Naliczanie składek za udział w hali garażowej (artykuł na Onet)

Dzień dobry!
Czy mógłbym prosić o ustosunowanie się kogoś do treści tego artykułu?
https://businessinsider.com.pl/twoje-pieniadze/oplata-za-garaz-podziemny-bezprawie-we-wspolnotach-mieszkaniowych/79eww3v
W szczególności chodzi mi o kwestię naliczania składek. Przecież powierzchnia hali garażowej stanowi procent powierzchni użytkowej całego budynku, więc dlaczego miałoby się nie naliczać?
Pozdrawiam!

Komentarze

  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    abadaba7 napisał użytkownik: »
    W szczególności chodzi mi o kwestię naliczania składek. Przecież powierzchnia hali garażowej stanowi procent powierzchni użytkowej całego budynku, więc dlaczego miałoby się nie naliczać?
    Pozdrawiam!

    Nie zrozumiałeś głównego przekazu tego artykułu. A główny przekaz jest taki, że problem z halami garażowymi wyodrębnionymi to problem prawny, którego ustawa o własności lokali w ogóle nie reguluje. Z naciskiem na w ogóle. A jednak zarządcy regulują sytuację także wyodrębnionych hal garażowych, wyłącznie za pomocą ustawy. I to trzymając się jej skrajnie i kurczowo.

    Orzecznictwo obecnie nie pozostawia suchej nitki na tym stanie rzeczy.
    Chodzi o to, co wynika już wreszcie powoli z orzecznictwa, że chociaż powierzchnia hali garażowej stanowi określony procent powierzchni użytkowej ogółem, to nie powinno się z automatu te powierzchnię scalać w jedną całość z budynkiem i traktować na równi przy wyznaczeniu zaliczek.
    Ogólnie mówiąc: nie wolno tworzyć super-wspólnoty, w której garaż traktowany jest w zasadzie jak kolejny tylko lokal użytkowy. Bez uwzględnienia jego prawnej odrębności od budynku.
    Poszczególne przyczyny wymienione masz w tym artykule. Osobiście zgadzam się ze wszystkimi wymienionymi, a także przez panów prawników niewymienionymi.
    Czyli temat-rzeka. Będzie dominował na tym forum w najbliższych latach, bo wyroków będzie coraz więcej.


  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    Tam się z jedną poradą jakiegoś wybitnego prawnika zupełnie nie zgadzam. On radzi w pierwszej kolejności wystosować do zarządu wspólnoty umotywowane wezwanie do zaprzestania naruszeń. A jeżeli to nie pomoże, to "można dokonać zmiany zarządu na zebraniu wspólnoty lub domagać się dokonania tego przez sąd".
    Większej głupoty w temacie hala garażowych dawno nie czytałem, ale rozumem, że prawnicy poczuli nosem nadchodzące żniwa, więc będą rożne rzeczy wygadywać żeby zamącić właścicielom jeszcze bardziej w głowach.
    I to pomijam fakt, że o zebraniach wspólnoty nadal nie ma mowy.
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    Doradzanie wszczynania awantur o ustanowienie zarządu przymusowego, to w ogóle już strzelanie z armat do wróbli i do bani porada.
    Raz, że to rozwiązanie tylko doraźne, dwa - niepewne i trzy- możliwe w praktyce tylko dla wspólnot bez zarządu powierzonego.
    Pan ostatni prawnik chyba zapomniał, że gros wspólnot z halami wyodrębnionymi ma utworzony notarialnie zarząd powierzony. ,
  • Opcje
    abadaba7abadaba7 Użytkownik
    Dziękuję!
    Rozumiem, że wyprowadzenie sytuacji na prostą polegałoby na podpisaniu umowy notarialnej między wszystkimi współwłaścicielami hali garażowej, a zarządem wspólnoty i ujawnienie jej w KW, czy tak?
    A co jeśli takiej umowy nie uda się podpisać? De facto wspólnota traci wówczas nieskrępowany dostęp do pomieszczeń technicznych, a hala garażowa zaczyna żyć własnym życiem?
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    Moim zdaniem nie potrzeba aż umowy notarialnej.
    Wystarczyłaby umowa dająca pełnomocnictwo zarządowi/zarządcy do zajmowania się halą. Zawarta ze współwłaścicielami hali.
    Oraz rozdział naliczeń obydwu nieruchomości.
    Oraz rozdział sposobu decydowania o tym co w budynku od tego co w hali. W budynku jest wspólnota i są uchwały.
    W hali działa tylko kodeks cywilny, więc zasady głosowań obowiązujące wg kodeksu (a nie ustawy, z ewentualnym uwzględnieniem dość fikuśnego zapis przepisu z art. 23 pkt 2b).

    W hali znika pojęcie "nieruchomości wspólnej".
  • Opcje
    abadaba7abadaba7 Użytkownik
    Wszystko wydaje się proste do momentu, kiedy wszyscy współwłaściciele hali rzeczywiście podpiszą taką umowę... u mnie wydaje się to mission impossible. Pytanie co wtedy? Przecież w takiej sytuacji wszystko staje na glowie. Od dostępu do pomieszczeń technicznych, po opomiarowanie hali itd. itd....
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    Wszystko pozostanie po po prostu po staremu. Czyli na granicy prawa a czasem i zdrowego rozsądku.
    Zarząd lub zarządca będą sprawować czynności zarządu inną nieruchomością bez umocowania jej właścicieli. Ponieważ w aktach nie zawiera się tego umocowania, albo zawiera prawnie wadliwe, bo rzekomo na podstawie ustawy o własności lokali.

    A tego orzecznictwa będzie coraz więcej. W halach takich jak u ciebie współwłaściciele będący pozbawieni praktycznego wpływu na to co się w ich nieruchomości dzieje czasem starają się o zmianę stanu faktycznego. Stąd tych orzeczeń i tych stanowisk panów prawników przybywa i będzie przybywać.

    Nie chodzi więc tylko o opłaty. Ale głównie o nie.
  • Opcje
    abadaba7abadaba7 Użytkownik
    Niby tak, ale z jednej strony wspólnota będzie ponosić koszty zarządu, eksploatacji i remontów hali garażowej, a z drugiej może stracić realną możliwość dochodzenia wierzytelności od dłużników (współwłaścicieli hali), bo przecież w takim układzie nie jest ona nawet stroną sporu...
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    W układzie klasycznym i niezmienionym stroną sporu wspólnota będzie zawsze. Zwłaszcza że jest podmiotem w przewadze pod każdym względem.
    Ale roszczenia mogą wystąpić z obydwu stron.
    Np. na tle wydatków z funduszu remontowego, ponieważ zazwyczaj nie jest on rozdzielony.
    Albo np. na tle głosowań formalnie cudzych uchwał przez nieuprawnionych ku temu garażowiczów (ich rzekomymi "udziałami" powiązanymi rzekomo z istnieniem rzekomej nieruchomości wspólnej "superwspólnoty").

    Bałagan w zasadzie jest kompletny, tyle że mało to kogo obchodzi. Najłatwiej jest go nie dostrzegać.

    Do momentu, gdy garażowicze dostają do ręki opłaty dwa razy wyższe niż w hali sąsiedniej.
  • Opcje
    abadaba7abadaba7 Użytkownik
    Nie wspominając o tym, że pretensje mogą mieć też mieszkańcy! W szczególności ci nie posiadający miejsca postojowego, a zmuszeni do ponoszenia dodatkowych kosztów. Aż chce się być w zarządzie :/
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Wspólnota mieszkaniowa zarządza nieruchomością wspólną, a hala garażowa nieruchomością wspólną nie jest, to lokal stanowiący przedmiot współwłasności wielu podmiotów. Czy mieszkaniem, które stanowi przedmiot współwłasności też wspólnota zarządza? Sprząta przedpokój, czyści wc i uzupełnia żarówki w kuchni?

    Moim zdaniem jednak sprawa zarządu halą garażową przez wspólnotę mieszkaniową nie jest aż tak skomplikowana. Oczywiście, należałoby zawrzeć umowę w tym zakresie, sprawa przekracza zarząd zwykły, zatem od strony współwłaścicieli garażu wielostanowiskowego taka zgoda winna być udzielona przez wszystkich, ale czy rzeczywiście w formie pisemnej? JEżeli taki stan trwa od lat i współwłaściciele się na to godzą, np. ponoszą opłaty na rachunek wspólnoty mieszkaniowej, to trudno przyjąć, że wspólnota działa bez zlecenia.

    Z drugiej strony taki sposób działania aprobują członkowie tej wspólnoty, ponieważ zatwierdzają sprawozdania, udzielają absolutorium, itd.

    W tej sytuacji przyjąć należałoby, iż rzeczywiście taka umowa została zawarta - nie na piśmie, lecz przez czynności konkludentne.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    I to jest jedyna dostępna droga obrony pozycji "superwspólnoty" względem hali.
    I wszystko jest dobrze, dopóki interesy obydwu grup właścicieli są w miarę wyważane.
    Czyli na papierze wprawdzie jest bałagan, ale ludzie go nieodczywają. Albo mają ważniejsze problemy.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Przepisy są jakie są. W latach 60-ych ubiegłego wieku, gdy kodeks cywilny powstawał, nie istniały nieruchomości stanowiące przedmiot współwłasności kilkudziesięciu podmiotów. Nic się jednak w tych przepisach nie zmieniło.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    abadaba7abadaba7 Użytkownik
    Oczywiście, w świetle prawa lokal wydzielony, to lokal wydzielony i kropka. Natomiast dramatycznie rozjeżdża się to z codzienną praktyką, gdzie hala garażowa często jest miejscem węzłowym dla obsługi całego budynku. Trudno mi sobie wyobrazić zdrowe funkcjonowanie budynku, w którym wspólnota "swoje", a współwłaściciele hali garażowej "swoje". Mam nadzięję, że w razie czego taka linia obrony będzie uwzględniana przez sądy.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Tak, sądzę, że ten element ma największe znaczenie, wspólnota korzysta z hali.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.