Dzięki wp44. To brzmi logicznie. W dokumentacji powykonawczej są rysunki nazwane "zamiennymi". Nie wiem, czy to świadczy o tym jaki charakter mają odstąpienia - istotne czy nie? Czy dla nas i naszej sprawy, i ewentualnie dla sądu ma to znaczenie czy zmiany są istotne? Dla mnie to jest istotne czy małe wentylatorki są we wszystkich mieszkaniach w bloku, czy wszystkie duże są na dachu, w tym część nad naszym mieszkaniem. Pozdrawiam.
Owszem, brzmi logicznie, natomiast wisi tak napisane od tygodnia i nikt mi nie zwrócił uwagi. Dopiero przez przypadek przeczytałem ten wpis ponownie i coś mi nie spasowało. : )
Jeśli w dokumentacji pierwotnej są rysunki zwane "zamiennymi", a jednocześnie nie ma projektu zamiennego, zatwierdzonego w decyzji przez organa adm. arch.-bud., to znaczy, że z punktu widzenia prawa budowlanego odstąpienie jest nieistotne. W przeciwnym wypadku musiałaby nastąpić zmiana decyzji o pozwoleniu na budowę. Niestety (albo stety - zależy z której strony patrzymy), prawo budowlane na przestrzeni dziejów traktuje zmiany wprowadzane w toku realizacji robót coraz łagodniej (art. 36a ust. 5 ustawy Pb), natomiast kwalifikacji odstąpienia dokonuje projektant (art. 36a. ust. 6 ustawy Pb). Jeśli projektant jest "swój" to może podciągnąć pod nieistotne zmiany bardzo dużo.
IwonaB: Czy dla nas i naszej sprawy, i ewentualnie dla sądu ma to znaczenie czy zmiany są istotne? Dla mnie to jest istotne czy małe wentylatorki są we wszystkich mieszkaniach w bloku, czy wszystkie duże są na dachu, w tym część nad naszym mieszkaniem.
Rozumiem Cię. Dla mnie też to byłoby istotne, gdzie są wentylatory. Obawiam się, że na gruncie prawa budowlanego nic nie osiągniesz, dlatego jak mantrę powtórzę, że spór o tę zmianę wprowadzoną bez powiadomienia nabywców lokali należy rozstrzygać na gruncie prawa cywilnego. Ja na Twoim miejscu zacząłbym od powołania się na niezgodność sprzedanej rzeczy z umową, a jednocześnie należy dopilnować, żeby zastosowane rozwiązania spełniały wymagania przepisów i norm (hałas, drgania, wydajności przepływu powietrza). Innymi słowy, powinnaś zadziałać dwutorowo, ale w taki sposób, jak napisałem. Chyba, że ktoś będzie miał jeszcze inny pomysł.
:-) Właśnie tak mi jakoś nie bardzo pasowało z tymi zmianami istotnymi i nie. Tak, zgadza się, projektant był bardzo "swój". Zupełnie przypadkowo poznałam osobę, która zna też jego.Wiem, że jest świadomy, że ta zmiana w wentylacji jest mocno dyskusyjna. Widać, że zmiana tego projektu nastąpiła późno, bo wszystkie elementy, które są na kominie ledwo się tam mieszczą - wentylator + odpowietrzenie kanalizacji + rura od okapów. Stykają się one ze sobą co moim zdaniem tylko zwiększa problem, bo może powodować dodatkowe dźwięki.
Sporo się wyjaśniło, zgadzam się z wp44, że sprawa może mieć jedynie sensowny finał w sądzie cywilnym, więc wracam do kwestii prospektu informacyjnego dewelopera.
Prospekt ma jeden wspólny wzór dla wszystkich inwestycji deweloperskich. Posiada 2 części : ogólną oraz indywidualną. Interesuje nas tylko indywidualna, bo w niej zawiera się to, co wyróznia konkretny budynek i mieszkanie jako obiekt budowlany i jego części składowe.
I niestety ta część jest też zbudowana z informacji dosyć ogólnych:
są tam kolejno:
- cena metra kw
- określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego będącego przedmiotem umowy deweloperskiej lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy deweloperskiej (tutaj w rubryce "technologia wykonania" jest zazwyczaj odwałanie do osobnego dokumentu pt. "jak w załączniku nr 1 (standard wykonania budynku i lokalu)", lub jakoś tak podobnie,
- dalej jest "określenie usytułowania" i "okreslenie powierzchi lokalu, i to już koniec prospektu.
Czyli znowu pojawia się słowo "isotny" i sądzę, że tak jak nie uznaje się, że rodzaj instalacji mechanicznej wywiewnej i innych instalacji, to cecha istotna w prospekcie, tak zmiana podtypu takiej instalacji ujawniona jedynie w dokumentacji powykonawczej też nie zostanie określona jako istotna.
Ponadto trzeba mieć na uwadze, że deweloper ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny przed przystąpieniem do oferowania nabywcom mieszkań czy domów w ramach danej inwestycji (przed tzw. rozpoczęciem sprzedaży). Czyli prawdziwość informacji zawartych w prospekcie ocenia się na dzień zawarcia umowy deweloperskiej z danym nabywcą.
Z powyższego wynikałoby, że nawet gdyby zmiany w projekcie i zmiany dokumentacji budowlanej miały tę cechę istotności, to nie podlegają one już ocenie, czy są zgodne z tym co napisano w prospekcie, czy w załączniku do prospektu, ponieważ mogą być wprowadzone już po zawarciu umowy deweloperskiej.
Czyli wg mnie sam prospekt w sądzie nic tutaj nie daje. Te "przypadek zatajenia" prze dewelopera należy wylkuczyć.
Ja też zgadzam się, podsumowując, że sprawę powinien rozstrzygnąć sąd w oparciu o prawo cywilne.
Natomiast mimo wszystko uważam, że z prospektem nie było wszystko w porządku bo skoro deweloper wymienia wszystkie instalacje w budynku i pomija tylko jedną, to jest to dla mnie podejrzane. Jest nawet wymieniona instalacja wentylacja garażu. A wentylacji mieszkań nie. Oczywiście w związku z tym deweloper nie nanosił też zmian, mimo, że się pojawiały. A powinien w aneksie je uwzględnić i klient powinien tę zmianę zaakceptować. Tu jest szerokie naprawdę pole do dywagacji, czy deweloper musi wymieniać instalacje w budynku czy nie musi? Ja, już poniewczasie, przeglądając różne przykładowe prospekty od deweloperów oferowane on-line zauważyłam, że wszędzie były wymienione instalacje będące na wyposażeniu budynku, w tym wentylacji mechanicznej. Tylko my dostaliśmy jakiś świstek a nie prospekt.
Zawsze możesz trzymać się tej wersji, że zdecydowałaś się na zakup tego właśnie, a nie innego, podobnego lokalu, ponieważ przekonał Cię zaprojektowany w tym lokalu system wentylacji ELS - sprawdzony, komfortowy, energooszczędny, cichy i niezawodny. Kiedy kupowałaś lokal, obowiązywał projekt z takim właśnie systemem, natomiast zmiana nastąpiła na długo po zakupie i bez Twojej wiedzy, a więc i zgody. To przecież mógł być decydujący czynnik przy wyborze. Zamiast tego, dostałaś - co tu dużo mówić - znacznie mniej komfortowy system, a w dodatku działający wadliwie i niezapewniający osiągnięcie projektowanych wydajności (o ile tak jest).
kasander: Napisz nam tu na Forum potem jak Ci poszło z deweloperem w tym sądzie!
Właśnie. Napisz potem, jak Ci poszło. Ja osobiście znam przypadki, w których nabywcy wygrywają z deweloperami. Ba, mam w moim otoczeniu nawet taki przypadek, w którym nabywca zwrócił lokal (już po zawarciu AN), a deweloper oddał pieniądze. To nie jest tak, że tzw. deweloper to jest jakaś mityczna instytucja, z którą nie można wygrać sporu. Podstawowa słabość klientów wobec deweloperów (wynikająca chyba z wady systemu) polega na tym, że ci pierwsi nie są w stanie się zjednoczyć i działać wspólnie, a w każdym razie nie tak szybko, jak by należało. Zazwyczaj chcą się zjednoczyć, ale poniewczasie, kiedy budzą się z ręką w nocniku.
To nie jest tak, że tzw. deweloper to jest jakaś mityczna instytucja
Teoretycznie tak.
Deweloper, który chce być "poważnym" i liczyć się na rynku musi mieć układy we wszystkich newralgicznych punktach.
Lokal z korzystnym rabatem dla kuzyna wiceprezesa sądu, dla córki zastępcy komendanta, ciotki pana prokuratora itd itd.
To, że gdzieś tam zdarzył się jednostkowy wypadek przy pracy (w 38 milionowym Narodzie) - potwierdza tylko moje osobiste wątpliwości bo, ja tylko gdzieś tam "słyszałem" o dwóch takich przypadkach.
Stąd mój sceptycyzm w doradzaniu drogi sądowej, w tej konkretnej sprawie bo widzę ją czarno.
Również widzę to czarno. Napisałem jedynie, że tylko w sądzie sprawa mogłaby uzyskać finał. Nie na forum. Widoków na wygraną jednak na razie nie widzę.
Prawdopodobnie przed sądem należałoby odtworzyć czynności sprzedawcy lokalu, które złożyły się w pewną całość, którą kodeks cywilny nazywa ofertą, "która określa istotne postanowienia tej umowy".
I znowu jest słowo "istotne" (Art. 66. § 1 kc).
Raczej okazałoby się, że deweloper na etapie sprzedaży lokalu nie musi gwarantować, że dotrzyma wszystkich bez wyjątku szczegółów z dokumentacji budowlanej - bo to nierealne. Nie można mu też zakazać stosowania rozwiązań zamiennych - bo by nie mógł budować.
Raczej okazałoby się, że deweloper na etapie sprzedaży lokalu nie musi gwarantować, że dotrzyma wszystkich bez wyjątku szczegółów z dokumentacji budowlanej - bo to nierealne. Nie można mu też zakazać stosowania rozwiązań zamiennych - bo by nie mógł budować.
Dokładnie - a na dodatek zapewne jest gdzieś wciśnięte zdanie, że może odstąpić w trakcie budowy od tego co w prospekcie czy projekcie ze względów technicznych czy jakiś tam.
Sam powód musiałby również posiadać wiedzę większą niż powołany przez sąd biegły, doskonale znany deweloperowi.
Na marginesie: dość podobnie jak w przypadku prospektu nie można skutecznie powoływać się na treść reklam dewelopera. Często reklamy mają nawet zastrzeżenie drobnym drukiem, że treść niniejszej reklamy nie stanowi oferty w rozumieniu art 66 par.1.
Prospekt, instrukcja obsługi, reklama produktu mają charakter publiczny, skierowany do nieoznaczonego kręgu osób. Ich treść nie stanowi oferty w rozumieniu kc.
blazejh, właśnie nie. Prospekt to nie to samo co folder reklamowy.
"Deweloper ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny przed przystąpieniem do oferowania nabywcom mieszkań czy domów w ramach danej inwestycji (przed tzw. rozpoczęciem sprzedaży). Informacje zawarte w prospekcie muszą być pełne oraz prawdziwe pod groźbą odpowiedzialności karnej (art. 33Art. 33. Kto, będąc odpowiedzialnym za informacje zawarte w prospekcie informacyjnym podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2. ustawy deweloperskiej)."
http://www.umowadeweloperska.pl/artykuly-lista/co-to-jest-prospekt-informacyjny/
"Podając w prospekcie nieprawdziwe informacje deweloper ryzykuje również, że nabywca będzie mógł odstąpić od zawartej na tej podstawie umowy (ale, uwaga, jedynie w terminie 30 dni od zawarcia umowy deweloperskiej – art. 29. Prawdziwość informacji zawartych w prospekcie ocenia się na dzień zawarcia umowy deweloperskiej z danym nabywcą."
http://www.umowadeweloperska.pl/artykuly-lista/co-to-jest-prospekt-informacyjny/
U nas nastąpił ten przypadek, że "zatajono prawdziwe informacje" dotyczące inwestycji. My niestety nie mogliśmy odstąpić od umowy ponieważ minęło więcej niż 30 dni od zawarcia umowy. Ale sam prospekt teoretycznie przynajmniej ma wysoką rangę jako dokument.
Nie chodzi o rodzaj wentylacji mechanicznej. W prospekcie nie ma wzmianki o żadnym rodzaju. Więc jest domniemanie wentylacji grawitacyjne, bo ta nie wymaga żadnej instalacji.
wp44: Podtrzymuję moją opinię, że Twoją sprawę najlepiej rozwiązywać w tej chwili na gruncie prawa cywilnego.
Zrobisz jak zechcesz ale zdecydowanie odradzam drogę sądową bo.... nie masz argumentów.
IwonaB: Tu jest szerokie naprawdę pole do dywagacji, czy deweloper musi wymieniać instalacje w budynku czy nie musi?
Deweloper, który chce zawierać umowy z nabywcami przed wybudowaniem inwestycji, musi przedstawić im podstawowe informacje o sobie, inwestycji oraz lokalu albo domu będącym przedmiotem oferty właśnie w postaci prospektu informacyjnego.
I tu masz pierwszy swój minus - słowo: "podstawowe informacje". Na pewno nie jest podstawową informacją podawanie na tym etapie jakiego rodzaju, typu i marki instalacja wentylacyjna będzie zamontowana.
Zdaję sobie sprawę, że naszym błędem było nieprzejrzenie projektu budowlanego, bo dopiero tam były informacje o wentylatorach nad naszym mieszkaniem.
Drugi minus, zasadniczy - co odpowiesz na zarzut, że nie raczyłaś zapoznać się z planami kupowanego lokum?
Czyli jak przeglądałam ten projekt to było już co najmniej pół roku od zawarcia umowy deweloperskiej.
Trzeci minus pogrążający Cię całkowicie:[/b]
...aby nabywcy przysługiwało prawo odstąpienia od umowy, dane zawarte w prospekcie muszą być niezgodne ze stanem faktycznym, ale istniejącym w dniu zawarcia umowy deweloperskiej. Zatem późniejsze wystąpienie nowych okoliczności nie uprawnia nabywcy do odstąpienia, przynajmniej na podstawie przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Nawet w procesie cywilnym nie masz żadnych atutów po swojej stronie.
Sorry - taka brutalna prawda wynika z dokumentów (dowodów).
Deweloperzy to nie niedouczeni ....... oni doskonale wiedzą w obrębie jakich marginesów mogą się poruszać.
Dlatego też wątek prospektu nie byłby w ewentualnym postępowaniu głównym wątkiem. To, że deweloperzy to są cwane lisy, nikt nie powątpiewa. Dla mnie jest to oczywiste, że zamiarem inwestora było ukrycie, z jego punktu widzenia, wady w postaci wentylacji mechanicznej, zwłaszcza wentylatorów na dachu. Trzeba by było traktować jako punkt zaczepienia niezgodność towaru z umową. W momencie jej podpisywania obowiązywał system mniej uciążliwy i droższy. Nie informowaliśmy dewelopera, że projekt był sprawdzany w starostwie. Oczekiwaliśmy na dalszy rozwój wypadków ponieważ i tak minęło już 30 dni od podpisania umowy deweloperskiej. Zanim dowiedzieliśmy się o ty, że będą to wentylatory na dachu, minęło kilka miesięcy, bo deweloper długo zwlekał z uruchomieniem całej instalacji. Ale główny fakt w tym momencie obciążający dewelopera to taki, że zmienił zaplanowany wcześniej system wentylacji już po podpisaniu umów, na system o gorszych właściwościach użytkowych. Gorszy zwłaszcza dla mieszkańców ostatnich pięter.
Wentylatory nad moim mieszkaniem nie były planowane. Planowany był system, w którym wentylatorów nie ma. O żadnym z tych systemów deweloper nie raczył nas poinformować. Informacje znaleźliśmy sami, w projekcie budowlano-architektonicznym w starostwie. Niestety było już za późno na wycofanie się z umowy deweloperskiej. Naszym błędem było nieprzejrzenie projektu przed podpisaniem umowy. Później był przeglądany i figurował tam system ELS, bez wentylatorów dachowych.
Czy pójdziemy z tym do sądu czy nie, to się okaże. Na razie deweloper jest "ganiany" głównie przez zarządcę osiedla do naprawy tego co jest. Za to wielkie dzięki naszemu administratorowi. Angażuje się bardziej niż musi. Ostatni chodził po mieszkaniach i okazało się, ze mieszkańcy zdemontowali dedykowane pod wentylację mechaniczną specjalne kratki. Trochę jeszcze czasu upłynie zanim doprowadzi się do stanu, który będzie zadawalający, zarówno jeżeli chodzi o wydajność, która jest słaba, jak i to buczenie.
No ale jak się chciało zaawansowany system zastosować tam, gdzie nie było takiej potrzeby, tylko i wyłącznie rządziła chciwość, to teraz trzeba za to frycowe zapłacić. Może mu się odechce stosowania "udogodnień" następnym razem.
[cite](...)okazało się, że mieszkańcy zdemontowali dedykowane pod wentylację mechaniczną specjalne kratki. Trochę jeszcze czasu upłynie zanim doprowadzi się do stanu, który będzie zadowalający, zarówno jeżeli chodzi o wydajność, która jest słaba, jak i to buczenie.
Jeśli odłożysz na bok kwestie prawne i skupisz się na technicznych, to to jest prawdopodobnie kluczowa informacja.
Zdjęte przez sąsiadów zawory czy kratki z żaluzjami, czy cokolwiek co tam macie, były integralną częścią instalacji wentylacji mechanicznej. Wentylatory na dachu i te kratki pozdejmowane miały ze sobą współpracować, zwłaszcza że piony są wspólne. Stąd naprawy na dachu być może na niewiele się zdadzą, jeśli instalacja będzie nadal niekompletna. I buczenie pozostanie.
Nowy doklejony: 13.06.17 18:37
blazejh, no właśnie kratki były integralną częścią instalacji, tylko skąd mieszkańcy mogą wiedzieć, że to integralna część? Skoro niektórzy, zwłaszcza na parterze dopiero w tym momencie, po roku mieszkania dowiadują się, że mają coś takiego jak went. mech. To sobie powymieniali te kratki na jakieś zwykłe, bo nikt nie mówił im, że nie można.
naszym błędem było nieprzejrzenie projektu budowlanego, bo dopiero tam były informacje o wentylatorach nad naszym mieszkaniem.
Mieszkanie masz na drugim, ostatnim piętrze - nad Tobą jest tylko dach - więc czemu kręcisz?
Powtarzam:
Nie możesz mówić i obwiniać dewelopera, że zataił (zmienił) taką informację, że nie były planowane wentylatory skoro były już w projekcie, na dachu!!!
Przychylam się niestety do opinii innych użytkowników:
wp44: Raczej przypuszczam, że Iwona B oraz jej sąsiedzi niewystarczająco zainteresowali się swoją przyszłą nieruchomością, a teraz budzą się zaskoczeni.
blazejh: Jedyne pewne to to, że Iwona nie bardzo wiedziała co kupowała. I wini za to nie siebie, lecz pazernych oszustów.
Kupno mieszkania to nie kupno chleba (jak czerstwy to nie opłaca się reklamować, wystarczy wyrzucić) - to życiowy wydatek, więc przed kupnem należy sprawdzić każdy centymetr kwadratowy i sześcienny budynku (lokalu), każdy milimetr projektu architektonicznego i każdy przecinek w opisie kupowanego towaru - tym bardziej gdy jak piszesz nie jesteś nowicjuszem w kupowaniu mieszkania a i środowisko deweloperów jest Ci znane:
To, że deweloperzy to są cwane lisy, nikt nie powątpiewa. Dla mnie jest to oczywiste...
To tak jakby kupować kupę dolarów od znanego fałszerza, nie sprawdzając ich.
Sorry - to niestety polski kapitalizm.
IwonaB, od początku mieszasz i zmieniasz zeznania, dlatego nie dziw się, że użytkownicy (szczególnie dwaj, a zwłaszcza jeden) jeżdżą po Tobie, jak - przez grzeczność nie napiszę po czym.
blazejh: deweloper na etapie sprzedaży lokalu nie musi gwarantować, że dotrzyma wszystkich bez wyjątku szczegółów z dokumentacji budowlanej - bo to nierealne. Nie można mu też zakazać stosowania rozwiązań zamiennych - bo by nie mógł budować.
Tak, ale zmiana z projektowanego systemu ELS na system zamienny HICS, to nie jest szczegół, tylko fundamentalna zmiana systemu wentylacji. To jest zasadnicza zmiana zasady działania, w dodatku pociąga za sobą istotne zmiany w instalacji elektrycznej budynku.
Kasander: To która w końcu informacja jest prawdziwa?
Zostało wyjaśnione w toku zeznań, że w projekcie budowlanym nie było wentylatorów dachowych, ponieważ był zaprojektowany system, który ich z natury nie przewiduje. Zmiana systemu wentylacji (i dodanie wentylatorów na dachu) została wprowadzona po pół roku od zakupu lokalu. Ja to tak zrozumiałem. Jeśli jest inaczej, to niech IwonaB skoryguje.
Napisałaś też wcześniej IwonaB, że nie wiedziałaś, co było w projekcie, a potem przypomniałaś sobie jednak, że oglądałaś kiedyś tam projekt i że był w projekcie system ELS. Pasowałoby to trochę uporządkować, bo w przeciwnym razie Cię rozjadą. : )
blazejh: Zdjęte przez sąsiadów zawory czy kratki z żaluzjami, czy cokolwiek co tam macie, były integralną częścią instalacji wentylacji mechanicznej. Wentylatory na dachu i te kratki pozdejmowane miały ze sobą współpracować
Nie miały współpracować, ponieważ nie miało ich w ogóle być. Zaprojektowany był inny system, a w tym innym systemie nie ma kratek, ani zaworów. U każdego użytkownika wentylacja pracuje niezależnie. Wspólny jest tylko pion, ale wentylatory każdy ma swoje. Jeżeli jeden wyłączy sobie wentylację, to ten fakt pozostaje bez wpływu na inne lokale. To jeszcze jeden powód, żeby zawalczyć o swoje w sytuacji, kiedy całkiem przyzwoity system zamieniono na g... .
Kasander: Nie możesz mówić i obwiniać dewelopera, że zataił (zmienił) taką informację, że nie były planowane wentylatory skoro były już w projekcie!!!
No właśnie. Taki oto jest efekt podawania sprzecznych informacji. To był ten system ELS w projekcie (który nie przewiduje wentylatorów na dachu), czy nie było i jednak od początku te wentylatory były w projekcie?
No, na ten czas tyle.
Nowy doklejony: 14.06.17 08:37
w tym innym systemie nie ma kratek, ani zaworów. U każdego użytkownika wentylacja pracuje niezależnie. Wspólny jest tylko pion, ale wentylatory każdy ma swoje. Jeżeli jeden wyłączy sobie wentylację, to ten fakt pozostaje bez wpływu na inne lokale
Pod względem funkcjonalnym system działa tak samo, jak okapy kuchenne przyłączone do wspólnego pionu. Oczywiście inne są urządzenia i inne wydajności, ale zasada działania jest dokładnie ta sama.
Osoba, która najmniej wnosi merytoryki do dyskusji, nie przeczytała wcześniejszych wpisów i się czepia. Pisałam, że naszą największą przewiną było to, że nikt nie zajrzał do projektu na etapie budowy bloku. Żeby tam zajrzeć, trzeba było mieć jakieś podejrzenia i wiedzieć czego się szuka. My takich podejrzeń nie mieliśmy, podpisaliśmy umowy deweloperskie na mieszkanie i czekaliśmy spokojnie na oddanie do użytku budynku. Nasz spokój zburzył elektryk, który zapytany przez męża o dziwne kable w skrzynce obok naszego mieszkania, przyznał, że to do wentylacji. Wtedy zaczęliśmy drążyć temat i okazało się, że jest jakaś mechaniczna wentylacja w bloku. Cały system został włączony po 2 miesiącach od "odkrycia" tych kabli, czyli przełom marzec/kwiecień 2016. Wtedy okazało się że w całym budynku dudni od wentylatorów dachowych przykręconych bez żadnej izolacji czy tłumików. Mniej więcej w tym samym czasie odwiedziłam starostwo w celu sprawdzenia czy w projekcie coś takiego zostało zaplanowane - wentylacja mechaniczna w budynku, nie czy ten system czy ten. Ponieważ w żadnej z umów ani w prospekcie tego nie mieliśmy. No i okazało się, że owszem, został zaplanowany system ELS. Natomiast wykonany HICS.
Wydaje mi się, że jako zmiana nieistotna system HICS został dopisany, i zamieniony z systemem ELS, jeszcze pod koniec 2015. Czyli już po podpisaniu przez nas umów ale długo przed ukończeniem budowy. I dlatego w starostwie był projekt bez zmian czyli z ELS. Czyli de facto NIE MIELIŚMY żadnych możliwości, żeby dowiedzieć się co deweloper planuje. Bo w prospekcie i umowie deweloperskiej nie było wentylacji mech. w ogóle. W projekcie w starostwie był ELS. W dokumentacji powykonawczej był HICS. Widocznie jeżeli zmiany są nieistotne to w dokumentacji powykonawczej są one gromadzone i nanoszone. A ponieważ nie ma obowiązku zgłaszania ich do starostwa to dopiero po ukończeniu budowy są podpisywane przez odpowiednie osoby i zanoszone do urzędu?
Pisałam, że naszą największą przewiną było to, że nikt nie zajrzał do projektu na etapie budowy bloku. Żeby tam zajrzeć, trzeba było mieć jakieś podejrzenia i wiedzieć czego się szuka. My takich podejrzeń nie mieliśmy, podpisaliśmy umowy deweloperskie na mieszkanie i czekaliśmy spokojnie na oddanie do użytku budynku.
Nie - żeby kupić mieszkanie które ma być wybudowane - trzeba tam zajrzeć w pierwszej kolejności i to nie raz nie dwa zanim się cokolwiek podpisze! Do tego nie są potrzebne podejrzenia tylko zwykła, ludzka odpowiedzialność, zwłaszcza inwestora. To wyjątkowa niefrasobliwość kupującego tak drogi towar.
Jeżeli się kupiło kota w worku to nie można obarczać winą wszystkich naokoło, że nie taki miał być kot.
Nie będę powtarzał tego co napisałem 19 godzin temu cytując opinie innych użytkowników - dalej aktualne.
Tu nie ma się co obruszać na takie czy inne rady użytkowników Forum bo tu nie ma jedynie słusznych, zgodnych z linią i oczekiwaniem odpowiedzi.
Decyzja należy do Ciebie - moje osobiste rady są na nie - bo powtórzę: nie masz argumentów, nie masz atutów na obronę swoich "racji".
Dziękuję za opinię. Zastanowimy się co robić. Aczkolwiek ze względu na różne dodatkowe okoliczności, i tak prawdopodobnie będziemy to mieszkanie sprzedawać. Niech inni się martwią.
Chyba, że pieniądze przeznaczy się na cele mieszkaniowe.
Zresztą na razie sprzedaż nie wchodzi w grę, dlatego musimy na razie uciążliwość tej wentylacji maksymalnie zmniejszyć. Właściwie dzięki nam już zostało zamontowane kilka elementów systemu, na których deweloper planował zaoszczędzić. I planujemy wnosić zastrzeżenia aż po pierwsze nic nie będzie słychać, po drugie wydajność systemu będzie wystarczająca. Na razie nie jest. A czy wystarczy nam determinacji do walki sądowej, to się okaże.
IwonaB:
jeszcze pod koniec 2015. Czyli już po podpisaniu przez nas umów ale długo przed ukończeniem budowy. I dlatego w starostwie był projekt bez zmian czyli z ELS. Czyli de facto NIE MIELIŚMY żadnych możliwości, żeby dowiedzieć się co deweloper planuje.
I dlatego napisałem wcześniej (przepraszam, że nie wiem, ile godzin temu to było - następnym razem może włączę stoper, albo będę zapisywał, dzięki czemu podam co do minuty, ale póki co jeszcze nie oszalałem), że należy pójść w kierunku opcji pod tytułem sprzedaż rzeczy/towaru (jak zwał, tak zwał) niezgodnego z umową. Łatwo może nie być, ale ja widzę szansę. Jeśli zaś właściciele połączą siły, to te szanse znacznie wzrosną.
IwonaB:
Widocznie jeżeli zmiany są nieistotne to w dokumentacji powykonawczej są one gromadzone i nanoszone. A ponieważ nie ma obowiązku zgłaszania ich do starostwa to dopiero po ukończeniu budowy są podpisywane przez odpowiednie osoby i zanoszone do urzędu?
Tak. W praktyce nieistotne odstąpienia są gromadzone i nanoszone po ukończeniu budowy, potem podpisywane przez odpowiednie osoby i zanoszone do urzędu. Formalnie ma być tak, że ZAMIERZONE (kluczowe słowo) nieistotne odstąpienie jest akceptowane przez projektanta, a następnie jest nanoszone przez niego w projekcie budowlanym w postaci rysunku(ów) i opisu (art. 36a ust. 6 ustawy Pb). Dopiero po tym można przystąpić do realizacji rozwiązania zamiennego.
Jeżeli w toku realizacji robót wystąpiły nieistotne odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego, to do zawiadomienia o zakończeniu budowy dołącza się kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby dodatkowy opis. W takim wypadku oświadczenie, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy Pb, powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony. (art. 57 ust. 2 ustawy Pb).
IwonaB:
I planujemy wnosić zastrzeżenia aż po pierwsze nic nie będzie słychać, po drugie wydajność systemu będzie wystarczająca.
Słuszna postawa. To jest właśnie rozdzielenie problemu na dwa podproblemy, ponieważ mamy tu do czynienia z dwoma różnymi aspektami: 1) sprzedaż niezgodna z umową, 2) wadliwie działający obecnie zamontowany system wentylacji mechanicznej. Jedno tylko zastrzeżenie - w przypadku wentylacji mechanicznej nic nie będzie słychać tylko wtedy, kiedy ją wyłączysz. W przeciwnym razie zawsze coś słychać. Chodzi o to, żeby szum nie był uciążliwy. "Uciążliwość", to jest jednak bardzo subiektywne odczucie, dlatego w praktyce przyjmuje się, że nie jest uciążliwy, kiedy są spełnione wymagania odpowiednich przepisów i norm. Pozdr.
Komentarze
Jeśli w dokumentacji pierwotnej są rysunki zwane "zamiennymi", a jednocześnie nie ma projektu zamiennego, zatwierdzonego w decyzji przez organa adm. arch.-bud., to znaczy, że z punktu widzenia prawa budowlanego odstąpienie jest nieistotne. W przeciwnym wypadku musiałaby nastąpić zmiana decyzji o pozwoleniu na budowę. Niestety (albo stety - zależy z której strony patrzymy), prawo budowlane na przestrzeni dziejów traktuje zmiany wprowadzane w toku realizacji robót coraz łagodniej (art. 36a ust. 5 ustawy Pb), natomiast kwalifikacji odstąpienia dokonuje projektant (art. 36a. ust. 6 ustawy Pb). Jeśli projektant jest "swój" to może podciągnąć pod nieistotne zmiany bardzo dużo.
Rozumiem Cię. Dla mnie też to byłoby istotne, gdzie są wentylatory. Obawiam się, że na gruncie prawa budowlanego nic nie osiągniesz, dlatego jak mantrę powtórzę, że spór o tę zmianę wprowadzoną bez powiadomienia nabywców lokali należy rozstrzygać na gruncie prawa cywilnego. Ja na Twoim miejscu zacząłbym od powołania się na niezgodność sprzedanej rzeczy z umową, a jednocześnie należy dopilnować, żeby zastosowane rozwiązania spełniały wymagania przepisów i norm (hałas, drgania, wydajności przepływu powietrza). Innymi słowy, powinnaś zadziałać dwutorowo, ale w taki sposób, jak napisałem. Chyba, że ktoś będzie miał jeszcze inny pomysł.
Prospekt ma jeden wspólny wzór dla wszystkich inwestycji deweloperskich. Posiada 2 części : ogólną oraz indywidualną. Interesuje nas tylko indywidualna, bo w niej zawiera się to, co wyróznia konkretny budynek i mieszkanie jako obiekt budowlany i jego części składowe.
I niestety ta część jest też zbudowana z informacji dosyć ogólnych:
są tam kolejno:
- cena metra kw
- określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego będącego przedmiotem umowy deweloperskiej lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy deweloperskiej (tutaj w rubryce "technologia wykonania" jest zazwyczaj odwałanie do osobnego dokumentu pt. "jak w załączniku nr 1 (standard wykonania budynku i lokalu)", lub jakoś tak podobnie,
- dalej jest "określenie usytułowania" i "okreslenie powierzchi lokalu, i to już koniec prospektu.
Czyli znowu pojawia się słowo "isotny" i sądzę, że tak jak nie uznaje się, że rodzaj instalacji mechanicznej wywiewnej i innych instalacji, to cecha istotna w prospekcie, tak zmiana podtypu takiej instalacji ujawniona jedynie w dokumentacji powykonawczej też nie zostanie określona jako istotna.
Ponadto trzeba mieć na uwadze, że deweloper ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny przed przystąpieniem do oferowania nabywcom mieszkań czy domów w ramach danej inwestycji (przed tzw. rozpoczęciem sprzedaży). Czyli prawdziwość informacji zawartych w prospekcie ocenia się na dzień zawarcia umowy deweloperskiej z danym nabywcą.
Z powyższego wynikałoby, że nawet gdyby zmiany w projekcie i zmiany dokumentacji budowlanej miały tę cechę istotności, to nie podlegają one już ocenie, czy są zgodne z tym co napisano w prospekcie, czy w załączniku do prospektu, ponieważ mogą być wprowadzone już po zawarciu umowy deweloperskiej.
Czyli wg mnie sam prospekt w sądzie nic tutaj nie daje. Te "przypadek zatajenia" prze dewelopera należy wylkuczyć.
Natomiast mimo wszystko uważam, że z prospektem nie było wszystko w porządku bo skoro deweloper wymienia wszystkie instalacje w budynku i pomija tylko jedną, to jest to dla mnie podejrzane. Jest nawet wymieniona instalacja wentylacja garażu. A wentylacji mieszkań nie. Oczywiście w związku z tym deweloper nie nanosił też zmian, mimo, że się pojawiały. A powinien w aneksie je uwzględnić i klient powinien tę zmianę zaakceptować. Tu jest szerokie naprawdę pole do dywagacji, czy deweloper musi wymieniać instalacje w budynku czy nie musi? Ja, już poniewczasie, przeglądając różne przykładowe prospekty od deweloperów oferowane on-line zauważyłam, że wszędzie były wymienione instalacje będące na wyposażeniu budynku, w tym wentylacji mechanicznej. Tylko my dostaliśmy jakiś świstek a nie prospekt.
Deweloper, który chce być "poważnym" i liczyć się na rynku musi mieć układy we wszystkich newralgicznych punktach.
Lokal z korzystnym rabatem dla kuzyna wiceprezesa sądu, dla córki zastępcy komendanta, ciotki pana prokuratora itd itd.
To, że gdzieś tam zdarzył się jednostkowy wypadek przy pracy (w 38 milionowym Narodzie) - potwierdza tylko moje osobiste wątpliwości bo, ja tylko gdzieś tam "słyszałem" o dwóch takich przypadkach.
Stąd mój sceptycyzm w doradzaniu drogi sądowej, w tej konkretnej sprawie bo widzę ją czarno.
Wszystko w Twoich rękach, a raczej oczach. To wyłącznie sprawa Twojej percepcji.
Prawdopodobnie przed sądem należałoby odtworzyć czynności sprzedawcy lokalu, które złożyły się w pewną całość, którą kodeks cywilny nazywa ofertą, "która określa istotne postanowienia tej umowy".
I znowu jest słowo "istotne" (Art. 66. § 1 kc).
Raczej okazałoby się, że deweloper na etapie sprzedaży lokalu nie musi gwarantować, że dotrzyma wszystkich bez wyjątku szczegółów z dokumentacji budowlanej - bo to nierealne. Nie można mu też zakazać stosowania rozwiązań zamiennych - bo by nie mógł budować.
Sam powód musiałby również posiadać wiedzę większą niż powołany przez sąd biegły, doskonale znany deweloperowi.
Prospekt, instrukcja obsługi, reklama produktu mają charakter publiczny, skierowany do nieoznaczonego kręgu osób. Ich treść nie stanowi oferty w rozumieniu kc.
"Deweloper ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny przed przystąpieniem do oferowania nabywcom mieszkań czy domów w ramach danej inwestycji (przed tzw. rozpoczęciem sprzedaży). Informacje zawarte w prospekcie muszą być pełne oraz prawdziwe pod groźbą odpowiedzialności karnej (art. 33Art. 33. Kto, będąc odpowiedzialnym za informacje zawarte w prospekcie informacyjnym podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2. ustawy deweloperskiej)."
http://www.umowadeweloperska.pl/artykuly-lista/co-to-jest-prospekt-informacyjny/
"Podając w prospekcie nieprawdziwe informacje deweloper ryzykuje również, że nabywca będzie mógł odstąpić od zawartej na tej podstawie umowy (ale, uwaga, jedynie w terminie 30 dni od zawarcia umowy deweloperskiej – art. 29. Prawdziwość informacji zawartych w prospekcie ocenia się na dzień zawarcia umowy deweloperskiej z danym nabywcą."
http://www.umowadeweloperska.pl/artykuly-lista/co-to-jest-prospekt-informacyjny/
U nas nastąpił ten przypadek, że "zatajono prawdziwe informacje" dotyczące inwestycji. My niestety nie mogliśmy odstąpić od umowy ponieważ minęło więcej niż 30 dni od zawarcia umowy. Ale sam prospekt teoretycznie przynajmniej ma wysoką rangę jako dokument.
Deweloper wcale nie miał obowiązku ujawniać w prospekcie informacji o rodzaju instalacji mechanicznej, więc nie ma mowy o zatajeniu.
I tu masz pierwszy swój minus - słowo: "podstawowe informacje". Na pewno nie jest podstawową informacją podawanie na tym etapie jakiego rodzaju, typu i marki instalacja wentylacyjna będzie zamontowana.
Drugi minus, zasadniczy - co odpowiesz na zarzut, że nie raczyłaś zapoznać się z planami kupowanego lokum?
Trzeci minus pogrążający Cię całkowicie:[/b] http://www.umowadeweloperska.pl/artykuly-lista/zmiana-prospektu-informacyjnego/
Nawet w procesie cywilnym nie masz żadnych atutów po swojej stronie.
Sorry - taka brutalna prawda wynika z dokumentów (dowodów).
Deweloperzy to nie niedouczeni ....... oni doskonale wiedzą w obrębie jakich marginesów mogą się poruszać.
Co zmienil?
Nie zamontował zaplanowanych wentylatorów na dachu nad Twoim mieszkaniem???
Czy pójdziemy z tym do sądu czy nie, to się okaże. Na razie deweloper jest "ganiany" głównie przez zarządcę osiedla do naprawy tego co jest. Za to wielkie dzięki naszemu administratorowi. Angażuje się bardziej niż musi. Ostatni chodził po mieszkaniach i okazało się, ze mieszkańcy zdemontowali dedykowane pod wentylację mechaniczną specjalne kratki. Trochę jeszcze czasu upłynie zanim doprowadzi się do stanu, który będzie zadawalający, zarówno jeżeli chodzi o wydajność, która jest słaba, jak i to buczenie.
No ale jak się chciało zaawansowany system zastosować tam, gdzie nie było takiej potrzeby, tylko i wyłącznie rządziła chciwość, to teraz trzeba za to frycowe zapłacić. Może mu się odechce stosowania "udogodnień" następnym razem.
Jeśli odłożysz na bok kwestie prawne i skupisz się na technicznych, to to jest prawdopodobnie kluczowa informacja.
Zdjęte przez sąsiadów zawory czy kratki z żaluzjami, czy cokolwiek co tam macie, były integralną częścią instalacji wentylacji mechanicznej. Wentylatory na dachu i te kratki pozdejmowane miały ze sobą współpracować, zwłaszcza że piony są wspólne. Stąd naprawy na dachu być może na niewiele się zdadzą, jeśli instalacja będzie nadal niekompletna. I buczenie pozostanie.
Nie możesz mówić i obwiniać dewelopera, że zataił (zmienił) taką informację, że nie były planowane wentylatory skoro były już w projekcie!!!
Oczywiście zrobisz co zechcesz ale mam nadzieję przynajmniej, że kiedyś wspomnisz iż niejaki kasander Cię przestrzegał.
O to tym bardziej nie możesz obwiniać dewelopera. To normalne na większości tego typu inwestycjach.
Nowy doklejony: 13.06.17 18:37
blazejh, no właśnie kratki były integralną częścią instalacji, tylko skąd mieszkańcy mogą wiedzieć, że to integralna część? Skoro niektórzy, zwłaszcza na parterze dopiero w tym momencie, po roku mieszkania dowiadują się, że mają coś takiego jak went. mech. To sobie powymieniali te kratki na jakieś zwykłe, bo nikt nie mówił im, że nie można.
Powtarzam: Przychylam się niestety do opinii innych użytkowników: Kupno mieszkania to nie kupno chleba (jak czerstwy to nie opłaca się reklamować, wystarczy wyrzucić) - to życiowy wydatek, więc przed kupnem należy sprawdzić każdy centymetr kwadratowy i sześcienny budynku (lokalu), każdy milimetr projektu architektonicznego i każdy przecinek w opisie kupowanego towaru - tym bardziej gdy jak piszesz nie jesteś nowicjuszem w kupowaniu mieszkania a i środowisko deweloperów jest Ci znane: To tak jakby kupować kupę dolarów od znanego fałszerza, nie sprawdzając ich.
Sorry - to niestety polski kapitalizm.
Tak, ale zmiana z projektowanego systemu ELS na system zamienny HICS, to nie jest szczegół, tylko fundamentalna zmiana systemu wentylacji. To jest zasadnicza zmiana zasady działania, w dodatku pociąga za sobą istotne zmiany w instalacji elektrycznej budynku.
Zostało wyjaśnione w toku zeznań, że w projekcie budowlanym nie było wentylatorów dachowych, ponieważ był zaprojektowany system, który ich z natury nie przewiduje. Zmiana systemu wentylacji (i dodanie wentylatorów na dachu) została wprowadzona po pół roku od zakupu lokalu. Ja to tak zrozumiałem. Jeśli jest inaczej, to niech IwonaB skoryguje.
Napisałaś też wcześniej IwonaB, że nie wiedziałaś, co było w projekcie, a potem przypomniałaś sobie jednak, że oglądałaś kiedyś tam projekt i że był w projekcie system ELS. Pasowałoby to trochę uporządkować, bo w przeciwnym razie Cię rozjadą. : )
Nie miały współpracować, ponieważ nie miało ich w ogóle być. Zaprojektowany był inny system, a w tym innym systemie nie ma kratek, ani zaworów. U każdego użytkownika wentylacja pracuje niezależnie. Wspólny jest tylko pion, ale wentylatory każdy ma swoje. Jeżeli jeden wyłączy sobie wentylację, to ten fakt pozostaje bez wpływu na inne lokale. To jeszcze jeden powód, żeby zawalczyć o swoje w sytuacji, kiedy całkiem przyzwoity system zamieniono na g... .
No właśnie. Taki oto jest efekt podawania sprzecznych informacji. To był ten system ELS w projekcie (który nie przewiduje wentylatorów na dachu), czy nie było i jednak od początku te wentylatory były w projekcie?
No, na ten czas tyle.
Nowy doklejony: 14.06.17 08:37 Pod względem funkcjonalnym system działa tak samo, jak okapy kuchenne przyłączone do wspólnego pionu. Oczywiście inne są urządzenia i inne wydajności, ale zasada działania jest dokładnie ta sama.
Wydaje mi się, że jako zmiana nieistotna system HICS został dopisany, i zamieniony z systemem ELS, jeszcze pod koniec 2015. Czyli już po podpisaniu przez nas umów ale długo przed ukończeniem budowy. I dlatego w starostwie był projekt bez zmian czyli z ELS. Czyli de facto NIE MIELIŚMY żadnych możliwości, żeby dowiedzieć się co deweloper planuje. Bo w prospekcie i umowie deweloperskiej nie było wentylacji mech. w ogóle. W projekcie w starostwie był ELS. W dokumentacji powykonawczej był HICS. Widocznie jeżeli zmiany są nieistotne to w dokumentacji powykonawczej są one gromadzone i nanoszone. A ponieważ nie ma obowiązku zgłaszania ich do starostwa to dopiero po ukończeniu budowy są podpisywane przez odpowiednie osoby i zanoszone do urzędu?
To wyjątkowa niefrasobliwość kupującego tak drogi towar.
Jeżeli się kupiło kota w worku to nie można obarczać winą wszystkich naokoło, że nie taki miał być kot.
Nie będę powtarzał tego co napisałem 19 godzin temu cytując opinie innych użytkowników - dalej aktualne.
Tu nie ma się co obruszać na takie czy inne rady użytkowników Forum bo tu nie ma jedynie słusznych, zgodnych z linią i oczekiwaniem odpowiedzi.
Decyzja należy do Ciebie - moje osobiste rady są na nie - bo powtórzę: nie masz argumentów, nie masz atutów na obronę swoich "racji".
Zresztą na razie sprzedaż nie wchodzi w grę, dlatego musimy na razie uciążliwość tej wentylacji maksymalnie zmniejszyć. Właściwie dzięki nam już zostało zamontowane kilka elementów systemu, na których deweloper planował zaoszczędzić. I planujemy wnosić zastrzeżenia aż po pierwsze nic nie będzie słychać, po drugie wydajność systemu będzie wystarczająca. Na razie nie jest. A czy wystarczy nam determinacji do walki sądowej, to się okaże.
Tak. W praktyce nieistotne odstąpienia są gromadzone i nanoszone po ukończeniu budowy, potem podpisywane przez odpowiednie osoby i zanoszone do urzędu. Formalnie ma być tak, że ZAMIERZONE (kluczowe słowo) nieistotne odstąpienie jest akceptowane przez projektanta, a następnie jest nanoszone przez niego w projekcie budowlanym w postaci rysunku(ów) i opisu (art. 36a ust. 6 ustawy Pb). Dopiero po tym można przystąpić do realizacji rozwiązania zamiennego.
Jeżeli w toku realizacji robót wystąpiły nieistotne odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego, to do zawiadomienia o zakończeniu budowy dołącza się kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby dodatkowy opis. W takim wypadku oświadczenie, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy Pb, powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony. (art. 57 ust. 2 ustawy Pb).
Słuszna postawa. To jest właśnie rozdzielenie problemu na dwa podproblemy, ponieważ mamy tu do czynienia z dwoma różnymi aspektami: 1) sprzedaż niezgodna z umową, 2) wadliwie działający obecnie zamontowany system wentylacji mechanicznej. Jedno tylko zastrzeżenie - w przypadku wentylacji mechanicznej nic nie będzie słychać tylko wtedy, kiedy ją wyłączysz. W przeciwnym razie zawsze coś słychać. Chodzi o to, żeby szum nie był uciążliwy. "Uciążliwość", to jest jednak bardzo subiektywne odczucie, dlatego w praktyce przyjmuje się, że nie jest uciążliwy, kiedy są spełnione wymagania odpowiednich przepisów i norm. Pozdr.
Pozdrawiam!