wypowiedzenie umowy administratorowi
blady
Użytkownik
Witam
Czy aby wypowiedzieć umowę administratorowi musi być uchwała mieszkańców czy wystarczy decyzja zarządu?
Czy aby wypowiedzieć umowę administratorowi musi być uchwała mieszkańców czy wystarczy decyzja zarządu?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Ja jestem zwolennikiem tej pierwszej zasady - wypowiedzenie na podstawie uchwały - bo właściciele lokali powinni wiedzieć dlaczego jest zmieniany administrator.
Może się okazać, że lepiej zmienić skład zarządu niż administratora.
Ustawa mówi jasno że zarząd czynności zwyklego zarządu wykonuje samodzielnie. A więc bez ingerencji wspolnoty. Właściciele lokali nie moga uchwałą zmieniać ustawy.Chyba że przyjmiemy że jest to czunność wykraczająca poza zakres zwykłego zarządu. Ale orzecznictwo w tej sprawie jest temu przeciwne.
W imieniu wspólnoty ( na podstawie uchwały)to umowy powinien podpisywać zarządca 18.1 , który nie ma prawa do reprezentowania wspolnoty.
Czym innym ( jak dla mnie) jest wybór podmiotu na usługi administratora , a czym innym jest podpisanie umowy z wybranym przez ogół właścicieli lokali podmiotem.
Administrator nie tylko obsługuje Zarząd WM, ale przede wszystkim właścicieli lokali.
jak dla mnie na logikę, nie wiem czy Zarząd nie przesadza w zarzutach stawianych administratorowi, który obraca moimi danymi osobowymi i wolałbym wiedzieć komu Zarząd chce moje dane osobowe powierzyć; stąd ta uchwała właścicieli lokali.
Dlatego przy tak ważnej zmianie ( z punktu widzenia szeregowe właściciela lokalu) na zebraniu właścicieli lokali należałoby wysłuchać dwóch stron : Zarządu i administratora.
Ja wiem, że takie rozwiązanie / zasada nie jest na rękę Zarządowi ,.... tyle "kolesiostwa" jest teraz .....
Sprowadzenie i porównywanie roli administratora do roli sprzątaczki ( to jest umowa i to jest umowa ) jak dla mnie , jest wielkim nieporozumieniem.
Nie wdawaj się w spory z adminem, bo będzie Tobą manipulował. No bo co to znaczy, że on chce uchwały? Pff..
a za ... dwa - trzy dni zebrać je.
Można też na klatce schodowej zainstalować skrzynkę do tego typu zbierania dokumentów lub np . tę przegródkę na zwroty zaadoptować
(wymienić zamek - 10 zł i opisać drzwiczki "korespondencja z zarządem")
U mnie to działa, w 10 dni mamy przegłosowane uchwały, choć na zebranie przychodzi nie całe 30% właścicieli lokali, a udział na lokal wynosi od 0,47% do 0,74% , a 30% lokali jest wynajmowanych :bigsmile:
czy były podjęte uchwały o planie remontów i konserwacji na ten rok? , a WM ma na to środki finansowe?
czy idziecie na tzw. "rym-pał" i na bieżąco zlecacie robotę Administratorowi?
Co Zarząd WM w tej sprawie zrobił? Straszył Administratora?
Dlaczego Zarząd WM nie wstrzymał wynagrodzenia dla Administratora jak nic nie robi?
To jest tylko kilka pytań/kwestii na które powinieneś odpowiedzieć blady.
Zarząd może wypowiedzieć administratorowi umowę bez podejmowania uchwały w tej sprawie.
Żądanie uchwały przez administratora. to gra na zwłokę.
Nowy doklejony: 22.09.16 13:26 Wystarczy decyzja zarządu.
1. Wypowiedzenie umowy dotychczasowemu administratorowi.
2. Wybór nowego administratora.
I tak w zakresie pkt. 1. podejmowanie uchwały w przedmiocie wypowiedzenia umowy o administrowanie nie jest konieczne. Wystarczy, że zarząd wspólnoty złoży administratorowi oświadczenie o wypowiedzeniu umowy. Proszę pamiętać, iż dla celów dowodowych/a często także warunków wynikających z samej umowy, wypowiedzenie najlepiej złożyć w formie pisemnej. Należy także zwrócić uwagę na konieczność zachowania terminów wypowiedzenia uregulowanych w umowie.
Jeśli zaś chodzi o pkt. 2. tj. wybór nowego administratora, tutaj przydatne będzie orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Białymstoku (wyrok z dnia 10.09.2002r., sygn. akt: I ACa 384/02). W wyroku tym ww. Sąd uznał, że wybór administratora to czynność przekraczająca zarząd zwykły nieruchomością. Mając na uwadze zaprezentowane w uzasadnieniu do tegoż wyroku stanowisko judykatury, aby uniknąć dodatkowych komplikacji, doradzałabym podjęcie uchwały w sprawie wyboru administratora i udzielenia zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do zawarcia umowy z administratorem.
jak już "zatrudnił" zawarł umowę to za zgoda właścicieli lokali potwierdzone w uchwale.
Niektórym członkom zarządu wydaje się, że mają władzę absolutną, a im wolno tylko na ile pozwolą im właściciele lokali w stosownych pełnomocnictwach.
Jeżeli mówimy tylko o administratorze to wystarczy zwykłe wypowiedzenie przekazane przez zarząd.
Zacznij od przeczytania umowy o administrowanie i podaj ten fragment umowy, który dotyczy wypowiedzenia umowy.
To jest wiążące a nie jakieś uchwały.
Pozdr.
Czy powołanie administratora jest tożsame z wyborem?
Uważam, jako laik, że nie. To są dwie odrębne sprawy.
Jeśli jednak lubimy zabawy językowe - a widzę, że bardzo lubimy - to dobrze byłoby zauważyć, że powołuje się jedną konkretną osobę, natomiast słowo "wybór" samo w sobie sugeruje, że jest co najmniej dwóch/dwoje kandydatów i dokonujemy selekcji jednego kandydata spośród tego grona. Tak więc, żeby zaangażować administratora, to można go od razu powołać, jeśli jest tylko jeden kandydat, albo można wybrać jednego spośród wielu, a następnie tego wybranego powołać. Innej możliwości nie widzę, patrząc z logicznego punktu widzenia. Tyle, że nie o dywagacje językowe mi chodziło.
1. dlaczego powołanie administratora jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły, a odwołanie już nią nie jest.
2. czy sąd apelacyjny w Białymstoku wypowiedział się na temat odwołania, czy tylko powołania?
Blady, chyba już całkiem zbladłeś, gdy zobaczyłeś, że każdy ma tu inne zdanie na dany temat.
Chyba sam będziesz musiał "wybrać" odpowiedź na swoje pytanie i podjąć stosowne działanie.
Niestety nie ma jednoznacznej odpowiedzi.
Jeżeli administrator jest zawzięty, to musisz się liczyć z tym, że złoży sprawę do sądu.
Z drugiej strony jeśli ulegniesz i ostatecznie administrator zostanie.. to będzie górą, a Ty będziesz leżał i kwiczał.
Gorzej, kiedy wspólnota wybiera spośród właścicieli lokali zarząd właścicielski, składający się głównie z figurantów / słupków, których podstawowym zadaniem jest podpisywanie wszystkiego, co się im podsunie pod nos, a rzeczywiste funkcje zarządzania przejmuje tzw. "administrator", czyli np. dawny zarządca z licencją. Rozumiem doskonale, że w takiej sytuacji można mieć dylematy. A jeśli jeszcze samemu jest się takim właśnie administratorem, to można mieć naprawdę duuuuuuuuuży dylemat.
Całe szczęście, że jestem w tej materii kompletnym laikiem. To mnie upoważnia do zadawania najgłupszych nawet pytań, bez żenady i jakichkolwiek obaw, czy zahamowań. :shades:
Ja mam odmienne zdanie i uważam, że jest bardziej bezpieczne dla ogółu właścicieli lokali, że wyboru dokona ogól właścicieli lokali, a umowę z wybranym podmiotem podpisze Zarząd , wykonując wole właścicieli lokali.
No i bardzo dobrze. Gdyby wszyscy mieli to samo zdanie, to nie byłoby dyskusji. A bez dyskusji nie byłoby forum forum.zarzadca.pl.
to ta część umowy, która mówi o wypowiedzeniu umowy.
między Administratorem a Wspólnotą Mieszkaniową
czy między Administratorem a Zarządem WM ?
poczekaj aż blady sprawdzi co ma wpisane w umowie o administrowanie na temat wypowiadania umowy.
Ale Kuba P znowu mąci, a Wp44 daje się wciągać Kubie w bezsensowne dyskusje.:sad:
ja nie mieszam? ,
a co może tam być zapisane ?
że "każda ze stron umowy może wypowiedzieć umowę z zachowaniem ... miesięcznego okresu" czy coś w tym rodzaju.
Zamiast dołączać do chóru obrońców dyktatu członków zarządu, odpowiedz na pytanie
I ta twoja " procedura" Najpierw wybiera sie administratora, a potem podpisuje sie z nim umowę.Oczywiście masz racje , jesli ...administratorem jest szwagier.
Najpierw sie wybiera ...a potem z nim negocjuje ???. A może najpierw uchwałą określa sie treść umowy a potem szuka takiego admi nistratora który te warunki przyjmie.
A może to zarząd negocjue warunki umowy z administratorem ( może on też ma coś do powiedzenia ) i wybiera tego który zaoferuje najlepsze warunki a podpisując z nim umowę formalnie dokonuje jego wyboru
Zadajesz dziwne pytania. Zarzad nigdy nie podpisuje umowy w imieniu własnym. Zarząd reprezentuje wspólnotę.
To tak jakby osoba fizyczna czy prawna udzieliła sobie upoważnienia do podpisania umowy w swoim imieniu.
Jeśli patrzeć na to filozoficznie, to zarząd jest Wspólnotą (ale Wspólnota nie jest Zarządem) W wykładni prawa wspólnotowego, to może i tak, ale w życiu codziennym, mam wrażenie, że nikt tak dogłębnie nie myśli o zależnościach między Zarządem a Wspólnotą.
Tajfun, wyjaśnisz mi niuanse różnic podpisów Zarządu za Wspólnotę i podpisów w imieniu własnym?
Silny i świadomy zarząd bierze odpowiedzialność wyboru na siebie. Figuranci podeprą się uchwałą.
To samo z wypowiedzeniem.
Zasada ogólna (nie przepis) jest taka: umowy rozwiązuje się taką metodą, jaką się je podpisywało.
Nie musi ci to pasować.
Możesz zrobić tak: zarząd wypowiada administratorowi umowę na piśmie z zachowaniem okresu wypowiedzenia (takim jaki macie w umowie).
Koniec waszej akcji.
Co może zrobić administrator?
a) napuścić właścicieli, żeby uchwałą zmienili skład zarządu (bywały takie przypadki)
b) złożyć pozew do sądu, by uznał wypowiedzenie za nieskuteczne. Mało prawdopodobne.
c) zakończyć z wami współpracę - co uważam za najbardziej prawdopodobne.
Uprawnienie Zarządu WM w zakresie zwykłego zarządu pominiemy, bo nie o tym mowa.
Zarząd ma tyle uprawnień na ile mu przyznają właściciele lokali w uchwałach jakie podejmują.
jeszcze nie widziałem umowy gdzie byłoby napisane "Za wspólnotę" . Zazwyczaj preambule jest zapis "Umowa zawarta między .... podmiotem KKKK reprezentowanym przez ...... i Wspólnotą Mieszkaniową reprezentowaną przez .... ( tu nazwiska członków Zarządu)
W praktyce pod zawiadomienia o zebraniu podpisuje się Administrator to wtedy na podstawie pełnomocnictwa rodzajowego udzielonego przez zarząd WM może wpisać "Za zarząd" lub "W imieniu zarządu WM"
czasdami jest juz za późno i niektóre sprawy mogą być już nie odwracalne , nie wspomnę o kosztach jakie poniesie ogół właścicieli lokali.
moja procedura jest wzięta z praktyki . To Zarząd jest zobowiązany ogłosić konkurs na funkcję administratora . To on ustala warunki i zakres usług , oraz to On zbiera oferty .
Dlaczego Zarząd? Bo jest organem wykonawczym we wspólnocie . Co nie zabrania innym właścicielom przygotować swoje oferty (art. 27 UoWL) na funkcje Administratora.
Następnie zwołuje zebranie właścicieli lokali . Tam przedstawia oferty i ewentualnie którąś rekomenduje , jest to transparentne.
Właściciele lokali podejmują uchwałę.
Sami wiedzą w czyje ręce oddają swoje dane osobowe i inne wrażliwe dane.
chybiony przykład Zarząd dysponuje finansami ogółu właścicieli a osoba fizyczna własnym kapitałem , widzisz różnicę nad nadzorem i uprawnieniami?
No, tak ... Zapominałem, że społeczeństwo żyje w wirtualnym i równoległym świecie ...
żadni figuranci, to jest po prostu wykonywanie przez właścicieli lokalu zapisu art. 27 UoWL, bo jak będzie afera to pozostanie tylko biegnąć na forum.
Cieszę się, że znasz jeszcze abecadło takie jak ja. Trzymaj się ciepło
Tajfun dałeś się wciągnąć w "mieszanie" jak dziecko,
KubaP jest osamotniony w swoim widzeniu wypowiadania umowy o administrowanie i trzeba to tak zostawić z nadzieją że nikt się na to nie nabierze.
Składy zarządów się zmieniają dwa- trzy razy w roku, a administrator trwa , bo to On obsługuje właścicieli lokali, a nie Zarząd. Skąd taka zmienność składów zarządów ?
za "Opieszałość " w podejmowaniu decyzji
np. o choćby dziś : podjęciu decyzji czy włączyć ogrzewanie lokali czy nie ? decyzji nie podjęliśmy; czekamy do jutra (będzie afera)
Ano jest, bo w tym temacie wypowiadają się członkowie zarządów , którzy uważają,
że jest to ograniczanie ich władzy we wspólnocie. (czasami absolutnej)
to bardziej wygląda na myślenie życzeniowe.
Nie ma nikogo na tym forum kto ma podobne zdanie,
w sądach również taka teza nie ma żadnych szans.
Oooo patrz ...znalazłem
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/7268/wypowiedzenie-umowy-administratorowi/#Item_17
W mieście "G", funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa składająca się z 10 wydzielonych lokali. Właściciel lokalu(i) (powód), którym okazuje się być Spółdzielnia Mieszkaniowa w mieście "G",posiada udział w nieruchomości wspólnej 7153/10000. Odbyło się zebranie członków wspólnoty, w którym udział wzięło 9 osób, w tym przedstawiciel Miasta, . W jego trakcie wybrano 4 osobowy Zarząd Wspólnoty, a następnie przystąpiono do powierzenia zarządu nieruchomością wspólną zarządcy na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Podjęta przez Wspólnotę Mieszkaniową uchwała o powierzeniu zarządzania nieruchomością wybranemu zarządcy, udzieleniu mu pełnomocnictwa do prowadzenia negocjacji i podpisania umów oraz ustaleniu wysokości opłat zarządcy, jest zgodna z prawem.Po prostu obok 4-osobowego Zarządu wybranego na podstawie art. 20 UoWL, funkcjonuje zarządca (na podstawie art. 18 ust 1), którym jest Spółdzielnia Mieszkaniowa w mieście "G".
Na nieszczęście Sąd zamiennie używał nazwy zarządca i administrator lub zarządca/administrator i dlatego dla pobieżnie czytających powyższe Orzeczenie z Białego Stoku kością niezgody stał się administrator, który nagle uzyskał większe uprawnienia od Zarządu we Wspólnocie. Natomiast w istocie chodzi o zarządcę (na podstawie art. 18 ust. 1.), któremu właściciele lokali dałi zielone światło do zarządzania nieruchomością wspólną. A co tam robi Zarząd, to nie wiem, ale już kiedyś Gecon powiedział, że jeśli Wspólnota chce mieć 5 Zarządów i 3 Zarządców, to może tak być. Nie pamiętam tylko czy to było 5 czy 7 Zrządów, czy 3 czy 4 zarządców itd..
Nowy doklejony: 24.09.16 08:15
Wp44 napisał Kubie P, że bez dyskusji nie byłoby forum forum.zarzadca.pl. Zgadza się, ale teraz już na forum jest coraz mniej dyskusji, a coraz więcej terroryzowania wszystkich przez Kubę P.
Oczywiście sad nie raczyl tego uzasadnić , bo takie ...oczywiste.
Niwątpliwie , wynagrodzenie zarządcy tak
Niewątpliwie ,opłata na zarząd tak. Tylko że ...to jest napisane w ustawie. Ciekawe , że w tym niezamkniętym katalogu czynności przekraczających zwykły zarząd nie ma ani pół słowa na tamat umów zawieranych przez zarząd z podmiotami zewnętrznymi.
Kuba P: Jak taki zarząd potarfi tak elegancko wykonać te wszystkie czynności administracyjne to po wspolnocie drugi administrator?
Aaaaaaaa.... może do zarzadzania?!
a administrator jest od wszelkiej roboty i brania, to co spieprzy Zarząd na "klatę" i ma świeci oczyma przed ogółem właścicielski lokali - taki jest real.
A co tu jest do uzasadniania? Nie pasi w głoszonych przez ciebie teoriach, więc totalna krytyka!!!.
- Skąd ja to znam , hmmm.
i nie musi. bo jakby było to nie byłby to kalog otwarty.
Dlatego, że to nie jest zamknięty katalog oznacza, że każda WM (poprzez swoje uchwały) może go rozszerzać . Sąd jest od ocenienia (jak komuś się nie podoba "rozszerzenie"), czy to jest zgodne z prawem. Tak to działa w świecie WM
Przecież już ci kiedyś napisałem, że Wspólnoty Mieszkaniowe to nowy model zarządzania budynkami wielolokalowymi , a Ty tego nie chcesz przyjąć do wiadomości .
Ustawa o własności lokali to "fundament", a resztę "pięter" mają sobie zbudować właściciele lokali, którzy tworzą daną WM.
No nie wiem Elan.. Kuba wprowadza nas w błąd (to nie był przypadek odosobniony).
Najgorzej, że niektórzy właściciele lokali na prawdę potrzebują pomocy, zakładają tu konto i zadają pytania.
Zastanawiam się, co tam u Bladego, czy dzięki naszej dyskusji coś mu się rozjaśniło, czy raczej odszedł z niesmakiem od naszej zgrai rozgadanych nawiedzonych teoretyków prawa wspólnotowego.
Koziorożka ma rację, że jeśli ktoś zakłada na tym forum wątek, to chciałby najpierw rozwiązać swój problem i otrzymać rzetelną o odwiedź na swoje pytanie (rzetelna na tyle, na ile pozwala często niezrozumiałe dla laika prawodawstwo).
KubaP szukając desperacko kogoś kto ma to samo zdanie co on wskazał odpowiedź cTnt, która okazała się jest zgodna z opinią wszystkich na forum.
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/7268/#Item_44
Potwierdził tym samym, że podejmowanie uchwały w przedmiocie wypowiedzenia umowy o administrowanie nie jest konieczne i wystarczy, że zarząd wspólnoty złoży administratorowi oświadczenie o wypowiedzeniu umowy.
I niech tak już zostanie.:bigsmile:
Jakbyś w przyszłości zapomniał czy do wypowiedzenia umowy o administrowanie potrzebna jest uchwała to chętnie przypomnę ci ten fragment, z którym się zgadzasz: