[cite] Gość Zarzadca.pl:(Jacek) [/cite] My ,,garażowicze współwłaściciele" będziemy teraz już bez strachu; wyprowadzali
<br />nasze pieski na trawniki wspólnoty, korzystać z wózkowni, ze strychów gdzie legalnie podrzucimy na chwilę nasze graty. Itd.A jak przyjdzie zima to przywieziemy nasze dzieciaki te od: !0 do 15 lat.
Niech się bezpiecznie pobawią na klatce schodowej i korytarzu.
a do tej pory nie mogłeś ? przecież łożyłeś na części wspólne , chyba, że płaciłeś za MP jakąś symboliczna kwotę np. 20 zł/m-c a nie zgodnie z prawem - udziałem jakiś 140-160 zł/m-c (wszystko zależy jaki udział przypada na 1 MP), bo nie mieściło ci się w głowie żeby "dwa razy" płacić, "więcej płacić" , na utrzymanie NW.
[cite]blazejh:[/cite]Uważam, że ze względu na specyfikę garaży wielostanowiskowych ustawa powinna odtąd przewidywać możliwość nie tylko zwiększania lokalom użytkowym, ale też odwrotnie - zmniejszania obciążeń lokalom użytkowym obciążeń, o ile jest to zasadne ze względu na sposób korzystania z tych lokali.
Uważam, że nie trafiona tez , ponieważ koszty utrzymania obliczane są wg udziału , czyli jak komusz ujmiesz musisz innej grupie właścicieli lokali dołożyć
W takim razie garażowicze dostaną zaliczki za zieleń i docieplenie i nie powinni protestować, bo to jest zgodne z duchem ustawy oraz z intencją ustawodawcy po nowelizacji.
I będzie to zupełnie w porządku bo przecież w uzasadnieniu noweli wyraźnie stoi że : "Takie założenie winno zapewnić przejrzystość zobowiązań współwłaścicieli względem wspólnoty, a tym samym pozytywnie wpłynąć na stan finansów wspólnoty oraz jej płynność finansową. "
Teraz garażowicze mogą przejrzyście, ale za to zgodnie z ustawą, dostać po kieszeni.
Posłowie martwili się o stan finansów wspólnoty i to im się chwali ale trochę poszli za daleko. Należało jeszcze przez chwilę pomyśleć nad zmianą w art. 12 ust. 3. i dodać też możliwość zmniejszenia obciążeń.
[Cyt:] forum.zarzadca.pl: blazejh,, W takim razie garażowicze dostaną zaliczki za zieleń i docieplenie i nie powinni protestować, bo to jest zgodne z duchem ustawy oraz z intencją ustawodawcy po nowelizacji.<br />I będzie to zupełnie w porządku ..." Tak też mi zdaje . <br />I odżyją stare spory, w nieruchomościach, w których trwa jeszcze sprzedaż lokali, o inwentaryzacji powierzchni użytkowej i wielkość udziałów właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych. Teraz rozumie obawy wyrażone w opinii KRAJOWEJ RADY SĄDOWNICTWA<br />z dnia 16 kwietnia 2015 r.<br />w przedmiocie komisyjnego projektu ustawy o zmianie ustawy o własności lokali<br />[Cyt:] ,, Krajowa Rada Sądownictwa, po zapoznaniu się z treścią komisyjnego projektu ustawy<br />o zmianie ustawy o własności lokali zauważa,<br />.........................." ,,Taki stan rzeczy uzasadnia zatem negatywne stanowisko Krajowej Rady Sądownictwa<br />co do przedłożonego projektu ustawy." J.
[cite] Gość Zarzadca.pl:(jacek)[/cite] Teraz rozumie obawy wyrażone w opinii KRAJOWEJ RADY SĄDOWNICTWA<br />z dnia 16 kwietnia 2015 r.<br />w przedmiocie komisyjnego projektu ustawy o zmianie ustawy o własności lokali<br />[Cyt:] ,, Krajowa Rada Sądownictwa, po zapoznaniu się z treścią komisyjnego projektu ustawy<br />o zmianie ustawy o własności lokali zauważa,<br />.........................." ,,Taki stan rzeczy uzasadnia zatem negatywne stanowisko Krajowej Rady Sądownictwa<br />co do przedłożonego projektu ustawy." J.
bo sądownictwo inaczej nie potrafi tylko wg k.c czy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych , myślenie u nich to nie na topie
Opinia Krajowej Rady Sądownictwa z dnia 16 kwietnia 2015 r. (Nr WO-020-16/15; druk sejmowy nr 3233)
w przedmiocie komisyjnego projektu ustawy o zmianie ustawy o własności lokali
Krajowa Rada Sądownictwa, po zapoznaniu się z treścią komisyjnego projektu ustawy o zmianie ustawy o własności lokali zauważa, że sposób ustalenia udziału w nieruchomości wspólnej współwłaściciela w częściach ułamkowych wyodrębnionego lokalu, który został przyjęty w art. 1 pkt 2 projektu, wykracza poza ramy technicznych reguł ustalenia wielkości tego udziału. Jest w istocie zmianą w sferze stosunków własnościowych. Stanowi bowiem sposób określenia na nowo udziału w nieruchomości wspólnej.
Krajowa Rada Sądownictwa podkreśla, że obowiązujący stan prawny zapewnia współwłaścicielom udziału ochronę ich interesów prawnych w ramach regulacji dotyczących prawa współwłasności.
Taki stan rzeczy uzasadnia zatem negatywne stanowisko Krajowej Rady Sądownictwa co do przedłożonego projektu ustawy.
Fajnie że sędziowie wyrazili stanowisko, ale dlaczego go nie uzasadnili choćby dwoma zdaniami?
Domyślam się o co im chodzi z tym wykraczaniem poza ramy, ale dlaczego każą mi się domyślać? Nie mogli napisać wprost co jest nie tak? To jest opinia, czy jakiś rebus?
[Cyt:].forum.zarzadca.pl: KubaP ,, bo sądownictwo inaczej nie potrafi tylko wg k.c czy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych , myślenie u nich to nie na topie." . Prośba do Pana KubaP. Mnie, (gość Jacek) , możesz obrażać na Waszym forum.<br />Masz taką kulturę, że gości się nie szanuje trudno. Ale weź proszę do ręki pierwszy lepszy wyrok Sądu Powszechnego, taki w wydaniu papierowym . Tam pisze na pierwszej stronie , pod godłem, ,,WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ" . Jeżeli rozumiesz istotę tego zapisu to proszę wstrzymuj się od publicznego obrażania Naszej Ojczyzny. J.
[Cyt;] forum.zarzadca.pl: KubaP ,, Jacek, Uważam, że swoim postępowaniem szkodzisz, a nie pomagasz.<br />Bądź uczciwy w tym o czy piszesz, a nie nie "panuikuj" i nie zarażaj tą "paniką" innych." Wbrew zaleceniu PANIKUJĘ !!! dalej.<br />Powód ? Zatelefonowałem do mojego znajomego ,,Doradcy Podatkowego" i przedstawiłem problem przez nas omawiany w odniesieniu do ,,mediów" nabywanych przez Wspólnotę i przekazywanym dalej do poszczególnych lokali. Jest źle. Zawsze odpowiadał prawie od razu, a teraz dał sobie 3 dni na odpowiedź. Kuba milczę 3 dni . Cieszysz się.J.
Jeśli jest tu problem to powstaje w kontekście całego planu gospodarczego wspólnoty. Tj. wszystkich ponoszonych kosztów przez wspólnotę, wg których obciążane są udziały właścicieli lokali. Ja bym nie zawężał go tylko do kwestii mediów, które mają zresztą swoją specyfikę.
Spytaj go czy garażowicz bez mieszkania ma płacić np. za pielęgnację zieleni, jak on rozumie zrównanie z nowego zapisu.
czy garażowicz bez mieszkania ma płacić np. za pielęgnację zieleni
A dlaczego miałby nie płacić? Skoro jest współwłaścicielem lokalu, to ma ustawowy obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej według swojego udziału. Nieruchomość wspólna to między innymi grunt - również ten z zielenią.
Doradca Podatkowy za opinie do omawianej zmiany wziął [...] PLN. napisał 6 str. Ważniejsze uwagi : właściciel jak i współwłaściciele ......., (1)decydują, płacą i odpowiadają za wszystko na zasadach jak to czyni dziś właściciel lokalu (2) od współwłaścicieli pobrać wyprzedzająco oświadczenia o sposobie korzystania z lokalu, (3) zwrócić uwagę przy głosowaniu; głosowanie, że na każdego właściciela przypada jeden głos-stare karty z właścicielami, głosowanie udziałami - nowe karty z udziałami, na każdego właściciela jak i współwłaściciela,(4) założyć konta rozliczeniowe dla każdego współwłaściciela (5) adresy do doręczeń każdego współwłaściciela, (6) media; stosować się do Interpretacji Ministra Finansów, Nr PT8/033/IO1/AEW/11/PT-571, z dnia 21 czerwca 2011 r. ,(7) -wyliczenia ilości nabytych towarów na rzecz nieruchomości wspólnej dokonać o odczyty zabudowanych mierników(podzielników), przy braku mierników stosować się do ,,praw energetyki"/ nie mylić Prawem energetycznym/. J.
[cite] Gość Zarzadca.pl:(Jacek)[/cite]Doradca Podatkowy za opinie do omawianej zmiany wziął [...] PLN. napisał 6 str.
Ważniejsze uwagi : właściciel jak i współwłaściciele .......,
(1)decydują, płacą i odpowiadają za wszystko na zasadach jak to czyni dziś właściciel lokalu
(2) od współwłaścicieli pobrać wyprzedzająco oświadczenia o sposobie korzystania z lokalu,
(3) zwrócić uwagę przy głosowaniu; głosowanie, że na każdego właściciela przypada jeden głos-stare karty z właścicielami, głosowanie udziałami - nowe karty z udziałami, na każdego właściciela jak i współwłaściciela,
(4) założyć konta rozliczeniowe dla każdego współwłaściciela
(5) adresy do doręczeń każdego współwłaściciela,
(6) media; stosować się do Interpretacji Ministra Finansów, Nr PT8/033/IO1/AEW/11/PT-571, z dnia 21 czerwca 2011 r. ,
(7) -wyliczenia ilości nabytych towarów na rzecz nieruchomości wspólnej dokonać o odczyty zabudowanych mierników(podzielników), przy braku mierników stosować się do ,,praw energetyki"/ nie mylić Prawem energetycznym/. Jacek.
i co panikujesz ? dla Ciebie i tobie podobnym, może to i nowość, ale nie dla wszystkich.
W roztropnych WM powyższe zalecenia są wykonywane od zarania - istnienia Wspólnoty Mieszkaniowej . Robią tak dla jasnosci rozliczeń wewnątrzwspólnotowych
[ Cyt:] .forum.zarzadca.pl: KubaP ,,Jacek. i co panikujesz ? Zdrowo panikuję, bo przeczytałem dopiero 2 strony opracowania. Ale skoro coś przytoczyłem z rzeczy oczywistych, znanych wszystkim na tym forum, to przepraszam. Dopiero się uczę. J.
Kuba ! Mam prośbę. Ty wszystko wiesz. Prowadzisz WM roztropnie . Ja panikuję, jeszcze się uczę . Otwórz proszę wątek dyskusyjny : Interpretacji Ministra Finansów, Nr PT8/033/IO1/AEW/11/PT-571, z dnia 21 czerwca 2011 r. . Mnie nie wypada. Pracuję dla paru Zarządów, a do dziś nie zapytałem ich o jedną zasadniczą sprawę . Skoro są Zarządem Nieruchomością Wspólną (uowl), to na jakiej podstawie ten Zarząd nabywa też towary i usługi na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali? Liczę, że nie spanikujesz. .J.
Bronek podpisze i mamy fantastyczną nowelizację. Jesienią oddałbym głos na kandydata, który by mi obiecał, że nie będzie grzebał przy ustawie o własności lokali.
W wyniku nowelizacji każdy współwłaściciel lokalu w częściach ułamkowych będzie miał swój własny udział w nieruchomości wspólnej. To oznacza, że jeśli taki współwłaściciel garażu ma także samodzielny lokal, to w czasie głosowania na zebraniu należy doliczyć do jego udziałów związanych z własnością lokalu udział związany ze współwłasnością garażu.
Deweloper ma w nieruchomości wspólnej 45% udziałów z tytułu niesprzedanych jeszcze lokali. Jednocześnie jest współwłaścicielem w 75% garażu wielostanowiskowego. Z garażem związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 30%. Aby obliczyć udział dewelopera w nieruchomości wspólnej z tytułu współwłasności garażu należy pomnożyć jego udział w garażu i ogólny udział związany z własnością całego garażu w nieruchomości wspólnej, czyli 0,75 x 0,3 = 0,225. To oznacza, że łączny udział dewelopera w nieruchomości wspólnej to 67,5%, czyli … większość!
Czyli w stanie prawnym po wejściu w życie nowelizacji jeżeli lokal ma właścicieli w częściach ułamkowych ich głosy należy rozliczać odrębnie.
Trzeba będzie zwrócić uwagę na to, czy lokal nie został nabyty przed zawarciem związku małżeńskiego, bądź przez osoby nie będące w takim związku. Istotnym będzie zapis w księdze wieczystej lokalu w kwestii liczenia udziałów w głosowaniu. Na przykład, jeżeli lokal mieszkalny nabyli dwaj partnerzy i ich udziały w tym lokalu są ułamkowe, to ich głosy będą mogły być w danej sprawie odmienne :bigsmile:
Współwłasność łączna małżonków nie ma żadnego znaczenia dla obliczeń związanych z głosowaniem uchwał. Głosuje jeden z małżonków, ewentualnie oboje - ale tak samo. Nic się tutaj nie zmieniło.
Własność małżonków ma o tyle znaczenie, że udziały w lokalu mogły zostać nabyte odmiennie niż w ramach współwłasności małżeńskiej. Jeżeli mamy zatem małżeństwo, które nabyło odrębnie udziały w lokalu przed zawarciem związku bądź już po do majątku osobistego lub mają podpisaną intercyzę zatem głosować również powinni odrębnie. Decyduje kwestia własności udziałów ujawniona w KW.
Interesuje nas udział w części wspólnej o którym mówi ustawa o własności lokali, bo to nim się głosuje. Ten nie jest podzielny.
Powyższy przykład pokazuje że udział garażowicza rzeczywiście jest iloczynem.
"Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal."
Nie rozumiem więc dlaczego Krajowa Rada Sądownictwa, po zapoznaniu się z treścią komisyjnego projektu ustawy o zmianie ustawy o własności lokali zauważyła, że sposób ustalenia udziału w nieruchomości wspólnej współwłaściciela w częściach ułamkowych wyodrębnionego lokalu, który został przyjęty w art. 1 pkt 2 projektu, wykracza poza ramy technicznych reguł ustalenia wielkości tego udziału. Jest w istocie zmianą w sferze stosunków własnościowych. Stanowi bowiem sposób określenia na nowo udziału w nieruchomości wspólnej.
Dlaczego stanowi na nowo? Nowością, jest tylko doliczenie udziału w garażu w czw do udziału lokalu w czw - o ile ktoś, kto ma stanowisko, ma również lokal. Udział całego garażu w czw nie jest przecież żadną nowością i zwykle wynosi ok 30%.
I gdzie tu jest zmiana w sferze stosunków własnościowych?
Nie ma zmiany w sferze stosunków własnościowych, ale zmiana w oddawaniu głosów, jak również dokonywaniu rozliczeń.
Nowelizacja UWL odnosi się do lokali będących współwłasnością. Nie ogranicza się jedynie do garaży, chociaż właśnie takie było jej główne założenie.
Jeżeli lokal był/jest współwłasnością co najmiej dwóch osób możemy mówić o iloczynie wielkości jego udziału w NW.
Dodano w art.3 ust.3a UWL w brzmieniu:
„Udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela w częściach ułamkowych wyodrębnionego lokalu odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal."
Może to stanowić podstawę do konieczności dokonywania rozliczeń pożytków i wydatków odrębnie na każdego współwłaściciela lokalu. Dotychczas o podziale decydował udział w nieruchomości wspólnej przysługujący właścicielowi lokalu (współwłaścicielom, którzy dotychczas winni byli rozliczać się sami na podstawie regulacji k.c.). Podstawę stanowią art.12 ust.2 i art.17 UWL. W stanie prawnym po nowelizacji rozliczeń winno dokonywać się odrębnie dla każdego współwłaściciela. Czyż nie tak to wygląda?
Tak samo z głosowaniem. Każdy współwłaściciel odrębnie odda głos
Dobry krok w dobrym kierunku - szkoda, że tak późno ,
miej byłoby tragedii we wspólnotach z garażami wielostanowiskowymi
na linii tylko właściciel MP a wspólnota.
[cite] Lalunia:[/cite] Może to stanowić podstawę do konieczności dokonywania rozliczeń pożytków i wydatków odrębnie na każdego współwłaściciela lokalu.
przeciez tak jest , i było ... przynajmniej w mojej WM.
Pożytki i koszty były rozliczne na każdego właściciela lokalu.
[cite] Lalunia:[/cite] Dotychczas o podziale decydował udział w nieruchomości wspólnej przysługujący właścicielowi lokalu (współwłaścicielom, którzy dotychczas winni byli rozliczać się sami na podstawie regulacji k.c.).
Podstawę stanowią art.12 ust.2 i art.17 UWL. W stanie prawnym po nowelizacji rozliczeń winno dokonywać się odrębnie dla każdego współwłaściciela. Czyż nie tak to wygląda?
a po nowelizacji to już nie ? .... teraz tylko zwiększy się ilość papieru użyta przy rozliczeniach ....
W wielu ewidencjach właścicieli lokali prowadzonych przez wspólnoty nie występują współwłaściciele lokali.( nie dotyczy to garaży wielostanowiskowych)
[cite] Lalunia:[/cite] Tak samo z głosowaniem. Każdy współwłaściciel odrębnie odda głos
to jest jedyna prawda wynikająca z noweli , dodam niezależnie czy współwłasność dotyczy lokalu mieszkalnego czy niemieszkalnego.
[cite] blazejh:[/cite]I gdzie tu jest zmiana w sferze stosunków własnościowych?
Jak się zastanowić nad tym, co pisze Krajowa Rada Sądownictwa, to jednak mają rację, nowelizacja u.w.l. wprowadza zmianę w sferze stosunków własnościowych. Intencją ustawodawcy było rozwikłanie pata, jaki pojawiał się podczas próby głosowania uchwał przez właścicieli garaży wielostanowiskowych, ale sformułowano nowelizację w sposób, który wykracza poza kwestie głosowania. Nowelizację napisano tak, że w zasadzie można to rozumieć jako nowy podział NW na nowe ułamki własności. Zauważmy, że dotychczas współwłaściciele lokalu garażowego mieli wpisany w KW swój odrębny udział, ale do głosowania we wspólnocie traktowano halę garażową jako jeden, wspólny udział (stąd konieczność uzgodnienia stanowiska przez wszystkich współgarażowiczów, co było w praktyce niewykonalne).
Po nowelizacji to już nie będzie jeden wspólny udział, ale kilkadziesiąt odrębnych udziałów w NW - to jest zmiana w sferze stosunków własnościowych. Identycznie będzie z lokalami mieszkalnymi, które mają współwłaścicieli w częściach ułamkowych (nie dotyczy małżeństw). Jeżeli np. 3-ch braci było po równo współwłaścicielami mieszkania, to do celów głosowania we wspólnocie ich udział był traktowany łącznie - takie też było orzecznictwo Sądu Najwyższego, iż udział w NW jest niepodzielny. Teraz trzej bracia będą mieli swoje własne, ułamkowe, rozłączne udziały w NW.
W zasadzie, w konsekwencji tej nowelizacji, należałoby zaktualizować wszystkie księgi wieczyste w Polsce i każdemu wpisać do KW jego nowy udział w NW. A chyba nie o to chodziło, nie aż o takie skutki. Chodziło tylko o sprawę głosowań, ewentualnie proporcjonalnego do ułamka podziału kosztów i nadwyżek we wspólnocie - i tak to należało sformułować w nowelizacji, a nie tak, że zmienia się "udział w nieruchomości wspólnej".
A problem z sumą udziałów w nieruchomości wspólnej. <br />Prosty przykład. Budynek wspólnoty mieszkaniowej. Wszystkie lokale wyodrębnione i sprzedane. Lokali 10, wszystkie o tej samej powierzchni użytkowej. Każdy z lokali posiada niefrasobliwie zapisany w KW udział 0,1 <br />Suma udziałów równa 1/ jeden/. Po nowelizacji i wystąpienia przypadku w jednym z lokali ,, 3-ch braci współwłaścicieli mieszkania" , udział w nieruchomości wspólnej, dla każdego z braci, będzie liczony : 0,1 : /dzielone przez / 3 . Sumując tak wyliczone udziały ,, wszystkich trzech braci" otrzymamy przybliżenie 0,1 . Zostanie zachowana suma udziałów w nieruchomości równa 1 / jeden/ ?.<br />[ 9 x 0.1 + 0,1 : 3 + 0,1 : 3 + 0,1 : 3 ] .J.
[cite] Gość Zarzadca.pl:[/cite]Po nowelizacji i wystąpienia przypadku w jednym z lokali ,, 3-ch braci współwłaścicieli mieszkania" , udział w nieruchomości wspólnej, dla każdego z braci, będzie liczony : 0,1 : /dzielone przez / 3 . Sumując tak wyliczone udziały ,, wszystkich trzech braci" otrzymamy przybliżenie 0,1 . Zostanie zachowana suma udziałów w nieruchomości równa 1 / jeden/ ?
Suma do jedności zostanie zachowana, bo udziały określa się ułamkiem zwykłym. Wspólny udział 3-braci w wysokości 1/10 zostanie podzielony na 3, a więc każdy z nich będzie miał 1/30.
Dla lokali, dla których wysokość udziałów określona jest ułamkiem zwykłym ( 1/10) to będzie nadal wszystko Ok! <br />Ale w przykładzie podano, że ,,Każdy z lokali posiada niefrasobliwie zapisany w KW udział 0,1" ( w ułamkach dziesiętnych ), to w takim przypadku suma udziałów zbliży się do 1. / z jakim tam stopniem zaokrąglenia./ J.<br /><br /><br /><br /> Wspólny udział 3-braci w wysokości 1/10 zostanie podzielony na 3, a więc każdy z nich będzie miał 1/30.
No właśnie, niby nie ma zmiany własności a jednak jest zmiana. Podziwiam nasze organy ustawodawcze.
Przed nowelizacją właściciel lokalu mógł być "zbiorowy", a rozliczenia wewnętrzne regulował kodeks cywilny (jako współwłasność). Po nowelizacji nie mamy do czynienia z właścicielem "zbiorowym", ale z właścicielami ułamkowymi, co niestety, przekłada się na strukturę własności nieruchomości wspólnej jako prawa związanego z własnością lokalu...
Mam nadzieję, że ankieta, która byłą dostępna , będzie dla ustawodawcy odnośnikiem na przyszłość . Dla mnie najważniejszą sprawą ,,na dziś,, jest uporządkowanie spraw umocowania zarządu w połączeniu z udzieleniem lub nie absolutorium i zatwierdzenie planu ,,gospodarczego" wm. Te sprawy , wraz z trzema uchwałami powinny być zatwierdzeniem pozytywnym lub negatywnym pracy zarządu ale z jednoczesnym odwołaniem zarządu w razie negatywnej oceny wyrażonej w absolutorium. Może w końcu zarządy zaczęłyby liczyć się z wolą i zdaniem wm .
[cite] Gość Zarzadca.pl: (Jacek) [/cite]Dla lokali, dla których wysokość udziałów określona jest ułamkiem zwykłym ( 1/10) to będzie nadal wszystko Ok!
<br />Ale w przykładzie podano, że
,,Każdy z lokali posiada niefrasobliwie zapisany w KW udział 0,1" ( w ułamkach dziesiętnych ), to w takim przypadku suma udziałów zbliży się do 1. / z jakim tam stopniem zaokrąglenia./ J.<br /><br /><br /><br /> Wspólny udział 3-braci w wysokości 1/10 zostanie podzielony na 3, a więc każdy z nich będzie miał 1/30.
Nie ma czegoś takiego jak 0,1 udziału, bo udział jest ułamkiem zwykłym. Jak taki zapis (bubel) jest to należy, go wyprostować, najlepiej na podstawie operatu rzeczoznawcy majątkowego.
Art. 3
3. [b]Udział właściciela lokalu [/b]wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej [b]odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi[/b]. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
7. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.
Można zatem w dowolny sposób określić udział i nie ma żadnych przeciwwskazań, żeby był to ułamek dziesiętny. Kwestia spełnienia tylko wymogów ustawy...
[cite] Lalunia:[/cite]KubaP, zapomniałeś o ust.7 tego samego art.3UWL:
Można zatem w dowolny sposób określić udział i nie ma żadnych przeciwwskazań, żeby był to ułamek dziesiętny. Kwestia spełnienia tylko wymogów ustawy...
szkoda, że rzeczoznawcy majątkowi nie podzielają Twojego Lalunia poglądu i udział przepisany do lokalu określają tylko w ułamku zwykłym
[b]Jak oblicza się wielkość udziału? [/b]Dzieli się powierzchnię użytkową danego lokalu przez sumę powierzchni użytkowej wszystkich tzw. lokali, czyli według wzoru:
[b]powierzchnia użytkowa Twojego lokalu[/b]
—————————————————— = [b]wielkość Twojego udziału w nieruchomości wspólnej[/b]
[b]powierzchnia użytkowa wszystkich lokali[/b]
Na przykład, jeśli powierzchnia użytkowa Twojego mieszkania to 60m2, a łączna powierzchnia wszystkich lokali w ramach danej nieruchomości (łącznie z Twoim) to 480m2, to Twój udział w nieruchomości wspólnej będzie [b]wynosił 1/8.[/b]
http://umowazdeweloperem.pl/jaki-bedziesz-miec-udzial-w-nieruchomosci-wspolnej/
@KubaP, podaj podstawę prawną.
Podałeś link do strony z wypowiedzią pani Mecenas. Bardzo przepraszam, ale nie jest to dla mnie wyznacznik prawa.
Sądy również bardzo często zapominają o tym, że ustawodawca wcale nie narzucił obligatoryjnie określania udziałów w nieruchomości wspólnej jako stosunek powierzchni, ale właśnie poprzez art.3 ust.7 umożliwił zastosowanie własnego klucza podziału,w tym możliwość ułamka dziesiętnego również. Stawki za zarządzanie nieruchomością nawet profesjonaliści w tej dziedzinie określają jako cenę za m2 (nie kwotę za obiekt do podziału wg udziałów). Rynek nieruchomości przyjął powierzchnię lokalu za wyznacznik w wielu sprawach, ale należy pamiętać, że to co dotyczy własności lokalu (chociażby powierzchnia) ma się nijak do nieruchomości wspólnej. Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej jest ustalana w umowie ustanawiającej odrębną własność lokalu, który właśnie stanowi odrębną własność (przykład: jeżeli właściciel lokalu zburzy wszystkie ścianki działowe i w ten sposób uzyska jakieś 5m2 powierzchni użytkowej z grubości ścianek to jego udział w nieruchomości wspólnej nie ulegnie zmianie)
No i rzeczoznawcy majątkowi nie wyceniają nieruchomości wspólnej, tylko odrębne lokale, zatem dla nich podstawą jest ich powierzchnia, a także standard wykończenia i inne. Ale to dla nieruchomości wspólnej nie ma zupełnie żadnego znaczenia....
W podanym przez Kowala przykładzie udział najprawdopodobniej wyniósłby 6039/48011. Ale mógłby być określony ułamkiem dziesiętnym, jeżeli tak developer uznałby za słuszne. Udział to kwestia umowna.
Lalunia - dla mnie jest to "oczywista oczywistość"
Ale mógłby być określony ułamkiem dziesiętnym, jeżeli tak developer uznałby za słuszne.
Wówczas zapisalby ten udział jako 0,1257836746, prawdopodobnie zaokrąglenie do 0,1257 byłoby wystarczające a w AN przybrałoby formę 1257/10000, a w wyliczeniach kosztów miałoby formę np. 12,57%.
U mnie budynek ma całkowitą powierzchnie lokali - 2328,86 m2 a moje mieszkanie 74,19 m2 , mój udział więc wynosi 7419/232886, ale sprzedający uprościl to do wielkości 319/10000 chociaż matematycznie wychodzi 0,0318567883.Teoretycznie dorzucił mi tą 1/10000 czyli ok. 23 cm2. I co? I nic. Mi dodał komuś odjął, to sztuka kompromisu. Sprawdzałem - całość udziałów równa się 1. A czy gdyby mój udział wynosił 7419/232886, łatwiej byłoby rozliczać koszty? Nie bo też trzeba by zaokrąglać grosze.
(...)
Dla rozliczeń nie ma znaczenia w jaki sposób ustalono udział w nieruchomości wspólnej. Należy przyjąć taki jaki ustalono w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu (akt notarialny).
W programach rozliczeniowych dopuszcza się stosowanie współczynników przeliczeniowych, zazwyczaj procentowych. Pozostaje to jednak bez wpływu na udział, a jedynie na wysokość należnych pożytków, jak również wydatków i ciężarów, jakie winni pokryć konkretni właściciele lokali posiadający udziały w NW.
Omówiony problem z windykacją, ale problem naliczeń, obciążenia kosztami i głosowań jest wspólny. Bierze się on z tego, że treść tej regulacji nie czyni żadnego rozróżnienia pomiędzy właścicielem miejsca postojowego w hali garażowej będącym jednocześnie współwłaścicielem takiego lokalu użytkowego, a współwłaścicielem lokalu mieszkalnego.
"Mając na względzie powyższe, w mojej ocenie nowe brzmienie art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali należy ocenić zdecydowanie negatywnie z punktu widzenia windykacji należności przez wspólnoty. Proces windykacji nie jest przy tym jedynym przykładem uwidaczniającym wadliwości przyjętej właśnie regulacji."
[cite] BarbaraP-k:[/cite]Mam nadzieję, że ankieta, która byłą dostępna , będzie dla ustawodawcy odnośnikiem na przyszłość . Dla mnie najważniejszą sprawą ,,na dziś,, jest uporządkowanie spraw umocowania zarządu w połączeniu z udzieleniem lub nie absolutorium i zatwierdzenie planu ,,gospodarczego" wm. Te sprawy , wraz z trzema uchwałami powinny być zatwierdzeniem pozytywnym lub negatywnym pracy zarządu ale z jednoczesnym odwołaniem zarządu w razie negatywnej oceny wyrażonej w absolutorium. Może w końcu zarządy zaczęłyby liczyć się z wolą i zdaniem wm .
To byłoby dość niefortunne rozwiązanie, ustawodawca musiałaby chyba określić termin, do którego należałoby podjąć uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium, niekiedy jego brak jest wyrazem braku zaangażowania właścicieli w sprawy wspólnoty mieszkaniowej. Powstałoby straszne zamieszanie, gdyby nagle tysiące wspólnot zostało z mocy prawa pozbawionych organu.
[cite] BarbaraP-k:[/cite]Mam nadzieję, że ankieta, która byłą dostępna , będzie dla ustawodawcy odnośnikiem na przyszłość .
jak ankieta ????
[cite] BarbaraP-k:[/cite] Dla mnie najważniejszą sprawą ,,na dziś,, jest uporządkowanie spraw umocowania zarządu w połączeniu z udzieleniem lub nie absolutorium i zatwierdzenie planu ,,gospodarczego" wm.
Te sprawy , wraz z trzema uchwałami powinny być zatwierdzeniem pozytywnym lub negatywnym pracy zarządu ale z jednoczesnym odwołaniem zarządu w razie negatywnej oceny wyrażonej w absolutorium.
zdaje się mamy do czynienie z jednostkowa sprawą .
Udzielenie / lub nie udzielenie absolutorium Zarządowi WM, nie jest jednoznaczne z jego zawieszeniem w czynnościach czy odwołaniem z funkcji członka Zarządu . Do tego potrzebna jest stosowna uchwała .
Nie udzielenie absolutorium członkom Zarządu WM jest taką "żółtą kartką" , ostrzeżeniem!!!! . Jakie Oni z tego wyciągną wnioski, to jest indywidualna sprawa.
[cite] BarbaraP-k:[/cite] Może w końcu zarządy zaczęłyby liczyć się z wolą i zdaniem wm .
nie rozumiem ??? jaką wolą ? przecież wola właścicieli lokali jest wyrażana w podjętych uchwałach , Zarząd ma je wykonać i już albo poinformować ogól właścicieli lokali dlaczego tego nie wykonał.
[cite] blazejh:[/cite]Omówiony problem z windykacją, ale problem naliczeń, obciążenia kosztami i głosowań jest wspólny. Bierze się on z tego, że treść tej regulacji nie czyni żadnego rozróżnienia pomiędzy właścicielem miejsca postojowego w hali garażowej będącym jednocześnie współwłaścicielem takiego lokalu użytkowego, a współwłaścicielem lokalu mieszkalnego.
"Mając na względzie powyższe, w mojej ocenie nowe brzmienie art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali należy ocenić zdecydowanie negatywnie z punktu widzenia windykacji należności przez wspólnoty. Proces windykacji nie jest przy tym jedynym przykładem uwidaczniającym wadliwości przyjętej właśnie regulacji."
Zalinkowany artukuł potwierdza forsowany przeze mnie w którymś wątku pogląd o znacznie większych skutkach nowelizacji UWL niż tylko liczenie głosów (dostałam wtedy "po nosie" od królika forum, że zaśmiecam temat )
Obecnie rozliczenia współwłasności lokalu (nie tylko garazu, a właśnie wszystkich będących współwłasnością inną niż małżeńska) muszą być dokonywane przez wspólnotę mieszkaniową, a nie jak dotychczas pomiędzy współwłaścicielami na podstawie kodeksu cywilnego. Ustawodawca na zarządy/ców "przerzucił" dodatkowe obowiązki niejednokrotnie nie stwarzające problemu (płacił zazwyczaj jeden współwłaściciel ze swojego konta, a obecnie należałoby dochodzić należności proporcjonalnie od wszystkich współwłaścicieli; subkonta dla lokalu jakoby tracą sens)
[cite]Lalunia[/cite] Obecnie rozliczenia współwłasności lokalu (nie tylko garazu, a właśnie wszystkich będących współwłasnością inną niż małżeńska) muszą być dokonywane przez wspólnotę mieszkaniową, a nie jak dotychczas pomiędzy współwłaścicielami na podstawie kodeksu cywilnego.
piękna teoria ....
Problem w tym, że Wspólnoty nie wiedzą o rozdzielności majątkowej w wielu przypadkach , bo nie posiadają aktów notarialnych.
Gdyby tak miało być jak opisuje Lalunia to w ustawie o notariacie, powinien być wpis, że jeden egz. aktu notarialnego należy przesyłać do Administratora, Zarządcy nieruchomości , a tak na razie nie jest.
[cite]Lalunia[/cite](płacił zazwyczaj jeden współwłaściciel ze swojego konta, a obecnie należałoby dochodzić należności proporcjonalnie od wszystkich współwłaścicieli; subkonta dla lokalu jakoby tracą sens)
w sprawach sądowych tak się dzieje , to jest robota prawnika który reprezentuje Wspólnotę w sądzie.
Jakie subkonta ??? naliczenia zaliczek i rozliczanie kosztów robi się na lokal, z którym jest związany udział w części wspólnej. Podział tego udziału a zatem i kosztów czy zaliczek jest czynnością wtórną, (że Grażyna płaci 30%, a Tadeusz 70% z udziału przypisanego do lokalu wynoszącego 0,09%)
Udziały w nieruchomości wspólnej są ujawnione w księgach wieczystych.
Jeżeli jest to współwłasność małżeńska wtedy znajduje się tam zapis "1/1 współwłasność małżeńska". Jeżeli jest to inna współwłasnośc wtedy jest np. 1/2 Pan X, 1/2 Pan Y"
Numery KW lokali są ujawnione w księdze nieruchomości gruntowej, zatem każdy ma dostęp do tych informacji (https://ekw.ms.gov.pl)
Subkonta dla lokali w rachunku bankowym. W dużych wspólnotach każdy lokal ma swoje subkonto dla ułatwienia rozrachunków. Tak jak w przypadku operatorów telekomunikacyjnych, dostawców EE, innych.
Tak można było do tej pory robić ponieważ współwłaściciele lokali rozliczali się pomiędzy sobą na podstawie k.c. Obecnie podział udziałów wspólwłaścicieli wprowadził "rewolucję" w systemie rozliczeń również. Zgodnie z art.12 ust.2 UWL należy dokonywań obciążeń właścicieli lokali zgodnie z posiadanym udziałem, a udział ten wg noweli uległ "podziałowi"
[cite] Lalunia:[/cite] zatem każdy ma dostęp do tych informacji (https://ekw.ms.gov.pl)
do informacji tak ale nie dokumentów jednoznacznie potwierdzających. W praktyce WM Nie będzie wydawać kasy na wypisy z KW przy każdym rozliczeniu .
[cite] Lalunia:[/cite] Subkonta dla lokali w rachunku bankowym. W dużych wspólnotach każdy lokal ma swoje subkonto dla ułatwienia rozrachunków. Tak jak w przypadku operatorów telekomunikacyjnych, dostawców EE, innych.
takie rozwiązanie stosują tylko nieliczne wspólnoty raczej dla wygody administratora niż WM, gdyż nie można rozliczać w oparciu o subkonta kosztów .
Subkonta są dla opłat eksploatacyjnych, FR, opłat śmieciowych, Z tego nie da się porządnie rozliczyć kosztów utrzymania nieruchomości.
Tacy operatorzy jak telekomunikacyjny, dostawca EE, mają jedno pozycyjną usługę i mogą korzystać z płatności masowych.
[cite] Lalunia:[/cite] Tak można było do tej pory robić ponieważ współwłaściciele lokali rozliczali się pomiędzy sobą na podstawie k.c. Obecnie podział udziałów wspólwłaścicieli wprowadził "rewolucję" w systemie rozliczeń również. Zgodnie z art.12 ust.2 UWL należy dokonywań obciążeń właścicieli lokali zgodnie z posiadanym udziałem, a udział ten wg noweli uległ "podziałowi"
to jest wtórne rozliczenie , pierwotnym jest naliczenie zobowiązań /kosztów na lokal .
[cite] Lalunia:[/cite] zatem każdy ma dostęp do tych informacji (https://ekw.ms.gov.pl)
do informacji tak ale nie dokumentów jednoznacznie potwierdzających. W praktyce WM Nie będzie wydawać kasy na wypisy z KW przy każdym rozliczeniu .
Informacje dostępne na https://ekw.ms.gov.pl są bezpłatne, można pobrać datowane pliki i nie ma potrzeby płacenia za potwierdzane wypisy do celów rozliczeniowych z właścicielami lokali
Wysokość zaliczek wynika bezpośrednio z uchwały, którą WM podjęła zgodnie z art.30 ust.2 pkt.1) UWL. naliczenie zobowiązań jest jedynie czynnoścą techniczną jaką wykonuje osoba rozliczająca właścicieli lokali.
Stosowanie subkont straciło sens, zgodnie z tym co napisałam powyże bez względu na to jak liczne czy nielicznie są stosowane.
Należy pamiętać, że czasem ktoś inny dokonuje wpłaty z włąsnego konta (najemca, rodzice, przyjaciel, itp.) niż właściciel lokalu. W takim przypadku dana wpłata trafia na subkonto i nie ma wątpliwości, że była dokonana na rzecz danego lokalu. Nie dla wygody administratora, lecz dla poprawności rozrachunków.
[cite] Lalunia:[/cite]Wysokość zaliczek wynika bezpośrednio z uchwały, którą WM podjęła zgodnie z art.30 ust.2 pkt.1) UWL. naliczenie zobowiązań jest jedynie czynnoścą techniczną jaką wykonuje osoba rozliczająca właścicieli lokali.
Stosowanie subkont straciło sens, zgodnie z tym co napisałam powyże bez względu na to jak liczne czy nielicznie są stosowane.
Należy pamiętać, że czasem ktoś inny dokonuje wpłaty z włąsnego konta (najemca, rodzice, przyjaciel, itp.) niż właściciel lokalu.
W takim przypadku dana wpłata trafia na subkonto i nie ma wątpliwości, że była dokonana na rzecz danego lokalu. Nie dla wygody administratora, lecz dla poprawności rozrachunków.
a jakie to ma znaczenie , kolejna wydumana teza .
Subkonta są dla wygody administratora . Wystarczy (tam gdzie funkcjonują książeczki opłat), że sąsiad pożyczy sąsiadowi blankiet ...i kicha. Szukania kasy na dwa miesiące ....
Przy wpłatach należy wypełnić takie "okienko" jak TYTUŁEM - tu wpisuje się adres lokalu którego dotyczy wpłata i wszytko dla wszystkich jasne . Zrozumiałaś, że to jest proste.
[cite] citizen:[/cite]Informacje dostępne na https://ekw.ms.gov.plsą bezpłatne, można pobrać datowane pliki i nie ma potrzeby płacenia za potwierdzane wypisy do celów rozliczeniowych z właścicielami lokali
no i co z tego, że są bezpłatne ? to nie jest dowód w sprawie taki wydruk z KW.
Wspólnota nie może bazować na tych danych ( chyba, że dla ciekawości) bo wpisy są spóźnione niekiedy o pół roku.
@KubaP
jak ty mało wiesz o tym, co płatnicy wpisują w tytule wpłaty. Ideałem byłoby uzyskiwanie takich informacji, niemniej jednak praktyka jest inna. Masz do czynienia z niewielkimi wspólnotami.
A postawiona teza, że subkonta dla lokali tracą sens nadal pozostaje aktualna.
Wiedzę na temat własności lokali zarząd/zarządca/administrator winien czerpać ze wszystkich możliwych źródeł.
A w Art. 39 ust.1 UWL jest wprost wpisane, że Minister Sprawiedliwości dostosuje do niniejszej ustawy rozporządzenie z dnia 18 marca 1992 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece
Jak Ty mało wiesz o ludziach i wspólnotach ... nic nie zrozumiałaś Lalunia co napisałem
KubaPjak ty mało wiesz o tym, co płatnicy wpisują w tytule wpłaty.
Ideałem byłoby uzyskiwanie takich informacji, niemniej jednak praktyka jest inna. Masz do czynienia z niewielkimi wspólnotami.
strzał i .... pudło :bigsmile::bigsmile::bigsmile: - Błądzić jest rzeczą ludzką . ale to co Ty tworzysz, to już jest przesada , ale pozostań w tej swojej nieświadomości , ubaw będzie po pachy :bigsmile:
Szkoda mi klawiatury na negowanie Twoich wywodów ... większość wie jak jest .
Komentarze
Uważam, że nie trafiona tez , ponieważ koszty utrzymania obliczane są wg udziału , czyli jak komusz ujmiesz musisz innej grupie właścicieli lokali dołożyć
I będzie to zupełnie w porządku bo przecież w uzasadnieniu noweli wyraźnie stoi że : "Takie założenie winno zapewnić przejrzystość zobowiązań współwłaścicieli względem wspólnoty, a tym samym pozytywnie wpłynąć na stan finansów wspólnoty oraz jej płynność finansową. "
Teraz garażowicze mogą przejrzyście, ale za to zgodnie z ustawą, dostać po kieszeni.
Posłowie martwili się o stan finansów wspólnoty i to im się chwali ale trochę poszli za daleko. Należało jeszcze przez chwilę pomyśleć nad zmianą w art. 12 ust. 3. i dodać też możliwość zmniejszenia obciążeń.
Opinia Krajowej Rady Sądownictwa z dnia 16 kwietnia 2015 r. (Nr WO-020-16/15; druk sejmowy nr 3233)
w przedmiocie komisyjnego projektu ustawy o zmianie ustawy o własności lokali
Krajowa Rada Sądownictwa, po zapoznaniu się z treścią komisyjnego projektu ustawy o zmianie ustawy o własności lokali zauważa, że sposób ustalenia udziału w nieruchomości wspólnej współwłaściciela w częściach ułamkowych wyodrębnionego lokalu, który został przyjęty w art. 1 pkt 2 projektu, wykracza poza ramy technicznych reguł ustalenia wielkości tego udziału. Jest w istocie zmianą w sferze stosunków własnościowych. Stanowi bowiem sposób określenia na nowo udziału w nieruchomości wspólnej.
Krajowa Rada Sądownictwa podkreśla, że obowiązujący stan prawny zapewnia współwłaścicielom udziału ochronę ich interesów prawnych w ramach regulacji dotyczących prawa współwłasności.
Taki stan rzeczy uzasadnia zatem negatywne stanowisko Krajowej Rady Sądownictwa co do przedłożonego projektu ustawy.
Fajnie że sędziowie wyrazili stanowisko, ale dlaczego go nie uzasadnili choćby dwoma zdaniami?
Domyślam się o co im chodzi z tym wykraczaniem poza ramy, ale dlaczego każą mi się domyślać? Nie mogli napisać wprost co jest nie tak? To jest opinia, czy jakiś rebus?
Spytaj go czy garażowicz bez mieszkania ma płacić np. za pielęgnację zieleni, jak on rozumie zrównanie z nowego zapisu.
W roztropnych WM powyższe zalecenia są wykonywane od zarania - istnienia Wspólnoty Mieszkaniowej . Robią tak dla jasnosci rozliczeń wewnątrzwspólnotowych
http://www.sejm.gov.pl/sejm7.nsf/PrzebiegProc.xsp?nr=3233
W wyniku nowelizacji każdy współwłaściciel lokalu w częściach ułamkowych będzie miał swój własny udział w nieruchomości wspólnej. To oznacza, że jeśli taki współwłaściciel garażu ma także samodzielny lokal, to w czasie głosowania na zebraniu należy doliczyć do jego udziałów związanych z własnością lokalu udział związany ze współwłasnością garażu.
Deweloper ma w nieruchomości wspólnej 45% udziałów z tytułu niesprzedanych jeszcze lokali. Jednocześnie jest współwłaścicielem w 75% garażu wielostanowiskowego. Z garażem związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 30%. Aby obliczyć udział dewelopera w nieruchomości wspólnej z tytułu współwłasności garażu należy pomnożyć jego udział w garażu i ogólny udział związany z własnością całego garażu w nieruchomości wspólnej, czyli 0,75 x 0,3 = 0,225. To oznacza, że łączny udział dewelopera w nieruchomości wspólnej to 67,5%, czyli … większość!
Trzeba będzie zwrócić uwagę na to, czy lokal nie został nabyty przed zawarciem związku małżeńskiego, bądź przez osoby nie będące w takim związku. Istotnym będzie zapis w księdze wieczystej lokalu w kwestii liczenia udziałów w głosowaniu. Na przykład, jeżeli lokal mieszkalny nabyli dwaj partnerzy i ich udziały w tym lokalu są ułamkowe, to ich głosy będą mogły być w danej sprawie odmienne :bigsmile:
Powyższy przykład pokazuje że udział garażowicza rzeczywiście jest iloczynem.
"Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal."
Nie rozumiem więc dlaczego Krajowa Rada Sądownictwa, po zapoznaniu się z treścią komisyjnego projektu ustawy o zmianie ustawy o własności lokali zauważyła, że sposób ustalenia udziału w nieruchomości wspólnej współwłaściciela w częściach ułamkowych wyodrębnionego lokalu, który został przyjęty w art. 1 pkt 2 projektu, wykracza poza ramy technicznych reguł ustalenia wielkości tego udziału. Jest w istocie zmianą w sferze stosunków własnościowych. Stanowi bowiem sposób określenia na nowo udziału w nieruchomości wspólnej.
Dlaczego stanowi na nowo? Nowością, jest tylko doliczenie udziału w garażu w czw do udziału lokalu w czw - o ile ktoś, kto ma stanowisko, ma również lokal. Udział całego garażu w czw nie jest przecież żadną nowością i zwykle wynosi ok 30%.
I gdzie tu jest zmiana w sferze stosunków własnościowych?
Nowelizacja UWL odnosi się do lokali będących współwłasnością. Nie ogranicza się jedynie do garaży, chociaż właśnie takie było jej główne założenie.
Jeżeli lokal był/jest współwłasnością co najmiej dwóch osób możemy mówić o iloczynie wielkości jego udziału w NW.
Dodano w art.3 ust.3a UWL w brzmieniu:
„Udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela w częściach ułamkowych wyodrębnionego lokalu odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal."
Może to stanowić podstawę do konieczności dokonywania rozliczeń pożytków i wydatków odrębnie na każdego współwłaściciela lokalu. Dotychczas o podziale decydował udział w nieruchomości wspólnej przysługujący właścicielowi lokalu (współwłaścicielom, którzy dotychczas winni byli rozliczać się sami na podstawie regulacji k.c.). Podstawę stanowią art.12 ust.2 i art.17 UWL. W stanie prawnym po nowelizacji rozliczeń winno dokonywać się odrębnie dla każdego współwłaściciela. Czyż nie tak to wygląda?
Tak samo z głosowaniem. Każdy współwłaściciel odrębnie odda głos
miej byłoby tragedii we wspólnotach z garażami wielostanowiskowymi
na linii tylko właściciel MP a wspólnota.
przeciez tak jest , i było ... przynajmniej w mojej WM.
Pożytki i koszty były rozliczne na każdego właściciela lokalu.
a po nowelizacji to już nie ? .... teraz tylko zwiększy się ilość papieru użyta przy rozliczeniach ....
W wielu ewidencjach właścicieli lokali prowadzonych przez wspólnoty nie występują współwłaściciele lokali.( nie dotyczy to garaży wielostanowiskowych)
to jest jedyna prawda wynikająca z noweli , dodam niezależnie czy współwłasność dotyczy lokalu mieszkalnego czy niemieszkalnego.
Po nowelizacji to już nie będzie jeden wspólny udział, ale kilkadziesiąt odrębnych udziałów w NW - to jest zmiana w sferze stosunków własnościowych. Identycznie będzie z lokalami mieszkalnymi, które mają współwłaścicieli w częściach ułamkowych (nie dotyczy małżeństw). Jeżeli np. 3-ch braci było po równo współwłaścicielami mieszkania, to do celów głosowania we wspólnocie ich udział był traktowany łącznie - takie też było orzecznictwo Sądu Najwyższego, iż udział w NW jest niepodzielny. Teraz trzej bracia będą mieli swoje własne, ułamkowe, rozłączne udziały w NW.
W zasadzie, w konsekwencji tej nowelizacji, należałoby zaktualizować wszystkie księgi wieczyste w Polsce i każdemu wpisać do KW jego nowy udział w NW. A chyba nie o to chodziło, nie aż o takie skutki. Chodziło tylko o sprawę głosowań, ewentualnie proporcjonalnego do ułamka podziału kosztów i nadwyżek we wspólnocie - i tak to należało sformułować w nowelizacji, a nie tak, że zmienia się "udział w nieruchomości wspólnej".
Przed nowelizacją właściciel lokalu mógł być "zbiorowy", a rozliczenia wewnętrzne regulował kodeks cywilny (jako współwłasność). Po nowelizacji nie mamy do czynienia z właścicielem "zbiorowym", ale z właścicielami ułamkowymi, co niestety, przekłada się na strukturę własności nieruchomości wspólnej jako prawa związanego z własnością lokalu...
7. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.
Można zatem w dowolny sposób określić udział i nie ma żadnych przeciwwskazań, żeby był to ułamek dziesiętny. Kwestia spełnienia tylko wymogów ustawy...
Podałeś link do strony z wypowiedzią pani Mecenas. Bardzo przepraszam, ale nie jest to dla mnie wyznacznik prawa.
Sądy również bardzo często zapominają o tym, że ustawodawca wcale nie narzucił obligatoryjnie określania udziałów w nieruchomości wspólnej jako stosunek powierzchni, ale właśnie poprzez art.3 ust.7 umożliwił zastosowanie własnego klucza podziału,w tym możliwość ułamka dziesiętnego również. Stawki za zarządzanie nieruchomością nawet profesjonaliści w tej dziedzinie określają jako cenę za m2 (nie kwotę za obiekt do podziału wg udziałów). Rynek nieruchomości przyjął powierzchnię lokalu za wyznacznik w wielu sprawach, ale należy pamiętać, że to co dotyczy własności lokalu (chociażby powierzchnia) ma się nijak do nieruchomości wspólnej. Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej jest ustalana w umowie ustanawiającej odrębną własność lokalu, który właśnie stanowi odrębną własność (przykład: jeżeli właściciel lokalu zburzy wszystkie ścianki działowe i w ten sposób uzyska jakieś 5m2 powierzchni użytkowej z grubości ścianek to jego udział w nieruchomości wspólnej nie ulegnie zmianie)
No i rzeczoznawcy majątkowi nie wyceniają nieruchomości wspólnej, tylko odrębne lokale, zatem dla nich podstawą jest ich powierzchnia, a także standard wykończenia i inne. Ale to dla nieruchomości wspólnej nie ma zupełnie żadnego znaczenia....
W podanym przez Kowala przykładzie udział najprawdopodobniej wyniósłby 6039/48011. Ale mógłby być określony ułamkiem dziesiętnym, jeżeli tak developer uznałby za słuszne. Udział to kwestia umowna.
U mnie budynek ma całkowitą powierzchnie lokali - 2328,86 m2 a moje mieszkanie 74,19 m2 , mój udział więc wynosi 7419/232886, ale sprzedający uprościl to do wielkości 319/10000 chociaż matematycznie wychodzi 0,0318567883.Teoretycznie dorzucił mi tą 1/10000 czyli ok. 23 cm2. I co? I nic. Mi dodał komuś odjął, to sztuka kompromisu. Sprawdzałem - całość udziałów równa się 1. A czy gdyby mój udział wynosił 7419/232886, łatwiej byłoby rozliczać koszty? Nie bo też trzeba by zaokrąglać grosze.
(...)
W programach rozliczeniowych dopuszcza się stosowanie współczynników przeliczeniowych, zazwyczaj procentowych. Pozostaje to jednak bez wpływu na udział, a jedynie na wysokość należnych pożytków, jak również wydatków i ciężarów, jakie winni pokryć konkretni właściciele lokali posiadający udziały w NW.
http://www.administrator24.info/artykul/id7971,nowelizacja-ustawy-o-wlasnosci-lokali-a-windykacja
konkluzja:
"Mając na względzie powyższe, w mojej ocenie nowe brzmienie art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali należy ocenić zdecydowanie negatywnie z punktu widzenia windykacji należności przez wspólnoty. Proces windykacji nie jest przy tym jedynym przykładem uwidaczniającym wadliwości przyjętej właśnie regulacji."
To byłoby dość niefortunne rozwiązanie, ustawodawca musiałaby chyba określić termin, do którego należałoby podjąć uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium, niekiedy jego brak jest wyrazem braku zaangażowania właścicieli w sprawy wspólnoty mieszkaniowej. Powstałoby straszne zamieszanie, gdyby nagle tysiące wspólnot zostało z mocy prawa pozbawionych organu.
zdaje się mamy do czynienie z jednostkowa sprawą .
Udzielenie / lub nie udzielenie absolutorium Zarządowi WM, nie jest jednoznaczne z jego zawieszeniem w czynnościach czy odwołaniem z funkcji członka Zarządu . Do tego potrzebna jest stosowna uchwała .
Nie udzielenie absolutorium członkom Zarządu WM jest taką "żółtą kartką" , ostrzeżeniem!!!! . Jakie Oni z tego wyciągną wnioski, to jest indywidualna sprawa.
nie rozumiem ??? jaką wolą ? przecież wola właścicieli lokali jest wyrażana w podjętych uchwałach , Zarząd ma je wykonać i już albo poinformować ogól właścicieli lokali dlaczego tego nie wykonał.
Obecnie rozliczenia współwłasności lokalu (nie tylko garazu, a właśnie wszystkich będących współwłasnością inną niż małżeńska) muszą być dokonywane przez wspólnotę mieszkaniową, a nie jak dotychczas pomiędzy współwłaścicielami na podstawie kodeksu cywilnego. Ustawodawca na zarządy/ców "przerzucił" dodatkowe obowiązki niejednokrotnie nie stwarzające problemu (płacił zazwyczaj jeden współwłaściciel ze swojego konta, a obecnie należałoby dochodzić należności proporcjonalnie od wszystkich współwłaścicieli; subkonta dla lokalu jakoby tracą sens)
Problem w tym, że Wspólnoty nie wiedzą o rozdzielności majątkowej w wielu przypadkach , bo nie posiadają aktów notarialnych.
Gdyby tak miało być jak opisuje Lalunia to w ustawie o notariacie, powinien być wpis, że jeden egz. aktu notarialnego należy przesyłać do Administratora, Zarządcy nieruchomości , a tak na razie nie jest.
w sprawach sądowych tak się dzieje , to jest robota prawnika który reprezentuje Wspólnotę w sądzie.
Jakie subkonta ??? naliczenia zaliczek i rozliczanie kosztów robi się na lokal, z którym jest związany udział w części wspólnej. Podział tego udziału a zatem i kosztów czy zaliczek jest czynnością wtórną, (że Grażyna płaci 30%, a Tadeusz 70% z udziału przypisanego do lokalu wynoszącego 0,09%)
Jeżeli jest to współwłasność małżeńska wtedy znajduje się tam zapis "1/1 współwłasność małżeńska". Jeżeli jest to inna współwłasnośc wtedy jest np. 1/2 Pan X, 1/2 Pan Y"
Numery KW lokali są ujawnione w księdze nieruchomości gruntowej, zatem każdy ma dostęp do tych informacji (https://ekw.ms.gov.pl)
Subkonta dla lokali w rachunku bankowym. W dużych wspólnotach każdy lokal ma swoje subkonto dla ułatwienia rozrachunków. Tak jak w przypadku operatorów telekomunikacyjnych, dostawców EE, innych.
Tak można było do tej pory robić ponieważ współwłaściciele lokali rozliczali się pomiędzy sobą na podstawie k.c. Obecnie podział udziałów wspólwłaścicieli wprowadził "rewolucję" w systemie rozliczeń również. Zgodnie z art.12 ust.2 UWL należy dokonywań obciążeń właścicieli lokali zgodnie z posiadanym udziałem, a udział ten wg noweli uległ "podziałowi"
takie rozwiązanie stosują tylko nieliczne wspólnoty raczej dla wygody administratora niż WM, gdyż nie można rozliczać w oparciu o subkonta kosztów .
Subkonta są dla opłat eksploatacyjnych, FR, opłat śmieciowych, Z tego nie da się porządnie rozliczyć kosztów utrzymania nieruchomości.
Tacy operatorzy jak telekomunikacyjny, dostawca EE, mają jedno pozycyjną usługę i mogą korzystać z płatności masowych.
to jest wtórne rozliczenie , pierwotnym jest naliczenie zobowiązań /kosztów na lokal .
Stosowanie subkont straciło sens, zgodnie z tym co napisałam powyże bez względu na to jak liczne czy nielicznie są stosowane.
Należy pamiętać, że czasem ktoś inny dokonuje wpłaty z włąsnego konta (najemca, rodzice, przyjaciel, itp.) niż właściciel lokalu. W takim przypadku dana wpłata trafia na subkonto i nie ma wątpliwości, że była dokonana na rzecz danego lokalu. Nie dla wygody administratora, lecz dla poprawności rozrachunków.
Subkonta są dla wygody administratora . Wystarczy (tam gdzie funkcjonują książeczki opłat), że sąsiad pożyczy sąsiadowi blankiet ...i kicha. Szukania kasy na dwa miesiące ....
Przy wpłatach należy wypełnić takie "okienko" jak TYTUŁEM - tu wpisuje się adres lokalu którego dotyczy wpłata i wszytko dla wszystkich jasne . Zrozumiałaś, że to jest proste.
no i co z tego, że są bezpłatne ? to nie jest dowód w sprawie taki wydruk z KW.
Wspólnota nie może bazować na tych danych ( chyba, że dla ciekawości) bo wpisy są spóźnione niekiedy o pół roku.
jak ty mało wiesz o tym, co płatnicy wpisują w tytule wpłaty. Ideałem byłoby uzyskiwanie takich informacji, niemniej jednak praktyka jest inna. Masz do czynienia z niewielkimi wspólnotami.
A postawiona teza, że subkonta dla lokali tracą sens nadal pozostaje aktualna.
Wiedzę na temat własności lokali zarząd/zarządca/administrator winien czerpać ze wszystkich możliwych źródeł.
A w Art. 39 ust.1 UWL jest wprost wpisane, że Minister Sprawiedliwości dostosuje do niniejszej ustawy rozporządzenie z dnia 18 marca 1992 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece
strzał i .... pudło :bigsmile::bigsmile::bigsmile:
- Błądzić jest rzeczą ludzką . ale to co Ty tworzysz, to już jest przesada , ale pozostań w tej swojej nieświadomości , ubaw będzie po pachy :bigsmile:
Szkoda mi klawiatury na negowanie Twoich wywodów ... większość wie jak jest .