administrator jako pośrednik między Zarządem a właścicielami lokalu
Ange-lisica
Użytkownik
Art. 21 ust. 1 Ustawy o własności lokali mówi, że Zarząd kieruje sprawami Wspólnoty Mieszkniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami wspólnoty.
Rozumiem, że ten paragraf jest jednym z tych przepisów, które zastrzegają dla Zarządu właścicielskiego pewne niezbywalne prawa i obowiązki. Jeśli Zarząd nie może upoważnić administratora do wypełniania zastrzeżonych dla niego funkcji (patrz wyżej na czerwono), to czemu upoważnia administratora do "załatwiania" korespondencji między Zarządem a właścicielami lokali?
To zawsze odbywa się tak samo. Piszę list polecony imiennie do dwóch członków zarządu, ale odpowiedź dostaję zawsze od firmy administrującej z podpisem i pieczątką administratora (i z adnotacją "z upoważnienia Zarządu").
Zarząd nie chce niczego podpisywać, nawet sprawozdania rocznego ze swej działalności pomimo tego, że w art. 30 ust. 1 pkt 2 powyższej ustawy jasno jest napisane, że roczne sprawozdanie ze swej działalności składa Zarząd (lub zarządca , któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art 18 ust. 1)
Zarząd twierdzi, że po to wynajął administratora, żeby ten "odwalał całą robotę".
Ale przecież z ustawy wynika (art 21 ust 1), że zasadniczo między Zarządem a Członkami Wspólnoty nie może być pośredników (?).
Dziś widziałam się z dwoma członkami Zarządu. Obiecali udostępnić mi sporne upoważnienie (chodzi o dostęp administratora do korespondencji mojej wspólnoty). Ale chcę Was spytać co o tym wszystkim myślicie, a w szczególności o zakreślonej na czerwono części art. 21 UoWL.
Rozumiem, że ten paragraf jest jednym z tych przepisów, które zastrzegają dla Zarządu właścicielskiego pewne niezbywalne prawa i obowiązki. Jeśli Zarząd nie może upoważnić administratora do wypełniania zastrzeżonych dla niego funkcji (patrz wyżej na czerwono), to czemu upoważnia administratora do "załatwiania" korespondencji między Zarządem a właścicielami lokali?
To zawsze odbywa się tak samo. Piszę list polecony imiennie do dwóch członków zarządu, ale odpowiedź dostaję zawsze od firmy administrującej z podpisem i pieczątką administratora (i z adnotacją "z upoważnienia Zarządu").
Zarząd nie chce niczego podpisywać, nawet sprawozdania rocznego ze swej działalności pomimo tego, że w art. 30 ust. 1 pkt 2 powyższej ustawy jasno jest napisane, że roczne sprawozdanie ze swej działalności składa Zarząd (lub zarządca , któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art 18 ust. 1)
Zarząd twierdzi, że po to wynajął administratora, żeby ten "odwalał całą robotę".
Ale przecież z ustawy wynika (art 21 ust 1), że zasadniczo między Zarządem a Członkami Wspólnoty nie może być pośredników (?).
Dziś widziałam się z dwoma członkami Zarządu. Obiecali udostępnić mi sporne upoważnienie (chodzi o dostęp administratora do korespondencji mojej wspólnoty). Ale chcę Was spytać co o tym wszystkim myślicie, a w szczególności o zakreślonej na czerwono części art. 21 UoWL.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Administrator jest zatrudniony przez ogól właścicieli lokali, bo to oni go utrzymują , a to , że między nim jest jakiś organ, który sie nazywa Zarząd , to wynika tylko z przyczyn technicznych / organizacyjnych.
Łatwiej jest uzgodnić sprawy wspólnoty z kilkoma osobami i przedstawić tak przygotowane wnioski ogółowi do zatwierdzenia niż rozmawiać z każdym właścicielem odrębnie.
"sprawozdanie finansowe zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest dokumentem, który musi pochodzić od zarządu, który w niniejszej wspólnocie tworzą S. R. i W. S.. Niepodpisanie tego sprawozdania przez członków zarządu oznacza, że jest to jedynie projekt dokumentu, a sprawozdanie w sensie prawnym /w rozumieniu powołanych przepisów/ nie istnieje i tym samym podejmowanie uchwały w przedmiocie zatwierdzenia sprawozdania jest bezprzedmiotowe – brak bowiem podstawy tej oceny, przesłanek do jej przeprowadzenia. Wobec powyższego przedstawione na zebraniu w dniu 9 marca 2012r. „sprawozdanie”, jako dokument nie pochodzący od zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), bowiem przez niego nie podpisany, było w istocie projektem sprawozdania przygotowanym przez zarządcę i nie mógł być zostać skutecznie przyjęty przez wspólnotę.
Sprawozdanie nie zostało też przedstawione w formie ustnej przez członków zarządu S. R.i W. S.. Jak wynika bowiem z protokołu zebrania wspólnoty z dnia 9 marca 2012r. projekt sprawozdania finansowego został odczytany przez przewodniczącą zebrania A. L.- pracownika zarządcy, a nie przez członków zarządu. W tej sytuacji nie może być mowy, że skutecznie zostało przedstawione sprawozdanie finansowe. W tych okolicznościach, biorąc pod uwagę ww. wadliwości, uchwała nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2011 podlegała uchyleniu."
przecież to suwerenna decyzja właścicielei lokali / członków zarządu ...wynikająca z wygodnictwa i chyba z utartego przez życie standardu we wspólnotach.
Jaki Pan taki kram ...sami taki model zarządzania sobie wybraliście, dając wolna rękę zarządowi w wyborze Administratora
Treść projektu umowy na administrowanie jest jednym z elementów oferty na administrowanie.
Wyższość uchwały właścicieli lokali o wyborze administratora jest tu bezsporna.
Macie Regulamin Pracy Zarządu WM ?
O czym Ty mówisz Kuba?. W naszej Wspólnocie nie ma żadnych regulaminów.
Dzisiaj starałam się przekonać Członków Zarządu, że nasza Wspólnota powinna uchwalić Statut Wspólnoty, ale przeszło bez echa.
Mam świadomość, co się dzieje i że źle się dzieje. Ale przecież nie zostawię tego tak.. Zebranie roczne w przyszłym roku, ale już teraz trzeba będzie pisać wnioski, podawać pod rozwagę pomysły i idee, ażeby zdążyć na 1 kwartał przyszłego roku. Pisać, pisać.. do skutku. I w miarę możliwości wrzucać do skrzynek pocztowych innych właścicieli lokali.
Już mnie ludzie wytykają palcami, że czepiam się nie wiadomo czego. Taka karma chyba, czy co
Dobranoc mili. Do jutra
Powyższe nie wyklucza natomiast prawa dokonania czynności cywilno-prawnej przez przedstawiciela, z zachowaniem zastrzeżeń o jakich mowa w art. 95 par. 1 k.c. Pamiętać należy, iż przedstawiciel działa w imieniu własnym, ale na rzecz zastępowanego podmiotu. Tutaj przydatne będzie zapoznanie się z tzw. "teorią przedstawicielstwa". Jeśli chodzi o rodzaje przedstawicielstwa, w art. 96 k.c. rozróżnione zostały przedstawicielstwo ustawowe oraz pełnomocnictwo. Jeśli zaś chodzi o pełnomocnictwo, zakres umocowania i pozostałe istotne w tym temacie uregulowania, polecam lekturę księgi pierwszej, tytułu IV, działu VI, rozdziału II k.c.
Na marginesie wypada też dodać, iż szczegółowe regulacje dotyczące pełnomocnictwa procesowego w sprawach cywilnych znaleźć można w części pierwszej, tytuł IV, dział V k.p.c.
Natomiast podejmując się próby wskazania niektórych różnic pomiędzy działaniem organu, a pełnomocnika, można wyróżnić następujące kwestie:
1. oświadczenie woli organu traktowane jest jak działanie samego podmiotu, podczas gdy pełnomocnik składa oświadczenie własne, lecz w cudzym imieniu,
2. organ jest częścią struktury podmiotu, pełnomocnik - samodzielnym, odrębnym podmiotem,
3. inne jest źródło umocowania.
Wiesz, w tym ubezwłasnowolnieniu jest metoda, bo Zarząd nie musi nic robić, a nawet myśleć. Musi tylko uważać na takich jak ja, którzy za bardzo interesują się sprawami wspólnoty. Dzięki Ci Trader. Przyda się do kolejnego pisma. Najgorsze jest to, że Zarząd ośmielony przez administratora twierdzi, że Orzeczenia sądów nic nie znaczą, bo są sprzeczne i nie dotyczą bezpośrednio naszej Wspólnoty. Zarząd wraz z administratorem śmieją mi się w twarz, że Orzeczenia byłyby ważne dla nas, gdyby Sąd wydał je w sprawie naszej Wspólnoty, no a kto by wniósł pozew do sądu? Hm no i taka rozmowa. Nie Kuba. Zarząd zleci napisanie Regulaminów naszemu administratorowi, który nie potrafi zredagować nawet krótkiej Uchwały (niestety to robi i nie kryje się z tym), a poza tym nie wiadomo co napisze w takich Regulaminach. Natomiast jeśli będzie to Statut, to można by było wynająć dobrego prawnika. Do statutu można dołączyć wiele załączników, w tym różnorodne Regulaminy. To byłby obszerny dokument regulujący całe funkcjonowanie Wspólnoty i jej Członków. I wreszcie byłby porządek, cisza i spokój i wielka szczęśliwość i nieskazitelne dobro we wszystkich sercach w naszej Wspólnocie. A potem, gdy już umrzemy, to wszyscy pójdziemy do nieba, aby śpiewać na chwałę naszej wzorowej współpracy na tym padole ziemskim. O kurczę, cTnt3.. a myślałam, że mi powiesz, że tak, że mam rację, że nikt na drodze między Zarządem a właścicielami lokali nie może stanąć
Są przecież ludzie, którzy pracują w necie, zarabiając właśnie w ten sposób. Poza tym, dla nich ten komputer może być całym światem, albo... oknem na świat i ucieczką od samotności przez możliwość kontaktu z innymi ludźmi.
Kuba, nie wiem i nie rozumiem jak Ty działasz, ale ja tak nie zamierzam. Zarząd nie pochodzi z kosmosu, ale jest przedstawicielem Wspólnoty. Nie byłoby w dobrym tonie pomijać go w sprawach Wspólnoty. Nie chcę wchodzić w konflikt z Zarządem, jeśli jest jakaś inna droga porozumienia. Ponadto wprowadzanie Regulaminów uchwałą do obiegu we Wspólnocie na zebraniu to za krótko, aby wszyscy uczestnicy zebrania przeczytali go i jeszcze wnieśli swoje poprawki. Znając "swój" Zarząd i jego wielbicieli, zaczną się ich gwizdy i śmiechy. Nie będę za swoje pieniądze wynajmować prawnika, bo uchwała może pójść do kosza. Dość, że na własny koszt wrzucam do prawie 100 skrzynek pocztowych kopie listów z załącznikami, które wysyłam do Zarządu. Trzeba działać inaczej. Po dobroci, bo z hudry na udry, to będzie przegrana wszystkich nas.
Ty Kuba niby rozumiesz realia patologicznych Wspólnot, ale nie chwytasz tego bagna w którym kąpią się właściciele lokali, którzy są zmuszani do uznawania, ze administrator jest ważniejszy od Zarządu właścicielskiego, bo Zarząd nie radzi sobie, ale i nie zamierza wypełniać swoich obowiązków wobec Wspólnoty.
Trzeba będzie listem poleconym z potwierdzeniem odbioru zgłaszać wnioski o uchwalenie Regulaminów lub Statutu na zebraniu i przekonywać Zarząd o konieczności wykonania tego. Oczywiście wrzucić kopię pisma do skrzynek pocztowych, żeby ludzie wiedzieli, że komuś zależy.. Może ktoś się przyłączy do mnie, muszę poszukać sojuszników.
Ok. Gecon pozdrowiony. Czekajmy, może się pojawi :bigsmile:
Haneczko, Kuba potrafi sam się obronić. Myślę, że zrozumiał o co mi chodzi i tematu już nie będziemy rozwijać.
Dziękuję cTnt jeszcze raz za odpowiedź. Poczytam Kodeks cywilny. Trzeba chyba się pogodzić z tym, że Zarząd scedował na administratora "załatwianie" korespondencji z właścicielami lokali. W poniedziałek zobaczę upoważnienie administratora w tym względzie.
Jeżeli komputer i to forum są dla Ciebie oknami na świat, to szanuj je. Głupio byłoby tak siedzieć w bezokiennym pomieszczeniu.
Ja nie wiem, do czego dochodzi... :cool: Ale... z pewnością dochodzi, dochodzi i dojść nie może. I to jest problem! Na skalę światową... przy otwartych oknach. :bigsmile:
Jeśli ja piszę do Członków Zarządu imiennie pismo i jeśli administrator wysyła mi odpowiedź, to chyba ktoś z Zarządu powinien chociaż postawić parafkę. Bez chociażby odcisku łapy Członka Zarządu lub postawienia przez niego przysłowiowego krzyżyka narzuca mi się myśl, że od Zarządu ważniejszy jest administrator.
A jeśli Zarząd podpisze się pod odpowiedzią administratora, to wygląda to przyzwoicie i świadczy o tym, że Zarząd interesuje się.
Nowy doklejony: 30.09.16 19:49
a według art. 353-1 Kodeksu cywilnego: "strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, u s t a w i e - ani zasadom współżycia społecznego".
Dlatego wszelkie ewentualne zapisy w umowie o administrowaniu typu: „(...) reprezentowanie Wspólnoty przed organami administracji państwowej i samorządowej (...)” czy inne itp. jako niezgodne z bezwzględnie obowiązującym prawem, zwłaszcza ze wspomnianym już art. 353-1 Kc a także z art. 21 uowl są bezpodstawne i nieważne.
Właściciel nie jest petentem dla Administratora, nawet jak jest Zarządcą z licencją. Dla Administratora właściciel lokalu jest jego pracodawcą a on jego pracownikiem. Normalne ? Normalne ! Jest to po prostu inaczej mówiąc pomocnik Zarządu a nie jego Pełnomocnik.
Ustawa o własności lokali (uowl) jest normą prawną a jej przepisy są bezwzględnie obowiązujące w każdej wspólnocie mieszkaniowej. W związku z powyższymi zapisami, Zarząd jako organ wspólnoty (osoby prawnej) nie może samodzielnie przekazać komu innemu, ustawowych uprawnień, bo to Zarząd właśnie z mocy samej ustawy jest upoważniony do tego.
"(...) Zarząd składa samodzielnie oświadczenia woli za wspólnotę przy zawieraniu podstawowych umów związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, dotyczących np. dostawy ciepła, wody, energii elektrycznej dla nieruchomości wspólnej, bieżącej konserwacji i obsługi windy oraz innych urządzeń znajdujących się w częściach budynku należących do nieruchomości wspólnej, utrzymywania porządku i czystości, a także wywozu odpadów z nieruchomości wspólnej (...)" - Kozińska Joanna, artykuł w: Rejent.2003.12.114. Status prawny zarządu wspólnoty mieszkaniowej - zagadnienia wybrane. Teza nr 4
Zarząd może zlecić wykonywanie niektórych swoich obowiązków wybranemu przez siebie Administratorowi, jednak pamiętając o tym, że to Wspólnota Mieszkaniowa wyraża zgodę i udziela pełnomocnictwa Zarządowi.
Natomiast Zarząd wspólnoty nie może udzielić pełnomocnictwa do dokonania czynności podmiotowi (firma administrująca), który jedynie
a d m i n i s t r u j e - a nie pełni funkcji zarządu.
„Niedopełnienie obowiązku doprecyzowania czynności powoduje, że sens i istota zgody staje się jedynie iluzoryczna. Niedookreślone działanie wymyka się wszelkiej kontroli członków wspólnoty, którzy nie mogą powołać się na niezgodność prac zarządu, ze zgodą jaką wyrazili. Ochrona samostanowienia członków wspólnoty nie może doznawać ograniczeń, z powodu kosztów czynności wstępnych poprzedzających przyjęcie uchwały zawierającej zgodę na dokonanie prac remontowych.”
(por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 6 marca 2013 r., I ACa 860/12).
Administrator nigdy nie powinien mieć możliwości złożenia podpisu finansowego, uwalniającego środki z konta Wspólnoty, czyli z konta wszystkich właścicieli lokali.
Ustawa nie zezwala na przekazanie swoich uprawnień odnośnie sprawowania zarządu dalej. Przekazanie takich uprawnień np. Administratorowi jest zmianą sposobu zarządu a to wymaga już określonej procedury.
Dlatego Zarząd wspólnoty nie może nikomu przekazywać swoich kompetencji w sferze uprawnień, a może to robić wyłącznie w sferze wykonawczej, tzn. może wynająć księgową do obsługi finansowej, ale sam musi podpisać sprawozdanie finansowe oraz może wynająć Administratora do pilnowania terminowego wywożenia śmieci, ale sam musi podpisać umowę z firmą wywożącą nieczystości.
Administrator wykonuje wyłącznie czynności pomocnicze i nie podejmuje decyzji. Członkowie zarządu składają oświadczenia woli za wspólnotę, a nie za Zarząd.
W ramkę i na ścianę, w każdej wspólnocie, u każdego licencjonowanego administratora.
Ale, żeby moje wysiłki nie stały się jedynie radosna twórczością, potrzebuje więcej danych dotyczących źródła owych informacji, które mi przekazujesz Elanie drogi. Widzę np.: "Kozińska Joanna, artykuł w: Rejent.2003.12.114. Status prawny zarządu wspólnoty mieszkaniowej - zagadnienia wybrane. Teza nr 4". Świetnie, Elan. Takich rzeczy mi potrzeba jeszcze, albo treść artykułu lub opracowania, w którym są odwołania podobne do tego powyżej.
Elan, bądź tak dobry i powiedz wszystko co wiesz, a dam Ci czekoladę :bigsmile:
Jak widać z wpisów tu na forum - są tacy co nawet uchwały piszą i podejmują za właścicieli, dyspozycje wydają zarządom o właścicielach już nie mówiąc.
kto wg ciebie w realu ma być we WM animatorem i organizatorem życia wspólnotowego w stylu " ciepłej wody w kranie"?
Przecież licencji juz nie ma , kursy są za drogie , administrują wspólnotami i ... większość właścicielom takie metody odpowiadają. Tylko jednostki protestują, które nie mają posłuchu w swych wspólnotach, bo mają za nic obowiązujące prawo lub wygórowane oczekiwania, nie mające potwierdzenia w zawartych umowach lub wpłacanych zaliczkach.
O patologi oraz braku odpowiedzialności nie będę pisał , bo w każdym zawodzie "czarne owce" się znajdą , tak, jak właściciele lokali, którzy nie dorośli by być właścicielami czegokolwiek, nie tylko nieruchomości.
Im więcej zrobią sami właściciele lokali tym będzie taniej i bardziej będą usatysfakcjonowani.
a kto to ma zrobić ?
jak nikt nie chce , bo Zarządy WM twierdzą, że po to mają administratora żeby tworzył te uchwały "na rozkaz"!!!
Elan 124 Mam dwie watpliwości.
1. Wspólnota ( moim zdaniem ) nie jest osoba prawną.
2. A reprezentowanie przed sądem?
Elan 124 Mam wątpliwości.Uważam jak wielu innych że wybór administratora, treść umowy na czyste administrowanie i podpisanie umowy to czynnośc zwykła zarządu.
Elan 124: Widze sprzeczność w tych dwóch zdaniach.
Jeżeli zarzad może zlecic wykonanie niektórych swoich obowiazków administratorowi i zawarte jest to w umowie o administrowaniu to co to jest jak nie udzielenie pełnomocnictwa na wykonaie tych czynności. To jest nawet więcej. Bo to jest pełnomocnictwo ogólne, wynikające z umowy.
Chyba że w drugim zdaniu piszesz o pełnomocnictwie związanym z czynnościami zarządzania a nie administrowania. To pisz jasno.
Chyba zawsze będzie o czym mówić. Jedynie czas lub samopoczucie może nie pozwolić. No tak. Wkradła się tu omyłka, bo faktycznie i o tym rozmawialiśmy i tak na forum było postanowione, że nie używamy pojęcia takiego, że administrator jest pracownikiem Wspólnoty (ponieważ nie ma on umowy o pracę w rozumieniu Prawa pracy). Natomiast możemy używać takiego pojęcia, że administrator świadczy usługi administrowania nieruchomością wspólną (ponieważ ma umowę cywilno-prawną umowę-zlecenie). No i ok.
Pozdrawiam, uciekam do pracy.
Przyjrzyjmy się co tam zapisano:
Art. 21
1.Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
2.Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.
3.Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.
Natomiast art. 22 ust. 1: Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
Moim zdaniem kompetencje do przekazania administratorowi upoważnienia do prowadzenia korespondencji z właścicielami należy rozważać analizując oba te przepisy.
W pierwszej kolejności należałoby zauważyć, że nie każde pismo zawiera w swej treści oświadczenie woli, bo tutaj oczywiście administrator zarządu nie zastąpi, co jednoznacznie wynika z art. 21 ust. 2.
Należy zatem odwołać się do kodeksu cywilnego w tym zakresie. Art. 60 k.c. zawiera definicję oświadczenia woli:
"Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli)."
Oświadczenie woli to dostatecznie ujawniona wola osoby dokonującej czynności prawnej. Przedmiotem oświadczenia woli jest zatem czynność prawna, czyli taka czynność, która zmierza do wywołania skutków prawnych - w przypadku administratora odpada.
W ust. 3 art. 22 też mowa o oświadczeniach woli w sprawach wykonania uchwał - te też mogą być złożone wyłącznie przez zarząd.
W jakich sprawach może zatem wypowiadać się administrator? Moim zdaniem w takich, które:
1) nie są oświadczeniami woli,
2) zostaną mu przekazane do kompetencji przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej.
Kompetencje zarządu mieszczą się natomiast w zakresie art. 22 ust. 1 - zarząd podejmuje czynności zwykłego zarządu samodzielnie (nie potrzebuje upoważnienia w drodze uchwały).
Zarząd może zatem przekazać administratorowi kompetencje do podejmowania czynności zarządu zwykłego, w tym m.in. składania takich oświadczeń, których przedmiotem nie są czynności prawne.
Udzielanie odpowiedzi na pytania członków wspólnoty takim oświadczeniem co do zasady przecież nie jest.
Mam pytania do Ange-lisicy.
Ile zarabiają u Ciebie członkowie zarządu ? Może pracują społecznie?
Czy myślałaś o tym aby wejść do zarządu ? Uważam, że powinnaś.
pozdrawiam
Zarządco, zacytowałam tylko fragment Twojej wypowiedzi, dla oszczędności. Ale wiedz, że cała wypowiedź b, mi się podobała.
Otrzymałam niedawno odpowiedź na moje drugie pismo dotyczące kontroli Zarządu na podstawie art. 29 ust. 3, w kwestii właśnie zapytania ile zarabiają Członkowie Zarządu. Dowiedziałam się, że Członkowie Zarządu pracują społecznie. Ale prawdę mówiąc, to przyjmuję tę informację, bo muszę. Jednak nie wiem czy Zarząd uczciwie korzysta z konta Wspólnoty. Jak do tej pory nie miałam powodu, żeby ufać Zarządowi w jakiejkolwiek sprawie, to dlaczego w tej miałoby być inaczej?
Nie mogę Michał, nie mam na to zdrowia. Gdyby jeszcze Zarząd był przychylny dla mojej osoby, to może bym się zastanowiła.
Nowy doklejony: 03.10.16 17:56
Zarządco! Hm.. przyszło mi na myśl, że skoro ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 pkt 1), to administrator nie powinien mnie informować o wysokości zarobków Zarządu mojej Wspólnoty.
No ale oczywiście, że odpowiedź na moje pismo w sprawie wynagrodzenia Zarządu otrzymałam od administratora. Normalnie brać i lać ile wlezie, ale nie administratora, tylko lać Zarząd, który na to wszystko daje zgodę.. :devil:
Zarządco, zamierzam wykorzystać to co tu się na tym forum dowiaduję.
Mam tylko jeszcze jedno pytanie. Ważne. Jeśli administrator działa na podstawie umowy zlecenia o administrowanie nieruchomością wspólną to czy może używać tytułu Zarządcy nieruchomości w pismach do właścicieli lokali, albo do sądu lub w innej korespondencji?
Przyznam, że pieczątka i podpis administratora jako zarządcy nieruchomości może wprowadzić w błąd i to nie tylko właścicieli lokali, ale też osoby i instytucje z zewnątrz.., ponieważ wtedy on (administrator) staje się ważniejszy od Zarządu tym bardziej, że Zarząd (jak twierdzi) nie podpisuje dokumentów. Jeżeli chodzi o faktury, to nie wiem, w każdym razie pism żadnych nie podpisuje.
A może raczej administrator powinien podpisywać się jako administrator części wspólnej, bez ujawniania posiadania licencji?
A przypadkiem czy z dniem 1 stycznia 2014 roku, w Polsce po 15 latach funkcjonowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, które regulowały dostęp do zawodów pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości, nie nastąpiła całkowita deregulacja znosząca wymogi na wykonywanie zawodu pośrednika i Zarządcy Nieruchomości, za sprawą ustawy z dnia 13 czerwca 2013 roku o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów !? Najgorzej jak we wspólnocie stwarza się warunki Administratorowi aby był stroną w stosunku do właścicieli lokali, w przypadku jego ZATRUDNIENIA przez Zarząd.
Oto przykład stopnia naukowego i tytułu zawodowego w jednym, czyli inżynier w randze magistra. Tylko proszę Cię - nie przyrównuj do zarządcy nieruchomości, bo nim może być każdy, natomiast inżynierem może być tylko inżynier.
Dziś czytałam upoważnienie administratora do "załatwiania" korespondencji. Ale dziś już nie mam siły, więc jutro już Wam opowiem. Tak, to jest hit :shocked:
I jutro Elanie jeszcze coś do Ciebie kliknę a propo's całego tego nieszczęsnego tytułu
Otóż to. Jedziesz po swoich Sąsiadach jak po łysej kobyle, a to są tacy sami ludzie jak Ty. Pracują społecznie. Jak widać nie wszystko robią jak potrzeba, a jedyną ich pomocą jest Administrator. Ze strony sąsiadów spotyka ich tylko krytyka. Prawdopodobnie są to ludzie z łapanki, i wygląda na to, że też nie mają zdrowia i za dużo czasu żeby zajmować się sprawami Wspólnoty.
DLATEGO BARDZO WAŻNE JEST ABYŚ WESZŁA DO ZARZĄDU I POŚWIĘCIŁA SPOŁECZNIE KILKA GODZIN MIESIĘCZNIE NA RZECZ DOBRA WSPÓLNEGO.
Będziesz mogła podpisywać każde ogłoszenie, prowadzić samodzielnie korespondencje z innym Sąsiadami, dopilnujesz Administratora, będzie Ci łatwiej kontrolować Zarząd. A Twoja Wspólnota na pewno Ci to wynagrodzi
Wiedzę już masz (piszę to naprawdę bez sarkazmu).
pozdrawiam
Wp44, ładny obrazek pod którym występujesz. Polska, Polska, co tu mówić Panie Dziejku..:bigsmile: No nie Michał. Jadę tylko po Członkach Zarządu, a szarych i zahukanych sąsiadów bronię, skoro sami nie mają na to siły i czasu. Sama kiedyś tak samo nie miałam siły, żeby interesować się Wspólnotą. Aczkolwiek często pisałam, że rozumiem i współczuję Członkom Zarządu. Administrator jest przyjacielem jednego z Członków Zarządu i to co można zaobserwować u mnie we wspólnocie, to kolesiostwo. Ponadto administrator wprowadza Zarząd w błąd informując go, że nie musi podpisywać sprawozdania rocznego Zarządu i kłóci się ze mną w tej sprawie (a ja jestem tylko właścicielem lokalu). Administrator ma umowę o ukryte zarządzanie, a nie administrowanie. Ale to ostatnie, to akurat bez znaczenia, bo Zarząd we Wspólnocie wybrano według art. 20 ustawy o własności lokali, więc w razie czego to Zarząd odpowiada za wszystko Kilku członków Zarządu już zostało z Zarządu "wyrzuconych". Teraz w Zarządzie są Ci spolegliwi, ale i ich los też jest przesądzony, jeśli nie będą uśmiechać się do kolesi.. Cha, cha.., dobre :bigsmile: I myślisz, że kolesie mi na to pozwolą?
Jest tylko pytanie kiedy poprosić o to pisemne wyrażenie opinii. W tym roku na zebraniu była skomplikowana sytuacja. Nie chcę tu tego teraz wyjaśniać, ale działały wtedy równolegle dwa Zarządy. Poprzedni powołany na podstawie art. 18 ust 1 (dewoloperzy pod firmą) i ten obecny, wybrany na podstawie art. 20 ustawy o własności lokali.
Nie wiem czy obecny Zarząd nie zechce przerzucić odpowiedzialności za niepodpisanie sprawozdania na dewoloperów. Z kolei nie chcę czekać na kolejne zebranie..
Elanie jestem w pracy i muszę pracować. Do wieczora.
Nowy doklejony: 04.10.16 10:12
Umowę zalinkowaną przeczytam potem. dzięki
Wp44. Nie przejmuj się rolą. Czasem dobrze jest pobawić się. Jesteśmy zdecydowanie zbyt smutni i zbyt poważni. No ale to się ma we krfffi..
W każdym razie nasz administrator jak surowy i dobry ojciec, uczy nas, że za wszystko trzeba płacić:bigsmile:
Może mu wpaść do głowy, żeby Ange-lisica też coś dała.