podjęcie uchwały bez zgody 1 lokatora
Deirula
Użytkownik
Wczoraj otrzymałam maila z nowym naliczeniem zaliczek - od zarzadcy. W naliczeniu powołuje się na uchwałę, którą podjęto. Ja podczas indywidualnego zbierania głosów byłam przeciw.
Jesteśmy wspólnotą, która ma 3 lokale, mój udział to ponad 50%.
Zarządca po mojej interwencji, że ta uchwała nie ma mocy, że nie przeszła poinformował mnie, że w jej treści jest punkt, który powoduje, że mj glos nie ma znaczenia - tu cytat:
"Na podstawie art. 23. pkt. 2 i pkt. 2A ustawy o własności lokali w sprawie wymienionej w &1
właściciele postanawiają, że na każdego własciciela przypada jeden głos".
...proszę o pomoc, bo zarządca jest po prostu ...i tu brakuje mi słów na kulturalne określenie
jego działania...
Liczę na pomoc, z góry dziękuję
Jesteśmy wspólnotą, która ma 3 lokale, mój udział to ponad 50%.
Zarządca po mojej interwencji, że ta uchwała nie ma mocy, że nie przeszła poinformował mnie, że w jej treści jest punkt, który powoduje, że mj glos nie ma znaczenia - tu cytat:
"Na podstawie art. 23. pkt. 2 i pkt. 2A ustawy o własności lokali w sprawie wymienionej w &1
właściciele postanawiają, że na każdego własciciela przypada jeden głos".
...proszę o pomoc, bo zarządca jest po prostu ...i tu brakuje mi słów na kulturalne określenie
jego działania...
Liczę na pomoc, z góry dziękuję
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Zapewniłam, że otrzyma ode mnie pismo, więc zaśmiał się, że on (zarządca) tu nie występuję, to jest uchwała wspolnoty,
on (zarządca) nie jest stroną. Myslę, że ciekawostką będzie, że uchwała dotyczyła wysokości zaliczek (na zmianę których
godziałbym się, nawet sama propnowałam je), ale wpisano punkt o podwyższeniu wynagrodzenia zarzadcy i corocznym
jego podnoszeniu, na co zapewniłam, że nie zgodzę się (jestem włascielem od 4 mcy, i probuję posprzątac bałagan zarządcy - np. brak przeglądu 5-letniego, brak przeglądu kominiarskiego, brak napraw itp... i do tego niezgadzające się"słupki" wrozliczeniu). Zaproponowałam, by uchwalę rozdzielić na dwie, jedną na zaliczki ekspoloatacyjne i ich zmianę, a drugą na wynagrodzenie.
Ale nie zrobiono tego, a jeszcze dorzucono do niej podwyższenie f.remont., o który wnosiłam na zebraniu, by wreszcie uzbierać środki na remont czegokolwiek i podpisaliśmy uchwałe (zgodną) na podniesienie f.remontowego. A potem trafiła do mnie kolejna uchwała w której jest f.eksploatacyjny, f.remontowy i wynagrodzenie zarządcy - i tej uchwały nie poparłam.
...przepraszam za chaos, ale od wczoraj moje myśli są wyłacznie przy tym temacie i czuję totalną niemoc, bo jak dotrzeć do takiego zarządcy...
Ustawa o własności lokali Stan prawny aktualny na dzień: 01.10.2022
Dz.U.2020.0.1910 t.j. - Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
Rozdział 4. Zarząd nieruchomością wspólną
Art. 19. własność lokali
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela,
nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy
Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (NIE USTAWA!!!)
Mała wspólnota mieszkaniowa jest wspólnotą tylko z nazwy, bo nie ma żadnej formy organizacyjnej ani zarządu,
a zarządca może w niej istnieć tylko za zgodą wszystkich właścicieli.
W takiej wspólnocie nie ma uchwał ani całej procedury ich podejmowania i zaskarżania.
Nie ma też obowiązku zwoływania zebrań, nawet tych rocznych. Każdy z właścicieli zarządza nieruchomością,
a właściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie.
Jak wynika z uregulowań Kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda
większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów.
W braku takiej zgody każdy z współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli
(jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę,
mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz
interesy wszystkich współwłaścicieli.
Jeżeli w małej wspólnocie mieszkaniowej nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach
dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub
krzywdzi mniejszość, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy przymusowego.
Nic nie stoi na przeszkodzie, by tzw. mała wspólnota (nie więcej niż trzy lokale), byłą zarządzana przez zarządcę powierzonego w oparciu o ustawę o własności lokali
Ale to musiałby byc zapisane w formie aktu notarialnego? No i szczerze mówiąc mam wątpliwość, że przytaczasz art. 18 uwl, gdzie przy małej wspolnocie nie ma zastosowania ustawa tylko KC i KPC...
Mówiąc prościej, jeżeli w którymś momencie, wspólnota postanowiła umową lub uchwałą, że będzie zarządca i będą obowiązywały zasady, jak dla dużej wspólnoty, to tak właśnie jest.
Zapytaj swojego zarządcy na jakiej podstawie sprawuje zarząd, lub sprawdź czy w twojej KW istnieje wpis o sposobie zarządu nieruchomością wspólną (zazwyczaj, jest to ujawniane w KW). Tyleż przebiegłe, co nieskuteczne
"Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej."
No i mamy pat
No i co z mim zapisem w akcie notarialnym, że "do zarzadu nieruchomościa wspolna maja zastosowanie przepisy KC i KPC",
to chyba jest jednoznaczne? (akt jest z maja tego roku)
że sąsiad (który jest wskazany jako zarząd 1osobowy) ma kopię... A sąsiad mówi, że ta umowa to już ma tyle lat i nie wie gdzie ją ma...
No ale skoro przy zakupie nieruchomości (w maju 2022) notariusz wpisał, że zarządzanie na podstawie KC i KPC to chyba miał ku temu powód i swiadczy to o tym, że nie może zarzadzanie odbywac sie na podstawie UWL.
A z tą uchwałą odwołującą zarządcę to tez tak pomyślałam, ale to by świadczyło, że bawię się na jego zasadach, że głosuję udziałami (a że mam 52% to po co mi podpisy innych i nie mając zapisu, o korzystaniu z Art2 3. pkt. 2 i pkt. 2A jest jasne, że głosowanie jest udziałami i decyduje większość...). Ale nie chciałbym zniżać się do poziomu niewiedzy zarządcy. Wolę by uczciwie decyzje były podejmowane jednomyślnie... jak nakazuje KC i KPC.
Trzeba koniecznie sprawdzić umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną. Zarządca ma obowiązek udostępnić taką umowę właścicielowi lokalu, wynika to wprost z ustawy, Art. 27
Gdyby miała obowiazywac UWL to zapis taki musiałoby byc w formie aktu notarialnego, by było miało to moc prawną, a więc musiałby byc w KW.
A co do udostępnienia umowy, to uwierz mi (gwarantuje!) nie spotakałeś tak dziwnego zarządcy (średnia wieku osob tam pracujących to 70+ i nie można do nich dotrzec... na pisma nawet nie odpisują... dotychczas, było 2 włascicieli - gmina i sąsiad... od maja doszłam ja i zaczęłam "czegoś od nich chcieć", a wychodzi, że wszystko jest jedną wielką prowizorką, i teraz wpadli na to, że podnoszą swoje wynagrodzenie, które przemycili w uchwale o wykości zaliczek na eksploatację. Sąsiad nie czytał, podpisał, gmina podpisuje wszystko, a ja powiedziałam, że podpisze ale muszą usunąc z uchwały swoją podwyżkę, bo nie zgadzam się, z powodu bałaganu jaki zastaam w dokumentach i dopokoi tego nie poukładają to nie ma mowy o podniesieniu stawek... to napsali nową uchwałę (jako my - wspolnota) dopisali "Na podstawie art. 23. pkt. 2 i pkt. 2A ustawy o własności lokali w sprawie wymienionej w &1
właściciele postanawiają, że na każdego własciciela przypada jeden głos" - i nawet nie dali mi uchwały do podpisu... dostałam tylko nowe naliczenie... i dlatego się zagotowałam...
zapytałam sąsiada, czy wie co podpisal, a on, że to co na zebraniu było, o fundszu remontowym, wiec mowie, że nie, że oni przemycili tez podwyzke swoja... a sąsiad, że on nie czytał...
To czy uchwały - skoro są "pisane" przez wspolnotę - mają miec na celu to, byśmy sami z siebie podnosili stawki zarządcy??
Myślę, że stawki zarządcy powinny być okreslone w umowie. I jesli zaządca uważa, że stawki powinny być wyzśze to po prostu informuje, że te stawki ulegną zmianie z zachowanie okreslonego terminu. Wtedy my - wspolnota - decydujemy, czy te stawki są dla nas ok, a jeśli nie zgodzimy się, to wtedy umowa zostaje rozwiązana.
Można wytoczyć powództwo o nakazanie wydania dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku gdy masz pewność że zarządca nie wywiązuje się z obowiązków prowadzenia dokumentacji i nie wykonał obligatoryjnych przeglądów, należy taki fakt zgłosić do nadzoru budowlanego, w takim przypadku organ nałoży karę na zarządcę i wyda decyzję nakazowa odpowiednio do uchybień.
Sama znalazłam człowieka, który wykonał przegląd 5-cio letni dla wspolnoty - miesiąc temu.
Wpadłam na pomysł napisania "swojej" uchwały. Bo tak jak mówiłam zgadzam się na zwiększenie stawek zaliczki na eksploatację,
ale nie na podniesienie wynagrodzenia zarządcy... Sąsiad mówi, że podpisze, ja również
Więc zaniosę "naszą" uchwałę do zarządcy i chyba będzie szach-mat..
Zastanawiam się tylko jak ją zacząć, zarządca pisał, "na podstawie ustawy o własności lokali oraz KC Wspólnota uchwala",
mam pisać też tak? Czy wystarczy "Uchwała NR... Wspolnoty takiej i takiej w sprawie takiej, właściciele uchwalają:"
No i czy pisać, że ta uchwała zmienia uchwałę Nr taki i taki (tą której ja nie podpisałam), która nie została podjęta jednomyślnie?
Co myślicie?
Nie potrzebujesz wpisywać podstawy prawnej, a merytorycznie nikt ci nie udzieli porady, jak ma być, żeby było dobrze. Jesteś właścicielem od maja, więc na jakiejś podstawie akceptowałaś dotychczasowy stan rzeczy. Sprawdź umowę zarządcy i dokumentację wspólnoty.
Budynek jest stary, więc deweloper nie
Lokal kupiłam od gminy, w dokumentach (protokół i potem akt notarialny) mam ujete, że zarzadzanie nieruchomościa wspolną zgodnie z Art 19. UWL odbywa się na podstawie przepisów KC i KPC, więc jakby nie było nie może zarządca korzystać z UWL i podjemować uchwały większościa liczona 1głos=1własciciel...
Dziękuję
Podpisali ją wszyscy (ja, sąsiad i gmina), jutro zaniosę naszą uchwałę zarządcy (ksero) z pismem przewodnim, że podjelismy uchwałę i wnosimy o nowe naliczenia zaliczek, i że oryginał uchwały jest w dokumentacji zarządu (do którego weszłam, kolejną uchwałą dziś podpisaną też przez wszystkich, więc jestem ja i sąsiąd zarządem wspólnoty. Choc oczywiście wiem, że wspolnota z 3 lokalami nie ma
zarządu (wszyscy podejmują decyzje jednogłośnie - jesli to przekracza zwykły zarząd, a jak nie przekracza to mogę sama, bo mam ponad 50% udziałow) i nawet nie ma uchwał, tylko oświadczenia woli wspolnoty... no ale cóż, w dokuumentach bawili się z zarząd i uchwały
to i bawię się ja.
W każdym razie dziękuję za pomoc.
wiesz co, napisałam, że podjelismy uchwałę na podstawie przepisów KC i KPC i UWL (coby nieczego nie wykluczać..),
rozmawiałam z osobą z gminy, która w naszym budynku ma 1 lokal i podpisała, nawet powiedziała mi, że powinniśmy w takim razie odwołać zarządcę... i tyle. Nie wiem tylko co zarządca na nasze uchwały
"Na podstawie art. 23. pkt. 2 i pkt. 2A ustawy o własności lokali w sprawie wymienionej w &1
właściciele postanawiają, że na każdego właściciela przypada jeden głos".
Rzeczywiście , tylko że cytat z ustawy nie jest pełny.
W waszym przypadku, tj. w układzie gdy TY posiadasz większość udziałów we wspólnocie procedurę tę , cytuję dalej za artykułem: "wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej".
A u was tego żądanie nie było. Ani nie zażądał sąsiad, ani gmina.
Stąd pierwotna uchwała napisana przez zarządcę jest nieważna. Nie dopełniono procedury.
Zabieg celowy ponieważ zmiana stawki dla administratora (w uwol mowa jest o zarządcy ale chodzi tu też o administratora), to czynność przykracająca zakres zwykłego zarządu a w waszej małej wspólnocie do podjęcia czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). Na którą to zgodę administrator nie mógł liczyć.
No i tu jest to pieknie opisane https://wm.info.pl/czy-mozna-zaskarzyc-uchwale-malej-wspolnoty/
W dużej wspólnocie w szczególnych, określonych w ustawie przypadkach uchwała może być głosowana według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 i 2a uwl); w małej wspólnocie natomiast taka możliwość w ogóle nie istnieje.
No i wszytko co napisałeś zgadza się, tyle że zabieg który chciał zastosować można stosować w dużej nie wspólnocie, w małej nie... dla nas (małej wspolnoty) uswl kończy się na art 19, gdzie nas przekierowuja do przepisów kc i kpc, a owy zapis ma miejsce w art 23 uwl, wiec nie mala wspolnota
Uchwały też zaskarżyć nie możesz, tak jak w dużej wspólnocie. Coś w ridzaju zaskarżenia jest przewidziane tylko dla mniejszości.
W 202 K.c. przewidziano, że jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Jeśli ten wasz zarządca nie zna podstaw prawa , to trzeba go jak najszybciej pogonić i odciąć od konta wspólnoty.