Służebność drogi dojazdowej - w jaki sposób podzielić koszty

Witam, chciałbym poznać Państwa opinie jaki sposób naliczania opląty za korzystanie z drogi dojazdowej możne albo powinien przyjąć zarządca nieruchomości? Czy jest jakiś przepis determinacy sposób podziału kosztów na właścicieli nieruchomości czy ta decyzja pozostaje w gestii zarządcy lub samej wspólnoty?
Dojazd do nieruchomości jest przez drogę dla której w akcie notarialnym jest wpisana służebność oraz jej wysokość jaka wspólnota raz w roku musi uiścić oraz ze sposób rozliczenia pozostawiony jest zarządcy.
Zarządca dal do glosowania uchwale na mocy, której utworzone zostanie fundusz celowy na poczet opłacenia służebności drogi dojazdowej . Wysokość opląty zależna jest od udziałów w częściach wspólnych i wynosie ze 1% =40zl.

W mojej opinii jest to dziwne rozwiązanie gdyż udzial w częściach wspólnych ma się nijak do intensywności czy tez sposobu korzystania z drogi dojazdowej wiec dlaczego właściciele większych mieszkań maja płacić więcej niż lokali usługowych np. typu Zabka?
Czy możliwe jest wprowadzenie innego sposobu naliczania oplat np po równo, ze każdy płaci tyle samo lub właściciele wszystkich lokalów mieszkalnych płaca po równo a lokali użytkowych np 20% więcej?

Dziękuje.

Komentarze

  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    Moja opinia na temat osobnych zaliczek tytułem drobnych kosztów stałych i to w układzie gdy płatność raty jest ROCZNA a z drogi muszą korzystać absolutnie wszyscy - mija się kompletnie z celem.
    Jest to typowe dla niektórych zarządców strzelanie z armat do wróbli. A taki strzał za pomocą osobnej uchwały to zawracanie głowy sobie i właścicielom.

    Przyjęte kryterium dziwnie wygląda, ale jest zgodne z ustawą.
    Ale ponieważ rzeczywiście dziwnie wygląda, a skoro już robicie na to uchwałę, to sensownym i rozumnym byłoby uchwalenie ryczałtu opłatowego z tytułu tej hecy. A nie wg udziałów.

    Cze jest zwykle u was tak, że ten zarządca zwykle chce dobrze, ale wychodzi mu jak zawsze?
  • Opcje
    Witam, bardzo dziękuje za odpowiedz. To jest nowa wspólnota a zarządca jest dedykowany przez dewelopera co może ale nie musi mieć wpływ na jego prace. Zapytałem skąd takie rozwiązanie i na jakiej podstawie prawnej takie własnie wybrali. Zbyli mnie odpowiedzią, ze działają na mocy ustawy o własności lokali i tam jest to określone... przeczytałem ta ustawę i nie znalazłem w niej zapisu, ze tak własnie to musi być rozliczane a nie inaczej, ale może nie ta ustawę czytałem albo nie dość dokładnie ;) Moge prosić o przytoczenie fragmentu ustawy, który to reguluje?
    Dziekuje!
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    Kryterium udziałowe interpretowane jest z art. 12 par. 2 zdanie drugie. Jest lekko ukryte w ustawie, bo to co wynika ze zdania pierwszego jest mało istotnie, a to co w zdaniu drugim to po prostu fundament.

    To co dla ciebie jest dziwne wynika z aż dwóch rzeczy:
    1. Z tego, że w tym zapisie (w tej zasadzie) chodzi o podział kosztów (naliczeń) wg tego kryterium, gdy chodzi o koszty utrzymania części "nieruchomości wspólnej".
    Ta droga nie jest nieruchomością wspólną! Koszt służebności na niej ustanowionej formalnie nie jest kosztem nieruchomości wspólnej. Jest on związany z korzystaniem z cudzej nieruchomości. Zatem masz tu taki haczyk formalny. Ktoś powie, że falandyzuję bo zasada święta, ale taki mam właśnie pogląd na służebności przejazdu cudzą drogą. Tam bardziej na nakłady na cudzą drogę.

    2. Drugi haczyk jest lepszy, bo wynika z orzecznictwa. Są orzeczenia, które dopuszczają do odejścia od zasady udziałowej, bo to jest racjonalne. Jest ich cała masa. Czyli znowu: zasada wcale nie jest święta.
    I to właśnie była znakomita okazja, żeby od niej odejść. Niestety z niej nie skorzystano, bo ktoś tam nie czuje ustawy.
  • Opcje
    Super! dziękuje bardzo za rzeczowa odpowiedz, zobaczę jak się do niej ustosunkuje mój zarządca i wspólnota ;)
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    Niuans:
    Koszt dot. służebności przejazdu drogo koniecznej jest konieczny. Zatem co do zasady niepodważalny. Tylko kwestia czy zarządca sprokuruje jakąś uchwałę, mniej lub bardziej zgrabną, czy nie. Możemy oceniać samą zuchwałę, ale sam koszt już nie.
    Natomiast nakład na cudzą drogę jest niekonieczny ponieważ z powodzeniem można chodzić i jeździć po wertepach. Jest zaledwie przydatny.
    Stąd istnieje pogląd (dość uprawniony), że nakłady na cudzą drogę są bezwzględnie zakazane przez ustawę. Tu uchwalanie czegokolwiek jest z definicji śliską sprawą. To taki kamyczek do ogródka twojego zarządcy na przyszłość.
  • Opcje
    Dzięki, za ciekawe spostrzeżenia ;)
  • Opcje
    Krzysiek79Krzysiek79 Użytkownik
    Witam, taka oto odpowiedz uzyskałem od zarządcy
    "W ustawie o własności lokali Rozdział 3, art. 12 pkt 2 mamy wskazane "Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.".
    Więc skoro jest zapisane w aktach notarialnych nabycia udziału w nieruchomości położonej we XXXX opłata z tytułu korzystania ze służebności rozliczana będzie za pośrednictwem Wspólnoty Mieszkaniowej, to ciężar służebności należy rozliczyć zgodnie z zapisami ustawy o własności lokali, w oparciu o którą funkcjonuje Wspólnota Mieszkaniowa.
    Kwestię rozliczenie skonsultowaliśmy przed przygotowaniem uchwały z Kancelarią Prawną.
    W takim samym stosunku, członkowie Wspólnoty partycypują w kosztach utrzymania nieruchomości, np. koszty utrzymania windy, gdzie korzystanie z niej nie jest proporcjonalne do posiadanego w nieruchomości udziału.
    Zarządca działa zgodnie z literą prawa.
    Proponowana uchwała ma na celu zapewnienie budżetu na pokrycie kosztów obciążenia służebnością drogową.
    "
    Czekam jeszcze na przeslanie mi opinie Kancelarii Prawnej, której to zarządca się radził...
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    Co to znaczy, że skoro w akcie zapisano, że będzie oplata z skorzystanie z cudzej nieruchomości za pomocą służebności, to z automatu należy korzystać z zasady udziałowej zapisanej w ustawie o własności lokali ukrytej we wzmiankowanym zdaniu drugim?
    Czyli jakby z zapisu w akcie nie było, to byście ponosili opłatę wg innej zasady? Np. "od komina"?
    Trochę bezsensowny argument. I nieprawdziwy. Taki na odczepnego.

    Macie zasadę udziałową w tym rozliczeniu tej opłaty, bo tak chcecie żeby było. Przynajmniej zarządza tak chce. A nie dlatego, że jest jakiś ogólny zapis o opłacie w akcie. Wyście nie umówili się w aktach na konkretną zasadę rozliczania tego kosztu. Zarządca ją sobie jedynie wyinterpretował z samego faktu, że macie jedynie ogólny zapis że dany koszt występuje. Nie ma słowa o tym jak go rozliczać.

    Czyli jakby zapisu nie było w akcie, to byście płacili jakoś inaczej niż chce ustawa szczegółowa? A może wcale byście nie płacili za tę służebność?

    Rozliczenie ciężaru służebności nie podlega z automatu zasadom przewidzianym w ustawie o własności lokali, ale też wcale nie wynika z waszego aktu.
    Generalnie podlega umowie właścicieli lokali. Której akurat (jeszcze) nie zawarliście.
    Połączenie na jednym wydechu kwestii tego co macie i nie macie w akcie, z tym co ewentualnie wynika z ustawy, to własnie klasyczna falandyzacja prawa. Lech Falandysz robił dokładnie to samo: podpinał różne stany faktyczne pod przepisy z sąsiednich ustaw lub pod zapisy z aktów normatywnych niższego rzędu.


    Aha. Zarządca podkreśla, że działa zgodnie z prawem. Ja mam nadzieję, że nie zarzuciłeś jeszcze zarządcy, że nie działa zgodnie z prawem??!! :D >:)
    Rozważamy jedynie tutaj przypadek, gdy zarządca działa jedynie niezgodnie z wolą właścicieli. Inaczej: nie bierze w ogóle pod uwagę że wola właścicieli mogłaby zostać wyrażona w tej sprawie. I pewnie dlatego podpiera się opinią Kancelarii.
    A z prawem jest w zasadzie wszystko w porządku. Zwłaszcza jeśli działa się obok niego nie jawnie wbrew..

    PS. To konsultowanie z Kancelarią Prawną to bardzo ciekawy wątek. Płacicie za te konsultacje ekstra, czy macie w pakiecie? Czy może zarządca ma w pakiecie i płaci? A może ta kancelaria opiniuje takie rzeczy Pro Bono?
  • Opcje
    gabgab Użytkownik
    Tyle bicia piany a wystarczyło zajrzeć do kodeksu cywilnego.
    Art.50.
    Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.
    Rozliczanie wg udziałow ma zatem oparcie w prawie.

  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano grudnia 2021
    Zapis w akcie notarialnym nie jest przepisem ustawy, a okoliczność, że zarządca konsultował sposób naliczeń z kancelarią prawną nie oznacza, że działa zgodnie z prawem. W mojej ocenie ten zapis spełnia przesłanki klauzuli niedozwolonej.

    Właściciele mogą w każdej chwili ustalić w jaki sposób się będą rozliczać.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    Zgodnie z udziałem można rozliczać wg ustawy o własności lokali. Wtedy będzie z oparciem.
    Jeśli zrobisz to samo w oparciu o przepis prawa rzeczowego, to to będzie nie będzie w oparciu o ustawę szczegółową, tylko w oparciu o "widzi mi" się zarządcy.
    Czyli w oparciu błędny pogląd na całą sprawę niestety.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Podział kosztów proporcjonalnie do udziału jest również, a może nawet i przede wszystkim, zgodny z kodeksem cywilnym.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    gabgab Użytkownik
    Do niektórych nie dociera, że oprócz uwl są inne inne akty prawne.
    Uwl mówi wyraźnie:
    Art.1.2. W zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.
    Art.3. 2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

    Art.50. kc
    Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.

    Wiec droga, na ktorej ustanowiono słuźebność jest częścią składową nieruchmości, gdzie funcjonuje wspólnota.
    Zatem nie moźe być rozliczana inaczej niż wg udziałów.
    I tylko umowa WSZYSTKICH właścicieli może to zmienić. Ale tu takiej umowy nie ma.
    I jeszcze jedno. Koszty dotyczące NW ponosi się wg udziałów bez względu na to, jak intensywnie się korzysta z NW. Można wcale nie korzystać z NW (np. z windy) a koszty utrzymania się ponosi.





  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano grudnia 2021
    Służebność jest częścią składową prawa własności lokalu a nie udziału w nieruchomości wspólnej.
    Proszę zauważyć, że udział w nieruchomości wspólnej jest częścią składową prawa własności lokalu, a zatem idąc tokiem rozumowania przedstawionym przez poprzednika: służebność miałaby być częścią składową części składowej (udziału w nieruchomości wspólnej). Taka konstrukcja nie spełnia dyspozycji art. 50 k.c.

    To właściciele, a nie wspólnota mieszkaniowa zarządzają służebnością.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    edytowano grudnia 2021
    Wężykiem.
    Stąd zasada udziałowa nie działa tutaj z automatu. A zarządca tej wspólnoty uważa, że działa.
    A uchwały nie ma.

    Komentarz edytowany Zarządca
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    To jest wciskanie ustawy o własności lokali tam, gdzie powinno działać prawo rzeczowe.
    To samo dzieje się w halach garażowych.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Kodeks cywilny - zasada udziałowa
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.