Powierzenie zarządu
Gość Zarzadca.pl
Użytkownik
Czy umowy, o zarządzanie nieruchomością, zawarte przed 1 styczni 2014 roku, z powołaniem się w tych umowach na byłe wymogi ustawowe 
w/g Art. 185 ugn) należy weryfikować do dzisiejszych warunków zarządzania nieruchomościami? Czy nadal ich aktualność jest niepodważalna pomimo uchylenia katalogu decyzji i czynności, które określały obowiązki zarządcy i cele zarządzania nieruchomością?J.<br /><br />P.s. Przypomnienie wykreślonych zapisów z ugn.<br />,,Zarządzenie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu:<br />1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno - finansowej nieruchomości,<br />2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania,<br />3) zapewnienie właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego <br /> administrowania nieruchomością,<br />4) utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem,<br />5) uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.,, J.
w/g Art. 185 ugn) należy weryfikować do dzisiejszych warunków zarządzania nieruchomościami? Czy nadal ich aktualność jest niepodważalna pomimo uchylenia katalogu decyzji i czynności, które określały obowiązki zarządcy i cele zarządzania nieruchomością?J.<br /><br />P.s. Przypomnienie wykreślonych zapisów z ugn.<br />,,Zarządzenie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu:<br />1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno - finansowej nieruchomości,<br />2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania,<br />3) zapewnienie właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego <br /> administrowania nieruchomością,<br />4) utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem,<br />5) uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.,, J. Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
I doszło do takiej ciekawostki: NIe mając uprawnień do reprezentowania wspólnoty podpisal umowe na zarządzanie wspolnotą w imieniu wspólnoty , w której to umowie nadał sobie prawo do reprezentowania wspólnoty. Leży sobie ta umowa w biurku zarządcy i nikt z właścicieli o niej nie wie.I nikogo to nie interesuje.W taki sposób to ja za 1zł mogę kupić Rzym.
Ale blazejh zauważ. Wybierasz trzech włacicieli do podpisania takiej umowu uchwałą zwykłą. I ...100% właścicieli w umowie notarialnej o sposobie zarządu NW upoważnia trzech właścicieli do podpisania takiej umowy. Dlaczego gdy wskazałem na ten zapis w umowie o sposobie zarząd to został on zakwestionowany ( chyba także przez Ciebie) . A teraz piszesz ZOSTAJE forma uchwały. W sumie nie. Zarządca zadziera kiece i leci po 260 właścicielach zbierać podpisy pod umową.
Można to było zrobić gdy wspólnotę reprezentowało tylko dwóch właścicieli ( po pierwszym wyodrębnieniu) . Wtedy w twkiej umowie mamy tylko trzy osoby .Co zrobić teraz. Nalepiej zmienić sposób zarządu.Na co od dawna wskazują racjonalnie myśłący .
Art. 108 k.c.
Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.
Odnośnie natomiast zawarcia umowy z zarządcą, to uważam, że upoważnienie w drodze uchwały nie wystarczy, ponieważ wspólnotę na zewnątrz mogą reprezentować wyłącznie zarząd i zarządca sprawujący zarząd powierzony.
Konieczna była zmiana sposobu zarządu.
W tym knkretnym przypadku i jak przypuszczam w kilku tysiącach innych takich zapisów po prostu nie ma. Dlatego taki konsekwentny upór zarządców . MAMY PRAWO REPREZENTOWAĆ !!! I taka ....cisza " fachowego forum".
Ale jednocześnie inne sądy, jak w przykładzie z linka, zrównują jedno z drugim, ponieważ tak w kilku miejscach zrównuje ustawa o własności lokali gdy czytamy w niej: "zarząd lub zarządca...".
Utożsamiają zarządcę z osobą prawną, której powierzono zarząd. Czyli znaczenie funkcjonalne z podmiotowym, tj, pomijają rozgraniczenie istniejące tylko w doktrynie. Powiedzmy sobie szczerze: nie wiedzą o tym rozgraniczeniu.
Moje stanowisko: pozycja podmiotu któremu powierzono zarząd w pierwszym akcie jest tak silna, że w ogóle nie powinno być bezwzględnego wymogu zawierania z nim umowy o zarządzanie. Prawo powinno jednak precyzyjnie wskazywać istotne elementy dot. sytuacji tego podmiotu, jakie powinien zawierać akt notarialny powierzający zarząd, tj. wynagrodzenie oraz obowiązek OC.
Ponieważ jednak pozycja osoby prawnej z art 18.1 nie jest dookreślona to mamy w praktyce trzy najczęstsze sytuacje:
gdy umowę jednak zawarto na wszelki wypadek (robi to deweloper z jakąś firmą gdy ma 90% udziałów) - i nie ma problemu
gdy tej umowy nie ma w ogóle, ale deweloper zadbał o w/w elementy w aktach - i w zasadzie też nie ma problemu
gdy w aktach jest suchy zapis o powierzeniu zarządu osobie prawnej X i strony, zadowolone z firmy zarządzającej X, zauważają że jednak jest problem, coś trzeba w sytuacji podmiotu z art 18.1 doprecyzować - i wtedy pozostaje droga uchwały,
i można dodać czwartą sytuację - gdy namiesza sąd i np. nakaże zawrzeć umowę chociaż formalnie nie ma z kim jej zawierać - znowu pozostaje droga uchwały. Niczego lepszego nie wymyślono.
pełnomocników do podpisania z ramienia współwłaścicieli bym nie wyłaniał - zbędna procedura
1. umowa o zarządzanie nieruchomością należącą do developera podpisana pomiędzy developerem i zarządcą nieruchomości przed powstaniem WM (dalej: Umowa)
2. pierwszy akt notarialny, w którym wyodrębniono pierwszy lokal (o zgrozo garażu wielostanowiskowego), umowa sprzedaży udziału w tym lokalu, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego, umowa sprzedaży tego lokalu (dalej:akt)
3, kolejne akty notarialne z replikacją zapisów o zarządzie nieruchomością
W treści aktu zawarto zapis, że:
1. Strony postanawiają, że w zakresie zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali
2. oświadczenie pełnomocnika developera, że:
- zarząd nieruchomością wspólną jest zarządem powierzonym zgodnie z art.18 ust.1 UWL i został powierzony Umową podmiotowi nazwanemu Zarządzająca
- Zarządzająca będzie ponadto odpłatnie administrować budynkiem
- Zarządzająca może powierzyć wykonywanie czynności posiadającemu licencję zawodową zarządcy nieruchomości
Jaki zatem jest sposób zarządu w danej WM?
Przypominam, że Umowa została podpisana przed powstaniem WM, czyli wtedy, kiedy nie obowiązywały regulacje UWL, jak również nie została załączona do aktów notarialnych, w których przedstawiciel developera oświadczył o sposobie zarządu. W księgach wieczystych brak jest zapisu o sposobie zarządu.
Art. 33 uwl daje zarządcy powierzonemu komeptencje zarządu wspólnoty, o ile umowa właścicieli lokali regulująca sposób zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie stanowi inaczej, jednak w przypadku postępowania sądowego obowiązują odmienne regulacje, ponieważ przepisy okreslają tutaj wprost, że z mocy samego prawa reprezentować wspólnotę mieszkaniowa może wyłącznie jej organ.
Stanowi o tym art. 67. § 1 k.p.c.: Osoby prawne oraz jednostki organizacyjne, o których mowa w art. 64 § 1, dokonują czynności procesowych przez swoje organy albo przez osoby uprawnione do działania w ich imieniu.
Zarządca sprawujący zarząd powierzony nie jest organem wspólnoty mieszkaniowej.
Może być natomiast osoba uprawnioną, o ile spełni warunki określone w art. 87 par. 1 k.p.c.:
Art. 87. [§ 1. Pełnomocnikiem może być adwokat lub radca prawny, a w sprawach własności przemysłowej także rzecznik patentowy, a ponadto osoba
sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego
zlecenia, współuczestnik sporu, jak również rodzice, małżonek, rodzeństwo lub zstępni strony oraz osoby pozostające ze stroną w stosunku przysposobienia.
Kodeks postępowania cywilnego jest lex specialis w stosunku do ustawy o własnosci lokali.
Developer może podjąć uchwałę bo ma większość, A to nie jest to samo.
Przyznam się szczerze że moja percepcja tego nie obejmuje.
W orzecznictwie sądowym wiele razy podejmowana była analiza słowa zarząd. Słowo to w UoWl i nie tylko używane jest w dwóch znaczeniach.Jako wybrany zespół osób na podstawie art 20.
Znamienny jest tu art 22.1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.Mamy tu dwa razy użyte słowo zarząd. Czynności zwykłego zarządu... Tu słowo zarządu uzyte jest w znaczeniu funkcjonalnym. Można ten fragment utożsamić z zapisem Czynności zwykłego zarządzania... Natomiast w zapisie... zarząd podejmuje samodzielnie, słowo to oznacza organ wspólnoty.Konkretne osoby. Taki organ może zawrzeć umowe na administrowanie wspólnota z zawodowym zarządcą( licencjonowanym). Może nawet w umowie użyć zwrotu powierza sie zarząd NW Panu X ...
Ale nie jest to powierzenie zarządu na podstawie art 18.1.
Użyty w art 18.1 zwrot ... w szczególności może powierzyć zarząd nieruchomości wspólnej osobie fizycznej lub prawnej oznacza powierzenie zarządzania ( zakresu czynności do wykonywania) a nie ustanowienie jednoosobowego zarządy funkcjonalnego , mającego charakter organu wspolnoty.Taka jest moja interpretacja tego zapisu. I dlatego ustawodawca odróżnia zarządcę z którym podpisał umowę organ wsplnoty od zarządcy któremu powierzono zarząd na podstawie art18.1.
Różnica między tymi dwoma zarządcami jest zasadnicza.
W pierwszym przypadku taki zarządca wcale nie musi mieć upoważnienia do reprezentacji wspólnoty ( a nawet nie może mieć) . Bo tą funkcję pełni zarząd( 20). Ale przy 18.1 takie upoważnienie ( i inne ) jest koniecznne.Zarządzanie bowiem bez takich uprawnień jest co prawda możliwe , ale bardzo trudne.Czy określenie - powierzenie zarządu - zawiera w sobie katalog czynnośc zarządzania. SN i NSA twierdzą że nie.
Masz rację że ustawodawca nie okrełił precyzyjnie podstawowych zapisów przy powierzeniu na podstawie art18.1. ( jest to i dobre i złe) Takie zapisy można by uznać za ingerencje ustawodawcy w prawa właścicieli do samodzielnego określenia sposobu zarządu.
Tylko że zrządcy ( 18.1) powinni dostosować swoje zarządzanie do interpretacji okreśolonych w orzecznictwie sądowym.I jesli coś trzeba poprawić to powinni to zrobić.
NSA uważa że zarówno w jednym jak i drugim przypadku zarządca licencjonowany musi zawrzeć umowę na zarządzanie ze wsplnota w formie pisemnej pod rygorem nieważności na podstawi art185.2 UoGN.Tak że uchwała nic tu nie zmienia.
Nowy doklejony: 13.11.15 11:26
Zarządca: To jest stanowisko lobby zarządców ( 18.1)
Stanowisko SN i NSA jest odwrotne:
Art 33 uwl daje zarządcy powierzonemu kompetencje zarządu wspólnoty jeśli wynika to z umowy właścicieli lokali regulującej sposób zarządu nieruchomości wspólnej.
Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.
Należy przez to rozumieć, że jeżeli sposób zarządu określono jako powierzony w sposób określony w art.18 ust.1 UWL zatem pozostałe zapisy Rozdziału 4 UWL nie obowiązują. Art.33 wydaje się być martwy bo umowa o zarządzanie nieruchomością jest wymagalna pod rygorem nieważności dla wykonującego tę działalność, zatem winna istnieć w obrocie prawnym WM, zatem cokolwiek z niej winno wynikać.
PS.
"zarząd" a "zarząd nieruchomością" mają się do siebie tak jak "dłużnik" do "dłużnik zajętej wierzytelności" w postępowaniu egzekucyjnym (ustawodawca dopuszcza się definiowania zwrotów wieloczłonowych).
Bo wszystko co postanowią właściciele lokali musi znaleźć odzwierciedlenie w umowie, która jest wymagana dla "zarządcy nieruchomości" na podstawie art.185 ust.2 UGN.
Jeżeli zawarliby w tej umowie coś więcej (lub mniej) to byłoby to wykroczenie poza umowę/uchwałę z art.18 ust.1 UWL.
Trodno się zgodzić z logika rozumowania. Wskazanie osoby ( powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej) bez określenia żadnych kompetencji tej osoby jest określenie sposobu zrarządu, ale już zmiana tej osoby ( jak wynika z orzecznictwa) nie jest zmiana sposobu zarządu.
To na czym polega określenie sposobu zarządu NW przez właścicieli? Dla mnie powierzenie zarządu to powierzenie zarządzania ( zbioru praw i obowiązków) a nie wskazanie w AN osoby.
Jeżeli nie będzie to jedną czynnością to kto będzie uprawniony do podpisania umowy o zarządzanie z podmiotem zarządzającym?
Nie będzie przecież innego organu niż zebranie właścicieli lokali do dokonania tej czynności (chyba, że zostanie wyznaczony pełnomocnik, ale w tym przypadku pełnomocnika należałoby również umocować do określonych czynności i narzucić warunki zawarcia umowy). Zatem umowa bądź uchwała z art.18 ust.1 musi określać to, czego WM będzie sobie życzyć od podmiotu zarządzającego. Jeżeli tego nie zrobi to będzie znaczyć to tyle, że podpisujący Umowę o zarządzanie podejmują arbitralnie decyzję w tym zakresie.
Oczywiście, że zmiana podmiotu zarządzającego bądź w ogóle jego wskazanie, nie jest zmianą sposobu zarządu, ale to wszystko leży w zakresie decyzyjności właścicieli lokali.
Uważam, że nie i w większości wspólnot wyodrębnionych np. z zasobów WAM, MSW itp. takich umów osobnych nie ma i funkcjonują.
Nowy doklejony: 13.11.15 16:58
Gecon: Też tak myślałem.Ale ten wyrok NSA ???
Może bardziej adekwatną nazwą byłoby (relatywnie do osób prawnych) nazwanie go Walnym Zgromadzeniem Właścicieli Lokali, bo to oni podejmują również decyzję o sposobie zarządu, no ale brak jest w UWL definicji organu zatwierdzającego (organ zarządzający też jest dosyć słabo zdefiniowany). Jak nie będzie zarządu to w ogóle nie będzie żadnego organu do dokonania jakiejkolwiek czynności. Po powstaniu WM jedynie nienazwany w UWL "organ zatwierdzający" może dokonać jakichkolwiek czynności związanych z wyborem sposobu zarządu i przyszłą umową.
Kiedyś pisałem o indywidualnych kartach do głosowania i opłatach za ponowne dostarczenie kart do głosowania ... u mnie się sprawdza głosowanie trwa 2-3 tygodnie.
uspółdzielnianie dla zasady, bo się nie przyjmuje do wiadomości, że wspólnoty mieszkaniowej stworzyły odmienny model zarządzania ; od tych już istniejących i nie ma powodu wprowadzania makaronizmów ze spółdzielczości mieszkaniowej.
Zebrania właścicieli lokali są po prostu "zebraniami" i niech tak pozostanie . Im mniej spółdzielczości mieszkaniowej we wspólnotach tym lepiej.
nic nie rób, po prostu zgłoś taki punkt zaraz po rozpoczęciu zebrania właścicieli lokali
Nie wiem o jakie pismo Ci chodzi - we wspólnotach raczej nie praktykuje się korespondencji pisemnej bo zarząd nie ma obowiązku odpowiadać, chociaż to właśnie zarząd jest tym organem który kieruje wszystkimi sprawami we wspólnocie.
Właściciele mogą w każdej chwili odwołać zarząd (członków zarządu) nawet bez powodów.
Jeżeli większość właścicieli jest za odwołaniem to nie powinno być żadnego problemu z przeprowadzeniem takiej operacji czyli odwołanie starego zarządu i powołanie nowego.
Firma administrująca lepiej niech się do tego nie miesza - ona ma przygotować od strony technicznej zebranie i na tym jej rola się kończy. Potem jest wykonawcą poleceń zarządu i woli właścicieli.
http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20020750690
Rzeczywistością jest jedynie to ...co po wszystkim pozostaje.
Każdy podmiot w tym i wspólnota może ustanowić swego pełnomocnika, a sądom nic do tego.
To po jaką cholere odnosisz sie do problemów poruszanych przez inne osoby na tym forum? Przeciez one też nie dotyczą ciebie i twojej wspólnoty.
Tajfun zadajesz dziwne pytania i dostajesz dziwne odpowiedzi , czyżbyś pisał jakąś prace doktorancką ?
I takie pytanie wcale nie uważam za dziwne.
Dziwna dla mnie jest umowa na zarządzanie jaką zawiera zarządca (18.1) ze soba , gdzie wystepuje z jednej strony w imieniu wspólnoty a w pierwszym punkcie tej umowy nadaje sobie prawo do reprezentowania wspólnoty. Dziwny dla mnie jest pogląd zarządcy który twierdzi że suchy zapis w umowie o sposobie zarządy miedzy właścicielami - powierza się zarząd NW pani Kowalskiej daje tej Kowalskiej takie same prawa jak zarządowi ( art20) .
I parę innych rzeczy.Szkoda że na tym forum nie mogę uzyskać na takie pytania jednoznaczych odpowiedzi korespondujących z orzecznictwem sądowym.
Jeżeli kowalska ma firmę zarządzającą i powierzony zarząd 18.1 to taką umowe może podpisać ( także sama z sobą) ALe... musi mieć prawo do reprezentowania tej wspólnoty. Albo wynikające z umowy o sposobie zarządu ( jak wynika z orzecznictwa sądów) , albo z uchwały jak wynika z " orzecznictwa Zarządcy". Jeśli nie ma jednego czy drugiego to nie może w treści umowy napisać ...pomiędzy kowalską reprezentującą wspólnotę X.
Czy wyobrażasz sobie sytuacje że 40 % właścicieli nie dostało treści uchwały do głosowania bo zarządca ma już 51 % za. A co dopiero sytuacje w której NIKT z włascicieli nie dostał UMOWY przez 6 lat, w której zappisane są obowiązki tych właścicieli . W tym ich zobowiązania finansowe.
Mój zarządca twierdzi. Ja mogę taką umowe podpisać bez wiedzy i uchwały właścicieli , ponieważ art33 daje mi prawo takie samo jak zarządowi (art20). Ja jestem jednoosobowym zarządem a czynność taka jest czynnością zwykłą. I nie muszę nikogo z właścicieli informować co sobie napisałam.
o patologiach nie rozmawiam, bo to jest jałowa dyskusja
to też jest patologia... zarządca i zarząd nie mogą istnieć w jednej WM. poprawnie jest Zarząd WM i Administrator NW
Sadzę jednak, że umowa podpięta pod uchwałę nie byłaby bezwzględnie nieważna. To nawet silniejszy papier niż umowa, mimo że omijający wymóg z UoGN.
Orzecznictwo jest jakie jest, ale taka uchwała daje podstawy do powstawania wątpliwości, których powinno się unikać za wszelką cenę, jeżeli chce się prawidłowo zarządzać.
Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.