notarialne powołanie zarządu
marakuja
Użytkownik
Dzień dobry,
chciałabym się Państwa zapytać o pewną sytuację:
kupiliśmy mieszkanie w nowym bloku, w którym powstała już wspólnota.
w akcie notarialnym z pierwszego zebrania (w którym uczestniczył deweloper i właściciel pierwszego wyodrębnionego lokalu) jest napisane wprost, że Wspólnota powierza Zarząd z art. 18 uwl, za to dalej jest napisane, że Wspólnota udziela pełnomocnictwa w/w dwóm osobom do zawarcia umowy o zarządzanie z obecnym zarządcą (umowy z załącznikami dot. regulaminów, wysokości zaliczek itd).
Widziałam umowę i została zawarta tylko na pół roku czyli do września br. Od momentu powstania Wspólnoty już kilka osób kupiło mieszkania, jednak nadal deweloper ma znaczną większość.
I moje pytanie - kto może przedłużyć albo wypowiedzieć taką umowę? Czy powinien zostać wybrany Zarząd złożony z kilku współwłaściciel? Kto z kim właściwie zawarł umowę o zarządzanie?
chciałabym się Państwa zapytać o pewną sytuację:
kupiliśmy mieszkanie w nowym bloku, w którym powstała już wspólnota.
w akcie notarialnym z pierwszego zebrania (w którym uczestniczył deweloper i właściciel pierwszego wyodrębnionego lokalu) jest napisane wprost, że Wspólnota powierza Zarząd z art. 18 uwl, za to dalej jest napisane, że Wspólnota udziela pełnomocnictwa w/w dwóm osobom do zawarcia umowy o zarządzanie z obecnym zarządcą (umowy z załącznikami dot. regulaminów, wysokości zaliczek itd).
Widziałam umowę i została zawarta tylko na pół roku czyli do września br. Od momentu powstania Wspólnoty już kilka osób kupiło mieszkania, jednak nadal deweloper ma znaczną większość.
I moje pytanie - kto może przedłużyć albo wypowiedzieć taką umowę? Czy powinien zostać wybrany Zarząd złożony z kilku współwłaściciel? Kto z kim właściwie zawarł umowę o zarządzanie?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Na razie póki co macie wzorowo, zgodnie z UoWL określony sposób zarządu oraz podpisaną umowę o zarządzanie - co zdarza się rzadko i to należy pochwalić.
Niestety, z tego co wiem to osoba która podpisywała umowę (pełnomocnik) ma zastrzeżenia do pracy Zarządcy i zaproponowanych stawek i może nie chcieć przedłużyć umowy.
Co wtedy?
A najlepeij rozwiązać umowę drogą uchwały.
Póki co rządzi deweloper. Fizyczna niemożliwość - jak wyżej, gdy: Nie po wstawiał "swoją" firmę do zarządzania aby dobrowolnie zrzec się wpływów.
Nowy doklejony: 30.06.17 08:35 On chcieć to sobie może.
Deweloper sobie poradzi, spoko:
Wątek jest źle zatytułowany.
Notarialne ustanowienie sposobu zarządu w trybie art. 18.1 oraz zawarcie umowy o administrowanie (zwanej dla niepoznaki o zarządzanie).
Pełnomocników można zmienić, nic nie jest na stałe. Robią to właściciele lokali podejmując stosowną uchwałę.
Zarząd jest powoływany a nie wybierany przecież. To też jest prawidłowo sformułowana umowa o zarządzanie bo firma zarządzająca będzie sprawować zarząd we wspólnocie (właśnie powierzony) a więc będzie zarządzać a nie tylko administrować.
Uchwały są dla właścicieli a nie są obowiązujące dla podmiotów zewnętrznych.
Nowy doklejony: 03.07.17 21:45
Kasander: Uchwałą można zmienić osobę zarządcy, który jest podmiotem zewnetrznym.
Taka osoba zarządcy zwykle ma zawartą umowę, trzeba zatem ją wypowiedzieć przez złożenie oświadczenia woli za wspólnotę.
Konieczne jest w takiej sytuacji odwołanie osoby zarzadcy uchwałą właścicieli.
W mojej niejscowości kilkadziesiat wspólnot zarządzanych jest bez umowy o zrzadzanie przez jedna firmę.
są one zarządzane w zwiazku z art 33 i jak to określa Zarzaqdca jest to zarządzanie w sposób dorozumiany.Zarządca 18.1 może więc zarządzać bez umowy.Chyba że w tej umowie jest zapis że rozwiązanie umowy jest jednoznaczne z odwołaniem osoby zarzadcy.Zarządzanie w sposób dorozumiany to też jest UMOWA. ( art 701 KC ( chyba)
Sam napisałeś że w tym przypadku jest to pierwszy opisany przykład prawidłowo określonego sposobu zarzadu.
I jest to częściowa prawda, ponieważ w tej umowie zapisano możliwości podpisania umowy o zarządzanie przez przedstawicieli wspólnoty, co jest bardzo istotne.
Gdy takiego zapisu w unowie o sposobie zarzaddzania nie ma ( a tak jest we większości umów) zawieranie ( podpisywanie )umów przez upoważnionych uchwałą właścicieli lokali jest watpliwe prawnie.
Do pełnej poprawności tej umowy powinien być zapis o reprezantacji wspólnoty przez zarządcę. Wtedy " wypociny" sędziów SN nie miałyby znaczenia.
Poza tym Wspólnota wcale nie zwalnia z roboty zarządcy tylko rozwiązuje z nim umowe na zrzadzanie . A nazwisko tego zarzadcy jest w dalszym ciagu w umowie o sposobie zarzadu. A do zmiany osoby zarzadcy potrzebna jest uchwała zwykła. To nie moje wina ze strony umowy przy powierzeniu zarządu wpisają nazwisko zarzadcy ( lub nazwę firmy) czego nie powinny robić.
Przecież ta wspólnota nie ma jeszcze zarządcy - dopiero go zatrudnia tą umową więc jakim cudem ma być reprezentantem wspólnoty???
Ten zarządca jest jedną ze stron tej umowy - reprezentantem firmy zarządzającej.
Drugą stroną jest wspólnota a więc dwóch właścicieli deweloper i pierwszy nabywca, którzy zadecydowali, że nie będą wybierać zarządu lecz powierzą go firmie zarządzającej (zgodnie z art 18 ust. 1), a następnie podjęli uchwałę że otrzymują pełnomocnictwo do podpisania umowy o zarządzanie z zarządcą.
Nie wiesz co piszesz chyba, że udowodnisz jakimś argumentem iż rozwiązanie umowy z firmą nie jest "zwolnieniem z roboty" tej firmy.
Nic podobnego - patologii w swojej wspólnocie nie rozciągaj na obowiązujące prawo.
Nic podobnego - po raz drugi Ci wyjaśniam, że zarządcy (firmy zewn.) nie obchodzą uchwały bo nie mogą być dokumentem na podstawie jakiego zaprzestaje pobierać czy zaczyna pobierać wynagrodzenie (wystawiać faktury) firma.
Takim dokumentem w obrocie prawnym między dwoma podmiotami są umowy a nie wewnętrzne uchwały jednej ze stron. To tylko w Twojej wspólnocie tak jest - no może jeszcze w kilku - ale w tysiącach innych jest normalnie.
W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału.
Kasander: Możesz wyrazić swój pogląąd , o jaką umowę chodzi w tym artykule?
U was sytuację koplikuje się o tyle że jakiś organ administracji państowej, albo sąd, nie pamiętam już, wskazał, że powieniście mieć umowę o zarządzanie. Czyli dokument w formie zwykłej pisemnej (nie notarialnej), który miałby uzupełnić brak wskzania zarządcy jako pełnomocnika wspólnoty w pierwszym akcie notarialnym.
Było to na tle reprezentacji wspólnoty przez powierzonego zdaje się? I zdaje sie że tej umowy zwykłej nie zawarto do dzisiaj?
Nowy doklejony: 14.07.17 09:51
W czasie , zmieniłeś post.Teraz rozumiem, że chodzi o umowe o sposobie zarządu. Tez jestem tego zdania.
Ciekawy jestem poglądu Kasandra.
Jest to umowa między właścicielami we wspólnocie - wyraźnie o tym mówi art. 18 - w której określają sposób sprawowania zarządu NW.
Albo określają to (dotychczasowy właściciel - deweloper i pierwszy nabywca lokalu) w umowie wyodrębniającej pierwszy lokal, a jeżeli tego nie zrobili to powinni później w formie AN to zrobić - jak w omawianym tu przypadku, na zebraniu.
Natomiast jeżeli mimo wszystko dalej nie określili jak ma być sprawowany zarząd to patrz ust. 3 tegoż art. 18.
I dalej - jeżeli określili dość ogólnie nazwijmy to, bez wyraźnego stwierdzenia, że taki podmiot zewnętrzny czy też osoba fizyczna którym powierzono sprawowanie zarządu nie są upoważnieni do reprezentowania właścicieli (wspólnoty) - (SN zwrócił na to uwagę) - to każdorazowo potrzebują uchwały i pełnomocnictwa właścicieli zgodnie z art. 22 ust. 2. - bo, i o tym jest właśnie art. 33 - obowiązują ich wtedy zapisy rozdziału 4 UoWL.
Trochę to zbytnie pogmatwanie dość prostej sprawy ale tak kiedyś Sejm produkował ustawy.
Natomiast czym innym jest kolejna umowa między dwoma podmiotami: wspólnotą i firmą (osobą) o zarządzanie w której określa się szczegółowe obowiązki, wynagrodzenie, okresy wypowiedzenia, także to co może firma (osoba) robić samodzielnie a na co potrzebuje zgody właścicieli w formie uchwały.
Jeśli natomiast umowa o sposobie zarządu ( tak jak w tym przypadku) uwzglednia zawarcie umowy na zarządzanie i zawiera zapis że podpisza ja wybraniu uchwałą pełnomocnicy to jest to wola wszystkich 100% właścicieli.Takie zapisy sa elemnetem umowy o sposobie zarzadu.
Jesli takich zapisów nie ma to obowiązuje art 33 i nie można zawrzeć umowy na zarządzanie ponieważ nie ma odpowiednio umocowanych przedstawicieli właścicieli lokali do jej podpisania.
Taka jest moja interpretacja.
Jeśli chodzi o zakres czynności wykonywanych samodzielnie to jesli zarządca wykonuje te czynności na podstawie art 33
to wykonuje je w zawiązku z art 22.1, a więc wszystkie czynności zwykłego zarządu wykonuje samodzielnie.
Jeśli zakres czynnośći wynikających z umowy o zarządzaniu byłby mniejszy niż zakres czynności zarządu zwykłego to musiałoby być to ujęte nie w umowie o zarządzaniu lecz w umowie o sposobie zarządu bo art 33 odnosi się własnie nie do umowy o zarządzaniu lecz do umowy o sposobie zarządu.
Albo inaczej. Umowa o zarządzaniu nie ma żadnego związku z art 33.
Wyjaśniam Ci to już po raz któryś. Zarządca wyżej to samo Ci napisał: - a Ty dalej swoje, najpierw że uchwała właścicieli a teraz że rozdział IV ustawy.
To całkowita b.....a. No, nieprawda bo podpisują ją np. wszyscy właściciele czyli dwóch. Nie, nic nie musiałoby! Z tym się zgadzam w zupełności bo pisałem przecież: Też Ci to już pisałem, że Ty patrzysz pod kątem swojej wspólnoty (w której pewna pani bez umowy pełni zarząd powierzony i rządzi Wami) i na siłę wymyślasz niestworzone interpretacje aby coś dopasować.
Nie twórz, ale wczytaj się uważnie w zapisy tych artykułów.
To tyle w tym temacie.
Moim zdaniem tak. Jeśli takich zapisów nie ma, to nie ma komu podpisać mowy o zarządzanie po jednej ze stron tej umowy.
Jedynym sposobem zawarcia umowy o zarządzanie byłoby zawarcie jej jednomyślnie przez wszystkich właścicieli i to najlepiej z zachowaniem formy notarialnej.
Chociaż zwykła pisemna też mogłaby się obronić.
Wszystkie inne rozwiązania to kombinacje i erzatze. Łatanie luki prawnej.
Można też zawrzeć upoważnienie w akcie notarialnym przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu do zawarcia umowy o zarządzanie.
I zmiana takiej umowy takiej umowy ( np : po sprzedaży 250 lokali) wymaga podpisów wszystkich 250 właścicieli , co nie jest takie proste, a wręcz niemożliwe.
Natomiast upowaznienie do zawarcia umowy na zarządzanie przez wybranych droga uchwały przestawicieli wspólnoty jest decyzją 100 % właścicieli do takiego sposobu zawierania lub zmiany umów na zarządzanie . Jest więc elementem sposobu zarzadu. Daje to więc możliwośc realnej zmiany umowy na zarządzanie.
Taki jest moim zdaniem sens prawny umowy o sposobie zarządzania .
Właściciele lokali (100% ) umawiają się w ten sposób, że nie wszyscy musza podpisywać umowy na zarządzanie lecz wybrani przez nich przedstawiciele.
Ale sposób ten musi mieć odbicie w umowie o sposobie zarządu. Nie można bez takiego zapisu wybierać przedstawicieli w późniejszym czasie. Takich zapisów często brakuje u umowach o sposobie zarządu, co powoduje różne sposoby obejścia tego błędu.
- w przypadku umowy o sposobie zarządu - zastosowanie ma art. 18 ust. 2a - uchwąła większości protokołowana przez notariusza
- w przypadku umowy z zarządcą - nowowybrany zarząd składa wypowiedzenie, albo nowowybrany zarządca (gdy sposób zarząd pozostania a zmieni się jedynie osoba zarządcy).
Ale kto podpisuje umowę na zarządzanie z nowym zarządcą wybranym oczywiście uchwalą zwyklą?
Taką umowę-zlecenie na wykonywanie usług administrowania bądź zarządzania NW - jeżeli jest taka potrzeba zatrudniania - podpisuje nowo wybrany (zwykłą uchwałą) zarząd, (po zmianie sposobu sprawowania zarządu uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza).
Jak widać mamy dwa różne stanowiska. Ja przychylam się do intrpretacji Kasandra.
Pełnomocników można wybierać jeśli wynika to z umowy o sposobie zarządzania. W innym przypadku tak jak pisze Kasandesr trzeba zmienić (18.2a) sposób zarządu.
Odnośnie powołania pełnomocnika w drodze uchwały - pomocne orzecznictwo:
„W sprawie o ustalenie nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej pozwana wspólnota mieszkaniowa nie może być reprezentowana przez członka jej jednoosobowego zarządu będącego jednocześnie członkiem zarządu osoby prawnej, która zaskarżyła uchwałę. W takiej sytuacji wspólnotę mieszkaniową reprezentuje pełnomocnik powołany uchwałą właścicieli lokali.”(por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2015 roku, sygn. akt: I CZP 57/15).
No to mamy ustalony pogląd. Dziękuję.{ przede wszystkim Kasndrowi}
Natomast ten przypadek jest czymś oczywistym.
pełnomocnicy wybrani przez większość właścicieli lokali uchwałą
Ale ja swój pogląd mogę uzasadnić . A ty możesz uzasadnić swój?
W uzupełnieniu: Udało mi się znależć uzasadnienie uchwały o reprezentacji:
http://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/Orzeczenia3/III CZP 106-16.pdf
Nowy doklejony: 25.07.17 12:16
"W braku odmiennego zastrzeżenia osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale (art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. 2015.1892) powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych."
Pełna treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/2981-iii-czp-106-16-pelnomocnictwo-procesowe-zarzadcy
ja się odniosłem do sytuacji, gdy Wspólnota wybrała sobie Zarządce ( art.18.1) i trzeba z nim spisać ( dla fiskusa) umowę .
Umowę z takim Zarządcą spisują wybrani uchwałą pełnomocnicy ( brak zarządu WM)