Sejm znowelizował ustawę o własności lokali
Gość Zarzadca.pl
Użytkownik
Powstanie nowe ,,coś" we wspólnocie mieszkaniowej . Tak?<br />To nowe ,,coś" będzie miało tylko prawo głosu?<br />Czy idąc dalej, to za prawem decydowania ( głosu) pójdzie odpowiedzialność za zobowiązania ( art.17. u o w.l.) a może jeszcze takie ,,coś" należy powiadamiać o treści uchwały (art.23. ust.3 u o w. l.) ? A co z zawiadamianiem właścicieli o zebraniu, czyli też każdego ,,cosia", na piśmie na tydzień przed zebraniem? Itd. itd.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
a co teraz nie miał ? miał, tylko za pośrednictwem pełnomocnika , teraz będzie miał osobiście. Przynajmniej teraz jakieś 20-30% udziałów nie będzie martwych , a uchwały będą szybciej podejmowane
przecież była .Nic w tym temacie się nie zmieni., chyba że o czym nie wiem ?
Tak. A co do tej pory tego nie było ? BYŁO.
Czym się różni właściciel lokalu od współwłaściciela lokalu ułamkowego ?
a co teraz, przed zmianą, nie miał prawa zaskarżyć uchwały właścicieli lokali ?
przecież miał takie prawo, tak jak każdy właściciel lokalu
każdy ma prawo do jakieś tam oceny , ja swoją stawiam z pozycji członka wspólnoty i członka Zarządu WM.
Większość prawników nie dopuszcza innych rozwiązań niż wynikają z k.c. i nie rozumieją tematyki wspólnot mieszkaniowych, podchodzą do tematu z punktu działania spółdzielni mieszkaniowych , a to jest absurd.
Z k.c. wynikało, że udział przypisany do lokalu przy współwłasności ułamkowej jest niepodzielny, teraz będzie drugie rozwiązanie przy spełnieniu jeszcze innych uwarunkowań.
Na tym skorzystają współwłaściciele ułamkowi, którzy mieli we wspólnotach tylko np: miejsca postojowe w garażu wielostanowiskowym, gdzie udział ułamkowy przypadający na jedno miejsce parkingowe by równy (np 1/ ilość MP X udział przypisany do lokalu), a nawet większy niż niejeden lokal mieszkalny w tej samej wspólnocie.
KRN w swojej opinii zauważyła błąd w nowej regulacji.
Podjęła ona wprawdzie uchwałę pozytywnie opiniującą sam projekt, jednak wniosła zastrzeżenie, żeby wyraźnie zaznaczyć, że zmiana dotyczy wyłącznie prawa głosu i dlatego zaproponowała, aby zawrzeć ją wyłącznie w art. 23 ustawy o własności lokali i w sposób następujący:
„W przypadku współwłasności lokalu w częściach ułamkowych, głos współwłaściciela uwzględnia się w wysokości odpowiadającej iloczynowi przysługującego mu udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej związanej z własnością tego lokalu".
Z przebiegu prac nad ta nowelizacją wynika, wg KRN, że zmiana dotyczy tylko sposobu obliczania siły głosu właścicieli nad uchwałami.
Stąd zwrot w proponowanym art 3 " Ilekroć w ustawie jest mowa..." jest na wyrost, ponieważ zmieni się tylko sposób liczenia głosów nad uchwałami.
W uowl nowe zdefiniowanie współwłaściciela garażu z właścicielem lokalu nastąpi więc tylko w sprawie głosowań nad uchwałami.
Będzie pokusa aby nową definicję współwłaściciela garażu rozciągnąć na zagadnienia związane z zarządzaniem współwłasnością hali garażowej - tego najwyraźniej obawia się KRN.
Prawdziwym zamysłem ustawodawcy jest powiązanie garażowicza ze wspólnotą tylko w kwestii glosowań uchwał wspólnoty, po to żeby za każdym razem nie musieli ustanawiać pełnomocnika
uważam, że zapis ustawowy ma pierwszeństwo od orzeczeń sądowych , poza tym ten cytowany wyrok odnosił się do konkretnej sytuacji i obecnej sytuacji, gdzie k.c. ma pierwszeństwo .
będzie zapis w ustawie o własności lokali, więc on ma pierwszeństwo ...
a tak na marginesie:
Niech Krajowa Rada Notarialna zajmie się zmianami w ustawie o notariacie i zapisze w niej, że kancelaria notarialna powinna powiadamiać Wspólnotę Mieszkaniową
o każdorazowej zmianie właściciela lokalu (przesyłać kopie aktu notarialnego) , tak jak to ma miejsce w spółdzielczości mieszkaniowej,
bo teraz panuje bajzel w tym temacie.
Gdy śledziłem sprawę od wczesnej wiosny, to w komentarzach była mowa o tym że nowelą objęci zostaną garożowicze w kwestii tylko głosowania nad uchwałami całej wspólnoty. W zalinkowanym artykule nadal jest tylko mowa o głosowaniu!!! Warto byłby dotrzeć do uzasadnienia z pisma ministerstwa infrastruktury z którego nowela wypłynęła.
Jeżeli działanie zapisu " Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych" zarządcy zaczną rozciągać na całą ustawę, to będą jaja. Sądzę że zarządcy w pierwszej kolejności w tym zapisie doszukają się możliwości świadczenia usług zarządzania halą na podstawie umowy ze wspólnotą. Najmniej douczeni, a najbardziej pazerni, zastosują to do istniejących umów! A to na pewno nie było intencja ustawodawcy.
Czeka nas niestety seria wyroków na tle nowego 3 ust 1a, KRN ma rację, słowa "ilekroć" być nie powinno. Jeśli senat nie naprostuje to będą różne kwiatki na tle tej noweli :devil:
W artykule jest akapit pt. Pozostał niedosyt. To jest głównie niedosyt zarządców zajmujących się halami bez umowy z garażowiczami i bez wynagrodzenia. Teraz będą próbowali go zaspokoić interpretując zapis rozszerzająco.
Jeśli Senat nie sprostuje, np. w brzmieniu KRN, to sądy będą miały zajęcie na najbliższe kilka lat, bo wielu zarządców nie przepuści takiej okazji podrzucanej przez Sejm.
Nie dość, że utrzymanie NW przypadające na jedno MP, tyle samo, co dla lokalu mieszkalnego o pow. 40m2 - jakieś 160-170 zł od jednego MP - ja ich nie widzę.
Jakby co, to "pora ze dwora", takiemu Adminowi / Zarządcy.
Ale w czym problem? Na czym polega ta "zgroza"? Na kupnie "nakładek" do programu? Z tego powodu, wszystkie wspólnoty pewnie trzęsą się ze strachu.
ZGROZA!!! cd., albo nawet cdn!
Jacek ty chyba jesteś z Warszawy.... przesadzasz z tymi "zagrożeniami",
Koszty obsługi nie powinny wzrosnąć, bo wielu wspólnotach już są od dawna ponoszone koszty związane z właścicielami MP w garażu wielostanowiskowym.
Przecież do tej pory właściciele MP (współwłaściciele garażu wielostanowiskowego) też uczestniczyli w tych kosztach , brali udział w zebraniach , zabierali głos na nich
a w niektórych nawet brali udział w głosowaniu pod uchwałami.
nie rozumiem ? przecież chodzi tylko o liczenie głosów pod uchwałami .
Nie zgadzam się z Tobą , to są wydumane niczym nie poparte insynuacje.
>>a co uchwała o ewidencji pozaksięgowej ma z tym związek ? podaj przykład?
>>jakie zwiększenie kosztów zarządu NW? podaj przykład?
>>Spis właścicieli MP był prowadzony od zawsze i to od początku wspólnoty . Na tej podstawie każdemu naliczano zaliczkę na utrzymanie części wspólnej . Nie wykonywano zbiorczej zaliczki i wysyłano do pierwszego lepszego współwłaściciela garażu wielostanowiskowego, a ten biegał z kapeluszem i zbierał od pozostałych współwłaścicieli garażu wielostanowiskowego.
MOŻE W TWOIM PRZYPADKU takie zdarzenia jakie insynuujesz będą miały miejsce, ale to wynika z nieprawidłowości, jakie panowały do tej pory w Twojej wspólnocie.
Nowy doklejony: 17.06.15 11:50
Można w prosty sposób uniknąć dodatkowych kosztów przez przyjęcie uchwały, że zawiadomienia o zebraniu i o treści uchwał mogą być wrzucane do skrzynek pocztowych albo wręcz przesyłane mailem do właścicieli / współwłaścicieli lokali na wcześniej podany adres. Niech prawnicy dyskutują, czy zawiadomienie mailowe wyczerpuje wymóg zawiadomienia na piśmie, zarządy wspólnot muszą rozwiązywać problemy - również te, które stwarza ustawodawca.
Te koszty u mnie ponosi Administrator , w stawce za administrowanie.
To jest tylko minimum, więc jeżeli jest wielu garażowiczów nie mających lokali, to wzrost kosztów będzie faktem. Więc albo administrator udźwignie ten wzrost w ramach obecnej stawki, albo przejdzie z dodatkową korespondencją do internetu. To może być problem naprawdę dużych hal w centrach dużych miast.
Ich zarys pokazuje poniższy fragment przemówienia posła sprawozdawcy z komisji nadzwyczajnej w ramach komisji infrastruktury Jacka Tomczaka z dnia 10.06.2015:
http://orka2.sejm.gov.pl/StenoInter7.nsf/0/8B2D64EB01C7FFD6C1257E61000486B7/$File/94_a_ksiazka.pdf
od str . 72 stenogramu
"W porównaniu z projektem, który trafił do pierwszego czytania, w przepisach wprowadzających zmiany w art. 3 i art. 23 oraz dodających nowy art. 1a
dokonano korekt precyzujących oraz podnoszących jakość legislacyjną aktu prawnego. Z kolei dodanie przepisu zmieniającego art. 12 ust. 3 ustawy ma na
celu umożliwienie podjęcia uchwały właścicieli umożliwiającej zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych, jeżeli jest to uzasadnione przez sposób
korzystania z tych lokali. W przepisie zmieniającym art. 22 ust. 4 ustawy komisja proponuje, aby połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymagały zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale, a w razie odmowy zainteresowany właściciel mógł żądać rozstrzygnięcia sporu przez sąd. Wprowadzenie przepisów zmieniających art. 25–32 ustawy ma na celu uporządkowanie i doprecyzowanie kwestii proceduralnych i legislacyjnych oraz wzmocnienie pozycji właścicieli i współwłaścicieli lokali. "
Ten fragment z przemówienia zestawiam z wypowiedzią, w której jakiś dziennikarz prawdopodobnie cytuje posła sprawozdawcę:
"Nowe rozwiązanie zrówna właścicieli i współwłaścicieli nie tylko w prawach, lecz także w obowiązkach. Będą musieli partycypować w kosztach wspólnoty w zakresie wielkości udziału we współwłasności garażu i całej nieruchomości."
http://www.administrator24.info/artykul/id7737,glos-wlasciciela-garazu-rowny-glosowi-wlasciciela-mieszkania
np. obecne obowiązujący art 22 ust. 4:
"Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd."
po zmianie będzie miał brzmienie:
"Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
W ewidencji wspólnotowej prowadzi się ewidencje: lokal >> właściciel , a nie odwrotnie. "Właściciel" nie jest "kontrahentem" tylko "lokal", jak to się niektórym wydaje.
Poza tym, prowadzona tak jak przez Jacka, ewidencja utrudnia sprawozdawczość GUS-owską.
Każde upraszczanie, tak jak u ciebie Jacek wywołuje stresy i panikę :boje_sie: przy każdej zmianie prawa, czy uchwały ws stawek służących do naliczenia zaliczek , ale jak się ma bazę danych źle zrobioną, to takie są skutki.:boje_sie:
Powiedz mi, jak ty rozróżniasz za co ci nie płaci właściciel lokalu i MP, gdy jego wpłaty nie pokrywają się z zaliczkami mu naliczonymi?
A co będzie jak właściciele lokali ustalą różne stawki : dla lokali i wyższe stawki dla MP?
Ta interpretacja wskazuje Jacek na wniosek przeciwny do Twojego: jeżeli dotąd prowadzono dwie odrębne ewidencje, to teraz ustawa oficjalnie da podstawę dla prowadzenia jednej. Chodzi o to żeby wspólnotom ułatwić życie, a nie utrudnić.
Jeszcze nie doczytałem stenogramu, tym bardziej dyskusji z posiedzeń podkomisji, ale wygląda na to że nowela ma skłonić garażowiczów do likwidacji niemrawych bytów garażowych i rożnych protez związanych z administrowaniem wyodrębnionymi halami garażowymi, którym m.in. ustanowiono osobne ewidencje naliczeń i rozliczeń. Chodzi o to, żeby były dwa podmioty w jednym administrowaniu, tzn, że ewidencja właścicieli lokali i garażowiczów w intencji ustawodawcy powinna być jedna wspólna.
Kwestia różnicowania zaliczek to sprawa niezależna od ilości ewidencji.
Natomiast przy oddawaniu głosu pod uchwałami oczywiście, że TAK
a niby z czego wynika ta teza o jednej ewidencji ?.
Jakby tak było, to będzie problem z prawidłowym rozliczaniem kosztów we wspólnocie, ze o windykacji długów z bieżących zaliczek już nie wspomnę.
W mojej WM prowadzona jest ewidencja lokali jako podstawowa, a dopiero do tego jest dołączona ewidencja właścicieli lokali.
Uważam, że tworzycie sztuczny problem... związane z tym zmianami w UoWL.
oraz z cytatu za posłem sprawozdawcą:
"Nowe rozwiązanie zrówna właścicieli i współwłaścicieli nie tylko w prawach, lecz także w obowiązkach. Będą musieli partycypować w kosztach wspólnoty w zakresie wielkości udziału we współwłasności garażu i całej nieruchomości."
Jeżeli rzeczywiście nowela zrównuje w pełni status prawny właścicieli i garażowiczów, to ustawodawca prawdopodobnie chce usprawnić i uprościć funkcjonowanie wspólnot.
Skoro tak, to ma ona sens, jeśli ma to oznaczać np. jedną wspólną ewidencję należności i wpłat, likwidację ciała reprezentującego samych garażowiczów, (quasi zarządu dla garażu) jeśli taki był, wspólną windykację wobec właścicieli i współwłaścicieli, wspólną listę udziałów do głosowań. Słowem: likwidację protez stworzonych w obecnym stanie prawnym, dążenie do wspólnego zarządu i administracji obydwoma nieruchomościami.
Nowy doklejony: 18.06.15 15:49
Cytat z uzasadnienia do projektu nowelizacji jeszcze w tej skromnej wersji z kwietnia:
http://orka.sejm.gov.pl/Druki7ka.nsf/Projekty/7-020-1211-2015/$file/7-020-1211-2015.pdf
"Proponowane rozwiązania przewidują nie tylko zrównanie w ramach posiadanych udziałów praw właścicieli oraz współwłaścicieli, ale również ich obowiązków. Tym samym nakładają na współwłaścicieli obowiązek partycypacji w kosztach zarządu wspólnoty w zakresie równym iloczynowi wielkości udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal. Takie założenie winno zapewnić przejrzystość
zobowiązań współwłaścicieli względem wspólnoty, a tym samym pozytywnie wpłynąć na stan finansów wspólnoty oraz jej płynność finansową. "
tak było od zarania istnienia Wspólnot Mieszkaniowych z garażami wielostanowiskowymi jako lokalami samodzielnymi.
Teza co do ich do zobowiązań: zrównanie również w zakresie obowiązków teoretycznie oznacza, że garażowiczom należy naliczać to samo co niegarażowiczom, np. zaliczkę na koszty pielęgnacji zieleni. W praktyce mogą tak zrobić tak nieliczne wspólnoty, ale teoretycznie będzie to konsekwentne i zgodne z nowym artykułem ustawy.
Co do małżonków: najważniejsza zmiana dotyczy współwłasności lokalu w częściach ułamkowych, nowelizacja nie wpływa na sytuację osób, które są współwłaścicielami lokalu w ramach tzw. współwłasności łącznej, a dotyczy to przede wszystkim małżonków.
Chyba, że ktoś stosował "partyzantkę niezgodną z prawem", i właściciel MP płacił zaliczkę po 20 zł/ MP/m-c, a z udziału wychodziło, że powinien po 160 zł/MP/m-c.
zaliczka na 1 MP wynosi : z noweli został wyłączony art. 16 UoWL, który dotyczy przymusowej sprzedaży lokalu.
Istotą noweli jest zrównanie współwłaścicieli "ułamkowych", co oznacza że nie objęto nim "łącznych".
Tzn. że współwłasność łączna (po noweli) w ramach stosunku małżeńskiego nie czyni pojedynczego małżonka właścicielem lokalu w rozumieniu ustawy. Nowela czyni za to takim pojedynczego garażowicza (ściślej: zrównuje garażowicza w prawach z właścicielami lokali).
Współwłasność lokalu dwojga osób w ramach stosunku małżeńskiego nigdy w ustawie nie miała znaczenia i nadal nie ma po nowelizacji.
a jak z tego skorzystać to rola prawników.
Wyłączenie art 16 z nowej zasady jest chyba racjonalnym odstępstwem od zasady zrównania.
Ja na razie widzę problem z kwestią obciążania garażowiczów np. za zieleń. Posłowie nie będąc praktykami czegoś tu nie przewidzieli.
Nowe jest tylko słowo "lokali". Jeśli mamy mieć szerokie zrównanie, a przy tym utrzymanie zasady z art 12 ust 3, która pozwala jedynie zwiększyć obciążenia, to takie zwiększenie będzie teraz obejmowało garażowiczów.
Uważam, że ze względu na specyfikę garaży wielostanowiskowych ustawa powinna odtąd przewidywać możliwość nie tylko zwiększania lokalom użytkowym, ale też odwrotnie - zmniejszania obciążeń lokalom użytkowym obciążeń, o ile jest to zasadne ze względu na sposób korzystania z tych lokali.
Teraz ustawa idzie szeroko w kwestii obciążeń, ale nie jest w ogóle elastyczna. Efekt może być taki, że garażowicze będą płacić na zieleń, albo na monitoring chociaż kamer nie ma nawet w pobliżu hali garażowej. Albo na fundusz celowy na docieplenie bloku ponad halą.
Ustawa dopuszcza, że będą ponosili obciążenia chociaż nie uzasadnia tego sposób korzystania z hali garażowej i nie przewiduje że można je zmniejszyć.
W noweli jest więc spora dziura.
W poprzednim stanie prawnym zresztą też dochodziło w praktyce do nadużyć, gdy zarządy bezmyślnie zwiększały czasami sklepom obciążenia. Najczęściej w opłacie za śmieci (przed reformą śmieciową).
Ten problem wróci i to w większej skali, a tą nowelą można było mu przy najmniej częściowo zaradzić. Była taka okazja.