Uchwała

Sebastian G

Witam wszystkich. Mam pytanie w kwestii prawnej. Czy Zarząd może podjąć Uchwałę o sprzedaży mieszkań lokatorów, którzy mają zaległości w opłatach administracyjnych ? Jutro będę wiedział dokładnie w jakich.

Nowy doklejony: 28.06.16 17:28
Wiem co niektórzy pokażą mi [b]"Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat"[/b], więc wcześniej zapytam
1) jak rozumiemy "długotrwale"
2) jak rozumiemy zapłatą [b]niezależnych[/b] od niego opłat.

Zarządca

Chodzi raczej o uchwałę właścicieli a zarząd przygotowuje jej projekt. Zapewne dotyczy licytacji tych lokali - podjęcie takiej uchwały jest jak najbardziej możliwe, lecz rzadko stosowane z uwagi na koszty postępowania, poza tym te zaległości nie mogą być incydentalne, innymi słowy taki właściciel powinien być notorycznym dłużnikiem, który co do zasady nie płaci terminowo.

Nowy doklejony: 28.06.16 17:31

[cite] Sebastian G:[/cite]Witam wszystkich. Mam pytanie w kwestii prawnej. Czy Zarząd może podjąć Uchwałę o sprzedaży mieszkań lokatorów, którzy mają zaległości w opłatach administracyjnych ? Jutro będę wiedział dokładnie w jakich.

Nowy doklejony: 28.06.16 17:28
Wiem co niektórzy pokażą mi "Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat", więc wcześniej zapytam
1) jak rozumiemy "długotrwale"
2) jak rozumiemy zapłatą niezależnych od niego opłat.

Art 16 ust. 1 brzmi nieco inaczej:

"Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości."

Sebastian G

Dałem tylko częsć tego art. :bigsmile:

KubaP

[cite] Sebastian G:[/cite] Mam pytanie w kwestii prawnej.
Czy Zarząd może podjąć Uchwałę o sprzedaży mieszkań lokatorów, którzy mają zaległości w opłatach administracyjnych ?

Nie, nie może . Poczytaj tekst ustawy o własności lokali .
Właściciele płacą "zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości" i z opłatami administracyjnymi nie ma to nic wspólnego.

Zarząd nie jest od podejmowanie uchwał, od tego jest ogól właścicieli lokali.

[cite] Sebastian G:[/cite] Wiem co niektórzy pokażą mi
"Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.", więc wcześniej zapytam

1) jak rozumiemy "długotrwale"

To zależy od właścicieli danej wspólnoty, jak sobie uchwalą w Regulaminie wspólnoty .

W mojej to jest trzy miesiące. Po dwóch miesiącach dostaje ostrzeżenie w postaci wezwania do zapłaty , jak nie zareaguje odpowiednie - nie ureguluje zadłużenia , jego sprawa trafia do sądu.

[cite] Sebastian G:[/cite] 2) jak rozumiemy zapłatą niezależnych od niego opłat.

po prostu naliczonych zaliczek, zgodnie z przyjętą uchwałą właścicieli lokali stawkami.

A co to są te "niezależne opłaty" Sebastian G?

[b]Art. 12[/b]. 2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby [u]przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.[/u] [b]W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej[/b] w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

[b]Art. 13[/b]. 1. [b]Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu,[/b] jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

[b]Art. 15[/b]. 1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali [b]uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, [color=#00f]płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca[/color].[/b]

2. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość.

Piotrek

[cite] Sebastian G:[/cite]Witam wszystkich. Mam pytanie w kwestii prawnej. Czy Zarząd może podjąć Uchwałę o sprzedaży mieszkań lokatorów, którzy mają zaległości w opłatach administracyjnych ? Jutro będę wiedział dokładnie w jakich.

Nowy doklejony: 28.06.16 17:28
Wiem co niektórzy pokażą mi "Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat", więc wcześniej zapytam
1) jak rozumiemy "długotrwale"
2) jak rozumiemy zapłatą niezależnych od niego opłat.

Zarząd nie może - tzn. może taką uchwałę sobie podjąć, ale uchwała zarządu nie jest wystarczająca dla wszczęcia odpowiedniego postępowania sądowego - musi to być uchwała właścicieli.

Ad 1 - moim zdaniem przynajmniej kilka miesięcy - nim uchwała zostanie przegłosowana przez właścicieli, nim w sądzie będzie termin, to akurat zrobi się "długotrwałe" zaleganie.
Poza tym czasem samo wysłanie projektu do wszystkich właścicieli "zmiękcza" dłużnika.
Zakładam, że wszystkie inne sposoby (ugoda, normalna windykacja) zawiodły i pozostaje tylko to rozwiązanie?

Ad 2 ??? Wszelkich zobowiązań właściciela wobec wspólnoty.

gecon

Sebastian G.: Czy Zarząd może podjąć Uchwałę o sprzedaży mieszkań lokatorów, którzy mają zaległości w opłatach administracyjnych ?

Aby nie brnąć w ślepą uliczkę należy ustalić stan prawny i faktyczny bo póki co mamy misz-masz czyli same oksymorony jak wynika z przedstawionego problemu.
1) zarząd nie podejmuje uchwał a więc tym samym nie może podejmować uchwał dotyczących właścicieli a już o sprzedaży lokalu tym bardziej.
2) lokatorzy nie mają prawa dysponować nieswoimi lokalami a wiec zarząd nie ma prawa sprzedawać rzeczy która nie ma ustalonego właściciela
3) zarząd wspólnoty nie ma żadnej mocy sprawczej w stosunku do lokatorów
4) zaległości lokatorów w opłatach eksploatacyjnych to problem właścicieli wynajmujących lokatorom mieszkania a nie problem zarządu.
Pytanie zasadnicze - czy to jest duża czy mała wspólnota?
Ilu właścicieli lokali zalega z płaceniem zaliczek na koszty zarządu a ilu w opłatach za media dostarczone do lokali?
Dlaczego zarząd do tej pory nie przestrzega prawa i nie realizował art. 15 ust.2 UoWL dopuszczając do sporego zadłużenia kilku właścicieli?
Takie pytanie sąd zada w pierwszej kolejności gdy złożycie pozew (wniosek).

Piotrek

[cite] gecon:[/cite]

Sebastian G.: Czy Zarząd może podjąć Uchwałę o sprzedaży mieszkań lokatorów, którzy mają zaległości w opłatach administracyjnych ?

Aby nie brnąć w ślepą uliczkę należy ustalić stan prawny i faktyczny bo póki co mamy misz-masz czyli same oksymorony jak wynika z przedstawionego problemu.
1) zarząd nie podejmuje uchwał a więc tym samym nie może podejmować uchwał dotyczących właścicieli a już o sprzedaży lokalu tym bardziej.

Ależ oczywiście, że podejmuje uchwały.
Wynika to z art. 21. 1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
Jak wynika z tego przepisu zarząd działa jako organ (wspólnoty), a więc podejmuje uchwały (czyli akty woli ciała kolegialnego).

Oczywiście są to uchwały zarządu, a nie uchwały właścicieli lokali.

gecon

Ależ oczywiście, że podejmuje uchwały.

Tak, tak - zwłaszcza zarząd jednoosobowy czy dwuosobowy.
Powołują też komisje skrutacyjną żeby policzyć który uzyskał większość.

zarząd działa jako organ (wspólnoty), a więc podejmuje uchwały

Dziwnym trafem właściciele nie są organem a mają uprawnienie ustawowe do podejmowania uchwał - zarząd jest organem a takiego uprawnienia nie ma.
Proponuję ci, nie zaśmiecać Forum swoimi nieprzemyślanymi dywagacjami.
Pytanie za 5 zł jeden członek zarządu podjął uchwałę za malowaniem trawy na zielono a drugi na czerwono - na jaki kolor ma pomalować trawę administrator?

Piotrek

[cite] gecon:[/cite]Tak, tak - zwłaszcza zarząd jednoosobowy czy dwuosobowy.

Nigdzie w uowl nie widziałem przepisu w rodzaju "art. 21 ust. 1 nie stosuje się, gdy zarząd jest jednoosobowy lub dwuosobowy".

[cite] gecon:[/cite]Dziwnym trafem właściciele nie są organem a mają uprawnienie ustawowe do podejmowania uchwał - zarząd jest organem a takiego uprawnienia nie ma.

Są organem jednostki organizacyjnej nie posiadającej osobowości prawnej - wspólnoty mieszkaniowej. III CZP 65/07 się "kłania".
A zarząd ma takie "uprawnienie" ustawowe, w myśl cytowanego art. 21 ust. 1 uowl.

[cite] gecon:[/cite]
Pytanie za 5 zł jeden członek zarządu podjął uchwałę za malowaniem trawy na zielono a drugi na czerwono - na jaki kolor ma pomalować trawę administrator?

Jeden członek zarządu z definicji nie mógł podjąć jakiejkolwiek uchwały, ponieważ uchwałę podejmuje zarząd jako organ kolegialny.
Administrator powinien zignorować obu, ponieważ żadna z tych decyzji nie jest poleceniem zarządu.

KubaP

[cite] Piotrek:[/cite]Ależ oczywiście, że podejmuje uchwały.
Wynika to z art. 21. 1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
Jak wynika z tego przepisu zarząd działa jako organ (wspólnoty), a więc podejmuje uchwały (czyli akty woli ciała kolegialnego).

Oczywiście są to uchwały zarządu, a nie uchwały właścicieli lokali.

Nieprawda , zarząd WM nie może podejmować uchwał, które wykraczają poza zarząd zwykły ( patrz art.22.3 UoWL) , a sprzedaż lokalu za długi jest taką czynnością, która wykracza poza zarząd zwykły.

Zarząd zazwyczaj podejmuje decyzje : o wyborze wykonawcy, o zakupie na rzecz ogółu właścicieli lokali majątku nietrwałego, ect..
Decyzje podejmowane przez Zarząd w różnych WM będą miały różny charakter merytoryczny. Jedne (duże WM) WM zatrudniają konserwatora np na umowę o pracę , inne korzystają z usług firm , itp.

Sebastian G

Dziękuję wszystkim za odpowiedzi

koziorozka

Oczywiście są to uchwały zarządu, a nie uchwały właścicieli lokali.

To nie jest oczywiste. U mnie - żeby nie mieszać dwu porządków - zarząd podejmuje decyzje.

Piotrek

[cite] koziorozka:[/cite]
To nie jest oczywiste. U mnie - żeby nie mieszać dwu porządków - zarząd podejmuje decyzje.

Jak go zwał, tak go zwał. Decyzje ciała kolegialnego to są właśnie uchwały...

gecon

Proszę nie rozpowszechniać takich an_ronów.

Piotrek: Ależ oczywiście, że podejmuje uchwały.
Nigdzie w uowl nie widziałem przepisu w rodzaju "art. 21 ust. 1 nie stosuje się, gdy zarząd jest jednoosobowy lub dwuosobowy".

Czy ty nie widzisz absurdalności (i jest to łagodne określenie) swojego myślenia i całkowitego pomylenia interpretacyjnego?
Może uzasadnij i przedstaw w jaki sposób zarząd wspólnoty jednoosobowy jako organ kolegialny przeprowadza głosowanie uchwały skoro uchwała z definicji zapada większością głosów?
Jak taki jeden członek jednoosobowego zarządu uzyskuje większość głosów aby ta "uchwała" stałą się uchwałą?

KubaP

[cite] Piotrek:[/cite]

[cite] koziorozka:[/cite]
To nie jest oczywiste. U mnie - żeby nie mieszać dwu porządków - zarząd podejmuje decyzje.

Jak go zwał, tak go zwał.
Decyzje ciała kolegialnego to są właśnie uchwały...

NIE . Decyzje to decyzje, a uchwały to uchwały ....
"nie jak zwał, tak zwał", bo niewłaściwe nazewnictwo wprowadza w błąd , i robi dużo zamieszania... o konsekwencjach już nie będę pisał

blazejh

Zarząd niech podejmuje cokolwiek, byle tego nie nazywał uchwałą.

Piotrek

Uchwała, akt woli ciała kolegialnego (organu państw., samorządowego, organizacji społ. lub polit.). Treścią uchwały może być zajęcie stanowiska w określonej sprawie; charakter szczególny mają uchwały indywidualne (zwł. nominacyjne) oraz uchwały ogólne (normatywne, ustalające wykładnię prawa lub wytyczne obowiązujące dla innych organów). Uchwały normatywne (zawierające normy prawne) są stanowione w RP przez sejm i senat, rząd, rady gmin. Dzielą się na uchwały wykonawcze, tzn. wyd. na podstawie i w celu wykonania ustaw, oraz uchwały samoistne, wyd. bezpośrednio na podstawie konstytucji (np. regulaminy sejmu i senatu).

Niektóre źródła prawa powszechnego podjęte przez organy kolegialne zwykle noszą inne nazwy (rozporządzenie, ustawa, dekret etc.), ale w znaczeniu czysto technicznym również można je nazwać uchwałami. Jednak np akty prawa miejscowego (będące także źródłami prawa powszechnego, tyle że o zasięgu lokalnym bądź regionalnym) noszą wprost nazwy uchwał (rad gmin, miast i powiatów, bądź sejmików województw).

W przypadku aktów prawa wewnętrznie obowiązującego (aktów regulacji wewnętrznej) nazewnictwo jest raczej jednolite.

Niektórzy teoretycy prawa uznają istnienie także tzw. uchwał negatywnych.

Za Wikipedią.

decyzja - postanowienie będące wynikiem dokonania wyboru

Za słownikiem języka polskiego PWN.

Jak widać pojęcie "uchwała" jest bardziej precyzyjne w przypadku decyzji podejmowanych przez zarząd wspólnoty.

KubaP

[cite] Piotrek:[/cite]Jak widać pojęcie "uchwała" jest bardziej precyzyjne w przypadku decyzji podejmowanych przez zarząd wspólnoty.

Uważam, że nie ... zarząd powinien ograniczyć się do podejmowania decyzji, a uchwały zarezerwujmy dla właścicieli lokali ,
bo trudno, aby zarząd jednoosobowy "podejmował Uchwały ", On podejmuje "d e c y z j e"

Z tych decyzji, jest potem rozliczany przez właścicieli lokali na zebraniu sprawozdawczym( absolutorium)

Piotrek

[cite] KubaP:[/cite],
bo trudno, aby zarząd jednoosobowy "podejmował Uchwały ", On podejmuje "d e c y z j e"

Oczywiście, że podejmuje uchwały, bo członek zarządu jednoosobowego nie podejmuje decyzji na swoją rzecz, tylko jako organ wspólnoty. Jest to (z mocy ustawy) organ kolegialny i - choć zabrzmi to paradoksalnie - nawet jeżeli składa się z jednego członka, to nadal (zgodnie z ustawą) działa jak organ kolegialny.

Przykładowo - Jan Kowalski, będący jedynym członkiem zarządu wspólnoty, może wynająć swoje mieszkanie, natomiast ten sam Jan Kowalski działający jako zarząd wspólnoty tego zrobić nie może.

W przypadku działalności spółek też są analogie (jednoosobowy zarząd podejmuje uchwały, walne zgromadzenie spółki kapitałowej, w której jest jeden udziałowiec/akcjonariusz także podejmuje uchwały).

tajfun

Przykładowo - Jan Kowalski, będący jedynym członkiem zarządu wspólnoty, może wynająć swoje mieszkanie, natomiast ten sam Jan Kowalski działający jako zarząd wspólnoty tego zrobić nie może.

Piotruś. Sprawdż krzewy. Może już trzeba je ściąć.

KubaP

[cite] Piotrek:[/cite]Przykładowo - Jan Kowalski, będący jedynym członkiem zarządu wspólnoty, może wynająć swoje mieszkanie, natomiast ten sam Jan Kowalski działający jako zarząd wspólnoty tego zrobić nie może.

no dobra , dość tej demagogii ...
odpowiedz mi na pytanie Kto miałby realizować uchwały Zarządu? ,
bo uchwały właścicieli lokali to wiem kto...ma realizować Zarząd WM/Zarządca .

Piotrek

[cite] KubaP:[/cite]

[cite] Piotrek:[/cite]Przykładowo - Jan Kowalski, będący jedynym członkiem zarządu wspólnoty, może wynająć swoje mieszkanie, natomiast ten sam Jan Kowalski działający jako zarząd wspólnoty tego zrobić nie może.

no dobra , dość tej demagogii ...
odpowiedz mi na pytanie Kto miałby realizować uchwały Zarządu? ,
bo uchwały właścicieli lokali to wiem kto...ma realizować Zarząd WM/Zarządca .

Reprezentacja wspólnoty (art. 21 ust. 2), administrator...

KubaP

[cite] Piotrek:[/cite]

[cite] KubaP:[/cite]

[cite] Piotrek:[/cite]Przykładowo - Jan Kowalski, będący jedynym członkiem zarządu wspólnoty, może wynająć swoje mieszkanie, natomiast ten sam Jan Kowalski działający jako zarząd wspólnoty tego zrobić nie może.

no dobra , dość tej demagogii ...
odpowiedz mi na pytanie Kto miałby realizować uchwały Zarządu? ,
bo uchwały właścicieli lokali to wiem kto...ma realizować Zarząd WM/Zarządca .

Reprezentacja wspólnoty (art. 21 ust. 2), administrator...

a czy ja napisałem coś o Administratorze ... Zarządca to nie administrator...

bo trudno, aby [b]zarząd jednoosobowy[/b] "podejmował Uchwały ", On podejmuje[b] "d e c y z j e"[/b] 

[b]Art. 20[/b]. 1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, [b]właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze [color=#f00]jednoosobowego[/color] lub kilkuosobowego [color=#f00]zarządu[/color][/b]. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

[b]Art.21[/b]. 2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie

ja napisałem o jednoosobowym Zarządzie WM

Ty, jako kierowca podejmiesz decyzje czy uchwały, jak prowadzisz samochód ( nie nauki jazdy)?