Zmiana czynszu za garaż
Bolesław
Użytkownik
Witam serdecznie
Posiadam na właśność mieszkanie i garaż własnościowy w wspolnocie mieszkaniowej wpisane w akt notarialny.
Garaż znajduje się na parterze budynku jako pomieszczenie przynależne do budynku a nie jest on wolnostojący ani nie połączony odrębnie jako boksy garażowe.
Rozumiem że musze płacic czynsz za garaż bo jest to odrębny lokal (nieruchomość) ale nie moge zrozumieć dlaczego eksploatacja pomieszczenia przynależnego- koszto operacyjny jest taki sam jak za 1 mkw mieszkania a w moim przypadku 60zł bo garaż wynosi dobre 40 mkw.
Chciałem aby ktoś mi wyjaśnił co dokładnie zawiera koszt operacyjny w przypadku garażu i czy jest możliwośc aby wspolnota mieszkaniowanie zmniejszyła mi czynsz a dokładnie eksploatacja pomieszczeń przynależnych(koszt operacyjny) bo wynosi tak jak juz pisałem 60zł.
Z innymi opłatami zgadzam sie jak za prąd czy za koszt zarzadcy ale nie rozumiem tych kosztów operacyjnych które generują tak wysoki czynsz w skali roku około 1000zl.
p.s wiem że duzy graż to i spore opłaty ale tak naprawę nie chciałem tak wilekiego darażu ale nie miałem wyjścia gdyz wszystkie pozostałe ( mniejsze) były wysprzedane wraz z komórkami i piwnicami.
Posiadam na właśność mieszkanie i garaż własnościowy w wspolnocie mieszkaniowej wpisane w akt notarialny.
Garaż znajduje się na parterze budynku jako pomieszczenie przynależne do budynku a nie jest on wolnostojący ani nie połączony odrębnie jako boksy garażowe.
Rozumiem że musze płacic czynsz za garaż bo jest to odrębny lokal (nieruchomość) ale nie moge zrozumieć dlaczego eksploatacja pomieszczenia przynależnego- koszto operacyjny jest taki sam jak za 1 mkw mieszkania a w moim przypadku 60zł bo garaż wynosi dobre 40 mkw.
Chciałem aby ktoś mi wyjaśnił co dokładnie zawiera koszt operacyjny w przypadku garażu i czy jest możliwośc aby wspolnota mieszkaniowanie zmniejszyła mi czynsz a dokładnie eksploatacja pomieszczeń przynależnych(koszt operacyjny) bo wynosi tak jak juz pisałem 60zł.
Z innymi opłatami zgadzam sie jak za prąd czy za koszt zarzadcy ale nie rozumiem tych kosztów operacyjnych które generują tak wysoki czynsz w skali roku około 1000zl.
p.s wiem że duzy graż to i spore opłaty ale tak naprawę nie chciałem tak wilekiego darażu ale nie miałem wyjścia gdyz wszystkie pozostałe ( mniejsze) były wysprzedane wraz z komórkami i piwnicami.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Prostym językiem: wszyscy płacą proporcjonalnie do tego, co mają zapisane w akcie notarialnym.
Wyjście jest. Możecie uchwalić dwie stawki: jedną dla lokali mieszkalnych, drugą (mniejszą) dla pomieszczeń przynależnych.
Najważniejsze, by wszyscy byli traktowani tak samo (proporcjonalnie).
We wspólnocie jest tak, jak sami postanowicie. Nikt za was tego nie zrobi.
To wspólnota (czyli twoi sąsiedzi) uchwałą zdecydowała, ile płacicie. Z nimi gadaj.
Jak uważasz, że za dużo, to zaproponuj zmiany i głosujcie. Innej drogi nie znam.
posiadasz duży metraż to płacisz dużo , Podobnie jest z podatkami od garażu płacisz wyższe niż od lokalu mieszkalnego . Nie?
Nie rozumiem dlaczego naliczenie jest uzależnione do m2 pul skoro zgodnie w UoWL powinno być od % udziału w NW , nie miałbyś problemu jest to możliwe, ale musi wskazać, kto pokryje ten upust wynikający z naliczeń wg prawa (UoWL) a tym co zrobi wspólnota( właściciele lokali)
Tak na marginesie....
co to jest "koszt operacyjny"?, bo takiego określenia nie znalazłem w prawie obowiązującym wspólnoty.
Jako, że we wspólnocie wszelkie koszty ustalają właściciele lokali odpowiednią uchwałą - należy wyjaśnić w zarządzie i sprawdzić czy była taka uchwała o takowym koszcie i na co on jest przeznaczony oraz jakie są zasady jego rozliczeń.
Generalnie właściciel winien ponosić dwa rodzaje kosztów:
- zaliczki na koszty zarządu
- zaliczki na opłaty za lokal
Jeżeli właściciele uchwalili FR również zaliczki na ten fundusz.
Tu nie ma miejsca na jakieś "koszty operacyjne"!
U was chodzi o opłatę nazywaną często po prostu opłatą z tytułu eksploatacji lokalu (mieszkalnego, tutaj - przynależnego). Jest to jeden ze składników kosztów zarządu.
Stawka eksploatacji dla samodzielnego garażu identyczna ze stawką dla lokalu mieszkalnego nie może mieć rozsądnego uzasadnienia. W przyrodzie takie cuda nie występują.
Jeżeli garażowicze partycypują w kosztach budynku proporcjonalnie w tym samym stopniu co mieszkania, to wniosek byłby taki, że dałoby się w nich spokojnie zamieszkać. :shocked::bigsmile:
Więc albo macie tam coś dziwnie pokalkulowane albo, co bardziej prawdopodobne, nikt niczego nie kalkulował i przyjął błędne założenie że te stawki mogą być sobie równe.
Radziłbym brać też pod uwagę, że nie wszyscy w budynku mają garaże.
Nowy doklejony: 14.12.15 11:24
Zapomniałem dodać, że rozwiązanie u autora wątku jest jednak zupełnie zgodne z ustawą.
Kłóci się jedynie z rachunkiem ekonomicznym, względnie z poczuciem sprawiedliwości.
Udział ważny jest przy rozliczeniu wydatków, a nie przy naliczaniu prognozowanych zaliczek. W 99% WM tą stawkę zaliczek odnosi się do powierzchni użytkowej, bo to jest ZROZUMIAŁE dla ludzi. Przeciętny właściciel zrozumie co oznacza 2,5 zł/m2, a nie zrozumie np. 43 gr za 1/23585 całkowitego udziału. Teoretycznie WM może sobie wymyślić od każdego po 200 zl/mies. Ale przy dużych dysproporcjach w powierzchni byłoby to niesprawiedliwe, i łatwo zaskarżane do sądów. koziorozka - tak u Was robią? I nie macie problemów w sądach? Ty namawiasz do anarchii. Do BEZPRAWIA. To uchwalcie jeszcze ,że łysi mają zniżkę. blazej - Co Ty wypisujesz? Wierzysz w to? :bigsmile:
W przypadku samodzielnych garaży odszedłbym od zasady udziałowej w naliczeniach i rozliczeniach. Unikając konfliktów. W garażach jednak nie da się zamieszkać, a ich użytkowanie generuje małe koszty, niekiedy pewnie żadne, albo takie że nie sposób ich oszacować.
W naszej hali, która jest nw zbieramy od stanowiska ryczałtem po 32 zł i wydajemy tyle, że akurat mieścimy się w sumie zaliczek, co potrafię przypilnować. Prościej się nie da, jest konsensus, obiekcji jak u autora wątku nie było i nie ma. Wiec o sądy się nie martwię.
Mamy ustawie niezwykle ramową więc jej dosłowne stosowanie, w połowie myślę przypadków, prowadziłoby do paraliżu, czy konfliktów właścicieli. Albo byłoby ich o połowę więcej niż jest.
Tak samo jak w piwnicach. A co Cię interesują koszty czyjejś własności? Ty widzisz różnicę w czyjejś własności a w nw? Chyba jest to dla Ciebie bez znaczenia. Szkoda ,że muszę udzielać tak podstawowych rad.
Facet, który ma pomieszczenie garażowe o powierzchni 40 m2 , a nie ma mieszkania we WM. Ma być uprzywilejowany? On może nie wykorzystywać tego garażu w ogóle. Postawi sobie choinkę na środku, i raz do roku przyjdzie w wigilię, aby sobie self-focie zrobić.
Nie mieszajmy jednak dwóch sytuacji, Samodzielnego garażu od miejsca postojowego w hali.
Nie czytasz ustawy o własności lokali art.12 ,
w mojej okolicy żadna WM nie ma naliczanych zaliczek od m2 tylko od udziału % .
Naliczanie od m2 to jest jedna wielka ściema, nic z tego nie wynika, tylko tyle, że "Kowalski płaci 2,5 zł/m2" . Nie wie ile WM zbiera na poszczególne usługi takie jak EE, sprzątanie , FR , ect.
Naliczenia wg udziały jest lepsze i daje duża widzę właścicielowi lokalu . Przykład tak naliczonej zaliczki masz tu https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_zaliczka
z niej się dowiesz dużo,np. o tym ile kosztuje ciebie / was utrzymanie nieruchomości na miesiąc i ile zbieracie w skali roku.
Art. 3 punkt 3 ustawy: Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Bolesław - wspólnota rozlicza cię zgodnie z prawem. Może wynajmij komuś połowę garażu, żeby sobie zmniejszyć koszt.
Gdy wspólnota miała wyodrębnione lokale przed tą datą to pomieszczenia przynależne nie są brane pod uwagę przy wyliczaniu udziału w NW.
Nie mozna różnicować stawek dla lokali niemieszkalnych, jak nie ma się twardych uzasadnień.
blazejh - Ty nadal nic nie zrozumialeś Przeczytaj sobie to z dwa razy, to podyskutujemy.
KubaP - Ty potrafisz jedynie obrażać, a nie dyskutować. To podaj mi tą okolice, sprawdzę i ile wynosi wysokość za 1 %?
Niestety nie rozumiesz przepisów prawa. art. 12 mówi nie o zaliczkach ale o kosztach. Twój podany przykład jest IDEALNY, ale nie dla zaliczek ale dla końcowych kosztów. To dobry przykład dla INDYWIDUALNEGO ROZLICZENIA ROCZNEGO WLAŚCICIELA. Określenie wysokości zaliczki to PROGNOZA. Wy wiecie rok do przodu ile zapłacicie za EE? Albo ile szyb pęknie na korytarzach? Stawka za m2 jest uniwersalna. Stosują ją sprzątający ale również i zarządcy za swoje usługi. Właściciel może porównać wysokość zaliczki do sąsiednich WM i ocenić gdzie jest drożej. U mnie w Planie Gospodarczym mam wysczególnienie" Sprzątanie 0,50 zł/m2, administracja 0,50 zl/m2, Polisa PZU - 0,10 zl/m2, drobne remonty 0,34 zł/m2 etc. Nie mam rocznych rozliczeń indywidualnych, ponieważ w Statucie mamy przepis ,że jeżeli właściciele nie zdecydują inaczej "nadwyżka" jest przeksięgowana na poczet przyszłych wydatków. I to już funkcjonuje 9 lat. Jak ktoś robi inaczej jego sprawa, ale nie mówmy ,że jest to naruszenie prawa. Znamy przypadki z orzeczeń, że niektóre WM "wymyśliły" sobie równe zaliczki od wszystkich, np. 200 zl od lokalu miesięcznie. Gdyby wszystkie lokale były o zbliżonej wielkości katastrofy by nie było. Ale dlaczego właściciel lokalu 100 m2 miałby wpłacać zaliczkę taką samą jak ten 50 m2? W rozliczeniu rocznym jednemu by zwrócono, drugi musiałby dopłacić. Ale ani jeden ani drugi nie miałby liczonych odsetek. Jeden zyska, drugi straci. Ale to taki przykład akademicki. Nasz spór to zwykle bicie piany.
podałem ci, że jest możliwe podając Tobie przykład naliczenia zaliczki, tam udział w NW wynosi 0,37 % czyli mniej niż 1%
no szacun, takiej rewelacji jeszcze nie czytałem
żeby cokolwiek naliczyć właścicielowi to trzeba się trzymać jakiejś zasady . Po co gmatwać ludziom w głowach i naliczać zaliczki w m2 , bo i tak koszty muszą ponosić wg udziału, to i naliczenia zaliczek też tak powinny być wykonane . Proste i logiczne , ale nie dla ciebie.
Odejście od tej zasady na rzecz kryterium m2 (które nie jest precyzyjne bo w budynku są rózne rodzaje powierzchni, wiec należałoby doprecyzować o jakie m2 chodzi) jest dokładnie takim samym ignorowaniem prawa, jak moja propozycja różnicowania (nie zawsze, ale w konkretnych przypadkach) zaliczek ze względu na sposób użytkowania lokali i pomieszczeń przynależnych .
Nie ma tu też zastosowania kryterium "lepiej" lub "gorzej", czy jakiejkolwiek innej dowolności, bo jak wynika z orzecznictwa - każde inne określenie wysokości zaliczek na koszty zarządu niż według udziałów jest niezgodne z prawem i jak się wyraził jeden sąd - jest nieważne!
- http://www.eioba.pl/a/4kkp/charakter-prawny-zaliczek-na-pokrycie-kosztow-zarzadu-nieruchomoscia-wspolna
- http://www.administrator24.info/artykul/id4423,koszty-zarzadu-tylko-zgodnie-z-wysokoscia-udzialow?print=1
- http://orzeczenia.wroclaw-srodmiescie.sr.gov.pl/content/$N/155025500004503_IX_C_000467_2012_Uz_2013-04-19_001
Z buńczucznych deklaracji znanego na Forum użytkownika - w Polsce jest jedna wspólnota która nie stosuje się do tego prawa i zarządca-zarząd-właściciel - w jednym, ustala sobie w niej zaliczki w jakiej chce wysokości. Nikt z właścicieli ich nie zaskarża, wszyscy są zadowoleni bo "nie mają prawa podskoczyć".
Tylko czy to jest powód, żeby wszystkie pozostałe wspólnoty też tak miały robić omijając prawo?
Jako wymysły ewidentnie bez funkcji z kosztami.
A nie ma orzeczeń, które nie zakwestionowały zróżnicowania stawek wg udziałów w wypadkach uzasadnionych? Na pewno by się znalazły.
Orzecznictwo w RP pozostawia bardzo wiele do życzenia. Sędziowie orzekają w danej sprawie. Robią to na podstawie wniosków i twierdzeń stron (opartych na regulacjach prawnych), popartych dowodami.
Sędzia przychyla się do stanowiska którejś ze stron, ale to nie znaczy, że takie orzeczenie ma moc prawną. Nie ma. W RP nie obowiązuje common law, zatem przywoływanie precedensów nie stanowi dowodu w sprawie.
PS. U podstaw całego zamieszania z Trybunałem Konstytucyjnym leży to, żeby sędzia orzekał na korzyść jakiegoś ugrupowania politycznego, a to przecież zwykłe lobbowanie, ale niestety potwierdza, że sędzia może ulegać jakimś wpływom.
Skoro jest przepis art. 12 ust.2 o kosztach wg. udziałów to bez sensu byłoby naliczanie zaliczek według innych kryteriów aby później je na nowo przeliczać. Chociaż nikt nie zabroni właścicielom podjąć uchwały o innej zasadzie określania wysokości zaliczek - ich sprawa jeżeli im to odpowiada.
Czekam na jakieś sensowne uzasadnienie na odejście od zasady (przepisu) żeby zaliczek na koszty zarządu naliczać nie według udziałów.
Przytoczenie orzecznictwa potwierdza tylko, że sędziowie też tak uważają i tyle.
- to najlepszy przykład, że od takiego lekceważenia prawa i samych sędziów TK - już tylko krok a może nawet malutki tylko kroczek do negowania wszystkich wyroków.
Nie chodzi już nawet o to kto ma więcej swoich sędziów.
Konflikt eskaluje i teraz chodzi o to, żeby Trybunał nie mógł orzekać, a gdy będzie mógł - żeby jego wyroki nie miały znaczenia.
I najbardziej groźne rzeczywiście jest to, żeby taka tendencja nie przełożyła się na funkcjonowanie sądów powszechnych.
I oczywiście, że powierzchnia ma się nijak do zapisów UWL. Liczą się udziały, zarówno w zaliczkach jak i rozliczeniu kosztów zarządu NW.
Zaliczki na media mogą być pobierane za dowolnych zasadach, nawet wg powierzchni lokalu, ale to musi wynikać z wewnętrznych regulacji.
Tak jak pełnomocnictwo, udzielane jest w danej sprawie (a nie danym problemie prawnym)
KubaP - zadałem Ci proste pytanie Potwierdź miasto,, jeżeli jest to Wroclaw wejdę sobie na stronę orzeczeń sądowych, sprawy WM i sprawdzę, czy rzeczywiście wszyscy stosują do zaliczek udział. Sprawdzalem w SA Szczecin, NIGDZIE, ani w przypadkach w Szczecinie, Poznaniu i Słupsku WM nie ustalały te zaliczki od udziału ale od m2.
Podajesz tu od iluś tam lat twój "wynalazek" w postaci Zawiadomienia o wysokości zaliczki we WM
Podaj mi teraz przykład uchwały tej "wzorcowej WM" realizująca art. 22.3 ust. 3 - ustalenie wysokości opłat.
Ile właściciele uchwalili za jedną jednostkę udziału? Czy to jest za 1%, czy za 0,01%, a tam gdzie udział jest w postaci ułamka 714/2341 czy jest to stawka za 1/2341?
A może Wy uchwalacie wszystkie miesięczne opłaty właścicieli?
Czekam, może pomoże ci koziorozka, gecon, blazejh, LALUNIA?
Przecież to tylko ja na tym forum gecon - masz szanse mnie przekonać, skorzystaj z tego.
Ja nie ustaliłem wysokości zaliczki, ale ogół właścicieli. A ludzie są zadowoleni , bo jest to proste i zrozumiale dla wszystkich. Prognozowana skala wydatków wynika z Planów Gospodarczych oraz z doświadczenia lat poprzednich. To są tylko zaliczki, podlegające rozliczeniu. I jeżeli ktoś miał np. nadpłatę, to należy mu to zwrócić, a jak niedopłatę - ją wyegzekwować. I oczywiście wówczas liczy się to od udziału, a nie od metra, bo tak stanowi art. 12 uowl.
A w orzecznictwie mamy wyroki mądre i głupie. Większość sędziów stosuje zasadę wytnij-wklej, i w zależności z jakiego wzorca korzysta taki jest osąd. Podal je sędzia SO w Szczecinie w Twoim przykładzie. Ten argument jest prosty - w żadnym miejscu uowl nie ma nic o określaniu wysokości zaliczek na utw, więc nie jest to żadne łamanie prawa. Ale mądry sędzia z SO trafił w SA być może na kogoś kto go nie lubi, albo kto chciał zaimponować na sali rozpraw swoją erudycją i pokazać "plebsowi" z niższych sądów kto rządzi. To jest samo życie.
Ja proponuję chętnym zapoznać się z tym orzeczeniem SA Szczecin. To ciekawy przypadek czystego pieniactwa sądowego. W 104-lokalowej WM należącej kiedyś do WAM znalazł się "niezadowolony właściciel" który zaskarżył 3 uchwały WM. Wygrał po ponad roku w 1/3, czyli SA uchylił jedną uchwalę o wysokości zaliczek. A dlaczego? Bo porównując wyliczenia z m2 i procentowego udziału płaciłby co miesiąc 30 groszy więcej i opłata za windę była nie wg udziałów, ale chyba stała dla wszystkich. SA uznał więc naruszenie prawa, które nie jest uzależnione od wysokości straty. I facet stracił co prawda 500 zl ale zyskal sławę znawcy przepisów prawnych. I jak się domyślam, wszyscy są tam (oprócz jednego) wkurzeni bo trzeba jeszcze raz uchwalić wysokość zaliczek gecon - nieprawda, znalazł się sędzia który to uznał za naruszenie art. 58 kc, jako próba omijania ustawy. I kto mu co zrobi?
Jeszcze raz apel do wszystkich - PROSZĘ O PRZYKLAD UCHWALY O WYSOKOŚCI ZALICZKI NA UTRZYMANIE CZĘŚCI WSPÓLNEJ.:bigsmile::bigsmile:
Jestem ciekaw kto się zgłosi.:bigsmile::bigsmile::bigsmile:
Skoro ty: :bigsmile::bigsmile:
kreujesz się na fachowca z branży, ale zapominasz, że m2 lokalu ma się nijak do nieruchomości wspólnej, której dotyczy zarządzanie i należne za to wynagrodzenie?
To, że sądy badziewnie orzekają to nie znaczy, że jest to obowiązujące. Owszem, przy nieruchomościach komercyjnych można jak najbardziej takową stawkę oprzeć o m2 powierzchni.
Przy nieruchomości wspólnej WM już nie za bardzo. Bo nieruchomości wspólna nie ma powierzchni, a jej ilość to 1 szt.
Zarządzanie NW nie dotyczy lokali i ich powierzchni. Stawka za m2 to slogan "grasujący" wśród "fachowców" i popularny w orzecznictwie, ale mający się nijak do UWL.
Wynagrodzenie za zarządzanie NW jest tak samo dzielone wg udziałów w tej NW.
Jak zarządca będzie zarządzał lokalami to może sobie tę stawkę dla nich ustalać wg m2. Dla NW stawka dotyczy całej NW, w kwocie uchwalonej przez właścicieli lokali w uchwale za 1 szt. nieruchomości wspólnej.
Czy u Ciebie podejmuje się taką uchwalę realizująca art. 22.3 ust. 3 - ustalenie wysokości opłat? Przecież to jest wymóg ustawowy.
Piszesz Proszę tylko o tę uchwałę. Ile ta kwota wynosi u Ciebie? PRAWIE WSZYSCY w Polsce uchwalają stawkę zaliczek od m2 pow. użytkowej, niektórzy mają stalą stawkę od mieszkania. NIE DA SIĘ NALICZAĆ ZALICZEK OD UDZIALU. UDZIALAMI MOŻNA JEDYNIE ROZLICZAĆ KOSZTY.
Ale wytłumacz to np. geconowi. Mission Impossible.
Czekam jeszcze na "guru tego forum" KubęP, to on wszystko wie Jak nie usłyszę odpowiedzi założę oddzielny wątek w tej sprawie. Dość dezinformacji użytkowników tego forum.
1. Plan gospodarczy, a w nim planowane wydatki na A, B, C, D i F jako wydatki na koszty zarządu NW. Suma(A:F) daje Z.
UCHWAŁA zatwierdzająca kwoty A-F, jako wysokość opłat na poszczególne wydatki (można byłoby również oprzeć się na Z, ale mogą być błędy wynikające z zaokrągleń zatem bezpieczniej jest rozbić opłaty na poszczególne wydatki)
Każda z tych opłat podlega podziałowi wg udziału przypadającego właścicielowi lokalu (bo zgodnie z art.17 każdy właściciel lokalu odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości, a zaliczka dotyczy przyszłych zobowiązań, zatem zaliczki w formie bieżących opłat winny być ustalane również wg tego kryterium) Ale sens jest taki, że każdy współwłaściciel NW płaci ułamek opłaty.
UCHWAŁA
2. zaliczki na media wg regulaminu rozliczania mediów, np.: opłata stała - stawka za m2, opłaty zmienne - wg prognozy.
BEZ UCHWAŁY, bo był uchwalony regulamin i wg niego dokonuje się dalszych rozliczeń (dostawa do lokalu zatem powierzchnia lokalu może być brana pod uwagę)
3. zaliczka na utrzymanie garażu wielostanowiskowego (to na pograniczu prawa) - stawka za 1 miejsce postojowe, które odpowiada jednemu udziałowi (dochodzą współwłasności miejsca, ale to już zbędne niuanse)
UCHWAŁA !?!?!, że niby właściciele lokali wyrażają zgodę na takie działanie (ideałem byłoby, gdyby zaliczki w tej części byłyby wnoszone na subkonto dla garażu, ale tak się często nie dzieje, a dopóki właściciele lokali nie mają zastrzeżeń to nie ma co wprowadzać "zamieszania")
Nie podam konkretnej kwoty, gdyż nie ma to znaczenia. No i nie wiem, której WM miałabym podać kwoty
Teraz wszystko jasne - "nie da się" - ha, ha, ha,...
Przecież udziały to też metry więc to żaden problem - jedno tylko działanie więcej aby ustalić proporcje.
Nie chce się - ot co.
U mnie jest to od 9 lat 2,5 zl/m2 pow. użytkowej lokalu, i od tych 9 lat rzekomo łamię prawo. Czy to jest prawidłowe naliczanie? TAK ,bo powierzchnia lokalu jest w "czystej proporcji do udziału". Wnoszona zaliczka właściciela lokalu 100 m2 jest proporcjonalna do wkładu właściciela lokalu 50m2 (dwukrotnie większa).Natomiast gdyby przyjęto np. równe stawki, to ten pierwszy byłby 'kredytowany' przez tego drugiego. Dla mnie jest to proste, ale nie na tym "specjalistycznym" forum. Dlatego długo tutaj raczej nie pobędę. Zapewne naruszę jakiś punkt regulaminu o "obrażaniu innych członków dyskusji".
Ty chociaż masz "jaja" i nie boisz się wejść w dyskurs, a co pozostali. Zatkało kakao? Nie ma się argumentów, to się albo milczy, albo drwi jak gecon
To nie ten poziom dyskusji.:bigsmile:
:bigsmile::bigsmile:
Przecież udziały to też metry!!! Z kim mam tu dyskutować?
Ty nie potrafisz dyskutować, Ty chcesz tu pouczać. Ty po prostu nie masz argumentów.
co to za dziwoląg udziałowy , te AN które oglądałem mają udział np.1/ 1000000 lub w %
to jest stawka średnich kosztów miesięcznych za rok poprzedni X udział w NW
czyli 460 zł/m-c X 3,049976842 % = 1,40 zł/m-c
@Konformista
nie obrażam się, a jedynie wskazałam, że przekroczyłeś pewne granice poniekąd prorokując i nie masz racji odnośnie praktyki.
Nie oceniam wypowiedzi innych zatem nie ocenię również i Twoich, jak również nie powiem, że kogoś popieram czy też nie.
Zgadzam się ze stanowiskiem, że zaliczki powinny być wnoszone wg udziału i podałam podstawę prawną.
Jeżeli udział w NW został ustalony w sposób określony w art.3 ust.3 UWL to wysokość takiej zaliczki będzie taka sama nawet jeżeli zostanie ustalona na podstawie m2 powierzchni lokali (jako współczynników obliczeniowych, których suma będzie równa całkowitej powierzchni użytkowej czyli wartości z mianownika; arytmetycznie wyjdzie na to samo)
Jeżeli natomiast udział w NW został ustalony w sposób z art.3 ust.7 UWL (inny niż stosunek powierzchni) zatem nie ma podstaw do naliczeń wg powierzchni (gdyż suma m2 jako współczynników obliczeniowych na pewno nie da wartości z mianownika; arytmetycznie może być niezgodnie).
Nowy doklejony: 16.12.15 22:25
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/155500000000503_I_ACa_000507_2012_Uz_2012-10-11_001
Nowy doklejony: 16.12.15 22:40
Nie mniej jednak i tak nie mogły by one być podstawą do udowodnienia co do wysokości roszczenia o zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną albowiem są sprzeczne z przepisem o charakterze ius cogens, a to art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, który stanowi, iż pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Ww przepis ma charakter bezwzględnie obowiązujący i wynika z niego, że tylko w oparciu udział procentowy w nieruchomości wspólnej powinna być ustalana wysokość zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej./ vide wyrok SA w Warszawie z 11.10.2012 I ACa 331/12 lex nr 1238211 „z art. 12 ust. 2 uwl wynika bezwzględnie obowiązująca zasada , że właściciele ponosza wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swych udziałów”/ Ustalanie więc zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną wg stawki za m2 mieszkania jest nieważne. /vide też sprawa przed SO we Wrocławiu II Ca 1334/11)
http://orzeczenia.wroclaw-srodmiescie.sr.gov.pl/content/$N/155025500004503_IX_C_000467_2012_Uz_2013-04-19_001
Ale jak pisałem jest jedna wspólnota w Polsce w której trzy w jednym (zarządca-zarząd-właściciel), z tym się nie zgadza "odsądzając od czci i wiary" tu na Forum, wszystkich stosujących się do tego przepisu i uważa tenże, że wszyscy powinni się do niego dostosować i inaczej naliczać zaliczki.
Mało tego - nawet w pewnym sensie grozi dyskutantom: - chociaż może to jakaś forma samokrytyki?
Bo póki co nie potrafi uzasadnić dlaczego wspólnoty mają nie stosować się do tego przepisu i uchwalać wysokości zaliczek według innych (jego) zasad.
(...)
p.s. niepotrzebnie cytujesz wyroki na ten temat, które ja już wcześniej cytowałem na tej stronie.
Uważam ,że potrzebnie. Mam nadzieję ,że czytają to marnej klasy "sędziowie", którym z lenistwa nie chce się nawet zerknąć na wyżej wymienione, rzetelne wyroki.
Produkują buble,które nadają się tylko do kosza.
Może się zapoznałeś ,ale czy zrozumiałeś ?
Powodowa wspólnota nalicza zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną wg m 2 powierzchni lokalu, a nie wg procentowego udziału w częściach wspólnych. Pozwany nie uiszcza tych zaliczek uznając, iż takie naliczanie jest bezprawne.
http://orzeczenia.wroclaw-srodmiescie.sr.gov.pl/content/$N/155025500004503_IX_C_000467_2012_Uz_2013-04-19_001
Zatem wspólnota ustaliła zaliczki wg m2 od lokali bez części przynależnych. Czyli rację ma pozwany.
Końcowa sentencja ? Sąd oddalił powództwo. Między innymi z w/w powodu.
Nowy doklejony: 20.12.15 12:39
Konformista
Dla Twojej informacji. Szanujące się wspólnoty ustalają kwotę na koszty zarządu NW.
Następnie, ustaloną kwotę mnożą przez udział danego właściciela i dzielą na 12 miesięcy.
I nie są tu potrzebne żadne m2. Czy UoWL mówi gdziekolwiek o m2 ?
Czyli rozumiem, że uchwalacie te stawki dla wszystkich indywidualnie?
Gdybyś wiedziała o co mi chodzi to łatwo byś mi odpowiedziała.
Szanująca się WM musi przestrzegać prawa. A to prawo nakazuje jej uchwalić zaliczki na ucw. Wysokość zaliczki obowiązująca wszystkich członków tej WM, służąca do zabezpieczenia bieżącego finansowego funkcjonowania WM, z obowiązkiem jej uiszczania systematycznie do 10-dnia każdego miesiąca. To jest fakt bezsporny, Spór i wyzywanie mnie od oszołomów wynikł w momencie w którym stwierdziłem ,że te ZALICZKI uchwala się w 99% WM w Polsce wg m2 powierzchni a nie udziału. Wg udziału rozlicza się koszty, lub wypłaca nadwyżki, pożytki. Oczekiwałem, że znajdzie się "jakiś odważny uczestnik tego forum" i potwierdzi ,że u nich jest tak samo, ale byłem i jestem naiwny. Tu nie ważne są argumenty, tu ważna jest polityka TWA.
iga - Dla Twojej informacji.
Zasada ustalania zaliczek musi być identyczna we wszystkich WM. To jest funkcja PROGNOZOWANYCH rocznych kosztów. I raczej zawyżonych niż nie doszacowanych, po to żeby mieć ewentualną rezerwę finansową. To jest abecadło zarządzania. I w tym miejscu sposób naliczania tej zaliczki nie jest istotny. bo te pieniądze muszą być rzetelnie rozliczone. I oczywiście po roku będą rozliczane zgodnie z udziałem, inaczej się nie da.
Podam prosty przykład obliczeń.
Mamy WM 30-lokalową o łącznej powierzchni lokali 2000 m2. 10 lokali 40 m2, 10 lokali 60 m i 10 lokali 100 m2. Czyli 10 właścicieli z 2%, 10 z 3% i 10 z 5%.
I załóżmy prognozę wydatków na 72000 zł. W mojej WM uchwaliliśmy by stawkę 36 zł/m2 na rok ,czyli 3zł/m2/m-c. We wszystkich (podobno) pozostałych w Polsce uchwalono by 720 zl za 1% udziału na rok, czyli 60 zł /1%/m-c. Czy te stawki zaliczek czymś się różnią? NIE. Przy rzetelnym wyliczeniu niczym. i gdyby wszyscy stosowali jedną metodę zaliczki wg udziału, przeciętny mieszkaniec/właściciel miałby poziom porównania z sąsiadami. U mnie w Szczecinie nie znam żadnej innej WM stosującej zaliczki wg udziału. Widocznie tutaj na "dzikim zachodzie' wszyscy lamią prawo? A gdzie jest cokolwiek o ustalaniu zaliczek wg udziału?:bigsmile:
koziorozka - A Ty nie masz swojego zdania?
można i tak dalej iść pod prąd , by dyskus trwał wiecznie
szanujące się wspólnoty stosują taki wzór zaliczki
https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_zaliczka
a nie ustalają jednej stawki za m2 . Z polecanego wzoru każdy właścicielei może uzyskać dużo bardzo dużo informacje o swojej wspólnocie
nie mam takiej zasady obowiązującej we wszystkich wspólnotach , bo są wyjątki, zresztą nie ma dwóch takich samach wspólnot więc i nie może być takich samych zasadach . To wspólnota - ogół właścicieli - tworzy zasady jakie w niej obowiązują . Jak ktoś nich ich nie zaskarży, to są one prawnie obowiązujące .
Nadal nie rozumiesz w/w wyroków ? Nie wierzę.
Otóż w tamtych wspólnotach ustalono zaliczkę od m2 lokali ( samych mieszkań) bez części przynależnych (piwnice,komórki lokatorskie itd.) Nawet opłatę za windę ustalono od lokalu
Czyli na Twoim przykładzie wyglądało by to tak :
1 lokal 40 m z udziałem 400/20000 wnosi zaliczkę na koszty NW 120 zł bo: 72000 x 400/20000/12 = 120 zł.
2 lokal 40 m(niby taki sam) ale z udziałem 436/20000 (bo posiada komórkę lokatorską 3,60 m) powinien wnieść zaliczkę na koszty NW 130,80 zł, bo 72000 x 436/20000/12 =130,80 zł ,a nie 120 zł.
I o tym mówią w/w wyroki sądów.
Wystarczy żeby właściciele ustalili kwotę na koszty zarządu NW . Każdy wie co posiada ( akty notarialne,księgi wieczyste) , a następnie pomnożyli ją przez swój udział w NW. To wszystko. W jakim celu ustalać 2,3,4 zł od metra ?
Nie ma takiej potrzeby.
Nowy doklejony: 20.12.15 22:23
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
A zaliczka to dla właściciela to wydatek, który ma obowiązek wnosić swoim udziałem w NW.
prosiłem więc o wskazanie tej okolicy, ale się nie doczekałem. A u mnie wszyscy zaliczki ustalają wg m2.
A te metody to oprócz klucza wg metra2, udziału to stawka jednakowa dla wszystkich. I w tym moim przykładzie byłoby to 240 zl/m-c od lokalu. Niby wszystko się zgadza 30x240zł=72000 zl. Ale czy jest sprawiedliwe? NIE. Bo właściciele największych lokali są sponsorowani przez tych mniejszych. I takie przypadki są w Polsce, gdzie większościowcy narzucają korzystne dla siebie metody naliczeń. Czytałem wyrok w tej sprawie. Uchwala została uchylona, ponieważ większość "szkodziła" mniejszości.
Podobny przypadek był w Szczecinie. Niepłacący zaliczek facet przed sądem wymyślał "dziwy' ,żeby udowodnić brak obowiązku płacenia. I sąd I instancji go olal, ale w drugiej trafił na sędziego, którego intencje już opisałem wyżej. I zamiast "wyśmiać' gościa uchylił uchwalę twierdząc ,że w wyniku takich wyliczeń powód poniósł stratę finansową (CZTERY ZŁOTE ROCZNIE), a prawo nie uzależnia 'bezprawności' od wysokości szkody. I dlatego w więzieniu siedział chłopak za kradzież lizaka.
iga - Ty nie rozumiesz pytań jakie Ci stawiam. A jak wskazujesz wyroki to je najpierw wnikliwie przeczytaj.
I jesteś następną osobą ,która na tym forum dokonuje manipulacji. Nie wiem czy specjalnie, czy tylko z niewiedzy.
Ten drugi lokal nie jest niby taki sam. To jest lokal o powierzchni 43,6 m2 więc zaliczka wynosiłaby 43,60m2 x 3 zl/m2 = 130,80 zl.
Ta komórka podobnie jak garaż, czy piwnica jest pomieszczeniem przynależnym wymienionym w AN, a jej powierzchnia jak i udział są odpowiednio dodane do lokalu.
Tak to jest ich ustawowy obowiązek.
Czyli rozumiem uchwalacie ROCZNĄ PROGNOZĘ WYDATKOW? stawkę zaliczki za 1m2 lokalu?!!
Oczywiście nie właściciele to robią ale administrator w określaniu wysokości miesięcznych zaliczek od lokalu. Jest to czynność techniczno-administracyjna.
Kończąc tą jalową dyskusję, chcialbym zaznaczyć ,że oczywiście wybór metody określania zaliczki jest drugorzędny, ale skończmy z hipokryzją. Nadal oczekuję ,że ktokolwiek mi wskaże jakieś orzeczenie sądowe w którym będzie określone ,że jakaś JEDNA WM w Polsce uchwaliła wysokość opłat wg udziału. Nie rozliczanie kosztów ale wysokość ich zaliczek. I być może niektóre WM uchwalają WYSOKOŚĆ KOSZTÓW UCW???
Np. WM W Pcimiu Dolnym uchwala wysokość kosztów na 72000 zl? To miałoby sens, bo wówczas zawiadomienie o wysokości zaliczek było by"
(1/12 x 72000 zl) x 2,2% = 132 zł/m-c:bigsmile::bigsmile::bigsmile:
Oczywiście wymienianie w zawiadomieniu o wysokości zaliczki wszystkich elementów składowych jest być może wskazane, ale dla mnie jest to przerost treści nad formą. Wszystkie te dane właściciel dostaje w PLANIE GOSPODARCZYM NA ROK, bo to on wskazuje prognozę wydatków.
A prawdę mówiąc to go g... to obchodzi.:bigsmile:
Tu masz rację. Aż tyle składników w zawiadomieniu to mętlik.
Jak chcemy sobie tak powyszczególniać, to wystarczy to rzeczywiście zrobić w planie gospodarczym. W ramach większych zaliczek, które pokażemy w zawiadomieniu.
Chciałbym nieśmiało zauważyć, że w podanym wzorze są dwie zaliczki na poczet kosztów NW, które nie są wyliczone od udziałów. Konserwacja bramki jest "od drzwi" a amortyzacja wodomierzy od sztuki.
Jak ustaliliśmy od drzwi sądy raczej uchylają.
Co do wodomierzy, to ustaliłbym tak samo, chociaż w tytule nie użyłbym słowa amortyzacja (ale to już szczegół).
Zresztą wzór ma za zadanie pokazania metody naliczeń , co do ilości pozycji, to każda wspólnota ustala sobie sama, co chce mieć w stawce jednostkowej jak energia elektryczna, spłata kredytu, ect. , a co w stawce zbiorczej, jak konserwacja NW czy Fundusz remontowy.
Plan gospodarczy pokazuje tylko jaki jest planowany koszt w roku obrachunkowym danej WM . W zaliczkach mogą mieć miejsce takie zdarzenia, które będą za jakiś czas np. legalizacja wodomierzy w Planie Gospodarczym. Im bardziej przejrzysta zaliczka tym mniej podejrzeń wśród właścicieli lokali.
Na koniec napiszę tak : i mnie też twoje wynaturzenia na temat 1 % g... to obchodzą...
Taki tok myślenie jaki reprezentuje Konformista, że czegoś jest za dużo powoduje podejrzenia, że Zarząd ma możliwość kombinatorstwa i to nie koniecznie z korzyścią dla ogółu właścicieli lokali.
PG jest tylko informacją, jakie planuje się koszty utrzymania nieruchomości w danym roku obrachunkowy.
Dobrze wiesz, że koszty są rozliczane po roku obrachunkowym , czyli wynika z tego, że koszty z PG mogą być nie wykonane oraz, że mogą być przekraczane.
Nic mi nie wiadomo, aby Plan Gospodarczy "górował" nad innymi uchwałami jest równorzędny z innymi .
Plan Gospodarczy jest jedną z wielu uchwał, które właściciele lokali podejmują na zebraniu sprawozdawczym.
U mnie takich "ramowych" uchwał jest 5-6 .