Niewystarczająca liczba miejsc parkingowych

IwonaB

Witam,

Mam pytanie do zorientowanych osób. Deweloper buduje osiedle na 45 mieszkań, miejsc parkingowych tylko 35. Współczynnik miejsc w tym mieście jest na poziomie 1/mieszkanie. Deweloper za przyzwoleniem odpowiednich organów „wydelegowuje” 10 miejsc daleko poza teren inwestycji na wynajętym placyku. Po odbiorze budynków teren ów zostaje zamknięty i mieszkańcy zostają ze współczynnikiem 0,7 miejsca na mieszkanie? Co w tej sytuacji można zrobić? I czy da się coś jeszcze zrobić, jak budynek jest odebrany? Czy brak miejsc to może być rodzaj wady nieruchomości wspólnej? Czy egzekwować, i od kogo, te brakujące 10 miejsc? Niestety osiedle zostało tak zaprojektowane, że raczej nie da się już wygospodarować dodatkowych miejsc.

elan124

Miejsca parkingowe mają być bezpłatne ? Wszyscy właściciele posiadają samochody ?

KubaP

[cite] IwonaB:[/cite]Mam pytanie do zorientowanych osób. Deweloper buduje osiedle na 45 mieszkań, miejsc parkingowych tylko 35. Współczynnik miejsc w tym mieście jest na poziomie 1/mieszkanie. Deweloper za przyzwoleniem odpowiednich organów „wydelegowuje” 10 miejsc daleko poza teren inwestycji na wynajętym placyku. Po odbiorze budynków teren ów zostaje zamknięty i mieszkańcy zostają ze współczynnikiem 0,7 miejsca na mieszkanie? Co w tej sytuacji można zrobić?

I czy da się coś jeszcze zrobić, jak budynek jest odebrany? Czy brak miejsc to może być rodzaj wady nieruchomości wspólnej? Czy egzekwować, i od kogo, te brakujące 10 miejsc? Niestety osiedle zostało tak zaprojektowane, że raczej nie da się już wygospodarować dodatkowych miejsc.

Nic . Możesz nie kupować tam lokalu.

wp44

Deweloper za przyzwoleniem odpowiednich organów „wydelegowuje” 10 miejsc daleko poza teren inwestycji na wynajętym placyku. Po odbiorze budynków teren ów zostaje zamknięty i mieszkańcy zostają ze współczynnikiem 0,7 miejsca na mieszkanie

To jest dosyć ciekawe. Jeśli możesz IwonaB, to rozwiń ten aspekt. Wydaje mi się, że jeśli coś takiego nastąpiło, to ta delegacja powinna być nienaruszalna i niezbwalna. Pokusiłbym się tu o analogię ze służebnością, kiedy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej. Wtedy ustanawia się notarialnie służebność, która przysługuje każdoczesnemu właścicielowi.

IwonaB

@elan124, wszystkie miejsca są odpłatne. I wszystkie lub prawie wszystkie zostały sprzedane. Czy wszyscy mają samochody tego nie wiem ale wydaje się, że tak. Ci, którym nie odpowiadają finansowe warunki zakupu przedstawione przez dewelopera, stawiają samochody poza osiedlem, przy ulicy.
@wp44, wydaje się, że organ administracji publicznej zezwolił na coś, na co zazwyczaj nie zezwalają urzędy miast i starostwa, czyli na umowę najmu terenu poza inwestycją. Na jaki czas opiewała, nie wiadomo. Wiadomo za to, że ten "parking" był dostępny dla mieszkańców tylko przez 1, 2 miesiące po odbiorze osiedla. Deweloperzy korzystają tu z niejasnej wykładni przepisów, które nie zakazują tego typu praktyk. A jak maja znajomości w odpowiednich urzędach, to urząd im to "przyklepie". Tak ja to widzę. A co nie jest zakazane jest dozwolone. Z kolei stosowne Rozporządzenie Ministra Infrastruktury mówi o zagospodarowaniu działki i zorganizowania potrzebnych miejsc do parkowania. Nie ma natomiast mowy, ile to ma być? Wydaje się, że minimum 1 miejsce na mieszkanie, tym bardziej, że mówią o tym zapisy MPZP w tym mieście. Natomiast w kopii pozwolenia na budowę jest zapis:
"...Miejsca postojowe dla potrzeb przedmiotowej inwestycji zgodnie z projektem budowlanym Inwestor zapewni w liczbie 10 sztuk na działce nr ewidencyjny 123456."
Tylko co to znaczy "zapewni"?

kasander

Niewystarczająca liczba miejsc parkingowych

Niestety to bolączka ok. 98% osiedli (budynków) w Polsce.
Aut przybywa a powierzchnia kraju b/z.

Czy brak miejsc to może być rodzaj wady nieruchomości wspólnej?

Nie, nie może bo żaden przepis prawa nie określa ile ma być miejsc postojowych (parkingowych).

Współczynnik miejsc w tym mieście jest na poziomie 1/mieszkanie

Ktoś to wylicza, gdzie można znaleźć takie dane? Fajne miasto.
To w sumie jest bez znaczenia.

Tylko co to znaczy "zapewni"

Że będzie miejsce (plac) aby 10 samochodów mogło parkować.
Ale deweloper był na tyle dobry jak widać, że zapewnił Wam 35 miejsc?!
Nic nie zrobisz.

wp44

Nie, nie może bo żaden przepis prawa nie określa ile ma być miejsc postojowych (parkingowych).

gdzie można znaleźć takie dane?

W MPZP, a jeśli nie jest uchwalony, to w decyzji o WZ. Na podstawie MPZP/WZ wykonuje się projekt budowlany, który jest załącznikiem do pozwolenia na budowę. IwonaB wspomniała o tym powyżej.

Fajne miasto.

Wszystkie miasta są fajne. Twoje też. Chyba, że piszesz ze wsi, gdzie co do zasady rzadko się buduje nieruchomości wielolokalowe.

IwonaB: Miejsca postojowe dla potrzeb przedmiotowej inwestycji zgodnie z projektem budowlanym Inwestor zapewni w liczbie 10 sztuk na działce nr ewidencyjny 123456. Tylko co to znaczy "zapewni"?

Ja to rozumiem dokładnie tak, jak jest napisane, czyli że ma zapewnić 10 miejsc na działce nr ... . O szczegóły dotyczące formy prawnej i stanu prawnego tego gruntu musiałabyś już zapytać prawników.

W planach uchwala się różnie. Może być zapis: "1 miejsce / 1 mieszkanie", może być również: "1 miejsce / 1 mieszkanie, lecz nie mniej, niż 1 miejsce na 60 m2 powierzchni mieszk." (czyli już dwa warunki do spełnienia). Bywa też tak, że im bliżej centrum, tym niższy współczynnik i może on wynosić np. 0,75, albo 0,7, a wynika to z faktu powszechnej dostępności komunikacji zbiorowej i dążenia do ograniczenia ruchu samochodowego w ścisłych centrach miast. Niestety badania nie potwierdzają prawidłowości toku myślenia włodarzy miast, wg którego jak zredukują liczbę miejsc parkingowych, to może będzie mniej samochodów w miastach. No, tak to jest.

Iwona, ten problem nie dotyczy tylko Ciebie. To jest nierzadka praktyka tzw. "deweloperów". Więcej TUTAJ

blazejh

Forma prawna (status prawny tych miejsc) mógł być zupełnie różny.
25 miejsc przy budynku to wyłączne użytkowanie (z tzw. wykupem). Te 10 miejsc oddalonych na innej działce to nie było wyączne użytkowanie, ponieważ miejsca znajdowały się poza nieruchomością.

Możliwe że projekt budowlany opiewa tylko na 25 miejsc objętych wykupem na wyłączne użytkowanie, ze współczynnikiem 0,7. A te 10 funkcjonowało na przykład tylko na czas budowy.

wp44

blazejh: Możliwe że projekt budowlany opiewa tylko na 25 miejsc objętych wykupem na wyłączne użytkowanie, ze współczynnikiem 0,7. A te 10 funkcjonowało na przykład tylko na czas budowy.

Mogło tak być. Aczkolwiek IwonaB napisała:

Wydaje się, że minimum 1 miejsce na mieszkanie, tym bardziej, że mówią o tym zapisy MPZP w tym mieście.

Skoro mówią o tym zapisy MPZP w tym mieście, to znaczy, że na działce budowlanej inwestora powinno być 35 miejsc parkingowych. Skoro jednak w pozwoleniu na budowę organ dopuścił urządzenie brakujących 10 miejsc na nieruchomości innej, niż tej inwestora, to już trochę inna sprawa i - jak napisałem wcześniej - mógłby tu moim zdaniem pomóc prawnik, ale taki, który ewentualnie spotka się z Iwoną, bo trudno coś mądrego napisać za pośrednictwem forum internetowego. : )

Rzeczywiście trochę małe szanse, żeby coś z tym zrobić poniewczasie. Można ewentualnie (znowu) wystąpić z jakimiś roszczeniami do inwestora. Ale to tylko moje dywagacje.

IwonaB

Dziękuję za odpowiedzi. Rozumiem, że marne szanse by wyegzekwować w tym momencie te 10 wirtualnych miejsc, które są już tylko na papierze. A papier jak wiadomo, wszystko przyjmie. Może nie byłoby to tak denerwujące, gdyby nie fakt, że nawet te minimalne 1 miejsce na mieszkanie nie zostało tu dotrzymane. Nic tylko podziękować takiej władzy pięknie w nadchodzących wyborach. Deweloperzy wiadomo, że tną koszty gdzie się da, ale od tego są samorządy, by jednak ten interes mieszkańców reprezentować. W naszym przypadku chodzi o obrzeża małego miasta, tak jak pisałam, nie centrum dużego miasta.
Jeszcze jestem ciekawa komentarza n. t. :
http://www.budownictwo.abc.com.pl/czytaj/-/artykul/obowiazkowe-miejsca-postojowe-tylko-na-dzialce-inwestora
Wydaje się, że w tym momencie najważniejsze jest Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 2002 r.
Tylko kto tu zawinił bardziej, deweloper czy organ administracji?

blazejh

Myślę że organ. Tak jak piszą w artykóle to było nadużycie prawa (z jednozncznym złamaniem konkretnego przepisu prawa budowlanego).

Deweloper też ma za uszami. Gdybyś wiedziała jeszcze kto jest właścicielem tej oddalonej działki, to okazałoby się kto z kim się dogadał. Zapewne za jakimś rodajem przyzwolenia organu administracji.


ps. Zgodnie z art. 154 § 1 kpa „Decyzja ostateczna, na mocy której żadna ze stron nie nabyła prawa, może być w każdym czasie uchylona lub zmieniona przez organ administracji publicznej, który ją wydał, jeżeli przemawia za tym interes społeczny lub słuszny interes strony.” Nic ci to nie daje, bo miejsc na waszej działce nie jużnie rozmnożysz. Ale interes strony w uchyleniu pewnie byś wykazała.

IwonaB

Dla mnie to jest działanie organu na szkodę mieszkańców i wbrew interesowi społecznemu. Nie do tego zostali powołani. I mimo, że miejsc już się nie da rozmnożyć, zamierzam wystosować oficjalne pismo do urzędu z zapytaniem w tej sprawie. Niech wiedzą, że ich działania nie pozostały niezauważone.

blazejh

Działasz ewidentnie w interesie własnym, który potrafisz ewentualnie wykazać i udokumentować. Więc działaj we własnym.

Może sie okazać zresztą, że tego interesu i tak nie wykażesz, bo organ uzna że naruszono interes wspólnoty mieszkaniowej - jako następcy prawnego dewelopera.
A w ramach wspólnoty poszczególne interesy właścicieli sa akurat dokładnie sprzeczne, więc działasz sama. Niestety może powstać takie błędne koło, w którym nie będziesz stroną.

Bronienie interesu społecznego zostawmy organizacjom społecznym i osobom obdarowanym zaufaniem społecznym. Interes wspólnoty jako ogółu włascicieli nie jest interesem społecznym/publicznym.

Powołaj się jednak na 154 § 1 kpa. Z grubej rury ale może odpowiedź organu będzie poważna.

IwonaB

Dzięki.

Zarządca

"Zdarza się, że deweloperzy, aby zwiększyć sprzedaż obiecują swoim klientom gruszki na wierzbie, zresztą nie tylko oni, składanie obietnic bez pokrycia to jeden z najczęściej popełnianych grzechów głównych wielu handlowców, jednak może to niefrasobliwego sprzedawcę sporo kosztować, o czym przekonał się pewien olsztyński deweloper.Pozwali go mieszkańcy osiedla, którym obiecano bezpłatne miejsca do parkowania na sąsiadującej z inwestycją działce. W okresie od 2009 do 2011 roku, czyli bezpośrednio po zawarciu umów nabycia lokali mieszkańcy rzeczywiście mogli za darmo parkować, jednak w roku 2011 teren został ogrodzony i wjazd dla osób postronnych zamknięty."

Więcej na ten temat w artykule: "Gdy deweloper obiecuje gruszki na wierzbie " na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/abc-wspolnoty/2649-gdy-deweloper-obiecuje-gruszki-na-wierzbie

Pomocne orzecznictwo:

z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku I Wydział Cywilny z dnia 2 października 2013 r., sygnatura akt: I ACa 386/13:




"Powód B. S., jako reprezentant grupy, w skład której, poza powodem, weszli R. K., M. S., M. N., B. G., P. F., M. K., A. K. (1), R. W., R. S., P. S. (1), H. S., Z. S., A. S. (1), B. S., A. K. (2), J. K. (1), J. K. (2) i W. S., wniósł o rozpoznanie sprawy w postępowaniu grupowym i zasądzenie od pozwanej (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w O. na rzecz członków grupy łącznej kwoty 130.000 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty, w następujący sposób: po 10.000 złotych na rzecz członków podgrupy nr 1, tj. R. K., M. S., M. N., B. G., P. F., M. K., A. K. (1) i R. W.; po 10.000 złotych solidarnie na rzecz członków podgrupy nr 2, tj. R. S. i P. S. (1), H. S. i Z. S., A. S. (1) i B. S.,A. K. (2) i J. K. (1); po 5.000 złotych na rzecz członków podgrupy nr 3, tj. J. K. (2) i W. S..

Wskazywał, że członkowie grupy w latach 2009-2011 nabyli od pozwanej odrębną własność lokali mieszkalnych położonych przy ulicy (...) i ulicy (...)w O.. Pozwana, reprezentowana przez prokurenta samoistnego M. Ż., zapewniła wszystkich członków grupy, że do każdego lokalu mieszkalnego zostanie zapewnione bez dodatkowej opłaty trwałe miejsce postojowe, m.in. na terenie nieruchomości nr (...), oznaczonej (...). Informacje takie były również zawarte w materiałach reklamowych. Członkowie grupy byli zapewniani przez pozwaną, że wraz z lokalem jednocześnie nabywają trwałe i nieodpłatne prawo do miejsca parkingowego. Dla większości członków grupy informacje te miały decydujące znaczenie w podjęciu decyzji o zakupie lokalu."

Treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/2648-i-aca-386-13-miejsca-parkingowe