Przekazanie zarządu i administracji zewnętrznej firmie z licencją

paul

Witam,

Obecnie zarząd i zarządzanie naszą wspólnotą (pow. 7 lok.) jest prowadzone przeze mnie.
Ponieważ zrezygnowałem z pełnienia obu funkcji, a nikt ze wspólnoty nie chce podjąć się tych zadań,
chcę zaproponować mieszkańcom przekazanie obu funkcji zewnętrznej firmie z licencją zgodnie z Art. 18 UoWL.

Czy znajdę gdzieś wzór uchwały do takiej operacji?
Czy uchwała wystarczy, czy jeszcze będzie konieczna dodatkowa umowa na zarządzanie (administrację)?

Chciałbym zwołać zebranie ogółu i na nim załatwić formalności.
Co robi notariusz w tym przypadku, czy tylko podpisuje się na protokole z zebrania, czy może na uchwale, czy jak ?

piastowska

paul: Obecnie zarząd i zarządzanie naszą wspólnotą (pow. 7 lok.) jest prowadzone przeze mnie.
Ponieważ zrezygnowałem z pełnienia obu funkcji, a nikt ze wspólnoty nie chce podjąć się tych zadań,
chcę zaproponować mieszkańcom przekazanie obu funkcji zewnętrznej firmie z licencją zgodnie z Art. 18 UoWL

Proponowane przez Ciebie rozwiązanie odpada, ze względu na zapisy art. 20 u.w.l. (

Art. 20. 1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem,
właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.
Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich
grona.

Jeżeli zarząd właścicielski rezygnuje w całości z pełnionej funkcji, to zgodnie z art. 26 tej ustawy pozostaje tylko ustanowienie przez sąd zarządcy przymusowego

paul

To jak rozmieć sformułowanie: "lub spoza ich grona"?

piastowska

[cite] paul:[/cite]To jak rozmieć sformułowanie: "lub spoza ich grona"?

Należy to rozumieć tak, że nie musi to być właściciel lokalu w tej nieruchomości, ale dowolna inna osoba fizyczna. Najważniejsze, że ma być to osoba fizyczna, a nie firma

paul

Czyli rozwiązaniem jest przekazanie zarządu osobie - właścicielce firmy, a ta podpisuje umowę ze swoją firmą?

gecon

Obecnie zarząd i zarządzanie naszą wspólnotą (pow. 7 lok.) jest prowadzone przeze mnie.

Aby odpowiedzieć ci cokolwiek zgodnie z prawem musimy wiedzieć czy:
- masz powierzony zarząd od początku wspólnoty na zasadzie art. 18 ust.1?
- jesteś wybranym członkiem zarządu na zasadzie art.20 ust.1?

piastowska: Jeżeli zarząd właścicielski rezygnuje w całości z pełnionej funkcji, to zgodnie z art. 26 tej ustawy pozostaje tylko ustanowienie przez sąd zarządcy przymusowego

Nie siej herezji, nie jest tak tragicznie.

każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego

Może a musi to zasadnicza różnica.
Nic nie stoi na przeszkodzie aby właściciele wybrali nowy zarząd ale to zależy o odpowiedzi paula.

paul

Jestem wybranym członkiem zarządu i mam powierzony zarząd. Wszystko uchwałami, większością itd.

Moje pytanie dotyczy procedury przeniesienia zarządu i zarządzania poza wspólnotę.
Oczywiście mogę wystąpić do sądu od zarządce przymusowego, ale szukam prostszego rozwiązania.

gecon

Jestem wybranym członkiem zarządu i mam powierzony zarząd. Wszystko uchwałami, większością itd.

To nic nie wyjaśnia. Masło maślane.
Wspólnota albo ma zarząd powierzony albo wybrany.
Nie może mieć dwóch zarządów: powierzonego i wybranego - tzn. teoretycznie może, ale byłoby to idiotyczne.
Więc zdecyduj się kim jesteś?
Czy jesteś może licencjonowanym zarządcą nieruchomości?
Czy jesteś właścicielem we wspólnocie?

paul

Napisze inaczej, jestem wybranym członkiem jednoosobowego zarządu i mam powierzoną administrację nieruchomością wspólną.
Jestem również właścicielem we wspólnocie.

piastowska

piastowska: Jeżeli zarząd właścicielski rezygnuje w całości z pełnionej funkcji, to zgodnie z art. 26 tej ustawy pozostaje tylko ustanowienie przez sąd zarządcy przymusowego

gecon: Nie siej herezji, nie jest tak tragicznie

przecież paul wyraźnie napisał:

paul: Ponieważ zrezygnowałem z pełnienia obu funkcji, a nikt ze wspólnoty nie chce podjąć się tych zadań,

gecon

jestem wybranym członkiem jednoosobowego zarządu i mam powierzoną administrację nieruchomością wspólną.
Jestem również właścicielem we wspólnocie.

Czyli trzy w jednym - to tak jak użytkownik Kowal: właściciel, zarząd i administrator.
Musisz poczekać na niego on ci doradzi - ma wprawę.
Ale do rzeczy.
Zakładam w takim razie, że macie określony od początku sposób zarządu na zasadzie art. 20 ust.1 a więc tzw. sposób ustawowy (zarząd wybrany).
Zmiana takiego, ustawowego sposobu na inny czyli powierzenie firmie zewnętrznej winna się odbyć na zasadzie umowy notarialnej wszystkich właścicieli. Tutaj sama uchwała większości nie wystarczy.

"Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 29 czerwca 2010 r., sygn. akt: I ACa 264/10 wyraził pogląd, że powierzenie sposobu zarządu wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego a uchwała jej zastąpić nie może i to nawet taka, którą zaprotokołował notariusz.
Sąd rozpoznawał sprawę jednej ze wspólnot mieszkaniowych, w której właściciele podjęli uchwałę o powierzeniu zarządu nieruchomością gminie i wyrażeniu zgody na wykonywanie czynności zarządcy przez Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych. Uchwała została podjęta w formie aktu notarialnego.
Sąd uznał jednak, że nie było to jednak wystarczające w świetle art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, ponieważ nie doszło pomiędzy właścicielami do zawarcia umowy w tym względzie.
W konsekwencji Sąd przyjął, że powierzenie gminie zarządu (czyli osobie prawnej) przy braku umowy w formie aktu notarialnego dotyczącego określenia sposobu zarządu jako sprzeczne z powołanymi przepisami ustawy o własności lokali dotknięte jest sankcją nieważności a zatem i bezskuteczne (art. 58 kc)."

https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/2969/zmiana-ustalonego-sposobu-zarzadu/

koziorozka

Paul - najprostsze dla was rozwiązanie, to wybranie uchwałą pani X na członka zarządu wspólnoty. Z kim ta osoba podpisze umowę na obsługę księgową czy administrowanie, to jej wybór. Członkowie wspólnoty (właściciele) zatwierdzają uchwałą tylko wydatki.

Nie używaj słowa "powierzenie", bo to słowo oznacza inną sytuację prawną, czyli zarząd notarialny.

paul

[cite] koziorozka:[/cite]Paul - najprostsze dla was rozwiązanie, to wybranie uchwałą pani X na członka zarządu wspólnoty. Z kim ta osoba podpisze umowę na obsługę księgową czy administrowanie, to jej wybór. Członkowie wspólnoty (właściciele) zatwierdzają uchwałą tylko wydatki.

Dzięki.
Czy możemy wybrać Panią X zwykłą uchwałą na zebraniu, czy mam zamówić notariusza?
Czy uchwała musi zawierać w treści coś niestandardowego?

koziorozka

Notariusz jest potrzebny tylko wtedy, gdy wspólnota chce zmienić s p o s ó b zarządu
Wy nie zmieniacie sposobu (nadal będziecie mieli właścicielski), tylko skład zarządu. To się robi zwykłą uchwałą.

paul

To nadal będzie właścicielski, jeśli w zarządzie nie będzie właściciela, a tylko osoba z zewnątrz?

Kowal

paul - domyślam się co jest przyczyną Twojej rezygnacji. Nie było nikogo do roboty, wszyscy byli chętni do rządzenia i kontroli. I oczywiście robiłeś to za darmo , bo jakbyś zaproponował sobie wynagrodzenie To by Ci szyby w oknach powybijali.
Wszystko zależy od tego, jak jesteś sfrustrowany. Jeżeli chcesz całkowicie spalić za sobą mosty, to na zebraniu składasz rezygnację i oczekujesz kto, kiedy od Ciebie przejmie obowiązki i dokumentację, z przyzwoitości dokończył bym zebranie, informując ,że jeżeli nie będzie chętnego składasz wniosek do Sądu o zarząd przymusowy. Będzie to bolesna nauczka dla pozostałych, bo tamten facet nie będzie robił za darmo. Jeżeli jednak nie chcesz całkowicie się odcinać, na zebraniu proponujesz ująć w Planie Gospodarczym pozycje koszty administrowania i zarządzania nieruchomością w wysokości przyszłego wynagrodzenia i informujesz ,że zatrudnisz odpowiedniego fachowca. Jeżeli przed zebraniem będziesz miał już kandydata to przygotujesz odpowiednią uchwałę o rozszerzeniu składu Zarządu o tę osobę X z wynagrodzeniem Y. pamiętaj jednak ,że pozostaniesz odpowiedzialny za pracę Zarządu jako jej członek. Wybor należy do Ciebie , nie znam waszej WM i jej problemów. U mnie co roku proponuję ludziom wejście do Zarządu, ale wówczas wszyscy szukają czegoś na podłodze.Samo życie.

paul

Kowal jest dokładnie tak jak piszesz, przy czym chcę wyjść z zarządu.
O sądzie i zarządcy przymusowym informowałem na zebraniu i nie wywołało to większego wpływu.

Szukam rozwiązania, gdzie nikt z właścicieli nie jest w zarządzie i jednocześnie uniknąć drogi sądowej.
Jak to zrobić?

gecon

nikt z właścicieli nie jest w zarządzie i jednoczaeśnie uniknąć drogi sądowej.
Jak to zrobić?

Masz tylko dwa sposoby:
1. opisany przez koziorozka - wybór zarządu spoza właścicieli (Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona) normalną uchwałą
2. opisany przeze mnie - powierzenie zarządu firmie zewnętrznej w formie umowy wszystkich właścicieli

paul

[cite] gecon:[/cite]1. opisany przez koziorozka - wybór zarządu spoza właścicieli (Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona) normalną uchwałą

No przecież! :bigsmile:
Tyle razy czytałem ten zapis i z jakiegoś powodu ubzdurałem sobie, że wybór osoby spoza naszego grona musi się odbyć z udziałem notariusza.

Dzięki wszystkim za odpowiedzi.

Kowal

paul - jednomyślności nigdy nie będzie wśród rodaków, więc firma zewnętrzna odpada.
Pozostaje

opisany przez koziorozka - wybór zarządu spoza właścicieli (Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona) normalną uchwałą

ale to oznacza ,że nie zasługujecie na szczytne miano "właścicieli".

Jeżeli przed zebraniem będziesz miał już kandydata to przygotujesz odpowiednią uchwałę o rozszerzeniu składu Zarządu o tę osobę X z wynagrodzeniem Y

I następnego dnia na jego ręce składasz rezygnację (jak ma firmę to najlepiej pisemnie) i po problemie.

KubaP

[cite] paul:[/cite]
Szukam rozwiązania, gdzie nikt z właścicieli nie jest w zarządzie i jednocześnie uniknąć drogi sądowej.
Jak to zrobić?

wybrać Zarząd jednoosobowy lub wieloosobowy zgodnie z art. 20 UoWL

Art. 20.
1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

tajfun

Gecon napisał:

Wspólnota albo ma zarząd powierzony albo wybrany.

Przepraszam, czy mam przez to rozumieć że osoba której zarząd powierzono na podstawie art 18.1 jest jednoosobowym zarządem wspólnoty?
Koziorozka:

Nie używaj słowa "powierzenie", bo to słowo oznacza inną sytuację prawną, czyli zarząd notarialny.

Pierwszy raz słyszę o jakimś zarządzie notarialnym. Możesz to rozwinąć.Chyba że to skrót myślowy.

gecon

Ty dalej tajfun zajmujesz się dzieleniem włosa na czworo.
Niemniej twoje aptekarskie dociekania czasami są dość ciekawe.

czy mam przez to rozumieć że osoba której zarząd powierzono na podstawie art 18.1 jest jednoosobowym zarządem wspólnoty?

Nie dosłownie - zwróć uwagę, że UoWL nie zrównuje tych obydwu tworów i nie nazywa tzw. zarządcę powierzonego zarządem lecz zawsze używa tej słynnej formułki:

Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1

Z powyższego wynika, że zarządca powierzony nie jest tożsamy z zarządem wspólnoty aczkolwiek sprawuje zarząd.
Dla potrzeb pytającego użytkownika (dla uproszczenia sprawy) wystarczające jest podanie takiego podziału jak przekazałem:

Wspólnota albo ma zarząd powierzony albo wybrany.

tajfun

Dzięki za wyjaśnienia. Nie dziele włosa. Moja pani zarządca uważa że jest jednoosobowym zarządem. Takie jest rzeczywiste rozumienie zapisów UoWL w mieście Wejherowo.

gecon

No wiem, wiem i rozumiem, że ciebie to denerwuje mówiąc delikatnie.

Moja pani zarządca uważa że jest jednoosobowym zarządem

Możesz jej powtórzyć, że nie jest jednoosobowym zarządem bo nie jest organem wspólnoty jakim jest zarząd i nawet nie może z mocy samego prawa reprezentować wspólnoty - ona (jej firma) sprawuje tylko zarząd powierzony. Myślę, że świetnym porównaniem byłoby pełnienie funkcji p.o. dyrektora szkoły przez jakiegoś nauczyciela. Jeszcze chyba lepszym był przykład gdy Bul pełnił obowiązki po smoleńsku.

koziorozka

To nadal będzie właścicielski, jeśli w zarządzie nie będzie właściciela, a tylko osoba z zewnątrz?

Tak