Wołanie o pomoc przy sprzedaży nieruchomości.

basiaj

Zwracam się z prośbą o pomoc w rozwiązaniu trudnej sprawy. Ci, którzy śledzą listę wątków znają sprawę. Chodzi o to, że Wspólnota MIeszkaniowe licząca 34 lokale wydzieliła z części wspólnej działkę gruntowa i uchwałą podjętą większością głosów na zebraniu przeznaczyła ją na sprzedaż. Notariusz odmówił sporzadzenia w formie aktu notarialnegu uchwały udzielającej zarzadowi pełnomocnictwa do podpisania aktu notarialnego. Zrobił to po konsultacji z Panią Sędzią w Wydziale Ksiąg Wieczystych, która twierdzi, ze do sprzedaży potrzeba zgody 100% włascicieli. Błagam Was o pomoc! Może ktoś w ten sposób sprzedawał działkę wydzieloną z części wspólnej nieruchomości i wystarczyła uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej? Proszę o podanie miejscowości i Sądu gdzie dokonano wspisu do Ksiąg Wieczystych.

Zarządca

A w jaki sposób doszło do przekazania tej drugiej działki? Na podstawie uchwały wspólnoty? Kto złożył oświadczenie w tej sprawie i w jakiej formie.

basiaj

Do przekazania tej drugiej działki doszło w sposób następujacy: wspólnota podjęła na zebraniu (większością głosów) uchwałę o podziale działki i przekazaniu powstałych w yniku podziału działek, na których jest ulica do Urzędu Miasta za odszkodowaniem. Wniosek o podział złożył zarząd wspólnoty, wszelkie pełnomocnictwa do podejmowania czynności prawem przewidzianych do podziału, negocjacji z Burmistrzem kwoty odszkodowania zarząd nabył w formie uchwały.
I jeszcze co do sprzedaży: Wspólnota podjęła uchwałę o podziale, przeznaczeniu wydzielonej działki do sprzedaży, udzieleniu zarzadowi pełnomocnictwa do podpisania aktu notarialnego jeszcze przed wydaniem decyzji o podziale. Czy to daje nam możliwość sprzedaży tej działki? Wczoraj rozmawiałam z prawnikiem, który jako podstawę do sprzedaży tej wydzielonej działki podał mi Ustawę o własności lokali i Uchwałę z grudnia 2007r, w której 7 sędziów Izby Cywilnej wypowiedziało się na temat Wspólnot Mieszkanioych nadając jej moc prawną i na jej podstawie możemy sprzedać nieruchomość w oparciu o uchwałę większości członków wspólnoty. Ale czy sędzia nie odmówi wpisu do Księgi Wieczystej?

Haneczka

[cite] basiaj:[/cite] Zrobił to po konsultacji z Panią Sędzią w Wydziale Ksiąg Wieczystych, która twierdzi, ze do sprzedaży potrzeba zgody 100% włascicieli.

Pani Sędzia ma rację.

[cite] basiaj:[/cite] Wczoraj rozmawiałam z prawnikiem, który jako podstawę do sprzedaży tej wydzielonej działki podał mi Ustawę o własności lokali i Uchwałę z grudnia 2007r, w której 7 sędziów Izby Cywilnej wypowiedziało się na temat Wspólnot Mieszkanioych nadając jej moc prawną i na jej podstawie możemy sprzedać nieruchomość w oparciu o uchwałę większości członków wspólnoty.

Czasem jest tak, że co prawnik - to inne zdanie.

Od kiedy to, większość ma prawo decydowania o tym, co jest moją własnością?
Udział w gruncie jest przecież moją własnością i bez mojej zgody, nikt nie ma prawa mi go sprzedawać, a jednocześnie pozbawiać mnie prawa własności.

Zarządca

basiaj:"Do przekazania tej drugiej działki doszło w sposób następujacy: wspólnota podjęła na zebraniu (większością głosów) uchwałę o podziale działki i przekazaniu powstałych w yniku podziału działek, na których jest ulica do Urzędu Miasta za odszkodowaniem. Wniosek o podział złożył zarząd wspólnoty, wszelkie pełnomocnictwa do podejmowania czynności prawem przewidzianych do podziału, negocjacji z Burmistrzem kwoty odszkodowania zarząd nabył w formie uchwały"

Co do podziału, to zgadzam się, że wystarczająca była zgoda większości, ale na przekazanie moim zdaniem winni zgodzić się wszyscy.
Ondre w wątku o podziale nieruchomości zamieścił opinię prawną Gerarda Bieńka ( Sędzia Sądu Najwyższego):
"Pan Gerard Bieniek w opinii z 2006 roku: O podziale nieruchomości wspólnej stanowi art. 5 ust. 1 i 2 oraz art. 22 ust. 3 pkt 6 i 9 u.w.l., przy czym trudno uznać, aby przepisy te były precyzyjne. Niewątpliwie należy tu wyróżnić dwie sytuacje. Pierwsza z nich dotyczy podziału nieruchomości wspólnej, kiedy nieruchomość gruntowa jest większa od powierzchni działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku, w którym wyodrębniono własność lokali. Stanowi o tym art. 5 ust. 1 u.w.l., stwierdzając, że wówczas współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.). Niewątpliwie chodzi tu o podział nieruchomości wspólnej, skoro powstała ona z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu. Do tej czynności nawiązuje art. 22 ust. 3 pkt 6 u.w.l., kwalifikując taką czynność jako przekraczającą zakres zwykłego zarządu w dużych wspólnotach mieszkaniowych. Wymagana jest tu więc zgoda wspólnoty podjęta większością udziałów, przy czym realizacja tej uchwały należy do zarządu wspólnoty, któremu wspólnota udzieliła pełnomocnictwa (art. 21 ust. 3 u.w.l.). Skoro zaś chodzi o wszczęcie postępowania administracyjnego o dokonanie podziału geodezyjnego, to wystarczające jest udzielenie pełnomocnictwa na piśmie (udzielenie pełnomocnictwa w uchwale)."
Cała treść opinii:
https://forum.zarzadca.pl/discussion/178/podzial-wspolnoty/#Item_0

[cite] Haneczka: Czasem jest tak, że co prawnik - to inne zdanie
Od kiedy to, większość ma prawo decydowania o tym, co jest moją własnością? Udział w gruncie jest przecież moją własnością i bez mojej zgody, nikt nie ma prawa mi go sprzedawać, a jednocześnie pozbawiać mnie prawa własności.

Zgadzam się z Haneczką, ale jedna uwaga - w przypadku sytuacji, o kt. mowa w art. 22 ust. 3 pk. 5 - większość może decydować o zmianie udziałów (udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego).

basiaj

W przypadku mojej Wspólnoty nie będzie to zmiana wielkości udziałów, ponieważ zbyt dużą działkę gruntową na której stoi budynek Wspólnota Mieszkaniowa licząca 34 członków podzieliła na kilka mniejszych działek. Zmieniła się tylko powierzchnia działki. Udział w dalszym ciągu odpowiada udziałowi każdego współwłaściciela sprzed podziału.