Przetarg

Mag25

Czy wspólnota ma obowiązek przeprowadzenia przetargu na remont elewacji budynku w ramach ustawy o zamówieniach publicznych?

KubaP

[cite] Mag25:[/cite]Czy wspólnota ma obowiązek przeprowadzenia przetargu na remont elewacji budynku w ramach ustawy o zamówieniach publicznych?

Jeżeli we wspólnocie nie ma większościowego udziałowca w "osobie" Gmina , Skarb Państwa , to NIE, nie ma takiego obowiązku .
Zarząd WM może zrobić konkurs ofert.

Mag25

Czy są jakieś przepisy, które mówią o tym że WM powinna przeprowadzić zapytanie ofertowe bądź konkurs?

wp44

nie ma takich przepisów, natomiast ja nie wyobrażam sobie, że robi się jakikolwiek remont bez porównania i rozpatrzenia co najmniej dwóch ofert. Chyba, że sprawa dotyczy bardzo małej kwoty. Generalnie, im większy zakres i wyższy koszt, tym poważniej trzeba przyłożyć się do procedury przetargowej.

KubaP

[cite] Mag25:[/cite]Czy są jakieś przepisy, które mówią o tym
że WM powinna przeprowadzić zapytanie ofertowe bądź konkurs?

nie ma takich przepisów , do tych spraw należy podejść zdroworozsądkowo i porównać ceny kilku oferentów.

cdn

[cite] Mag25:[/cite]Czy wspólnota ma obowiązek przeprowadzenia przetargu na remont elewacji budynku w ramach ustawy o zamówieniach publicznych?

Wspólnoty nie podlegają przepisom ustawy o zamówieniach publicznych. To są prywatne nieruchomości.
W przypadku większych remontów (jak pisał wp44: chodzi o zakres i wartość robót) organizuje się konkurs ofert. Czyli: sporządza się opis robót, wymogi co do bezpieczeństwa, stosowanych materiałów, technologii, utylizacji odpadów, załącza wzór umowy o roboty budowlane i przesyła do potencjalnych oferentów, zapraszając ich do udziału w konkursie. Oferty muszą spełniać warunki, określone w dokumentacji, dzięki temu będą porównywalne, łatwiej będzie ocenić, która kalkulacja jest zawyżona. Warto też poprosić o referencje i zapytać poprzednich zleceniodawców o opinię.

Uwaga: nie zawsze najniższa cena to najlepszy wybór.
Koniecznie trzeba się targować. Oferenci w swoich kalkulacjach mają przewidziane rezerwy i wiedzą, ile mogą opuścić. Jeżeli wspólnota się nie targuje, wykonawca ma większy zysk.

Mag25

A co w przypadku kiedy osoba prowadząca WM wybrała sobie sama wykonawcę i tak jakby narzuciła reszcie lokatorów (starsi ludzie ugodowi) wybraną ofertę. Tylko dwóch z 11 się na nią nie zgodziło, ale z tego co wiem to większa część głosów ma znaczenie.

KubaP

[cite] Mag25:[/cite]A co w przypadku kiedy osoba prowadząca WM wybrała sobie sama wykonawcę

Jeżeli zrobił to ZARZĄDCA ( nie mylić z Administratorem ) to miał do tego Prawo

[cite] Mag25:[/cite]i tak jakby narzuciła reszcie lokatorów (starsi ludzie ugodowi) wybraną ofertę.

niczego nie narzucał, to jego przywilej , to czynność zwykłego zarządu NW. Wykonawcy nie może wybierać ogół właścicielei lokali , bo latami by go wybierali , dlatego jest podziała na czynności zwykłe zarzadu i te które przekraczają uprawnienia/ czynności zwykłego zarządu.

[cite] Mag25:[/cite]Tylko dwóch z 11 się na nią nie zgodziło, ale z tego co wiem to większa część głosów ma znaczenie.

nie ma znaczenia , bo ogół nie wybiera wykonawców do Planu remontów części wsólnych

piastowska

[cite] KubaP:

[cite] Mag25:[/cite]i tak jakby narzuciła reszcie lokatorów (starsi ludzie ugodowi) wybraną ofertę.

niczego nie narzucał, to jego przywilej , to czynność zwykłego zarządu NW. Wykonawcy nie może wybierać ogół właścicielei lokali , bo latami by go wybierali , dlatego jest podziała na czynności zwykłe zarzadu i te które przekraczają uprawnienia/ czynności zwykłego zarządu.

Z satysfakcją odnotowuję edukacyjną funkcję tego forum: nareszcie KubaP zrozumiał, że wykonawcę różnych zadań wyznaczanych przez właścicieli we wm (nie tylko remontu elewacji, ale i innych czynności, na przykład administracyjnych) nie może wybierać ogół właścicieli lokali , bo latami by go wybierali. Brawo!!!
Pozytywne też jest przyznanie przez tegoż uczestnika forum, że jednak można określić czynności zwykłe zarządu i te które przekraczają uprawnienia/ czynności zwykłego zarządu. Jeszcze raz brawo!!!

Kowal

piastowska - jak byś sama ze sobą prowadziła dyskusję też byś się "zapętliła"
KubaP się uczy ale jeszcze długo to potrwa

Jeżeli we wspólnocie nie ma większościowego udziałowca w "osobie" Gmina , Skarb Państwa , to NIE, nie ma takiego obowiązku .

To świadczy o jego poziomie wiedzy. Domniemywam ,że jak jest większościowy

w "osobie" Gmina , Skarb Państwa , to

TAK!!
I on doradza innym!!???

Zarząd WM może zrobić konkurs ofert.

może i zazwyczaj tak robi, a ten konkurs ofert polega na wykonaniu 3 telefonów i wybraniu oferty najlepszej (to nie zawsze, ale zazwyczaj najtańszej).

Jeżeli zrobił to ZARZĄDCA ( nie mylić z Administratorem ) to miał do tego Prawo

Typowa "polityka korporacyjna". Taki przywilej ma tylko ZARZĄDCA, Zarząd nie, bo on wykonuje tylko polecenia właścicieli, jest ich "pracownikiem". Już nie chce mi się tego czytać. Ale cóż to forum zarządców a nie właścicieli.:bigsmile:

KubaP

(...)

[cite] piastowska:[/cite]Z satysfakcją odnotowuję edukacyjną funkcję tego forum:
nareszcie KubaP zrozumiał, że wykonawcę różnych zadań wyznaczanych przez właścicieli we wm (nie tylko remontu elewacji, ale i innych czynności, na przykład administracyjnych) nie może wybierać ogół właścicieli lokali , bo latami by go wybierali. Brawo!!!

z wyłączeniem wyboru Administratora, czy to osoby, czy podmiotu ze względu na informacje poufne czy ogólnie nazywane wrażliwe, jakie powierzają mu właściciele lokali.

[cite] piastowska:[/cite]Pozytywne też jest przyznanie przez tegoż uczestnika forum, że jednak można określić czynności zwykłe zarządu i te które przekraczają uprawnienia/ czynności zwykłego zarządu. Jeszcze raz brawo!!!

nic mylnego , o tym czy czynności jest zwykła czy wymaga uchwały nie decydują członkowie Zarządu WM

O tym czy czynność jest zaliczona do zwykłych i jaka - decyduje ogół właścicieli podejmujących stosowne uchwały .
Wzory tych czynności przekraczających zwykły zarząd zostały wskazane w UoWL (Art.22.3) po słowie "w szczególności".

Nic nie jest dane członkom Zarządu, jakby tego chciała piastowska raz na zawsze
i nie ma katalogu czynności zwykłych zarządu
W każdej wspólnocie może on być odmienny. Takie są oblicza wspólnot mieszkaniowych.

citizen

KubaP: O tym czy czynność jest zaliczona do zwykłych i jaka - decyduje ogół właścicieli podejmujących stosowne uchwały .

Człowieku!!! Skąd Ty czerpiesz takie bezsensowne sentencje???

KubaP

[cite] citizen:[/cite]

KubaP: O tym czy czynność jest zaliczona do zwykłych i jaka - decyduje ogół właścicieli podejmujących stosowne uchwały .

Człowieku!!! Skąd Ty czerpiesz takie bezsensowne sentencje???

z życia , obowiązującego prawa , sal sądowych , ... coś ci nie pasi ?

Śni ci się władza absolutna członków Zarządu WM... którzy będą podejmować decyzje, co im wolno, a co nie ? :bigsmile:
a właściciele lokali ? ... będą tylko maszynką do głosowania, mają bezkrytycznie cicho siedzieć, płacić regularnie zaliczki , bo Tu Zarząd WM "rządzi"

citizen

[cite] KubaP:[/cite]

[cite] citizen:[/cite]

KubaP: O tym czy czynność jest zaliczona do zwykłych i jaka - decyduje ogół właścicieli podejmujących stosowne uchwały .

Człowieku!!! Skąd Ty czerpiesz takie bezsensowne sentencje???

z życia , obowiązującego prawa , sal sądowych , ... coś ci nie pasi ?
Śni ci się władza absolutna członków Zarządu WM... którzy będą podejmować decyzje, co im wolno, a co nie ? :bigsmile:

Z pewnością obowiązujące prawo (patrz: UoWL) stanowi inaczej niż Ty twierdzisz. Być może to "z życia" oznacza życie wspólnoty, która zatrudniła pochopnie Ciebie jako administratora.
Nie jest moją ambicją "władza absolutna" - jestem członkiem zarządu wm i wraz z pozostałymi członkami zarządu podejmujemy odpowiedzialnie swoje decyzje, nie starając się z powodu byle błahostki ukrywać za uchwałami właścicieli, bo takim postępowaniem niewiele byśmy zdziałali. Jedno jest pewne: administrator nie będzie nam narzucał swojego punktu widzenia, chociaż współpraca z firmą zarządzającą nieruchomościami układa nam się bardzo dobrze (pewnie dlatego, że znają swoje miejsce w szeregu).

KubaP

nie starając się z powodu byle błahostki ukrywać za uchwałami właścicieli
Jedno jest pewne:
administrator nie będzie nam narzucał swojego punktu widzenia, chociaż współpraca z firmą zarządzającą nieruchomościami układa nam się bardzo dobrze (pewnie dlatego, że znają swoje miejsce w szeregu).

a piszę o niebie, a ty o chlebie , czy tu o błahostkę wg ciebie chodzi
Citizen takie dyrdymałki to ja też potrafię napisać. Puszenie się niczego nie zmieni, bo członek Zarządu ma służyć ogółowi właścicielom lokali i na tym polega jego zarządzanie, wykonywać polecenia zwarte w uchwałach, wykonywać proste czynności administracyjne , oraz rozmawiać z pozostałymi właścicielami, słuchach ich na co dzień.
Dla Zarządów WM społecznych, to i jest nadto .

citizen

KubaP: członek Zarządu ma służyć ogółowi właścicielom lokali i na tym polega jego zarządzanie, wykonywać polecenia zwarte w uchwałach, wykonywać proste czynności administracyjne , oraz rozmawiać z pozostałymi właścicielami, słuchach ich na co dzień.

Szczęśliwie zatrudniony przez nas administrator jest bardziej fachowy niż Ty i nie usiłuje "merdać psem", tylko wykonuje czynności zgodnie z zapisami umowy, w tym wykonuje "proste czynności administracyjne".
Rola zarządu we wm jest jasno określona w UoWL:
"Art. 21
Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali".

Oczywiście uchwały właścicieli są ważne i niezbędne w sprawach przekraczających zwykły zarząd, ale większość decyzji musi odpowiedzialnie podejmować zarząd.

KubaP

[cite] citizen:[/cite]Rola zarządu we wm jest jasno określona w UoWL:
"Art. 21
Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali".

to jest tylko półprawdy ...

w tejże samej UoWL jest zapisane

Art.21.3. Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.

[cite] citizen:[/cite]Oczywiście uchwały właścicieli są ważne i niezbędne w sprawach przekraczających zwykły zarząd,
ale większość decyzji musi odpowiedzialnie podejmować zarząd.

Jakich które nie sa błahe ?

Na pewno o tym nie decyduje członek zarządu WM , co mu wolno a czego nie, która sprawa jest czynnością zwykłego zarządu WM, a która jest z katalogu przekraczającego ten zakres .

piastowska

Obserwując powyższą dyskusje, z przykrością muszę odwołać moją optymistyczną opinię o edukacyjnych walorach tego forum :sad:

Wpisy typu:

piastowska:
Z satysfakcją odnotowuję edukacyjną funkcję tego forum:
nareszcie KubaP zrozumiał, że wykonawcę różnych zadań wyznaczanych przez właścicieli we wm (nie tylko remontu elewacji, ale i innych czynności, na przykład administracyjnych) nie może wybierać ogół właścicieli lokali , bo latami by go wybierali. Brawo!!!

KubaP: z wyłączeniem wyboru Administratora, czy to osoby, czy podmiotu ze względu na informacje poufne czy ogólnie nazywane wrażliwe, jakie powierzają mu właściciele lokali

oraz

KubaP: O tym czy czynność jest zaliczona do zwykłych i jaka - decyduje ogół właścicieli podejmujących stosowne uchwały .

oznaczają, że KubaP niestety wielu spraw jeszcze nie rozumie i motywem przewodnim jego wpisów jest "okopanie się" na stanowisku bardzo-ważnego-administratora-nie-do-wyrzucenia.
Z jednej strony stwierdza (bardzo słusznie zresztą), że "Wykonawcy nie może wybierać ogół właścicielei lokali , bo latami by go wybierali , dlatego jest podziała na czynności zwykłe zarzadu i te które przekraczają uprawnienia/ czynności zwykłego zarządu." , by chwilę potem stwierdzić (zupełnie niesłusznie), że nie wiedzieć czemu twierdzenie to nie dotyczy wyboru administratora - wykonawcy określonych zadań administracyjnych.
Zdumiewająca to logika: remont elewacji to koszt np ok 1 mln zł (tak było w mojej wm) a koszt zatrudnienia administratora to tylko ok. 2.5 tys zł (tak jest w mojej wm) czyli 30 tys zł rocznie. Ryzyko finansowe dla wspólnoty nieporównywalnie mniejsze, ale wg logiki KubyP to wybór wykonawcy remontu elewacji nie wymaga uchwały właścicieli, a wybór administratora wymaga takiej uchwały. Wiem, wiem, zaraz pojawi się argument danych wrażliwych, ale ten argument jest chybiony bo wspólnoty nie dysponują danymi wrażliwymi.

cdn

piastowska:

z przykrością muszę odwołać moją optymistyczną opinię o edukacyjnych walorach tego forum

Walory edukacyjne są niewątpliwe. A to, że KubaP nie chce z nich skorzystać, to jego sprawa.
Zarząd jest organem wspólnoty, czyli władzą. Ma kompetencje własne, nadane ustawą. To nie jest służący właścicieli, jakby chciał administrator KubaP.

blazejh

O charakterze czynności przekraczającej zakres czynności zwykłego zarządu, oprócz czynności z katalogu otwartego, o których przesądza już ustawa, będzie przesądzał zakres tej konkretnej czynności i skutki jej zaprowadzenia.
Przykład z remontem z 1 mln zł jest tu bardzo dobry. Tanich remontów uchwalać nie ma potrzeby, jeśli nie ma takiego zwyczaju. Co do zasady decydują więc okoliczności faktyczne i zdrowy rozsądek, a nie wola ogółu, plus ewentualnie zwyczaj.

Kowal

Niektórzy zarządcy byli na lepszych kursach inni na gorszych. Wadą tego forum jest "anonimowość". Ona pozwala "wymądrzać się" tu ludziom , nie mających żadnego doświadczenia w tematyce. Członkowie zarządów właścicielskich nie mogą się tutaj przebić. Jak są przeciwko "linii partii" ich wpisy się po prostu wycina.

Oczywiście uchwały właścicieli są ważne i niezbędne w sprawach przekraczających zwykły zarząd, ale większość decyzji musi odpowiedzialnie podejmować zarząd.

citizen - i już wiem ,że u Was dzieje się dobrze, ale nie bardzo dobrze, chyba ,że zwolnicie administratora. Dajcie polowe jego wynagrodzenia członkowi zarządu. Sprawy administracyjne we WM to pikuś, zajmują z kwadrans dziennie. Najtrudniejszy jest kontakt z ludźmi. Trzeba mieć charyzmę, "dar boski", umiejętność dyskusji, przekonywania. I trzeba mieć "jaja". Dla mnie właściciel ,który nie był przez 9 lat na żadnym zebraniu nie istnieje, jest jak powietrze. On może sobie przy śmietniku opowiadać bajki ,że ma prawo do wglądu wszystkich dokumentów WM. A w realu to może jedynie poprosić, porządnie uargumentować i czekać na decyzję. Dopóki Zarząd ma władzę we WM , ta jego władza jest POTĘŻNA. U ludzi panuje "tumiwisizm", co widać we WM , w których na zebraniach przychodzi maksymalnie 20%. Podjęcie jakiejkolwiek uchwały to "droga przez mękę", a system mieszany głosowania jest PATOLOGICZNY. Po raz kolejny powtarzam klasyka - "Nie ważne jak głosują, ważne kto liczy glosy". Póki nie będzie zasady ,że zebranie we WM to święto, i jak przyjdzie trzech to dwóch zdecyduje za pozostałych 80 nieobecnych, we WM będzie burdel. Przez trzy lata nie miałem żadnej uchwały, i co? I nic? Robiłem swoje. A przez ostatnie dwa lata przychodzi na zebranie więcej ludzi, ponad 25%, i co? Myślicie ,że jest lepiej? Nie, jest gorzej, więcej ludzi więcej problemów. Już zapowiedziałem ,że jak nie będzie propozycji do Planu Gospodarczego ,to jego nie będzie. Prace konserwacyjne i przeglądy zostaną wykonane z FR. Przygotuję jedynie uchwałę o Absolutorium, żebym miał okazję do wypicia.

citizen

Sorry, Kowal, nie zastosuję się do Twojej rady, bo nie będę zmieniał dobrze działającego mechanizmu. Dla przejrzystości sprawy i uniknięciu głupich uwag 2 czy 3 malkontentów wolę zrezygnować z tych kilkuset złotych. Szczęśliwie dochody z pracy zawodowej dają mi ten komfort iż mogę sobie pozwolić na traktowanie zarządzania wspólnotą jako pasjonującego hobby. Udało mim się tak zmobilizować i zintegrować większość właścicieli, że nie ma problemu z obecnością na zebraniach rocznych i podejmowaniem koniecznych uchwał od razu na zebraniu.

Kowal

To Ty żyjesz w raju. A ja 9 lat temu zdecydowałem się wziąć sprawy w swoje ręce, nie mając żadnej wiedzy ani doświadczenia. ot taki sposób na życie. Ale byłem uczciwy, zażądałem takich samych pieniędzy jak poprzedni zarządca/administrator. Rzetelna praca = rzetelna płaca. Coś takiego jak przyjemne z pożytecznym. Miałem chwile słabości, dwa razy rezygnowałem, ale co Cię nie zabije, to Cię wzmocni. Jak jesteś i sterem i okrętem, to wiesz prawie wszystko. Jak przeżyjesz wybuch gazu, kontrolę PINB, pochodzisz po urzędach i sądach to masz moralne prawo doradzać innym. Niestety jestem jedynie człowiekiem i na bzdury wypisywane przez innych "specjalistów" reaguję, być może zbyt emocjonalnie, dlatego mnie wycinają. Wielu nie chce czerpać wiedzy z doświadczeń innych, im tak "wcisnęli" na kursie i tak musi być. Dla rozszerzenia swoich horyzontów zaprenumerowałem ostatnio "Administratora". Miesięcznik piękny, na kredowym papierze, ale poziom wiedzy o WM - ŻENUJĄCY. Trochę mi wstyd ,że wydałem rozrzutnie pieniądze WM, trzeba było zasadzić ładne drzewko. Przez 9 lat jako jednoosobowy Zarząd poznałem tajniki zarządzania od podszewki, więc wiem , jak łatwo "dorobić się" na WM , w której wszystkim wisi. I najlepszą zasadą jest - "Dziel i rządź" . W mętnej wodzie......? Obok mojej WM jest WM 30-lokalowa ( byłem tam kiedyś ich administratorem), gdzie chyba prawie wszyscy byli już w zarządzie, teraz chyba nie mają chętnych, więc rządzi administratorka, PRZEPRASZAM, Zarządca z licencją, która chyba przez 5 lat była dwa razy na posesji. Załamałem się jak zobaczyłem firmę sprzątająca, która samochodem przywiozła 5 l wody do podlania drzewka ( sam im kupiłem 2 węże ogrodowe 40-metrowe) a do nożyc ogrodowych przywieźli agregat prądotwórczy, mając 10 m obok gniazdka oświetleniowe. W takich WM ukraść najłatwiej, tam wymiana żarówki kosztuje 70 zl, tak samo jak powieszenie flagi państwowej. I członkowie tych WM to są potencjalni klienci tego forum , na którym doradzają "rzekomi fachowcy". I co się dowiedzą przede wszystkim? Najważniejsze jest to,że w Zarządzie nie ma Prezesów i że nie może być pozycji "Wstrzymal się od glosowania", i że zarząd właścicielski jest tylko do wykonywania woli pozostałych, a najważniejszy jest pan Zarzadca, który cały swój wolny czas spędza na rozmyślaniu, jak to zrobić żeby ludzie żyli dostatnio?

KubaP

[cite] piastowska:[/cite]Obserwując powyższą dyskusje, z przykrością muszę odwołać moją optymistyczną opinię o edukacyjnych walorach tego forum :sad:

Piastowska jeszcze wiele wody upłynie w Odrze i Wiśle zanim pojmiesz te niuanse wspólnot mieszkaniowych o których mowa w tym wątku.

[cite]Kowal[/cite]Przez 9 lat jako jednoosobowy Zarząd poznałem tajniki zarządzania od podszewki,

oczywiście na koszt właścicieli lokali , bo co takie "dziadki" mogą wiedzieć o wydawaniu kasy wspólnoty...

piastowska

KubaP: Piastowska jeszcze wiele wody upłynie w Odrze i Wiśle zanim pojmiesz te niuanse wspólnot mieszkaniowych o których mowa w tym wątku.

WOW!!! ale mi dowaliłeś!!! I jak merytorycznie!!! Jakaż błyskotliwość i finezja argumentów, ho ho

wp44

No, tak się kończy zabawa w dawanie i odbieranie. Jest powiedzenie: "kto daje i odbiera..." (w tym wypadku dobrą opinię).

Nie ma się co dziwić, że chłopczyk się obraził.

: )