Uchwały sprzeczne z UoWL
accessdenied
Użytkownik
Co zrobilibyście w takiej sytuacji?
Wspólnota od lat wyznacza opłaty na zarządzanie nieruchomością wspólną jednakowo dla wszystkich właścicieli, choć ich udziały znacząco się różnią. Wielokrotnie zwracałem na to uwagę zarówno zarządowi, jak i administratorowi - bezskutecznie. Niedawno ponownie zapytałem administratora o powody takiego podejścia. Odpisał (tytułując się "zarządcą"):
"Zarządca realizuje decyzję wyrażoną przez Wspólnotę w podjętej uchwale nr 02/02/2022 z dnia 20.04.2022 r. w sprawie określenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz określenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów dostarczania zimnej wody i odprowadzania ścieków, podgrzania wody oraz dostarczania energii cieplnej. W § 1 ust. 1 tej uchwały ustalono m.in. zaliczkę na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w wysokości: 96,00 zł/lokal. Wskazana uchwała w ustawowym terminie nie została zaskarżona przez żadnego właścicieli lokali, włącznie z Panem".
Ten sam administrator w tym roku przedłożył wspólnocie do głosowania kolejną uchwałę wyznaczającą koszty "po równo", ignorując wszelkie uwagi. Czyli:
1. Administrator przedkłada do głosowania uchwałę sprzeczną z UoWL, lekceważąc zgłaszane mu uwagi.
2. Administrator utrzymuje, że musi wyznaczać koszty "po równo", bo tak postanowiła wspólnota w drodze uchwały.
Co zaś do zaskarżania uchwał, to:
1. Kilkakrotnie zaskarżałem uchwały wspólnoty, w tym tę o kosztach. Sąd zawsze oddalał powództwo.
2. Od kilku lat wszelkie uchwały są głosowane z udziałem głosów zbieranych indywidualnie. W takim przypadku zarząd powinien powiadomić każdego właściciela na piśmie o treści podjętych uchwał. I "powiadamia"... Otrzymuję informację, że "podjęto uchwałę w wprawie wyznaczenia kosztów...", "podjęto uchwałę w sprawie zmiany składu zarządu". I tyle; samych uchwał nie otrzymuję. Nadawcą pism jest administrator, który twierdzi, że wypełnia ustawowy obowiązek powiadomienia o treści uchwał, bo "informuje, jakie uchwały podjęto, a samych uchwał wysyłać nie musi".
3. Podnosiłem tę kwestię w sądzie. Zdało się to na nic.
Wspólnota od lat wyznacza opłaty na zarządzanie nieruchomością wspólną jednakowo dla wszystkich właścicieli, choć ich udziały znacząco się różnią. Wielokrotnie zwracałem na to uwagę zarówno zarządowi, jak i administratorowi - bezskutecznie. Niedawno ponownie zapytałem administratora o powody takiego podejścia. Odpisał (tytułując się "zarządcą"):
"Zarządca realizuje decyzję wyrażoną przez Wspólnotę w podjętej uchwale nr 02/02/2022 z dnia 20.04.2022 r. w sprawie określenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz określenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów dostarczania zimnej wody i odprowadzania ścieków, podgrzania wody oraz dostarczania energii cieplnej. W § 1 ust. 1 tej uchwały ustalono m.in. zaliczkę na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w wysokości: 96,00 zł/lokal. Wskazana uchwała w ustawowym terminie nie została zaskarżona przez żadnego właścicieli lokali, włącznie z Panem".
Ten sam administrator w tym roku przedłożył wspólnocie do głosowania kolejną uchwałę wyznaczającą koszty "po równo", ignorując wszelkie uwagi. Czyli:
1. Administrator przedkłada do głosowania uchwałę sprzeczną z UoWL, lekceważąc zgłaszane mu uwagi.
2. Administrator utrzymuje, że musi wyznaczać koszty "po równo", bo tak postanowiła wspólnota w drodze uchwały.
Co zaś do zaskarżania uchwał, to:
1. Kilkakrotnie zaskarżałem uchwały wspólnoty, w tym tę o kosztach. Sąd zawsze oddalał powództwo.
2. Od kilku lat wszelkie uchwały są głosowane z udziałem głosów zbieranych indywidualnie. W takim przypadku zarząd powinien powiadomić każdego właściciela na piśmie o treści podjętych uchwał. I "powiadamia"... Otrzymuję informację, że "podjęto uchwałę w wprawie wyznaczenia kosztów...", "podjęto uchwałę w sprawie zmiany składu zarządu". I tyle; samych uchwał nie otrzymuję. Nadawcą pism jest administrator, który twierdzi, że wypełnia ustawowy obowiązek powiadomienia o treści uchwał, bo "informuje, jakie uchwały podjęto, a samych uchwał wysyłać nie musi".
3. Podnosiłem tę kwestię w sądzie. Zdało się to na nic.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
To nie zwracaj uwagi, tylko zaskarż taką uchwałę do sądu , teraz jest adekwatny czas. Taka pokazówka naprawi sytuacje we WM a Zazrąd zostanie zmieniony .... wiem to z autopsji. Administrator nie chce się narazić Zarządowi by nie stracić umowy, więc ignoruje właścicieli lokali
Poczytaj ustawę o włąśnosći lokali a tam zanjdziesz taki zapis
Art. 23 . 3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.
widocznie pozew był słabo napisany, a dowody słabe ....
Jak już pisałem w innym wątku (https://forum.zarzadca.pl/discussion/9980/brak-zarzadu#latest), w którym również zabrałeś głos, kilkakrotnie zaskarżałem takie uchwały, zarzucając im niezgodność z UoWL, naruszanie interesów osób, które płacą więcej, niż wynika to z ich udziałów, oraz niezgodność z zasadą prawidłowej gospodarki. Zawsze przegrywałem. Czasami sąd w ogóle nie odnosił się do moich zarzutów, a raz stwierdził, że mam rację, ale jako właściciel mieszkania większego na takim wyznaczaniu opłat nie ponoszę szkody, więc nie mogę podnosić tej kwestii.
Żeby było ciekawiej: zarząd był wówczas trzyosobowy, a każdy jego członków, będący właścicielem jednego z mniejszych mieszkań, na takim podziale kosztów ponosił szkodę. Jednak dla zarządu ważniejsze było, by mi dokopać, nawet kosztem strat finansowych.
Niestety jesteś w błędzie.
Pozwy pisali fachowcy: najpierw radca prawny, potem adwokat. Oni również byli zdumieni tym, co robiły sądy. Podam tylko jeden przykład. Ta wspólnota przez kilkanaście lat nie wyłoniła zarządu zgodnie z UoWL; wszystko odbywało się na zasadzie "my tak mamy". Gdy po raz kolejny zaskarżyłem uchwały podjęte podczas zebrania rocznego, mój prawnik złożył w sądzie (Sąd Okręgowy) wniosek o nakazanie wspólnocie przedłożenia oryginału lub uwierzytelnionej kopii uchwały o powołaniu zarządu. Sąd wniosek przyjął i zakreślił wspólnocie 14-diowy termin na dostarczenie dokumentu. Wspólnota tego nie zrobiła, a sąd przeszedł nad tym do porządku dziennego; sprawę przegrałem. Niegodność uchwał z UoWL, wątpliwe pozycje w sprawozdaniu finansowym, a nawet sprzeczności w zeznaniach członków "zarządu" wspólnoty nie miały dla sądu żadnego znaczenia.
W drugiej instancji (złożyłem apelację) pojawiły się dwie kserokopie rzekomej uchwały powołującej zarząd. Jedna była kopią wydruku komputerowego, druga dokumentu napisanego ręcznie. Obie rzekome uchwały datowano na ten sam dzień, ale miały różne numery. Obie kserokopie jako zgodne z oryginałem poświadczył ten sam radca prawny. Nie ulegało wątpliwości, że co najmniej jeden dokument powstał post factum, był więc fałszywy - a to podważało umocowanie rzekomego zarządu. Sąd stwierdził, że to nie ma znaczenia i niczego nie wnosi do sprawy; znów przegrałem.
Powiadomiłem prokuraturę o podejrzeniu popełnienia przestępstwa polegającego na podrobieniu dokumentu i posłużeniu się nim w sądzie jako dowodem. Odmówiła wszczęcia postępowania. Złożyłem zażalenie; sąd stwierdził, że prokuratura "trochę się pospieszyła" i nakazał wznowienie postępowania. Policja przesłuchała zarząd, który zeznał, że księgowa zabrała oryginalną uchwałę, więc odtworzyli ją i złożyli w sądzie. Kiedy odzyskali oryginał, odtworzonego dokumentu nie wycofali, bo już się nim posługiwali. To nie żart, naprawdę takie zeznania zaprotokołowano. Na tej podstawie prokuratura po raz kolejny umorzyła postępowanie. Sąd zaś oddalił moją skargę, ponieważ zarząd "nie sfałszował uchwały, tylko odtworzył oryginał". To, że nikt nigdy nie widział żadnego oryginału, nie miało znaczenia.
Tak wygląda ta wspólnota. I tak orzekają sądy.
Wiem i apelowałem, nawet kilka razy (o czym już pisałem). Po apelacji, którą przywołałem powyżej, już mi się odechciało. Przepisy prawa sobie, a sąd sobie.