kto właścicielem sieci

wojtekna102

Pytałem niedawno o możliwość zawarcia umowy na budowę światłowodu w budynkach wspólnoty (tutaj: https://forum.zarzadca.pl/discussion/9522/zawarcie-umowy-przez-zarzad-do-doprowadzenia-światlowodu#latest)
Teraz proszę o radę w kwestii genezy tego problemu. Wspólnota to 5 bloków. W 2 z nich światłowód i instalacja telewizyjna DVB-t jest własnością pewnej firmy. Deweloper wybudował te sieci i następnie sprzedał je tej firmie. Pozwolenie na budowę jest z 5 kwietnia 2016 r., odbiór budynków przez nadzór budowlany z 1 marca 2018 r. jeśli to istotne. Data umowy sprzedaży jest nieznana. Nie udostępniono nam jej. W KW jest wpis o służebności przesyłu.
Czy zgodne z prawem jest, że deweloper wybudował 2 bloki i następnie sprzedał te instalacje jakiejś firmie robiąc z niej monopolistę do świadczenia usług internetu? Inne firmy jeśli chcą świadczyć usługi, to muszą wynegocjować dostęp hurtowy z tą firmą-właścicielem. Póki co od 4 lat żadna się nie zdecydowała. Jest monopol i nie ma swobody wyboru usługodawcy. Sądziłem, że właścicielem sieci w budynku jest Wspólnota.
Dzisiaj dodatkowo ta firma żąda od nas opłat za serwisowanie instalacji telewizyjnej DVB-t (umowa ryczałtowa).
W pozostałych 3 budynkach (tam budował podwykonawca dewelopera) nie ma takiej sytuacji. Jest co najmniej dwóch dostawców internetu i nikt nie żąda opłat ryczałtem za serwis DVB-t.
Ktoś miał podobny problem i potrafi coś doradzić jak można z tego wybrnąć?

Zarządca

Czy w umowach deweloperskiej oraz przenoszącej własność jest mowa o tym, że deweloper zastrzega sobie własność instalacji?
W 2012 roku weszło w życie rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 6 listopada 2012 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Nałożyło ono na deweloperów obowiązek wyposażenia budynków wielorodzinnych m.in. w światłowodową infrastrukturę telekomunikacyjną doprowadzoną do każdej telekomunikacyjnej skrzynki mieszkaniowej, jak również okablowanie wraz z osprzętem i urządzeniami telekomunikacyjnymi, a także w antenową instalację zbiorczą do odbioru programów telewizyjnych i radiofonicznych rozprowadzanych z nadajników naziemnych i satelitarnych.

Deweloper nie miał prawa sprzedawać elementów tego wyposażenia, ponieważ stanowią one część składową nieruchomości.

Inne firmy negocjują ze wspólnotą mieszkaniową.

wojtekna102

Zarządca napisał użytkownik: »

Czy w umowach deweloperskiej oraz przenoszącej własność jest mowa o tym, że deweloper zastrzega sobie własność instalacji?

Brak jest takich zapisów. Przed chwilą przeczytałem oba akty notarialne. W umowie deweloperskiej w dziale "Obciążenia i ograniczenia własności" jest zapis o treści:
Prawo własności tejże nieruchomości lub instalacji zostanie ograniczone poprzez ustanowienie nieodpłatnych służebności lub prawa do użytkowania części wspólnych nieruchomości na rzecz gestorów mediów dostarczanych do nieruchomości lub lokali na nieruchomości,
a także podmiotów świadczących usługi teleinformatyczne, upoważniające te podmioty do utrzymania (wykonania, przeglądów i eksploatacji) sieci lub instalacji, a także ich eksploatacji (konserwacja, przegląd i naprawy).

Zastanawiający jest fragment przeze mnie podkreślony. Czy to ma znaczenie?

Z kolei w akcie notarialnym przenoszącym własność jest zapis:
- ograniczone prawa rzeczowe - ustanowione na czas nieoznaczony, nieodpłatne służebności przesyłu na rzecz: Polskiej Spółki Gazownictwa (...) lub jej następcy prawnego, PGE Dystrybucja (...), Wodociągi (...), nazwa spółki która kupiła sieci, Telekomunikacji (...)..

Idąc dalej: co robić, czego żądać od dewelopera albo firmy nabywcy tych sieci? Nawet nie wiemy co dokładnie kupili, nikt nam nie mówi i nie wiem gdzie sięgnąć aby te dane uzyskać.

Zarządca

Czy wspólnota wystąpiła o wydanie umowy sprzedaży? Od tego trzeba zacząć. JEżeli rzeczywiście do niej doszło, to moim deweloper winien zwrócić pieniądze, z drugiej strony można rozważyć unieważnienie tej umowy.

wojtekna102

Dziękuję za radę, spróbujemy uzyskać umowę.
Wybiegając w przyszłość: próba unieważnienia umowy, a co jako argument, jakiś przepis z kodeksu cywilnego?

Zarządca

Okablowanie to elementy wyposażenia nieruchomości, podobnie jak kotłownia. Zdarzały się w przeszłości przypadki, gdy deweloperzy utrzymywali, że kotłownia jest ich własnością i próbowali mieszkańcom sprzedawać ciepło, które "wytwarzali", w mojej ocenie mamy do czynienia z podobną sytuacją. Proszę dotrzeć do umowy.

Zarządca

Muszę tutaj sprostować: światłowód został wybudowany przez dewelopera, a następnie odpłatnie przekazany przedsiebiorcy.
Mamy tu analogiczną sytuację jak, np. w przypadku przekazania przyłącza przedsiebiorstwu energetycznemu. Zastosowanie ma art. 49 Kodeksu cywilnego - w momencie podłączeniu własność urządzeń przechodzi na własność tego przedsiebiorstwa.
Nie możemy zatem mówić o sprzedaży, a jedynie o rekompensacie.
Pytanie, na które należałoby odpowiedzieć: czy deweloper miał prawo do tej rekompensaty. Trzeba to wyjaśnic. Moim zdaniem nie miał prawa, choć to powszechna praktyka.

W pierwszej kolejności potrzebna jest umowa.

Zarządca

Czy udało się dotrzeć do tej umowy?

wojtekna102

Deweloper jeszcze nie przekazał. Czekamy.

Zarządca

Światłowód w momencie podłączenia stał sie własnością przedsiębiorstwa. Wcześniej, tj. przed podłączeniem był częścią składową nieruchomości. Ważna jest data podłączenia, czy istniała juz wspólnota mieszkaniowa? Czy wyodrębniono pierwszy lokal? Te kwestie trzeba ustalić.