Sprzedaż miejsca postojowego bez KW

frulik

Witam,
Jestem w Zarządzie MW liczącej 110 mieszkań. Pod budynkiem jest garaż (miejsca postojowe oddzielone liniami) na 100 pojazdów.
Developer Przy jednym lokalu usługowym miał 16 miejsc, które przez 5 lat wynajmował. W między czasie lokal wraz z miejscami został sprzedany osobie prywatnej.
Miejsca są przynależne do lokali (tak samo loggie, ogródki, piwnice), a sam garaż nie ma oddzielnej KW (nie jest odrębnym lokalem).
Teraz ten nowy właściciel sprzedaje same miejsca innym właścicielom we wspólnocie.
Dwa miejsca są już sprzedane (notarialnie) i w jednym przypadku już są zmiany w KW naniesione.
Czy ten właściciel nowy ma prawo sprzedać takie miejsca (część wspólną) ?

blazejh

Konkretnie to on sprzedaje prawo do użytkowania konkretnych miejsc postojowych we wspólnej hali garażowej.

To może zależeć od treści aktów notarialnych
U nas zapisy w aktach nie dają prawie żadnej swobody w zbywaniu miejsc. Mamy kilka dość kontrowersyjnych powiedziałbym ograniczeń.
Ale my to raczej wyjątek. Co mówią akty u was w tej kwestii? Może nic?

frulik

A jaki musi być zapis aby to było możliwe ?
Jest np coś takiego:
PRzedstawiciel spółki oraz kupujący oświadczają, iż niniejszą umową dokonują podziału do korzystania opisanej w 1.1 tego aktu nieruchomości w ten sposób, że każdoczesnemu właścicielowi lokalu mieszkalnego nr 13 przysługiwać będzie prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej, stanowiącej balkon o pow. 2,7m2 oraz miejsca parkingowego nr 47......

Jeśli to nie to, to czego mam szukać ? Akt na 30 stron.

blazejh

Właśnie po wyliczeniu kto z czego korzysta w częściach wspólnych do wyłącznego korzystania powinno być coś o zasadach zbywania prawa do korzystania z nich.
U nas jest o tym w tym samym paragrafie w którym jest wymienione kto z czego korzysta.

Powinno być coś o "umowie przenoszącej pomiędzy stronami prawo do korzystania z przypisanych miejsc postojowych".
Może być wskazanie kto może być stroną tej umowy.
U nas jest wyraźne zastrzeżenie że umowa taka stanowi zmianę sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, o ile jest zawarta w formie aktu notarialnego.
Wasz akt może też w ogóle nie regulować omawianej kwestii.

frulik

Wg mnie nic takiego w AKTach nie ma.
Dodatkowo moja ADM twierdzi, że tylko notariusz może powiedzieć czy się da czy nie, a że zmianę w KW dokonuje sąd to też tylko na podstawie aktu. Jakoś nie chce mi się wierzyć, że w sądzie nikt nie sprawdza czy akt jest zgodny z przepisami. Jeżeli coś takiego ma miejsce, to gdzie można w sądzie o to spytać i jak ?

blazejh

No to słabo i nic modrego tu już nie napiszę, ponieważ jak wspomniałem mamy identyczną halę i zapis dot. zbywania miejsc postojowych mamy i wydaje mi się on kontrowersyjny, a na pewno zmuszający do pewnych interpretacji na tle ustawy o własności lokali i pewno na tle kc.

Ogromnie jestem ciekaw doświadczeń innych forumowiczów w związku z takimi halami jak nasze, ponieważ kwestia zbywania użytkowania takich miejsc jest tylko jedna z wielu budzących wątpliwości.

Wiem, że w moim rodzinnym mieście jest co najmniej jedna taka garażowa jak nasze, ale nie słyszałem o żadnej drugiej, a w mieście w którym teraz mieszkam jest tylko jedna taka na pewno i to jest akurat nasza. Cała reszta to hale będące wyodrębnionymi nieruchomościami na własnej KW.

Zarządca

Moim zdaniem sprzedawane są udziały w garażu i te miejsca nie przynależą już do lokalu. Na pewno nie jest to część wspólna, więc nie do końca rozumiem intencje autora wątku.
Chodzi o to żeby nie sprzedawał tych miejsc? A może o to, ze powinien je przekazać wspólnocie?

frulik

Miejsca przynależą do lokalu i są częścią wspólną (do wyłącznego korzystania) i są wpisane w KW (tak samo jak piwnice).
Intencja jest taka, aby było wszystko zgodnie z przepisami prawa.
Niestety rozmowa z developerem (pomimo, że miejsca są już w rękach prywatnych, to jest to osoba (rodzina najbliższa) developera i biuro sprzedaży dewelopera wszystko załatwia) nic nie wnosi, na każde pytanie o podstawę sprzedaży odpowiadają w stylu "chce pan utrudniać ?". Jedyne co im się wymskło po 20 minutowej jałowej rozmowie, to to to, że cyt. "załatwiliśmy notariusza, który to zrobi".
Z tego co wiem, to już dwa miejsca zostały tak sprzedane i sąd nie miał nic przeciwko i wpisał do KW (to wiem z rozmowy z jednym właścicielem, który kupił).

KubaP

[cite] frulik:[/cite]Witam,
Jestem w Zarządzie MW liczącej 110 mieszkań. Pod budynkiem jest garaż (miejsca postojowe oddzielone liniami) na 100 pojazdów.

Miejsca są przynależne do lokali (tak samo loggie, ogródki, piwnice), a sam garaż nie ma oddzielnej KW (nie jest odrębnym lokalem).
Teraz ten nowy właściciel sprzedaje same miejsca innym właścicielom we wspólnocie.
Dwa miejsca są już sprzedane (notarialnie) i w jednym przypadku już są zmiany w KW naniesione.
Czy ten właściciel nowy ma prawo sprzedać takie miejsca (część wspólną) ?

coś mi się nic chce wierzyć, że jest garaż wielostanowiskowy, który nie ma wyodrębnionej KW ... możesz podać nr KW macierzystą?

frulik

a jednak. WA5M/00426694/5

Zarządca

[cite] frulik:[/cite]
Dwa miejsca są już sprzedane (notarialnie) i w jednym przypadku już są zmiany w KW naniesione.
Czy ten właściciel nowy ma prawo sprzedać takie miejsca (część wspólną) ?

Co ten notariusz w takim razie sprzedawał, jeżeli nie udziały i co ulegało zmianie w kw? Czy sprzedaż tych miejsc miała wpływ na udziały sprzedającego?

frulik

podobno kupno/sprzedaż nie miała wpływu na udziały (informacja od administracji). Nie mam dostępu do AN, jedynie zbywca powiadomił administrację, żeby nie naliczać mu opłaty m-c za garaż (koszty sprzątania itp) i przerzycić na nabywcę. jako potwierdzenie umowy mamy jedną stronę z AN.

KubaP

[cite] frulik:[/cite]podobno kupno/sprzedaż nie miała wpływu na udziały (informacja od administracji). Nie mam dostępu do AN,
jedynie zbywca powiadomił administrację, żeby nie naliczać mu opłaty m-c za garaż (koszty sprzątania itp)
i przerzucić na nabywcę. jako potwierdzenie umowy mamy jedną stronę z AN.

Dwa miejsca są już sprzedane (notarialnie) i w jednym przypadku już są zmiany w KW naniesione.

a tam nie ma nr KW tego garażu wielostanowiskowego , to mi "śmierdzi" wielkim kantem .

co właściwie tym aktem notarialnym kupił nabywca ?

Art.29. UoWL
[i][font=Georgia]1e. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, 
[b]może żądać od właścicieli lokali okazania dokumentów potwierdzających prawo własności lokali.[/b][/font][/i]

czy ten obszar, gdzie są te miejsca postojowe jest ograniczony ścianami, jest brama wjazdowa ?

frulik

część z AN (zmieniłem numery lokali i miejsc):
§6. Stawający wnoszą do Sądu Rejonowego w Piasecznie IV Wydział Ksiąg Wieczystych — o dokonanie w dziale III księgi wieczystej kw. nr ………:
1. zmiany wpisu sposobu korzystania z Nieruchomości Wspólnej, objętej tą księgą wieczystą — numer wpisu 10 (dziesięc) — poprzez wykreślenie uprawnienia właściciela lokalu niemieszkalnego nr 10 położonego przy ulicy Pawiej nr 10 do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego nr 10 — na podstawie dokumentowanej niniejszym aktem zmiany umowy o podział do korzystania,
2. zmiany wpisu sposobu korzystania z Nieruchomości Wspólnej, objętej tą księgą wieczystą — w ten sposób, że każdoczesnemu właścicielowi lokalu mieszkalnego nr 11 położonego w budynku przy ulicy Pawiej nr 10 —oprócz miejsca parkingowego nr 11 — przysługuje prawo do wyłącznego i bezpłatnego korzystania z części Nieruchomości Wspólnej stanowiącej miejsce parkingowe nr 10, usytuowane na kondygnacji podziemnej budynku — na podstawie dokumentowanej niniejszym aktem zmiany umowy o podział do korzystania.

blazejh

"zmiany wpisu sposobu korzystania z Nieruchomości Wspólnej"

Jak pisałem na początku umowa dotyczy przeniesienia pomiędzy właścicielami lokali prawa do korzystania z przypisanych im miejsc postojowych.
Zbycie tego prawa stanowi zmianę sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. Stąd mowa jest o zmianie wpisu sposobu korzystania z nw.
Warto sobie uzmysłowić że ta hala ma status prawny suszarni czy pralni, z tym że jest też quod usum. Nie ma KW hali, nie ma udziałów.

Sąsiedzi nie musieli wiedzieć o tej sprzedaży, ale w moim akcie jest zastrzeżenie, że "zmiana taka nie będzie jednak mogła naruszać praw do wyłącznego korzystania właścicieli innych lokali przy ul. ....".

KubaP

[cite] frulik:[/cite]część z AN (zmieniłem numery lokali i miejsc):
§6. Stawający wnoszą do Sądu Rejonowego w Piasecznie IV Wydział Ksiąg Wieczystych — o dokonanie w dziale III księgi wieczystej kw. nr ………:

1. zmiany wpisu sposobu korzystania z Nieruchomości Wspólnej, objętej tą księgą wieczystą — numer wpisu 10 (dziesięc) — poprzez wykreślenie uprawnienia właściciela lokalu niemieszkalnego nr 10 położonego przy ulicy Pawiej nr 10 do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego nr 10 — na podstawie dokumentowanej niniejszym aktem zmiany umowy o podział do korzystania,

2. zmiany wpisu sposobu korzystania z Nieruchomości Wspólnej, objętej tą księgą wieczystą — w ten sposób, że każdoczesnemu właścicielowi lokalu mieszkalnego nr 11 położonego w budynku przy ulicy Pawiej nr 10 —oprócz miejsca parkingowego nr 11 — przysługuje prawo do wyłącznego i bezpłatnego korzystania z części Nieruchomości Wspólnej stanowiącej miejsce parkingowe nr 10, usytuowane na kondygnacji podziemnej budynku — na podstawie dokumentowanej niniejszym aktem zmiany umowy o podział do korzystania.

To, że część NW jest przypisana do poszczególnych właścicieli lokali na wyłączność użytkowania , to jest Ok., bo tak pierwszy właściciel mógł zrobić, ale ...
na jakiej podstawie sprzedający zwalania nabywce z ponoszenia kosztów bieżącego utrzymania MP? jednak jest to szwindel ...

frulik

Pierwszym właścicielem był developer, a tu jest drugi i sprzedał trzeciemu.
bezpłatne korzystanie to chyba nie to samo co brak ponoszenia kosztów bieżącego utrzymania ?

KubaP

[cite] frulik:[/cite]Pierwszym właścicielem był developer, a tu jest drugi i sprzedał trzeciemu.

następne umowy "sprzedaży" prawa do wyłącznego korzystania przez konkretnego właściciela lokalu , to konsekwencja pierwszej umowy - developer - a 1 właściciel lokalu(MP).

[cite] frulik:[/cite]bezpłatne korzystanie to chyba nie to samo co brak ponoszenia kosztów bieżącego utrzymania ?

bezpłatne korzystanie tzn. (jak dla mnie ) nieponoszenie żadnych kosztów , nawet bieżący typu sprzątanie MP, opłata wieczystego użytkowania / podatek od nieruchomości, ect.

Dla mnie te opłaty są pożytkiem dla WM i powinna być między WM a uprawnionym do korzystania, zawarta umowa ws ponoszenia bieżących kosztów utrzymania MP.

frulik

Pytanie, czy w ogóle można sprzedać takie MP ?

blazejh

Konstrukcja korzystania ze stanowiska w rama quod usum, w omawianym przypadku, związana jest z brakiem odpłatności. Nic o niej nie ma w akcie.

Eksploatacja hali garażowej to jedno, a użytkowanie stanowiska to co innego.

Zbywca złożył oświadczenie do administracji o fakcie zbycia użytkowania, co spowodowało że opłatę eksploatacyjną przerzucono ze zbywcy na nabywcę. Była mowa o tym że opłata przechodzi na nabywcę.
Wysokość zaliczki na eksploatację hali powinna mieć i pewnie ma związek z wysokością kosztów ponoszonych na utrzymanie hali. Nie ma tu bezpośredniego związku z konstrukcją prawną użytkowania stanowiska postojowego.
Stąd stwierdzenie w tym akcie że korzystanie jest nieodpłatne jest zgodne z prawem.

frulik

Nadal nie wiem, czy można sprzedać MP czy nie :(

blazejh

[cite] frulik:[/cite]Nadal nie wiem, czy można sprzedać MP czy nie

Jeśli chcesz to ogarnąć, to zacznij od stosowania prawidłowego nazewnictwa. Nie można w twojej hali sprzedać MP.

KubaP

[cite] frulik:[/cite]Pytanie, czy w ogóle można sprzedać takie MP ?

tu nie ma sprzedaży rzeczy , jest sprzedaż prawa do wyłącznego korzystania.

Hmmmm... Tu jest organicznie dla części wspólnej, z której wyodrębniono MP do wyłącznego korzystania przez konkretne osoby.

MP dalej jest to cześć wspólna jako teren (nie ma z nim związanego udziału) , z którego nie wszyscy mogą korzystać , tylko osoby, którym zostały przydzielone.
Osoby, które korzystają z MP kupiły sobie ten przywilej od dewelopera, jako pierwszego właściciela i mogą to prawo zbywać na inne podmioty.

[cite] frulik:[/cite]Witam,
Jestem w Zarządzie MW liczącej 110 mieszkań. Pod budynkiem jest garaż (miejsca postojowe oddzielone liniami) na 100 pojazdów.

nie rozumiem dlaczego z tym garażem wielostanowiskowym nie jest związany żaden udział ?
Czyżby ten garaż nie miał trwałych ścian? nie spełniał tych zapisów?

Art.2 UoWL
2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest [b]wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku[/b] izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. [u]Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.[/u]

blazejh

Reasumując frulik nie widać tutaj powodów do niepokoju.
Znasz może przyczyny dla których nie utworzono tej hali jako odrębnej nieruchomości?

frulik

Tak zrobili i tak jest, a powodów, to pewni sami nie znają.
Z drugiej strony jeżeli byłaby to odrębna nieruchomość, czyli nie część wspólna, to nikt by tym nie zarządzał (nie sprzątał, nie płacił za światło) itp, więc tak jest chyba lepiej i tak.

blazejh

Powiem ogólnie że hala niewyodrębniona ma swoje zalety. Przede wszystkim odpada liczenie udziałów a obrót stanowiskami jak u Ciebie jest prawdopodobnie łatwiejszy i prostszy.

Forma prawna hali nie ma wpływu na koszty jej utrzymania. W każdej hali zrobi się ciemno, gdy nie wkręcisz jarzeniówek.

Uwaga na przyszłość: jesienią wejdzie nowela dla hal garażowych do ustawy o własności lokali - ona nie obejmie naszych hal w żadnym zakresie. Przy najmniej w mojej opinii u nas niczego ona nie zmieni. Nawet przy bardzo twórczej interpretacji w przypadku sporów sądowych, zastosowanie nowych przepisów nie będzie miało miejsca dla hal niewyodrębnionych. No chyba, że sędziom się będzie wszystko pierniczyło jak piszącym w tym wątku.

cdn

KubaP:

nie rozumiem dlaczego z tym garażem wielostanowiskowym nie jest związany żaden udział ?
Czyżby ten garaż nie miał trwałych ścian? nie spełniał tych zapisów?

Czego tu nie rozumiesz? :shocked:
Przecież ten garaż to część nieruchomości wspólnej. Jak nieruchomość wspólna może mieć udziały w nieruchomości wspólnej?
Jaki udział ma klatka schodowa, strych, wózkownia lub suszarnia? A jaki ma grunt pod budynkiem wspólnoty?

frulik

jest to garaż podziemny na 100 miejsc (wymalowane farbą) nie ma ścian między miejscami.
jest jedna brama i garaż jest całkowicie zamknięty ścianami dookoła (okien też nie ma). Co jakiś czas są słupy (co by mieszkania nie spadły na pojazdy :)
problemowe miejsca znajdują się zarówno przy ścianach, jak i na środku (są zrobione pośrodku dwie alejki (oczywiście tylko farbą) i między nimi miejsca postojowe także i te też są na sprzedaż.

KubaP

[cite] frulik:[/cite]jest to garaż podziemny na 100 miejsc (wymalowane farbą) nie ma ścian między miejscami.
jest jedna brama i garaż jest całkowicie zamknięty ścianami dookoła (okien też nie ma).

to, jest to lokal, który powinien mieć udział w częściach wspólnych . Na 1 MP przypada "udział garażu wielostanowiskowego X 1/100"

Developer dał ciała , pomijając ten lokal - garaż wielostanowiskowy .

Art.2 UoWL 
2. [b]Samodzielnym lokalem[/b] mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest [b]wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba[/b] lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. [u]Przepis ten stosuje się odpowiednio również do [b]samodzielnych lokali[/b] wykorzystywanych zgodnie z [b]przeznaczeniem [color=#00f]na cele inne niż mieszkalne[/color][/b][/u].

Art.3 UoWL
3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela [b]samodzielnych lokali [/b]niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

co na to grupy szturmowe TWA ?

cdn

KubaP:

to jest to lokal który powinien mieć udział w cześciach wspólnych .

O tym, czy jest to lokal, czy nieruchomość wspólna, decyduje pierwotny właściciel nieruchomości przed wyodrębnieniem pierwszego lokalu. Może uzyskać zaświadczenie o samodzielności garażu i przypisać mu udział w nieruchomości wspólnej, ale nie musi.
Są garaże podziemne, które nie są lokalami - i nie muszą być. Podobnie, jak piwnice czy inne pomieszczenia, są one częścią nieruchomości wspólnej. Tak właśnie jest w omawianym przypadku.

cdn

KubaP:

ja uważam, że decyduje prawo, a nie widzi mi się pierwszego właściciela lokalu .

Ale Sąd Najwyższy uważa inaczej.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 października 2004 r., II CK 98/2004:

o tym, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, decyduje własność, a decyzję o tym, jakie elementy (części budynku) nie zostaną wliczone do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budynku i tym samym staną się współwłasnością właścicieli lokali (nieruchomością wspólną), podejmuje się w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu poprzez fakt określenia udziałów, wymagający ustalenia powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, decyduje o tym co jest, a co nie jest nieruchomością wspólną.

KubaP

[cite] cdn:[/cite]KubaP:

ja uważam, że decyduje prawo, a nie widzi mi się pierwszego właściciela lokalu .

Ale Sąd Najwyższy uważa inaczej.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 października 2004 r., II CK 98/2004:

o tym, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, decyduje własność, a decyzję o tym, jakie elementy (części budynku) nie zostaną wliczone do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budynku i tym samym staną się współwłasnością właścicieli lokali (nieruchomością wspólną), podejmuje się w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu poprzez fakt określenia udziałów, wymagający ustalenia powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, decyduje o tym co jest, a co nie jest nieruchomością wspólną.

"archeologia prawna" mnie nie interesuje
a co ten wyrok mnie obchodzi? zresztą wyrwany kontekstu kila sformułowań , On nie dotyczy mnie.

Wyrok ten dotyczył tego co jest do lokalu mieszkalnego przynależne i jakie pomieszczenia w tym przypadku są brane pod uwagę przy ustalaniu udziału związanego lokalem ,
a nie czy garaż wielostanowiskowy trwale wyodrębniony ścianami ma mieć udział czy nie.

ale to jest szczegół ...

najważniejsze, że się cdn podparłeś cytatem z orzecznictwa .:smartass:

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1996 r. / sygnatura : III  CZP 199/95 / " Powierzchnię użytkową budynku stanowi suma  powierzchni wszystkich lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących  się w tym budynku " ( komentarz : tak ustalamy powierzchnię , która stanowi mianownik przy obliczaniu udziałów poszczególnych właścicieli, licznikiem jest oczywiście powierzchnia danego lokalu );
[b]SN - Sygn. akt II CK 98/04[/b] (99/04):Zgodnie z ustawą o własności lokali, członkowie wspólnoty ponoszą ciężary utrzymania nieruchomości wspólnej odpowiednio do swoich udziałów; 

:zakaz: cdn za dużo myślisz o " Rosjanach z kredytami we frankach." i stąd ten mętlik :smartass:

frulik

W moim przypadku jest tak jak pisze "cdn". Developer tak zdecydował (6 lat temu) i miał do tego prawo. Piwnice, ogródki i balkony (loggie) też są częścią wspólną do wyłącznego korzystania, tylko że one wliczają się w udziały.
Nie chcę roztrząsać, co developer powinien zrobić wiele lat temu, a chcę wiedzieć, czy ta sprzedaż i kupno są zgodne z prawem.

KubaP

[cite] frulik:[/cite]Developer tak zdecydował (6 lat temu) i miał do tego prawo.

to nie znaczy że jest to zgodne z prawem ...
nie miał takiego prawa , wystarczy, że ktoś kto nie ma MP zaskarży podział udziałów / doniesie do Gminy, która zbiera podatki ( bo przy nowym podziale jemu udział się zmniejszy) i będziecie musieli jako Wspólnota dokonać nowego podziału z uwzględnieniem garażu wielostanowiskowego.

frulik

Ale przecież klatki, korytarze też nie mają KW. Nie rozumiem tego problemu. Nie sądzę też że udziały się zmienią, skoro miejsce garażowe nie jest w udziałach. Jaki jest interes w tym aby była na to oddzielna KW ? Ja widzę problemy potem ze sprzątaniem - nie będzie to część wspólna, więc wspólnota nie może tego sprzątać, nie może też płacić za ogrzewanie, czy też prąd. Z drugiej strony przechodzi przez garaż instalacja wodna, elektryczna, telewizji kablowych, alarmowa itp i trzeba to konserwować.

KubaP

[cite] frulik:[/cite]W moim przypadku jest tak jak pisze "cdn".
Ale przecież klatki, korytarze też nie mają KW.
Nie rozumiem tego problemu.

co ciebie interesują klatki schodowe , nie powtarzaj tych głupot po cdn , pasuje tobie populizm cdn to wierz w niego

[cite] frulik:[/cite]Jaki jest interes w tym aby była na to oddzielna KW ?

Garaż wielostanowiskowy jest lokalem trwale wydzielony ścianami , więc jest samodzielnym lokalem , dodatkowo to lokal użytkowy (niemieszkalny)
( podatek od nieruchomości to coś 17 zł /m²) więc zgodnie z UoWL powinien mieć przydzielony udział . Zatajenie tego faktu to przestępstwo.

[cite] frulik:[/cite]developera i biuro sprzedaży dewelopera wszystko załatwia) nic nie wnosi, na każde pytanie o podstawę sprzedaży odpowiadają w stylu "chce pan utrudniać ?".

Mnie się wydaje że deweloper chciał obniżyć cenę sprzedażny ( do lokali użytkowych trzeba dodać 23 % Vat-u, a nie 8 % jak się sprzedaje z mieszkaniem) , dlatego stworzył taką poczwarę prawną hybrydową .

[cite] frulik:[/cite] Z drugiej strony przechodzi przez garaż instalacja wodna, elektryczna, telewizji kablowych, alarmowa itp i trzeba to konserwować.

kombinujesz jak koń pod górę , zamiast przyjąć to co nakazuje prawo ....
dlatego w KW WA5M/00426694/5 masz zapis o służebności nieodpłatnej

[cite] Zarządca:[/cite]Moim zdaniem sprzedawane są udziały w garażu i te miejsca nie przynależą już do lokalu.

ciekaw jestem jak sprzedadzą MP osobie spoza Wspólnoty? np.: z sąsiedniego budynku na przeciw ?

frulik

W dalszym ciągu nie wiem czy mogła być dokonana sprzedaż :(
a z tym garażem, że nie ma KW - czy gdzieś to zgłaszać w takim razie ? jeżeli tak, to w jaki sposób ?

Nowy doklejony: 03.06.15 14:40
wydaje mi się, że garaż jest wliczany do udziałów całkowitych (tak jak klatki), więc podatek też jest płacony. tyle, że ten udział nie jest przypisany do lokalu żadnego i nie ma odrębnej KW.

Nowy doklejony: 03.06.15 15:41
Powierzchnia garażu nie wchodzi do udziału części wspólnej, garaż nie ma odrębnej księgi wieczystej. Jeśli chodzi o podatki to Wspólnota nie płaci podatków, Właściciele sami we własnym zakresie płacą podatki od nieruchomości.

cdn

KubaP:

to nie znaczy że jest to zgodne z prawem ...
nie miał takiego prawa , wystarczy, że ktoś kto nie ma MP zaskarży podział udziałów / doniesie do Gminy, która zbiera podatki ( bo przy nowym podziale jemu udział się zmniejszy) i będziecie musieli jako Wspólnota dokonać nowego podziału z uwzględnieniem garażu wielostanowiskowego.

Oczywiście, ze jest to zgodne z prawem. KubaP, jeśli się na czymś nie znasz, nie zabieraj głosu i nie wprowadzaj w błąd. Twoje wymysły nie mają podstaw ani w przepisach, ani w orzecznictwie.
frulik

wydaje mi się, że garaż jest wliczany do udziałów całkowitych (tak jak klatki), więc podatek też jest płacony. tyle, że ten udział nie jest przypisany do lokalu żadnego i nie ma odrębnej KW.

Co Ty wypisujesz? :shocked: Nie ma możliwości, zeby był udział w nieruchomości wspólnej, nieprzypisany do żadnego lokalu!
Przeczytaj w ustawie, jak jest wyliczany udział w nieruchomości wspólnej:

Art. 3. 3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Ani powierzchnia gruntu, ani powierzchnia innych elementów składowych nieruchomości wspólnej nie ma wpływu na wielkość udziału. Wpływ ma wyłącznie powierzchnia lokalu oraz powierzchnia pomieszczeń przynależnych do lokalu. Wszystkie pomieszczenia przynależne muszą być wpisane do aktu notarialnego i następnie do KW lokalu.

Sprzedać można lokal lub udział w lokalu. Nie można sprzedać kawałka posadzki, więc nie sprzedano "miejsca postojowego", które jest w nieruchomości wspólnej. "Sprzedano" prawo używania określonego miejsca postojowego.

frulik

cdn,
Napisałem poprawioną treść "Powierzchnia garażu nie wchodzi do udziału części wspólnej, garaż nie ma odrębnej księgi wieczystej. Jeśli chodzi o podatki to Wspólnota nie płaci podatków, Właściciele sami we własnym zakresie płacą podatki od nieruchomości.", a tej powyższej nie da się usunąć.
załóżmy, że sprzedano prawo do używania - czy to zgodne z prawem w tym przypadku ?

cdn

fruli:

załóżmy, że sprzedano prawo do używania - czy to zgodne z prawem w tym przypadku ?

Tak.

blazejh

Wszystko co napisałeś o tej umowie sprzedaży nie budzi poważniejszych zastrzeżeń.

Co do samodzielności hali jako lokalu niemieszkalnego.

O samodzielność deweloper wnioskuje do starosty. Starosta wydaje zaświadczenie o samodzielności albo go nie wydaje.
Dla hali zdarzy się czasem że nie wyda. Z przyczyn rożnych. Wtedy mamy halę niewyodrębnioną i deweloper nic na to nie poradzi. Rzadki przypadek, ale ja znałem dwa, teraz już trzy.
Także deweloper o niczym nie decyduje, bez przesady. Starosta też nie wydaje decyzji uznaniowej tylko stosuje przepisy.
Podstawą do wydania samego zaświadczenia jest oczywiście art 2 ust 2 i 3 ustawy.

cdn

blazejh:

Także deweloper o niczym nie decyduje, bez przesady.

Oczywiście, że tak. Deweloper może nie wystąpić do starosty o zaświadczenie o samodzielności lokalu dla garażu. Dopóki nie wyodrębni żadnego lokalu, cała nieruchomość to jego własność, więc to on decyduje, co sprzeda i w jakiej formie.

Nie ma obowiązku wyodrębniania hal garażowych.
Z punktu widzenia późniejszego zarządzania, dla wspólnoty to dużo lepsza sytuacja, gdy garaż wielostanowiskowy jest częścią nieruchomości wspólnej, a nie odrębnym lokalem.

KubaP

[cite] frulik:[/cite]
wydaje mi się, że garaż jest wliczany do udziałów całkowitych (tak jak klatki), więc podatek też jest płacony. tyle, że ten udział nie jest przypisany do lokalu żadnego i nie ma odrębnej KW.

Mnie się wydaje że deweloper chciał obniżyć cenę sprzedaży (do lokali użytkowych trzeba dodać 23 % Vat-u, a nie 8 % jak się sprzedaje się z mieszkaniem) , dlatego stworzył taką poczwarę prawną hybrydową .

blazejh

Niepotrzebnie uogólniłem na podstawie przykładu z naszej hali. Deweloper chciał ją wyodrębnić, zawnioskował, starosta odmówił wnioskowi i deweloper musiał decyzję zaakceptować.

"Nie ma obowiązku wyodrębniania hal garażowych.
Z punktu widzenia późniejszego zarządzania, dla wspólnoty to dużo lepsza sytuacja, gdy garaż wielostanowiskowy jest częścią nieruchomości wspólnej, a nie odrębnym lokalem."

Pełna zgoda. Chociaż jest pewien problem na tle podatku od nieruchomości, ale to odrębna bajka.

koziorozka

sprzedano prawo do używania - czy to zgodne z prawem w tym przypadku ?

Tak, zgodne z prawem.
Wg mnie deweloper postąpił rewelacyjnie, oszczędza wam koszmaru prawnego, jakim jest garaż wielostanowiskowy z własną KW. W praktyce nie da się w ogóle nim zarządzać. Tu zobacz czego uniknęliście.
https://forum.zarzadca.pl/wiki/garaz

tajfun

Koziorozka napisała:

Tak, zgodne z prawem.
Wg mnie deweloper postąpił rewelacyjnie, oszczędza wam koszmaru prawnego, jakim jest garaż wielostanowiskowy z własną KW. W praktyce nie da się w ogóle nim zarządzać. Tu zobacz czego uniknęliście.

Nie można sprzedać ani części NW ani sprzedać prawa do użytkowania elementu NW. Ale to tylko opinia moja ( niedouczonego Tajfuna).

cdn

koziorozka:

Tu zobacz czego uniknęliście.
https://forum.zarzadca.pl/wiki/garaz

W zalinkowanym źródle "wiedzy" czytam:

Zarząd lub zarządca danego budynku może zarządzać takim garażem...

Czyje to "mądrości"?
Kto to jest "Zarząd lub zarządca budynku" w świetle ustawy o własności lokali?
Czy tych wpisów nikt z redakcji nie weryfikuje? To nawet w Wikipedii jest lepiej, niż na "specjalistycznym" portalu.

tajfun:

Nie można sprzedać ani części NW ani sprzedać prawa do użytkowania elementu NW.

Grunt jest częścią NW, a przecież część gruntu można sprzedać.
Prawo używania każdy może zbyć. Na jakiej podstawie tego zabronisz?

tajfun

cdn napisał:

Grunt jest częścią NW, a przecież część gruntu można sprzedać.
Prawo używania każdy może zbyć. Na jakiej podstawie tego zabronisz?

Prawa uzywania we wspolnocie nie możesz zbyć na inna osobę. Podobnie jak nie możesz zbyć swojego udziału bez zbycia lokalu.Przykład. Prawo użytkowania ogródka przy lokalu na parterze własciciel tego lokalu nie może przekazać innemu włascicielowi. Ale może to zrobić wspolnota uchwałą bo to jest część NW. Jeśli miejsca garażowe są elementem NW to jest podobnie. Jeśli wspolnota podjęła uchwałę o wyłącznym użytkowaniu miejsca garażowego przez jakiegokolwiek właściciela (quoad usum) lub zrobili to własciciele np: przy pierwszym wyodrębnieniu lokalu to wspólnota zawsze może to uchwałą zmienić. Taki właściciel nie ma praw włascicielskich , nie może więc przekazać tego miejsca innemu właścicielowi do wyłącznego użytkowania , nie mówiąc już o sprzedaży.
Takie jest moje zdanie. Zresztą jest na to wyrok SN.

Sąd Najwyższy wyrok z dnia 29 czerwca 2010 (Sygn. Akt III CSK 325/09):

„...wszyscy właściciele lokali mają prawo do nieruchomości wspólnej wyrażające się określonymi udziałami w jej współwłasności i wszyscy mogą z nieruchomości wspólnej korzystać zgodnie z jej przeznaczeniem społeczno-gospodarczym. Jeżeli zaś, jak w niniejszej sprawie, właściciele lokali określili w umowach z dotychczasowym właścicielem sposób korzystania z miejsc postojowych, to taki podział quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali.”

cdn

tajfun:

Prawa uzywania we wspolnocie nie możesz zbyć na inna osobę.

Ponieważ zabrania tego przepis ... - no właśnie, jaki?

Jeśli wspolnota podjęła uchwałę o wyłącznym użytkowaniu miejsca garażowego

Wspólnoty nie podejmują takich uchwał. Decydują o tym deweloperzy, na podstawie zgody wszystkich kolejnych nabywców lokali.
tajfun:

Taki właściciel nie ma praw włascicielskich

...czyli nie jest właścicielem. Zastanów się, co piszesz.

Jeżeli zaś, jak w niniejszej sprawie, właściciele lokali określili w umowach z dotychczasowym właścicielem sposób korzystania z miejsc postojowych, to taki podział quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali.

I co z tego? To nie dotyczy sytuacji, omawianej w tym wątku. Dopóki jesteś posiadaczem prawa do używania, ponosisz koszty utrzymania tego miejsca, możesz to miejsce wynająć lub odstąpić (za opłatą) prawo używania.

KubaP

[cite] koziorozka:[/cite]

sprzedano prawo do używania - czy to zgodne z prawem w tym przypadku ?

Wg mnie deweloper postąpił rewelacyjnie,
W praktyce nie da się w ogóle nim zarządzać.

wychwalanie poczwar prawnych tworzonych przez developerów widzę, że jest trendy ....
Garażem się nie zarządza, tylko kroi kasiorę na utrzymanie część wspólnych

cdn

KubaP:

wychwalanie poczwar prawnych tworzonych przez developerów widzę, że jest trendy ....

Sytuacja, gdy garaż wielostanowiskowy jest częścią nieruchomości wspólnej jest tak samo normalna i zgodna z prawem, jak i sytuacja wyodrębnienia lokalu garażowego. "Wychwalanie" nie ma tu nic do rzeczy. Garaż jako NW jest łatwiejszy do zarządzania dla wspólnoty - i to jest fakt.
KubaP:

Garażem się nie zarządza, tylko kroi kasiorę na utrzymanie część wspólnych

Nie masz racji.
Jeżeli garaż jest odrębnym lokalem, to wspólnota nim nie zarządza. Ale zarządzają nim współwłaściciele lokalu garażowego.
Jeżeli garaż jest częścią NW, to wspólnota zarządza nim podobnie, jak całą nieruchomością wspólną.