Gdy Zarząd jest fikcją
daggry
Użytkownik
Moja WM to 20 mieszkań, połowa to własnośc a połowa to ZGM złączone wspólnotą. Wg. udziałów my właściciele mamy 52%. ZGMowski zarządca sprytnie przepycha wszystkie uchwały na niekorzyść nas, właścicieli, wykorzystująć że nasi właściciele to ludzie strarzy, chorzy, niewiedzący i wierzą mu, urzędnikowi - a on skonstruował sobie maszynkę do płacenia za swoich lokatorów. Mianowicie wybrał sobie sam wśród nas Zarząd (biedną kobiete 70lat króra mieszka w mieszkaniu dzieci i klepie biedę), która za jakieś śmieszne usługi (a to ZGM zrobi jej kafelki, pomniejszy opłaty itp) podpisuje wszystko co jej podsuwają. W ten sposób zadłużyla naszą wspólnotę na 80tyś a następna pożyczka już w realizacji. Gdy przyjechałąm do kraju (otrzymałąm mieszkanie po tacie) zaczełam chodzić na zebrania i odkrywać coraz to okropniejsze rzeczy (Cegły z kominow sypią się na ulicę, dach cieknie, porozbijane schody, błoto, kałuże na niewybrukowanym podwórku służącym właścicielom garaży z pobliskich domów za plac manewrowy, a nam ZGM wtulił dzierżawę, obraz nędzy i rozpaczy, choć każdy właściciel płaci sr. 140zł do miesiąc na remoty/cz.wspólne,) Pomimo moich pism, powoływania się na UWLM, spotkań z prezesem ZGM o zaniedbania, nadal przepychają zadłużanie nas, olewająć wszystko co piszę i robię, bo ich układ z naszą starszą wszystko podpisującą Zarządcą daje im zawsze 51% bo ta usłużna właścicielka ma duże mieszkanie na poddaszu i do zarządu SAMA dokoptowałą sobie inną właścicielkę poddasza, więc od lat nasze pieniądze idą na remonty dachu wyłącznie i bezskutecznie. Jestem załąmana, nie wiem jak to ugryżć. Ządałam dokumentów o jej wyborze ale nie dostałam (myślę zę je produkują włąścnie), dotacje do ocieplania i ogrzewania nie przypadły nam wcale, jakieś dziwne rozliczenia, do dokumentów dojście utrudniają, chodzę ze swoją kopiarką do wspólnoty by usłyszeć że nie mają dziś czasu na kopiowanie:cry:.Pomóżcie mi prosze, co robić by nie posiłkować naszymi pieniędzmi tej zgrai ZGMowskiej, jak to rozerwać gdy ludzie nie rozumieją co się dzieje, że stoimy w obliczu katastrofy finansowej i zlicytuje nas komornik za długi (może to jest włąśnie celem, puścić nas z torbami i przejąć mieszkania?, pomóżcie proszę. jestem słabo zorientowana, żyłam 30lat poza krajem. daggry
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
zanim coś jeszcze napiszesz zapoznaj sie z treścią ustawy o własnosci lokali
WM powstają z mocy prawa, niezależnie, kto jest pierwszym 100% właścicielem. Gmina sprzedaje majątek lokali komunalnych i powstaje wtedy Wspólnota Mieszkaniowa , obecnie innej drogi nie widzę / nie ma.
Bywa , ale ... to zależy od właścicieli lokali, jak się oni zorganizują przeciwko takiej patologii.
Zarządcę/ administratora można w każdej chwili zmienić.
Jednak, jak większość to lubi, to nic się nie zrobi.
Do KubyP, Prosze pana, wielokrotnie czytałam UWL pod kątem zaskarżaniai pod kątem łamania moich praw. Ale jak pan sam pisze to wątpię w rezultat, bo się boję że to co pan napisał do AnnaMaria: "jak większośc to lubi, to nic się nie zrobi" może być w przełożeniu na to że "lubi" znaczy pasywnie akcepuje- prawdą. Jeśli tak, to jest to walenie głową w mur. Choć może i cud się zdarzyć że sąd dostrzeże że większość krzywdzi mniejszość, jeśli wystąpię o naprawę tej chorej sytuacji sama. O to mniej więcej się pytałam. Czy mam jakąś szansę w pojedynkę. Trochę wyroków też czytałam, wiem że są przypadki że pojedyńczy właściciel ma rację i że mu ją sąd przyzna ale w mojej opinii, to na dwoje babka wróżyła a z takim przciwnikiem jak mój, to będą mnie skarżyć spowrotem, że każda zmiana im jakąś szkodę wyrządziła itp, w to nie wątpię.
Nowy doklejony: 28.04.17 06:17
KubP: mówi Pan,że Żarządcę można w każdej chwili zmienić, proszę powiedzieć jakby to pan technicznie rozwiązał. Wg. mnie potrzebna do tego uchwałą i wszystkie podpisy, bo jak nam braknie jednego to spadamy na mniejszość i ZGM nas przegłosuje. Jak pisałąm oni mają taki "układ" z jednym znas, co daje im zawsze ten brakujący procent do przegłosowania nas. Natomiast wśród nas zebrać taką większość graniczy z cudem (część właścicieli żyje w innych miastach, ich mieszkania są wynajęte, jeden nie chce się w nic mieszać, i wystarczy już że nasze 52% nie istnieje. Natomiast ZGM to ZAWSZE 48% plus jeden z naszych (przekupiony zarządca co im wszystko podpisuje) i zawsze mają większość. Dlatego pytam, jakby się pan zabrał do zmiany Zarządu/zarządcy w tak patologicznej organizacji jak moja wm?
zwołał zebranie właścicieli lokali i przedstawił sprawę pokazując "twarde odwody" , przygotował uchwałę o odwołaniu Zarządcy . Jak by nie przeszła, to bym zaskarżył do sądu.
Albo masz szansę się dogadać, albo odpuść, szkoda nerwów - nic nie zdziałasz.
Nikła szansa - wymuszenie głosowania 1 właściciel = 1 głos dla uchwały o zmianie składu zarządu.
Potrzebujesz 20%
https://forum.zarzadca.pl/wiki/glosowanie
Dopóki nie wejdziesz do zarządu nie szarp się w innych sprawach
Tyle prawo
Dlaczego za mało? 1/5 udzałów = 20% udzałów. Tyle trzeba mieć aby móc zażądać głosowania 1 właściciel = 1 głos
bo nie ma większościowego udziałowca .
1/5 głosów wg udziałów wystarczy aby mieć głosowanie 1 na 1 tylko jeśli warunki punktu 2a są spełnione.
Tego o wspólnocie autorki nie wiemy.
Art. 23. 2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Do autorki tematu:
Niech Pani sprawdzi czy udziały schodzą się do jedności, bo jeśli się nie schodzą to wtedy 20% wystarczy aby wymusić głosowanie "1 na 1"
gmina: 48% udziałów
właściciele 52%
Wg. mnie gmina jest właścicielem większościowym (jak wspomniałam oni na dzieńdobry zawsze mają 48% natomiast my nie możemy nigdy tyle zebrać, więc nasza większość jest wielką fikcją)
Myślę że możnaby spróbowac żądać głosowania 1właściciel 1 głos, bo prawo nie precyzuję że właściciel większościowy to taki który ma ponad 50%, więc myślę że ten gminny właściciel co ma 48% jest jak najbardziej największym właścicielem we wspólnocie i jego układ z jednym z naszych należy uznać jako sytuację właściciela większościowego. Proszę powiedzieć czy się mylę.
Nowy doklejony: 30.04.17 20:34
Och, dopisuję, suma udzialów jest równa 1 :cry:
Proszę go uważnie przeczytać: 48% gminy to nie jest większość udziałów w NW!
Nie mogłaś tego czytać chyba że we wpisach użytkownika KubaP. To jest nieprawda - nie ma takich opinii i nie ma takich orzeczeń.
Interpretacja tego prostego przepisu jest w orzecznictwie jednoznaczna.
"W konsekwencji przyjętych nowych uregulowań prawnych właściciele mogą postanowić w drodze uchwały, że głosowanie nad uchwałami w ich wspólnocie odbywać się będzie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Przed marcem 2000 - podjęcie takiej uchwały było możliwe jedynie większością głosów obliczanych wg. wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej - obecnie na zasadach ogólnych, czyli w trybie zgłoszenia żądania przez właścicieli posiadających łącznie ponad 1/5 udziałów ( „20 procent"), aby nad tą uchwałą głosować wg. zasady , że na każdego właściciela przypada jeden głos.
Taką właśnie uchwałę podjęli właściciele lokali w jednej z wrocławskich wspólnot mieszkaniowych, w której Gmina Wrocław posiadała większość udziałów w nieruchomości wspólnej (ponad „50 procent"). Gmina wytoczyła p-ko wspólnocie powództwo uznając, że właściciele naruszyli prawo, Sąd Okręgowy Wydział I Cywilny wyrokiem z dnia 26 marca 2003 roku ( sygn. akt: I C 714/02) uchylił tę uchwałę, ponieważ w ocenie tego Sądu właściciele lokali, którzy oddali głosy za jej podjęciem nie posiadali większości liczonej według wielkości udziałów. Wspólnota zaskarżyła orzeczenie skutkiem czego Sąd Apelacyjny w dniu 25 września 2003 roku wyrok zmienił i powództwo Gminy Wrocław oddalił ( I Aca 724/03)."
Poniżej aktualne brzmienie paragrafu dotyczącego głosowania we WM: (Jak widać punkt 2a nie uległ zmianie. Dadany jedynie został punkt 2b)
Art. 23. 1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
2b. Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.
Po raz trzeci i ostatni proszę - uważnie przeczytaj przepis którego fragment (podkreślony) Ci dwa razy cytowałem.
Musisz mieć spełnione jeszcze inne warunki do jednego (powtarzam ) jednego właściciela lokalu musi naleźć więcej nic 50% udziałów w częściach wspólnych lub suma udziałów nie równa się jedności ( czyli 100%)
http://orzeczenia.slupsk.so.gov.pl/content/$N/151020000000503_I_C_000097_2016_Uz_2016-07-15_001
Art. 26. 1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.
Jest to dla właścicieli drogie rozwiązanie ale....
Rozmowa z współwłaścicielami to jedyna i właściwa droga do osiągnięcia celu , w pojedynkę nic się nie da zrobić .
znowu zła ocena sytuacji . ZGM jest przedstawicielem Gminy ws własnościowych - reprezentuje Gminę we Wspólnocie. Porozmawiaj bezpośrednio z właścicielem Wójtem / Burmistrzem/ Prezydentem ...
Każdy właściciel może sprawować zarząd nieruchomościową we Wspólnocie , dlatego nic zdrożnego w tym nie ma . Natomiast spornym jest fakt, jak to wykonuje.
Jednocześnie ZGM we wspólnocie sprawuje rolę Administratora lub Zarządcy to zależy, co zostało zapisane w pierwszym akcie notarialnym lub w uchwale podjętej przez właścicieli lokali.
Nie odpowiedziałaś czy remonty w lokalu "przychylnej" właścicielki lokalu były wykonywane na koszt Wspólnoty ?.
Czyli tak, czy inaczej, ZGM jest zależny od gminy, która jednocześnie jest jednym z właścicieli w waszej wspólnocie
ZGM nie jest właścicielem, ale masz rację - to zawsze jest konflikt interesów gdyż administrację wspólnoty prowadzi podmiot w pełni zależny od jednego właściciela.
http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/1FF3447923
U nas ZBM przekształcono w coś, co ma w nazwie TBS. Ale prawdziwym TBS-em nie jest, tylko firmą administrującą.
Nowy doklejony: 10.05.17 00:37 Jak zapewne wiesz, z tym że musi to różnie bywa. W teorii musi. W praktyce w Polsce mamy całe mnóstwo zakładów budżetowych, które przez lata nieprzerwanie zarządzają/administrują wspólnotami. Dlaczego tak jest? Temat rzeka.
A w nim musi być zapis np.:
Przedmiotem działania Zakładu jest:
(...)administrowanie, w przypadkach przewidzianych prawem, na zlecenie wspólnot mieszkaniowych nieruchomościami wspólnymi, w których Gmina posiada udziały(...).
Przypadkiem przewidzianym prawem będzie sytuacja i tu cytat:
"CZY KONIECZNE ZMIANY W AKTACH NOTARIALNYCH?
W przypadku, gdy z uchwały Rady Miejskiej o likwidacji Miejskiego Zakładu Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej wynika, że Spółka z o.o., która powstała z przekształcenia tego zakładu budżetowego, stała się stroną wszystkich umów, w miejsce dotychczasowego Zakładu, to wówczas nie jest konieczna zmiana umów, których stroną był ten Zakład, polegająca na wpisaniu Spółki z o.o. w miejsce zlikwidowanego Zakładu. Powyższe nie wyłącza istniejących regulacji w tym przedmiocie w zakresie odpowiedzialności gminy za zobowiązania Zakładu, jako jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej.
Oczywiście dla przejrzystości istniejących stosunków prawnych, aby rozwiać mogące powstać w tym zakresie wątpliwości czy spory, wskazane jest dokonanie stosownych zmian w zawartych umowach, polegających na zastąpieniu jednej ze stron tych umów, tj. byłego Zakładu Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej w powstałą z jego przekształcenia Spółkę z o.o., której jedynym udziałowcem jest gmina."
Czyli może zakład administrować zgodnie z prawem ale potrzeba spełnienia kilku wymogów jednocześnie.
Ależ to jest zgodne z prawem co potwierdził SN w słynnym wyroku: Oj, nie tak bardzo jednoznaczne.
O jednym wyjątku już pisałem wyżej. http://www.administrator24.info/artykul/id6340,gmina-zarzadca-we-wspolnocie
WŁaśnie moja WM ma w nazwie coś z TBSami: To się nazywa tak: ZGM/TBS sp. z o. o.
DO WSZYSTKICH; Na razie mam umówione spotkanie na środę z burmistrzem, nie znam go, jak pamiętacie z początku wątku, nie mieszkałam tym mieście, ale ludzie mi mówią żeby sobie nic nie obiecywać, że korupcja, samowola, kolesiostwo króluje pod jego rządami. Postanowiełam się przekonać osobiście, na spotkanie pójdę, swoje bóle przedłożę. Potem to jak rozmaiwaliśmy. prokurator za szwindelki z papierami datowanymi wstecz, podrbianiem podpisów itp... Na zebranie przyszłam z prawnikiem, mam niemalże pełne poparcie moich współwłaścicieli, mam ich bezterminowe pełnomocnictwa (jakoże ciągłę odkładanie dat zebrań powodowało ich nieważność) Taki jest status na dziś. Zobaczymy..Jak ktoś ma jakąś złotą myśl, to uszy nastawiam, bo czytam jak tu rozmawiacie, uczę się WM od was wszystkich bo to najszybsza droga, a czas moj czas się kończy, muszę wracać do swego kraju, do pracy (nie odpuszczam, zostawię pełnomocnika).:devil:
pełnomocnictwo na zebrania właścicielei jest rodzajowe i ...jednorazowe . Bo, jak stwierdził sąd na mojej sprawie , każde zebranie jest inne i w innych sprawach więc nie wiadomo czy mocodawca o ty wie .
I co na tym zebraniu było ...przestraszyli sie togo prawnika?
Co do porad o które prosisz. Wszystko zależy od tego czy masz siłę dalej kopać się z koniem, czy bardziej ze stadem koni. Takie szmerane towarzystwo najbardziej boi się rozgłosu. Spróbuj zjednoczyć się z innymi wspólnotami jeżeli to duże miasto na 100% jest więcej takich wspólnot jak twoja. Tym wszystkim "specjalistom" od dojenia nieświadomych ludzi, właśnie o to chodzi żebyś została sama. Popytaj ludzi, uwierz mi nie jesteś sama. Twoja decyzja.
Adminie, dlaczego nie ma linku do wyroku?
ANNAMARIA: Poruszałem w tym wątku sprawę Dąbrowy Górniczej. Wojewoda Śląski zaskarżył a sąd potwierdził http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/594AB3EF9C zakład budżetowy nie może administrować wspólnotami mieszkaniowymi. Wyrok nieprawomocny będzie odwołanie. W tym mieście bardzo pomogli radni z PiS. Jeden z Radnych ciągnął temat bardzo długo pomagał ludziom. Są na tym świecie porządni Radni.
Uzasadnienie wyroku bardzo dobrze opisuje jak działają takie gminne zakłady budżetowe i czego takie zakłady nie powinny robić.
KubaP, jakie jest twoje zdanie?