podjęcie uchwały bez zgody 1 lokatora

Wczoraj otrzymałam maila z nowym naliczeniem zaliczek - od zarzadcy. W naliczeniu powołuje się na uchwałę, którą podjęto. Ja podczas indywidualnego zbierania głosów byłam przeciw.
Jesteśmy wspólnotą, która ma 3 lokale, mój udział to ponad 50%.
Zarządca po mojej interwencji, że ta uchwała nie ma mocy, że nie przeszła poinformował mnie, że w jej treści jest punkt, który powoduje, że mj glos nie ma znaczenia - tu cytat:
"Na podstawie art. 23. pkt. 2 i pkt. 2A ustawy o własności lokali w sprawie wymienionej w &1
właściciele postanawiają, że na każdego własciciela przypada jeden głos".
...proszę o pomoc, bo zarządca jest po prostu ...i tu brakuje mi słów na kulturalne określenie
jego działania...
Liczę na pomoc, z góry dziękuję

Komentarze

  • Opcje
    DeirulaDeirula Użytkownik
    Dodam, że moje tłumaczenie, że ta uchwała jest nieważna, nie odniosło skutku, usłyszałam, że mogę zaskarżyć ją... do sądu.
    Zapewniłam, że otrzyma ode mnie pismo, więc zaśmiał się, że on (zarządca) tu nie występuję, to jest uchwała wspolnoty,
    on (zarządca) nie jest stroną. Myslę, że ciekawostką będzie, że uchwała dotyczyła wysokości zaliczek (na zmianę których
    godziałbym się, nawet sama propnowałam je), ale wpisano punkt o podwyższeniu wynagrodzenia zarzadcy i corocznym
    jego podnoszeniu, na co zapewniłam, że nie zgodzę się (jestem włascielem od 4 mcy, i probuję posprzątac bałagan zarządcy - np. brak przeglądu 5-letniego, brak przeglądu kominiarskiego, brak napraw itp... i do tego niezgadzające się"słupki" wrozliczeniu). Zaproponowałam, by uchwalę rozdzielić na dwie, jedną na zaliczki ekspoloatacyjne i ich zmianę, a drugą na wynagrodzenie.
    Ale nie zrobiono tego, a jeszcze dorzucono do niej podwyższenie f.remont., o który wnosiłam na zebraniu, by wreszcie uzbierać środki na remont czegokolwiek i podpisaliśmy uchwałe (zgodną) na podniesienie f.remontowego. A potem trafiła do mnie kolejna uchwała w której jest f.eksploatacyjny, f.remontowy i wynagrodzenie zarządcy - i tej uchwały nie poparłam.
  • Opcje
    DeirulaDeirula Użytkownik
    no i najwazniejsze, jestemy wspolnotą do 3 lokali... i w związku z tym powołanie się na artykuł z ustawy o własności lokali nie ma mocy prawnej, gdyż nasze działanie reguluje K.C. "Mała wspólnota, 3 lokale lub mniej - do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy o współwłasności zawarte w kodeksie cywilnym i kodeksie postępowania cywilnego. tzw. duża wspólnota, powyżej 3 lokali - do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się ustawę o własności lokali."
    ...przepraszam za chaos, ale od wczoraj moje myśli są wyłacznie przy tym temacie i czuję totalną niemoc, bo jak dotrzeć do takiego zarządcy...
  • Opcje
    DeirulaDeirula Użytkownik
    Znalazłam takie coś :blush:
    Ustawa o własności lokali Stan prawny aktualny na dzień: 01.10.2022
    Dz.U.2020.0.1910 t.j. - Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
    Rozdział 4. Zarząd nieruchomością wspólną
    Art. 19. własność lokali
    Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela,
    nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy
    Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (NIE USTAWA!!!)


    Mała wspólnota mieszkaniowa jest wspólnotą tylko z nazwy, bo nie ma żadnej formy organizacyjnej ani zarządu,
    a zarządca może w niej istnieć tylko za zgodą wszystkich właścicieli.
    W takiej wspólnocie nie ma uchwał ani całej procedury ich podejmowania i zaskarżania.
    Nie ma też obowiązku zwoływania zebrań, nawet tych rocznych. Każdy z właścicieli zarządza nieruchomością,
    a właściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie.
    Jak wynika z uregulowań Kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda
    większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów.

    W braku takiej zgody każdy z współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
    Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli
    (jednomyślność).
    W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę,
    mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz
    interesy wszystkich współwłaścicieli.
    Jeżeli w małej wspólnocie mieszkaniowej nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach
    dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub
    krzywdzi mniejszość, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy przymusowego.
  • Opcje
    HadrianHadrian Użytkownik
    W przypadku gdy zarządca działa na podstawie umowy, w której powierzono mu zarząd nieruchomością wspólną, to art. 19 uwl, nie ma zastosowania - patrz art. 18 uwl
    Nic nie stoi na przeszkodzie, by tzw. mała wspólnota (nie więcej niż trzy lokale), byłą zarządzana przez zarządcę powierzonego w oparciu o ustawę o własności lokali
  • Opcje
    DeirulaDeirula Użytkownik
    Czyli do podejmowania uchwał wystarcza mu zgoda dwóch lokali (które mają razem udział 48%) a moj głos nie ma znaczenia (mimo, że mam 52% udziałów) i to, że mamy 3 lokale i jestesmy mala wspolnotą nie ma znaczenia?
  • Opcje
    DeirulaDeirula Użytkownik
    Hadrian napisał użytkownik: »
    W przypadku gdy zarządca działa na podstawie umowy, w której powierzono mu zarząd nieruchomością wspólną, to art. 19 uwl, nie ma zastosowania - patrz art. 18 uwl
    Nic nie stoi na przeszkodzie, by tzw. mała wspólnota (nie więcej niż trzy lokale), byłą zarządzana przez zarządcę powierzonego w oparciu o ustawę o własności lokali

    Ale to musiałby byc zapisane w formie aktu notarialnego? No i szczerze mówiąc mam wątpliwość, że przytaczasz art. 18 uwl, gdzie przy małej wspolnocie nie ma zastosowania ustawa tylko KC i KPC...
  • Opcje
    henchohencho Użytkownik
    Deirula napisał użytkownik: »
    Dodam, że moje tłumaczenie, że ta uchwała jest nieważna, nie odniosło skutku, usłyszałam, że mogę zaskarżyć ją... do sądu.
    Zapewniłam, że otrzyma ode mnie pismo, więc zaśmiał się, że on (zarządca) tu nie występuję, to jest uchwała wspolnoty,
    on (zarządca) nie jest stroną. Myslę, że ciekawostką będzie, że uchwała dotyczyła wysokości zaliczek (na zmianę których
    godziałbym się, nawet sama propnowałam je), ale wpisano punkt o podwyższeniu wynagrodzenia zarzadcy i corocznym
    jego podnoszeniu, na co zapewniłam, że nie zgodzę się (jestem włascielem od 4 mcy, i probuję posprzątac bałagan zarządcy - np. brak przeglądu 5-letniego, brak przeglądu kominiarskiego, brak napraw itp... i do tego niezgadzające się"słupki" wrozliczeniu). Zaproponowałam, by uchwalę rozdzielić na dwie, jedną na zaliczki ekspoloatacyjne i ich zmianę, a drugą na wynagrodzenie.
    Ale nie zrobiono tego, a jeszcze dorzucono do niej podwyższenie f.remont., o który wnosiłam na zebraniu, by wreszcie uzbierać środki na remont czegokolwiek i podpisaliśmy uchwałe (zgodną) na podniesienie f.remontowego. A potem trafiła do mnie kolejna uchwała w której jest f.eksploatacyjny, f.remontowy i wynagrodzenie zarządcy - i tej uchwały nie poparłam.

    Jeżeli są takie nieprawidłowości jak opisałaś to napisz uchwałę o wypowiedzeniu umowy o zarządzaniu wspólnotą i poddaj pod głosowanie, skoro masz 52 procent udziałów to nie ma znaczenia czy pozostałych dwóch właścicieli wyrazi na to zgodę. W wypowiedzeniu określ termin 7 dniowy na odwołanie się od wypowiedzenia.
  • Opcje
    DeirulaDeirula Użytkownik
    No i trafiłam na podobny wątek - ale od tej drugiej strony i z dyskusji wynika, że w małej wspólnocie 23. pkt. 2 i pkt. 2A nie może być podstawą prawną...
  • Opcje
    DeirulaDeirula Użytkownik
    a w moim akcie notarialnym mam zapis, że do zarzadu nieruchomościa wspolna maja zastosowanie przepisy KC i KPC, to chyba najbardziej wiążące
  • Opcje
    henchohencho Użytkownik
    Deirula napisał użytkownik: »
    a w moim akcie notarialnym mam zapis, że do zarzadu nieruchomościa wspolna maja zastosowanie przepisy KC i KPC, to chyba najbardziej wiążące

    Na jakiej podstawie prawnej ma umocowanie zarządca
  • Opcje
    HadrianHadrian Użytkownik
    Deirula napisał użytkownik: »
    a w moim akcie notarialnym mam zapis, że do zarzadu nieruchomościa wspolna maja zastosowanie przepisy KC i KPC, to chyba najbardziej wiążące
    Jeżeli wasza wspólnota w umowie notarialnej/uchwale określiła sposób zarządu nieruchomością wspólną zgodny z ustawą o własności lokali oraz powierzyła zarząd osobie prawnej lub fizycznej, to właśnie ten akt jest obowiązujący.
    Mówiąc prościej, jeżeli w którymś momencie, wspólnota postanowiła umową lub uchwałą, że będzie zarządca i będą obowiązywały zasady, jak dla dużej wspólnoty, to tak właśnie jest.
    Zapytaj swojego zarządcy na jakiej podstawie sprawuje zarząd, lub sprawdź czy w twojej KW istnieje wpis o sposobie zarządu nieruchomością wspólną (zazwyczaj, jest to ujawniane w KW).
    hencho napisał użytkownik: »
    Jeżeli są takie nieprawidłowości jak opisałaś to napisz uchwałę o wypowiedzeniu umowy o zarządzaniu wspólnotą i poddaj pod głosowanie, skoro masz 52 procent udziałów to nie ma znaczenia czy pozostałych dwóch właścicieli wyrazi na to zgodę. W wypowiedzeniu określ termin 7 dniowy na odwołanie się od wypowiedzenia.
    Tyleż przebiegłe, co nieskuteczne
    "Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej."
    No i mamy pat

  • Opcje
    DeirulaDeirula Użytkownik
    Hadrian napisał użytkownik: »
    sprawdź czy w twojej KW istnieje wpis o sposobie zarządu nieruchomością wspólną (zazwyczaj, jest to ujawniane w KW).
    w księdze nie ma żadnego zapisu.
  • Opcje
    DeirulaDeirula Użytkownik
    umowa, że wspolnota chce funkcjonować na zasadach uwl musi byc w formie aktu notarialnego? nie wystarczy zwykła umowa o zarządzanie z zarzadcą?
    No i co z mim zapisem w akcie notarialnym, że "do zarzadu nieruchomościa wspolna maja zastosowanie przepisy KC i KPC",
    to chyba jest jednoznaczne? (akt jest z maja tego roku)
  • Opcje
    henchohencho Użytkownik
    Deirula napisał użytkownik: »
    umowa, że wspolnota chce funkcjonować na zasadach uwl musi byc w formie aktu notarialnego? nie wystarczy zwykła umowa o zarządzanie z zarzadcą?
    No i co z mim zapisem w akcie notarialnym, że "do zarzadu nieruchomościa wspolna maja zastosowanie przepisy KC i KPC",
    to chyba jest jednoznaczne? (akt jest z maja tego roku)

    To dlaczego jest zarządca i na jakiej podstawie prawnej zarządza we wspólnocie.
    Zarządca jest dla wspólnoty ale nigdy odwrotnie.
  • Opcje
    DeirulaDeirula Użytkownik
    hencho napisał użytkownik: »
    Na jakiej podstawie prawnej ma umocowanie zarządca
    tego niestety ciągle nie wiem... na moją prośbę, by pokazał umowę usłyszałam, że nie musi... i nie pokaze,
    że sąsiad (który jest wskazany jako zarząd 1osobowy) ma kopię... A sąsiad mówi, że ta umowa to już ma tyle lat i nie wie gdzie ją ma...
    No ale skoro przy zakupie nieruchomości (w maju 2022) notariusz wpisał, że zarządzanie na podstawie KC i KPC to chyba miał ku temu powód i swiadczy to o tym, że nie może zarzadzanie odbywac sie na podstawie UWL.
    A z tą uchwałą odwołującą zarządcę to tez tak pomyślałam, ale to by świadczyło, że bawię się na jego zasadach, że głosuję udziałami (a że mam 52% to po co mi podpisy innych i nie mając zapisu, o korzystaniu z Art2 3. pkt. 2 i pkt. 2A jest jasne, że głosowanie jest udziałami i decyduje większość...). Ale nie chciałbym zniżać się do poziomu niewiedzy zarządcy. Wolę by uczciwie decyzje były podejmowane jednomyślnie... jak nakazuje KC i KPC.
  • Opcje
    HadrianHadrian Użytkownik
    Notariusz wpisał, to co wynikało z papierów, jeżeli w KW nie ujawniono sposobu zarządu, to wpisał, to co wynika z ustawy.
    Trzeba koniecznie sprawdzić umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną. Zarządca ma obowiązek udostępnić taką umowę właścicielowi lokalu, wynika to wprost z ustawy, Art. 27
  • Opcje
    DeirulaDeirula Użytkownik
    Hadrian napisał użytkownik: »
    Notariusz wpisał, to co wynikało z papierów, jeżeli w KW nie ujawniono sposobu zarządu, to wpisał, to co wynika z ustawy.
    Czy jeśli nie ujawniono innego sposobu zarządzania w KW to czy nie jest to już jednoznaczne z tym, że obowiązuje KC i KPC?
    Gdyby miała obowiazywac UWL to zapis taki musiałoby byc w formie aktu notarialnego, by było miało to moc prawną, a więc musiałby byc w KW.
    A co do udostępnienia umowy, to uwierz mi (gwarantuje!) nie spotakałeś tak dziwnego zarządcy (średnia wieku osob tam pracujących to 70+ i nie można do nich dotrzec... na pisma nawet nie odpisują... dotychczas, było 2 włascicieli - gmina i sąsiad... od maja doszłam ja i zaczęłam "czegoś od nich chcieć", a wychodzi, że wszystko jest jedną wielką prowizorką, i teraz wpadli na to, że podnoszą swoje wynagrodzenie, które przemycili w uchwale o wykości zaliczek na eksploatację. Sąsiad nie czytał, podpisał, gmina podpisuje wszystko, a ja powiedziałam, że podpisze ale muszą usunąc z uchwały swoją podwyżkę, bo nie zgadzam się, z powodu bałaganu jaki zastaam w dokumentach i dopokoi tego nie poukładają to nie ma mowy o podniesieniu stawek... to napsali nową uchwałę (jako my - wspolnota) dopisali "Na podstawie art. 23. pkt. 2 i pkt. 2A ustawy o własności lokali w sprawie wymienionej w &1
    właściciele postanawiają, że na każdego własciciela przypada jeden głos" - i nawet nie dali mi uchwały do podpisu... dostałam tylko nowe naliczenie... i dlatego się zagotowałam...

  • Opcje
    henchohencho Użytkownik
    Deirula napisał użytkownik: »
    hencho napisał użytkownik: »
    Na jakiej podstawie prawnej ma umocowanie zarządca
    tego niestety ciągle nie wiem... na moją prośbę, by pokazał umowę usłyszałam, że nie musi... i nie pokaze,
    że sąsiad (który jest wskazany jako zarząd 1osobowy) ma kopię... A sąsiad mówi, że ta umowa to już ma tyle lat i nie wie gdzie ją ma...

    Na Twoim miejscu zawiesiłbym płatności na konto wspólnoty. Nie ma dokumentów to nie wiadomo komu i za co masz płacić. W akcie notarialnym nie ma wskazania organu zarządzającego. Nie chce pokazać umowy, być może wyłudzane były od Ciebie środki finansowe. Zgłoś te fakty na policję by wyjaśnili ukrywanie dokumentów o ile istnieją, oraz czy konto bankowe na które wpłacasz kasę należy do wspólnoty, kto jest upoważniony i na jakiej podstawie do konta bankowego.



  • Opcje
    DeirulaDeirula Użytkownik
    hencho napisał użytkownik: »
    Na Twoim miejscu zawiesiłbym płatności na konto wspólnoty. Nie ma dokumentów to nie wiadomo komu i za co masz płacić. W akcie notarialnym nie ma wskazania organu zarządzającego. Nie chce pokazać umowy, być może wyłudzane były od Ciebie środki finansowe. Zgłoś te fakty na policję by wyjaśnili ukrywanie dokumentów o ile istnieją, oraz czy konto bankowe na które wpłacasz kasę należy do wspólnoty, kto jest upoważniony i na jakiej podstawie do konta bankowego.
    Wysłali mailowo zawiadomienie o zmianie stawek - podali konta wspolnoty. Napisali nawet, ze na podstawie uchwały z dnia tego i tego... byłam w szoku, pojechałam do nich z informacją, że taka uchwała nie została podjeta (brak mojego podpisu ani za ani przeciw...) a oni, że nie muszę się podpisywać, są dwa podpisy za, uchwała przeszła... a ja moge ja zaskarzyc...
    zapytałam sąsiada, czy wie co podpisal, a on, że to co na zebraniu było, o fundszu remontowym, wiec mowie, że nie, że oni przemycili tez podwyzke swoja... a sąsiad, że on nie czytał...
  • Opcje
    DeirulaDeirula Użytkownik
    A tak troszkę z innej beczki...
    To czy uchwały - skoro są "pisane" przez wspolnotę - mają miec na celu to, byśmy sami z siebie podnosili stawki zarządcy??
    Myślę, że stawki zarządcy powinny być okreslone w umowie. I jesli zaządca uważa, że stawki powinny być wyzśze to po prostu informuje, że te stawki ulegną zmianie z zachowanie okreslonego terminu. Wtedy my - wspolnota - decydujemy, czy te stawki są dla nas ok, a jeśli nie zgodzimy się, to wtedy umowa zostaje rozwiązana.
  • Opcje
    henchohencho Użytkownik
    Wysłali mailowo zawiadomienie o zmianie stawek - podali konta wspolnoty. Napisali nawet, ze na podstawie uchwały z dnia tego i tego... byłam w szoku, pojechałam do nich z informacją, że taka uchwała nie została podjeta (brak mojego podpisu ani za ani przeciw...) a oni, że nie muszę się podpisywać, są dwa podpisy za, uchwała przeszła... a ja moge ja zaskarzyc...
    zapytałam sąsiada, czy wie co podpisal, a on, że to co na zebraniu było, o fundszu remontowym, wiec mowie, że nie, że oni przemycili tez podwyzke swoja... a sąsiad, że on nie czytał...

    To niech on skarży do sądu że zapłacisz dotąd dopóki nie będziesz wiedziała za co. Porozmawiaj z sąsiadami, że są nieprawidłowości i przekonać ich do pozbycia się delikwenta, z resztą możesz zrobić to sama.
    Kodeks cywilny Art. 201. Czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną
    Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.




  • Opcje
    HadrianHadrian Użytkownik
    Zgłoszenie na policję to ślepa droga, a wstrzymanie płatności zaliczek, to najgłupsze co można zrobić w tej sytuacji.
    Można wytoczyć powództwo o nakazanie wydania dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku gdy masz pewność że zarządca nie wywiązuje się z obowiązków prowadzenia dokumentacji i nie wykonał obligatoryjnych przeglądów, należy taki fakt zgłosić do nadzoru budowlanego, w takim przypadku organ nałoży karę na zarządcę i wyda decyzję nakazowa odpowiednio do uchybień.
  • Opcje
    DeirulaDeirula Użytkownik
    Hadrian napisał użytkownik: »
    W przypadku gdy masz pewność że zarządca nie wywiązuje się z obowiązków prowadzenia dokumentacji i nie wykonał obligatoryjnych przeglądów, należy taki fakt zgłosić do nadzoru budowlanego, w takim przypadku organ nałoży karę na zarządcę i wyda decyzję nakazowa odpowiednio do uchybień.
    Przeglądu 5-cio letni był z 2014 roku... Kominiarski skończył się w lipcu...
    Sama znalazłam człowieka, który wykonał przegląd 5-cio letni dla wspolnoty - miesiąc temu.
    Wpadłam na pomysł napisania "swojej" uchwały. Bo tak jak mówiłam zgadzam się na zwiększenie stawek zaliczki na eksploatację,
    ale nie na podniesienie wynagrodzenia zarządcy... Sąsiad mówi, że podpisze, ja również :) zobczymy jak gmina, ale może tez..
    Więc zaniosę "naszą" uchwałę do zarządcy i chyba będzie szach-mat..
    Zastanawiam się tylko jak ją zacząć, zarządca pisał, "na podstawie ustawy o własności lokali oraz KC Wspólnota uchwala",
    mam pisać też tak? Czy wystarczy "Uchwała NR... Wspolnoty takiej i takiej w sprawie takiej, właściciele uchwalają:"
    No i czy pisać, że ta uchwała zmienia uchwałę Nr taki i taki (tą której ja nie podpisałam), która nie została podjęta jednomyślnie?

  • Opcje
    DeirulaDeirula Użytkownik
    No i dopiszę, że zmiana wynagrodzenia zarządcy możliwa jest tylko przez podjecie uchwały i głosowanie podczas zebrania Wspolnoty Mieszkaniowej - jednomyślność wszystkich włascicieli... - to tak, by mu pokazać, że nie tą drogę co trzeba wybiera...
    Co myślicie?
  • Opcje
    henchohencho Użytkownik
    Hadrian napisał użytkownik: »
    Zgłoszenie na policję to ślepa droga, a wstrzymanie płatności zaliczek, to najgłupsze co można zrobić w tej sytuacji.
    Można wytoczyć powództwo o nakazanie wydania dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku gdy masz pewność że zarządca nie wywiązuje się z obowiązków prowadzenia dokumentacji i nie wykonał obligatoryjnych przeglądów, należy taki fakt zgłosić do nadzoru budowlanego, w takim przypadku organ nałoży karę na zarządcę i wyda decyzję nakazowa odpowiednio do uchybień.

    W dniu 25.09.2022 napisałem: "Hadrian jak się nie potrafi czytać ze zrozumieniem to się nie zabiera głosu gdyż można wyjść na ignoranta. Co innego jest pytać a co innego stwierdzać głupoty."
    Jak widać nie był to wybryk jednorazowy jest to przypadłość stała.



  • Opcje
    HadrianHadrian Użytkownik
    Nie można milczeć, gdy się czyta tak porażające brednie, to jak nieudzielenie pomocy ofierze wypadku
    hencho napisał użytkownik: »
    Na Twoim miejscu zawiesiłbym płatności na konto wspólnoty. Nie ma dokumentów to nie wiadomo komu i za co masz płacić. W akcie notarialnym nie ma wskazania organu zarządzającego. Nie chce pokazać umowy, być może wyłudzane były od Ciebie środki finansowe. Zgłoś te fakty na policję by wyjaśnili ukrywanie dokumentów o ile istnieją, oraz czy konto bankowe na które wpłacasz kasę należy do wspólnoty, kto jest upoważniony i na jakiej podstawie do konta bankowego.

  • Opcje
    DeirulaDeirula Użytkownik
    Dordzicie jaką podstawę prawną podac przy uchwale? Czy powołać się na KC czy KPC czy UWL, czy wszystko wpisac i tyle?
  • Opcje
    HadrianHadrian Użytkownik
    Deirula napisał użytkownik: »
    Dordzicie jaką podstawę prawną podac przy uchwale? Czy powołać się na KC czy KPC czy UWL, czy wszystko wpisac i tyle?

    Nie potrzebujesz wpisywać podstawy prawnej, a merytorycznie nikt ci nie udzieli porady, jak ma być, żeby było dobrze. Jesteś właścicielem od maja, więc na jakiejś podstawie akceptowałaś dotychczasowy stan rzeczy. Sprawdź umowę zarządcy i dokumentację wspólnoty.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Odejscie od ustawowego modelu zarządzania - w tym przypadku od zasad wynikających z kodeksu cywilnego (współwłasność i nast.) jest co do zasady możliwe, jednak wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali, wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Czy taka umowa została zawarta? Raczej nie, skoro Deorula jako właściciel, w dodatku większościowy, nie ma o tym pojęcia. A może taka umowa została zwarta przez dewelopera z pierwszym nabywcą? To trzeba sprawdzić.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    DeirulaDeirula Użytkownik
    Zarządca napisał użytkownik: »
    Odejscie od ustawowego modelu zarządzania - w tym przypadku od zasad wynikających z kodeksu cywilnego (współwłasność i nast.) jest co do zasady możliwe, jednak wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali, wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Czy taka umowa została zawarta? Raczej nie, skoro Deorula jako właściciel, w dodatku większościowy, nie ma o tym pojęcia. A może taka umowa została zwarta przez dewelopera z pierwszym nabywcą? To trzeba sprawdzić.

    Budynek jest stary, więc deweloper nie :)
    Lokal kupiłam od gminy, w dokumentach (protokół i potem akt notarialny) mam ujete, że zarzadzanie nieruchomościa wspolną zgodnie z Art 19. UWL odbywa się na podstawie przepisów KC i KPC, więc jakby nie było nie może zarządca korzystać z UWL i podjemować uchwały większościa liczona 1głos=1własciciel...
    Dziękuję :)
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Na jakiej podstawie prawnej ten zarządca działa? Kto zawarł umowę o zarządzanie w imieniu tej wspólnoty?
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    DeirulaDeirula Użytkownik
    Zarządca napisał użytkownik: »
    Na jakiej podstawie prawnej ten zarządca działa? Kto zawarł umowę o zarządzanie w imieniu tej wspólnoty?
    Zarządca nie pokazał mi umowy, ale sąsiad mówi, że kiedyś przeszli od zwykłego ZGKiM do tego zarządcy (prawie z automatu, po ZGKiM się przenosił gdzieś). Domniemywać mogę, że podpisał umowę o zarządzanie z Gminą i z owym sąsiadem. Zapewne nie w formie aktu notarialnego, bo gmina sprzedając mi lokal opisała sposób zarządzania - więc KC i KPC.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Proszę zwrócić się o okazanie umowy, zrobić zdjęcia lub poprosić o kserokopię.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    DeirulaDeirula Użytkownik
    Dziś podpisaliśmy uchwałę w sprawie wysokości zaliczek (gdzie wynagrodzenie zarządcy pozostało na poziomie jaki był wcześniej), którą napisałam sama (bez udziału zarządcy).
    Podpisali ją wszyscy (ja, sąsiad i gmina), jutro zaniosę naszą uchwałę zarządcy (ksero) z pismem przewodnim, że podjelismy uchwałę i wnosimy o nowe naliczenia zaliczek, i że oryginał uchwały jest w dokumentacji zarządu (do którego weszłam, kolejną uchwałą dziś podpisaną też przez wszystkich, więc jestem ja i sąsiąd zarządem wspólnoty. Choc oczywiście wiem, że wspolnota z 3 lokalami nie ma
    zarządu (wszyscy podejmują decyzje jednogłośnie - jesli to przekracza zwykły zarząd, a jak nie przekracza to mogę sama, bo mam ponad 50% udziałow) i nawet nie ma uchwał, tylko oświadczenia woli wspolnoty... no ale cóż, w dokuumentach bawili się z zarząd i uchwały
    to i bawię się ja.
    W każdym razie dziękuję za pomoc.
  • Opcje
    henchohencho Użytkownik
    Jeżeli chcesz coś zrobić na podstawie uchwały to przyzwoicie byłoby podać podstawę prawną np. na podstawie art. 201 kc
  • Opcje
    DeirulaDeirula Użytkownik
    hencho napisał użytkownik: »
    Jeżeli chcesz coś zrobić na podstawie uchwały to przyzwoicie byłoby podać podstawę prawną np. na podstawie art. 201 kc

    wiesz co, napisałam, że podjelismy uchwałę na podstawie przepisów KC i KPC i UWL (coby nieczego nie wykluczać..),
    rozmawiałam z osobą z gminy, która w naszym budynku ma 1 lokal i podpisała, nawet powiedziała mi, że powinniśmy w takim razie odwołać zarządcę... i tyle. Nie wiem tylko co zarządca na nasze uchwały :p dziś złożyłma w sekretariacie ich pismo + nasze uchwały i sobie poszłam :D
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    edytowano 5 października
    Zarządca (czyli de facto administrator) napisał:
    "Na podstawie art. 23. pkt. 2 i pkt. 2A ustawy o własności lokali w sprawie wymienionej w &1
    właściciele postanawiają, że na każdego właściciela przypada jeden głos".
    Rzeczywiście , tylko że cytat z ustawy nie jest pełny.
    W waszym przypadku, tj. w układzie gdy TY posiadasz większość udziałów we wspólnocie procedurę tę , cytuję dalej za artykułem: "wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej".
    A u was tego żądanie nie było. Ani nie zażądał sąsiad, ani gmina.
    Stąd pierwotna uchwała napisana przez zarządcę jest nieważna. Nie dopełniono procedury.
    Zabieg celowy ponieważ zmiana stawki dla administratora (w uwol mowa jest o zarządcy ale chodzi tu też o administratora), to czynność przykracająca zakres zwykłego zarządu a w waszej małej wspólnocie do podjęcia czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). Na którą to zgodę administrator nie mógł liczyć.
  • Opcje
    henchohencho Użytkownik
    Deirula napisał użytkownik: »
    rozmawiałam z osobą z gminy, która w naszym budynku ma 1 lokal i podpisała, nawet powiedziała mi, że powinniśmy w takim razie odwołać zarządcę... i tyle. Nie wiem tylko co zarządca na nasze uchwały :p dziś złożyłma w sekretariacie ich pismo + nasze uchwały i sobie poszłam :D

    Sprawdzić na jakiej podstawie prawnej funkcjonuje zarządca i w razie jego prawidłowego umocowania odwołać go uchwałą, jego prywatne zdanie nie ma nic do rzeczy. Przejąć konto bankowe i dokumenty wspólnoty. W sąsiadce masz sprzymierzeńca która Ci pomoże.

  • Opcje
    blazej_h napisał użytkownik: »
    Zarządca (czyli de facto administrator) napisał:
    "Na podstawie art. 23. pkt. 2 i pkt. 2A ustawy o własności lokali w sprawie wymienionej w &1
    właściciele postanawiają, że na każdego właściciela przypada jeden głos".
    Rzeczywiście , tylko że cytat z ustawy nie jest pełny.
    W waszym przypadku, tj. w układzie gdy TY posiadasz większość udziałów we wspólnocie procedurę tę , cytuję dalej za artykułem: "wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej".
    A u was tego żądanie nie było. Ani nie zażądał sąsiad, ani gmina.
    No własnie sąsiad (starszy pan) mówił, że cos podpisywał - ze ma byc 1 głos na 1 lokal, tak mu mowil zarzadca, ale nie wie dokladnie co. Sasiad ma 26%.
  • Opcje
    Dziś rozmawiałam z radcą prawnym, powiedział mi, że uchwały podjęte w ten sposób (bez jednomyślności wszystkich) są zwyczajnie bez mocy prawnej. No i co najistotniejsze, usłyszałam, że art 19 uwl odsyła do kc i kpc w przypadku małej wspolnoty, wiec wszystkie art. uwl powyzej 19tego nie dotyczą małej wspolnoty, więc to ze zarzadca powołuje sie na glosowanie zgodnie z art 23. pkt 2 itp... jest po prostu dowodem, że działa sprzecznie z prawem.
    No i tu jest to pieknie opisane https://wm.info.pl/czy-mozna-zaskarzyc-uchwale-malej-wspolnoty/
    W dużej wspólnocie w szczególnych, określonych w ustawie przypadkach uchwała może być głosowana według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 i 2a uwl); w małej wspólnocie natomiast taka możliwość w ogóle nie istnieje.
  • Opcje
    blazej_h napisał użytkownik: »
    Zarządca (czyli de facto administrator) napisał:

    Zabieg celowy ponieważ zmiana stawki dla administratora (w uwol mowa jest o zarządcy ale chodzi tu też o administratora), to czynność przykracająca zakres zwykłego zarządu a w waszej małej wspólnocie do podjęcia czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). Na którą to zgodę administrator nie mógł liczyć.
    Tak, wie, że ja za jego zaniedbania, które wytknęłam palcem nie zgodzę się na podwyżkę ich wynagrodzenia.
    No i wszytko co napisałeś zgadza się, tyle że zabieg który chciał zastosować można stosować w dużej nie wspólnocie, w małej nie... dla nas (małej wspolnoty) uswl kończy się na art 19, gdzie nas przekierowuja do przepisów kc i kpc, a owy zapis ma miejsce w art 23 uwl, wiec nie mala wspolnota :)
  • Opcje
    gabgab Użytkownik
    edytowano 21 października
    Jesteście małą wspólnotą - 3 lokale, więc nie ma co kombinować, obowiązuje was art. 19 uwl i zapisy kodeksu cywilnego dział współwłasność. Zarządu osobowego, jako takiego wybrać nie możecie. Ale z sąsiadem , a nawet sama ( udział ponad 50%), możesz podejmować decyzje dotyczące zwykłego zarządu.
    Uchwały też zaskarżyć nie możesz, tak jak w dużej wspólnocie. Coś w ridzaju zaskarżenia jest przewidziane tylko dla mniejszości.
    W 202 K.c. przewidziano, że jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
    Jeśli ten wasz zarządca nie zna podstaw prawa , to trzeba go jak najszybciej pogonić i odciąć od konta wspólnoty.
    Komentarz edytowany gab
  • Opcje
    gabgab Użytkownik
    Radca prawny też jest lekko niedouczony. Jednomyślność jest potrzebna przy decyzjach przekraczających zwykły zarząd np. wzięcie kredytu, jakiś poważny remont. Większość czynności, to zwykły zarząd czyli wystarczy większość licząc udziałami.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Czy w tej wspólnocie nie doszło do określenia sposobu zarządu (z ustawowego na umowny)? Sprawdzaliście Państwo stan księgi wieczystej? Czy ujawniono sposób zarządu? A jeżeli nie, to czy zapoznała się Pani z treścią pierwszego aktu notarialnego?
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.