Upoważnienie zarządcy 18.1
tajfun
Użytkownik
Wspólnota przedstawiła do głosowania projekt uchwały w sprawie zamontowania dwóch bram wjazdowych do garażowca.Koszt inwestycji to 56.000zl
Poniewaz zarządca nie ma prawa do reprezentowania wspolnoty wynikającego z umowy o sposobie zarzadu, powinien uzyskać pełnomocnictwo rodzajowe.
Sformułował je tak:
Upoważnia się Zarządce w porozumieniu z Radą Wspolnotydo:
1.Wyboru wykonawcy po zapoznaniu się ze szczegółowymi ofertami, zatwierdzenie ostatecznego kosztu wykonania inwestycji oraz zlecenia robót.
2.Zawarcie stosownych umów do wykonania czynności stanowiących przedmiot uchwały oraz ustalenie wszystkich szczegółów technicznych powiązanych z przeprowadzeniem inwestycji.
3. Dysponowanie środkami pieniężnymi zasilającymi konto funduszu remontowego w zakresie wykonania przedmiotu uchwały
Czy takie upoważnienie jest prawidłowe ?.W szczególności mam wątpliwości do " reprezentowania" wspolnoty przez Rade Wspolnoty oraz zapisu - stosowne umowy , oraz - ustalenie ostatecznego koszty wykonania inwestycji.
Poniewaz zarządca nie ma prawa do reprezentowania wspolnoty wynikającego z umowy o sposobie zarzadu, powinien uzyskać pełnomocnictwo rodzajowe.
Sformułował je tak:
Upoważnia się Zarządce w porozumieniu z Radą Wspolnotydo:
1.Wyboru wykonawcy po zapoznaniu się ze szczegółowymi ofertami, zatwierdzenie ostatecznego kosztu wykonania inwestycji oraz zlecenia robót.
2.Zawarcie stosownych umów do wykonania czynności stanowiących przedmiot uchwały oraz ustalenie wszystkich szczegółów technicznych powiązanych z przeprowadzeniem inwestycji.
3. Dysponowanie środkami pieniężnymi zasilającymi konto funduszu remontowego w zakresie wykonania przedmiotu uchwały
Czy takie upoważnienie jest prawidłowe ?.W szczególności mam wątpliwości do " reprezentowania" wspolnoty przez Rade Wspolnoty oraz zapisu - stosowne umowy , oraz - ustalenie ostatecznego koszty wykonania inwestycji.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Rada nikogo tu nie reprezentuje ("w porozumieniu z" ), nie jest żadnym podmiotem wspólnoty.
Te 56 tys. zł powinno być w upoważnieniu, jako górna granica.
To jest chore. Skąd zarządca wie jakie bedą oferty wykonawców.
Jasli będzie oferta 36 tysięcy to... zarządca sie na nią zgodzi ? :shades:
Ja uważam że najpierw powinna być wybrana firma i koszty w uzgodnieniu z Rada wspolnoty i poddana pod glosowanie konkretna oferta.
Każdy głosując robi to świadomie, o kosztach takiej jednej bramy może się dowiedzieć u administratora/ zarządcy czy dzwoniąc bezpośrednio do pierwszej lepszej firmy zajmującej się bramami .
co to są za bramy wjazdowe za taka kasę ? Hormanna? jakiej szerokości ? robione na zamówienie?
Ja jestem odrębnego zdania
Właściciele nie mogą glosować nad konkretną ofertą, bo to za długo trwa. Właściciele określają tylko warunki techniczne tej bramy oraz maksymalny koszt. Zarządca powinien wysłać w ramach zbierania ofert , zapytanie do kilku firm zajmujących sie brami wjazdowymi.
Ostatecznego wyboru dokonuje Zarządca wraz z Radą Właścicieli lokali.
Pisząc że o kosztach bramy można dowiedzieć sie od zarządcy to żartowaleś, czy pisałeś serio?.Przeciez zarządca podał cene . Kupno jednej bramy , jej zamontowanie i przemontowanie drugiej bramy to 56 tysięcy.
Można tak i tak. Ale jeśli juz ma Rada Wspolnoty wyrażać o czyms opinię to przede wszystkim o kosztach , a nie tylko o kolorze bramy.
powinna , to Oni (RW) są komisją konkursu ofert
Kuba Ty naprawde nie robisz sobie kpin. "Wujek" ma wiekszośc udziałów. Wszystkie uchwał;y przechodzą. Jak tylko wspolnota uciuła trochę grosza to trzeba je wydać w taki sposób aby "obie strony ?" były zadowolone
Całe te pseudoprocedury to fikcja.Wiem cos o tym.
Wybiera zarządca, ale po uprzedniej zgodzie właścicieli lokali na to, aby zajmował się tą sprawą. Zarządca, nawet jeśli jest powołany aktem notarialnym lub nawet wtedy, gdy umowa z nim na zarządzanie jest podpisana wobec notariusza, nie jest organem Wspólnoty.
Upoważnienie do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3) oraz upoważnienie do dysponowania pieniędzmi Wspólnoty muszą dać Zarządcy właściciele lokali w uchwale.
Jeżeli chodzi o Radę, to nie wiem jaka tam jest jej rola, ale ostateczne słowo (co do kasy i czynności przekraczających zarząd zwykły) we Wspólnocie powinna mieć większość Wspólnoty. Rada, niech sobie radzi, ale na pewno nie powinna decydować.
Nowy doklejony: 15.10.16 23:37
Tajfunie, stosowne umowy, oraz - ustalenie ostatecznego koszty wykonania inwestycji, rzeczywiście te zapisy są bardzo niejasne. To jest racja, że upoważnienie zbyt szerokie. Tak byłoby najlepiej, wtedy zarządca wykonałby zadanie szybko i speawnie.
Nowy doklejony: 15.10.16 23:51
Aha. Przydałoby się dodatkowo upoważnić jeszcze jedną osobę do dostępu do konta Wspólnoty. Administrator jako jedyny z dostępem, to niebezpieczne.
Dobranoc. Zgadzam się z tym. Rozeznanie rynku nie jest wcale takie pracochłonne jak się wydaje. Lepiej stracić jeden dzień przy szukaniu ofert i wybieraniu najlepszej, niż spokój. Tajfun coś na ten temat chyba już wie, skoro mówi:
Tak jest Tajfun, najlepiej zawczasu postarać się o konkretne ustalenia, niż potem "dopasowywać" kwotę do uchwały.
Nowy doklejony: 16.10.16 01:15
Napisałam, że: Miałam na myśli zarządcę. Na edytowanie już za późno, więc teraz podaję tę informację, że chodziło o zarządcę.
pomyliłeś konkurs ofert z przetargiem jakie musza robić np Gminy.. ładnie to tak.
jak ma ustawową większość to głosowanie powinno być 1:1 na każdy wniosek 1/5 właścicieli lokali liczonych udziałem
bardzo mi przykro, że uczestniczysz w patologi, jaka w twojej WM jest .
Trzeba sobie zdawać sprawe że powierzenie 18.1 to jjest rozwiązanie które ( jak juz pisalem ) wcale nie jest korzystne dla interesow właścicieli.
Powierza sie zarzadzanie ( setkami tysiecy zl) zupełnie obcej osobie, która z załozenia nastawiona jest wyłącznie na zysk.
Jesli do tego doda sie kompletna pasywność właścicieli . Powiem brutalnie , głupote . To w efekcie zarządca robi co chce. A ja nie mam tyle kasy i czasu , ani chęci skarżyć 10 uchwał rocznie. Bo praktycznie 90% jest moim zdaniem do d.... A ryzyko przegrania to 50/50.
Na razie podalem do sadu uchwałę o zaliczeni kosztów mediow do kosztow NW. Zobaczyny co z tego wyjdzie.
Czy trudno sobie wypbrazić taką sytuację.
Oferent proponuje 36 tys. Ale zarządca mowi . Nie, nie . Nie może Pan zrobic tego za 36 tys, bo my mamy uchwałę na 56 +10% to 61.600zł.
My proponujemy panu 43 tysiące . Pan nam da fakture na 60.000zł , a ty głupkom z RW wytłumaczy się żt to jest najlepsza oferta. Załatwi sie inne oferty na 70.000zł i 120.000zł . I wszyscy sa zadowoleni. Myślicie że to jest takie trudne??? Oczywiście, oferentowie nie wszystko musza powiedzieć , co napisalem
To sie tak robi Panie i Panowie.
To jest niepojęte! Ale w jakiś gminnych środowiskach.
W miastach gdy oferta na ocieplenie wieżowca jest np. 900 000 zł - to dopiero są wałki a właściwie wały!
Owieczki to kupują bez szemrania.
Przecież też możesz zostać członkiem tej waszej Rady Wspólnoty ... jak cię wybiorą bo coś znaczysz we wspólnocie ...
Z tym poglądem na wykonywanie / wycenianie czegoś to nie jest tak jak opisujesz. Najpierw WM stawia warunki które skałdana ofert musi spełniac .
To tam zawierasz opis co chcesz od usługodawcy kupić. On ma obowiązek to wycenić. Ty oceniasz na podstawie złożonych ofert która dal WM jest najlepsza i ta się realizuje.
https://forum.zarzadca.pl/komentarz/99983/
Teoretycznie wszystko jest logiczne, ale w UoWL zarządca powołany na podstawie art. 18 ust. 1 występuje obok Zarządu wybranego zgodnie z art. 20 ust. 1 (ramię w ramię). I tak to dziwnie wygląda, że Zarządca jest co najmniej tak ważny jak Zarząd. Np. art. 30 ust. 1, art. 31 art. 32 ust 1.
Zarządca sporządza podpisuje np. sprawozdanie roczne, ale skoro nie jest organem Wspólnoty, to może sprawozdanie wykonuje w iieniu właścicieli lokali?
To wszystko kupy się nie trzyma.
cTnt, ciekawe co byś napisała. Jeśli nie pojawisz się tu za jakiś czas, pozwolę sobie do Ciebie wysłać prywatną wiadomość. Nie robię tego nieproszona, ale tym razem, koniecznie chcę Cię tu zobaczyć.
Mam takie dziwne wrażenie, że ustawodawca sam nie za bardzo rozumie co narobił, "powołując" do życia zarządcę na podstawie art. 18 ust 1.
W parze z Zarządem występuje tylko Administrator
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/5017/#Item_3
To jest pogląd który wynika tylko i az z orzecznictwa sadowego.
Warto więc wyjasnic co było główną przeslanką tego poglądu.
Otóż . Zarzad i zarzadca 18.1 nie mogą wystepować równoczesnie przede wszystkim dlatego że dublowane śa uprawnienia,
Ale zarzadzanie oparte jest ( moim zdaniem) wyłacznie na podstawie art21 UoWL oraz art22.
Reszta to czysta administracja.
I teraz. Kto ma zarządzać wspolnota jak takich uprawnień nie ma zarządca bo nie wpisano tego do umowy o sposobie zarzadu.
Co ? Do kazdej dupereli zarzadca będzie łaził po mieszkaniach z uniżona prośba o pełnomocnictwo?
Ja myśle że w takich przypadkach można wybrać zarzad na podstawie art20, I taki zarząd podpisze umowe na administrowanie z zarzadca 18.1. Jego ( 18.1) zakres uprawnięń praktycznie sie nie zmieni, a przynajmniej będzie jakiś porzadek. Ne ma rowniez dublowania uprawnień.
Ostatni była duyskusja na ten temat. Chcielismy podpisać umowe na zarządzanie i administrowanie z zarzadcą 18.1. Okazuje sie że nie można. Nie można, bo taka umowa nie może zmieniać umowy o sposobie zarządu zawarta między wlaścicielami. Można tylko podpisać umowę na administrowanie.
Kuba P . Kto ma w takiej sytuacji zawierać umowy ? Kto ma zarzadzać.?
I jeszcze> W takim przypadku mozna:1.Zmienic notarialnie umowe o sposobiez arządu . Wymagana zgoda 100% ( 115 włascicieli) . Niemożliwe
2. Zmienić notarialnie sposob zarzadu na podstawie art18.2a. Przy 115 właścicielach i średniej obecności na zebraniach 5 właścicieli Prawdopodobieństwo mierzone w promilach.
Znam natomiast krytyczne orzeczenia sądów w takich przypadkach.
Ja mam inną tezę na temat powierzenia zarządu Zarządcy 18.1 , Jak jest Zarządca to znaczy właściciele wszelkie decyzje zlecili Zarządy i z tego go rozliczają . Właściciele tylko płacą zaliczki.
Ta sytuacja nie jest moją wymarzoną.
ja ma odmienne zdanie, bo nie może być dwóch ośrodków decyzyjnych
to zabrzmiało jakbyście chcieli jeździć przez skrzyżowanie na świetle czerwonym i zielonym.. Nie da się bez wypadku.
Jak jest wybrany Zarząd, to TYLKO umowa na administrowanie.
przedstawiciele właścicieli lokali wybrani uchwałą . Zarządza Zarządca, jak scedowaliście na niego obowiązek decyzyjny .
:devil:
Po to wpisano art. 33 aby właśnie taki zarządca nie musiał z każdą duperełką latać...
Pełnomocnictwo tylko procesowe jest mu potrzebne - ale ile w końcu tych procesów jest we wspólnocie?
Jeszcze lepiej - dwa w jednym. Właścicielom to pasuje, to w czym problem?
Zdecydowanie lepiej służy poradnictwu forumowemu odpowiedni własny komentarz oparty na praktyce czy doświadczeniu do danego artykułu a nie suchy cytat.
To . Kto ma zarządzac. Zarzadca !. Na jakiiej podstawie.
1. Na podstawie umowy o sposobie zarządu. Lub.
2. Na podstawie pełnomocnictw udzielonych uchwałą.
Problem polega na tym że w naszej wspolnocie nie ma planu gospodarczego/ Jest tylko plan finansowy. A w trakcie roku finansowego podpisuje się szereg umow, na przelądy , odśnieżanie .wykonanie różnych usług remontowych. legalizacji mierników mediow, itd. Na te i inne usługi zarządca powinien uzyskać pełnomocnictwo i to w każdej sprawie.
Ja rozumiem twój pogląd odnośnie praw do zarządzania zarzadcy 18.1. Ale zrozum Kuba że nie mogę powołać sie na twoj pogląd w sądzie> Orzecznictwo w tej sprawie jest inne.
Podobnie w sprawie granicy NW . Diametralnie się różnimy. Ale akurat tutaj zapraszam Cie do śledzenia mojej sprawy , o której będe pisał , obojętnie czy wygram czy przegram.
Kuba P Rozumiem. Ty uważasz że zarzadca 18.1 ma prawa decyzyjne . Natomiast ja zgadzam sie z Uchwałą SN że : Nie można na podstawi art 21 i 33 UoWL okreslic zakresu praw i obowiązków zarzadcy ktoremu zarzad powierzono na podstawi art18.1, jeśli nie wynika to z umowy o sposobie zrazdu 18.1 lub zmiany na postawie uchwały 18.2a. Nie ma więc konfliktu decyzyjnego.
Pozostańmy przy naszych poglądach.
Kuba P Kuba . Już zarzadca Ci wyjaśnił , ze nie można zwykłą uchwałą zmieniać zapisów w umowie notarialnej o sposobie zarządu.
Otóż nie. Własciciele lokali nie scedowali na zarzadcę obowiązków decyzyjnych. Na ten temat NIC nie ma a AN przy pierwszym wyodrębnieniu lokalu.
Nowy doklejony: 16.10.16 22:21
Kasander: Proszę uwaznie przeczytać obowiązująca w tej sprawie wykładnię prawna od 21 stycznia 2009 roku.
http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/583-iii-czp-129-08-reprezentowanie-wspolnoty-mieszkaniowej-przed-sadem-przez-zarzadce
Ale to ma krótkie nogi. Zarząd w końcu się obudzi, ale gdy będzie już za późno.
Po pierwsze - orzeczenia SN nie są wykładnią prawa.
Po drugie - dość wyraźnie pisałem, że co innego pełnomocnictwo procesowe a co innego materialno-prawne.
Po trzecie - Odmienny pogląd wyraził Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 14 września 2005 r., III CZP 62/05 (niepubl.), w myśl którego „Jeżeli ustanowiono zarządcę na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 1994 r., to zagadnienie działania zarządcy (osoby prawnej lub fizycznej) w imieniu właścicieli lokali i zakresu takiego upoważnienia sprowadza się w istocie do treści postanowień umowy lub uchwały właścicieli, przewidzianych w art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy". W razie braku zaś stosownych postanowień zawartych w umowie, czy też uchwale właścicieli lokali, należy odwołać się do brzmienia art. 33 u.w.l., a „w konsekwencji, nie ma przeszkód do stosowania do ustanowionego w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l. zarządcy przepisu art. 21 ust. 1 u.w.l., który wskazuje na kompetencje zarządu do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej"
Po czwarte: Ustawodawca wyraźnie stwierdza, że prawa i obowiązki zarządu oraz zarządcy są porównywalne (w art.: 22 ust. 3 pkt 10, 24, 29 ust. 1, 1b, 1c, 1e i 2, 30 ust. 1, 1a, i 2 pkt. 2, 31 a i b, 32 ust. 1 oraz 32a).
Po piąte: Fragment uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 18 października 2013 r. (sygn. akt III CZP 42/13): Zarząd jako organ wspólnoty też może samodzielnie wykonywać tylko czynności zwykłego zarządu.
2.Nie ma wątpliwości jakie było stanowisko SN z dnia 14 września 2005 r., III CZP 62/0, Tylko że SN w uchwale z dnia 21 .01 . 2009 do tego stanowiska się odniósł.A mówiąc krótko, nie zgodził sie z nim. Albo bardziej delikatnie, uuzupełnił je.
Kasander: Ok. TYlko ...gdzie jest pkt 21
Kasander: To nie ten przypadek. Tu sie mówi o zarządzie wybranym ( art20) i administratorze.
Wykładnia prawa – pojęcie i rodzaje wykładni
https://www.bryk.pl/wypracowania/pozostałe/prawo/26369-wykładnia_prawa_pojęcie_i_rodzaje_wykładni.html Ależ ten a nawet lepszy bo mimo, że to administrator + ma takie same uprawnienia jak zarząd (poza reprezentacją a co dopiero zarzadca ktoremu powierzono.
I czekam na odpowiedź. Gdzie jest pkt21?
Po za tym nie będziesz mi narzucał, co i kiedy mam pisać, a czego nie.
Ja do ciebie mam prośbę, abyś popracował na formatowaniem swoich wpisów i pisał czytelniej. Trudno nadążyć nad skórami myślowymi.
NO, tak . + art.33 UoWL
jaki finansowy ? takiego nie znam ? a może to jest ten plan gospodarczy tylko Ty źle go odczytujesz /nazywasz.
to w treści uchwały Plan gospodarczy należy wpisać taką formułkę . "Udziela się pełnomocnictwa Zarządcy do zawierania umów na rzecz wspólnoty mieszkaniowej w celu realizacji planu gospodarczego na rok..."
Ten zapis załatwia sprawę. Decyzje podejmuje Zarządca.
Jeszcze raz się powtórzę, jak nie chcecie mieć własnego Zarządu, który będzie reprezentował ogól właścicielei lokali należy sprawę decyzyjności scedować na Zarządcę , inaczej będzie paraliż WM.
Ja uważam, że już samo powierzenie zarządzania na podstwie art..18.1 jest formą scedowania decyzyjności na Zarządce. Przekazujesz na niego decyzyjność , ale i odpowiedzialność za czyny. Z tego go rozliczasz udzielając mu co roku absolutorium.
Nie wyobrażam sobie takiej sytuacji, gdzie decyzyjność sobie zatrzymujesz, a odpowiedzialność cedujesz tylko na Zarządcę. Ja przynajmniej takiej umowy bym nie zawarł.
Ogólne uprawnienia i obowiązki zarządcy 18.1 wynikają z ustawy.
Można je następnie sprecyzować:
1) w umowie o sposobie zarządu, czyli w aktach notarialnych
2) uchwałą/uchwałami na zasadzie udzielenia pełnomocnictwa ogólnego lub szczególnych
3) przez zawarcie dodatkowej umowy o zarządzanie z właścicielami lub pełnomocnikami właścicieli
Jeśli nie ma 1) i 2) - pozycję zarządcy 18.1 wyznacza więc 33 uowl. i zasadniczo jest ona taka sama jak zarządu z art.20, z kilka odstępstwami, w tym że do reprezentowania wspólnoty przed sądem 18.1 potrzebuje pełnomocnictwa szczególnego od ogółu właścicieli (tak jak prawnik)
Problem się robi tylko w przypadkach jak u tajfuna we wspólnocie, gdy sąd czy organ administracji państwowej miesza się do spraw wewnętrznych wspólnoty i nakazuje zmianę 1) lub podjęcie 2) lub zawarcie 3) - a tu nie ma komu tego zrobić albo nie ma z kim.
Niektórzy uważają, że to jest bałagan prawny, więc instytucję zarządcy 18.1 należy w ogóle usunąć z ustawy.
Obecnie Gmina tego robić nie może, więc musi powierzyć zarządzanie .
A na temat formatowania to się lepiej nie wypowiadaj.
No, niektórzy tak mają, że nie nadążają - ich problem.
bo ?
niekoniecznie, tylko ich, żyjesz przecież "w stadzie"... .
Teraz jaśniej ?
Nasz dokument nazywa sie planem finansowo - gospodarczym. Nie ma wiekszego znaczenia jak sie go nazwie. Plan ten jednak nie zawiera konkrentych czynności tz gpspodarczych jek np , przeglądy, przewidziane remonty, itd oraz ich przewidziane koszty, ktore to czynności rozlicza sie póżniej w rocznym sprawozdaniu.
Plan ten to przedstawienie obciążeń finansowych ogólnie rzecz biorąc wynikających ze struktury zaliczki, oraz przeniesienie nadwyżek na nastepny rok.
Zarzadca informuje włascicieli na zebraniu że - oni wyliczyli że aby starczyło kasy na tz fundusz eksploatacyjny trzeba podnieść składke na ten fundusz o 45 %.
Na moje pytanie dlaczego odpowiedź brzmi-- .Pozostali patrza na mnie jak na jakiegoś oszołoma , który miesza Pani Zarządcy.
KMN -
Plan Remontów i konserwacji NW na przyszły ( rzeczowy zadanie , planowane wydatki)
Stawki służące na naliczenia zaliczki
ect. czego teraz nie ma
iJan, chyba nie zrozumiałam pytania. Jak to Zarząd i zarządca i (administrator) w jednym? To rządzi tam u Was i pracuje dla dobra Wspólnoty tylko Zarząd i nie ma nikogo do pomocy? Jeśli Zarząd kilkuosobowy, to rozwiązanie dobre, ale jeśli to jest jedna osoba, to jej ciężko.
To jednak, patrząc na to tak jak Ty Błażej, zarządca na podstawie art. 18 ust. 1 jest pełnomocnikiem ustawowym (?), ponieważ w ustawie ma uprawnienia i obowiązki. Ale no to nikt nie mówi, że jest organem Wspólnoty, ale może jest, no to jest, czy nie jest?
W słowniku języka polskiego zarządca i administrator to synonimy. Tu w tym linku, prawie na końcu jest teza o tym, że ustawodawca pomylił się, ponieważ pisząc zarządca, miał na myśli administratora. Coś tu jest na rzeczy.
Dyskusja dyskusją, ale mam wrażenie, że przelewamy z pustego w próżne. Zarządca niby nie jest organem Wspólnoty, ale wszyscy się z nim tak obchodzą jak z jajkiem.
Administrator = nadzorowanie i wykonywanie "poleceń" właścicieli lokali wyrażonych w uchwałach