Kontrola wspólnota mieszkaniowa
alim
Użytkownik
Czy mogą Państwo polecić firmę,która przeprowadza audyty wspólnot mieszkaniowych?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Co się chce udowodnić ?
Czy kasa gromadzona przez właścicieli lokali nie ma innego , lepszego wydatku?
Wspólnota to jak "rodzina" , czy rodzinnym wydatkom też robi się audyt? mąż żonie , żona mężowi ?
a kto takie sprawozdania finansowe we WM stosuje ? . Tych zapisów to nawet rasowe księgowe nie rozumieją, a co dopiero taki szary członek WM.
Sprawozdanie finansowe Wspólnoty powinny być zrozumiałe dla, jak największej rzeszy członków wspólnoty , o np. taki wzór
https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_sprawozdanie_finansowe Przykład_2
Jeśli ktoś chciałby ukrócić taki proceder, to wprowadziłby właśnie takie sprawozdanie jak w tym linku. Żadne inne. Błędy zarządzania byłyby widoczne jak na tacy.
pozdrawiam
To jest sprawozdanie finansowe 340 lokalowej WM ...z 2 garażami wielostanowiskowymi , komórkami , kredytem termomodernizacyjnym, pożytkami ...
Unikamy pozycji tzw "zbiorówek", aby lepiej nadzorować finanse WM.
Uważam, że mieszasz pieniądze na koncie WM z zapisami księgowymi , a to jest błąd... to są jednak dwa różne światy.
Zapisy księgowe są robione (w większości WM ) na podstwie naliczeń zaliczek /księgowość memoriałowa/, a kasa ... to tyle ile wpłaca właściciele lokali, a z tym rożnie bywa bo np. są dłużnicy...
Naturalnie bój się mnie .... nie konta ... tylko kasa na koncie bankowym i nie przekręcaj moich wypowiedzi
warunek, ... jak konto FR jest odrębne, a w wielu WM niema
drops odbiegasz od tematu wątku
Odpowiedziałam na główny wątek, poczytaj. Wrzuć w google hasło audyt wspólnot mieszkaniowych w ... nazwa miasta. Pamiętam, że jest taka firma w Poznaniu, Warszawie, Kłodzku.
jednak to nic nie zmienia , twoja teoria jest do bani, bo "piszesz" na nowo UoWL
:bigsmile::bigsmile::bigsmile: pobożne życzenia możesz mieć ... lewituj z tym wymyślaniem
( bo nie wiem jak, co gdzie i kiedy )
pozdrawiam
Michał
Pytanie czy Zarządca NW prowadził windykację długu ?
To, że wasz Zarządca jest mało operatywny to wybierzcie sobie Zarząd WM który będzie kontrolował na bieżąco prace ...Administratora... już wtedy..
Zmieńcie takie Zarządcę ...
Bo tak jest. Pewnie część właścicieli nie płaci albo płaci nieregularnie. Dostawcy mediów nie będą czekać w nieskończoność i odetną ciepło lub wodę.
To zadziałał niezgodnie z obowiązującą uchwałą.
W sytuacji awaryjnej mógł tak zrobić, ale najlepiej, gdyby miał na to zgodę właścicieli w formie odrębnej uchwały, albo chociaż rodzaj akceptacji właścicieli po fakcie, też w formie uchwały.
Sądzisz, że sąd mógłby przyjąć inną wersję? Jaką?
Jeśli groziło odcięciem mediów, to wątek oprocentowania subkonta raczej jest bez znaczenia, prawda? Tak samo kwestia nieudanej czy zaniechanej windykacji od właścicieli. Bezpośrednią przyczyną zagrożenia odcięciem było przecież nieopłacenie faktur, a nie to, że niektórzy właściciele nie płacą zaliczek.
Nim się podejmie jakąś uchwałę warto sprawdzić jaki jest stan finansów i czy realizacja tej uchwały jest możliwa.
Windykacja dłużników trwa. A czasami wspólnota nigdy długów nie odzyska. I pozostali właściciele będą musieli pokryć dług.
A jeśli takiej uchwały nigdy by nie podjęto?
To co ? Czekać aż wodociągi odetną wodę? Niestety we wspólnocie obowiązuje odpowiedzialność zbiorowa.
Może warto się zainteresować kto nie płaci, jakie jest zadłużenie i co jest robione w tej sprawie?
Powiem więcej. Właściciele lokali nie ponoszą odpowiedzialności zbiorowej za media we wspolnotach opomiarowanych - przynajmniej w mojej.
Niewiele wiesz o windykacji długów we wspólnocie. Obciążyć owszem trzeba ale od tego pieniędzy nie przybędzie, co najwyżej wyliczy się dokładniej dług. NAJPIERW należy wystąpić do sądu o nakaz zapłaty. A dopiero z nakazem idzie się do komornika.
W sądzie trzeba wnieść opłatę i można czekać kilka miesięcy. Po ostatnich "reformach" terminy się wydłużyły. Można spróbować w e-sądzie ( EPU) licząc na to, że dłużnik nie wniesienie sprzeciwu od nakazu zapłaty. Jesli to zrobi, sprawa trafia do zwykłego sądu.
Jeśli dłużnik ma odpowiednio duże dochody np. z tytułu zatrudnienia, to komornik nie będzie miał kłopotów z egzekucją. Ale jeśli wcześniej siadł komornik na wynagrodzenie np, z powodu alimentów, to wspólnota nic nie dostanie.
Wtedy trzeba zlicytować mieszkania. A tu może być niespodzianka : hipoteka obciążona ponad wartość mieszkania. I nawet jesli ktoś kupi na pierwszej licytacji, to wspólnota nie zobaczy grosza.
I no jeszcze właściciel lokalu może ogłosić upadłość konsumencką. I nie będzie, jak go ścigać.
Nowy doklejony: 09.12.19 20:38 Każdy ma podpisaną osobna umowę z wodociągami?
Bo jeśli nie, to ponoszą.
Tak samo za śmieci. Ustawodawca przerzucił ten podatek na wspólnoty.
Tu nie chodzi tylko o kasę ( tu i teraz) , ale przede wszystkim, aby tej kasy WM nie straciła, bo się przedawniło.
Dochody z pracy, to niejedyne źródło, z czego komornik może odzyskać dług .
Czy wspólnota mieszkaniowa może wykorzystywać środki z zaliczek na NW na finansowanie mediów w stanie faktycznym w którym zaliczki na media nie stanowią majatku wspolnoty?
1.W Twojej wspólnocie zaliczki na media nie stanowią majątku wspólnoty. Masz to na papierze z sądu, że nie stanowią.
2. W innych wspólnotach stanowią i wspólnota może dochodzić całości zaliczek dłużnika.
Po głupiemu jest o Ciebie, ponieważ skoro zaliczki nie stanowią, to wspólnota nie może ich dochodzić od właściciela. Głupi właściciel w Twojej wspólnocie mógłby się nawet zastanowić po co ma płacić jakieś zaliczki skoro to nadal jego majątek?
Głupie jest też to, że wodociągi zwindykują od wspólnoty, a zamykają wodę na zaworze głównym. Nie na właścicielu, który nawet nie ma umowy z wodociągami.
I głupi wyrok przestanie działać. Życie go zweryfikuje.
Wspólnota może przeznaczyć środki pieniężne zgromadzone na koncie WM na dowolną wymagalną płatność. I nie ma znaczenia czy te środki były wpłacone na koszty NW czy na media do poszczególnych lokali.
Ale każdy właściciel lokalu ma roszczenie do wspólnoty o rozlicznie wpłaconych środków. Jeżeli jest nadwyżka z kosztów NW, to wspólnota uchwałą może zadecydować, że te środki np, powiększą FR.
Jeżeli zaliczki na koszty NW były za małe - właściciel ma obowiązek niezwłocznie dopłacić.
Przy rozliczeniu mediów jest jedna różnica. WM nie może decydować o potencjalnej nadwyżce. I w zasadzie właścicielowi należy się zwrot.
Tylko niekoniecznie musi to być zwrot fizyczny.
Te środki można skompensować np. z niedoborem na NW.
I nie jest na to potrzebna zgoda właściciela.
Jeśli nadal właściciel ma nadwyżkę to może sobie skompensować z następnymi płatnościami. I w dobrze prowadzonych wspólnotach tak się dzieje.
W przypadku , gdy pojawia się niepłacący właściciel , pozostali właściciele ( do czasu skutecznej windykacji) muszą tego dłużnika kredytować .
I czy podejmą uchwałę o zwiększeniu zaliczek ze względu na ten cel czy nie podejmą to i tak wspólnota kredytuje dłużnika.
Jedni kredytują z FR, inni z nadwyżek za media .
Nowy doklejony: 10.12.19 19:00
Nie ma woli politycznej, by zmusić ustawodawcę do tego, by wodociągi obligatoryjnie podpisywały umowy indywidualne.
Gazownie i elektrownie to robią, bez względu na to, czy licznik jest na zewnątrz czy wewnątrz. I jakoś sobie radzą z niepłacącymi. Jeśli liczniki są wewnątrz mieszkania , to wchodzi komornik i odcina się licznik.
Gminy sobie radzą z podatkiem od nieruchomości , więc równie dobrze powinny sobie radzić z podatkiem śmieciowym.
Nawet przez jakiś czas była taka możliwość ale zmieniono ustawę i przerzucono obowiązek ściągania "śmieciowego" na wspólnoty.
Wspólnota nawet nie ma prawa odciąć wody niepłacącym . Za to wodociągi mają prawo odciąć wodę niepłacącej wspólnocie.
Państwo przerzuciło odpowiedzialność za długi prywatne jednych obywateli na drugich obywateli.
Jakoś żadne ugrupowanie polityczne nie chce tego dostrzec.
Nowy doklejony: 10.12.19 19:23
Taka ustawa obowiązuje dostawców wody od 10 lat. Ponieważ pouczałeś mnie w innym wątku i miałeś rację , proszę p przyjęcie tej informacji z równą pokora jak ja twoją.
Nowy doklejony: 10.12.19 19:25 Nie może . Mówi o tym wyrok SN z 2001 roku. i wiele innych orzeczeń sądowych.
Bardzo znaczący jest pogląd wyrażony przez Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 22.02.2001 r. (I ACa 1309/2000), który dotyczył charakteru opłat wnoszonych przez właścicieli lokali. Sąd uznał, że wspólnota jest w tym zakresie jedynie pośrednikiem między właścicielem lokalu a dostawcą mediów. Wspólnota mieszkaniowa (...) ma tylko tyle praw w zakresie decydowania o wspólnej nieruchomości oraz świadczeniach poszczególnych właścicieli lokali, ile przewiduje to prawo. (...) Obowiązkiem właściciela lokalu jest pokrywanie dwojakiego rodzaju wydatków. Pierwsze - to koszty zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się głównie wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne o ile nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14 ustawy). Na pokrycie powyższych kosztów właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat (art. 15 ustawy), których wysokość ustala w formie uchwały wspólnota (art. 22 ust. 3 pkt 3 ustawy). Środki uiszczone na tej podstawie mogą być przeznaczone tylko na zarząd nieruchomością wspólną,
Natomiast zaliczki na media wspólnota nie może użyć do innych celów bo to nie sa jej pieniądze .
7. Środki finansowe przekazywane przez pozwana wspólnotę dostawcom mediów pochodzą od właścicieli lokali i nie stają się nigdy jej środkami. Z tych pieniędzy wspólnota ma obowiązek rozliczyć się z właścicielami lokali po zakończeniu np.: okresu grzewczego lub inaczej ustalonego okresu obrachunkowego.
8. Ewentualna nadpłata stanowi własność właściciela danego lokalu a nie wspólnoty , która nie ma żadnych ustawowych uprawnień do dysponowania tymi środkami, zatem nie może przekazywać ich na pokrycie nieuiszczonych przez niektórych właścicieli zaliczek
9. Wspólnota Mieszkaniowa może podejmować decyzje jedynie w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną i tylko w zakresie przyznanych jej kompetencji na podstawie przepisów prawa nie może dysponować dowolnie środkami finansowymi przekazanymi w formie zaliczek przez członków wspólnoty.
Nie cytuj orzeczeń wydawanych w innych stanie prawnym.
Przeczytaj uchwałę Sądu Najwyższego w składzie 7 sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r. III CZP 65/07, która to uchwała stała się zasadą prawną.
Google pomoże znaleźć treść w PDF
Nowy doklejony: 10.12.19 22:35
[quote]Google pomoże znaleźć treść w PDF[/quote]
Ty mnie uważasz za idiote?
Inaczej pisząc , urządzenia pomiarowe winny byc na zewnątrz lokalu, a najlepiej nieruchomości budynkowej
Nie mieszaj ustaw i dostawców, bo są różne światy i wymagania techniczne .
W starych budynkach , Nikt nie bedzie przerabiał instalacji np. wod-kan tylko dlatego, że kilku nawiedzonych chce mieć umowy zwarte bezpośrednio z dostawcą.
Obecnie nie "wybudujesz" budynku, gdzie urządzenia pomiarowe nie są umieszczone na części wspólnej np komorze technicznej zlokalizowanej na części wspólnej czy studzience ( jak wodomierze)
Realia są takie, że jak brakuje, to wspólnota przelewa środki dostawcom bez względu na rozdział księgowy przychodów z zaliczek.
Czyli, wedle tych wyroków "pożycza" środki od właścicieli. Po czym czasem je "oddaje", a czasem nie.
Pożyczka jest umowa dwustronną, a tzn. że mamy do czynienia na co dzień z wieloma przestępstwami na masową skalę: najpierw z wyłudzeniami, a potem czasem po prostu z kradzieżą pieniędzy.
I tylko we wspólnocie Tajfuna wszystko odbywa się legalnie.
Tzn. taką możemy mieć nadzieję, bo przecież na co dzień księgowości w swojej wspólnocie nie śledzi.
Radziłbym troszkę chociaż śledzić, bo ten wyrok może głosić swoje, a życie toczy się dalej.
Ty to napisałeś.
Sorry, zostało mi przyzwyczajenie z czasów, gdy mieliśmy firmowe forum z branży budowlanej.
Jest taka paremia .
Clara non sunt interpretanda. – jasne nie wymaga interpretacji.
KubiusiuP:
Twój mały rozumek nie przyjmuje możliwości, że można tak zmienić prawo, że wodociągi bez przeróbek instalacji i "wyciągania" wodomierzy na zewnątrz lokali miałyby obowiązek podpisywania umów z właścicielami lokali.
W starszych budynkach gazomierze i liczniki energii elektrycznej są w lokalach. I jakoś gazownie i zakłady energetyczne radzą sobie z niepłacącymi.
Umowy są podpisywane. W dobie wodomierzy zdalnie odczytywanych i zabezpieczeń antymagnetycznych, nie byłby to aż taki problem.
Gdyby wodociągi przejęły umowy rozliczenia za wodę, miasto za śmieci , to wspólnota mogłaby się zająć tym, do czego została powołana - zarządem nieruchomością wspólną.
I ile mniej awantur byłoby o uchyby czy wymianę wodomierzy.
Judym budowlany czy jakiś kaznodzieja z placu budowy ?
Bo naprawde robisz ze mne idiotę. Tak sie bowiem składa że nie znam łaciny i chińskiego.
Koziorozka może pomożesz Gab, jeśli masz takie samo zdanie.
Wg mnie ta dyskusja to ŚWIETNIE ZORGANIZOWANA STRATA CZASU.PANOWIE ZARZĄDCY MACIE JAKIEŚ EGZAMINY W PLANACH?
Ale zadajesz dziwne i naiwne pytania Nie tylko może ona MUSI. I nie chodzi tu ,że dostawca wody zakręci WM kurek. Nie znam w Polsce takiego przypadku, zabrania im to prawo, Ustawa o zaopatrzeniu w wodę, ale dostawca naliczy odsetki karne i bez problemu odzyska pieniądze od WM na drodze sądowej.Od 13 lat rozliczam media we WM. Wlaścicel na te media wplaca zaliczki, które należy rozliczyć. Wpłaca je wg prognozy zużycia, raz więcej raz mniej. Ale nie pamiętam ,żeby te zaliczki pokrywały koszty wody wpłacane dostawcy. Zawsze jest niedomiar, z róznych powodów, kradzieży, błędów odczytu, wycieków itp. I to u mnie jest jako straty wody, i zgodnie z uowl każdy właściciel pokrywa te koszty zobowiązania WM wg swoich udzialów. Dyskusja na ten temat to ZWYKŁE BICIE PIANY.
1, Tu nie chodzi o stosunki prawne miedzy wspolnota jako pośrednikiem w dostawie i rozliczeniu mediow a dostawca, tylko o stosunki prawne pomiędzy wspolnota jako osobą ustawowa a włascicielem ( właścicielami ) lokalu.
Wspomniana tutaj uchwał 7 sędziów z 21 grudnia 2007 wyraźnie mówi że właściciel lokalu jest osoba odrębna od wspolnoty mieszkaniowej jako osoby ustawowej.
Dla mnie znaczy to że w przypadku wspólnot opomiarowanych w zakresie rozliczeń za media , gdzie zaliczki za media nie sa zaliczkami w rozumieniu art 13 i 14 UoWL własiciel lokalu jest osoba trzecia w stosunku do wspolnoty. Co nie jest sprzeczne z faktem że wspolnota może ustalić jako pośrednik warunki Jakie musi spełnić właściciel lokalu w tym zakresie w drodze uchwały ( Regulaminu rozliczeń)
Przecież wspolnota wcale nie ma ustawowego obowiązku dostarczanie i rozliczania mediow w takim stanie technicznym ( wyrok sadu w mojej wspolnocie).
Wspolnota wcale nie musi tego robić. Może podpisać umowę z inna osobą prawną lub fizyczną. Taka osoba może podać właścicielom konto na media, na które będą wpłacać swoje zobowiązania. I teraz jak takiemu pośrednikowi braknie kasy to co zrobi . On nie ma dostepu do konta NW .
I teraz jest pytanie . Czy wspolnota jest innego rodzaju pośrednikiem tylko dlatego że ma dostęp do kasy NW.
Ja uważam że jest to jeden z największych problemów jeśli chodzi o zasady rozliczeń finansowych we wspolnotach , co jasno wyraził Blazejh.
Można powiedzieć za Blazejh - życie i rzeczywistość jest inna . Zgoda. Ale to nie są pytania naiwne.
W mojej wspólnocie sa trzy konta bankowe ( od kwietnia 2019)księgowe NW, FR i media.Przez z10 lat było inaczej. Kąta księgowego media nie było w ogóle.
Wybaczcie , ale chyba nie była to zdrowa sytuacja.
Z czego płacono za media . Z wpłat na media i funduszu eksploatacyjego NW. Jeden wór.
Po licytacji trzech lokali wspolnota poniosła straty około 40 tys . Z czego 15 tys z NW i 25 tys za media. Odzyskała z tego 500zł.
Powiem krótko . Zarządca przymusowy w mojej wspolnocie to tylko kwastja czasy. Poniewaź nowy system funkcjonuje od kwietnia 2019 z cirpliwościa czekam na sprawozdanie za 2029 na zebraniu w marcu 2020.
A kto Wam takie idiotyzmy wymyślił? Na pewno jakiś licencjonowany zarządca.
U mnie jest jedno konto i to funkcjonuje bez zarzutu. Czy nie poniosla Cię tu fantazja? To kto sprzedawał te lokale?
Nowy doklejony: 14.12.19 15:40
I tak a propos. Nie jesteś w zarządzie to skąd ty to wiesz o WM?:bigsmile:
Po wyroku wcale nie wnosiłem o konto bankowe na media , tylko o o założenie konta księgowego , ale zarządca założył konto bankowe także . Prawdopodobnie chce mi coś udowodnić. Tylko nie wiem co . Bo jeżeli już to jak nędzna jest windykacja we wspolnocie , Bo po co windykować jak jest kasa NW .
10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.To właściciele określają sposob rozliczania ich zaliczek. Oczywiście zwykły zjadacz chleba, członek WM nie ma o tym zielonego pojęcia, co wykorzystują firmy zarządzające i wciskają im kit w postaci konieczności prowadzenia rachunkowości. I wszyscy we WM dostosowują się do tego jaki program rozliczeń ma Pani Księgowa. U mnie byś tak dobrze nie mial.:bigsmile:
quote]ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej[/quote]
Ale to nie są koszty NW lecz mediow.