wypowiedzenie umowy administratorowi

bladyblady Użytkownik
edytowano września 2016 w Zarządzanie Nieruchomościami
Witam
Czy aby wypowiedzieć umowę administratorowi musi być uchwała mieszkańców czy wystarczy decyzja zarządu?
«1

Komentarze

  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano września 2016
    [cite] blady:[/cite]Witam
    Czy aby wypowiedzieć umowę administratorowi musi być uchwała mieszkańcówb]właścicieli lokali[/b czy wystarczy decyzja zarządu?
    A jak do tej pory było u Was stosowane ( jak został ustanowiony / wybrany , obecny administrator) , bo w jednych WM potrzebna jest uchwała właścicieli lokal, a w innych nie.

    Ja jestem zwolennikiem tej pierwszej zasady - wypowiedzenie na podstawie uchwały - bo właściciele lokali powinni wiedzieć dlaczego jest zmieniany administrator.
    Może się okazać, że lepiej zmienić skład zarządu niż administratora.
    Komentarz edytowany KubaP
  • Opcje
    bladyblady Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Problem polega na tym że mieszkańcy się niczym nie interesują i jak chcemy teraz zmienić administratora to jest problem żeby chodzić po wszystkich i zbierać podpisy każdy dostał pismo wyjaśniające czemu chcemy zmienić i nie było odzewu ale admin się trzyma stanowiska że chce uchwałę? I to chodzi czy uchwała jest konieczna?
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano września 2016
    Blady: aby wypowiedzieć umowę administratorowi musi być uchwała mieszkańców, czy wystarczy decyzja zarządu ?
    Wszystko zawarte jest w umowie zawartej pomiędzy Administratorem a Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej. Np. Zarząd zatrudnił, to i Zarząd wypowiada... :wink:
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] elan124:[/cite]Wszystko zawarte jest w umowie zawartej pomiędzy Administratorem a Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej.
    Np. Zarząd zatrudnił, to i Zarząd wypowiada... :wink:
    Zarząd WM zatrudnił w imieniu wspólnoty, a nie wg własnego widzi mi się czy fanaberii , Zarząd go nie utrzymuje tylko właściciele lokali ...
  • Opcje
    bladyblady Użytkownik
    edytowano listopada -1
    No nie wierzę że taka rzecz jest przedmiotem sporu to przecież to powinno być oczywiste i wynikać z przepisów czy zarząd jest umocowany do podjęcia takiej decyzji czy musi mieć zgodę mieszkańców jak dla mnie na logikę skoro zarząd reprezentuje mieszkańców w kontaktach z adminem to kto ma wiedzieć lepiej niż on czy należy wypowiedzieć umowę czy współpraca układa się dobrze czy źle skoro mieszakańcy na co dzień się tym nie zajmują?
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Kuba P
    Zarząd WM zatrudnił w imieniu wspólnoty, a nie wg własnego widzi mi się czy fanaberii , Zarząd go nie utrzymuje tylko właściciele lokali ...
    Zarząd zatrudnił ( podpisał umowe o określonej treśći) nie w imieniu wspolnoty ale za wspolnotę . To jest zasadnicza różnica.
    Ustawa mówi jasno że zarząd czynności zwyklego zarządu wykonuje samodzielnie. A więc bez ingerencji wspolnoty. Właściciele lokali nie moga uchwałą zmieniać ustawy.Chyba że przyjmiemy że jest to czunność wykraczająca poza zakres zwykłego zarządu. Ale orzecznictwo w tej sprawie jest temu przeciwne.
    W imieniu wspólnoty ( na podstawie uchwały)to umowy powinien podpisywać zarządca 18.1 , który nie ma prawa do reprezentowania wspolnoty.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano września 2016
    [cite] tajfun:[/cite]Zarząd zatrudnił ( podpisał umowe o określonej treśći) nie w imieniu wspolnoty ale za wspolnotę . To jest zasadnicza różnica.

    Ustawa mówi jasno że zarząd czynności zwyklego zarządu wykonuje samodzielnie. A więc bez ingerencji wspolnoty.
    a kto tak twierdzi, że wybór administratora to czynność zwykłego zarządu ? z czego to wynika ? z jakiego prawa? jest jakiś katalog czynności zwykłych zarządu?

    Czym innym ( jak dla mnie) jest wybór podmiotu na usługi administratora , a czym innym jest podpisanie umowy z wybranym przez ogół właścicieli lokali podmiotem.
    Administrator nie tylko obsługuje Zarząd WM, ale przede wszystkim właścicieli lokali.

    [cite] blady:[/cite]No nie wierzę że taka rzecz jest przedmiotem sporu to przecież to powinno być oczywiste i wynikać z przepisów czy zarząd jest umocowany do podjęcia takiej decyzji czy musi mieć zgodę mieszkańców
    jak dla mnie na logikę skoro zarząd reprezentuje mieszkańców w kontaktach z adminem to kto ma wiedzieć lepiej niż on czy należy wypowiedzieć umowę
    czy współpraca układa się dobrze czy źle skoro mieszakańcy właściciele lokali na co dzień się tym nie zajmują?
    jak dla mnie na logikę, nie wiem czy Zarząd nie przesadza w zarzutach stawianych administratorowi, który obraca moimi danymi osobowymi i wolałbym wiedzieć komu Zarząd chce moje dane osobowe powierzyć; stąd ta uchwała właścicieli lokali.

    Dlatego przy tak ważnej zmianie ( z punktu widzenia szeregowe właściciela lokalu) na zebraniu właścicieli lokali należałoby wysłuchać dwóch stron : Zarządu i administratora.
    Ja wiem, że takie rozwiązanie / zasada nie jest na rękę Zarządowi ,.... tyle "kolesiostwa" jest teraz .....
    Sprowadzenie i porównywanie roli administratora do roli sprzątaczki ( to jest umowa i to jest umowa ) jak dla mnie , jest wielkim nieporozumieniem.
  • Opcje
    bladyblady Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Nie jest na rękę z tego względu że zebranie podpisów pod uchwałą to kwestia chodzenia po ludziach którzy podpiszą o ile są w domu - co z tego że będzie zebranie jak przyjdzie na nie 15-20% udziałowców - duża wspólnota dużo najmowanych mieszkań więc czasowo się wydłuża a współpraca z administratorem który nic nie robi nie jest dobra dla wspólnoty natomiast wiadomo że koleś woli kosić kasę jak najdłużej
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Blady: współpraca z Administratorem, który nic nie robi, nie jest dobra dla wspólnoty, natomiast wiadomo, że koleś woli kosić kasę jak najdłużej
    Przecież Zarząd może zlecić wykonywanie niektórych swoich obowiązków wybranemu przez siebie podmiotowi a mianowicie Administratorowi. Jak może zlecić samodzielnie to i może z niego zrezygnować też w taki sam sposób.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] elan124:[/cite]
    Blady: współpraca z Administratorem, który nic nie robi, nie jest dobra dla wspólnoty, natomiast wiadomo, że koleś woli kosić kasę jak najdłużej
    Przecież Zarząd może zlecić wykonywanie niektórych swoich obowiązków wybranemu przez siebie podmiotowi a mianowicie Administratorowi.
    Jak może zlecić samodzielnie to i może z niego zrezygnować też w taki sam sposób.
    "zarząd zleci" .....a zapłacą właściciele lokali :bigsmile: fajnie się żyje na cudzy rachunek
  • Opcje
    Ange-lisicaAnge-lisica Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Blady: Problem polega na tym że mieszkańcy się niczym nie interesują i jak chcemy teraz zmienić administratora to jest problem żeby chodzić po wszystkich i zbierać podpisy każdy dostał pismo wyjaśniające czemu chcemy zmienić i nie było odzewu ale admin się trzyma stanowiska że chce uchwałę? I to chodzi czy uchwała jest konieczna?
    Wydaje się, że bardzo chcesz Blady być "w porządku" wobec właścicieli lokali. Ale ich to chyba nie obchodzi, skoro nie interesują się sprawami Wspólnoty. Więc Ty Blady, skoro chcesz się pozbyć admina, chwytaj byka za rogi i wywal go. Jestem przekonana, że Twój czyn zostanie zaakceptowany przez członków Wspólnoty. Nikt nie będzie stawał po stronie admina, bo jak napisałeś, w Twojej Wspólnocie właściciele niczym się nie interesują. No i dobrze.
    Nie wdawaj się w spory z adminem, bo będzie Tobą manipulował. No bo co to znaczy, że on chce uchwały? Pff..
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano września 2016
    [cite] blady:[/cite]Nie jest na rękę z tego względu że zebranie podpisów pod uchwałą to kwestia chodzenia po ludziach
    którzy podpiszą o ile są w domu - co z tego że będzie zebranie jak przyjdzie na nie 15-20% udziałowców - duża wspólnota dużo najmowanych mieszkań więc czasowo się wydłuża
    Z uchwałą nie trzeba biegać od drzwi do drzwi , wystarczy wykonać indywidualne karty do głosowania i wrzucić do skrzynek pocztowych lub wysłać na adresy korespondencyjne,
    a za ... dwa - trzy dni zebrać je.

    Można też na klatce schodowej zainstalować skrzynkę do tego typu zbierania dokumentów lub np . tę przegródkę na zwroty zaadoptować
    (wymienić zamek - 10 zł i opisać drzwiczki "korespondencja z zarządem")

    U mnie to działa, w 10 dni mamy przegłosowane uchwały, choć na zebranie przychodzi nie całe 30% właścicieli lokali, a udział na lokal wynosi od 0,47% do 0,74% , a 30% lokali jest wynajmowanych :bigsmile:
    [cite] blady:[/cite] a współpraca z administratorem który nic nie robi nie jest dobra dla wspólnoty natomiast wiadomo że koleś woli kosić kasę jak najdłużej
    czy były podjęte uchwały o planie remontów i konserwacji na ten rok? , a WM ma na to środki finansowe?
    czy idziecie na tzw. "rym-pał" i na bieżąco zlecacie robotę Administratorowi?

    Co Zarząd WM w tej sprawie zrobił? Straszył Administratora?

    Dlaczego Zarząd WM nie wstrzymał wynagrodzenia dla Administratora jak nic nie robi?

    To jest tylko kilka pytań/kwestii na które powinieneś odpowiedzieć blady.
  • Opcje
    Ange-lisicaAnge-lisica Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Elan: Wszystko zawarte jest w umowie zawartej pomiędzy Administratorem a Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej. Np. Zarząd zatrudnił, to i Zarząd wypowiada... :wink:
    Elan: Przecież Zarząd może zlecić wykonywanie niektórych swoich obowiązków wybranemu przez siebie podmiotowi a mianowicie Administratorowi. Jak może zlecić samodzielnie to i może z niego zrezygnować też w taki sam sposób.
    Zgadzam się z Elanem.
    Zarząd może wypowiedzieć administratorowi umowę bez podejmowania uchwały w tej sprawie.
    Żądanie uchwały przez administratora. to gra na zwłokę.

    Nowy doklejony: 22.09.16 13:26
    Blady: Czy aby wypowiedzieć umowę administratorowi musi być uchwała mieszkańców czy wystarczy decyzja zarządu?
    Wystarczy decyzja zarządu.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Wystarczy decyzja zarządu.
    i pałowanie po sądach gotowe :wink:
  • Opcje
    cTntcTnt Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Należy odróżnić dwie czynności prawne:
    1. Wypowiedzenie umowy dotychczasowemu administratorowi.
    2. Wybór nowego administratora.

    I tak w zakresie pkt. 1. podejmowanie uchwały w przedmiocie wypowiedzenia umowy o administrowanie nie jest konieczne. Wystarczy, że zarząd wspólnoty złoży administratorowi oświadczenie o wypowiedzeniu umowy. Proszę pamiętać, iż dla celów dowodowych/a często także warunków wynikających z samej umowy, wypowiedzenie najlepiej złożyć w formie pisemnej. Należy także zwrócić uwagę na konieczność zachowania terminów wypowiedzenia uregulowanych w umowie.

    Jeśli zaś chodzi o pkt. 2. tj. wybór nowego administratora, tutaj przydatne będzie orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Białymstoku (wyrok z dnia 10.09.2002r., sygn. akt: I ACa 384/02). W wyroku tym ww. Sąd uznał, że wybór administratora to czynność przekraczająca zarząd zwykły nieruchomością. Mając na uwadze zaprezentowane w uzasadnieniu do tegoż wyroku stanowisko judykatury, aby uniknąć dodatkowych komplikacji, doradzałabym podjęcie uchwały w sprawie wyboru administratora i udzielenia zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do zawarcia umowy z administratorem.
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    cTnt: doradzałabym podjęcie uchwały w sprawie wyboru administratora i udzielenia zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do zawarcia umowy z administratorem.
    Po co komplikować, skoro Zarząd "zatrudnił" Administratora to i Zarząd może go odwołać. Przecież rezygnacja z usług takiego Pana jest z PEWNOŚCIĄ zawarta w treści umowy.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano września 2016
    [cite] elan124:[/cite] Po co komplikować, skoro Zarząd "zatrudnił" Administratora
    Wspólnota to nie "fabryka", a zarząd WM to nie "dyrekcja" ...

    jak już "zatrudnił" zawarł umowę to za zgoda właścicieli lokali potwierdzone w uchwale.
    Sądu Apelacyjnego w Białymstoku (wyrok z dnia 10.09.2002 r., sygn. akt: I ACa 384/02). W wyroku tym ww. Sąd uznał, że [b]wybór administratora to czynność przekraczająca zarząd zwykły nieruchomością.[/b]
    
    Niektórym członkom zarządu wydaje się, że mają władzę absolutną, a im wolno tylko na ile pozwolą im właściciele lokali w stosownych pełnomocnictwach.
  • Opcje
    tradertrader Użytkownik
    edytowano listopada -1
    blady: Czy aby wypowiedzieć umowę administratorowi musi być uchwała mieszkańców czy wystarczy decyzja zarządu?

    Jeżeli mówimy tylko o administratorze to wystarczy zwykłe wypowiedzenie przekazane przez zarząd.

    Zacznij od przeczytania umowy o administrowanie i podaj ten fragment umowy, który dotyczy wypowiedzenia umowy.
    To jest wiążące a nie jakieś uchwały.
  • Opcje
    wp44wp44 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    cTnt: w zakresie pkt. 1. podejmowanie uchwały w przedmiocie wypowiedzenia umowy o administrowanie nie jest konieczne.
    cTnt: Jeśli zaś chodzi o pkt. 2. ... Sąd uznał, że wybór administratora to czynność przekraczająca zarząd zwykły nieruchomością.
    cTnt, wytłumacz zatem mnie, laikowi, ale raczej w prostych słowach, dlaczego powołanie administratora jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły, a odwołanie już nią nie jest. Trochę nie chwytam tej subtelności. Czy sąd apelacyjny w Białymstoku wypowiedział się na temat odwołania, czy tylko powołania?

    Pozdr.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano września 2016
    [b]Powołanie[/b] – potocznie: posiadanie określonego daru do wykonywania danej czynności przez większą część życia. Czynność tę wykonuje się bardziej z pobudek altruistycznych niż finansowych, choć te drugie mogą mieć również znaczenie.
    
    [b]Wybór[/b] – proces, w którym obywatele wybierają spośród zgłoszonych ofert
    

    Czy powołanie administratora jest tożsame z wyborem?
    Uważam, jako laik, że nie. To są dwie odrębne sprawy.
    Należy odróżnić dwie czynności prawne: 
    1. Wypowiedzenie umowy dotychczasowemu administratorowi. 
    2. Wybór nowego administratora. 
    
  • Opcje
    wp44wp44 Użytkownik
    edytowano września 2016
    KubaP: Czy powołanie administratora jest tożsame z wyborem?
    Mnie akurat nie chodzi o gierki słowne, tylko o meritum sprawy. Nie, żeby to mnie jakoś nurtowało, pytam z czystej ciekawości. Natomiast jak nazwiemy czynność zaangażowania administratora do świadczenia usług na rzecz wspólnoty, to jest sprawa drugorzędna.

    Jeśli jednak lubimy zabawy językowe - a widzę, że bardzo lubimy - to dobrze byłoby zauważyć, że powołuje się jedną konkretną osobę, natomiast słowo "wybór" samo w sobie sugeruje, że jest co najmniej dwóch/dwoje kandydatów i dokonujemy selekcji jednego kandydata spośród tego grona. Tak więc, żeby zaangażować administratora, to można go od razu powołać, jeśli jest tylko jeden kandydat, albo można wybrać jednego spośród wielu, a następnie tego wybranego powołać. Innej możliwości nie widzę, patrząc z logicznego punktu widzenia. Tyle, że nie o dywagacje językowe mi chodziło.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Ja zaś pytam do jakiego momentu kontrolę ma ogól właścicieli , a od jakiego momentu przy doborze administratora, Zarząd ma "wolną rękę" . Pytam z czystej ciekawości czym się kierują obrońcy zasady "wyboru tylko przez Zarząd", bo moje stanowisko mam już wyrobione.
  • Opcje
    wp44wp44 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    cTnt: Sąd uznał, że wybór administratora to czynność przekraczająca zarząd zwykły nieruchomością
    Sąd apelacyjny w Białymstoku tak uznał, a sąd apelacyjny w Koziej Wólce zapewne uzna wprost przeciwnie. W mojej opinii nie ma żadnego uzasadnienia dla stwierdzenia, że wybór administratora jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły nieruchomością. Podobnie, jak nie będzie czynnością przekraczającą zarząd zwykły wybór przez zarząd dozorcy, albo sprzątaczki.
  • Opcje
    Ange-lisicaAnge-lisica Użytkownik
    edytowano listopada -1
    cTnt, rację ma Wp44, abyś wytłumaczył:
    1. dlaczego powołanie administratora jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły, a odwołanie już nią nie jest.
    2. czy sąd apelacyjny w Białymstoku wypowiedział się na temat odwołania, czy tylko powołania?

    Blady, chyba już całkiem zbladłeś, gdy zobaczyłeś, że każdy ma tu inne zdanie na dany temat.
    Chyba sam będziesz musiał "wybrać" odpowiedź na swoje pytanie i podjąć stosowne działanie.

    Niestety nie ma jednoznacznej odpowiedzi.

    Jeżeli administrator jest zawzięty, to musisz się liczyć z tym, że złoży sprawę do sądu.
    Z drugiej strony jeśli ulegniesz i ostatecznie administrator zostanie.. to będzie górą, a Ty będziesz leżał i kwiczał.
  • Opcje
    wp44wp44 Użytkownik
    edytowano września 2016
    KubaP: Ja zaś pytam do jakiego momentu kontrolę ma ogól właścicieli, a od jakiego momentu przy doborze administratora, Zarząd ma "wolną rękę"
    Jeśli sobie uświadomimy, kim jest administrator (a kim nie powinien być) i jaka jest jego rola, to odpowiedź na takie pytanie nie powinna nastręczać trudności.

    Gorzej, kiedy wspólnota wybiera spośród właścicieli lokali zarząd właścicielski, składający się głównie z figurantów / słupków, których podstawowym zadaniem jest podpisywanie wszystkiego, co się im podsunie pod nos, a rzeczywiste funkcje zarządzania przejmuje tzw. "administrator", czyli np. dawny zarządca z licencją. Rozumiem doskonale, że w takiej sytuacji można mieć dylematy. A jeśli jeszcze samemu jest się takim właśnie administratorem, to można mieć naprawdę duuuuuuuuuży dylemat.

    Całe szczęście, że jestem w tej materii kompletnym laikiem. To mnie upoważnia do zadawania najgłupszych nawet pytań, bez żenady i jakichkolwiek obaw, czy zahamowań. :shades:
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Sąd apelacyjny w Białymstoku tak uznał, a sąd apelacyjny w Koziej Wólce zapewne uzna wprost przeciwnie.
    Tak, jak głoszone przez WP44 wraz ze swoimi poplecznikami , który broni stanowiska, że tylko Zarząd może samodzielnie dokonać wyboru Administratora ( pracownika Wspólnoty, nie Zarządu) i podpisać z nim umowę na świadczenie usług.

    Ja mam odmienne zdanie i uważam, że jest bardziej bezpieczne dla ogółu właścicieli lokali, że wyboru dokona ogól właścicieli lokali, a umowę z wybranym podmiotem podpisze Zarząd , wykonując wole właścicieli lokali.
  • Opcje
    wp44wp44 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    KubaP: Tak, jak głoszone przez WP44 wraz ze swoimi poplecznikami , który broni stanowiska, że tylko Zarząd może samodzielnie dokonać wyboru Administratora ( pracownika Wspólnoty, nie Zarządu) i podpisać z nim umowę na świadczenie usług.
    Ja niczego nie bronię. Prawdopodobnie nie zrozumiałeś tego, co przeczytałeś. A szkoda.
    KubaP:Ja mam odmienne zdanie
    No i bardzo dobrze. Gdyby wszyscy mieli to samo zdanie, to nie byłoby dyskusji. A bez dyskusji nie byłoby forum forum.zarzadca.pl.
  • Opcje
    tradertrader Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Ange-lisica: Niestety nie ma jednoznacznej odpowiedzi.
    jednoznaczna odpowiedź jest w umowie o administrowanie,
    to ta część umowy, która mówi o wypowiedzeniu umowy.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano września 2016
    [cite] trader:[/cite]jednoznaczna odpowiedź jest w umowie o administrowanie,
    to ta część umowy, która mówi o wypowiedzeniu umowy.
    wypowiedzenie umowy :
    między Administratorem a Wspólnotą Mieszkaniową
    czy między Administratorem a Zarządem WM ?
  • Opcje
    tradertrader Użytkownik
    edytowano listopada -1
    nie mieszaj,
    poczekaj aż blady sprawdzi co ma wpisane w umowie o administrowanie na temat wypowiadania umowy.
  • Opcje
    Ange-lisicaAnge-lisica Użytkownik
    edytowano września 2016
    Trader: Jeżeli mówimy tylko o administratorze to wystarczy zwykłe wypowiedzenie przekazane przez zarząd.

    Zacznij od przeczytania umowy o administrowanie i podaj ten fragment umowy, który dotyczy wypowiedzenia umowy.
    To jest wiążące a nie jakieś uchwały.
    Ja się z tym zgadzam.
    Trader: Ange-lisica: Niestety nie ma jednoznacznej odpowiedzi.
    Trader: jednoznaczna odpowiedź jest w umowie o administrowanie,
    to ta część umowy, która mówi o wypowiedzeniu umowy.
    Z tym też się zgadzam Trader.

    Ale Kuba P znowu mąci, a Wp44 daje się wciągać Kubie w bezsensowne dyskusje.:sad:
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano września 2016
    [cite] Ange-lisica:[/cite]Ale Kuba P znowu mąci, a Wp44 daje się wciągać Kubie w bezsensowne dyskusje.:sad:
    od kiedy Ty, Ange-lisica , jesteś tu na forum wyrocznią ? :bigsmile: Jak czegoś nie rozumiesz to lepiej pytaj, a nie oceniaj.
    [cite] trader:[/cite]nie mieszaj,
    poczekaj aż blady sprawdzi co ma wpisane w umowie o administrowanie na temat wypowiadania umowy.
    ja nie mieszam? ,
    a co może tam być zapisane ?
    że "każda ze stron umowy może wypowiedzieć umowę z zachowaniem ... miesięcznego okresu" czy coś w tym rodzaju.

    Zamiast dołączać do chóru obrońców dyktatu członków zarządu, odpowiedz na pytanie
    wypowiedzenie umowy : 
    między[b] Administratorem[/b] a [b]Wspólnotą Mieszkaniową[/b] 
    czy między [b]Administratorem[/b] a [b]Zarządem WM[/b] ?
    
    Komentarz edytowany KubaP
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano września 2016
    Uważam Kuba że w tym temacie twoja " filizofia" myslenia jest zła.Tu nie chodzi o dyktat zarzadu, lecz o jego uprawnienia. Działanie zarzadu jest w istocie działaniem samej wspolnoty i dlatego zarzad podpisuje sie z dopiskiem " Za wspolnotę". Jesli zarząd zawiera umowe niezgodną z interesem właścicieli lokali to zmienia się zarzad na inny który ( być moze) zmieni ta umowę.
    I ta twoja " procedura" Najpierw wybiera sie administratora, a potem podpisuje sie z nim umowę.Oczywiście masz racje , jesli ...administratorem jest szwagier.
    Najpierw sie wybiera ...a potem z nim negocjuje ???. A może najpierw uchwałą określa sie treść umowy a potem szuka takiego admi nistratora który te warunki przyjmie.
    A może to zarząd negocjue warunki umowy z administratorem ( może on też ma coś do powiedzenia ) i wybiera tego który zaoferuje najlepsze warunki a podpisując z nim umowę formalnie dokonuje jego wyboru
    Zadajesz dziwne pytania. Zarzad nigdy nie podpisuje umowy w imieniu własnym. Zarząd reprezentuje wspólnotę.
    To tak jakby osoba fizyczna czy prawna udzieliła sobie upoważnienia do podpisania umowy w swoim imieniu.
  • Opcje
    Ange-lisicaAnge-lisica Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Tajfun: Zarząd zatrudnił ( podpisał umowe o określonej treśći) nie w imieniu wspolnoty ale za wspolnotę . To jest zasadnicza różnic
    Wydaje mi się, że Zarząd podpisuje za siebie.
    Jeśli patrzeć na to filozoficznie, to zarząd jest Wspólnotą (ale Wspólnota nie jest Zarządem)
    Tajfun: Zarzad nigdy nie podpisuje umowy w imieniu własnym. Zarząd reprezentuje wspólnotę.
    W wykładni prawa wspólnotowego, to może i tak, ale w życiu codziennym, mam wrażenie, że nikt tak dogłębnie nie myśli o zależnościach między Zarządem a Wspólnotą.

    Tajfun, wyjaśnisz mi niuanse różnic podpisów Zarządu za Wspólnotę i podpisów w imieniu własnym?
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Zarząd powinien mieć swobodę działania. Wypowiadanie umów za pomocą uchwał nie jest konieczne i nie jest normą.
    Silny i świadomy zarząd bierze odpowiedzialność wyboru na siebie. Figuranci podeprą się uchwałą.
    To samo z wypowiedzeniem.
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano września 2016
    No nie wierzę że taka rzecz jest przedmiotem sporu to przecież to powinno być oczywiste i wynikać z przepisów czy zarząd jest umocowany do podjęcia takiej decyzji czy musi mieć zgodę mieszkańców
    Blady, uwierz. Żaden przepis nie mówi o tym wprost.
    Zasada ogólna (nie przepis) jest taka: umowy rozwiązuje się taką metodą, jaką się je podpisywało.
    Nie musi ci to pasować.
    Możesz zrobić tak: zarząd wypowiada administratorowi umowę na piśmie z zachowaniem okresu wypowiedzenia (takim jaki macie w umowie).
    Koniec waszej akcji.

    Co może zrobić administrator?
    a) napuścić właścicieli, żeby uchwałą zmienili skład zarządu (bywały takie przypadki)
    b) złożyć pozew do sądu, by uznał wypowiedzenie za nieskuteczne. Mało prawdopodobne.
    c) zakończyć z wami współpracę - co uważam za najbardziej prawdopodobne.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano września 2016
    [cite] tajfun:[/cite]Uważam Kuba że w tym temacie twoja " filizofia" myslenia jest zła.
    Masz prawo mieć odrębne zdanie, tezy inaczej to forum by umarło i zbankrutowało . Dzięki odmiennym zdaniom jest ruch i reklamodawcy nie uciekają z forum.

    [cite] tajfun:[/cite]Tu nie chodzi o dyktat zarzadu, lecz o jego uprawnienia.
    Uprawnienie Zarządu WM w zakresie zwykłego zarządu pominiemy, bo nie o tym mowa.
    Zarząd ma tyle uprawnień na ile mu przyznają właściciele lokali w uchwałach jakie podejmują.

    [cite] tajfun:[/cite]Działanie zarzadu jest w istocie działaniem samej wspolnoty i dlatego zarzad podpisuje sie z dopiskiem " Za wspolnotę".
    jeszcze nie widziałem umowy gdzie byłoby napisane "Za wspólnotę" . Zazwyczaj preambule jest zapis "Umowa zawarta między .... podmiotem KKKK reprezentowanym przez ...... i Wspólnotą Mieszkaniową reprezentowaną przez .... ( tu nazwiska członków Zarządu)
    W praktyce pod zawiadomienia o zebraniu podpisuje się Administrator to wtedy na podstawie pełnomocnictwa rodzajowego udzielonego przez zarząd WM może wpisać "Za zarząd" lub "W imieniu zarządu WM"
    [cite] tajfun:[/cite]Jesli zarząd zawiera umowe niezgodną z interesem właścicieli lokali to zmienia się zarzad na inny który ( być moze) zmieni ta umowę.
    czasdami jest juz za późno i niektóre sprawy mogą być już nie odwracalne , nie wspomnę o kosztach jakie poniesie ogół właścicieli lokali.
    [cite] tajfun:[/cite]I ta twoja " procedura" Najpierw wybiera sie administratora, a potem podpisuje sie z nim umowę.
    Oczywiście masz racje , jesli ...administratorem jest szwagier.

    Najpierw sie wybiera ...a potem z nim negocjuje ???. A może najpierw uchwałą określa sie treść umowy a potem szuka takiego admi nistratora który te warunki przyjmie.
    A może to zarząd negocjue warunki umowy z administratorem ( może on też ma coś do powiedzenia ) i wybiera tego który zaoferuje najlepsze warunki a podpisując z nim umowę formalnie dokonuje jego wyboru
    moja procedura jest wzięta z praktyki . To Zarząd jest zobowiązany ogłosić konkurs na funkcję administratora . To on ustala warunki i zakres usług , oraz to On zbiera oferty .
    Dlaczego Zarząd? Bo jest organem wykonawczym we wspólnocie . Co nie zabrania innym właścicielom przygotować swoje oferty (art. 27 UoWL) na funkcje Administratora.

    Następnie zwołuje zebranie właścicieli lokali . Tam przedstawia oferty i ewentualnie którąś rekomenduje , jest to transparentne.
    Właściciele lokali podejmują uchwałę.

    Sami wiedzą w czyje ręce oddają swoje dane osobowe i inne wrażliwe dane.
    [cite] tajfun:[/cite]Zadajesz dziwne pytania. Zarzad nigdy nie podpisuje umowy w imieniu własnym. Zarząd reprezentuje wspólnotę.
    To tak jakby osoba fizyczna czy prawna udzieliła sobie upoważnienia do podpisania umowy w swoim imieniu.
    chybiony przykład Zarząd dysponuje finansami ogółu właścicieli a osoba fizyczna własnym kapitałem , widzisz różnicę nad nadzorem i uprawnieniami?

    [cite] blazejh:[/cite]Zarząd powinien mieć swobodę działania. Wypowiadanie umów za pomocą uchwał nie jest konieczne i nie jest normą.
    Silny i świadomy zarząd bierze odpowiedzialność wyboru na siebie. Figuranci podeprą się uchwałą.
    To samo z wypowiedzeniem.
    No, tak ... Zapominałem, że społeczeństwo żyje w wirtualnym i równoległym świecie ...
    żadni figuranci, to jest po prostu wykonywanie przez właścicieli lokalu zapisu art. 27 UoWL, bo jak będzie afera to pozostanie tylko biegnąć na forum. :wink:
    [b]Art. 27[/b]. Każdy właściciel lokalu [b][color=#00f]ma prawo[/color] i [color=#f00]obowiązek[/color][/b] współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1.
    
    Komentarz edytowany KubaP
  • Opcje
    wp44wp44 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    wp44:
    KubaP:Ja mam odmienne zdanie
    No i bardzo dobrze. Gdyby wszyscy mieli to samo zdanie, to nie byłoby dyskusji. A bez dyskusji nie byłoby forum forum.zarzadca.pl.
    [/quote]
    KubaP: Masz prawo mieć odrębne zdanie, tezy inaczej to forum by umarło i zbankrutowało . Dzięki odmiennym zdaniom jest ruch i reklamodawcy nie uciekają z forum
    I o to chodzi. Cieszę się, że jesteś takim pojętnym uczniem KubaP. Jak wp44 wklei wiatraczki, to zaraz KubaP wklei swoje wiatraczki, dzięki czemu jest efekt synergii i wiatraczki dmuchają mocniej. Tak trzymać!
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano września 2016
    [cite] wp44:[/cite]I o to chodzi. Cieszę się, że jesteś takim pojętnym uczniem KubaP.
    Jak wp44 wklei wiatraczki, to zaraz KubaP wklei swoje wiatraczki, dzięki czemu jest efekt synergii i wiatraczki dmuchają mocniej. Tak trzymać!
    Jak Kuba napisze to i wp44 napisze... używa nawet tych samych liter .....
    Cieszę się, że znasz jeszcze abecadło takie jak ja. Trzymaj się ciepło
    0sloneczko.gif
  • Opcje
    tradertrader Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Zarząd odpowiada przed właścicielami a administrator przed zarządem.
    Tajfun dałeś się wciągnąć w "mieszanie" jak dziecko,
    KubaP jest osamotniony w swoim widzeniu wypowiadania umowy o administrowanie i trzeba to tak zostawić z nadzieją że nikt się na to nie nabierze.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano września 2016
    [cite] trader:[/cite]Zarząd odpowiada przed właścicielami a administrator przed zarządem.
    Jak to wymyśliłeś? nawet nie wiesz ile jest wspólnot w Polsce, które działają wg mojej tezy .

    Składy zarządów się zmieniają dwa- trzy razy w roku, a administrator trwa , bo to On obsługuje właścicieli lokali, a nie Zarząd. Skąd taka zmienność składów zarządów ?
    za "Opieszałość " w podejmowaniu decyzji
    np. o choćby dziś : podjęciu decyzji czy włączyć ogrzewanie lokali czy nie ? decyzji nie podjęliśmy; czekamy do jutra (będzie afera)
    [cite] trader:[/cite] KubaP jest osamotniony w swoim widzeniu wypowiadania umowy o administrowanie i trzeba to tak zostawić z nadzieją że nikt się na to nie nabierze.
    Ano jest, bo w tym temacie wypowiadają się członkowie zarządów , którzy uważają,
    że jest to ograniczanie ich władzy we wspólnocie. (czasami absolutnej)
  • Opcje
    tradertrader Użytkownik
    edytowano listopada -1
    To jest tylko i wyłącznie Twoja teza, że do wypowiedzenia umowy o administrowanie potrzebna jest uchwała,
    to bardziej wygląda na myślenie życzeniowe.
    Nie ma nikogo na tym forum kto ma podobne zdanie,
    w sądach również taka teza nie ma żadnych szans.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano września 2016
    [cite] trader:[/cite]Nie ma nikogo na tym forum kto ma podobne zdanie,
    w sądach również taka teza nie ma żadnych szans.
    nie ma?, ciekawa teza ..
    Oooo patrz ...znalazłem
    https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/7268/wypowiedzenie-umowy-administratorowi/#Item_17
    [cite] cTnt:[/cite]Należy odróżnić dwie czynności prawne:
    1. Wypowiedzenie umowy dotychczasowemu administratorowi.
    2. Wybór nowego administratora.

    I tak w zakresie pkt. 1. podejmowanie uchwały w przedmiocie wypowiedzenia umowy o administrowanie nie jest konieczne. Wystarczy, że zarząd wspólnoty złoży administratorowi oświadczenie o wypowiedzeniu umowy. Proszę pamiętać, iż dla celów dowodowych/a często także warunków wynikających z samej umowy, wypowiedzenie najlepiej złożyć w formie pisemnej. Należy także zwrócić uwagę na konieczność zachowania terminów wypowiedzenia uregulowanych w umowie.

    Jeśli zaś chodzi o pkt. 2. tj. wybór nowego administratora, tutaj przydatne będzie orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Białymstoku (wyrok z dnia 10.09.2002r., sygn. akt: I ACa 384/02). W wyroku tym ww. Sąd uznał, że wybór administratora to czynność przekraczająca zarząd zwykły nieruchomością. Mając na uwadze zaprezentowane w uzasadnieniu do tegoż wyroku stanowisko judykatury, aby uniknąć dodatkowych komplikacji, doradzałabym podjęcie uchwały w sprawie wyboru administratora i udzielenia zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do zawarcia umowy z administratorem.
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Wp44: Podobnie, jak nie będzie czynnością przekraczającą zarząd zwykły wybór przez zarząd dozorcy, albo sprzątaczki.
    Wszyscy oni pełnią rolę służebną w stosunku do Zarządu.
    Wp44: Jeśli sobie uświadomimy, kim jest administrator (a kim nie powinien być) i jaka jest jego rola, to odpowiedź na takie pytanie nie powinna nastręczać trudności.
    Raczej kim jest... Pan Administrator :wink:
    Trader: KubaP jest osamotniony w swoim widzeniu wypowiadania umowy o administrowanie i trzeba to tak zostawić z nadzieją że nikt się na to nie nabierze.
    Administrator - to nie pomocnik Zarządu. To Zarząd jest pomocnikiem... Administratora. Znacie takie wspólnoty, ja znam...:bigsmile:
  • Opcje
    Ange-lisicaAnge-lisica Użytkownik
    edytowano września 2016
    Trader, nie przejmuj się tym co napisał Kuba P. Zauważyłam, że on nie wnika w treść przedstawionych przepisów, a Orzeczeń sądowych, to w szczególności nie wnika. O wyroku z dnia 10.09.2002r., sygn. akt: I ACa 384/02 mówił już kiedyś Gecon, ubolewając nad "nieuctwem" sądów w Polsce. Ale nawet Gecon chyba nie czytał Orzeczenia od deski do deski, bo w orzeczeniu tym nie chodzi o administratora (tj. kogoś kto pomaga Zarządowi w administrowaniu), tylko o zarządcę wybranego na podstawie art. 18 ust 1 UoWL.

    W mieście "G", funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa składająca się z 10 wydzielonych lokali. Właściciel lokalu(i) (powód), którym okazuje się być Spółdzielnia Mieszkaniowa w mieście "G",posiada udział w nieruchomości wspólnej 7153/10000. Odbyło się zebranie członków wspólnoty, w którym udział wzięło 9 osób, w tym przedstawiciel Miasta, . W jego trakcie wybrano 4 osobowy Zarząd Wspólnoty, a następnie przystąpiono do powierzenia zarządu nieruchomością wspólną zarządcy na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.

    Podjęta przez Wspólnotę Mieszkaniową uchwała o powierzeniu zarządzania nieruchomością wybranemu zarządcy, udzieleniu mu pełnomocnictwa do prowadzenia negocjacji i podpisania umów oraz ustaleniu wysokości opłat zarządcy, jest zgodna z prawem.Po prostu obok 4-osobowego Zarządu wybranego na podstawie art. 20 UoWL, funkcjonuje zarządca (na podstawie art. 18 ust 1), którym jest Spółdzielnia Mieszkaniowa w mieście "G".

    Na nieszczęście Sąd zamiennie używał nazwy zarządca i administrator lub zarządca/administrator i dlatego dla pobieżnie czytających powyższe Orzeczenie z Białego Stoku kością niezgody stał się administrator, który nagle uzyskał większe uprawnienia od Zarządu we Wspólnocie. Natomiast w istocie chodzi o zarządcę (na podstawie art. 18 ust. 1.), któremu właściciele lokali dałi zielone światło do zarządzania nieruchomością wspólną. A co tam robi Zarząd, to nie wiem, ale już kiedyś Gecon powiedział, że jeśli Wspólnota chce mieć 5 Zarządów i 3 Zarządców, to może tak być. Nie pamiętam tylko czy to było 5 czy 7 Zrządów, czy 3 czy 4 zarządców itd..

    Nowy doklejony: 24.09.16 08:15
    Wp44 napisał Kubie P, że bez dyskusji nie byłoby forum forum.zarzadca.pl. Zgadza się, ale teraz już na forum jest coraz mniej dyskusji, a coraz więcej terroryzowania wszystkich przez Kubę P.
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Oto wszystko co wyczytałem z tego wyroku w sprawie.
    Zawarcie umowy z zarządcą niewątpliwie stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, podobnie jak i ustalenie wynagrodzenia zarządcy, opłaty na fundusz remontowy i zarządu. W tych kwestiach konieczna była uchwała właścicieli lokali (art. 22 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali).
    
    Oczywiście sad nie raczyl tego uzasadnić , bo takie ...oczywiste.
    Niwątpliwie , wynagrodzenie zarządcy tak
    Niewątpliwie ,opłata na zarząd tak. Tylko że ...to jest napisane w ustawie. Ciekawe , że w tym niezamkniętym katalogu czynności przekraczających zwykły zarząd nie ma ani pół słowa na tamat umów zawieranych przez zarząd z podmiotami zewnętrznymi.
    Kuba P:
    To Zarząd jest zobowiązany ogłosić konkurs na funkcję administratora . To on ustala warunki i zakres usług , oraz to On zbiera oferty .
    Dlaczego Zarząd? Bo jest organem wykonawczym we wspólnocie . Co nie zabrania innym właścicielom przygotować swoje oferty (art. 27 UoWL) na funkcje Administratora.

    Następnie zwołuje zebranie właścicieli lokali . Tam przedstawia oferty i ewentualnie którąś rekomenduje , jest to transparentne.
    Właściciele lokali podejmują uchwałę.
    Jak taki zarząd potarfi tak elegancko wykonać te wszystkie czynności administracyjne to po wspolnocie drugi administrator?
    Aaaaaaaa.... może do zarzadzania?!
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Ange-lisica: na forum jest coraz mniej dyskusji, a coraz więcej terroryzowania wszystkich przez Kubę P.
    Bez przesady... :shocked:
    Tajfun: Jak taki zarząd potrafi tak elegancko wykonać te wszystkie czynności administracyjne, to po co wspólnocie drugi administrator ? Aaaaaaaa... może do zarządzania ?!
    I o to chodzi ! :bigsmile:
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano września 2016
    [cite] tajfun:[/cite] Jak taki zarząd potarfi tak elegancko wykonać te wszystkie czynności administracyjne to poco wspolnocie drugi administrator?
    Aaaaaaaa.... może do zarzadzania?!
    W realu jest tak, że Zarząd w twoim stylu ogranicza się do wydawania poleceń wszystkim, nawet właścicielom lokali,
    a administrator jest od wszelkiej roboty i brania, to co spieprzy Zarząd na "klatę" i ma świeci oczyma przed ogółem właścicielski lokali - taki jest real.
    [cite] tajfun:[/cite]Oczywiście sąd nie raczył tego uzasadnić , bo takie ...oczywiste.
    A co tu jest do uzasadniania? Nie pasi w głoszonych przez ciebie teoriach, więc totalna krytyka!!!.
    - Skąd ja to znam , hmmm. hmmm.gif
    [cite] tajfun:[/cite] Ciekawe , że w tym niezamkniętym katalogu czynności przekraczających zwykły zarząd
    nie ma ani pół słowa na tamat umów zawieranych przez zarząd z podmiotami zewnętrznymi.
    i nie musi. bo jakby było to nie byłby to kalog otwarty.
    Dlatego, że to nie jest zamknięty katalog oznacza, że każda WM (poprzez swoje uchwały) może go rozszerzać . Sąd jest od ocenienia (jak komuś się nie podoba "rozszerzenie"), czy to jest zgodne z prawem. Tak to działa w świecie WM

    Przecież już ci kiedyś napisałem, że Wspólnoty Mieszkaniowe to nowy model zarządzania budynkami wielolokalowymi , a Ty tego nie chcesz przyjąć do wiadomości .

    Ustawa o własności lokali to "fundament", a resztę "pięter" mają sobie zbudować właściciele lokali, którzy tworzą daną WM.
    Komentarz edytowany KubaP
  • Opcje
    Ange-lisicaAnge-lisica Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Ange-lisica: na forum jest coraz mniej dyskusji, a coraz więcej terroryzowania wszystkich przez Kubę P.

    Elan: Bez przesady... :shocked:

    No nie wiem Elan.. Kuba wprowadza nas w błąd (to nie był przypadek odosobniony).
    Najgorzej, że niektórzy właściciele lokali na prawdę potrzebują pomocy, zakładają tu konto i zadają pytania.
    Zastanawiam się, co tam u Bladego, czy dzięki naszej dyskusji coś mu się rozjaśniło, czy raczej odszedł z niesmakiem od naszej zgrai rozgadanych nawiedzonych teoretyków prawa wspólnotowego.

    Koziorożka ma rację, że jeśli ktoś zakłada na tym forum wątek, to chciałby najpierw rozwiązać swój problem i otrzymać rzetelną o odwiedź na swoje pytanie (rzetelna na tyle, na ile pozwala często niezrozumiałe dla laika prawodawstwo).
  • Opcje
    tradertrader Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Pytanie bladego to:
    blady: Czy aby wypowiedzieć umowę administratorowi musi być uchwała mieszkańców czy wystarczy decyzja zarządu?

    KubaP szukając desperacko kogoś kto ma to samo zdanie co on wskazał odpowiedź cTnt, która okazała się jest zgodna z opinią wszystkich na forum.
    https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/7268/#Item_44
    Potwierdził tym samym, że podejmowanie uchwały w przedmiocie wypowiedzenia umowy o administrowanie nie jest konieczne i wystarczy, że zarząd wspólnoty złoży administratorowi oświadczenie o wypowiedzeniu umowy.
    I niech tak już zostanie.:bigsmile:

    Jakbyś w przyszłości zapomniał czy do wypowiedzenia umowy o administrowanie potrzebna jest uchwała to chętnie przypomnę ci ten fragment, z którym się zgadzasz:
    cTnt: podejmowanie uchwały w przedmiocie wypowiedzenia umowy o administrowanie nie jest konieczne. Wystarczy, że zarząd wspólnoty złoży administratorowi oświadczenie o wypowiedzeniu umowy. Proszę pamiętać, iż dla celów dowodowych/a często także warunków wynikających z samej umowy, wypowiedzenie najlepiej złożyć w formie pisemnej. Należy także zwrócić uwagę na konieczność zachowania terminów wypowiedzenia uregulowanych w umowie.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.