Koszty najmu mieszkania
Gość Zarzadca.pl
Użytkownik
w Najem
Pierwszy komentarz do artykułu: https://zarzadca.pl/artykuly/koszty-najmu-mieszkania
Dzień dobry, wynajmowałam mieszkanie i właściciel naliczał mi cały czynsz do wspólnoty, a w umowie najmu mam jedynie zapis, że poza czynszem najmu ponoszę koszty zużycia wody, ciepła i prądu. Czy może domagać się zwrotu tych pieniędzy?
Dzień dobry, wynajmowałam mieszkanie i właściciel naliczał mi cały czynsz do wspólnoty, a w umowie najmu mam jedynie zapis, że poza czynszem najmu ponoszę koszty zużycia wody, ciepła i prądu. Czy może domagać się zwrotu tych pieniędzy?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Czy Wynajmujący może dostawy gazu ,energii tak samo opisać w Umowie , czy musi robic cesję z dostawcami na Wynajmującego , bo dla firmy taryfa za gaz jest inna i czy US nie będzie miał tu wątpliwości
z góry dziękuję za odpowiedź
W przypadku, gdy lokal mieszkalny będzie wykorzystywany do działalności gospodarczej najkorzystniej byłoby, gdyby ta firma samodzielnie zawarła umowy z dostawcami. Czy braliście Państwo takie rozwiązanie pod uwagę?
umów i sporządzenie Umowy Najmu opiewającej na sam czynsz odpowiednio wyższy , żeby właściciel ( w naszym przypadku to dom) sam już ponosił opłaty za media . Tylko pytanie czy takie rozwiązanie nie narusza prawa
Czy zapis w umowie o przeniesienie kosztów utrzymania lokalu (zaliczka do wspólnoty, fundusz remontowy itp) nie jest przypadkiem sprzeczny z Art.9 pkt.5 Ustawy:
"W stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, ....." ?
Czy zapis w umowie o przeniesienie kosztów utrzymania lokalu na najemcę (zaliczka do wspólnoty, fundusz remontowy itp) nie jest przypadkiem sprzeczny z Art.9 pkt.5 Ustawy:
"W stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, ....." ?
One są zależne od wspólnoty, a wspólnota nie jest właścicielem lokalu.
Ona nie ma takiego zapisu, że musi opłacać zaliczkę do wspólnoty, i pyta czy może domagać się zwrotu nienależnie pobranych opłat. Nawet gdyby miała taki zapis w umowie byłby on sprzeczny z Ustawą o ochronie praw lokatorów... art. 9 ust.5. Jeśli dobrze rozumiałem, to w umowie ma czynsz + woda, ciepło, prąd, a wynajmujący dodatkowo naliczał jeszcze opłaty wspólnotowe.
Zaliczka do wspólnoty musi być wliczona w czynsz najmu, ale wynajmujący próbują te opłaty wyodrębnić w treści umowy jako opłaty niezależne od właściciela, czyli media, celem omijania opodatkowania tej kwoty (ryczałt 8,5%). Ale media zostały ściśle określone w art. 2 ust.1 ust.8 Ustawy. Natomiast zaliczka do wspólnoty, przynajmniej większa jej część, wg art. 2 ust.1 pkt.8a Ustawy jest zaliczana do kosztów utrzymania lokalu, obciążające właściciela.
Zgadzam się, że zrobiłem błąd w rozróżnieniu "zależne od właściciela", "niezależne od właściciela", w każdym razie obciążanie opłatą na rzecz wspólnoty najemcę, jeśli taki zapis w umowie jest, to ten zapis nie będzie sprzeczny z ustawą.
Można się tak umówić.
Wyobraźmy sobie taką sytuację: mamy umowę z najemcą na czas nieokreślony, mamy zapis że najemca płaci czynsz + dodatkowo media (opłaty niezależne od właściciela) + dodatkowo zaliczka do wspólnoty, ryczałt płacimy tylko od kwoty czynszu. Od pół roku najemca przestaje opłacać zaliczkę do wspólnoty, no bo uznał że jest nienależnie pobierana, ale czynsz i media płaci na czas. Na podstawie jakiego artykułu możecie wypowiedzieć mu umowę?
PS.
Zaliczka na utrzymanie nieruchomości zawiera już planowane koszty utrzymania lokalu jak i koszty utrzymania części wspólnych. Ostateczne koszty są wysyłane do właściciela po zakończeniu roku obrachunkowego.
Par.7) 4.1. Najemca ponosi koszty utrzymania lokalu, jakie są naliczane przez zarządcę nieruchomości .
Umowa podpisana przez strony umowy.
Umowa najmu powinna być sporządzona w dwóch egzemplarzach, dla każdej ze stron. Powinny się w niej znaleźć następujące zapisy:
1) miejsce i data zawarcia umowy,
2) określenie stron i ich dane ewidencyjne (dane osobiste, NIP/PESEL, seria i nr dowodu tożsamości),
3) dokładny opis lokalu mieszkalnego, jego stan, powierzchnia (najlepiej użytkowa, zgodna z wpisem w Księdze wieczystej), wyposażenie,
4) wysokość czynszu oraz informacja o elementach składowych czynszu, kosztach eksploatacji (kto pokrywa koszty zużycia energii elektrycznej, wywozu odpadów,itp), utrzymania nieruchomości wspólnych,
5) czas trwania umowy,
6) warunki wypowiedzenia umowy,
7) prawa i obowiązki stron umowy (również brak prawa do podnajmowania osobom trzecim, prawo do wprowadzania zmian w budowie),
8) podpisy stron
Szczerze spodziewałem się, że podeśle Pan artykuł prawny, a nie zapis w umowie. Jeśli zapis w umowie jest niezgodny z prawem to jest on nieważny. Jeśli wpisze Pan w umowie najmu, zawartej na czas nieokreślony, że jako wynajmujący może Pan rozwiązać tą umowę z 1-miesęcznym okresem wypowiedzenia, czy faktycznie Pan może to zrobić?
Który to artykuł? Ustawa, rozporządzenie, inny akt prawny?
Ten przepis nie ma zastosowania do umowy o najem okazjonalny. Zgodnie z art. 19 e ustawy o ochronie praw lokatora do umowy o najem okazjonalny stosuje się wyłącznie przepisy: art 2, art. 6 ust. 3, art.10. ust.1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1-3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19 a - 19 d oraz art. 25 d pkt. 2, o ile właściciel zgłosił najem w terminie 14 dni od jego rozpoczęcia naczelnikowi us.
Proszę wyjaśnić: czy pytanie dotyczy umowy najmu okazjonalnego, której zawarcie zostało zgłoszone przez wynajmującemu naczelnikowi us w terminie przypisanym? Jeżeli tak - to tego przepisu nie stosujemy. Jeżeli nie - to to nie jest umowa najmu okazjonalnego - art. 9 pkt. 5 ma zastosowanie i właściciel winien, jako bezpodstawnie wzbogacony, zwrócić te środki najemcy.
Zapis niezgodny z przepisami bezwzględnie obowiązującymi jako nieważny, nie wiąże stron, ma Pan rację.
Żaden rozsądny wynajmujący nie uwzględni kosztów tytułem eksploatacji ponoszonych na rzecz wspólnoty w ramach czynszu najmu.
Czynsz to czynsz. Od niego płaci się podatek dochodowy. Opłaty to opłaty - dla wynajmującego zawsze są kosztem.
Jaka interpretacja?
W moim przypadku chodzi o zwykłą umowę najmu mieszkania zawartą na czas nieokreślony. Mam w umowie zapisy wg mnie sprzeczne z Ustawą o ochronie praw lokatorów, a mianowicie chodzi o koszty pokrywane przez najemcę, czyli mnie, poza opłatami niezależnymi od właściciela mam wzmiankę, że najemca pokrywa "inne koszty związane z eksploatacją mieszkania" i wynajmujący narzuca mi wszystkie koszty wspólnotowe, w tym fundusz remontowy itp, absolutnie wszystkie koszty nawet prowadzenie rachunku bankowego wspólnoty
Zwłaszcza obecnie, gdy znów rośnie szara strefa na rynku wynajmu. Gdy wynajmujący albo uciekają w ogóle od podatku, albo powstrzymują się od podwyższania czynszów żeby tylko utrzymać najemcę - by wystarczy że opłaty niezależne rosną w tempie 30% rocznie.
Sprawdziłem umowę i dokładnie wzmianka brzmi: "... oraz inne opłaty administracyjne na podstawie przedstawionego rozliczenia ze wspólnotą mieszkaniową".
W przeciągu 2 lat ani razu nie dostałem w/w rozliczenie, sporządzone i podpisane przez administrację, właścicielka sama nalicza mi opłaty i czasami przesyła zestawienie, w którym faktycznie figurują opłaty na rzecz wspólnoty, a mianowicie: fundusz remontowy, fundusz osiedla, administracja, ubezpieczenie budynku, oświetlenie klatki schodowej i dużo innych. W każdym bądź razie, zapis w umowie o opłatach administracyjnych wg mnie pokrywa się art. 2 ust 1. pkt.8a:
kosztach utrzymania lokalu – należy przez to rozumieć koszty, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:
a) konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,
b) zarządzania nieruchomością,
c) utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,
d) ubezpieczenia nieruchomości,
e) inne, o ile wynikają z umowy;
Czy mam rację, że opłaty naliczanie bezprawnie i bezpodstawnie?
"W stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6.
6. Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.
Art. 2 us. 1 pkt. 8 stanowi natomiast, że przez opłaty niezależne od właściciela – należy przez to rozumieć opłaty za
dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;
Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, czyli np. fundusz remontowy, wynagrodzenie zarządcy czy inne naliczane przez wspólnotę mieszkaniową, to koszty utrzymania lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 9, do których zaliczamy też podatek od nieruchomości.
Zgadzam się z Janem 1, że wynajmujący pobiera nienależne opłaty.
" Wynajmujący może więc pobrać od lokatora wyłącznie czynsz i opłaty niezależne od wynajmującego. Nie może pobrać jednocześnie czynszu, opłat niezależnych od właściciela i oprócz tego jeszcze innych opłat, np. takich, które wcześniej.. pobierane były oprócz czynszu, tj. opłat za antenę zbiorczą, windę oraz domofon. "
Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych, Ewa Bończak - Kucharczyk, s. 388
I wąskie rozumienie pojęcia "opłaty niezależne".
do 2023 wynajmujący roliczający się na zasdach ogólnych mógł takie koszta administracji czy inne wsadzić w koszty i odciągnąc od podatku.
od 2023 idzie wszystko ryczałtem. w niektórych wspólnotach utrzymanie częsci wspólnych, a co za tym idzie też ich konserwacja (nie tylko budynek, ale chodnik po ktrórym chodzi, parking, drzewo pod którym na ławce siedzi (rzeczy z których nie korzysta właściciel a się psują) idzie w kilkaset złotych miesięcznie. Własciel nie będzie mógł więc sobie tego odliczyć i będzie musiał płacić podatek. a co za tym idzie koszty najmu pójdą w górę.
nie wiem czy to na dzień dzisiajszy zgodne z prawem ale uważam że:
1. Mieszkanie, od momentu wejścia najmującego własciciela nie interesują wymiana żarówek, zepsuty sprzęt elektryczny. tak stanowi prawo. wszystkie koszty ponosi nowy najemca.
2. blok. skoro własiciel nie korzysta z klatki, z podwórka, parkinku na którym parkuje najemca, z placu zabaw. jest to wszystko dostępne dla najmującego, to czemu ma własiciel ponosić koszty tego utrzymania??
1. Wg art.6a ust.2 ustawy "W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu". Jeśli owe elementy się zepsują no to najemca naprawia to na własny koszt zgodnie z art. 6b ust.2. Jeśli wynajmujący oddał zużyte wyposażenie to nie ma co się dziwić, że po zakończeniu najmu zostanie to zwrócone w tym samym lub dużo gorszym stanie.
2. Jeśli mieszkanie stoi puste, nie jest wynajęte i właściciel w nim też nie mieszka, jest np. za granicą, to kto ma opłacać wymienione koszty? Poprzedni najemca, sąsiad, wspólnota? Nie, płaci właściciel mimo tego iż nikt nie korzysta z tego. Płaci się za samo posiadanie mieszkania. Dlatego to się nazywa "koszty utrzymania".
Owszem, akurat mamy zmianę podatkową od 1.01.2023 i powszechny ryczałt. Ale przed zmianą ryczałt też istniał. Tak jak ten spór.
Moim zdaniem spór nawet nie idzie o ryczałt i charakter kosztu związanego z takimi opłatami na rzecz wspólnoty.
Nie chodzi też nawet o interpretację ustawy lokatorskiej i pogląd pani Bończak, która bada tę ustawę od lat.
Chodzi tu o więcej - o zasadę swobody zawierania umów.
Zasady podatkowe są zmienne, a ta zasada nie.
Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej występują niezależnie od tego, czy lokal jest wynajmowany, dlatego też wpłaty najemcy stanowią w takim przypadku przychód wynajmującego, który podlega opodatkowaniu.
Fiskus jednak zwraca uwagę wyłącznie na treść umowy.
Rozdział 1
Przepisy ogólne
Art. 1. Ustawa reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.
Proszę zwrócić uwagę na "oraz".
Art. 2. 1. podaje natomiast definicję lokatora: "należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal
na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;"
Zakres podmiotowy ustawy obejmuje lokatorów, nie ma tu ograniczenia do najemców lokali gminnych.
Zasada swobody umów została wyrażona w art. 353(1) kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:
"Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego."