W świetle art.6 ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (Dz.U. z 1994r. Nr.85, poz.388 ze zm.)WM tworzy ogół właścicieli lokali w określonej nieruchomości (budynku ...) . W waszym przypadku na dzień 7.11.2000 r. WM z mocy prawa( tj. ww ustawy) tworzyli - 1 osoba prawna (przedsiębiorstwo państwowe) i 8 osób fizycznych.
Od dnia 19.05.2000 roku członkiem Zarządu WM nie może być osoba prawna, a to oznacza, że dnia 7.11.2000 roku na członka Zarządu należało wybrać osobę fizyczną pełniącą funkcję Dyrektorki lub jej pełnomocnika (dowolną osobę fizyczną). Muszę napisać, że nie słyszałam o przypadku w którym przedsiębiorstwo państwowe podlegające kontroli państwa nie miało w Zarządzie WM swojego przedstawiciela będąc większościowym udziałowcem.
A zatem ile udziałów w nieruchomości wspólnej przypada przedsiębiorstwu państwowemu, a ile osobom fizycznym?
Prezesie - ustawa o własności lokali przywracająca w Polsce własność prywatną dnia 1.01.1995r. nie reguluje wielu kwestii i dlatego przywrócenie przedwojennego zawodu zarządcy nieruchomości dnia 1.01.1998r. ma kolosalne znaczenie dla właścicieli lokali i Zarządów odpowiedzialnych za transparentne funkcjonowanie WM. A zatem wystąpienie o opinię do zarządcy nieruchomości wykonującego zawód zaufania publicznego powinien poprzedzić Twoją rezygnację z członkostwa. Ale to na marginesie.
Zapomniałam napisać, że przedsiębiorstwo państwowe będący osobą prawną nie może być członkiem Zarządu w trybie art.20, ale może być w trybie art.18 ustawy o własności lokali.
marta26421 o tym,że przedsiębiorstwo nie może być członkiem zarządu wiem doskonale- przynajmniej jeśli chodzi o art.20.Już wcześniej zadawałem pytanie dotyczące tego w jaki sposób powierzyć zarządzanie wspólnotą tej firmie.Wiem,że trzeba to zrobić za pomocą aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza w myśl art.18 UWL.Można też sprawę załatwić inaczej-zlecić administrowanie nieruchomością firmie(dotychczasowemu właścicielowi)Wracając do pierwszej Twojej odpowiedzi- przewodniczącym zebrania był jeden z mieszkańców i on nie działał w imieniu dyrektorki przedsiębiorstwa.Przedsiębiorstwo ma 92% udziałów w nieruchomości a w zarządzie nie ma przedstawiciela bo jak już pisałem,firma twierdziła,że wspólnota to my dziewięć rodzin,które wykupiły mieszkania a oni do wspólnoty nie należą.Powiedz mi jeszcze,do kogo mam wystąpić o opinię poprzedzającą moją rezygnację bo nie bardzo zrozumiałem.O jakim zarządcy nieruchomości mówisz?
Czytam Twoje posty i wiem, że orientujesz się . Zawsze jednak trzeba pamiętać, że posty czytają inni. Przecież ustawa o własności lokali nie reguluje powstania 1 a 120 tysięcy WM. Ponadto, ustawodawca nie dzieli właścicieli, a to oznacza, że m.in. przedsiębiorstwo państwowe i osoby fizyczna, a także Skarb Państwa mają te same prawa i obowiązki.
Dziwi mnie to, że będąc członkiem Zarządu z 9 letnim stażem m.in. nie podpisujesz umów, a przedsiębiorstwo mające 92% udziałów nie ma swojego przedstawiciela w Zarządzie. Musisz wiedzieć, że dokumenty WM nie podlegają kontroli, ale te sporządzone dla przedsiębiorstwa tak. Trzeba sprawdzić stan prawny nieruchomości. Wystarczy aktualny odpis z księgi wieczystej budynku. Bez tego dokumentu nikt nie wyda opinii.
Zarządca nieruchomości to osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową. Wykaz osób posiadających licencję zarządcy nieruchomości jest na stronie Ministerstwa Infrastruktury. Może ktoś będzie z Twojej miejscowości i Tobie pomoże wskazując kierunki działania.
marta26421 - przepraszam ale nie wiem czy się śmiać czy płakać.Próbowaliśmy kiedyś z licencjonowanym zarządcą i pisałem też o tym,ale jak powiedział ile za to chce to moim sąsiadom "kopara opadła"i na tym sie skończyło.Nie powiem,bo trochę nam(przynajmniej mi) rozjaśnił w głowie a że przy okazji na którymś tam spotkaniu był również kierownik hotelu to od tego momentu coś zaczęło się u nas zmieniać.To on wyprowadził nas z błędu,że wspólnota to my- dziewięć rodzin.To on spowodował,że zacząłem szukać materiałów i uczyć sie tego wszystkiego od początku.Co do przedstawiciela przedsiębiorstwa w zarządzie-to ostatnio nowo mianowany dyrektor zadał takie pytanie na spotkaniu-"dlaczego nikogo z przedsiębiorstwa nie ma w zarządzie?"Okazuje4 się teraz,że firma została spółką skarbu państwa(czy coś w tym rodzaju),miała być rada nadzorcza ale jej chyba nie ma-jest tylko podobno jakiś człowiek z Ministerstwa.Dokładnie nie wiem o co chodzi.Nie wiem dlaczego dyrekcja tak się upiera przy tym,żeby to firma podpisywała umowy a nie zarząd.Za tym musi się coś kryć.Kiedys (pare lat temu) był przypadek,że jedna z firm sąsiadująca z nasza posesją chciała przeciągnąć pod ziemią kabel energetyczny ze stacji trafo znajdującej się na naszej działce na swoją działkę.Każdy z nas otrzymał odpowiednie powiadomienie o tym fakcie i co? I nic! Przeszliśmy nad tym do porządku dziennego.Chce ciągnąć - to niech sobie ciągnie.Potem się okazało,że mogliśmy wzamian za to pozwolenie żądaćpieniędzy albo jakichś innych korzyści.A my nic!Bo nikt z nas nie wiedział,że tak można czy nawet trzeba.Dyrekcja firmy zleciła wycinkę drzew rosnących na naszej posesji.Nikt sie nas nie spytał co o tym sądzimy.Drzewa ścięto,ktoś kupił zapewne drewno a my którzy mamy swój udział w nieruchomości wspólnej nie mieliśmy nic do gadania.Jaki jest sens pracy zarządu z takim współwłaścicielem?Kto się podejmie wyprostowania tej sytuacji?
Czytając posty przeczuwałam, że mam do czynienia ze spółką, z udziałem Skarbu Państwa. Wczoraj potwierdziłeś moje przypuszczenia. A zatem pierwszą rzeczą jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości. Dobrze jest wiedzieć kto jest właścicielem nieruchomości, a kto sprawuje zarząd wspólną nieruchomością (wpis dział III) .
Dziwiła mnie zawarta umowa w trybie ustawy o własności lokali (Dz.U. z 1994r. Nr.85, poz. 388 ze zm.). Na ogół od dnia 19.05.2000 r. stosuje się w umowach przepisy tekstu jednolitego ustawy (Dz.U. z 2000 r. Nr.80, pzo.903 ze zm.). Po przeczytaniu ustawy z dnia 15.12.2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących Skarbu Państwa (Dz.U. 2001 r.Nr.4, poz.24 ze zm.) uzyskałam odpowiedz dlaczego tak się stało.
Art. 2 Ilekroć w ustawie jest mowa o:
3) mieszkaniu – należy przez to rozumieć:
a)lokal mieszkalny – w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz,.U z 2000 r. Nr.80, zpo.903 ) będący własnością zbywcy lub będący we władaniu państwowej osoby prawnej , która wykonuje prawo własności na rzecz Skarbu Państwa.
Stan prawny obowiązujący od dnia:7.02.2001 r.
Zarząd w ciągu 14 dni od konstytuowania powinien zgłosić WM w Głównym Urzędzie Statystycznym celem nadania numeru REGON na druku RG-1. Załącznikiem niniejszego zgłoszenia winna być uchwała o wyborze Zarządu WM. Od nadania REGON (nie póżniej niż po upływie miesiąca) Zarząd powinien udać się do Urzędu Skarbowego celem uzyskania numer NIP. Na miejscu należało wypełnić NIP 2 i dołączyć do formularza kserokopie uchwały o wyborze Zarządu. Jeżeli WM nie prowadzi działalności należało wystąpić o zwolnienie z comiesięcznego obowiązku składania deklaracji CIT.
Kolejną czynnością Zarządu było wyrobienie pieczątki, na której zwykle poza nazwą WM umieszcza się NIP ( i REGON) oraz zawarcie umowy z bankiem na prowadzenie rachunku bankowego. Wspomnieć należy, że posiadaczem takiego rachunku powinna być WM, a nie Zarząd. Podyktowane jest to tym, że zmiana Zarządu nie będzie pociągać za sobą konieczności otwarcia nowego konta dla WM. W takiej sytuacji zmieniają się osoby uprawnione do dysponowania rachunkiem.
To Zarząd jako organ WM winien dokonać zawarcia w jej imieniu umów m.in. o dostawę energii elektrycznej, wody, nieczystości, dostawy ciepła itp.
Czy tak było?
Zarząd jest organem WM, a to oznacza, że kierujesz wszystkimi jej sprawami i reprezentujesz ją na zewnątrz oraz w stosunkach między WM a poszczególnymi właścicielami lokali. Podpisanie zawiadomienia na zebranie, a także sprawozdania z działalności i finansowego należy do Zarządu. Powinieneś wiedzieć, że sprawozdanie finansowe i bilans pokazuje stan faktyczny. Wspomnieć należy również, że na podstawie sprawozdania zarządu WM podejmuje się uchwałę w przedmiocie udzielenia zarządowi absolutorium (art.30 ust.2 pkt.3 ustawy)
Pamiętaj, że jesteś WŁAŚCICIELEM takim samym co Spółka z udziałem Skarbu Państwa. Ponadto, niewiedza nie boli, ale słono kosztuje i dlatego trzeba znać znać dosyć dobrze ustawę o własności lokali i wszystkie postawy "Zarządcy" skrupulatnie zbierają.
marta26421 - wszystko ładnie-pięknie.Tylko nie u nas.Otóż zarzad został wybrany 07.11.2000r.,natomiast REGON otrzymaliśmy 15.07.2003r.ponieważ Księgowa z przedsiębiorstwa zakwestionowała faktury,które kierownik wystawiał dla wspólnoty za media a na których nie było NIP-u ani REGON-u wspólnoty.Natomiast NIP otrzymaliśmy 15.02.2006r.Przez sześć lat tak właśnie działaliśmy.Pieczątkę wyrobiłem chyba jeszcze później.W REGON-ie mam wpisane w poz. własność :"własność mieszana między sektorami z przewagą własności sektora publicznego, w tym z przewagą własności państwowych osób prawnych".Z Urzędem Skarbowym też po raz pierwszy rozliczyłem się w 2006r za 2005r.Na szczęście bez żadnych konsekwencji.I co z tego,że podpisuję wszystkie papiery,przygotowuję rozliczenia roczne,ustaliłem wreszcie wysokość zaliczek na zarządzanie nieruchomością,sporządziłem plan finansowo - gospodarczy na ten rok(po raz pierwszy od tylu lat) jeśli moi kochani sąsiedzi mają to głęboko w d.....?Absolutorium zarząd nie otrzymał,wynagrodzenie zarządu nie zostało przyjęte w wysokości jaką proponowałem(chciałem 217 zł a stanęło na 150zł)-na jednego to jeszcze coś,ale jak sąsiad chciał zarządu trzyosobowego to co to są za pieniądze,chciałem aby na fundusz remontowy zwiększyć wpłatę z 0,50 zł/m2 na 1,00zł/m2 to stanęło na 0,40zł/m2 bo kryzys!Co prawda teraz do funduszu dołoży się współwłaściciel i na konto będzie wpływać trochę więcej kasy ale nie będzie wpłacał od całości udziałów tylko od części.Cały budynek ma ponad 3 tys m2 a łącznik tylko 620m2 z czego mieszkańcy mamy 320m2 a firma 300m2.I co Ty na to marta?
Ja po prostu od początku nie wiedziałem,że muszę wspólnotę gdziekolwiek rejestrować bo nikt mi tego nie powiedział.Tak jak pisałem - od początku byliśmy wprowadzeni w błąd i trwaliśmy w tym błędzie przez kilka lat.Na początku niewiele osób w ogóle cokolwiek wiedziało co to wspólnota mieszkaniowa i z czym to się je.Dziś gdy już cokolwiek wiem - rzygać mi się chce na to wszystko(przepraszam za określenie).Robiłem to wszystko za darmo.Wykorzystuję swój komputer,kupuję papier do drukarki,tusz,i inne materiały,dzwonię z własnego telefonu,jeżdżę swoim samochodem,żeby załatwic sprawy wspólnoty.Czy ktoś to docenił?Gdy podjąłem decyzję o rezygnacji zaproponowałem choć symboliczną kwotę dla zarządu nie z myślą o sobie.Na zebraniu usłyszałem pytanie :"za co kasa dla zarządu?"Uprzedzę Twoje pytanie marta - w projekcie uchwały powołałem się na ustawę o własności lokali art.14 ust.5.
Prezesie - zestawiłam daty i faktycznie nie wiadomo czy się śmiać czy płakać. Spójrz.
Zawarcie umowy - 30.10.2000 r. ; wybór zarządu - 7.11.2000 r. ; Główny Urząd Statystyczny REGON - 15.07.2003 r.; Urząd Skarbowy NIP - 15.02.2006r. ; założenie konta bankowego - ?
Rok 2000 to rok nowelizacji szeregu ustaw. Ten rok to "wysyp" Zarządów właścicielskich z uwagi na postanowienia wynikające z art.20 ustawy o własności lokali To w roku 2000 WM-e zakończyły prowadzenie rachunkowości w formie ksiąg rachunkowych. Po nowelizacji przepisów jedynie ustawa o własności lokali określa sposób prowadzenia ewidencji księgowej WM. A zatem Zarząd wybrany dnia 7.11.2000 r. obowiązany był przedłożyć właścicielom lokali pod głosowanie uchwałę w tej sprawie.
Jednym z rozwiązań przyjętych przez WM-e takie jak Twoja (budynki od 8 lokali wzwyż) jest Rozporządzenie Ministerstwa Finansów z dnia 15.11.2001 r. w sprawie szczególnych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek nie będących spółkami handlowymi, nie prowadzących działalności gospodarczej (Dz.U. z 2001 r. Nr.137, poz.1539).
Stan prawny obowiązujący od dnia: 1.01.2002 r.
Podstawa prawna: Ustawa z dnia 29.09.1994r. o rachunkowości (Dz.U. z 1994r. Nr.121, poz.591 art.82 ust.1)
Data wejścia w życie: 1.01.1995r. (art. 85 ust.1 31.12.1995r.)
Prezesie - od dnia 1.01.2007 r. kolejna zmiana. WM-a jest płatnikiem podatku od osób prawnych
Zgodnie z art.9 ust.1 ustawy WM ma obowiązek prowadzenia odpowiedniej ewidencji przychodów i kosztów, pozwalającej na ustalenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego za rok podatkowy.Musisz wiedzieć, że niektóre dochody WM są zwolnione z podatku , a to oznacza, że ewidencja musi być prowadzona tak, aby ustalić odrębnie dochody opodatkowanie i zwolnienie. A zatem Zarząd ma obowiązek prowadzenia odrębnych kont - przychodowych, kosztowych i wynikowych dla 2 rodzajów działalności tj. opodatkowanej i zwolnionej.
marta26421 - służę odpowiedzią ! Konto w banku założyliśmy 01.10.2007 roku.Od tego czasu zaczęliśmy się rozliczać z przedsiębiorstwem za media przez rachunek bankowy i nie tylko z przedsiębiorstwem.Płatności za faktury na zakup farb czy innych rzeczy też robiłem przez rachunek - zgodnie z UWL.Z tym,że dotyczy to tylko nas- dziewięciu rodzin. Przedsiębiorstwo nadal działa tak jak do tej pory. Nie wpłaca na konto wspólnoty żadnych pieniędzy.Wygląda to tak:mieszkańcy wpłacają na konto pieniądze,zarząd przelewa te pieniądze na konto przedsiębiorstwa a przedsiębiorstwo reguluje płatności z dostawcami.Dopiero teraz,po zebraniu będą wpłacać małą część na fundusz remontowy,wynagrodzenie zarządu i utrzymanie części wspólnej(bardzo małej części wspólnej).Ostatnie rozliczenie robiła mi księgowa,mam nadzieję,że zrobiła dobrze.Na koniec roku wyszła strata bo jeden członek nie płaci,więc podatku nie zapłaciliśmy.Mam zrobiony CIT-8,bilans,rachunek zysków i strat oraz napisaną informację dodatkową dla Urzędu Skarbowego.
Prezesie - Zawarcie umowy - 30.10.2000 r. ; wybór zarządu - 7.11.2000 r. ; Główny Urząd Statystyczny REGON - 15.07.2003 r.; Urząd Skarbowy NIP - 15.02.2006r. ; założenie konta bankowego - 1.10.2007r.
Nie wiem co napisać!!! Kierując się datą wyboru Zarządu WM-ej z przewagą sektora publicznego którym jest (nazwa właściciela) do dnia 31.12.2000 r.WM powinna mieć REGON, NIP i konto bankowe.
W bazie danych Głównego Urzędu Statystycznego dzięki Tobie od dnia 15.07.2003 r. widnieje zapis - ""własność mieszana między sektorami z przewagą własności sektora publicznego, w tym z przewagą własności państwowych osób prawnych" i jak rozumiem od dnia 15.02.2006r. w Urzędzie Skarbowym, a od dnia 1.10.2007r. w banku.
Przypominam, że WM -a w trybie art.6 ustawy o własności lokali powstaje w dniu wyodrębnienia pierwszego lokalu i wpisanie jego właściciela do księgi wieczystej. A zatem musisz ustalić datę wyodrębnia lokalu (nr..) i wpisanie jego nowego właściciela do księgi wieczystej na wniosek strony sprzedającej.
Bez ustalenia daty powstania WM będącej podmiotem prawa cywilnego dalsze rozważania nie mają sensu. Każdy kupujący lokal powinien znać wszystkie wpisy w księgach wieczystych , m.in. w dziale II - oznaczenie właściciela (właścicieli) lub użytkowników wieczystych, a także w dziale III - ograniczone prawo rzeczowe (z wyjątkiem hipoteki).
marta26421 - tak jak pisałem chyba w "Jak to uporządkować?" czy nawet tutaj tylko wcześniej:Wspólnota w/g tego co powiedział nam kierownik hotelu składała się tylko z nas dziewięciu rodzin bez udziału przedsiębiorstwa.Tak było do momentu w którym o pomoc poprosiłem zawodowego zarządcę.Nigdzie nic nie rejestrowałem i nie pisaliśmy (jako wspólnota) żadnych uchwał poza tą w której powołano zarząd oraz drugą w której kierownik hotelu zabronił montowania anten na dachu,który został wyremontowany przez przedsiębiorstwo przed sprzedażą mieszkań.I tyle!I tak przez te kilka lat była sobie WSPÓLNOTA.Jak już pisałem wcześniej osiem mieszkań zostało sprzedane jednego dnia wskutek przetargu pisemnego.Z tym,że wystąpił "mały" problem bo przedsiębiorstwo sprzedało jedno mieszkanie z lokatorami,którzy mieli stały meldunek w tym mieszkaniu i przez kilka lat procesowali się z przedsiębiorstwem bo nie chcieli się wyprowadzić.W końcu sprawę lokatorzy wygrali,dostali odszkodowanie a przy okazji mieszkanie od miasta i teraz mają lepiej niż my "posiadacze"własnego "M".Przedsiębiorstwo oddało wadium kupującemu a dotychczasowi lokatorzy pozostali na swoim miejscu.Widzisz więc marta26421,że nic u nas nie było robione normalnie od początku.Wpisy w Księdze Wieczystej są z datą 30.10.2000 roku czyli z dniem podpisania umów kupna lokali.Jest to wpisane w rubryce "Wnioski i podstawy wpisów w Księdze Wieczystej" Siedem wpisów nosi datę 30.10.2000 i tytuł aktu "umowa ustanowienia odręnej własności lokalu i sprzedaży",jeden wpis ma datę22.11.2000 i taki sam tytuł,natomiast dziewiąty lokal ma datę 21.03.2002r i tytuł umowa sprzedaży-dziwne?!Natomiast w dziale II -WŁASNOŚĆ w rubryce użytkownik wieczysty są trzy wpisy współwłasności małżeńskiej,w podrubryce "inna osoba prawna" wpisane jest przedsiębiorstwo i w podrubryce "osoba fizyczna" poszczególni właściciele.Co jeszcze chcesz wiedzieć? Doceniam Twoje zaangażowanie w mój problem i dziękuję Ci za to.Może zrobisz magistra(jeśli jeszcze nie masz) na tym temacie.(żart!)Już sam nie wiem,co o tym wszystkim sądzić!
Prezesie- kiedy kupiło się lokal (mieszkalny lub użytkowy) to trzeba zmienić sposób patrzenia i myślenia o 180 stopni i nie ma znaczenia kto go sprzedał. Właściciel lokalu nie słucha szeregowych pracowników przedsiębiorcy, ale ustawodawcy który swoje postanowienia zawarł w ustawie o własności lokali.
Data zawarcia umowy określa również stan prawny obowiązujący sprzedającego.Dlatego dobrze jest znać treść ostatnio zawartej umowy. W waszym przypadku jest to umowa (tytuł umowy?) z dnia 21.03.2002 r. (Dz.U. z .... ?). Przypominam, że od dnia 7.02.2001 roku przedsiębiorcę obowiązują przepisów ustawy z dnia 15.12.2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących Skarbu Państwa (Dz.U. 2001 r.Nr.4, poz.24 ze zm.)
Księga wieczysta nieruchomości (grunt+budynek)
Dział II oznacza właściciela (właścicieli) lub użytkowników wieczystych.
- 7 wpisów z dnia 30.10.2000 r.
- 1 wpis z dnia 22.11.2000 r.
- 1 wpis z dnia 21.03.2002 r.
Razem: 9 osób fizycznych + 1 inna osoba prawna (przedsiębiorstwo) = 10 osób
Właściciel nieruchomości : 10 użytkowników wieczystych.
Co zawiera wpis w dziale III?
Co z księgą wieczystą lokalu? Nic o niej nie piszesz.
marta26421 - dział III Księgi Wieczystej nosi tytuł "Prawa,roszczenia i ograniczenia" i wpisów brak.W ostatnim pytaniu o jaką Księgę Wieczystą lokalu pytasz?Którego?
marta26421- żebym dziewięć lat temu wiedział to,co wiem dziś to albo: - nie dał bym się wrobić w stanowisko przewodniczącego;- albo zrobił bym to co nakazuje Ustawa od początku.
Prezesie - WM powstaje z chwilą wyodrębnienia z nieruchomości pierwszego lokalu (mieszkalnego lub użytkowego) i wpisanie jego właściciela do księgi wieczystej.Do wyodrębnienia lokalu niezbędna jest umowa notarialna i wpis do księgi wieczystej. Dnia 30.10.2000 zawarto 7 umów.
Prezesie - kiedy zarządca zawiera umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną to sprawdza w pierwszej kolejności stan prawny nieruchomości. I tak powinien czynić każdy właściciel wyodrębnionego lokalu, a także wybrany Zarząd WM. Zródła informacji:
- księgi wieczyste (dział I,II,III,IV)
- wypis i wyrys z ewidencji gruntu
- akty notarialne
No właśnie marta26421.Na początku sam nie bardzo wiedziałem po co jest ten zarząd wybrany,skoro dotychczasowy właściciel i tak robił co chciał.Po to żeby podpisywać faktury?Skąd mogłem wiedzieć o co chodzi z tą wspólnotą!Nie będę po raz setny powtarzał.Kierownik hotelu trzymał u siebie wszystkie dokumenty wspólnoty.Dopiero gdy się okazało o co w tym wszystkim chodzi,zarządałem wydania wszystkich dokumentów zarządowi.Wielkie było jego zdziwienie.Potem stopniowo zacząłem uzupełniać dokumentację.Mam odpis z Księgi Wieczystej, z ewidencji gruntów,mapkę sytuacyjną.Gdyby dyrekcja przedsiębiorstwa postąpiła jak należy po sprzedaży lokali zapewne nie byłoby dziś takich problemów.Gdyby został podpisany protokół przekazania nieruchomości przez firmę zarządowi,gdyby zarząd otrzymał komplet dokumentów jaki jest wymagany w tego typu sytuacjach wszystko byłoby ok!Ale tak się nie stało.Kto z nas mógł wiedzieć o co w tym chodzi?Sam sprzedający nie wiedział - a jeśli wiedział,to nie powiedział.Sam dalej swprawował władzę tak,jak przed sprzedażą lokali.O co chodziło? Czego się bali?Może tego,że doprowadzimy budynek do ruiny-ich budynek!Nie wiem!Skoro pani dyrektor sprzedając mieszkania w piśmie skierowanym do wspólnoty w dn.02.11.2000 informuje nas,że właściciele muszą wybrać zarząd,który samodzielnie podejmuje czynności w ramach zwykłego zarządu tj. między innymi pośredniczenie między włascicielami oraz dostawcami energii el. ,wody i odprowadzenia ścieków, centralnego ogrzewania,wywozu śmieci oraz podgrzania wody a następnie wyszczególnia stawki zaproponowane przez przedsiębiorstwo,które reprezentuje to gdzie jest sens takiego działania?Kierownik przechowuje dokumentację wspólnoty to po co zarząd?Rozumiesz coś z tego?Ja teraz to rozumiem - wtedy nie rozumiałem.Teraz to ja wiem, jak powinno być- wtedy nie miałem pojęcia i nikt z nas nie miał!Teraz wychodzi na to,że kupiliśmy mieszkania a traktowani byliśmy jak najemcy a nie współwłaściciele.Wszystkie decyzje podejmowane były za naszymi plecami.Zresztą i teraz niewiele się zmieniło.Dlatego chcę zrezygnować ze stanowiska.Nie ma sensu kopac się z koniem bo i tak nie wygrasz.
Prezesie - o to właśnie chodziło. Mam nadzieję, że swoją wiedzą będziesz służyć innym.
Jeżeli zrezygnujesz, stracicie i to bardzo!!!!!!!. Kiedy jest się członkiem Zarządu to ma się uprawnienia, które otwierają wszystkie drzwi urzędów, A po zalogowaniu się na portalach możesz liczyć na fachową pomoc.
Prezesie- mało który właściciel lokalu zdaje sobie sprawę z tego, że Skarb Państwa i gmina z jednej strony są właścicielami lokali i części wspólnej nieruchomości WM, z drugiej zaś pełnią funkcję zarządu, a ich jednostki administratora. Ta sytuacja trwa do czasu, gdy ogół właściciele lokali nie określi sposobu zarządu nieruchomością wspólną w trybie ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (ze zmianami) - art.18 i 20.
Z tego powodu trzeba znać nie tylko stan prawny nieruchomości, ale także przepisy ustawy o własności lokali oraz zasady zwoływania i przebiegu zebrań opracowane przez znawców WM.
Prezesie - pragnę zwrócić uwagę, że:
- ustawa z dnia 24.06.1994r. o własności lokali weszła w życie dnia 1.01.1995r. (art.40 ust.1 dnia 27.07.1994r.).
- prawa i obowiązki właściciele lokali posiadają od dnia 26.09.1997 roku
- od dnia 19.05.2000 roku nie można łączyć funkcji właściciela z zarządem. Ponadto, członkiem zarządu nie może być osoba prawna.
Wszystko sie zgadza marta26421.Osoba prawna nie może być członkiem zarządu.W takim razie czy kierownik Hotelu "Kowalski" pracownik przedsiębiorstwa,które jest właścicielem 92% budynku i nieruchomości może byc członkiem zarządu?Czy dyrektor przedsiębiorstwa też?Jeśli nie,to kogo miałas na myśli pisząc,że nie wyobrażasz sobie aby Skarb Państwa nie miał przedstawiciela w zarządzie?A co maswz na myśli pisząc,że Skarb Państwa jest właścicielem i zarządcą a jego jednostki administratorem? O co tu chodzi bo chyba się pogubiłem?
Każdy właściciel lokalu musi znać swoje prawa i obowiązki, a także wiedzieć kto jest uprawniony do reprezentowania spółki z o.o. czy przedsiębiorstwa państwowego będącego właścicielem lokalu. Znając numer KRS możesz to sprawdzić w wyszukiwarce Ministerstwa Sprawiedliwości.
marta 26421 masz na myśli KRS przedsiębiorstwa oczywiście?W akcie notarialnym jest mowa o Rejestrze Przedsiębiorstw Państwowych w Sądzie Rejonowym (to był rok 2000).Podobno teraz jest to Spółka Skarbu Państwa ale dokładnie nie wiem.
Prezesie, wszystkie potrzebne informacje o przedsiębiorstwach (w tym Skarbu Państwa i gmin) znajdują się w KRS. A zatem bez problemu możesz sprawdzić kto reprezentuje Spółkę, w tym podpisuje dokumenty i rozmawia z 9 właścicielami lokali. Każda inna osoba fizyczna jest obowiązana do okazania upoważnienia w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Właściciele lokali w dobie internetu powinni korzystać z informacji znajdujących w bazach danych np. Krajowego Rejestru Sądowego czy też Głównego Urzędu Statystycznego w bazie którego znajduje się m.in. około 120 tysięcy WM.
Po wprowadzeniu numeru KRS (może być też REGON lub NIP) do "Wyszukiwarki podmiotów w Krajowym Rejestrze Sądowym" na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości uzyskałam informacje przykładowego przedsiębiorstwa z pozycji:
- Nazwa organu reprezentacji
- Sposób reprezentacji
- Członek reprezentacji
zgadza się marta26421,ale po wprowadzeniu NIP otrzymałem tylko dane,że jest to osoba prawna - sp. z o.o.,oczywiście dokładna nazwa,adres,że jest własnościa Skarbu Państwa ale brak danych o reprezentantach.
Prezesie, na stronie Ministerstwa Skarbu Państwa (stan na dzień 31.03.2009r.)znajduje się wykaz:
- jednoosobowych spółek SP
- spółek z większościowym udziałem SP
- przedsiębiorstw państwowych
- spółek z mniejszościowym udziałem SP
http://nadzor.msp.gov.pl/portal/nad/177/Wykaz_spolek_z_udzialem_SP.html
marta26421,dzięki,że podrzucasz mi różne informacje.Niestety,w żadnym z podanych przez Ciebie adresów nie ma nić na temat reprezentantów "mojej" firmy.Wygląda mi na to,że te informacje są tajne/poufne.
Dziwna sytuacja. Przecież sposób reprezentacji firm został upubliczniony. Tak jest w całej UE. Może trzeba będzie poszukać w bazie przedsiębiorców udostępnionych na stronie urzędu - wyszukiwanie informacji z ewidencji działalności gospodarczej.
Prezesie - pisze Pan tak jakby przedsiębiorstwo nigdy nie głosowało nad uchwałami. Umocowany przedstawiciel przedsiębiorstwa głosując nad uchwałami powinien posiadać pełnomocnictwo i kopię KRSu.
eedo -przedstawiciel przedsiębiorstwa (w tym przypadku Kierownik Hotelu) miał pisemne pełnomocnictwo do reprezentowania przedsiębiorstwa na zebraniu podpisane przez Dyrektora Przedsiębiorstwa.Kopii KRS -u nie miał.To tyle co mogę powiedzieć.
witam! marta26421 zaglądasz tu czasem?Otrzymałem właśnie pismo od przedsiębiorstwa,w którym wspólnota informowana jest o zmianie nazwy firmy na spółkę z o.o. oraz,że reprezentantem jednoosobowym jest dyrektor przedsiębiorstwa.Czy wspólnocie taka informacja jest do czegokolwiek potrzebna ?
Potrzebna i to bardzo. Przypomnij sobie o wcześniejszych postach, w których poruszałeś kwestie związane z kierownikiem hotelu.Dzisiaj nie masz już z tym problemu. Osoba fizyczna pełniąca funkcję dyrektora reprezentuje na zewnątrz nowo powstałą Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością jednoosobowo.
Zarząd reprezentujący na zewnątrz WM otrzymał pismo o powstaniu i reprezentowaniu Spółki zarządzającej nieruchomościami Skarbu Państwa, a gdzie upoważnienie w formie pisemnej pod rygorem nieważności w sprawie reprezentowania Skarbu Państwa będącego właścicielem lokalu takim samym, jak Ty i pozostała 9 właścicieli?
Pamietaj, że tworzenie i przekształcanie przedsiębiorstwa państwowego w spółkę z o.o. to sprawa właściciela lokalu - (Skarbu Państwa) i nie ma związku z powstaniem i funkcjonowaniem WM w trybie art.6 ustawy o własności lokalu. Dla WM nie ma znaczenia czy nieruchomościami stanowiącymi własność i współwłasność Skarbu Państwa zarządza przedsiębiorstwo państwowe czy spółka z o.o.
marta26421 -czy pisząc o upowaznieniu dla Prezesa zarządu spółki do reprezentowania Skarbu Państwa? Czy dobrze zrozumiałem?Czy to oznacza,że Prezes spółki powinien przekazać takie upoważnienie zarządowi Wspólnoty? Co zrobić,jeśli tego nie zrobi a np. przyjedzie na zebranie?
Własność piwnic:
Dopiero wyrok Sądu Najwyższego przyznał rację wspólnocie mieszkaniowej odnośnie własności piwnic w ich konkretnej sytuacji:
Nie można natomiast odmówić słuszności kasacji w części, w której kwestionuje rozstrzygnięcie sprawy przez Sąd Apelacyjny w zakresie dotyczącym pomieszczenia piwnicznego o pow. 21,05 m2, będącego pakamerą po dawnej kotłowni. Jak wynika z ustaleń dokonanych przez Sąd Wojewódzki, przytoczonych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku i nie zakwestionowanych przez Sąd Apelacyjny, pomieszczenie to przed 1986 r. nie stanowiło wyodrębnionego lokalu i służyło do użytku wszystkich mieszkańców budynku. W tych okolicznościach nie można uznać - jak uczynił to Sąd Apelacyjny z powołaniem się na art. 24 ust. 3 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości - że decyzja administracyjna z dnia 12 czerwca 1986 r. o jego przydziale A.G. z przeznaczeniem na pracownię fotograficzną sprawiła, że stał się on wyodrębnionym lokalem użytkowym należącym do Gminy W.(...) Centrum. Wymieniona decyzja administracyjna wydana została na podstawie art. 31 ust. 3 i art. 55 pkt 3 Prawa lokalowego z 1974 r. i nie spowodowała żadnych skutków prawnych wykraczających poza jej treść, zdeterminowaną podstawą prawną wydania tej decyzji. Prawdą jest, że stosownie do art. 24 ust. 3 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (art. 21 ust. 3 tej ustawy w brzmieniu według jednolitego tekstu Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127), na który powołano się w kasacji, terenowy organ administracji państwowej mógł zadecydować o przebudowie domu wielomieszkaniowego, polegającej na powiększeniu liczby lokali, w wyniku czego mógł powstać nowy, samodzielny lokal. Wymagało to jednak wydania decyzji administracyjnej w tym przedmiocie (art. 104 § 1 k.p.a.), (patrz uchwała składu siedmiu sędziów SN z dnia 18 listopada 1992 r. III AZP 20/93 - OSNCP 1993, z. 3, poz. 27). Decyzji takiej jednak co do pomieszczenia piwnicznego o powierzchni 21,05 m2 nie wydano.
Cały wyrok: http://www.zarzadca.pl/content/view/133/94/
Prezesie, kiedy kupuje się lokal od Skarbu Państwa to trzeba wiedzieć co nieco o państwowych osobach prawnych (przedsiębiorstwach, spółkach z o.o.)reprezentujących jego interesy.
Minister Skarbu Państwa na podstawie art.5a i 5c ustawy z dnia 8.08.1996r. o zasadach wykonywania uprawnień przysługującym Skarbowi Państwa (Dz.U. z 1996r. Nr.106, poz.493 ze zm.) udziela pełnomocnictw na wniosek państwowej osoby prawnej- przedsiębiorstwa, spółki z o.o.. Rodzaj czynności prawnej może określać m.in. sprzedaż nieruchomości np. lokalu oraz oddanie w zarząd nieruchomości gruntowej, budynkowej i lokalowej.
Z zawartej umowy kupna sprzedaży lokalu wiesz, że państwową osobą prawną wykonującą uprawnienia przysługujace SP było przedsiębiorstwo (nazwa przedsiębiorstwa), które przy zawieraniu umowy reprezentowała osoba fizyczna (imię i nazwisko) pełniąca funkcję Dyrektora. Teraz jest nią Spółka z o.o. (nazwa spółki) reprezentowana przez osobę fizyczną (imię i nazwisko) pełniącą funkcję Dyrektora.
Ale WM w trybie art.6 ustawy o własności lokali nie interesuje firma jej członka, tylko osoba fizyczna reprezentująca członka. W takiej sytuacji Zarząd WM powinien otrzymać od Ministra SP upoważnienie formie pisemnej pod rygorem nieważności uprawniające dowolną osobę fizyczną do podejmowania decyzji w formie uchwał.Wzór upoważnienia jest taki sam dla wszystkich właścicieli lokali.
Zarząd WM zwołując zebranie sprawozdawcze wysyła do pełnomocnika SP listem poleconym zaproszenie na zebranie wraz z załącznikami: sprawozdanie za rok ..., projekty uchwał, plan gospodarczy na rok ..., karty do głosowania.
marta26421 czyli to oznacza,że prezes spółki z o.o powinien takie upoważnienie posiadać.Jeśli nie,to nie może brać udziału w zebraniu - czy tak? Przedsiębiorstwo jest spółką dopiero od 01.05.2009r.Zaproszenie na zebranie w dn.19.06.2009 wysłałem listem poleconym.Ciekaw jestem,czy pan prezes się pojawi?
Prezesie,WM-ą nie obchodzi powstała dnia 1.05.2009 r. spółka z o.o. i jej prezes, ale osoba fizyczna która będzie reprezentować nieobecnego właściciela lokalu (lokali) na zebraniu zwołanym przez Zarząd na dzień 19.06.2009 roku. A zatem osoba fizyczna przychodząca na zebranie musi okazać Zarządowi WM upoważnienie uprawniające do podejmowania decyzji w imieniu Ministra SP.
Do zebrania nie zostało wiele czasu i dlatego przygotuj sobie symulację takiego zebrania posługując się gotowymi wzorami druków znajdującymi się m.in. na portalu Zarządca.pl. Przypomina, że ustawa o własności lokali nie dzieli właścicieli na Skarb Państwa, gminę, przedsiębiorstwa państwowe, spółki prawa handlowego i osoby fizycznego, a to oznacza, że i Zarząd nie ma prawa tego robić.
Zapoznaj się z zasadami zwoływania i przebiegu zebrań właścicieli lokali, które opracowali na potrzeby WM eksperci od zarządzania nieruchomościami, by nie popełnić błędu. To bardzo ważne.
Prezesie, pisałeś że dwóch członków zarządu zrezygnowało, a to oznacza, że Zarząd WM powinien poinformować wszystkich właścicieli lokali o tym fakcie, w tym pełnomocnika Ministra SP.
Na stronie http://www.g12.skorosze.net/aktual_old.htm znajduje się pisemna rezygnacja i uchwała w sprawie odwołania członka Zarządu WM na podstawie ustawy z dnia 24.06.1994r. (Dz.U. Nr.85, poz.388 ze zm.), a także pełnomocnictwo doc.
Wiem w jakich okolicznościach doszło do wyboru Zarządu i dlatego jestem ciekawa reakcji na list polecony wysłany przez organ WM.
marta26421 - niestety ,zebranie zostało przełożone na 26.06.2009r.Właśnie dziś zadzwoniła do mnie pani z przedsiębiorstwa,która poinformowała mnie,że prezes niestety nie będzie mógł być na zebraniu,bo będzie na jakiejś konferencji na drugim końcu Polski a kierownik hotelu jest na urlopie do 19.06.2009 i też nie będzie mógł.W związku z tym prosiła o przesunięcie zebrania na przyszły tydzień.Wygląda mi na to,że prezes Spółki będzie chciał ,żeby firmę na zebraniu reprezentował kierownik hotelu,bo jemu się po prostu nie chce.Nie chce mu się przyjechać 80 km a kierownik jest "miejscowy".Co Ty na to? Jak mamy postąpić w takim wypadku? Czy kierownik hotelu może mieć pełnomocnictwo Prezesa Spółki do reprezentowania spółki na zebraniu,bo zaczynam się gubić?Do tej pory to uznawaliśmy pełnomocnictwo jak firma była przedsiębiorstwem państwowym.
marta26421,jeśli chodzi o rezygnację członków zarządu,to złożyliśmy je już w marcu ale chyba coś poszło nie tak bo wydaje mi się,że nadal jesteśmy zarządem.Zebranie nie doszło do skutku(to na którym miał być wybrany zarząd) i w zasadzie to tego nie ma.Nadal podpisujemy przelewy w banku(podpisywaliśmy),bo chcemy konto zlikwidować.
Komentarze
Od dnia 19.05.2000 roku członkiem Zarządu WM nie może być osoba prawna, a to oznacza, że dnia 7.11.2000 roku na członka Zarządu należało wybrać osobę fizyczną pełniącą funkcję Dyrektorki lub jej pełnomocnika (dowolną osobę fizyczną). Muszę napisać, że nie słyszałam o przypadku w którym przedsiębiorstwo państwowe podlegające kontroli państwa nie miało w Zarządzie WM swojego przedstawiciela będąc większościowym udziałowcem.
A zatem ile udziałów w nieruchomości wspólnej przypada przedsiębiorstwu państwowemu, a ile osobom fizycznym?
Zarządca nieruchomości to osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową. Wykaz osób posiadających licencję zarządcy nieruchomości jest na stronie Ministerstwa Infrastruktury. Może ktoś będzie z Twojej miejscowości i Tobie pomoże wskazując kierunki działania.
Dziwiła mnie zawarta umowa w trybie ustawy o własności lokali (Dz.U. z 1994r. Nr.85, poz. 388 ze zm.). Na ogół od dnia 19.05.2000 r. stosuje się w umowach przepisy tekstu jednolitego ustawy (Dz.U. z 2000 r. Nr.80, pzo.903 ze zm.). Po przeczytaniu ustawy z dnia 15.12.2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących Skarbu Państwa (Dz.U. 2001 r.Nr.4, poz.24 ze zm.) uzyskałam odpowiedz dlaczego tak się stało.
Art. 2 Ilekroć w ustawie jest mowa o:
3) mieszkaniu – należy przez to rozumieć:
a)lokal mieszkalny – w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz,.U z 2000 r. Nr.80, zpo.903 ) będący własnością zbywcy lub będący we władaniu państwowej osoby prawnej , która wykonuje prawo własności na rzecz Skarbu Państwa.
Stan prawny obowiązujący od dnia:7.02.2001 r.
Zarząd w ciągu 14 dni od konstytuowania powinien zgłosić WM w Głównym Urzędzie Statystycznym celem nadania numeru REGON na druku RG-1. Załącznikiem niniejszego zgłoszenia winna być uchwała o wyborze Zarządu WM. Od nadania REGON (nie póżniej niż po upływie miesiąca) Zarząd powinien udać się do Urzędu Skarbowego celem uzyskania numer NIP. Na miejscu należało wypełnić NIP 2 i dołączyć do formularza kserokopie uchwały o wyborze Zarządu. Jeżeli WM nie prowadzi działalności należało wystąpić o zwolnienie z comiesięcznego obowiązku składania deklaracji CIT.
Kolejną czynnością Zarządu było wyrobienie pieczątki, na której zwykle poza nazwą WM umieszcza się NIP ( i REGON) oraz zawarcie umowy z bankiem na prowadzenie rachunku bankowego. Wspomnieć należy, że posiadaczem takiego rachunku powinna być WM, a nie Zarząd. Podyktowane jest to tym, że zmiana Zarządu nie będzie pociągać za sobą konieczności otwarcia nowego konta dla WM. W takiej sytuacji zmieniają się osoby uprawnione do dysponowania rachunkiem.
To Zarząd jako organ WM winien dokonać zawarcia w jej imieniu umów m.in. o dostawę energii elektrycznej, wody, nieczystości, dostawy ciepła itp.
Czy tak było?
Zarząd jest organem WM, a to oznacza, że kierujesz wszystkimi jej sprawami i reprezentujesz ją na zewnątrz oraz w stosunkach między WM a poszczególnymi właścicielami lokali. Podpisanie zawiadomienia na zebranie, a także sprawozdania z działalności i finansowego należy do Zarządu. Powinieneś wiedzieć, że sprawozdanie finansowe i bilans pokazuje stan faktyczny. Wspomnieć należy również, że na podstawie sprawozdania zarządu WM podejmuje się uchwałę w przedmiocie udzielenia zarządowi absolutorium (art.30 ust.2 pkt.3 ustawy)
Pamiętaj, że jesteś WŁAŚCICIELEM takim samym co Spółka z udziałem Skarbu Państwa. Ponadto, niewiedza nie boli, ale słono kosztuje i dlatego trzeba znać znać dosyć dobrze ustawę o własności lokali i wszystkie postawy "Zarządcy" skrupulatnie zbierają.
Zawarcie umowy - 30.10.2000 r. ; wybór zarządu - 7.11.2000 r. ; Główny Urząd Statystyczny REGON - 15.07.2003 r.; Urząd Skarbowy NIP - 15.02.2006r. ; założenie konta bankowego - ?
Rok 2000 to rok nowelizacji szeregu ustaw. Ten rok to "wysyp" Zarządów właścicielskich z uwagi na postanowienia wynikające z art.20 ustawy o własności lokali To w roku 2000 WM-e zakończyły prowadzenie rachunkowości w formie ksiąg rachunkowych. Po nowelizacji przepisów jedynie ustawa o własności lokali określa sposób prowadzenia ewidencji księgowej WM. A zatem Zarząd wybrany dnia 7.11.2000 r. obowiązany był przedłożyć właścicielom lokali pod głosowanie uchwałę w tej sprawie.
Jednym z rozwiązań przyjętych przez WM-e takie jak Twoja (budynki od 8 lokali wzwyż) jest Rozporządzenie Ministerstwa Finansów z dnia 15.11.2001 r. w sprawie szczególnych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek nie będących spółkami handlowymi, nie prowadzących działalności gospodarczej (Dz.U. z 2001 r. Nr.137, poz.1539).
Stan prawny obowiązujący od dnia: 1.01.2002 r.
Podstawa prawna: Ustawa z dnia 29.09.1994r. o rachunkowości (Dz.U. z 1994r. Nr.121, poz.591 art.82 ust.1)
Data wejścia w życie: 1.01.1995r. (art. 85 ust.1 31.12.1995r.)
Zgodnie z art.9 ust.1 ustawy WM ma obowiązek prowadzenia odpowiedniej ewidencji przychodów i kosztów, pozwalającej na ustalenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego za rok podatkowy.Musisz wiedzieć, że niektóre dochody WM są zwolnione z podatku , a to oznacza, że ewidencja musi być prowadzona tak, aby ustalić odrębnie dochody opodatkowanie i zwolnienie. A zatem Zarząd ma obowiązek prowadzenia odrębnych kont - przychodowych, kosztowych i wynikowych dla 2 rodzajów działalności tj. opodatkowanej i zwolnionej.
Nie wiem co napisać!!! Kierując się datą wyboru Zarządu WM-ej z przewagą sektora publicznego którym jest (nazwa właściciela) do dnia 31.12.2000 r.WM powinna mieć REGON, NIP i konto bankowe.
W bazie danych Głównego Urzędu Statystycznego dzięki Tobie od dnia 15.07.2003 r. widnieje zapis - ""własność mieszana między sektorami z przewagą własności sektora publicznego, w tym z przewagą własności państwowych osób prawnych" i jak rozumiem od dnia 15.02.2006r. w Urzędzie Skarbowym, a od dnia 1.10.2007r. w banku.
Przypominam, że WM -a w trybie art.6 ustawy o własności lokali powstaje w dniu wyodrębnienia pierwszego lokalu i wpisanie jego właściciela do księgi wieczystej. A zatem musisz ustalić datę wyodrębnia lokalu (nr..) i wpisanie jego nowego właściciela do księgi wieczystej na wniosek strony sprzedającej.
Bez ustalenia daty powstania WM będącej podmiotem prawa cywilnego dalsze rozważania nie mają sensu. Każdy kupujący lokal powinien znać wszystkie wpisy w księgach wieczystych , m.in. w dziale II - oznaczenie właściciela (właścicieli) lub użytkowników wieczystych, a także w dziale III - ograniczone prawo rzeczowe (z wyjątkiem hipoteki).
Data zawarcia umowy określa również stan prawny obowiązujący sprzedającego.Dlatego dobrze jest znać treść ostatnio zawartej umowy. W waszym przypadku jest to umowa (tytuł umowy?) z dnia 21.03.2002 r. (Dz.U. z .... ?). Przypominam, że od dnia 7.02.2001 roku przedsiębiorcę obowiązują przepisów ustawy z dnia 15.12.2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących Skarbu Państwa (Dz.U. 2001 r.Nr.4, poz.24 ze zm.)
Księga wieczysta nieruchomości (grunt+budynek)
Dział II oznacza właściciela (właścicieli) lub użytkowników wieczystych.
- 7 wpisów z dnia 30.10.2000 r.
- 1 wpis z dnia 22.11.2000 r.
- 1 wpis z dnia 21.03.2002 r.
Razem: 9 osób fizycznych + 1 inna osoba prawna (przedsiębiorstwo) = 10 osób
Właściciel nieruchomości : 10 użytkowników wieczystych.
Co zawiera wpis w dziale III?
Co z księgą wieczystą lokalu? Nic o niej nie piszesz.
- księgi wieczyste (dział I,II,III,IV)
- wypis i wyrys z ewidencji gruntu
- akty notarialne
Jeżeli zrezygnujesz, stracicie i to bardzo!!!!!!!. Kiedy jest się członkiem Zarządu to ma się uprawnienia, które otwierają wszystkie drzwi urzędów, A po zalogowaniu się na portalach możesz liczyć na fachową pomoc.
Z tego powodu trzeba znać nie tylko stan prawny nieruchomości, ale także przepisy ustawy o własności lokali oraz zasady zwoływania i przebiegu zebrań opracowane przez znawców WM.
- ustawa z dnia 24.06.1994r. o własności lokali weszła w życie dnia 1.01.1995r. (art.40 ust.1 dnia 27.07.1994r.).
- prawa i obowiązki właściciele lokali posiadają od dnia 26.09.1997 roku
- od dnia 19.05.2000 roku nie można łączyć funkcji właściciela z zarządem. Ponadto, członkiem zarządu nie może być osoba prawna.
http://www.ms.gov.pl/krs/krs.php
Właściciele lokali w dobie internetu powinni korzystać z informacji znajdujących w bazach danych np. Krajowego Rejestru Sądowego czy też Głównego Urzędu Statystycznego w bazie którego znajduje się m.in. około 120 tysięcy WM.
Po wprowadzeniu numeru KRS (może być też REGON lub NIP) do "Wyszukiwarki podmiotów w Krajowym Rejestrze Sądowym" na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości uzyskałam informacje przykładowego przedsiębiorstwa z pozycji:
- Nazwa organu reprezentacji
- Sposób reprezentacji
- Członek reprezentacji
http://krs.cors.gov.pl/Rejestr.aspx
- jednoosobowych spółek SP
- spółek z większościowym udziałem SP
- przedsiębiorstw państwowych
- spółek z mniejszościowym udziałem SP
http://nadzor.msp.gov.pl/portal/nad/177/Wykaz_spolek_z_udzialem_SP.html
Potrzebna i to bardzo. Przypomnij sobie o wcześniejszych postach, w których poruszałeś kwestie związane z kierownikiem hotelu.Dzisiaj nie masz już z tym problemu. Osoba fizyczna pełniąca funkcję dyrektora reprezentuje na zewnątrz nowo powstałą Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością jednoosobowo.
Zarząd reprezentujący na zewnątrz WM otrzymał pismo o powstaniu i reprezentowaniu Spółki zarządzającej nieruchomościami Skarbu Państwa, a gdzie upoważnienie w formie pisemnej pod rygorem nieważności w sprawie reprezentowania Skarbu Państwa będącego właścicielem lokalu takim samym, jak Ty i pozostała 9 właścicieli?
Pamietaj, że tworzenie i przekształcanie przedsiębiorstwa państwowego w spółkę z o.o. to sprawa właściciela lokalu - (Skarbu Państwa) i nie ma związku z powstaniem i funkcjonowaniem WM w trybie art.6 ustawy o własności lokalu. Dla WM nie ma znaczenia czy nieruchomościami stanowiącymi własność i współwłasność Skarbu Państwa zarządza przedsiębiorstwo państwowe czy spółka z o.o.
Dopiero wyrok Sądu Najwyższego przyznał rację wspólnocie mieszkaniowej odnośnie własności piwnic w ich konkretnej sytuacji:
Nie można natomiast odmówić słuszności kasacji w części, w której kwestionuje rozstrzygnięcie sprawy przez Sąd Apelacyjny w zakresie dotyczącym pomieszczenia piwnicznego o pow. 21,05 m2, będącego pakamerą po dawnej kotłowni. Jak wynika z ustaleń dokonanych przez Sąd Wojewódzki, przytoczonych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku i nie zakwestionowanych przez Sąd Apelacyjny, pomieszczenie to przed 1986 r. nie stanowiło wyodrębnionego lokalu i służyło do użytku wszystkich mieszkańców budynku. W tych okolicznościach nie można uznać - jak uczynił to Sąd Apelacyjny z powołaniem się na art. 24 ust. 3 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości - że decyzja administracyjna z dnia 12 czerwca 1986 r. o jego przydziale A.G. z przeznaczeniem na pracownię fotograficzną sprawiła, że stał się on wyodrębnionym lokalem użytkowym należącym do Gminy W.(...) Centrum. Wymieniona decyzja administracyjna wydana została na podstawie art. 31 ust. 3 i art. 55 pkt 3 Prawa lokalowego z 1974 r. i nie spowodowała żadnych skutków prawnych wykraczających poza jej treść, zdeterminowaną podstawą prawną wydania tej decyzji. Prawdą jest, że stosownie do art. 24 ust. 3 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (art. 21 ust. 3 tej ustawy w brzmieniu według jednolitego tekstu Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127), na który powołano się w kasacji, terenowy organ administracji państwowej mógł zadecydować o przebudowie domu wielomieszkaniowego, polegającej na powiększeniu liczby lokali, w wyniku czego mógł powstać nowy, samodzielny lokal. Wymagało to jednak wydania decyzji administracyjnej w tym przedmiocie (art. 104 § 1 k.p.a.), (patrz uchwała składu siedmiu sędziów SN z dnia 18 listopada 1992 r. III AZP 20/93 - OSNCP 1993, z. 3, poz. 27). Decyzji takiej jednak co do pomieszczenia piwnicznego o powierzchni 21,05 m2 nie wydano.
Cały wyrok: http://www.zarzadca.pl/content/view/133/94/
Minister Skarbu Państwa na podstawie art.5a i 5c ustawy z dnia 8.08.1996r. o zasadach wykonywania uprawnień przysługującym Skarbowi Państwa (Dz.U. z 1996r. Nr.106, poz.493 ze zm.) udziela pełnomocnictw na wniosek państwowej osoby prawnej- przedsiębiorstwa, spółki z o.o.. Rodzaj czynności prawnej może określać m.in. sprzedaż nieruchomości np. lokalu oraz oddanie w zarząd nieruchomości gruntowej, budynkowej i lokalowej.
Z zawartej umowy kupna sprzedaży lokalu wiesz, że państwową osobą prawną wykonującą uprawnienia przysługujace SP było przedsiębiorstwo (nazwa przedsiębiorstwa), które przy zawieraniu umowy reprezentowała osoba fizyczna (imię i nazwisko) pełniąca funkcję Dyrektora. Teraz jest nią Spółka z o.o. (nazwa spółki) reprezentowana przez osobę fizyczną (imię i nazwisko) pełniącą funkcję Dyrektora.
Ale WM w trybie art.6 ustawy o własności lokali nie interesuje firma jej członka, tylko osoba fizyczna reprezentująca członka. W takiej sytuacji Zarząd WM powinien otrzymać od Ministra SP upoważnienie formie pisemnej pod rygorem nieważności uprawniające dowolną osobę fizyczną do podejmowania decyzji w formie uchwał.Wzór upoważnienia jest taki sam dla wszystkich właścicieli lokali.
Zarząd WM zwołując zebranie sprawozdawcze wysyła do pełnomocnika SP listem poleconym zaproszenie na zebranie wraz z załącznikami: sprawozdanie za rok ..., projekty uchwał, plan gospodarczy na rok ..., karty do głosowania.
Do zebrania nie zostało wiele czasu i dlatego przygotuj sobie symulację takiego zebrania posługując się gotowymi wzorami druków znajdującymi się m.in. na portalu Zarządca.pl. Przypomina, że ustawa o własności lokali nie dzieli właścicieli na Skarb Państwa, gminę, przedsiębiorstwa państwowe, spółki prawa handlowego i osoby fizycznego, a to oznacza, że i Zarząd nie ma prawa tego robić.
Zapoznaj się z zasadami zwoływania i przebiegu zebrań właścicieli lokali, które opracowali na potrzeby WM eksperci od zarządzania nieruchomościami, by nie popełnić błędu. To bardzo ważne.
http://www.info.patronat.gd.pl/?a=news&dom=71&id=196
Na stronie http://www.g12.skorosze.net/aktual_old.htm znajduje się pisemna rezygnacja i uchwała w sprawie odwołania członka Zarządu WM na podstawie ustawy z dnia 24.06.1994r. (Dz.U. Nr.85, poz.388 ze zm.), a także pełnomocnictwo doc.
Wiem w jakich okolicznościach doszło do wyboru Zarządu i dlatego jestem ciekawa reakcji na list polecony wysłany przez organ WM.