowie zarządu w takiej sytuacji - dziwne, że przez 10 miesięcy nie znali stanu finansowego wspólnoty
4. Jaką odpowiedzialność ponosi administrator - w końcu powinien informować , że takie załużneie narasta
5. jak wogóle ugryźć ten problem ???
dziękuję wszystkim z góry za pomoc i sugestie
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Żeby ocenić nawet potencjalną możliwość takiego zadłużenia musielibyśmy wiedzieć Ile macie dźwigów, ile pięter i ile klatek... Co to za zarząd? kto go wybrał?
Zarząd jest zupełnie niekumaty albo chodzi na pasku dewelopera. Trzeba dokładnie sprawdzić faktury za cały okres istnienia wspólnoty. Czy w protokole przekazania nieruchomości są podane stany liczników mediów w częściach wspólnych? Kiedy wspólnota zawarła umowy na dostawy mediów, w tym prądu? Od tego dnia dopiero zaczyna się zobowiązanie wspólnoty. Poprzedni okres to problem dewelopera. Musi on udowodnić każdemu z poszczególnych właścicieli (nie wspólnocie!), jaki jest jego udział w tych kosztach - jeśli w ogóle jest.
Takich spraw nie rozwiązuje się przez ogłoszenia na forach internetowych. Wszystko musi być na piśmie. Powinniście wynająć jakąś biegłą księgową (a może i prawnika) do przejrzenia i analizy dokumentów. Ale najpierw deweloper powinien PISEMNIE wezwać wspólnotę do zapłaty, podając podstawy prawne. Macie prawo żądać okazania dokumentów i dokładnego rozliczenia. Jeśli deweloper tego nie zrobi - nie płacić. Jak sprawa trafi do sądu, wówczas wszystko będzie musiał udokumentować.
Mnie osobiście sprawa także mocno śmierdzi, ale przyznam, że jestem laikiem w tej sprawie.
Co do Zarządu - zastanawiam się czy chodzi na pasku developera - jest takie być może. Smaczku dodaje fakt, że sam developer jest jednym z członków zarządu ... Zastanawiam się czy nie należałoby zawiesić takiego zarządu - te 120 tys PLN to tylko część długu. Okazuje się, że mamy także ok 40 tys. PLN w ramach nie popłaconych zaliczek ... W ciągu tych miesięcy nie wydarzyło się NIC, kompletnie NIC ...
Po 10 miesiącach funkcjonowania toniemy w długach !!!
Czy w takiej sytuacji firma administrująca ponosi jakąś odpowiedzialność ? Czy członkowie zarządu także ?
Jak uważacie - może trzeba wystąpić do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego ???
Za chwilę okaże się, że musimy brać kredyt na konto wspólnoty, aby przetrwać ...
Wspólnota nie opłacała faktur za dostawy wody, ciepła, prądu?
Najpierw należy poznać szczegóły, czyli z czego ten dług miałby wynikać, proszę sprawdzić i jedna uwaga - w momencie zawarcia pierwszej umowy powstała wspólnota i dopiero od tej chwili mogą mieć miejsce obciążenia, w tym znaczeniu, że wspólnoty nie dotyczą wcześniejsze zobowiązania związane z nieruchomością.
Rozumiem, że deweloper wystawił Wam jakąś fakturę - prawdopodobnie refakturę, należy zatem sprawdzić jakiego okresu dotyczą koszty. Do takiej refaktury deweloper winien dołączyć faktury, którymi obciążył go dostawca energii elektrycznej (proszę dokładnie sprawdzić te refaktury).
Jeżeli ogrzewacie się energią elektryczną i w budynku znajduje się kilkadziesiąt lokali, to może rzeczywiście takie koszty deweloper poniósł, dziwi tylko dlaczego wspólnota mieszkaniowa nie zawarła umów we własnym imieniu i dlaczego deweloper ją kredytował (przy założeniu, że to zasadne obciążenia).
Bez sprawdzenia dokumentów trudno wydawać osąd.
Koronny argument wielu właścicieli w nowym budynku to zwykle:
"nie mieszkam, to dlaczego mam płacić".
Nic bardziej mylnego, a wynika z niewiedzy i nieznajomości ustawy o własności lokali.
"Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego działowi w tej nieruchomości." (Art. 17 uowl)
"wspólnota rzekomo jest winna za energię elektryczną deweloperowi ok 120 000 PLN".
Przeanalizujcie faktury za energię elektryczną w rozbiciu na okres (przed i po powstaniu wspólnoty). Same faktury są też przypisane konkretnym licznikom energii w konkretnych miejscach). Można na podstawie obecnego i poprzedniego zużycia wywnioskować gdzie i kto zużywał tego prąd statystycznie więcej niż na przykład teraz.
Firma administrująca nie ponosi żadnej odpowiedzialności, jeżeli wypełnia warunki umowy podpisanej z zarządem. Chyba że bez uzgodnień z zarządem zezwalała na nadmierne korzystanie z energii wspólnej przez niektórych właścicieli. Generalnie to Zarząd kieruje sprawami wspólnoty.
Liczby które nam piszesz sa bardzo duże. Jednocześnie nie informujesz nas jak duża jest to wspólnota, choć prawie każdy z nas takie pytania zadawał.
Jeśli nie podasz faktów, to nie pomożemy ci...
Wspólnota składa się z 6 budynków, po 2 piętra każdy, w każdym jest winda. Około 60 mieszkań, 4-5 nadal należy do developera.
Okazuje się, że zarząd wypowiedział umowę firmie zarządzającej - poinformowani zostaliśmy o tym z 10 dniowym opóźnieniem (na forum oczywiście).
Prawdopodobnie będziemy szukać nowej firmy - będę Was o tym informować - może ktoś się zdecyduje na zarządzanie takiego bagna jak nasze ...
Póki co oczekujemy na informacje od Zarządu nt zadłużnenia - wrócę do Państwa z kolejnymi prośbami o poradę.
Pozdrawiam
Windy, oświetlenie, sprzątanie, ogrzewanie miejskie?
Czy macie halę garażową?
Warto sprawdzić czy założenia do pierwszego planu gospodarczego pokrywają się z rzeczywistością.
Niestety częstym błędem administratorów nowej wspólnoty jest przyjęcie zbyt małych zaliczek na media. W takim przypadku często pojawia się dług wspólnoty.
Przypomnę, co napisała założycielka wątku: Zatem dług dotyczy wyłącznie zapłaty za prąd, a wierzycielem wspólnoty nie jest dostawca, lecz deweloper.
Albo deweloper kredytował wspólnotę (dobry wujaszek?), albo sprawa jest co najmniej mętna (naciągacz?)
To będzie dobra przestroga dla innych wspólnot.
Czy deweloper podał podstawę prawną swoich żądań?
Kto był stroną umowy o dostawy energii elektrycznej i dlaczego nie była nią wspólnota?
Pytania można by mnożyć.
Za mało informacji, za dużo niejasności, a dług wielki...
Mam nowe fakty:
1. liczniki za prąd i gaz nie były przepisane na Wspólnotę - stąd faktury docierały do dewelopera, który refakturował należności (oczywiście doliczając VAT) i obciążały Wspólnotę. Deweloper płacił za fw/w faktury w zamian za nie opłacanie zaliczek za mieszkania, które jeszcze nie były sprzedane. Ot, taki okrężny sposób rozlicznia się. Taki proceder funkcjonował przez ok. 6 miesięcy - do czasu wyłonienia Zarządu z mieszkańców wspólnoty.Co więcej nadal jeden z liczników należy do dewelopera. Firma administrująca twierdzi,że to normalny proceder, że tak długo liczniki nie są przepisywane na Wspólnotę :-).
2. Na moje pytanie, kto wyraził zgodę na refakturowanie, otrzymałam odpowiedź, że formalnie deweloper zarządzał nieruchomością czerwca i nikt nie mógł na to wpłynąć (bo nikt niw wiedziął o refekturowaniach) Czy deweloper mógł tak refakturować nas bez uzgodnień ze Wspólnotą, kóra funkcjonuje od listopada 2008? Chyba nie jest to zgodne z prawem fiskalnym? Czy można rozliczać się tak "na okrętkę" samowolnie, bez wcześniejszej umowy ze Wspólnotą ?
3. Zarząd odmawia powołania bieglej księgowej i prawnika, ze względu na opłakany stan finansów - więc weryfikacja dokumentów jest dokonywana przez samych członków Zarządu ...
4. podobno przyjęto zbyt małe zaliczki, aby utrzymać nadal firmę administrującą - no i mamy dług. Nadal jednak pozostaje fakt refakturowań - czy sa zgodne z prawem i pytanie dlaczego firma administrująca poinformowała nas o zadłużeniu dopiero po 10 miesiącach rozliczeń na okrętkę???
5. przy okazji okazało się, że powołano już nową firmę zarządzającą - bez poinformowania mieszkańców o tym - czy jest to zakres kompetencji zwykłego Zarządu? Przecież chodzi znowu o finanse i wydaje mi się, że mieszkańcy powinni mieć wpływ na wybór firmy zarządzającej ?
6. okazało się, że nie mamy funduszu remontowego - płacimy spore zaliczki co miesiąc, ale funduszu nie mamy ...
Dla dopełnienia sytuacji - firma administrująca była wybierana przez dewelopera i nie została zmieniona w momencie powstania Wspólnoty.
Co robić dalej - płacić czy nie płacić deweloperowi ???
Mam wrażenie, że tu nie wszystko klika, ale czuję presję zarządu, kóry twierdzi, że musimy zapłacić, bo mamy dług. Czy decyzja o konieczności zapłaty długu powinna być głosowana uchwałą ?
Jak się nazywa deweloper?
Należy przestrzegać ludzi przed takimi układami.
Skoro powstała wspólnota, to deweloper nie miał już tytułu prawnego do obiektu, dlatego umowy były nieprawidłowe.
Deweloper jako właściciel lokali rozliczał się ze wspólnotą przez potrącenia. Jeżeli zarządca miał wątpliwości co do wypłacalności dewelopera, to taki sposób był mimo wszystko korzystny dla wspólnoty.
Refakturując należności deweloper nie mógł doliczać dodatkowo Vat - u, bo ten Vat był już naliczony przez dostawcę.
Moim zdaniem należy zadać inne pytanie ( postawiłby je Sąd) - czy wspólnota mieszkaniowa poniosła szkodę przez taki sposób rozliczeń? A jeżeli tak - to w jakiej wysokości.
Weryfikacja dokumentów przez biegłą księgową może rzeczywiście nie jest na tym etapie potrzebna. Jako właściciel lokalu również Poziomka również ma dostęp do nich. Jeżeli deweloper wystawił refaktury - należy sprawdzić czy zostały wystawione przez dostawców, dotyczą wspólnoty mieszkaniowej od momentu jej powstania oraz je zsumować, dopiero wtedy, gdy okaże się, że mają miejsce nieprawidłowości (np. obciążono wspólnotę nienależnym świadczeniem) należy zakwestionować obciążenie i w takiej sytuacji odmówić zapłaty. Prawnik może pomóc w wyjaśnieniu kwestii związanych z tym, czy świadczenie lub jego część jest należna.
jak to ugryźć?
Czy możliwe jest od strony prawnej, ze istnieje wspólnota zarządzana przez dewelopera? Tak było w naszym przypadku - przeciez to konflikt interesów.
Sprawdź czy rzeczywiście dotyczą one wspólnoty mieszkaniowej ( od momentu jej powstania), następnie je dodaj i czy zostały zapłacone przez dewelopera.
Dopiero uzyskany wynik tej kontroli da odpowiedź na pytanie "płacić, nie płacić".
Z treści zapytań wiemy, że deweloper poniósł koszty i teraz domaga się ich zwrotu od wspólnoty. Można wnioskować, że kredytował wspólnotę przez 10 miesięcy, albo też że faktury nie są mu należne i jego roszczenie nie jest zasadne. Wiemy też, że zaliczki były za małe i powstało zadłużenie. W razie sporu sądowego, Sąd po prostu sprawdzi zasadność tych obciążeń, sprawdzi treść wystawionych dokumentów oraz je po prostu doda. Błędem dewelopera jest, że nie wystawiał tych faktur od razu, że ksiegowi nie dopatrzyli się, iż deweloper ponosi bezzasadne koszty.
Odpowiedz proszę na dwa pytania:
- jak się nazywa firma administrująca?
- jak się nazywa deweloper?
Proszę zwrócić się do Zarządu o przekazanie sprawozdania z "weryfikacji dokumentów finansowych" z wymienionymi kwotami zobowiązań - rodzaj usługi, daty wykonanej usługi, nr faktury, wartość zobowiązania. Wszystko co wskazuje na obecne zobowiązania członków wspólnoty.
Prawo kontroli dokumentów wspólnoty służy każdemu właścicielowi.