Uchwały nieistniejące w obrocie prawnym
onz3000
Użytkownik
Witam wszystkich i proszę o poradę.
1.Wspołnota na zebraniu podjęła uchwały:
- o odwołaniu Zarządcy(A) sprawującego zarząd wsólnoty,
- powołaniu nowego zarządcy (B)
2.powyższe uchwały zostały zaskarżone do Sądu o uznanie uchwał jako nieistmiejące w obrocie prawnym (źle wyliczone udziały )
3.Sądu wydał wyrok o uchyleniu powyższych uchwał i uznaniu ich za nie istniejące (biegnie termin uprawomocnienia uchwał)
4.Obecny zarządca (B) szybko chce zwołać zebranie wspólnoty i ponownie poddać te same uchwały pod głosowanie
- o odwołaniu Zarządcy(A), który już został odwołany w poprzednich uchwałach, które Sąd uznał za nieistniejące,
- powołaniu nowego zarządcy (B) czyli obecnego
PYTANIA
- Czy to jest zgodne z prawem !, co można zrobić, podać takie działanie do Prokuratury, do Sądu?
- czy po uprawomocnieniu wyroku obecny zarządca (B0 musi przekazać zarząd wspólnoty poprzedniemu zarządcy (A)
co zrobić jeśli nie będzie chciał tego zrobić?
Prosze o odpowiedź.
1.Wspołnota na zebraniu podjęła uchwały:
- o odwołaniu Zarządcy(A) sprawującego zarząd wsólnoty,
- powołaniu nowego zarządcy (B)
2.powyższe uchwały zostały zaskarżone do Sądu o uznanie uchwał jako nieistmiejące w obrocie prawnym (źle wyliczone udziały )
3.Sądu wydał wyrok o uchyleniu powyższych uchwał i uznaniu ich za nie istniejące (biegnie termin uprawomocnienia uchwał)
4.Obecny zarządca (B) szybko chce zwołać zebranie wspólnoty i ponownie poddać te same uchwały pod głosowanie
- o odwołaniu Zarządcy(A), który już został odwołany w poprzednich uchwałach, które Sąd uznał za nieistniejące,
- powołaniu nowego zarządcy (B) czyli obecnego
PYTANIA
- Czy to jest zgodne z prawem !, co można zrobić, podać takie działanie do Prokuratury, do Sądu?
- czy po uprawomocnieniu wyroku obecny zarządca (B0 musi przekazać zarząd wspólnoty poprzedniemu zarządcy (A)
co zrobić jeśli nie będzie chciał tego zrobić?
Prosze o odpowiedź.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
W pierwszej kolejności istotne jest czy uchwały zostały uchylone, czy też stwierdzono ich nieistnienie (pkt.3 Twojej wypowiedzi pozostawia wątpliwości).
Jest to o tyle istotne, że w przypadku uchylenia uchwały (art.25 UWL) okres od jej podjęcia do uprawomocnienia uchylenia jest okresem jej stosowania.
W przypadku uznania uchwały za nieistniejącą (art.189 kpc) nie ma tego okresu, w którym uchwała miałaby być stosowana.
Zakładam, że doszło do uznania uchwały za nieistniejącą.
W takim przypadku zarządca B działa/ł bez podstawy prawnej, zatem po uprawomocnieniu wyroku trzeba będzie uznać, że w ogóle "nie istniał" w relacjach WM (jeżeli wykonywał czynności bezumownie to będzie mógł dochodzić wynagrodzenia na tej podstawie). Do zarządcy A możecie mieć zastrzeżenia co do braku wykonywania obowiązków w tym czasie.
Kogo chciałbyś podać do prokuratury czy sądu? Wspólnotę?
Pamiętaj, że art.29 ust.3 UWL daje Ci prawo kontroli działności zarządu, ale nie daje Ci uprawnień do działania za WM, ani na jej rzecz czy też w jej imieniu, żeby wystepować jako reprezentant WM. Leży to w zakresie uprawnień zarządcy (art.18 ust.1 UWL jak rozumiem).
jak łatwo sobie wyobrazić A uważa, że wynagrodzenia było mu należne, B również tak uważa, ale A uważa, że B otrzymał wynagrodznie nienależnie i może rościć o zwrot od B, co może zostać odrzucone, nawet przez sąd, bo było należne za wykonywanie czynności. A nie wykonywał czynności, choć dostał wynagrodzenie, ale na pewno go nie zwróci "dobrotliwie", a wystąpić o zwrot mogłby jedynie sam A przeciw sobie, co raczej wysoce wątpliwe.
Zapłaci WM, która może nie udzielić absolutorium zarządcy A, ale brak jest mechanizmów, które w przypadku braku absolutorium nakazują zmienić zarządcę.
No bo taki mamy klimat, a ustawodawca uważa, że "nic się nie stało"...
Rozumiem, że jesteście dużą wspólnotą i zarząd powierzyliście swego czasu firmie zarządzającej zewnętrznej, i odpowiednie zapisy macie w AN (KW).
Myślę, że zrozumiałeś aluzję użytkownika cdn z tą prokuraturą czy sądem.
Prokuratura zajmuje się przestępstwami a nie nieporozumieniami między właścicielami we wspólnotach.
Proszę coś więcej napisać o historii wspólnoty (zwłaszcza sposobu sprawowania zarządu NW) to może znajdzie się jakaś konkretna rada.
onz3000
jeżeli jesteś zarządcą A, to odpuść sobie. Jeżeli nie chcą Cię tam to szkoda zdrowia i nerwów. Podejmą ponownie uchwałę i przeliczą prawidłowo głosy.
jeżeli jesteś zarządą B to poddaj pod głosowanie ponownie uchwałę i zbieraj szybciutko głosy, a następnie przekaż uchwałę z pozytywnym dla Ciebie wynikiem zarządcy A, niech wypełni wymóg wynikający z art.23 ust.3 UWL (nie zapomnij o kopii poświadczonej notarialnie)
Jeżeli zarządca A wykona wymóg ustawowy wynikający z art.23 ust.3 (a powinien, bo zostanie mu to przekazane razem z dokumentacją budynku, rozliczeniami i innymi dokumentami, którymi dysponował zarządca B, wtedy, gdy A nic nie robił) to bez znaczenia będzie to, kto zbierał głosy.
Błędy formalne mogą stanowić podstawę do uchylenia uchwały, bądź do stwierdzenia jej nieistnienia przez sąd tylko w przypadku, gdy występują również błędy merytoryczne. Orzecznictwo jest w tym zakresie jednolite (SA w Poznaniu I ACa 589/06, SA w Poznaniu I ACa 1152/05, SN IV CKN 1351/00), zatem skoro ma orzekać sąd to zapewne podzieli intencje kolegów
dziękuje za podjęta dyskusję. Może od początku bardziej szczegółowo: z prośbą o interpretację, za która bardzo dziękuję.
1) Wspólnota na zebraniu w dniu lutym 2014 uzupełniając w trybie indywidualnym podjęła uchwałę o odwołaniu Zarządcy"A" i wypowiedzenia mu umowy o zarządzanie - czas zakończenia głosowania w trybie indywidualnym koniec marca 2014
2) w tym samym czasie ( trybie) Wspólnota powołuje nowego Zarządce "B"
3) w ustawowym terminie 6 tygodni od ogłoszenia wyników głosowania w trybie indywidualnym x uchwał zostaje zaskarżonych - Sąd nie wstrzymuje wykonania uchwał.
4) Zarządca A z dniem 01.07.2014 przekazuje Zarządcy B dokumentację Wspólnoty - proces zaskarżenia uchwał trwa
5) w październiku 2015 Sąd I instancji wydaje wyrok i uznaje 8 uchwał jako nieistniejące w obrocie prawnym
6) Zarządca B aby zyskać na czasie występuje o wydanie uzasadnienia wyroku i nosi się z zamiarem wniesienia Apelacji ( wyrok nie jest prawomocny , oczekiwanie na uzasadnienie wyroku w toku)
7) Zarządca B ponownie zwołuje zebranie w XI 2015 z art. 30 pkt.1ust.3 i poddaje pod głosowanie zaskarżone uchwały które w I instancji Sądu uznane zostały jako nieistniejące.
PYTANIA:
1) czy Zarządca B może ponownie poddać pod głosowanie zaskarżone uchwały uznane jako nieistniejące przez Sąd I instancji ( nie zakończyła się sprawa pierwszego zaskarżenia)
2) Czy Zarządca A jeżeli Sąd Apelacyjny podtrzyma wyrok I instancji może dochodzić od Wspólnoty odszkodowania za straty jakie poniósł nie sprawując zarządu Wspólnoty w okresie od 07.2015 do czasu uprawomocnienia się wyroku Sądu Apelacyjnego - nie wykonywał czynności zarządzania nie ze swojej woli - Sąd nie wstrzymał wykonania uchwał wobec czego dokumenty musiał przekazać.
3) przypuszczalnie jeżeli na zebraniu w XI 2015 Wspólnota ponownie przegłosuje uchwały - czy należy uznać, że postąpiła zgodnie z prawem, czy może głosować nad uchwałami które są przedmiotem sporu ale wyrok nie jest prawomocny - proszę pamiętać, że uprawomocnienie się wyroku wstrzymuje Zarządca B
4) Wg. mnie po uprawomocnieniu się wyroku Zarządca B powinien przekazać zarządcy A dokumenty Wspólnoty i dopiero wtedy właściciele mogą złożyć wniosek z podpisami 1/10 udziałów o zwołanie zebrania i odwołaniu Zarządcy A
Będę zobowiązany za odpowiedź.
Pozdrawiam
tych samych nie, ale takie o podobnej treści i sensie merytorycznym.
Ad.2
A nie wykonywał czynności, powierzył (choć nie ze swej woli) je B, który wykonywał te czynności i należne było B wynagrodzenie za ich wykonywanie. Zatem wynagrodzenie A nie jest pewne.
Ad.3
Będzie głosować nad innymi uchwałami. Nawet po uprawomocnieniu wyroku zawsze może podjąć nową uchwałę w temacie. "Przywrócony" zarządca A nie ma zapewnionego dożywotniega zarządzania poprzez uznanie uchwały za nieistniejącą.
Ad.4
ja bym w to nie brnęła.
Szkoda czasu i potencjalnie zagrożonych pieniędzy na roszczenia A.
Natychmiast nowe uchwały niezależnie od stanu zaawansowania procesu. Niech B zbiera głosy jak jest jeszcze uprawniony do działania. Przecież przekazał mu wykonywanie obowiązków sam A. Zbierać podpisy.
Na wszelki wypadek apelację złożyć, żeby B mógł dalej działać legalnie. Do apelacji zawsze będzie można dołączyć nowe dowody, np. nowopodjętą uchwałę z poprawnie policzonymi głosami.
Ponieważ dla firmy zarządzającej (zarządcy) czyli osoby z zewnątrz jedynym dokumentem miarodajnym jest umowa o zarządzanie. Taka umowę żeście wypowiedzieli zarządcy A jeszcze w 2014 roku: - czyli należy domniemywać, że termin już minął i zarządca A od jakiegoś czasu nie pracuje w waszej wspólnocie.
Tym bardziej niewiążącą dla zarządcy B jest uchwała o jego powołaniu bo zakładając że nie jest właścicielem we wspólnocie jest w momencie podejmowania uchwały osobą całkowicie obcą i "nie wie jakie uchwały właściciele w danej wspólnocie podejmują".
Dla niego też najważniejszym i jedynym miarodajnym dokumentem jest zawarta umowa ze wspólnotą. Jeżeli taka umowa jest zawarta z odpowiednią datą to obowiązuje.
Reasumując: w zasadzie uchwały w tym konflikcie nie mają znaczenia - chyba że nazwisko zarządcy A jest wpisane w KW nieruchomości i zarządca A lub B jest jednym z właścicieli.
Odpowiadajac na ostatnie pytania:
ad.1 - jeżeli sprawuje zarząd (ma podpisaną umowę o zarządzanie) - to może.
ad.2 - oczywiście że może jak każdy obywatel, który czuje się pokrzywdzony.
ad.3 - tak, właściciele we wspólnocie mają prawo podejmować jakie chcą uchwały w zakresie NW
ad.4 - nie, terminy przekazania winny być określone w obydwu umowach.
I a propos - dlaczego zdecydowaliście się na taki wariant zarządzania a nie na zarząd własny?
Deweloper na samym początku inwestycji powierzył zarządzanie zarządcy (A), jest wpisany w KW do dnia dzisiejszego pomimo tego, że zarząd sprawuje zarządca (B).
Jako pytający chciałbym aby zarządca (A) przejął wspólnotę, tym samym, że z powodu kilku osób we wspólnocie, którzy usilnie chodzili po mieszkaniach został odwołany, ale bez podania przyczyny.
Okazało sie później, że niewystarczająca ilością głosów stąd zaskarżenie uchwał.
1.Co zrobić aby pomimo uporczywych działań zarządcy (B) o pozostaniu we wspólnocie powrócił zarządca (A)
2. Co sie stanie jeśli uchwały nie zostaną przegłosowane większością głosów a uprawomocni sie wyrok, czy zarządca (B0 musi przekazać dokumenty zarządcy (A) zgodnie z wyrokiem
3.Co zrobić jeśli nie będzie chciał tego zrobić?
Proszę o odp.
Art. 33 UWL W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału.
Czyli na jakiej podstawie miałby mu (obcemu już dla was człowiekowi) zarządca B przekazywać dokumenty wasze?
Ewentualny wyrok sądu będzie dotyczył tylko uchwały a nie "przywrócenia do pracy zarządcy A", czyli anulowania umowy którą rozwiązaliście z zarządcą A.
Można prosić, błagać, żądać oficjalnie i nieoficjalnie... ale czy zechce?
Poza tym byłaby to wysoce niekomfortowa sytuacja dla wspólnoty w przyszłości.
Trzeba pamiętać, że nie ma ludzi niezastąpionych.
Nie powinno być tak, że wyrok uchylający jednocześnie uchwałę o rozwiązanie umowy z Zarządcą (A) i zawiązanie umowy z Zarządcą (B)
przywraca tym samym zarządcę (A)?
- jak dokładnie brzmiała uchwała, która została uznana za nieistniejącą?
- czy ta uchwała została zaprotokołowana przez notariusza?
- co dokładnie orzekł sąd i jakie było uzasadnienie (znasz treść wyroku?),
- piszesz, że podjęto uchwałę o wypowiedzeniu umowy, ale czy dokonano tego wypowiedzenia? Czyli, czy zarząd wspólnoty faktycznie rozwiązał umowę z zarządcą? (jeżeli taka umowa w ogóle istniała?).
2.Wydzielono kolejne lokale mieszkalne, gdzie we wszystkich KW był i nadal jest ujęty zarządca (A)
3.Grupa kilku osób ustanawiając się jako "Rada Wspólnoty" zorganizowała zebranie wspólnoty, na którym podjęto kilka uchwał w tym:
- uchwałę o rozwiązaniu umowy z zarządcą (A)
- uchwałę o powołaniu zarządcy (B)
uchwały zaprotokołowane przez Notariusza
ponieważ nie uzyskano większości głosów zbierano głosy w trybie indywidualnym przy uczestnictwie Notariusza
4."Rada Wspólnoty" podpisała umowę z zarządcą (B) na zarządzanie, rozwiązując tym samym umowę z zarządcą (A)
- zarządca (A) protokołem przekazał budynki zarządcy (A)
5.Członek wspólnoty zaskarżył uchwały w tym powyższe do Sądu, gdyż nie zostały przegłosowane większością głosów
6.W tym samym czasie zarządca (A) złożył pismo do KW o toczącym sie postępowaniu sądowym stąd zarządca (A) nadal figuruje w KWA jako zarządca, pomimo tego, że zarządcą jest (B)
7.Sąd uznał, że uchwały są nieistniejące w obrocie prawnym
9.Zarządca (B) wystąpił do Sądu o uzasadnienie, chodzi zapewne o zwłokę czasową
Czy nie powinno być tak, że jeśli wyrok sie uprawomocni to przywraca stan sprzed uchwał, które sa nieistniejące czyli przywraca zarządcę (A) i zarządca (B) musi przekazać wspólnotę zarządcy (A)
Właśnie chodzi o to aby tak sie stało, aby ponownie przejął wspólnotę zarządca (A)
A więc precyzujemy dalej:
- pytałem jakie było uzasadnienie wyroku, dlaczego sąd uznał uchwały za nieistniejące?
- podpisanie umowy z zarządcą B nie oznacza "tym samym rozwiązania umowy z zarządcą A". Pytam więc ponownie: czy umowa z A została faktycznie wypowiedziana?
- "Rada Wspólnoty" nie jest zarządem wspólnoty, o ile nie została wybrana w powszechnym głosowaniu. To by oznaczało, że nie ma legitymacji prawnej do podpisywania w imieniu wspólnoty jakichkolwiek umów, po prostu nie jest organem wspólnoty.
1.Uzasadnienia wyroku jeszcze nie ma bo właśnie zarządca (B) wystąpił o takie uzasadnienie.
Wyrok wskazywał na to, że uchwały sa nieważne gdyż nie zostały przegłosowane większością głosów zgodnych z udziałami w KW
2.Umowa przez "Radę Wspólnoty" została wypowiedziana na piśmie z zarządem (A), po uchwaleniu uchwał przez Wspólnotę, przed przejęciem dokumentów przez zarządcę (B)
Nie jestem od początku we wspólnocie, ale podobno na zebraniu takie osoby zostały wybrane. Nie istnieje u nas coś takiego jak Zarząd Wspólnoty. Kilka osób zostało zgłoszonych do reprezentowania wspólnoty i to robią nazywając sie "Radą wspólnoty"
Pogdybajmy jeszcze trochę - może coś się wyklaruje.
Wychodzi na to, że w tej wspólnocie jakaś grupa właścicieli - (nazwała się radą) - chciała albo:
1 - zmienić sposób zarządu z powierzonego zarządcy A na wybrany (jednoosobowy) wybierając jako zarząd zarządcę B
Świadczy o tym obecność notariusza, chociaż nieprawdopodobnie brzmi, że taka(ie) uchwały nawet nie uzyskały większości i na podstawie takich uchwał niebędących uchwałami (notariusz nie wiedział, nie policzył???) dokonano jakiś zmian (albo sposobu zarządu albo samego zarządcy)
2 - zmienić zarządcę A na zarządcę B
Tyle, że do takiej zmiany nie jest potrzebny notariusz bo wystarczy normalna uchwała chociaż dla dokonania zmian w KW (nazwisko zarządcy) taka zaprotokołowana uchwała byłaby potrzebna prawdopodobnie.
W wyniku nieprawidłowo przeprowadzonej tak jednej jak i ewentualnie drugiej operacji - zrobił się totalny bajzel w zarządzaniu.
Jeżeli sąd uznał za nieistniejące uchwały a umowa o zarządzanie nie została wypowiedziana z zarządcą A - to prawnie on dalej sprawuje powierzony zarząd NW i zarządca B nie ma nic do szukania we wspólnocie.
Natomiast jeżeli umowa z zarządcą A została mu wypowiedziana (w 2014 roku?!) i została podpisana umowa z zarządca B to zarządca B sprawuje w tej chwili zarząd powierzony.
Uprawomocnienie się uchwał (wyroku) nie ma w takiej sprawie znaczenia. Pozostaje tylko wspólnocie uaktualnić nazwisko zarządcy w KW.
Jedyny mankament to ten, że należałoby sprawdzić czy właściciele upoważnili część właścicieli (radę) do podpisania umowy z nowym zarządcą.
Jedno też jest pewne, że bez względu na perturbacje sądowe z uchwałami nie mają one wpływu na to, który zarządca jest umocowany prawnie do sprawowania zarządu NW - tu liczą się tylko - tak jak napisał też Egzo - umowy z tymi zarządcami.
1.Skoro rozwiązana została umowa z zarządcą (A) w 2014r na podstawie nieistniejącej uchwały, która nie przeszła większością to dlaczego ma być poszkodowany zarządca (A). Przecież oznacza to, że gdyby uchwała o powołanie i odwołanie nie została przegłosowana *a tak jest) to nadal zarząd sprawował by zarządca (A). Jak wynika z uchwał, które zostały zakwestionowane i uznane przez sąd jako nieistniejące to oznacza to, że właściciele wspólnoty nie podjęli tych zmian większością głosów.
Skoro okazało się, że uchwały sa nieistniejące to również w moim przekonaniu nie powinna być ważna umowa rozwiązująca z zarządcą (A) i powołująca zarządcę (B) gdyż nie było zgody na to większości właścicieli wspólnoty.
Następstwem złego przeliczenia głosów było rozwiązanie umowy z Z(A) i zawiązanie umowy z Z(B). Wydaje się, że takie działania są bezprawne. Jaka jest ocena...
Można powiedzieć brutalnie, że skutki jakie wywołuje decyzja sądu, nie obchodzą sądu.
No i powtarzam:
Podsumowując, sytuacja wygląda następująco:
- Mieliście zarząd powierzony wpisany do KW, sprawowany przez zarządcę A.
- Wspólnota miała zamiar zmienić sposób zarządu na zarząd właścicielski, i próbowała podjąć w tej sprawie uchwałę zaprotokołowaną notarialnie, jednocześnie wskazując nowego zarządcę: B (ale już nie w rozumieniu art. 18.1 uwol).
- Ktoś zaskarżył te uchwały z powodu błędnie policzonych udziałów i sąd przyznał mu rację, uchwały uchylił.
- W międzyczasie samozwańcza Rada Wspólnoty wypowiedziała umowę zarządcy A i podpisała z zarządcą B. Dokumenty zostały wydane nowemu zarządcy i podjął on swoje obowiązki.
Do czasu uprawomocnienia się wyroku teoretycznie zarządcą jest B, ale po uprawomocnieniu się wyroku będzie on miał moc wsteczną w stosunku do sprawy, którą rozstrzygał. Będzie to oznaczało, że zarządca A nadal sprawuje zarząd powierzony i nigdy nie przestał go sprawować.
Teoretycznie wasza umowa z zarządcą B również nadal by obowiązywała, ponieważ zawieranie umów o zarządzanie jest czynnością zwykłego zarządu i nie wymaga dla swej ważności żadnych uchwał. Mielibyście więc jednocześnie zarządcę powierzonego A oraz zarządcę na podstawie umowy o zarządzanie B.
Ponieważ jednak umowę o zarządzanie z B i wypowiedzenie umowy z A podpisała jakaś samozwańcza Rada Wspólnoty, nie będąca legalnym zarządem wspólnoty, to obawiam się, że ani wypowiedzenie umowy z A, ani zawarcie umowy z B nie jest prawnie wiążące. Ale to nie koniec waszego bigosu, ponieważ jeżeli B został dopuszczony do wykonywania czynności zarządczych, i wspólnota faktycznie korzystała z jego pracy, to pomimo formalnej nieważności jego umowy można uznać, że doszło do zawarcia umowy dorozumianej i zarządcy B należy się wynagrodzenie za czas jego pracy. Jednocześnie zarządca A, jako, że formalnie nadal sprawuje zarząd powierzony, może domagać się wynagrodzenia za ten sam okres, za który wynagrodzenie trzeba będzie wypłacić B.
Moim zdaniem ponowne podjęcie uchwał jest w tej sytuacji nie tylko rozsądne i pożądane, ale wręcz jest konieczne, aby przeciąć ten węzeł gordyjski - oczywiście, jeżeli wspólnota faktycznie chce się pozbyć zarządu powierzonego. Sąd stwierdzając nieistnienie uchwał przecież nie zakazuje ich ponownego podjęcia, stwierdza jedynie, że nie oddano wystarczającej ilości głosów, co można naprawić w nowym głosowaniu.
Idąc takim tokiem rozumowania oznacza, że wspólnota organizuje zebranie, poddaje pod głosowanie wybór nowego zarządcy, w ramach głosowania nie ma większości głosów, oznajmia wszystkim, że resztę dozbiera w ramach indywidualnego zbierania głosów.
Oświadcza, że zebrała głosy i uchwała została przegłosowana... Rozwiązuje umowę z zarządcą obecnym, zawiera umowę z nowym zarządcą. Nie ważne teraz czy uchwały przeszły większością czy nie, można było zrobić to co sie chciało.
Sąd uznaje, że uchwały nie uzyskały większości i co z tego skoro został i tak powołany nowy zarządca (bezprawnie). Tak można wszystko uchwalać i zmieniać. Jaki więc sens zaskarżania uchwał, skoro i tak można wszystko bezprawnie załatwić, tak jak sie stało w tym przypadku... Prosze o kom.
NA obecną chwilę mogą być dwa warianty.
1.Wyrok sie uprawomocni i... obecny zarządca (B) nie uda mu sie do tego czasu uzyskać większości udziałów nad wyborem obecnego zarządcy (B), jak można siebie wybierać i to 2 razy?!
2.Wyrok sie uprawomocni i... obecny zarządca (B) uzyska większość nad uchwałą wyborem obecnego zarządcy (B), jak można siebie wybierać i to 2 razy?!
Co można zrobić aby zarządca (A) wrócił zgodnie ze stanem jako zarządca wspólnoty. Dodatkowo do dnia dzisiejszego w KW widnieje nie zarządca (B) obecny tylko zarządca poprzedni (A)
Ad 1.
Zarządcą będzie A.
Ad 2.
Zarządcą będzie B od chwili ponownego, prawidłowego podjęcia uchwały.
Jeżeli uchwała zostanie podjęta prawidłowo, to nic nie można zrobić wbrew woli właścicieli lokali. Nie ma takiej możliwości, aby zarządcą była osoba, której nie chce większość - to byłoby absurdalne.
Pozdrawiam
chciałem jeszcze dopytać na bazie wcześniejszych wypowiedzi:
1.Wyrok sie uprawomocni i... obecny zarządca (B) nie uda mu sie do tego czasu uzyskać większości udziałów nad wyborem obecnego zarządcy (B),
Ad 1.
Zarządcą będzie A.
gdyby tak sie stało to:
Jak ma przejąć zarządca (A) wspólnotę od zarządcy (B)
- zakładam, że wyśle pismo z ustalonym terminem przejęcia dokumentów
PYTANIE
1.zarządca (B) nie będzie chciał przekazać dokumentów?
prawnie jak można to załatwić?
Na razie A i B czekają nie na uprawomocnienie, lecz na wynik nowego głosowania.
Będzie wynik głosowania, to bałagan mocno się uporządkuje i będzie można gdybać co dalej.
Uprawomocnienie się wyroku nie zmienia sytuacji prawnej A i B. A rozstrzygnięcia sądu o nieistnieniu uchwał nie da się przecież podważyć, więc moment uprawomocnienia nie ma tu specjalnego znaczenia.
oczywiście dam znać ale....
Proszę o informacje co w przypadku jeżeli Zarządca A jest od początku powstania Wspólnoty do dnia dzisiejszego wpisany w KW. Sąd KW nie przyjął wpisu Zarządcy B do czasu zakończenia procesu.
Dziękuję
Nowy doklejony: 30.10.15 14:23
Jeszcze jedno pytanko,
oczywiście dam znać ale....
Proszę o informacje co w przypadku jeżeli Zarządca A jest od początku powstania Wspólnoty do dnia dzisiejszego wpisany w KW. Sąd KW nie przyjął wpisu Zarządcy B do czasu zakończenia procesu.
Dziękuję
Nowy doklejony: 30.10.15 14:27
Są tylko dwie możliwości
1.na zebraniu nowa uchwała wybierze zarządce B
co wówczas z wyrokiem
2.na zebraniu nie zostanie wybrany zarządca (B)
co wówczas z wyrokiem?
Nowy doklejony: 30.10.15 16:15
Mogę liczyć na odpowiedź?
Nowy doklejony: 30.10.15 16:15
Proszę o informacje co w przypadku jeżeli Zarządca A jest od początku powstania Wspólnoty do dnia dzisiejszego wpisany w KW. Sąd KW nie przyjął wpisu Zarządcy B do czasu zakończenia procesu.
Wpis do KW nie przesądza tego, kto jest zarządcą.
Art.24 ust.2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece mówi, że w KW ujawnia się sposób zarządu określony w umowie, a w razie nieujawnienia domniemywa się sposób zarządu wynikający z ustawy. Należy przez to rozumieć, że wpis roszczenia dotyczy tego, czy WM wybrała zarząd z art.20 ust.1 czy zarządcę z art.18 ust.1 UWL. Brak jest szczególnych uregulowań co do zasadności wpisania konkretnego zarządcy (nazwy, itd.), a z literalnego brzmienia tego przepisu wynika jedynie, że wpisowi podlega jedynie sposób zarządu, a nie skład zarządu bądź dane podmiotu, któremu zarząd powierzono.
Przepisów zasadniczo nie można stosować rozszerzająco.
Powierzenie zarzadu to powierzenie zarządzania a nie wybór osoby fizycznej lub prawnej jako jednosobowego zarządu.
Jeli napisałeś ...podejmuje uchwałę o odwołaniu zarządu powierzonego to inaczej napisałeś - podejmuje uchwałę o odwołaniu zarządzania powierzonego.Odwołuje to się osoby. Juz 13459876 sądów to wyjaśniało. Zarząd powierzony ( zarządzanie powierzone) jako sposób zarządu odmienny od sposobu zarządu na podstawie UoWL. Uchwałą albo zmienia sie osobę zarządzającą czyli ZARZĄDCĘ ( odwołuje sie dotychczasowego zarządcę) albo zmienia sposób zarządu ze sposobu zarzadu na podstawie art 18.1 na sposób zarządu na podstawie art 20 UoWL.
Jeśli wspólnota ma zarząd powierzony na podstawie art 18.1, to znaczy że właściciele podpisali umowę notarialna w której powierzyli zarządzanie osobie fizycznej lub prawnej i w tej samej umowie określili jej prawa i obowiązki.Osoba której te obowiązki powierzyli nazywa sie wg UoWL ZARZĄDCĄ . I żadna dodatkowa umowa jest w tym rozwiązaniu NIEPOTRZEBNA. Kto niby miałby ją podpisać? Upoważniona grupa osób , uchwałą właścicieli? Takie pseudoumowy stosuje się wtedy jeśli w umowie notarialnej o sposobie zarzadu nie określono kompetencji zarządcy.Tylko po co? Wtedy obbowiązuje art 33 UoWL. Oczywiście obowiązuje on wtedy jeśli w umowie o sposobie zarządu NW wskazano odniesienie do UoWL.Jeśli nie to mamy sytuację taką jak z pełnomocnictwm procesowym.
Ciekawy jestem kto podpisał jakąś umowę na zarządzanie z zarządcą A. Możesz mi na to onz3000 odpowiedzieć ?
Zmiana sposobu zarządu z 18.1 na 20 UoWL jest pewnym odstępstwem od zasady że dane prawo można zmienić tylko w taki sposób w jaki zostało ustanowione. Ustawodawca zrobił to chyba tylko po to aby ułatwić zarządzanie wspólnotą . Jest jeszcze kilka takich ułatwień w UoWL.
Dlaczego to piszę? Mój zarządca ( 18.1) ma takie teksty . Zarząd Wspolnoty w porozumieniu z Rada Wspolnoty ...itd. Ja nie wiem , czy ja jestem takim debilem?. Bo jeśli tak to może mi ktoś wyjaśnii dlaczego w UoWL wprowadzono pojęcie" zarządcy"?
Tylko bez epitetów proszę.
a) organ wspólnoty, jedna lub więcej osób
b) czynność zarządzania
I tyle.
Ze względu na istnienie instytucji zarządu powierzonego? :bigsmile: Bez epitetów.
Sądzę, że o ile Egzo wyraził się nieprecyzyjnie w jednym momencie, to sąd orzekając o nieistnieniu uchwały odwołującej A nawet nie zauważył, że tego zarządcy w ogóle nie można odwołać zwykłą uchwałą bez zmiany sposobu zarządu u notariusza. Chciałbym się mylić ale pewnie skupił się na nieprawidłowych udziałach, co było jedyną przesłanką stwierdzenia nieistnienia.
Z późniejszych postów autora wątku wynika, że chodziło im o zmianę jednego zarządcy powierzonego na innego powierzonego, a nie o zmianę sposobu zarządu.
Pojecie zarządu ( osób tworzących ten organ) dotyczy tylko art 20 Uowl . Natomiast w przypadku powierzenia zarządu osoba wykonująca czynności zarządzania nazywa sie zarządcą.Chyba że ty uważasz inaczej :shocked:
W obydwu przypadkach mamy do czynienia z zarządem wspólnoty ale w dwóch odrębnych znaczeniach: http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/660-i-ck-108-03-zarzad-wspolnoty-mieszkaniowej-w-znaczeniu-podmiotowym-i-funkcjonalnym
Dla odróżnienia tych dwóch rodzajów zarządów ustawodawca po to umieścił w UoWL wielokrotnie powtarzane wyrażenie:
...Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1...
Gdyby chciał je zrównać zapewne napisane byłoby krócej: "zarząd - wybrany lub powierzony".
Czyli poprawnie należałoby raczej mówić: zarząd (z art. 20) i zarządca sprawujący zarząd (z art 18).
dziękuje za obszerną dyskusję.
Co do pytania o treści :Ciekawy jestem kto podpisał jakąś umowę na zarządzanie z zarządcą A. Możesz mi na to onz3000 odpowiedzieć ? :
Doprecyzuję pewne niejasności, które mogą wynikać z mojej poprzedniej korespondencji.
Od początku może będę sie powtarzał ale dla zobrazowania napiszę jeszcze raz
1.Deweloper będąc w posiadaniu działki pod inwestycje podjął wybudowanie 5 budynków w określonym czasie około 3 lat.
2.Po wybudowaniu pierwszego budynku, po oddaniu do eksploatacji, podpisując pierwszą umowę o nabyciu lokalu mieszkalnego ustanowił w akcie notarialnym oraz w KW firmę zewnętrzną, wynagradzaną przez dewelopera do czasu utworzenia wspólnoty (co nastąpiło po wybudowaniu 2 budynków) ZARZĄDCE (A)nieruchomości.
3. Kolejna sprzedaż lokali mieszkalnych zarówno w pierwszym oraz drugim budynku a tym samym tworzone akty notarialne zawierały informację, że zarząd powierzony sprawuje ZARZĄDCA (A)
4. Po wybudowaniu i sprzedaży lokali mieszkalnych z dwóch bloków (zostały jeszcze 3 do wybudowania) utworzono wspólnotę, przy zachowaniu dalszego zarządzania przez powierzonego ZARZĄDCĘ (A)
5. W trakcie jednego z zebrań wspólnoty, organizowanego przez ZARZĄDCĘ (A) wniesiono pod głosowanie wybór RADY MIESZKAŃCÓW - kilka osób, do kontaktu z ZARZĄDEM (nie jest to zarząd) - od tej pory wszelkie ustalenie przebiegały pomiędzy RADA MIESZKAŃCÓW a ZARZĄDEM (A)
6. Oddana kolejny blok, wówczas RADA OSIEDLA bez podstaw jakichkolwiek w stosunku do ZARZĄDCY (A) ustaliła, że przeforsuje powołanie nowego ZARZĄDCY (B). Zebrała wymagane 10% głosów i nakazała ZARZADCY (A) wprowadzenie do protokołu na zebraniu wspólnoty między innymi uchwały o treści:
- Wspólnota Mieszkaniowa XXX, postanawia odwołać ZARZĄDCĘ (A) prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwą XXX. Nieruchomości w XXX z funkcji Zarządu i Zarządcy nieruchomością wspólną z dniem XXX
Głosowanie w formie aktu notarialnego XXX uzupełnione w trybie indywidualnego zbierania.
- Wspólnota Mieszkaniowa XXX, postanawia powierzyć, od dnia XXX roku Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej XXX w trybie art. 18.1 ustawy o własności lokali ZARZĄDCY (B) prowadzącym działalność gospodarczą pod nazwą XXX
Głosowanie w formie aktu notarialnego XXX uzupełnione w trybie indywidualnego zbierania
- §1. Właściciele lokali nieruchomości położonej XXX dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy XXX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw XXX („Nieruchomość”), działając na podstawie art.22 ust.2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r., postanawiają wyrazić zgodę na wypowiedzenie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną zawartej w dniu XXX z ZARZĄDCĄ (A) prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwą XXX. Nieruchomości w XXX z zachowaniem okresu wypowiedzenia i upoważnić do podpisania i złożenia wypowiedzenia pełnomocników wspólnoty mieszkaniowej w osobach: RADA OSIEDLA (wymienione osoby)
- §1. Właściciele lokali nieruchomości położonej w XXX dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla XXX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw nr XXX („Nieruchomość”), działając na podstawie art.22 ust.2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r., postanawiają wyrazić zgodę na podpisanie z dniem XXX Umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną z ZARZĄDCA (B) prowadzących działalność gospodarczą pod nazwą XXX z siedzibą w XXX, i upoważnić pełnomocników wspólnoty mieszkaniowej w osobach: RADA OSIEDLA (wymienione osoby) na podpisanie umowy zarządzanie nieruchomością wspólną z ZARZĄDCA (B)
§1. Właściciele lokali nieruchomości położonej w XXX dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla XXX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw nr XXX („Nieruchomość”), działając na podstawie art.22 ust.2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r., postanawiają ustalić i zatwierdzić, że skład Rady Mieszkańców będzie w ilości trzech osób z każdego budynku XXX oraz dwóch osób z budynków XXX
7.ZARZĄDCA (A) przedstawiając wyniki głosowania przedstawił je z wadliwym przeliczeniem głosów. RADA MIESZKAŃCÓW zgodnie z uchwałami wypowiedziała umowę ZARZĄDCY (A) z trzymiesiecznym okresem wypowiedzenia, powołując tym samym umową o zarządzenia NW ZARZĄDCĘ (B)
8. ZARZĄDCA (A) protokołem przekazał zarządzanie wspólnotą ZARZĄDCY (B)
9. Jedna z osób - mieszkańców wspólnoty złożyła do Sądu pismo o ustalenie nieistnienia uchwał w obrocie prawnym między innymi z powodu:
W konsekwencji podjęto szereg uchwał które nie uzyskałyby wymaganej większości głosów liczonych udziałami gdyby udziały z listy obecności i głosów liczonych przy poddawanych do głosowania uchwałach były zgodne z udziałami wynikającymi z treści księgi wieczystej KW nr XXX
ŻADNA Z UCHWAŁ NIE UZYSKAŁA WIĘKSZOŚCI WYMAGANYCH GŁOSÓW
10.Sąd po półtora roku uznał uchwały za nieistniejące w obrocie prawnym - trwa uprawomocnienie wyroku
11. ZARZADCA (B) zawnioskował o uzasadnienie wyroku
12. Będąc w posiadaniu wyroku szybko chce zorganizować zebranie wspólnoty w celu ponownego przegłosowania dwóch tych samych uchwał: O odwołaniu ZARZADCY (A), o powołaniu ZARZĄDCY (B) czyli siebie samego ?!
PYTANIA DOTYCZYŁY NASTĘPUJĄCYCH KWESTII:
1.Wyrok sie uprawomocni i... obecnemu zarządca (B) nie uda mu sie do tego czasu uzyskać większości udziałów nad wyborem obecnego zarządcy (B), jak można siebie wybierać i to 2 razy?! i czy można w trakcie sprawy sądowej głosować te same uchwały ?!
2.Wyrok sie uprawomocni i... obecny zarządca (B) uzyska większość nad uchwałą wyborem obecnego zarządcy (B), jak można siebie wybierać i to 2 razy?!
Co można zrobić aby zarządca (A) wrócił zgodnie ze stanem jako zarządca wspólnoty. Dodatkowo do dnia dzisiejszego w KW widnieje nie zarządca (B) obecny tylko zarządca poprzedni (A)
Będę zobowiązany za ustosunkowanie sie do tego co opisałem w miarę szczegółowo.
Dziękuję
Przede wszystkim warunek zasadniczy - większość (udziałów) właścicieli musi tego chcieć i musi chcieć podjąć uchwałę (kolejną, inną?) o jego powołaniu i wyznaczeniu swoich przedstawicieli do podpisania w ich imieniu umowy o zarządzanie (powierzeniu z powrotem sprawowania zarządu).
1.Na wypowiedzenie jakiej umowy o zarządzanie nieruchomością wspólna zawartą w dniu XXX z zarządca A? Kto tą umowe podpisał?. Przy powierzeniu zarządzania na podstawie art 18.1 nie podpisuje się osobnej umowy na zrządzanie , lecz obowiązuje umowa o sposobie zarządu NW ustalona przy pierwszysm wyodrębnieniu lokalu zapisana w akcie notarialnym i KW . Umowa ta obowiązuje wszystkich aż do czasu jej zmiany.
2 Zapisy tej umowy można zmienić uchwałą na podstawie art 18.2a. I w tej uchwale powinny być zapisane te zmiany. A nie podpisuje sie osobnej umowy przez wskazanych uchwałą pełnomocników.Chyba że jest to zapisane w umowie o sposobie zarządu NW przy pierwszym wyodrębnieniu.
Takie zapisy jak wyżej można umieścicć tylko W NoWEJ UNOWIE O SPOSOBIE ZARZĄDU NW podpisanej przez 100% właścicieli tak jak pierwsza umowa notarialna była podpisana przez100% właścicieli.
Zmiana umowy o sposobie zarządu NW może na podstawie art18.2a może dotyczyć tylko punktów zapisanych w AN przy pierwszym wyodrębnieniu. Znaczy to że nie można zmienić takiej umowy poprzez dadanie lub odjęcie jakiegoś punktu. Takie postęoowanie nie jest zmiana umowy lecz utworzeniem NOWEJ umowy i wymaga 100% zgody włacicieli. Taka jest interpretacj w orzecznictwie sądowym.
Wybierzcie sobie zarząd właścicielski na podstawie art 20 UoWL i taki zarząd może podpisywać umowy jakie chce i z kim chce.
U użytkownika onz3000 właściciele nie zmienili sposobu zarządu ( z powierzonego na wybrany) lecz tylko zmienili osobę zarządcy powierzonego z A na B.
Sposób zarządu się nie zmienia - dalej mają zarząd powierzony (zmieniają tylko osobę zarządcy z 'A' na 'B') - a to nie jest przecież zmianą sposobu zarządu.
Logicznym jest, że muszą z nowym zarządcą powierzonym podpisać umowę.
Art. 18
Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
Z powyższego zapisu pozornie wynika że powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej jest jednym ze sposobów okrelenia sposobu zarządu. I pojawia sie pytanie. O co chodzi? Czy o osobę , czy o zarząd?
A bardziej precyzyjnie . Czy istota powierzenia dotyczy osoby , czy istota powierzenia dotyczy zarządu (zasad zarządzania), czyli określenia zasad funkcjonowania wspolnoty określonych przez właścicieli między soba jakie musi wykonywać ta osoba.
Mamy na to odpowiedź. Jeśli zmiana osoby nie jest zmiana sposobu zarządu to ...... powierzenie zarządzania danej osobie też nie jest określeniem sposóbu zarządu NW. Zatem określenie sposobu zarządu NW to zespół zasad zarządzania wspólnotą ustalonych przez właścicieli realizowanych przez wskazana osobę ( fizyczną lub prawną) a nie wskazanie osoby.
I dlatego właśnie zmiana zarządcy nie jest zmianą sopsobu zarządu NW.
Gdzie te zasady powinny być zapisane ? art18 wyraźnie mówi .......Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego. A nie w jakiejś " logicznej" dodatkowej umowie.
Jak się tylko zmienia zarządcę to musi on wykonywać zasady zarządzania ustalone przez włacicieli w umowie o sposobie zarązdu. Jeśli nie to... nie podejmuje się zarządzania. Niepotrzebna jest nowa umowa z nim.
Do "zatrudnienia" innej firmy zarządzającej (między dwoma podmiotami: wspólnotą i firmą zarządcy) nie jest potrzebna umowa notarialna.
Mylisz pewne pojęcia ale ja nie mam zamiaru cię pouczać.
Poczytaj ewentualnie sobie poniższe orzeczenia: - I ACa 41/12 - wyrok z uzasadnieniem Sąd Apelacyjny we Wrocławiu z 2012-02-17
Tyle w tym temacie.
Ale tak po chłopsku. GECON kto to niby taką umowę ma podpisać?
cieszę się, że mój temat wzbudził ciekawość, jestem przekonany, że nie poróżni osób wypowiadających sie w temecie :)
Reasumując jeśli mogę sie upewnić, czy "Gecon" i "Tajfun" jesteście zgodni co do tego, że :
1.Jeśli wyrok sie uprawomocni to ZARZĄDCĄ NW jest poprzedni ZARZĄDCA (A) - pod warunkiem, że obecny ZARZĄDCA (B) nie uzyska w ponownym głosowaniu nad uchwała większości głosów?
2.Jeśli wyrok sie uprawomocni to ZARZĄDCĄ NW przy uzyskaniu przez obecnego ZARZĄDCĘ (B) w ponownym głosowaniu nad uchwała większości głosów? - ZARZĄDCA (B)?
3.Jeśli te uchwały zostaną zaskarżone z wnioskiem o ich wstrzymanie to na mocy wyroku NW przejmuje ZARZĄDCA (A)
To nie zawody sportowe.
Najpierw twierdzisz, że zmiana osoby (prawnej czy fizycznej) pełniącej zarząd powierzony jest zmianą sposobu zarządu i wymaga 100% umowy notarialnej. Gdy ci udowadniam, że nie jest, przytaczając orzeczenia na potwierdzenie tego zaczynasz o czym innym stwierdzając w końcu, że wyroki potwierdzają twoją tezę - a tak przecież nie jest.
Więc niech ci będzie, że coś przegrywam bo dalsza dyskusja przecież na ten temat jest bez sensu, bo ja nie mam zamiaru "dzielić przecinka na cztery i zastanawiać się, czego który fragment tegoż przecinka dotyczył".
Poza mną są inni na tym forum zapewne zechcą z Tobą drążyć ten "temat".
Nowy doklejony: 01.11.15 21:05
onz3000 - nie wiem co użytkownik tajfun myśli, ja mogę za siebie odpowiadać.
Pisałem ci już że uchwały w tym konflikcie nie mają znaczenia.
Skoro w 2014 roku wypowiedzieliście umowę zarządcy A i "zatrudniliście" zarządcę B - to do tych umów nie mają zastosowania uchwały czy ewentualne uprawomocnienie się.
Stan faktyczny jest jaki jest, i nawet pomimo formalnej nieważności umowy zarządcy B można uznać, że doszło do zawarcia umowy dorozumianej.
Nie - tu nie ma automatu. To są dwie odrębne sprawy (uchwała i umowa).
Sąd nie rozpatruje umowy lecz ważność podjętej uchwały.