Zmiana administratora we wspólnocie
drm
Użytkownik
Mam pytanie do praktyków. Do końca roku w planach jest zmiana administratora WM. Sytuacja wygląda tak iż jestem członkiem wspólnoty, który przez ostatnie kilka lat "walczył" z administratorem powiązanym z miastem, o to żeby nas właścicieli traktowano jak właścicieli. Między czasie przeszedłem wszystkie fazy tego procesu. Ludzie którzy to przerabiali wiedzą o co mi chodzi.
Ostatnio nastąpił moment że ludzie z zarządu (sąsiedzi moi, z którymi na początku byłem w konflikcie a którym teraz ufam i widzę, że oni ufają mi) sami zaproponowali, że może warto poszukać innego administratora. Trochę czasu zeszło mi na to żeby moim sąsiadom pokazać, że nie jestem jakiś durnym pieniaczem, tylko walczę tak naprawdę o nasz wspólny interes, o to żeby nasza wspólnota miała się dobrze. Pod "rządami" obecnego administratora finanse leżą i kwiczą.
Jestem lekko zaskoczony (pozytywnie :) ) propozycją zarządu (w sumie luźna propozycja) jednakże od razu obiecałem że poszukam na naszym lokalnym rynku jakiegoś sprawnego administratora. Po przebojach z teraźniejszym administratorem wiem że łatwo nie będzie. Trzeba się będzie do tego dobrze przygotować od strony formalnej jak i nie formalnej. "Pieniacze-praktycy" ;) dajcie jakieś wskazówki, na co warto zwrócić uwagę podczas takiego procesu odłączania się od teraźniejszego administratora, który różnymi nieznanymi mi (jeszcze) sposobami będzie próbował zadbać o to żeby moja wspólnota się nie odłączyła? Jak to było w waszym przypadku?
Ostatnio nastąpił moment że ludzie z zarządu (sąsiedzi moi, z którymi na początku byłem w konflikcie a którym teraz ufam i widzę, że oni ufają mi) sami zaproponowali, że może warto poszukać innego administratora. Trochę czasu zeszło mi na to żeby moim sąsiadom pokazać, że nie jestem jakiś durnym pieniaczem, tylko walczę tak naprawdę o nasz wspólny interes, o to żeby nasza wspólnota miała się dobrze. Pod "rządami" obecnego administratora finanse leżą i kwiczą.
Jestem lekko zaskoczony (pozytywnie :) ) propozycją zarządu (w sumie luźna propozycja) jednakże od razu obiecałem że poszukam na naszym lokalnym rynku jakiegoś sprawnego administratora. Po przebojach z teraźniejszym administratorem wiem że łatwo nie będzie. Trzeba się będzie do tego dobrze przygotować od strony formalnej jak i nie formalnej. "Pieniacze-praktycy" ;) dajcie jakieś wskazówki, na co warto zwrócić uwagę podczas takiego procesu odłączania się od teraźniejszego administratora, który różnymi nieznanymi mi (jeszcze) sposobami będzie próbował zadbać o to żeby moja wspólnota się nie odłączyła? Jak to było w waszym przypadku?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Jakie ? Zarząd WM skalda wypowiedzenie zgodnie z zapisami w umowie na administrowanie i tyle. BAY BAY
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/3890/zmiana-administratora-wm/
Drastyczna kuracja czyli "ucięcie ogona psu mimo że niehumanitarne nie spowoduje że pies zdechnie".
Jako zarząd daliście zbyt duże uprawnienia zatrudnionemu pracownikowi i on ciągle jak widać myśli, że ma coś do powiedzenia.
Najlepszym rozwiązaniem jest poszukanie następcy, wyjaśnienie mu o co wam chodzi i...powinien sobie z łatwością poradzić ze zwalnianym administratorem.
Najważniejsza zasada o jakiej należy pamiętać to to, że - nie wolno w umowie o administrowanie (zarządzanie) nadawać zatrudnianej firmie (administratorowi) jakichkolwiek uprawnień decyzyjnych czy reprezentacyjnych.
Przy zwalnianiu starego i zatrudnianiu nowego pamiętać, że we wspólnocie to właściciele rządzą za pomocą swojego organu - zarządu - nikt inny, żaden administrator, Administracja czy zarządca nawet z licencją. Tego się trzymać i.. pójdzie gładko. Żadnych konsultacji, negocjacji itp. ze zwalnianym.
Zarząd WM, tak jak i Administrator są pracownikami Wspólnoty czyli ogółu właścicieli lokali ,
Zarządowi i Administratorowi wolno tyle na ile "dostaną swobody" wyrażonej w uchwałach właścicieli lokali.
To Zarząd WM odpowiada za wykonanie uchwał podjętych przez właścicieli lokali.
Każdy właściciel na mocy art. 27 UoWL powinien "patrzyć na ręce" członkom Zarządu jak i Administratorowi.
Funkcyjni we wspólnocie to święte krowy z Indii !, w każdej chili można ich wymienić na innych - lepszych.
SPROSTOWANIE...
Zarząd WM jest reprezentatem Wspólnoty czyli ogółu właścicieli lokali.
Administrator jest pracownikiem zarządu.
Zarządowi i Administratorowi wolno tyle na ile pozwala mu UoWL i dodatkowo ile "dostanie swobody" wyrażonej w uchwałach właścicieli lokali.
Administratorowi wolno tyle na ile "dostanie swobody" od zarządu ponieważ jest jego pracownikiem.
ogółu właścicieli lokali, bo to oni na niego łoża, a nie Zarząd. Ja rozumiem, że twoje ego się z taką tezą nie zgadza, bo Ty preferujesz dyktatorski styl sprawowania "władzy" przez Zarząd WM, jak to robią spółdzielnie mieszkaniowe, na czele z "Prezesem" Zarządu.
Zarząd WM jest od wykonywania "poleceń" ogółu właścicieli lokali wyrażonej w uchwałach.
od właścicieli lokali ( uchwały). Członek zarządu WM też może być do wymiany . Czasami to bardziej się opłaca niż zmiana Administratora
Administrator natomiast robi takie numery że książkę by można o tym napisać - nieustające pasma pomyłek co doprowadziło do tego że stan finansowy wspólnoty nie jest najlepszy. Może uda się zrobić tak że administrator się opamięta a jak nie, za sugestią zarządu będziemy szukać nowego administratora. Zobaczymy.
KubaP i Gecon - teraz dalej możecie wojować ze sobą - często z waszych wojen wychodzi coś produktywnego ;)
W skrócie: administrator do wymiany, zarząd w żadnym wypadku :)
Chyba że we WM występuje dwuwładza taka jaką propaguje KubaP, czyli Administrator jest jednocześnie kontrolowany przez zarząd i właścicieli.
W takim układzie administrator gra wlaścicielami aby zarząd nic mu nie mógł zrobić.
Niestety w znanej mi wspólnocie siedem lat mija a zarząd ani właściciele nie potrafią zrozumieć że są prymitywnie oszukiwani i robieni w balona.
Nawet jawną kradzież ich pieniędzy (jak wykazało postępowanie karne) i to niemałej kwoty przez nieroba administratora z licencją - nagrodzili podwyższeniem mu wynagrodzenia bo dali się też oszukać w planie gospodarczym.
"Posłańca złej nowiny" walczącego dla ich dobra, obwiniają natomiast, że pokazuje im ich głupotę.
To jest porażające, ta tępota ludzi - w sytuacji gdy mamy XXI wiek i dostęp do wiedzy i informacji jest powszechny.
to do roboty, do dzieła, a nie forum siedzieć
Co do administratora - myślę że u mnie administrator nie kradnie, bardziej wygląda to tak, że z powodu niekompetencji i lenistwa robił/robi tak głupie rzeczy że szkoda gadać a my właściciele za to płacimy.
czy członkowie Zarządu to tacy specjaliści i krystaliczni ludzie ? też czasami grają do swojej kieszeni i gdzieś mają interes ogółu właścicieli lokali...
brak rozliczeń i uzupełniania kasy , która została wydana bez pokrycia w zaliczkach , to jest podstawowa przyczyna .
Administrator cicho siedzi, nie ogłasza , że trzeba podnieś zaliczki, bo zrobi sie zadyma . Tak się nie da zarządzać nieruchomością.
Na koniec, drm rozszerzcie skald Zarząd, o twoja osobę, bo taki specjalista jest Wam potrzebny . Tylko nie pisz, że nie masz czasu.
"Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną"
W zarządzie, KubaP, w zarządzie a nie w administrowaniu.
na czy twoim zdaniem polega udział w zarządzie nieruchomością wspólną przez właściciela lokalu ?
bo dla mnie na: okresowej kontroli wszystkiego co robi Zarząd WM , jakie decyzje podejmuje, jak wydaje pieniądze , jak dba o interes ogółu nie tylko jednostki , windykacja , ect. Czy to są czynności administrowania ? tak też są ...
U nie są dwaj tacy właściciele, co raz na kwartał przychodzą na dyżur (oczywiście się zapowiadają co chcą kontrolować, administrator przygotowuje skany dok.) i sobie sprawdzają ... z ich "obecności/ sprawdzania" jest wykonany stosowny "protokół z kontroli".
Ci Twoi dwaj właściele przychodzą sprawdzać zarząd a nie administratora bo to zarząd jest dla nich stroną a nie jakiś pracownik zatrudniony przez ten zarząd Jedynym obowiązkiem tego administratora, zleconym mu przez zarząd, jest przygotowanie skanów dokumentów.
Z administratorem wiąże cię umowa, warunki jej rozwiązania, okres wypowiedzenia, powinny być w niej opisane. Masz ją?
Udziału admina w złej kondycji finansowej wm nie rozumiem. To właściciele decydują o wysokości zaliczek i wydatków. Poza tym admin nie powinien mieć prawa akceptowania przelewów. Jeżeli je ma, to zmieńcie to w banku. N a t y c h m i a s t. Nie potrzeba do tego żadnej uchwały, to zwykła decyzja zarządu.
Zawieranie i rozwiązywanie umów to zwykła czynność zarządu, jego członkowie samodzielnie podejmują takie decyzje.
Dobry zwyczaj jest taki, że umowę rozwiązuje się w taki sam sposób, jak się ją podpisywało. Czyli jeżeli wybór tego konkretnego admina nastąpił w drodze uchwały (bezsensowne, ale czasem się zdarzało), to wypadałoby też najpierw uchwalić zmianę administratora. Wypadałoby, ale nie ma przymusu.
Dlatego tak ważne jest, ile udziałów ma gmina, bo może się uprzeć, że ma być uchwała i zmianę zablokuje.
Do sądu w takiej sprawie iść nie jest warto.
Zacznę od końca. Właśnie stąd też mój post, umowa była zatwierdzana uchwałą i moim zdaniem trzeba tą umowę również rozwiązać uchwałą. Miasto jesteśmy w stanie przegłosować w głosowaniu 1 właściciel, 1 głos więc to nie jest problem.
Teoretycznie to masz rację, właściciele decydują. Jestem pewien, że potrafisz sobie wyobrazić sytuację gdzie administrator różnymi zabiegami doprowadza do sytuacji gdzie właściciele łykają jak pelikany wszystko co im podsunie. Sam przez pewien czas byłem właśnie takim pelikanem. Gecon kilka postów wyżej piszę iż są wspólnoty gdzie taka sytuacja potrafi trwać kilka lat. To forum zawiera mnóstwo takich historii. Tak więc teoria, teorią a życie pisze różne scenariusze
Nie chcę na razie pisać o szczegółach ale u nas jest dużo, dużo gorzej
Nowy doklejony: 03.07.16 10:32 KubaP, bazując na moich doświadczeniach to Man ma rację. Pomimo tego, że w praktyce kontrolowałem administratora to zgodnie z obowiązującym prawem formalnie kontrolowałem zarząd. Wszystkie pisma adresowane są do zarządu i to zarząd za wszystko odpowiada. Jak chciałem jakieś dokumenty to szło pismo do zarządu. Ostatecznie zarząd poszedł do administratora i wydał dyspozycje, że "pieniacz drm" może sobie oglądać każdy dokument jaki chce. Widzę jak administratora skręca z tego powodu ale nie ma nic do powiedzenia bo zgodnie z prawem jego obowiązkiem jest wykonywanie poleceń zarządu, a polecenie dostali jasne i klarowne - drm może sobie oglądać każdy dokument, którego jest współwłaścicielem. Na początku administrator nie rozumiał że podczas oglądania mogę sobie kopiować taki dokument - teraz już rozumie
To należy podziwiać tym bardziej, że dzięki Twojej "walce"- członkowie zarządu zaczęli postępować rozważnie, odważnie i zgodnie z prawem wreszcie.
Właściciel, niech sobie zrobi dokumentacje fotograficzną .
Skany dokumentów to może dostać, ale tylko dotyczących jego dokumentów .
no powiedzmy, przekalkowała to co było wcześniej powiedziane i napisane przez wielu adwersarzy drm. Dotyczy to praktycznie każdego wpisu. Nic odkrywczego.
Pozwolę sobie na ocenę na podstawie posiadanej wiedzy i praktyki . Nie podzielam punktu widzenia na sprawę MAN-a
czyli widać , że Twój Zarząd , jak i ty nie mieliście zielonego pojęcia jakie są / mogą byc konsekwencje takiego działania.
Czy podpisałeś oświadczenie, że uzyskanie dokumenty nie będą udostępniane osobom trzecim? Pewnie nie, no bo z twojego punku widzenia jest to niepotrzebne. Ja uważam inaczej.
nie uzurpuj sobie, że jesteś współwłaścicielem wszystkiego co ma związek ze wspólnotą . Istnieje coś takiego jak "ograniczone prawo własności"
Gdybym był "twoim Administratorem", to nie wszystkie dokumenty byś dostał np. wyciągi bankowe ... tylko do wglądu bez możliwości ich fotografowania .
Administrator ma stać na straży porządku prawnego, a nie od wykonywania bezmyślnych poleceń laika - członka zarządu.
Dlatego ja napisałem, że czasami lepiej zmienić mało odpowiedzialnego członka Zarządu niż prawego Administratora, bo nie wszyscy Administratorzy to cwaniacy, złodzieje, oszuści , cynicy itd. zdarzają się tacy oddani sprawie , bo tez chcą / muszą z czegoś żyć .
Ja bym poważnie przemyślała zmianę strategii. Skupiłabym się na wejściu do zarządu a nie na zmianie administratora.
Cudzymi rękami rewolucji nie zrobisz.
Większość ludzi nie lubi zmian, rewolucje robią nieliczni.
Wypowiadanie umowy, rozmowy o zmianach zasad współpracy (odbieranie uprawnień itp.) do miłych nie należą. Sama dawno temu zwolniłam administratora i wiem, że to jest ciężkie.
Jak będziesz w zarządzie, to będziesz miał legitymację do np. rozmowy z pełnomocnikiem gminy, jak on/ona widzi pewne sprawy, dlaczego cuś jest tak a nie inaczej. Jest szansa, że będziesz ją/go miał po swojej stronie i uzdrawianie pójdzie gładko, bez awantur, wojenek podjazdowych itp. truć atmosfery.
Administrator też inaczej może na ciebie spojrzy.
Cel masz jeden - porządki na podwórku. Metody mogą być różne, efekt także nie do przewidzenia.
Przemyśl strategię.
Tutaj się z tobą zgodzę. Dokumentacje kopiuję własnym sprzętem u administratora.
Wielu adwersarzy drm?? Przecież ja na tym forum odzywam pierwszy raz w życiu
KubaP albo jesteś niezłym trollem albo ja czegoś nie rozumiem
Dalsza część twojego wpisu świadczy o tym, że jednak rozumiesz. Pozdrawiam.:cool:
Byłoby idealnie jakby do administratora dotarło, że my w naszej wspólnocie chcemy się rządzić sami. Z tego co widzę to administrator ma ogromny problem z dostrzeżeniem faktu iż rzeczywistość się zmienia. To zarząd zasugerował żeby pomyśleć o zmianie. Zobaczymy jak to wszystko się potoczy. Twoje spostrzeżenia są bardzo trafne i bardzo cenne, dzięki raz jeszcze
Co do wejścia do zarządu. Administrator narobił takiego bigosu w finansach wspólnoty, że dopóki nie wyjaśnię jak finansowo stoimy to poczekam. Już raz było tak że chciałem wejść do zarządu ale członkowie obecnego zarządu zagrozili że jak ja wejdę to oni wyjdą z zarządu. Przyjąłem to z pokorą (pomyślałem sobie "ok zrobiłem coś nie tak że mnie nie chcą). Tak jak słusznie zauważyłaś liczy się efekt końcowy, zmieniłem sposób działania (działanie oparłem na zaufaniu i otwartości). Starałem się i wciąż się staram żeby pisma moje były jasne i klarowne, cała korespondencja z administratorem przechodzi przez Zarząd. Ostatnio sąsiadka sama zaprosiła mnie w luźnej rozmowie do zarządu
mogę stwierdzić, że to jakiś beł.kot prawno-socjologiczny a KubaP to jakiś szpieg z krainy deszczowców pracujący dla niekompetentnych administratorów tego świata
bo Tobie tak pasuje ? to mi przyznajesz racje ? nie o to chodzi... chodzi o wypracowanie pewnych standardów obowiązujących we wspólnocie , zachowuac zasady: nie szkodzić Wspólnocie, właścicielom lokali, a kontrolujący "miał, to co chciał".
czy Ty tylko jesteś adwersarzem, innych nie ma . Świat w tym wątku nie obraca się tylko wkoło ciebie .:devil:
Niczego i nikomu nie zazdroszczę. Każdy ma swoje sympatie do jednych a do drugich przyjmują postawy agresywne, empatie .
Ja stwierdziłem tylko fakt, że inni adwersarze już wcześniej o tym napisali. Oto przykład jeden z wielu:
Ja bym nie uzywał takiego nazewnictwa. Ja stawiam na to drugie - nie rozumiesz wielu spraw związanych ze wspólnotami bo masz inne wizje działania tego podmiotu.
dlaczego o tym nie napisałeś w pierwszym swoim wystąpieniu . Mniej by było piany w tym wątku , a może masz jednak coś za uszami - :bigsmile:
Jeżeli to prawda , to u mnie byś otrzymał dokumenty do wglądu. Tak też powinien postąpić twój Zarząd / Administrator.
takich "przezornych" jest bardzo mało dlatego rutynowe oceny , porady są podawane dla tej większości, co szastają dokumentami WM na prawo i lewo.:bigsmile:
Trzeba chuchać na zimne , aby nie narobić bigosu, pasztetu Wspólnocie.
CO/ GDZIE? MAN czytaj ze zrozumieniem ... jego osoby ... jakbys dalej miał problem
Gecon, już w pełni rozumie, co miałeś na myśli pisząc powyższe słowa
Gdzie ja napisałem że ktoś ma dostać skany dokumentów????
Zacytowałe tylko Twoje wypociny których najwyraźnie sam nie rozumiesz.
rób to jasno i wyraźnie a nie na skróty
Odpowiadasz za siebie, za nikogo innego.
Jako członek zarządu tylko za swoje działania, nie poprzedników.
Jeszcze nie słyszałam, żeby jakiś członek zarządu poniósł finansowe konsekwencje (poza tym, że go odwołano i stracił wynagrodzenie).
W ostatnim zdaniu piszesz, że coś wam może grozić. Tym bardziej powinieneś wejść do zarządu, by temu zapobiegać lub minimalizować straty lub np. dobrze przygotować pozew przeciw byłemu administratorowi.
Jednak musi coś być na rzeczy.
Jeżeli sąsiedzi teraz serio mówią o tym żebym wszedł do zarządu to bardzo chętnie dołączę (zweryfikuję z prawnikiem dokładnie czy faktycznie nie ponoszę odpowiedzialności za głupoty których narobił administrator). Co do sądzenia się, jak będzie trzeba to pójdę do sądu. Ale bardziej w kwestiach związanych z udostępnianiem mi tego co "moje". Dzisiaj miałem sytuację że pytałem admina o wyciąg z konta bankowego - zakomunikowałem adminowi, że wyciąg z operacji związanych z obciążaniem konta ma być na dzisiaj. Admin w mądrych okrągłych słowach poinformował mnie że musi sprawdzić z Panem Mecenasem czy ja mogę mieć dostęp do takich danych
KubaP, piszesz jak mój administrator który nas właścicieli "kiwał" swego czasu i głównie dbał o to żebyś my się kłócili między sobą. Też byłem pieniaczem
wniosek: reprezentujesz jednego "z moich" pieniaczy , trzy razy już przegrał w sądzie, ale dalej knuje i podjudza innych.
Widać żeś wyszkolony przez TWA tego forum, sam zapłacisz za ten populizm.
Wiesz w latach 50 ubiegłego stulecia byłem dyrektorem zakładu komunalnego w ... uwież w ducha
wiesz ile ty jeszcze nie wiesz o funkcjonowaniu wspólnot mieszkaniowych , ale jak zaczniesz biegać po sądach to sie dowiesz , nauka będzie cie słono kosztować .
Oj będziesz częstym użytkownikiem na tym i nie tylko na tym forum
oj naiwny ty, naiwny ,wydaje ci się, żeś wszystkie rozumy pozjadał , naprawdę zmień sobie doradców
:bigsmile: No ... pasuje ci taka rola "Prezesa JK" w twojej wspólnocie , sterowanie z drugiego rzędu fajna rzrecz