Opłata za miejsce postojowe do wyłącznego korzystania
Xaron
Użytkownik
Witam
Jestem właścicielem mieszkania w wielorodzinnym lokalu mieszkaniowym. W akcie notarialnym mam ustalone prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w wielostanowiskowym garaży podziemnym w ramach udziału w nieruchomości wspólnej W garażu tym oprócz miejsc postojowych są komórki, pomieszczenia techniczne, oraz ciągną się tam instalacje elektryczne, ciepłownicze, kanalizacyjne i wentylacyjne.
Zapłaciłem deweloperowi za to prawo, a w akcie notarialnym wszyscy mieszkańcy wyrazili zgodę na taki podział nieruchomości wspólnej. W ten sam sposób czyli poprzez prawo do wyłącznego korzystania jest rozwiązany również temat miejsc postojowych zewnętrznych, ogródków oraz tarasów (ostatnie piętra).
Chciałbym się zapytać jak w takiej sytuacji wspólnota może nakładać koszty za takie miejsce postojowe. Czy może określić że opłata za MP w garażu to 80zł i tyle pobierać, jak wspólnota powinna rozliczyć te koszty i czy w ogóle może pobierać jakieś opłaty.
Dziękuje z góry za odpowiedzi.
Jestem właścicielem mieszkania w wielorodzinnym lokalu mieszkaniowym. W akcie notarialnym mam ustalone prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w wielostanowiskowym garaży podziemnym w ramach udziału w nieruchomości wspólnej W garażu tym oprócz miejsc postojowych są komórki, pomieszczenia techniczne, oraz ciągną się tam instalacje elektryczne, ciepłownicze, kanalizacyjne i wentylacyjne.
Zapłaciłem deweloperowi za to prawo, a w akcie notarialnym wszyscy mieszkańcy wyrazili zgodę na taki podział nieruchomości wspólnej. W ten sam sposób czyli poprzez prawo do wyłącznego korzystania jest rozwiązany również temat miejsc postojowych zewnętrznych, ogródków oraz tarasów (ostatnie piętra).
Chciałbym się zapytać jak w takiej sytuacji wspólnota może nakładać koszty za takie miejsce postojowe. Czy może określić że opłata za MP w garażu to 80zł i tyle pobierać, jak wspólnota powinna rozliczyć te koszty i czy w ogóle może pobierać jakieś opłaty.
Dziękuje z góry za odpowiedzi.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Ja w żadnym wypadku nie planowałem negować opłat, tylko chodziło mi o mechanizm ich wyliczania.
Czyli jak opłaty moim zdaniem będą za wysokie to mogę zgłosić się do zarządcy z prośbą o przedstawienie kosztów jakie wspólnota poniosła z związku z utrzymaniem tego miejsca?
Tu mam kolejne pytanie, gdyż niektóre miejsca postojowe są większe, czy to powinno wpływać na wysokość takiej opłaty?
Z garażem wielostanowiskowym nie jest związany udział w częściach wspólnych?
WM powinna pobierać opłaty jakie wynikają z kosztów utrzymania
struktura opłaty - zaliczki winna wyglądać tak https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_zaliczka
ważny jest zapis w akcie notarialnym opisujący przeniesienie własności , to narzuca sposób ponoszenia kosztów przypadających na poszczególne MP
Za stanowiska naziemne często spotkasz opłaty zryczałtowane.
Za tarasy oczywiście nie ma opłat.
ps. Zrozumiałem że napisałeś "w ramach udziału w nieruchomości wspólnej" w tym sensie, że stanowisko parkingowe usytuowane jest w nieruchomości wspólnej.
Bo w sensie formalno-prawnym istotne jest że jesteś wyłącznym użytkownikiem miejsca które położone jest w części wspólnej. To jest powierzchnia "pozaudziałowa".
Dokładnie brzmienie z umowy deweloperskiej:
Na podstawie niniejszej Umowy strony oświadczają, że zobowiązują się do zawarcia umowy przeniesienia prawa własności (dalej jako: „Umowa Przeniesienia Prawa Własności”), a Deweloper zobowiązuje się:
- ...
- Ustanowić na rzecz Nabywcy prawo do wyłącznego korzystania z przylegającego do Lokalu Ogródka / Tarasu położonego na dachu budynku, Naziemnego Miejsca Postojowego nr ??? , Miejsca Postojowego nr ??? w wielostanowiskowym garażu podziemnym, w ramach udziału w nieruchomości wspólnej.
W akcie notarialnym nic o dodatkowych udziałach w nieruchomości wspólnej na rzecz osób z miejscem postojowym.
Twoje, nie znaczy że każde w ogóle. Tak wynika z zapisu z Twojego aktu.
Bo rozumiem, że czytamy ten konkretny zapis z łączną wyliczanką: ogródki, tarasy i miejsca mają jednakowy status quod usum. Wspólny zapis w jednym zdaniu.
Deweloperzy sprzedawali 1/ ilość MP niezależnie jaką powierzchnie ma MP
innym sposobem jest sprzedaż udziału w udziale przypisanym do garażu wielostanowiskowego i tu powierzchnia MP ma znaczenie.
Jak będzie wyglądał zapis w AN w Twoim przypadku, tego nie wiem.
[/quote]
- Ustanowić na rzecz Nabywcy prawo do wyłącznego korzystania z przylegającego do Lokalu Ogródka / Tarasu położonego na dachu budynku, Naziemnego Miejsca Postojowego nr ??? , Miejsca Postojowego nr ??? w wielostanowiskowym garażu podziemnym, w ramach udziału w nieruchomości wspólnej.
[/quote]
kończy się tym, że MP, boksy, komórki w Garażu są częściami wspólnymi.
Domyślam się, że Zaliczki na garaż pewnie będziesz miał liczone pi*drzwi i zazwyczaj są niższe niż gdy garaż jest wyodrębniony jako oddzielny lokal.
Jeśli hala garażowa jest wyodrębniona to stosuje sie naliczenia wg udziałów. I przy tej metodzie łatwo o zawyżenie zaliczek na koszty stanowiska. Moim zdaniem sztywne trzymanie się metody udziałowej najczęściej (zbyt często) prowadzi do zawyżenia opłat. Nie tylko w pierwszym roku.
W naszym przykładzie hala jest pomieszczeniem wspólnym - mówimy o garażu jako NW. Teoretycznie trudniej tu o zawyżenie zaliczek. Zalecałbym ryczałt za miejsce.
I oznacza to też że administrator wspólnoty nie może powiedzieć że on "nie zajmuje się garażem , bo w jego umowie ze wspólnotą nie ma nic o garażu". Ale to już problem administratora i tego co ma w umowie o administrowanie. I , już skracając, tylko z takiego powodu opłaty mogą być lekko niższe. Z podkreśleniem na "mogą".
Na razie właściciele miejsc postojowych nie zgodzili się na ponoszenie proporcjonalnie faktycznych opłat powierzchni wspólnej w stosunku do powierzchni z której korzystają wyłącznie oni - miejsca postojowe + dojazdy do tych miejsc + urządzenia obsługujące wjazd (siłowniki bramy wjazdowej) i oświetlenie hali (energia elektryczna).
Pozostali właściciele lokali nie godzą się na pokrywanie całości wspólnych kosztów podziemnej hali garażowej, gdyż tym samym ponoszą koszty eksploatacji i utrzymania miejsc postojowych i dojazdów do nich. Godzą się na pokrycie 10% tych kosztów z związku z przechodzeniem przez halę garażową do swoich komórek lokatorskich. Pozostałe 90% kosztów utrzymania hali powinni ponosić ci, którzy z niej korzystają w 90%.
Takie rozwiązanie proponowaliśmy na zebraniu, lecz głównym argumentem "przeciw" jest to, iż ci co mieszkają na parterze nie korzystają z windy, a uczestniczą w kosztach jej utrzymania. I zgoda, lecz windy nie są wykupione na własność przez konkretnych właścicieli z prawem wyłącznego z nich korzystania, a miejsca postojowe są wykupione i inni właściciele nie mają prawa z nich korzystać. Więc porównywanie wind i miejsc postojowych ma się tak do siebie jak słoń do konia!
Taki argument nie dociera nawet do policjanta (oczywiście właściciel miejsca postojowego!), od którego należy wymagać większego poczucia uczciwości, sprawiedliwości, niż od zwykłego Kowalskiego. Widocznie uważa, że jemu należy się więcej niż innym! Nawet jeżeli tak, to i płacić powinien więcej! :-)
Pozostali właściciele (nie posiadający miejsc postojowych) przygotowali wniosek do Zarządu wspólnoty o zmianę Regulaminu Wspólnoty na zebraniu w taki sposób, aby uwzględniał proponowane zasady podziału kosztów powierzchni wspólnej podziemnej hali garażowej. Jeśli nie zgodzą się dobrowolnie, to powołamy się na "Art. 25. 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy"
Sędzia najpierw zajrzy do ustawy. I co tam znajdzie? Tylko zasadę podziału kosztów według posiadanych udziałów.
Właściciele MP ponoszą koszty utrzymania garażu wielostanowiskowego wg klucza : koszt X 1/ilość MP , a nie jakieś tam uznaniowe procenty.
Oprócz tego ponoszą koszty utrzymania części wspólnej wg klucza : koszt NW X udział % przypisany do garażu wielostanowiskowego X 1/ ilość MP
jak ktoś posiada duży udział, to płaci dużo, jak mały udział, to mało, bo tak stanowi art. 12 UoWL.
wspólnoty istnieją ponad 20 lat i są tacy, co nic nie kum^ają . Nie na darmo mówią, że edukacja kosztuje
Jesteś tego pewny? Na pewno przekracza to zakres zwykłego zarządu? (pytam się by mieć pewność). Bo jeśli tak to będę mógł zaskarżyć uchwałę jeśli zarządca wymyśli sobie koszty które w ewidentny sposób przekraczają koszty utrzymania miejsca postojowego.
Pytasz, bo podważasz moją wiedzę w temacie WM. Jakbym nie był pewien, tobym nie napisał, tak jak napisałem.
Zawsze możesz zaskarżyć uchwałę właścicieli lokali (nie Zarządu WM czy Zarządcy, bo oni nie podejmują uchwał, wiążących właścicieli lokali), jeżeli się Tobie nie podoba . To tylko 200 zł od sztuki uchwały.
Mam nadzieję, ze sędziego zainteresuje przyczyna złożenia wniosku do rozpatrzenia, czyli sedno sprawy - uczciwość i sprawiedliwość, a nie tylko paragraf w ustawie.
Sędziowie przywiązani są do sztywnych zasad prawa cywilnego, w tym do zasady udziałowej z uwol. Oraz do sytuacji, gdzie hala jest wyodrębniona w osobny lokal. Do zasad naliczeń we wspólnotach z halami podchodzą tradycyjnie tj. formalnie. Niestety. Trudno będzie to przełamać.
W tym stanie rzeczy przekonanie choćby jednego sędziego do odejścia od literalnego i sztywnego interpretowania ustawy o własności lokali i przyjęcie odmiennego podziału kosztów utrzymania wspólnej hali garażowej będzie sukcesem. Prawdopodobnie precedensem, bo ja osobiście nie czytałem jeszcze orzeczenia w sprawie dot kosztów w hali niewyodrębnianej. Powodzenia w sądzie zatem w przeforsowaniu nowej zasady. Nigdy nie namawiam do chodzenia do sądów po sprawiedliwość, ale w tym wypadku - jak najbardziej. Uważam, że ten precedensowy wyrok jest bardzo potrzebny.
Na marginesie mogę dodać, że za naszą halę płacą od początku wyłącznie jej użytkownicy parkujący na stanowiskach quod usum. Funkcjonujemy niezgodnie z zasadą udziałową już czwarty rok.
Jak ktoś się ładnie wyraził, w pierwszym roku poziom naliczeń wyznaczony został z palca. A podział naliczeń jest pozaustawowy, czyli w zasadzie tak samo z palca. Czyli płacą tylko garażowicze i są to opłaty wyznaczone ryczałtowo. Czyli bardzo z palca. Były głosy że niektórzy chodzą do komórek, to niech płacą chociaż za światło w hali, ale odosobnione. I jakoś tak sobie w tej patologii funkcjonujemy.
Czy sędziego zainteresują takie wartości jak sprawiedliwość i uczciwość? Chciałbym wierzyć że tak.
Powodzenia zatem w sądzie.
ps. Nie mieszaj w argumentacji dwóch różnych stanów prawnych: hali wyodrębnionej w lokal z halą niewyodrębnioną
To nie ten temat. To byłoby na temat, gdyby dyskusja dotyczyła wyodrębnionej hali. Tych sformułowań w twoim pozwie być nie może bo będzie mętlik na rozprawach.
Nadzieja umiera ostania , ale też sporo kosztuje ... :bigsmile:
Może do tego ostatniego fragmentu odniesiecie się panowie "prawnicy"? Żadna ustawa nie przewiduje wszystkich zdarzeń jakie mogą zaistnieć z powodu okradania jednych przez drugich. I to nie tylko wina "prawników" piszących i uchwalających przepisy prawne, ale także, a może nawet w większej mierze wszelkiej maści interpretatorów, którzy czytają to, czego nie ma, a cierpią i tracą ci, którzy nie powinni cierpieć i tracić!
WESOŁYCH ŚWIĄT!
Dalsze dywagacje nie mają sensu, bo wyważanie interesu właścicieli dotyczy spraw jednostkowych, a jak wspomniał , orzecznictwa tutaj brak. Nie ma się do czego odnieść w pozwie.
Powołując się na ostatni fragment art. 25.1 po przecinku , trzeba przedstawić argumenty w konkretnym przypadku, tej konkretnej hali.
Musiałbyś przekonać konkretny skład sędziowski, żeby nie próbował orzekać na podstawie ustawy lecz sięgnął wyłącznie do kodeksu cywilnego, do konstrukcji quod usum i do zasady sprawiedliwości społecznej. Żeby cofnął się do podstawowych zasad orzekania. Dla sędziów taki powrót do podstaw może być trudny, bo oni przyzwyczajeni już są do ustawy.
ps. Zdaje się że nie było tu ani słowa o tym, co mówią wasze akty notarialne o kosztach hali. To kolejny wątek.
ps.2 Nie bądź taki pewien o oczywistości swoich racji. To najprostszy przepis na przegraną w sądzie. Na własnych odczuciach to tam daleko nie zajedziesz.
Rodzaje kosztów oraz ich podział zgodnie i niezgodnie z udziałem.
Wszystkie koszty powinny być ponoszone przez współwłaścicieli garażu zgodnie z posiadanym przez nich udziałem. Dotyczy to kosztów utrzymania samego garażu/miejsca postojowego i partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej.
W konsekwencji współwłaściciele garaży powinni ponosić trzy rodzaje kosztów i na ich pokrycie wnosić trzy różne zaliczki: pierwszą na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, drugą - na media zużywane w garażu/związane z miejscem postojowym rozliczane przez wspólnotę, a trzecią - na utrzymanie samego garażu/miejsca postojowego. W praktyce zarządzania częstym błędem jest traktowanie wyodrębnionego prawnie garażu/miejsca postojowego jako części nieruchomości wspólnej. Jedyną konsekwencją wynikającą z faktu odrębności jest uchwalanie przez wspólnotę wysokości zaliczki dla „garażowców”/"postojowców", która teoretycznie ma służyć sfinansowaniu kosztów utrzymania garażu/miejsca postojowego.
Oczywiście rozumiem, że dla leniwych zarządców jest to utrapienie i dlatego nie chcą stosować uczciwych i sprawiedliwych zasad wobec wszystkich właścicieli wspólnot, gdyż z ich punktu widzenia najlepiej stosować bolszewicką zasadę "wszyscy do jednego gara".
Pozdrawiam
To w zasadzie prawda. W teorii można napisać, że tak jest w praktyce. Ja bym prędzej powiedział, że w praktyce jest bardzo różnie, a nie że jest częstym błędem.
Nie bardzo jednak rozumiem dlaczego uparcie skaczesz z tematu na temat. W co drugim Twoim poście mowa jest o innej hali. :shocked:
Jest to bardzo dziwne działanie, ponieważ dążysz przecież do ustalania odmiennych zasad w twojej hali, która jest niewyodrębniona. Żeby nie płacić za innych.
Żeby nie płacić za innych, musiałbyś te hale traktować rozłącznie. A tymczasem stale je mieszasz. Czyli kręcisz się z tematem w kółko.
czyli wg algorytmu : Koszty (stawka) X udział przypisany do garażu wielostanowiskowego X 1/ ilość MP
czyli wg algorytmu : Koszty (stawka) X 1/ ilość MP
czyli wg algorytmu : Koszty (stawka) X 1 MP
Naiwność właścicieli lokali . Takich klauzul abuzywnych jak ta jest więcej. A taki stan rzczy jest tego konsekwencją . Tylko pozew sądowy o zwrot zapłaty za miejsce garażowe i unieważnienie zapisu w AN
Bardzo stary artykuł. Praktyka ostatnich dziesięciu (mniej więcej, artykuł jest z roku 2009) lat poszła jednak w kierunku zasady:
W przypadku tzw. dużej wspólnoty zamieszczenie zapisu o sposobie korzystania w pierwszym akcie notarialnym wywołuje, na zasadzie art. 18 ust. 2 ustawy o własności lokali skutek wobec kolejnych nabywców.
I takiego zapisu w rejestrze klauzul nie ma i nigdy nie było. W rejestrze klauzul niedozwolonych Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (http://uokik.gov.pl/rejestr/) znajdziemy już ponad 6200 pozycji. Około 500 z nich dotyczy rynku nieruchomości, z czego około 300 – umów deweloperskich.
Przejrzałem ten rejestr składający się na dziś w z ponad 500 pozycji.
Znalazłem 6 (sześć) klauzul związanych z zastosowaniem quod usum w budynkach wielorodzinnych. Żadna z nich nie podważa samego ustanawiania w pierwszym akcie wyłącznego użytkowania.
To znaczy, że sama zasada, że w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu nigdy nie została podważona przez żaden sąd i nie wpisano jej do rejestru klauzul.
Możemy sobie tutaj, albo w wydzielonym wątku bo wątek jest o opłatach, po kolei omówić każdy z tych sześciu przypadków rzeczywiście wadliwego postępowania deweloperów. Każdy z nich pośrednio pokaże, że sama zasada quod usum ma się zupełnie dobrze i sprawdza się. Zwłaszcza, moim skromnym zdaniem, w halach niewyodrębnionych.
Ale ja osobiście nie znam żadnego wyroku sądowego z którego wynikałoby że developer ma prawo do sprzedaży miejsc parkingowych , czy garażowych będących elementem NW.
Mój pogląd jest taki:
Jeśli w I AN jest zapis typu: Wszyscy własciciele mieszkań mają prawo do wyłącznego korzystania z miejsc parkingowych określonych w AN . To jest to zapis o sposobie zarządu NW.
Ale jeśli jest zapis w I AN że Kowalski ma wyłączne prawo do korzystanie z miejsca parkingowego nr 11 to nie jest to zapis o prawie do wyłącznego korzystania przez innych właścicieli z innych miejsc parkingowych. Paradoksalnie oznacza on że że kazdy inny właściciel ma także prawo do wyłącznego korzystania z miejsca nr 11.
Pisze o tym ponieważ mam wyrok SA w Gdańsku i nijak pasuje on do " waszych " poglądów dotyczących tz granicy NW. Z tego wyroku wynika że wspolnota nie ma prawa do podjęcie takiej uchwały.
Zostańmy więc przy swoich poglądach.
Ale ja też osobiście nie znam. Nie ma takiego wyroku. Problem nie istnieje w orzecznictwie. Nie ma go, jak się okazuje, w rejestrze klauzul (naprawdę, wystarczyło przejrzeć dział budownictwa, zajmuje to jakieś dwadzieścia minut).
Moim zdaniem problem quod usum istnieje tylko na tym forum. A już szczególnie w halach garażowych, bo ogródki tarasowe już jakoś nikomu nie wadzą.
Już starożytni Rzymianie nie mieli tego problemu. Nie dlatego, że nie budowali hal garażowych, lecz dlatego że wymyślili quod usum i ono sprawdzało się im.
Sprawdzało się wtedy, sprawdzało się w średniowieczu. Dlaczego nie miałoby sprawdzać się dzisiaj?
Czyżbyśmy żyli w czasach, w których prawo cywilne miałoby już nie działać? Jakim to sposobem?
Zgadzam się, że kasowanie przez dewelopera za miejsca naziemne bywa co najmniej kontrowersyjne i może wynikać wyłącznie ze chciwości.
Kasowanie za miejsca w hali jest oczywistością. Chyba że ktoś sobie wyobraża że deweloper do rodzaj instytucji charytatywnej, która dopłaca do budownictwa na rynku pierwotnym.
To jest instytucja bardzo podobna do użytkowania wieczystego. Z jedną olbrzymią różnicą: wieczyste odchodzi w nowym ustroju do historii a quod usum od dwudziestu lat jest w rozkwicie i będzie tego coraz więcej.
Nie widzę możliwości odwrócenia tych dwóch tendencji. Przynajmniej dopóki nie powrócimy do (tfu, tfu) socjalizmu w wersji ustrojowej.
Weź pod uwagę Tajfun, że sytuację często komplikuje fakt, że w obrębie garażu są też komórki lokatorskie i pomieszczenia techniczne (trafo, kotłownia/węzeł c.o., wentylatorownia i inne).
Jednak wyodrębnienie lub niewyodrębnienie hali w lokal to czynność techniczno-prawna, więc jedyną przeszkodą mogą być przeszkody prawne. A te mogą wynikać z uregulowań prawa administracyjnego i pośrednio z projektu hali, konkretnie z układu pomieszczeń składających się na halę.
Na pewno niewyodrębnienie naszej hali miało ewidentny wpływ na słabszą sprzedaż praw użytkowań stanowisk i praw własności komórek lokatorskich. Było wyraźne rozczarowanie u dewelopera z tego powodu. Bo nawet komórki się nie sprzedały i generalnie wtopili finansowo na budowie hali. Nawet obwiniali notariusza, co wg mnie już było grubo przesadą. Problem wynikał pośrednio z projektu i chyba decyzji starostwa, że hala w tym stanie rzeczy nie może zostać wyodrębniona.
W naszym mieście, z tego co wiem, jest to jedyna taka hala.
W referacie podatku od nieruchomości podano powierzchnie części wspólnych budynku i powierzchni hali tam nie wliczono. W moim przekonaniu niezgodnie z prawem, ale z dużą korzyścią dla właścicieli lokali. Gdyby dodano hale do budynku, to podatek od części wspólnych byłby ze dwa razy wyższy i tak zostałoby na zawsze.
Gmina nie potrafi zweryfikować danych podawanych do tego podatku. Nie w takim przypadku. Nie bardzo na razie widzę sposób na skuteczny pobór tej nowej części podatku. Referaty podatków musiałby być zlinkowane wspólnym systemem informatycznym z referatami ewidencji budynków. Na razie daleko do tego. W Niemczech mają linkowane.
1. Małżonkowie powołali się w pierwszym pozwie wyłącznie na art 12 ust 2 z ustawy w zw z 27 i liczyli na to, że sąd rozważy interesy, o których mówi art 25*.
"Zdaniem Sądu Okręgowego przepis art. 12 ust.2 u.w.l., nie pozwala na inne uregulowanie kwestii w nim unormowanych w umowie między współwłaścicielami o podziale nieruchomości wspólnej do użytkowania i nie dopuszcza możliwości podjęcia uchwały obciążającej kosztami utrzymania miejsc postojowych w garażu stanowiącym część nieruchomości wspólnej jedynie tych właścicieli odrębnych lokali, którzy w wyniku podziału nieruchomości do użytkowania korzystają z miejsc postojowych, z wyłączeniem pozostałych właścicieli lokali."
Tak orzeka typowy sędzia w okręgowym. Zna tylko zasadę udziałową.
2. W drugim etapie też nie ma niespodzianki. Nie znamy podstawy do apelacji ale małżonkowie na pewno byli konsekwentni. Czuli na własnej skórze, że jednak coś tu nie gra.
Sąd apelacyjny w swoim orzeczeniu też niestety nie zaskakuje wnikliwością. Utrzymuje, że zasada udziałowa w hali niewyodrębnionej jest święta. Pewnie z braku innej w ustawie? Sąd idzie jednak o krok dalej, bo zauważa, że zasada udziałów jednak obowiązuje, ale tylko dlatego, że w akcie nie ma odmiennych postanowień umownych co do kosztów hali. Być może małżonkowie nadmienili w apelacji, że w umowie nie ma nic o kosztach?
zacytujmy znowu sędziego:
(Umowa quod usum) "Nie zawiera natomiast postanowień co do obowiązku ponoszenia wyłącznie przez tych właścicieli kosztów utrzymania miejsc postojowych. Wobec tego nie wywarła ona żadnego skutku w zakresie obowiązku ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z częścią nieruchomości wspólnej, w szczególności innego podziału tych ciężarów niż wynika z art. 12 ust.2 u.w.l."
Z orzeczenia wynika dość jasno, że zdaniem sędziego gdyby w akcie były zapisy o ponoszeniu kosztów przez niektóre strony umowy quod usum, to możliwe byłoby odejście od zasady udziałowej. Ale, zdaniem tego sędziego, innego sposobu podziału nie można wywodzić z umowy w sposób dorozumiany. Skoro w aktach nie ma o tym ani słowa, to tego nie można sobie samemu wyiteretować np. na logikę, czy też wg własnego wyczucia co jest sprawiedliwe. Nie można, zdaniem tego sędziego.
Przyjmijmy więc, że tak orzeka typowy sędzia apelacyjny. Jest bardziej wnikliwy od poprzednika, wie pewnie trochę więcej. Czyta akta sprawy, może nawet słucha lepiej co mówi strona powodowa na sali i (wreszcie??) zagląda do aktu notarialnego, który na pewno na tym etapie jest już dowodem w spawie. Bo w pierwszej instancji pewnie nie był. Sędzia już niuansuje sytuację tej hali, ale orzeka w zasadzie jeszcze po linii okręgowego.
Czyli dwa zero dla sędziów i dla zasady udziałowej. Małżonkowie idą do trzeciej instancji z nową podstawą pozwu. Idą, bo nadal chyba czują, że coś jest nie tak z podziałem opłat. Dwa wyroki, a poczucia sprawiedliwości zero.
3. Kasacja, dwie podstawy skargi kasacyjnej
I. W skardze kasacyjnej opartej na pierwszej podstawie powodowie zarzucili naruszenie art. 56 k.c.w zw. z art. 12 ust. 2 u.w.l. przez niezastosowanie art. 56 k.c. i pominięcie, że wynikającym z zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów skutkiem zawartej umowy o podziale nieruchomości wspólnej do użytkowania było obciążenie wydatkami i ciężarami utrzymania miejsc postojowych w garażu wyłącznie tych współwłaścicieli, którzy z nich korzystali.
II. naruszenie art. 65 § 2 k.c.w zw. z art. 12 ust.2 u.w.l. przez niezastosowanie art. 65 § 2 k.c. i dokonanie błędnej wykładni zawartej przez współwłaścicieli umowy o podziale do korzystania z części nieruchomości wspólnej przeznaczonej na garaż podziemny i pominięcie, iż skutkiem prawnym tej umowy, wynikającym z jej celu, było obciążenie wydatkami i ciężarami utrzymania miejsc postojowych wyłącznie współwłaścicieli korzystających z tej części nieruchomości wspólnej.
I. to po prostu powrót do kc i do zasady współżycia społecznego oraz do zwyczajów
II. art. 65 $ 2 to z kole wskazówka dla sądu, że w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. I co istotne, i o czym wie dobry sędzia, w paragrafie poprzedzającym tego samego 65 artykułu też jest mowa o zasadzie współżycia społecznego.
Kasacja strzałem w dziesiątkę. Stanowisko sędziego kasacyjnego wyważone, wnikliwe, dogłębne. Płaci ten, kto korzysta i można to uzasadnić na gruncie kodeksu cywilnego. Nie ma płacenia za innych. Brawo.
Kasacja równa z ziemią stanowisko sędziego apelacyjnego, w szczególności o tym że sposobu ponoszenia opłat w hali niewyodrębnionej, nie można ustanowić w sposób dorozumiany, bo nic jasno nie wynika z aktu notarialnego.
Owszem można, opierając się na zasadzie sprawiedliwości społecznej. Sędzia przytacza te same przepisy , na które powołali się małżonkowie w kasacji.
Trzy do zera dla małżonków.
Mamy zatem na tacy podane prawidłowe podstawy prawne do pozwu Jaromira, ale musiałby na serio jeszcze raz zajrzeć, czy w akcie nie ma zapisu o sposobie ponoszenia kosztów. Jakie to ważne wiedział, już sędzia w apelacji.
Nawet on, uparty miłośnik zasady udziałowej podziału kosztów w hali niewyodrębnionej, wiedział, że to ważne.
Nowy doklejony: 02.01.19 15:06
Przeoczyłem podziękowania szczególnie dla "tajfuna", który podał link działający w interesującym mnie temacie jak prawdziwy tajfun! DZIĘKUĘ. Pozdrawiam.:bigsmile:
Tylko trzeba jeszcze (bagatela!!) po te pieniądze pójść do sądu i wygrać. Jak zrobiło to dzielne małżeństwo.
Bystrzy ludzie plus niegłupi adwokat.
Ten kto NIE POSIADA miejsca w takiej hali, która jest częścią wspólną i ogólnodostepną z wyłącznym użytkowaniem miejsc przyspisanym do poszczególnych mieszkań nie powinien placic wedlug tego orzeczenia ?
Doradzcie jak powinien wyglądać czynsz w takim razie. Chodzi mi o konretny przyklad, bo nie rozrozniam czesci wspolnych czy liczyc w to tez mieszkanie jako czesc budynku jako calosc itd.
Posiadam mieszkanie 77,32 m2.
Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej (zapisany w akcie), która stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali 5424/100000.
Do tego mam pomieszczenie gospodarcze na wyłączność znajdujące się w wieostanowiskowym garażu podziemnym 6,8m2 (jest to ustalone jako sposób korzystania z nieruchomości wspólnej) - jest to część hali garażowej, piwnice są z drugiej strony budynku/hali
Na czynszu mam tylko takie pozycje:
- zaliczka fundusz eksploatacyjny-utrzymnie części wspólnych 77,32 m2 2zł kwota 154,64zł
- zaliczka na fundusz remontowy 77,32... 1,50zl
- wywoz smieci 77,32 0,49zl
- CO 77,32 2,5zł rozliczane wedlug licznika zuzycia
- CW 2 ryczalt rozliczane wedlug licznika zuzycia
- ZW 5 ryczalt rozliczane wedlug licznika zuzycia
Mam najwiekszy metraz z mieszkan w bloku. Wychodzi na to, ze nie majac miejsca parkingowego, ktos kto ma dwa miejsca o powierzchni dajmy na to 35m2 i mieszkanie 50m2, placi mniej za zaliczka fundusz eksploatacyjny-utrzymnie części wspólnych? bo w tym wypadku placilby za 85m2, tak to powinno wygladac? Wtedy chyba stawka 2zł, moglaby ulec obnizeniu, np na 1,5zł? Nie wiem czy dobrze to rozumuje. Jakie korzysci finansowe mialbym z tego czy tez wspolnota?
Z tego co się orientowałem to była raczej na pewno jakaś ustawa regulujaca o platnościach za czesci wspolne, ale, ze wprowadzilem się dopiero 2 lata po oddaniu budynku, zastalem juz taki stan rzeczy.
Moje pytanie jest takie.
1. Jak powinien wyglądać czynsz jezeli byloby to wyszczegolnienie dodatkowo zajmowanych miejsc parkingowych, mojego pomieszczenia gospodarczego i innych powierzchni na wylacznosc przypisanych do danego lokalu. Czy powinna byc jakas dodatkowa pozycja czy te 77.32 powinno byc po prostu powiekszone o metraz danej komorki czy np metraz stanowiska. Miejsca są tak wyszczegolnione, że kazde jest wnęką w scianie ograniczną z trzech stron, niektorzy mają wstawione bramy, bo jest taka zgoda w akcie.
2. czy piwnice w takim wypadku traktowane są tak samo i zwiekszaja udzial w czesciach wspolnych?
3. Co oznacza ta wartosc w akcie 5424/100000? Nie mam planu budynkow, ale czy to jest wartosc mojego mieszkania 77,32 w stosunku do powierzchni calego budynku wlacznie z garazami itd.? Czyli np., po zsumowaniu mieszkan wyszloby, ze 50000/100000, a reszta to czesc wspolna? czy moze to jest jakas podzielona wartosc czesci wspolnych na 22 mieszkania jakie znajduja sie w bloku?
Przyznam, ze troche sie w tym gubie i probuje ustalic czy placac dotad czynsz i nie majac miejsca, ale tylko ta komorke nie doplacam do interesu. Jest wiele takich osob w budynku, mysle, ze pol na pol, bo niektorzy mają nawet po dwa miejsca, a jest ich tylko 14 na 22 mieszkania. Około połowa mieszkań nie korzysta z garażu, ale może miec piwnice w osobnej czesci budynku i wieksze pomieszczenia gospodarcze w hali garazowej, tak jak ja. Jak to wszystko rozdzielic sensownie i przeliczyc?
poczytaj treść ustawy o własności lokali http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19940850388
Masz "problem", bo u ciebie wszystko jest postawione na głowie, a nie na prawie obowiązującym
Na razie w Polsce obowiązuje prawo, ustawa o własności lokali , z której wynika, że koszty utrzymania części wspólnych ponosi się zgodnie z posiadanym udziałem.
Czyli, jak ktoś ma duży udział to płaci dużo, jak ktoś ma mały udział to płaci mało . Podobnie jest z podatkiem od nieruchomości. Przykładową metodę naliczania zaliczki, masz tu, https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_zaliczka
Każdy właściciele MP przypisanego na wyłączność powinien utrzymywać MP na własny koszt , jeżeli tego nie robi, ogół właścicieli może podjąć uchwałę o dodatkowej opłacie za MP odzwierciedlającej koszty ponoszone przez WM np. za sprzątnie .
A powinno wynikać, ponieważ ty też jesteś garażowiczem, tyle nie z miejscem parkingowym, a komórką lokatorską wykupioną w ramach użytkowania na wyłączność.
U ciebie jest sytuacja nieco inna sytuacja niż w wyroku.
I nieco prostsza: gdy w opłatach nie ma hali - płacą na nią wszyscy. W sposób niejako dorozumiany.
Nikt nie płaci osobno za komórki, osobno za miejsca, a osobno za mieszkania. Wszyscy płacą de facto za całą powierzchnię nieruchomości wspólnej, której fragmentem jest też hala. Fragmentem, który nie został wyodrębniony z części wspólnych (któremu nie możesz przypisać części udziałów) i który nie jest wyszczególniony w osobną zaliczkę tytułem opłat.
Metraż Twojego mieszkania ma związek z wyznaczonym udziałem 5424/100000. A raczej na odwrót - udział odzwierciedla wielkość mieszkania.
W tym ułamku nie ma więc twojej komórki, ponieważ nie jest ona elementem powierzchni udziałowej (nie zwiększa udziału w nw).
Wg ustawy wg powszechnego poglądu masz opłaty poprawne.
Wg wyroku podanego przez tajfuna masz opłaty wybitnie niesprawiedliwe i sprzeczne z zasadami gospodarki. Ale jak widzisz, żeby przełamać schematyzm myślenia dot. opłat za halę trzeba sięgnąć do kodeksu cywilnego i powalczyć aż do apelacji. Bo wg tego orzeczenia to niepłacić mogą tylko ludzie w tej jednej wspólnocie i hali. Ciebie obowiązuje system opłat w twojej wspólnocie
Fundusz remontowy i opłaty na częściach wspólnych są uzależnione od udziału w pozostałej, niemieszkalnej części budynku.
Interesuje mnie czy jest możliwość obliczyć jakoś wielkość tej powierzchni wspólnej tak, by znająć wielkość garażów, komórek i piwnic na wyłączność spróbować obliczyć udziały w dla poszczególnych osób.
W papierach znalazłem jeszcze takie wartości
1425,54 m2 - powierzchnia użytkowa
1383,61 m2 - powierzchnia mieszkalna
Druga sprawa po sprawdzeniu księgi mowa jest o przynależnych do danego lokalu miejscach garażowych i dwóch komórkach w hali garażowej, której jednej jestem właścicielem na wyłączność z części wspólnej. Nie ma za to mowy o piwnicach. Łącznie piwnic z tymi komórkami jest 16, mieszkań 22. Więc tu też nie każdy jest posiadacze.
Zbliża się zebranie i po prostu zastanawiam się co konkretnie można zaproponować, by rozwiązać tą fikcję, mając dane takie jak mam i pokazałem w postach.
Czy możliwe jest TYLKO zaproponowanie jakiejś konkretnej kwoty 80zł od miejsca garażowego, 30zł od komórki czy jest jakakolwiek możliwość bez zmian w aktach, by liczyć to inaczej, właśnie % do udziału w częsci wspolnej?
Gdzie można szukać dane tej części wspólnej z wyłączeniem mieszkań czy administrator budynku ma takie dane?
Czy w tej sytuacji jak u nas można jakoś obliczyć udział w części wspólnej, tak by liczyć fundusz rem. i opłaty na części wspólne według udziału jak we wzorze, a nie przy użyciu jakiś dodatkowych kwot miesięcznych jak podałem powyżej?
5424/100000 - rzeczywiście odzwierciedla wielkość mieszkania w całości, bo sąsiad poniżej, który ma identyczny układ mieszkania ma prawie identyczną wartość, pomimo, że posiada dwa miejsca w garażu.
Ja bym popytał czy Administrator dysponuje operatem wyodrębnienia lokali , lub zaświadczeniami o samodzielności lokali . Tam powinno być napisane, co wchodzi skład (powierzchnia) udziału wpisanego w akt notarialny.
A co jest wpisane w KW macierzystej - gruntu?
1383,61 m2 - powierzchnia mieszkalna
różnica to 41,93 m2
na mój gust jest to łączna powierzchnia jedynie tych szesnastu komórek lokatorskich, o średniej wielkości 2,62m2
Jak piszesz wszyscy płacą w pewnych proporcjach. Są to proporcje zgodne z zasadą udziałową, o której mówi ustawa. Mniej więcej, bo przecież powierzchnia udziałowa nie obejmuje hali (tylko dlatego że jest to hala niewyodrębniona), a jednak każde dziecko w waszym budynku wie, że ta hala generuje dodatkowe koszty i to w odmiennej strukturze od kosztów pozostałych części nieruchomości. Zupełnie tak samo, jak gdyby to była hala wyodrębniona w lokal.
Idź na zebranie roczne, przeanalizuj sprawozdanie finansowe wspólnoty. Nagle się okaże że te koszty są. A hala nie fruwa w powietrzu.
Problem z ustawą jest taki że ona nie przewiduje, że można użytkować kawałki hali garażowej, które nie posiadają udziałów w części wspólnej.
Stosując wyłącznie ustawę w systemie naliczeń tak jakby (bo tylko na niektórych papierach) udajecie, że tych kosztów nie ma albo, że ich istnienie jest nieistotne.
Mało tego. Jeśli przejrzysz powyżej tę fantastyczną dyskusję o rzekomych klauzulach abuzywnych, to przekonasz się że są tacy (nie wskazując palcem), którzy kwestionują nawet podstawę prawną do wyznaczania, a potem sprzedawania quod usum miejsc (komórek) w hali garażowej przez dewelopera. Ich zdaniem, zdaje się, deweloper zamiast zrealizować marżę ze sprzedaży inwestycji powinien po prostu do niej dołożyć (budowa hali to jakieś 30% kosztów inwestycji, a marża w dobrych czasach dobija do 30%).
No to jak tu jeszcze wprowadzać opłaty za coś, co deweloper już zdążył ukraść? Toż to sankcjonowanie bezprawia?
Jestem ciekaw tej opowieści. Mogę wrzucić jak rozkładają się koszty, bo czynsz już pokazałem i to, że wszystko opłaty części wspólnych uzależnione są tylko od metrażu mieszkania. Generalnie te opłaty za remonty i części wspólne z 500zł jakie wychodzi mi za mieszkanie generują dokładnie 62% całego czynszu na tę chwilę.
Podaje tekst z aktu:
"-z lokalem (mowa o mieszkaniu) tym związany będzie udział wynoszący 5424/100000 części we wspólnych częściach budynku oraz we własności działki numer xx/xx"
"nieruchomość tworzy działka xx/xx, części wspólne budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, a w szczególności garaż wielostanowiskowy znajdujący się w kondynacji podziemnej budynku, fundamenty, mury zewnętrzne, mury oddzielające poszczególne lokale, dachy, kominy, klatki schodowe, urządzenia służące do doprowadzania i rozprowadzania wody i energii cieplnej znajdujące się w opisanym budynku."
Jeżeli ten garaż nie istnieje jako własność, a fundusz remontowy i utrzymanie części wspólnych jest liczony od metrażu mieszkania czy rozwiązaniem racjonalnym byłoby w czynszu stworzyć rubrykę dodatkową i liczyć za te wyłączone z użytkowania dla innych miejsca parkingowe i dwa pomieszczenia.
Czyli nowa pozycja w czynszu jak poniżej
Na przykład:
- zaliczka fundusz eksploatacyjny-utrzymanie części wspólnych 77,32 m2 * 2zł
- zaliczka na fundusz remontowy 77,32 * 1,5zł
+ NOWA POZYCJA w czynszu (w moim przypadku 6,8 m2, pomieszczenie w tym garażu)
- zaliczka fundusz eksploatacyjny-utrzymanie części wspólnych 6,8 m2 * 2zł - 13,6zł
- zaliczka na fundusz remontowy 6,8 * 1,5zł - 10,2zł
Ja płacę więcej o 23,8 zł.
Inny przykład sąsiad z mieszkaniem jak moje + 2 miejsca postojowe o łącznej powierzchni 30m2
- zaliczka fundusz eksploatacyjny-utrzymanie części wspólnych 77,32 m2 * 2zł
- zaliczka na fundusz remontowy 77,32 * 1,5zł
+ NOWA POZYCJA w czynszu (w moim przypadku 6,8 m2, pomieszczenie w tym garażu)
- zaliczka fundusz eksploatacyjny-utrzymanie części wspólnych 30m2 * 2zł - 60
- - zaliczka na fundusz remontowy 30m2 * 1,5zł - 45zł
Sąsiad płaci więcej o 105 zł.
Z drugiej strony mając większe wpływy z tytułu dodatkowych opłat miesięcznych w czynszach, można te stawki na 2zł i 1,5zł lekko obniżyc w dół.
Tym samym niektórym spadają opłaty, a innym pozostają bez zmian lub zwiększają się o kwotę niższą, niż te 23,8zł (w moim przypadku) i 105zł (w przypadku sąsiada z dwoma miejscami) itd.
Nie wiem czy to idealne rozwiązanie, ale chyba w miarę łatwe do przeprowadzenia uchwałami. Poniżej zdjęcie z ostatniego podsumowania za 2018.
http://imagehost.pl/images/2020/01/10/20200110_161605.jpg
Ty czynszu nie płacisz bo nie najmujesz niczego od Wspólnoty ani lokalu ani części wspólnej . Jesteś właścicielem lokalu, członkiem Wspólnoty i płacisz ZALICZKI na utrzymanie bieżące nieruchomości , a jest to duża różnica prawna , choć dla Ciebie to wszytko jedno , jak zwał tak zwał.
stworzyliście system oparty na m2 czyli niewypełniający zapisów ustawy o własnosci lokali, a Ty jeszcze bardziej go komplikujesz swoimi tezami , wyliczeniami , które Tobie tylko pasują , bo masz z tego tytułu granty.
Wróć do ustawy o własności lokali i tego co jest zapisane w KW macierzystej i na tym buduj strukturę zaliczki do opłat.
Twoje wyliczenia nie utrzymają się w Sądzie , bo brak im podstaw prawnych.
Po prostu uszczegółowiłeś opłaty w ramach zasady udziałowej (stosując udziały do powierzchni nieudziałowej). Zróżnicowałeś je. Niezgodnie z ustawą, ale w jej duchu. I równocześnie w duchu rozstrzygnięcia apelacyjnego ze sprawy omawianej powyżej, bo jak rozumiem, równocześnie wykluczyłeś z opłat za halę niegarażowiczów.
Natomiast czy twoja propozycja na pewno ma sens i podstawy faktyczne - tego nie da się stwierdzić na forum.
Z prostego powodu, że nie znamy kosztów hali. Ani ich rozmiarów, ani ich struktury.
Ze sprawozdania za 2018 wynika, że udajecie że hali nie ma na wszystkich papierach. I na kartach opłat i w sprawozdaniu. W zawiązku z tym nie mamy danych żeby ocenić czy twoje proste wyliczenie ma sens.
Nawet przy założeniu że równocześnie obniżysz obniżysz opłaty na eksploatację i fundusz niegarażowiczom. I tutaj na marginesie: takie automatyczne obniżanie na fundusz remontowy niegarażowiczom raczej nie wchodzi w grę. Już prędzej obniżenie tego funduszu wszystkim właścicielom przy równoczesnym założeniu osobnego funduszu dla hali.
Jeżeli już rozdzielasz opłaty, rozdziel i fundusze.
Nie martw się, że wyliczenia nie mają podstaw prawnych. Nie daj się zakrzyczeć wielbicielom literalnego czytania ustawy tylko dlatego, że nie mają wyobraźni.