notarialne powołanie zarządu

marakujamarakuja Użytkownik
edytowano czerwca 2017 w Zarządzanie Nieruchomościami
Dzień dobry,
chciałabym się Państwa zapytać o pewną sytuację:
kupiliśmy mieszkanie w nowym bloku, w którym powstała już wspólnota.
w akcie notarialnym z pierwszego zebrania (w którym uczestniczył deweloper i właściciel pierwszego wyodrębnionego lokalu) jest napisane wprost, że Wspólnota powierza Zarząd z art. 18 uwl, za to dalej jest napisane, że Wspólnota udziela pełnomocnictwa w/w dwóm osobom do zawarcia umowy o zarządzanie z obecnym zarządcą (umowy z załącznikami dot. regulaminów, wysokości zaliczek itd).
Widziałam umowę i została zawarta tylko na pół roku czyli do września br. Od momentu powstania Wspólnoty już kilka osób kupiło mieszkania, jednak nadal deweloper ma znaczną większość.
I moje pytanie - kto może przedłużyć albo wypowiedzieć taką umowę? Czy powinien zostać wybrany Zarząd złożony z kilku współwłaściciel? Kto z kim właściwie zawarł umowę o zarządzanie?

Komentarze

  • Opcje
    kasanderkasander Użytkownik
    edytowano listopada -1
    w akcie notarialnym z pierwszego zebrania (w którym uczestniczył deweloper i właściciel pierwszego wyodrębnionego lokalu) jest napisane wprost, że Wspólnota powierza Zarząd z art. 18 uwl, za to dalej jest napisane, że Wspólnota udziela pełnomocnictwa w/w dwóm osobom do zawarcia umowy o zarządzanie z obecnym zarządcą (umowy z załącznikami dot. regulaminów, wysokości zaliczek itd).
    Jest to pierwszy przypadek (opisany tu na Forum) prawidłowo, zgodnie z prawem przeprowadzonego określenia sposobu zarządu NW w nowo powstalej wspólnocie - art. 18 ust.1 UoWL.
    kto może przedłużyć albo wypowiedzieć taką umowę?
    W Waszej, konkretnej sytuacji (nadal deweloper ma znaczną większość) ci sami pełnomocnicy co ją za wspólnotę podpisali.
    Czy powinien zostać wybrany Zarząd złożony z kilku współwłaściciel?
    Nie powinien ale może być - zależy od woli właścicieli - tak jak wskazuje art. 18 ust. 2a UoWL.
    Kto z kim właściwie zawarł umowę o zarządzanie?
    Pełnomocnicy właścicieli z firmą zarządzającą.
    Na razie póki co macie wzorowo, zgodnie z UoWL określony sposób zarządu oraz podpisaną umowę o zarządzanie - co zdarza się rzadko i to należy pochwalić.
  • Opcje
    marakujamarakuja Użytkownik
    edytowano listopada -1
    To miłe, że deweloper wie co robi i mimo, iż zarządca został przez niego wyznaczony/zaproponowany to ja jestem zadowolona.
    Niestety, z tego co wiem to osoba która podpisywała umowę (pełnomocnik) ma zastrzeżenia do pracy Zarządcy i zaproponowanych stawek i może nie chcieć przedłużyć umowy.
    Co wtedy?
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Dla formalności. Zarówno tak jak osobę zarzadcy, tak pełnomocników do podpisania umowy na zarzadzanie mozna zmienić uchwałą zwykłą (bez notariusza).
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Zależy to od zakresu już udzielonego pełnomocnictwa, ale prawdopodobnie do rozwiązania umowy o zarządzanie można uprawnić zupełnie dwie inne osoby spośród właścicieli.
    A najlepeij rozwiązać umowę drogą uchwały.
  • Opcje
    kasanderkasander Użytkownik
    edytowano listopada -1
    tajfun: mozna zmienić uchwałą zwykłą
    Po co kolejna uchwała która w sytuacji:
    nadal deweloper ma znaczną większość
    - nic nie da.
    Póki co rządzi deweloper.
    blazejh:A najlepeij rozwiązać umowę drogą uchwały.
    Fizyczna niemożliwość - jak wyżej, gdy:
    nadal deweloper ma znaczną większość
    Nie po wstawiał "swoją" firmę do zarządzania aby dobrowolnie zrzec się wpływów.

    Nowy doklejony: 30.06.17 08:35
    marakuja: może nie chcieć przedłużyć umowy.
    On chcieć to sobie może.
    Deweloper sobie poradzi, spoko:
    Nie po wstawiał "swoją" firmę do zarządzania aby dobrowolnie zrzec się wpływów.
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano czerwca 2017
    Deweloperzy szybko znikają ze wspólnot. Za pół roku nie będzie już większościowego udziałowca.

    Wątek jest źle zatytułowany.
    Notarialne ustanowienie sposobu zarządu w trybie art. 18.1 oraz zawarcie umowy o administrowanie (zwanej dla niepoznaki o zarządzanie).
    Komentarz edytowany blazejh
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] marakuja:[/cite]To miłe, że deweloper wie co robi i mimo, iż zarządca został przez niego wyznaczony/zaproponowany to ja jestem zadowolona.
    Niestety, z tego co wiem to osoba która podpisywała umowę (pełnomocnik) ma zastrzeżenia do pracy Zarządcy i zaproponowanych stawek i może nie chcieć przedłużyć umowy.
    Co wtedy?
    Nic . Zarządca będzie wykonywał usługę bezumownie do czasu, jak uchwała właściciele lokali nie zmienią sposobu zarządu nieruchomością wspólna np na art. 20 .

    Pełnomocników można zmienić, nic nie jest na stałe. Robią to właściciele lokali podejmując stosowną uchwałę.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano lipca 2017
    Umowa wygaśnie, jeżeli zarządca będzie dalej wykonywał usługę, to może mieć potem problem z wynagrodzeniem, które jak rozumiem ustali sobie samodzielnie i samodzielnie je wypłaci. Jeżeli wspólnota zakwestionuje jego wysokość i wystąpi do sądu o zwrot - decydująca w tej kwestii byłaby opinia biegłego, który określi przeciętne stawki na rynku.
    Komentarz edytowany Zarządca
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    kasanderkasander Użytkownik
    edytowano lipca 2017
    blazejh: Wątek jest źle zatytułowany.
    Uważam, że wątek jest jak najbardziej prawidłowo zatytułowany.
    Zarząd jest powoływany a nie wybierany przecież.
    Notarialne ustanowienie sposobu zarządu w trybie art. 18.1 oraz zawarcie umowy o administrowanie (zwanej dla niepoznaki o zarządzanie).
    To też jest prawidłowo sformułowana umowa o zarządzanie bo firma zarządzająca będzie sprawować zarząd we wspólnocie (właśnie powierzony) a więc będzie zarządzać a nie tylko administrować.
    A najlepeij rozwiązać umowę drogą uchwały.
    Uchwały są dla właścicieli a nie są obowiązujące dla podmiotów zewnętrznych.
    Komentarz edytowany admin
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano lipca 2017
    Kasander:
    Zarząd jest powoływany a nie wybierany przecież.
    Zarzad jest wybierany ( art 20) a nie powoływany.Natomisat na podstawie art 18,1 nie powołuje się zarzadu lecz powierza zarządzanie (czyli zarząd w znaczeniu funkcjonalnym).Zarządca nie jest zarzadem.

    Nowy doklejony: 03.07.17 21:45
    Kasander:
    Uchwały są dla właścicieli a nie są obowiązujące dla podmiotów zewnętrznych.
    Uchwałą można zmienić osobę zarządcy, który jest podmiotem zewnetrznym.
    Komentarz edytowany admin
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano lipca 2017
    [cite] tajfun:[/cite]Kasander:
    Zarząd jest powoływany a nie wybierany przecież.
    Zarzad jest wybierany ( art 20) a nie powoływany.Natomisat na podstawie art 18,1 nie powołuje się zarzadu lecz powierza zarządzanie (czyli zarząd w znaczeniu funkcjonalnym).Zarządca nie jest zarzadem.

    Nowy doklejony: 03.07.17 21:45
    Kasander:
    Uchwały są dla właścicieli a nie są obowiązujące dla podmiotów zewnętrznych.
    Uchwałą można zmienić osobę zarządcy, który jest podmiotem zewnetrznym.


    Taka osoba zarządcy zwykle ma zawartą umowę, trzeba zatem ją wypowiedzieć przez złożenie oświadczenia woli za wspólnotę.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Zarządca:
    Taka osoba zarządcy zwykle ma zawartą umowę, trzeba zatem ją wypowiedzieć przez złożenie oświadczenia woli za wspólnotę.
    Ma ( zwykle)lub nie ma.Ale nawet jesli ma to rozwiazanie tej umowy to jest rozwiazanie umowy na zarządzanie a nie rozwiązanie umowy o sposobie zarządu w AN. A więc nawet po rozwiazaniu tej umowy zarządca może dalej zarządzać NW UoWL na podstawie art33,
    Konieczne jest w takiej sytuacji odwołanie osoby zarzadcy uchwałą właścicieli.
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano lipca 2017
    [cite] kasander:[/cite]
    nawet po rozwiazaniu tej umowy zarządca może dalej zarządzać NW
    Tajfun, wybacz ale to totalna b....a coś napisał!
    Wspólnota nie zmienia sposobu zarządu - zwalnia (z roboty) tylko firmę zarządzającą (zarządcę) sprawującą zarząd powierzony i zatrudnia inną do sprawowania zarządu.
    Dyskusją z toba to prawdziwa przyjemność.
    W mojej niejscowości kilkadziesiat wspólnot zarządzanych jest bez umowy o zrzadzanie przez jedna firmę.
    są one zarządzane w zwiazku z art 33 i jak to określa Zarzaqdca jest to zarządzanie w sposób dorozumiany.Zarządca 18.1 może więc zarządzać bez umowy.Chyba że w tej umowie jest zapis że rozwiązanie umowy jest jednoznaczne z odwołaniem osoby zarzadcy.Zarządzanie w sposób dorozumiany to też jest UMOWA. ( art 701 KC ( chyba)
    Sam napisałeś że w tym przypadku jest to pierwszy opisany przykład prawidłowo określonego sposobu zarzadu.
    I jest to częściowa prawda, ponieważ w tej umowie zapisano możliwości podpisania umowy o zarządzanie przez przedstawicieli wspólnoty, co jest bardzo istotne.
    Gdy takiego zapisu w unowie o sposobie zarzaddzania nie ma ( a tak jest we większości umów) zawieranie ( podpisywanie )umów przez upoważnionych uchwałą właścicieli lokali jest watpliwe prawnie.
    Do pełnej poprawności tej umowy powinien być zapis o reprezantacji wspólnoty przez zarządcę. Wtedy " wypociny" sędziów SN nie miałyby znaczenia.
    Poza tym Wspólnota wcale nie zwalnia z roboty zarządcy tylko rozwiązuje z nim umowe na zrzadzanie . A nazwisko tego zarzadcy jest w dalszym ciagu w umowie o sposobie zarzadu. A do zmiany osoby zarzadcy potrzebna jest uchwała zwykła. To nie moje wina ze strony umowy przy powierzeniu zarządu wpisają nazwisko zarzadcy ( lub nazwę firmy) czego nie powinny robić.
  • Opcje
    kasanderkasander Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Gdy takiego zapisu w unowie o sposobie zarzaddzania nie ma ( a tak jest we większości umów) zawieranie ( podpisywanie )umów przez upoważnionych uchwałą właścicieli lokali jest watpliwe prawnie.
    Nic podobnego. Zapoznaj się dokładnie z brzmieniem tym razem art. 18 ust.2.
    Do pełnej poprawności tej umowy powinien być zapis o reprezantacji wspólnoty przez zarządcę.
    Nie wiesz co piszesz!
    Przecież ta wspólnota nie ma jeszcze zarządcy - dopiero go zatrudnia tą umową więc jakim cudem ma być reprezentantem wspólnoty???
    Ten zarządca jest jedną ze stron tej umowy - reprezentantem firmy zarządzającej.
    Drugą stroną jest wspólnota a więc dwóch właścicieli deweloper i pierwszy nabywca, którzy zadecydowali, że nie będą wybierać zarządu lecz powierzą go firmie zarządzającej (zgodnie z art 18 ust. 1), a następnie podjęli uchwałę że otrzymują pełnomocnictwo do podpisania umowy o zarządzanie z zarządcą.
    Wspólnota wcale nie zwalnia z roboty zarządcy tylko rozwiązuje z nim umowe
    Nie wiesz co piszesz chyba, że udowodnisz jakimś argumentem iż rozwiązanie umowy z firmą nie jest "zwolnieniem z roboty" tej firmy.
    A nazwisko tego zarzadcy jest w dalszym ciagu w umowie o sposobie zarzadu.
    Nic podobnego - patologii w swojej wspólnocie nie rozciągaj na obowiązujące prawo.
    A do zmiany osoby zarzadcy potrzebna jest uchwała zwykła.
    Nic podobnego - po raz drugi Ci wyjaśniam, że zarządcy (firmy zewn.) nie obchodzą uchwały bo nie mogą być dokumentem na podstawie jakiego zaprzestaje pobierać czy zaczyna pobierać wynagrodzenie (wystawiać faktury) firma.
    Takim dokumentem w obrocie prawnym między dwoma podmiotami są umowy a nie wewnętrzne uchwały jednej ze stron.
    To nie moje wina ze strony umowy przy powierzeniu zarządu wpisają nazwisko zarzadcy ( lub nazwę firmy) czego nie powinny robić.
    To tylko w Twojej wspólnocie tak jest - no może jeszcze w kilku - ale w tysiącach innych jest normalnie.
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Art. 33
    W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału.

    Kasander: Możesz wyrazić swój pogląąd , o jaką umowę chodzi w tym artykule?
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano lipca 2017
    O tą, której nie macie.:devil: Oprócz prostego wskazania zarządcy w trybie 18.1 nie macie w aktach innych postanowień umownych, nie macie więc też odmiennych postanowień umownych, więc stosujecie 33 ustawy.

    U was sytuację koplikuje się o tyle że jakiś organ administracji państowej, albo sąd, nie pamiętam już, wskazał, że powieniście mieć umowę o zarządzanie. Czyli dokument w formie zwykłej pisemnej (nie notarialnej), który miałby uzupełnić brak wskzania zarządcy jako pełnomocnika wspólnoty w pierwszym akcie notarialnym.

    Było to na tle reprezentacji wspólnoty przez powierzonego zdaje się? I zdaje sie że tej umowy zwykłej nie zawarto do dzisiaj?
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano lipca 2017
    [cite] blazejh:[/cite]O tą, której nie macie.:devil: Oprócz prostego wskazania zarządcy w trybie 18.2 nie macie w aktach innych postanowień umownych, więc stosujecie 33 ustawy
    Jesteś tego pewny? Bo SN ma inne zdanie.

    Nowy doklejony: 14.07.17 09:51
    W czasie , zmieniłeś post.Teraz rozumiem, że chodzi o umowe o sposobie zarządu. Tez jestem tego zdania.
    Ciekawy jestem poglądu Kasandra.
  • Opcje
    kasanderkasander Użytkownik
    edytowano lipca 2017
    Możesz wyrazić swój pogląąd, o jaką umowę chodzi w tym artykule?
    Ciekawy jestem poglądu Kasandra.
    Tu nie ma miejsca na poglądy - to jest konkretny przepis a poza tym mowa jest o jednej umowie więc skąd wyinterpretowałeś jakąś inną?
    Jest to umowa między właścicielami we wspólnocie - wyraźnie o tym mówi art. 18 - w której określają sposób sprawowania zarządu NW.
    Albo określają to (dotychczasowy właściciel - deweloper i pierwszy nabywca lokalu) w umowie wyodrębniającej pierwszy lokal, a jeżeli tego nie zrobili to powinni później w formie AN to zrobić - jak w omawianym tu przypadku, na zebraniu.
    Natomiast jeżeli mimo wszystko dalej nie określili jak ma być sprawowany zarząd to patrz ust. 3 tegoż art. 18.
    I dalej - jeżeli określili dość ogólnie nazwijmy to, bez wyraźnego stwierdzenia, że taki podmiot zewnętrzny czy też osoba fizyczna którym powierzono sprawowanie zarządu nie są upoważnieni do reprezentowania właścicieli (wspólnoty) - (SN zwrócił na to uwagę) - to każdorazowo potrzebują uchwały i pełnomocnictwa właścicieli zgodnie z art. 22 ust. 2. - bo, i o tym jest właśnie art. 33 - obowiązują ich wtedy zapisy rozdziału 4 UoWL.
    Trochę to zbytnie pogmatwanie dość prostej sprawy ale tak kiedyś Sejm produkował ustawy.

    Natomiast czym innym jest kolejna umowa między dwoma podmiotami: wspólnotą i firmą (osobą) o zarządzanie w której określa się szczegółowe obowiązki, wynagrodzenie, okresy wypowiedzenia, także to co może firma (osoba) robić samodzielnie a na co potrzebuje zgody właścicieli w formie uchwały.
    Komentarz edytowany kasander
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Ale w braku odmiennych postanowień umowy o sposobie zarządu art 33 zobowiązuje zarządce ( art 18.1) do zarządzania nie na podstawie umowy na zarządzanie ( jesli umowa o sposobie zarzadu takiej umowy nie przewiduje) lecz na podstawie Rozdz,4 UoWL.
    Jeśli natomiast umowa o sposobie zarządu ( tak jak w tym przypadku) uwzglednia zawarcie umowy na zarządzanie i zawiera zapis że podpisza ja wybraniu uchwałą pełnomocnicy to jest to wola wszystkich 100% właścicieli.Takie zapisy sa elemnetem umowy o sposobie zarzadu.
    Jesli takich zapisów nie ma to obowiązuje art 33 i nie można zawrzeć umowy na zarządzanie ponieważ nie ma odpowiednio umocowanych przedstawicieli właścicieli lokali do jej podpisania.
    Taka jest moja interpretacja.
    Jeśli chodzi o zakres czynności wykonywanych samodzielnie to jesli zarządca wykonuje te czynności na podstawie art 33
    to wykonuje je w zawiązku z art 22.1, a więc wszystkie czynności zwykłego zarządu wykonuje samodzielnie.
    Jeśli zakres czynnośći wynikających z umowy o zarządzaniu byłby mniejszy niż zakres czynności zarządu zwykłego to musiałoby być to ujęte nie w umowie o zarządzaniu lecz w umowie o sposobie zarządu bo art 33 odnosi się własnie nie do umowy o zarządzaniu lecz do umowy o sposobie zarządu.
    Albo inaczej. Umowa o zarządzaniu nie ma żadnego związku z art 33.
  • Opcje
    kasanderkasander Użytkownik
    edytowano listopada -1
    tajfun: art 33 zobowiązuje zarządce ( art 18.1) do zarządzania nie na podstawie umowy na zarządzanie ( jesli umowa o sposobie zarzadu takiej umowy nie przewiduje) lecz na podstawie Rozdz,4 UoWL.
    Nie! Rozdział jakiejś ustawy nie może być podstawą zawarcia stosunków pracy tak to nazwijmy dla jasności, dla dwóch odrębnych podmiotów. Taką podstawą zgodnie z prawem może być tylko umowa między tymi dwoma podmiotami.
    Wyjaśniam Ci to już po raz któryś. Zarządca wyżej to samo Ci napisał:
    Taka osoba zarządcy zwykle ma zawartą umowę, trzeba zatem ją wypowiedzieć
    - a Ty dalej swoje, najpierw że uchwała właścicieli a teraz że rozdział IV ustawy.
    To całkowita b.....a.
    to obowiązuje art 33 i nie można zawrzeć umowy na zarządzanie
    No, nieprawda bo podpisują ją np. wszyscy właściciele czyli dwóch.
    to musiałoby być to ujęte nie w umowie o zarządzaniu
    Nie, nic nie musiałoby!
    Albo inaczej. Umowa o zarządzaniu nie ma żadnego związku z art 33.
    Z tym się zgadzam w zupełności bo pisałem przecież:
    potrzebują uchwały i pełnomocnictwa właścicieli zgodnie z art. 22 ust. 2. - bo, i o tym jest właśnie art. 33 ...
    Natomiast czym innym jest kolejna umowa między dwoma podmiotami: wspólnotą i firmą (osobą) o zarządzanie...
    Też Ci to już pisałem, że Ty patrzysz pod kątem swojej wspólnoty (w której pewna pani bez umowy pełni zarząd powierzony i rządzi Wami) i na siłę wymyślasz niestworzone interpretacje aby coś dopasować.
    Nie twórz, ale wczytaj się uważnie w zapisy tych artykułów.
    To tyle w tym temacie.
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] tajfun:[/cite]Ale w braku odmiennych postanowień umowy o sposobie zarządu art 33 zobowiązuje zarządce ( art 18.1) do zarządzania nie na podstawie umowy na zarządzanie ( jesli umowa o sposobie zarzadu takiej umowy nie przewiduje) lecz na podstawie Rozdz,4 UoWL.
    Jeśli natomiast umowa o sposobie zarządu ( tak jak w tym przypadku) uwzglednia zawarcie umowy na zarządzanie i zawiera zapis że podpisza ja wybraniu uchwałą pełnomocnicy to jest to wola wszystkich 100% właścicieli.Takie zapisy sa elemnetem umowy o sposobie zarzadu.
    Jesli takich zapisów nie ma to obowiązuje art 33 i nie można zawrzeć umowy na zarządzanie ponieważ nie ma odpowiednio umocowanych przedstawicieli właścicieli lokali do jej podpisania.
    Taka jest moja interpretacja.

    Moim zdaniem tak. Jeśli takich zapisów nie ma, to nie ma komu podpisać mowy o zarządzanie po jednej ze stron tej umowy.
    Jedynym sposobem zawarcia umowy o zarządzanie byłoby zawarcie jej jednomyślnie przez wszystkich właścicieli i to najlepiej z zachowaniem formy notarialnej.
    Chociaż zwykła pisemna też mogłaby się obronić.

    Wszystkie inne rozwiązania to kombinacje i erzatze. Łatanie luki prawnej.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Deweloperzy praktykują obecnie zwoływanie zebrań ogółu właścicieli niezwłocznie po wyodrębnieniu pierwszego lokalu na rzecz innego podmiotu niż dotychczasowy właściciel. Tym podmiotem jest zazwyczaj pracownik lub współpracownik dewelopera. Taka wspólnota składa się z dwóch właścicieli, którzy zawierają umowę z zarządcą.

    Można też zawrzeć upoważnienie w akcie notarialnym przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu do zawarcia umowy o zarządzanie.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano lipca 2017
    [cite] Zarządca:[/cite]Deweloperzy praktykują obecnie zwoływanie zebrań ogółu właścicieli niezwłocznie po wyodrębnieniu pierwszego lokalu na rzecz innego podmiotu niż dotychczasowy właściciel. Tym podmiotem jest zazwyczaj pracownik lub współpracownik dewelopera. Taka wspólnota składa się z dwóch właścicieli, którzy zawierają umowę z zarządcą.

    Można też zawrzeć upoważnienie w akcie notarialnym przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu do zawarcia umowy o zarządzanie.
    Oczywiście ze zawarcie umowy na zarządzanie przez 100 % właścicieli np: dwóch , jest i zgodne z prawem i często stosowane . Ale nie jest elementem umowy o sposobie zarządu.
    I zmiana takiej umowy takiej umowy ( np : po sprzedaży 250 lokali) wymaga podpisów wszystkich 250 właścicieli , co nie jest takie proste, a wręcz niemożliwe.
    Natomiast upowaznienie do zawarcia umowy na zarządzanie przez wybranych droga uchwały przestawicieli wspólnoty jest decyzją 100 % właścicieli do takiego sposobu zawierania lub zmiany umów na zarządzanie . Jest więc elementem sposobu zarzadu. Daje to więc możliwośc realnej zmiany umowy na zarządzanie.
    Taki jest moim zdaniem sens prawny umowy o sposobie zarządzania .
    Właściciele lokali (100% ) umawiają się w ten sposób, że nie wszyscy musza podpisywać umowy na zarządzanie lecz wybrani przez nich przedstawiciele.
    Ale sposób ten musi mieć odbicie w umowie o sposobie zarządu. Nie można bez takiego zapisu wybierać przedstawicieli w późniejszym czasie. Takich zapisów często brakuje u umowach o sposobie zarządu, co powoduje różne sposoby obejścia tego błędu.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Zmiana umowy nie wymaga zgody wszystkich, ponieważ:
    - w przypadku umowy o sposobie zarządu - zastosowanie ma art. 18 ust. 2a - uchwąła większości protokołowana przez notariusza
    - w przypadku umowy z zarządcą - nowowybrany zarząd składa wypowiedzenie, albo nowowybrany zarządca (gdy sposób zarząd pozostania a zmieni się jedynie osoba zarządcy).
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] Zarządca:[/cite]Zmiana umowy nie wymaga zgody wszystkich, ponieważ:
    - w przypadku umowy o sposobie zarządu - zastosowanie ma art. 18 ust. 2a - uchwąła większości protokołowana przez notariusza
    - w przypadku umowy z zarządcą - nowowybrany zarząd składa wypowiedzenie, albo nowowybrany zarządca (gdy sposób zarząd pozostania a zmieni się jedynie osoba zarządcy).
    Zmiana umowy o sposobie zarządu nastepuje na podstawie art 18.2a. To jest oczywiste.
    Ale kto podpisuje umowę na zarządzanie z nowym zarządcą wybranym oczywiście uchwalą zwyklą?
  • Opcje
    kasanderkasander Użytkownik
    edytowano lipca 2017
    Ale kto podpisuje umowę na zarządzanie z nowym zarządcą wybranym oczywiście uchwalą zwyklą?
    Żadnego zarządcy czy administratora nie wybiera się we wspólnocie na podstawie uchwały właścicieli zwykłej czy niezwykłej lecz zatrudnia się tylko i wyłącznie na podstawie umowy.
    Taką umowę-zlecenie na wykonywanie usług administrowania bądź zarządzania NW - jeżeli jest taka potrzeba zatrudniania - podpisuje nowo wybrany (zwykłą uchwałą) zarząd, (po zmianie sposobu sprawowania zarządu uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza).
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Jeżeli nie powołano zarządu, to kwestię zawarcia umowy powinni rozwiązać właściciele, mogą wybrać pełnomocnika do dokonania tej czynności.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] kasander:[/cite]
    Ale kto podpisuje umowę na zarządzanie z nowym zarządcą wybranym oczywiście uchwalą zwyklą?
    Żadnego zarządcy czy administratora nie wybiera się we wspólnocie na podstawie uchwały właścicieli zwykłej czy niezwykłej lecz zatrudnia się tylko i wyłącznie na podstawie umowy.
    Taką umowę-zlecenie na wykonywanie usług administrowania bądź zarządzania NW - jeżeli jest taka potrzeba zatrudniania - podpisuje nowo wybrany (zwykłą uchwałą) zarząd, (po zmianie sposobu sprawowania zarządu uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza).
    [cite] Zarządca:[/cite]Jeżeli nie powołano zarządu, to kwestię zawarcia umowy powinni rozwiązać właściciele, mogą wybrać pełnomocnika do dokonania tej czynności.

    Jak widać mamy dwa różne stanowiska. Ja przychylam się do intrpretacji Kasandra.
    Pełnomocników można wybierać jeśli wynika to z umowy o sposobie zarządzania. W innym przypadku tak jak pisze Kasandesr trzeba zmienić (18.2a) sposób zarządu.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano lipca 2017
    Pełnomocnika można ustanowić w umowie o sposobie zarządu, to mam na myśli.


    Odnośnie powołania pełnomocnika w drodze uchwały - pomocne orzecznictwo:


    „W sprawie o ustalenie nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej pozwana wspólnota mieszkaniowa nie może być reprezentowana przez członka jej jednoosobowego zarządu będącego jednocześnie członkiem zarządu osoby prawnej, która zaskarżyła uchwałę. W takiej sytuacji wspólnotę mieszkaniową reprezentuje pełnomocnik powołany uchwałą właścicieli lokali.”(por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2015 roku, sygn. akt: I CZP 57/15).
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] Zarządca:[/cite]Pełnomocnika można ustanowić w umowie o sposobie zarządu, to mam na myśli.


    Odnośnie powołania pełnomocnika w drodze uchwały - pomocne orzecznictwo:


    „W sprawie o ustalenie nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej pozwana wspólnota mieszkaniowa nie może być reprezentowana przez członka jej jednoosobowego zarządu będącego jednocześnie członkiem zarządu osoby prawnej, która zaskarżyła uchwałę. W takiej sytuacji wspólnotę mieszkaniową reprezentuje pełnomocnik powołany uchwałą właścicieli lokali.”(por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2015 roku, sygn. akt: I CZP 57/15).

    No to mamy ustalony pogląd. Dziękuję.{ przede wszystkim Kasndrowi}
    Natomast ten przypadek jest czymś oczywistym.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano lipca 2017
    Żadnego zarządcy czy administratora nie wybiera się we wspólnocie na podstawie uchwały właścicieli zwykłej czy niezwykłej lecz zatrudnia się tylko i wyłącznie na podstawie umowy.
    Wybiera się, bo nie jest zakazane. Taki wybór jest przychylny większości właścicieli lokali . Zabezpiecza ich interesy, a nie grupki właścicieli lokali z Zarządu WM , którzy niejednokrotnie łamią prawa właścicieli lokali. /tak wynika z tego forum/
    Ale kto podpisuje umowę na zarządzanie z nowym zarządcą wybranym oczywiście uchwalą zwyklą?
    pełnomocnicy wybrani przez większość właścicieli lokali uchwałą
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano lipca 2017
    Kuba P:
    pełnomocnicy wybrani przez większość właścicieli lokali uchwałą
    Znam twój niezmienny pogląd w tej sprawie. Ja mam inny.
    Ale ja swój pogląd mogę uzasadnić . A ty możesz uzasadnić swój?

    W uzupełnieniu: Udało mi się znależć uzasadnienie uchwały o reprezentacji:
    http://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/Orzeczenia3/III CZP 106-16.pdf
    Komentarz edytowany tajfun
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    To orzeczenie SN, to zwrot o 180 stopni kwestii umocowania zarządcy sprawującego zarząd powierzony do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w procesie.

    Nowy doklejony: 25.07.17 12:16
    "W braku odmiennego zastrzeżenia osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale (art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. 2015.1892) powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych."


    Pełna treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

    http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/2981-iii-czp-106-16-pelnomocnictwo-procesowe-zarzadcy
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada -1
    to prawda. Sąd apelacyjny w Gdańsku przyjął to stanowisko.Wiem to z pisma które przysłał do mnie w mojej sprawie.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano lipca 2017
    [cite] tajfun:[/cite]Kuba P:
    pełnomocnicy wybrani przez większość właścicieli lokali uchwałą
    Znam twój niezmienny pogląd w tej sprawie. Ja mam inny.
    Ale ja swój pogląd mogę uzasadnić . A ty możesz uzasadnić swój?

    W uzupełnieniu: Udało mi się znależć uzasadnienie uchwały o reprezentacji:
    http://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/Orzeczenia3/III CZP 106-16.pdf
    nie lubię, jak się zmienia sytuację prawną ,
    ja się odniosłem do sytuacji, gdy Wspólnota wybrała sobie Zarządce ( art.18.1) i trzeba z nim spisać ( dla fiskusa) umowę .
    Umowę z takim Zarządcą spisują wybrani uchwałą pełnomocnicy ( brak zarządu WM)
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.