Ocieplenie budynku - kredyt

katella

Czy wspólnota może zmusić mieszkańca do zaciągnięcia kredytu na docieplenie budynku, czyli podjąć uchwałę w tej sprawie większością głosów?

Pozdrawiam
Magda

owner

Tak. Nie mieszkańca, lecz właściciela lokalu można przegłosować większością głosów.
Kredyt zaciąga wspólnota, nie poszczególni właściciele.

katella

Ale przecież docieplenie budynku nie jest kosztem niezbędnym do zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości, więc do obowiązków właściciela nie należy udział finansowy w takim przedsięwzięciu. Jakie są podstawy prawne, wobec tego, by go zmusić? Poza tym zarząd musi otrzymać wówczas pełnomocnictwo do czynności prawnych, czyli de facto 100% zgodę.

Haneczka

[cite] katella:[/cite]Ale przecież docieplenie budynku nie jest kosztem niezbędnym do zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości,

A kto tak stwierdził? Jest to inwestycja uzasadniona, podnosząca standard mieszkania i obniżająca koszyt utrzymania nieruchomości, poprzez obniżenie kosztów ciepła, więc właściciele mają prawo podejąć większością głosów taką decyzję.

[cite] katella:[/cite]więc do obowiązków właściciela nie należy udział finansowy w takim przedsięwzięciu..

Owszem, należy.

[cite] katella:[/cite] Jakie są podstawy prawne, wobec tego, by go zmusić? Poza tym zarząd musi otrzymać wówczas pełnomocnictwo do czynności prawnych, czyli de facto 100% zgodę.

Art.12.2 ustawy o własności lokali:
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Art. 17 uowl:
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego działowi w tej nieruchomości.

i art. 14 uowl.

[cite] katella:[/cite] Poza tym zarząd musi otrzymać wówczas pełnomocnictwo do czynności prawnych, czyli de facto 100% zgodę.

Zgody i pełnomocnictwa do wykonania określonej czynności udzielają właściciele w tej samej uchwale, a więc większość głosów jest wystarczająca.

owner

[cite] katella:[/cite]Ale przecież docieplenie budynku nie jest kosztem niezbędnym do zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości, więc do obowiązków właściciela nie należy udział finansowy w takim przedsięwzięciu. Jakie są podstawy prawne, wobec tego, by go zmusić?

Nie jest niezbędny, ale możliwy - leży w kompetencjach wspólnoty.
Wspólnota ma prawo dokonywać uzasadnionych inwestycji w nieruchomość wspólną - jest to jeden z celów zarządzania nieruchomością (art. 185.1 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami), do którego wspólnota została powołana ustawą o własności lokali. Jest to więc jedno z obowiązkowych zadań wspólnoty. Przyznasz chyba, że termomodernizacja jest inwestycją jak najbardziej uzasadnioną. Co więcej, racjonalizacja użytkowania energii to obowiązek właściciela, nałożony ustawą Prawo budowlane (art. 61 pkt 1 w związku z art. 5.2 i 5.1 pkt 1f).

Decyzje przekraczające zarząd zwykły są w dużych wspólnotach podejmowane uchwałą właścicieli. Umowa kredytowa jest zobowiązaniem wspólnoty. "Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości." (art. 17 uwl)

[cite] katella:[/cite]Poza tym zarząd musi otrzymać wówczas pełnomocnictwo do czynności prawnych, czyli de facto 100% zgodę.

Nie, wystarczy uchwała:

Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. (Art. 21.2 uwl).

katella

Wydaje mi się, że między zapisem "wspólnota ma prawo" a zapisem "ma obowiązek". Rozumiem to w ten sposób: mam obowiązek (muszę) dbać o to, by stan budynku się nie pogarszał, ale mam prawo (mogę) inwestować w nieruchomość, jednak nie muszę tego robić.

Czy do podpisania umowy kredytowej zarząd nie potrzebuje osobnego pełnomocnictwa?

Jak można dać kredyt członkowi wspólnoty (w ramach kredytu danego całej wspólnocie), który jest niewypłacalny - nie radzi sobie z bieżącymi zobowiązaniami?

wwwinyl

Tu jest jakieś nieporozumienie.
katella. Już drugi raz poruszasz sprawę zaciądnięcia kredytu przez właściciela, co jest tylko i wyłącznie prywatną sprawą tego właściciela.
Opowiedz nam dokładnie o co chodzi.

Wspólnota wyraża uchwałą zgodę na zaciągnięcie kredytu w konkretnym banku (banki tego pilnuja i wymagają).
Zarząd do podpisania umowy (jak każdej innej) nie potrzebuje żadnego specjalnego pełnomocnictwa.

Zarządca

[cite] katella:[/cite]Wydaje mi się, że między zapisem "wspólnota ma prawo" a zapisem "ma obowiązek". Rozumiem to w ten sposób: mam obowiązek (muszę) dbać o to, by stan budynku się nie pogarszał, ale mam prawo (mogę) inwestować w nieruchomość, jednak nie muszę tego robić.

W dużej wspólnocie wystarczy zgoda większości, można tę uchwałę zaskarżyć.

katella

W naszej wspólnocie są osoby, które nie płacą bieżących zobowiązań (opłat bieżących). Jeśli wspólnota zaciągnie kredyt, to ich dług tylko wzrośnie, bo przecież nie poradzą sobie z podwyższonymi miesięcznymi wydatkami. W tej sytuacji uważam za niemoralne wobec ludzi biedniejszych i niebezpieczne dla wspólnoty zaciągniecie kredytu.

Poza tym kiedy w mojej wspólnocie mieszkańcy (20-30%) przyszli na zebranie, zarząd powiedział: "trzeba ocieplić budynek, zimno jest, głosujmy", ludzie odparli"no zimno" i zagłosowali na tak. Żadnego projektu uchwały przed zebraniem. Nikt nie zastanowił się, co trzeba ocieplić: tylko ściany, a może też dach, a może fundamenty również. A może okna są nieszczelne i inwestycja niewiele pomoże? Żadnych kosztorysów, żadnych kwot, w jakich mają zamknąć się wydatki. To jest dokładnie to, o co mi chodzi.

wwwinyl

Jeśli chodzi o Twój pierwszy akapit, to nie zgadzam się z Twoim zdaniem.
Widzisz bycie właścicielem to nie tylko prawa ale i obowiązki.
Jeśli ktoś nie może utrzymać swojej nieruchomości powinien ją sprzedać.
Podchodzę liberalnie, a nie socjalnie bo zwróć uwagę, że gdyby patrzeć na te osoby, to będą cierpiały pozostałe, które na to stać i które chcą mieszkać w lepszych warunkach.
Mało tego akurat w przypadku termomodernizacji bardzo wyraźnie widać, że inwestycja w termo- podnosi wartość nieruchomości którą się posiada.
We wspólnocie jak w każdej demokracji decyduje większość (udziałowa). Skoro większość taką decyzję podjęła, to nic nie zrobisz.

Odrębnę sprawą jest drugi akapit. Sposób realizacji przebiegu zebrania. Brak projektu uchwały a nawet jej zarysu ewidentnie daje podstawę do zaskarżenia tylko czego, skoro nie ma treści uchwały, a takową musisz w sądzie złożyć?

A skąd wiesz ile masz płacić po nowemu?

katella

Jest treść uchwały: budynek ma być docieplony. To wszytko. Resztę robi zarząd. W tej wspólnocie jest tak, że administrator przygotowuje kosztorys, zarząd wybiera (choć często jest tylko jedna propozycja). Ktoś robi. My płacimy. Jak zadajemy pytania albo zgłaszamy reklamację zarząd się obraża a administrator pisze, że firma jest wspaniała i poprawi. Oczywiście nie poprawia.
Tak było na przykład z modernizacją rynien. Mieszkańcy dali zgodę i potem (po roku) zobaczyli tylko kwotę na zestawieniu operacji rocznych.

Nie wiem, ile mam płacić. Dowiem się, jak mi dodadzą do rachunku po modernizacji.

owner

Każdą uchwałę możecie uchylić lub zmienić.
Ciągle nie mogę zrozumieć, dlaczego ludzie głosują tak bezmyślnie. Przecież taka uchwała to jak czek in blanco, wystawiony zarządowi przez właścicieli: bez górnej kwoty (kosztu inwestycji), bez szacunkowej choćby przymiarki do nowej zaliczki, bez żadnych warunków co do finansowania inwestycji (okres spłaty kredytu, oprocentowania itp.). Uchwałę (czytaj: zgodę na wydanie Waszych pieniędzy) można podjąć po zapoznaniu się z kosztami, w przeciwnym razie zarząd może wszystko.

Czy w ogóle wystąpicie o kredyt z premią termomodernizacyjną, czy o zwykły, inwestycyjny?
Będzie robiony audyt energetyczny?

katella

Ja też wielu rzeczy nie rozumiem, więc zaczęłam szukać fachowej pomocy, m. in. na forum. Chcę dobrze przygotować się do spotkania wspólnoty.

Oczywiście, że nic nie było robione, żaden audyt czy oszacowanie kosztów. O rodzajach kredytów też mowy nie było.

Zarządca

Koszty trzeba oszacować, dopiero na tej podstawie można ubiegać się o kredyt bankowy, poza tym zwykle zwiększa się wielkość składki na fundusz remontowy, bank będzie badał dokumentację finansową wspólnoty. Jeżeli we wspólnocie są zaległości prawdopodobnie nie udzieli kredytu.

wwwinyl

Typowa granica to 5 % udziału należności w sprzedaży. Jeśli należności są wyższe, to bank zaczyna się krzywić.

katella

Nie rozumiem, co to znaczy: "5 % udziału należności w sprzedaży".

wwwinyl

Przychody z "czynszów" wynoszą 100 zł.

Należności z tyt. nieopłaconego "czynszu" w terminie nie powinny przekraczać 5 zł.

comperia

wnioskodawcą powinna być osoba fizyczna lub wspólnota mieszkaniowa posiadająca prawo do dysponowania nieruchomością http://pieniadze.bblog.pl/wpis,bos;bank;ekokredyt;dla;dbajacych;o;srodowisko;naturalne;,44350.html

piotr6

A co w takiej sytuacji ja jest mała Wspólnota 6lokali i jeden nie wyraża zgody na ocieplenie i kredyty w banku na to ocieplenie

a-z

Pozostali mogą spróbować zmusić go sądownie.

drops

Mam pytanie co sądzicie o uchwale o treści "My członkowie WM zobowiązujemy się iż w przypadku wykorzystania zablokowanych środków pieniężnych na spłatę rat kapitałowo-odsetkowych dokonamy na wezwanie banku uzupełnienia środków pieniężnych w wysokości zabezpieczającej 2-miesięczna ratę kapitałowo-odsetkową". W zeszłym roku w głosowaniu indywidualnym przeforsowano uchwałę o zaciągnięciu kredytu na docieplenie budynku. Teraz stwierdzono, że bank pozytywnie zaopiniował wniosek o kredyt, ale przed jego wypłatą zażądał uchwały o treści jak wyżej. Co radzicie mi zrobić. Na dzień dzisiejszy myślę o jej zaskarżeniu.

KubaP

Teraz stwierdzono, że bank pozytywnie zaopiniował wniosek o kredyt,
ale przed jego wypłatą zażądał uchwały o treści jak wyżej.

U mnie niczego takiego nie żądano ... oprócz odpowiedniej stawki do spłaty rat kredytowych i pełnomocnictwa do konta bankowego oraz cesji do polisy ...

drops

Podejrzewam, że chodzi o to, że właściciele mają duże zadłużenia wobec WM i bank chce się dodatkowo zabezpieczyć. Jak pytałam o kwotę zadłużenia to otrzymałam odpowiedź na okrągło.

Nowy doklejony: 18.05.12 14:53
Otrzymałam dzisiaj informację, że średnie zadłużenie właścicieli lokali wynosi 15%. Rozumiem to tak, że na 274 właścicieli 15 % nie płaci regularnie swoich zobowiązań, czy to dużo.

Rozalia

Chcemy wziąć kredyt na remont klatki schodowej, ale mamy problem, ponieważ jeden właściciel zmarł i nikt za meiszkanie nie płaci. Co w tej sytuacji zrobić? Dług to już 3 tys. zł. wspólnota 10 lokali, sami zarządzamy. Ten dług wynika z sytuacji losowej, starszy pan płacił bardzo regularnie.

Zarządca

W pierwszej kolejności wspólnota mieszkaniowa powinna uregulować sytuację prawną, obecnie to kwota 3 tys., jednak dług będzie rósł. Jeżeli nie są znani spadkobiercy - należałoby wystąpic do sądu z wnioskiem o stwierdzenie nabycia spadku po zmarłym właścicielu.

Wspólnota ma tytuł prawny jako wierzyciel.

"Zobowiązania wobec wspólnoty i to zarówno te, które powstały przed śmiercią właściciela, jak i po niej, to długi spadkowe, za które odpowiedzialność ponoszą spadkobiercy. Do czasu działu spadku ich odpowiedzialność jest solidarna, dlatego też wspólnota mieszkaniowa może egzekwować swoje należności od wszystkich spadkobierców lub od każdego z nich osobno.
Jednak do czasu uregulowania spraw związanych ze spadkiem wspólnota mieszkaniowa nie może wyegzekwować swoich należności, ponieważ spadkobiercy nie przedstawili praw do spadku. W tej sytuacji, znając dane następców prawnych zmarłego, należy wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenia nabycia spadku."

Więcej na ten temat w artykule: "Czy wspólnota może wystąpić o stwierdzenie nabycia spadku"

na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny

http://www.zarzadca.pl/pytania-i-odpowiedzi/69-prawo/728-czy-wspolnota-moze-wystapic-o-stwierdzenie-nabycia-spadku-


Kolejną kwestią jest sprawa samego kredytu - zadłużenie to będzie problem, ponieważ banki mają swoje procedury, niektóre stawiają taki warunek, jak terminowe wpłaty zaliczek przez członków wspólnoty przynajmniej przez ostatnie 6 miesięcy przed złożeniem wniosku o kredyt.

Rozalia

Zarząd nie występował do sądu, ale powiem o tym, w sobotę mamy spotkanie, czyli z tego kredytu raczej nic nie wyjdzie.

Zarządca

Niekoniecznie, to zależy do wewnętrznych procedur banku i od Waszej rzeczywistej sytuacji:

[cite] wwwinyl:[/cite]Typowa granica to 5 % udziału należności w sprzedaży. Jeśli należności są wyższe, to bank zaczyna się krzywić.

[cite] wwwinyl:[/cite]Przychody z "czynszów" wynoszą 100 zł.

Należności z tyt. nieopłaconego "czynszu" w terminie nie powinny przekraczać 5 zł.

Rozalia

Dziękuję za odpowiedż, jesteśmy po spotaniu, ustaliliśmy, że występujemy do sądu, trzeba w końcu wiedzieć kto dziedziczy ten dług. Na razie zwięszymy zaliczki żeby pokryć różnicę, o kredyt będziemy się starać.