Zwiększenie powierzchni ogródków

Witam, chciałbym zapytać co sadzicie o przekazywaniu nieruchomości wspólnych terenów zielonych właściciela mieszkań na parterze na wyłączne korzystanie w celu zwiększenia powierzchni ich ogródków?

Zakupiłem mieszkanie na nowej inwestycji na której sa dwa budynki a po miedzy nimi patio w większości zajęte przez parkingi oraz ogródki przydomowe oraz skwerek z placem zabaw, który otacza niewielka ilość zieleni w częściach wspólnych. Zewnętrza cześć budynków to również ogródki przydomowe, ścieżki oraz niewielka ilość części wspólnych terenów zielonych przy ścieżkach i przy budynku. Ogólnie ilość terenów zielonych jest niewielka. Ogródki nalezą do części wspólnych, które zostały przekazane przez dewelopera na zasadzie wyłącznego użytkowanie mieszkańcom parteru.

Właściciele ogródków przydomowych wnieśli uchwale o wyrażeniu zgody na ogrodzenie ogródków płotem na własny koszt i ta ustawa została zaakceptowana przez wspólnotę. A teraz wnieśli kolejna uchwale o niepłatne przekazanie im części wspólnych, które znajdują się pod ich oknami w celu zwiększenia swoich ogródków działkowych. Prośbę swa motywując, ze nie mogą zasłonić ogrodzeniem okien które znajdują się nad częściami wspólnymi i czuja się niekomfortowo, ze ktoś może chodzić im pod oknami i zaglądać do mieszkania oraz ze chcieli by podnieś swoje bezpieczeństwo ukrywając swoje okna za ogrodzeniem. Efektem czego jest zwiększenie o 100% powierzchni swojego ogródka kosztem zieleni części wspólnych.
Pomijam fakt, ze każdy decydując się na kupno mieszkania na parterze miał świadomość, ze kupuje mieszkanie na niskim parterze i jakiej wielkości i kształcie ogródek jest do niego przypisany. To wszystkie mieszkania na parterze maja rolety przeciwwłamaniowe. To w mojej ocenie taka ustawa prowadzi do tego, ze wszyscy mieszkańcy będą nadal płacić za przekazane części wspólne, które de facto będą tylko do użytku właścicieli ogródków.
Cala ta sytuacja wygląda mi na świadome obchodzenie przepisów dotyczących % udziału powierzchni biologicznie czynnej przez dewelopera z pomocą zarządcy i rękoma wspólnoty co de facto doprowadzi do okradzenia wspólnoty z terenów zielonych. Podejrzewam ze z uwagi na niewielka powierzchnie działki deweloper, nie mógł zrobić większych ogródków ale aby przekonać do zakupu wmówił kupującym żeby się nie martwili bo teraz nie mogą tych ogródków im zwiększyć ale sprawę te będzie można szybko załatwić z pomocą dedykowanego przez nich zarządce, który przygotuje wymagana ustawę wiec będą podwójnie wygrani bo teraz zapłacą mniej z uwagi na mniejszy ogródek a później i tak nieodpłatnie im ten ogródek zostanie zwiększony.

Czy macie może pomysł jak bronic się przed takim działanie zarządcy i cwanych właścicieli ogródków, którzy graja na emocjach wspólnoty wypłakując się jacy to oni są pokrzywdzeni a w rzeczywistość chcą zagrabić na własność zieleń terenów wspólnych i zagrodzić ja płotem, zieleń której na tej inwestycji jest tak mało i na której można zrobić klomby kwietne lub posadzić krzewy czy nawet rożne, które jeszcze skuteczniej ukryją ich okna i poprawia ich bezpieczeństwo?

Dziekuje!

Komentarze

  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    Przekażcie im te kawałki odpłatnie na zasadzie najmu. I z niezastrzeleniem że one nadal pozostają częścią wspólną, zatem przeznaczenie tych kawałków musi pozostać bez zmian. Musi tam być nadal zieleń.

    Pomysł by się bronić jest prosty.
    Wystarczy przegłosować tych parteru. Ich jest zawsze duża mniejszość. Po głosowaniu płacze ucichną.
  • Opcje
    Dziękuję za odpowiedz. Niestety wnioskodawcy nie chcą wycofać swojej uchwały ani rozmawiać o jakiś innych rozwiązaniach... jak np zmiana kształtu ogródka przy zachowaniu jego dotychczasowej powierzchni czy tez oddaniu im części wspólnych na zasadzie czasowego najmu lub dzierżawy czasowej odplatnie. Problem jest tez taki, ze to jest nowa wspólnota i ludzie się nabierają na te plącze i obawiam się ze zamiast podejść zdroworozsądkowo i podjąć decyzje dobra dla wspólnoty, zagłosują zeby zrobić kilku osoba przyjemność albo co gorsze innym nazłość... Najgorsze jest to ze zarządca w tym wypadku nie widzi potrzeby stosowania ustawy o współwłasności lokali (jak to jest z służebnościom drogi dojazdowej) i tym samy naliczeniu oplaty za oddane części wspólne do wyłącznego korzystania kilku właścicielom co w mojej opinii jest już świadomym dzieleniem na szkodę wspólnoty. Pozostaje mi tylko uświadomić tylu ilu moge i liczyć na rozsadek glosujących ;)
    Dzieki! :)
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    Zajęcie nieodpłatne kawałka części wspólnych nie przydzielonych wcześniej aktem na wyłączność korzystanie zawsze będzie solą w oku sąsiadów niecieszących się takim przywilejem. I można ocenić jako niezgodne z zasadami zarządu nieruchomością wspólną.
    Dlatego w grę wchodzi najem tych kawałków. Na podstawie kc. Ustawa nie reguluje takiej sytuacji.
    Jeśli pierwotne ogródki faktycznie są takie niewielkie, to ten najem niech będzie będzie po prostu wygórowany. Ważne żeby jednak był w ogóle.
    Zwróć uwagę że jak to przegłosujecie, to zatrze się fizyczna granica pomiędzy terenem wspólnym użytkowanym na wyłączność jednego właściciela, a terenem wspólnym nie obciążonym takim prawem. Człowiek z partery w jednej czesci będzie wylącznym posiadaczem jednego spłachetka, a spłachetek drugi będzie przedmiotem współposiadania wszystkich właścicieli.

    Czyli fikum-krakum od strony prawnej. Dziwoląg.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada 2021
    Moim zdaniem najem nie będzie właściwy, proszę zauważyć, że osoba z parteru jest współwłaścicielem tego gruntu. Adekwatne byłoby w takiej sytuacji zawarcie umowy quoad usum i przyjęcie opłat za korzystanie "ponad miarę".
    "Wspólnota mieszkaniowa dzieląc koszty zarządu między poszczególnych właścicieli powinna uwzględniać ustalony przez właścicieli podział quoad usum wynika z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2015 r., sygn. III CSK 446/14."
    Więcej na ten temat w artykule: "Za piwnicę trzeba płacić" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

    https://zarzadca.pl/artykuly/za-piwnice-trzeba-placic

    Odnośnie zgody na podział i opłat, to konieczna jest uchwała, ponieważ czynność przekracza zakres zwykłego zarządu. Proszę zauważyć też, że podatek od nieruchomości gruntowej (również zagospodarowanej przez właścicieli lokali na parterze) płacą wszyscy współwłaściciele.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    Krzysiek79Krzysiek79 Użytkownik
    Witam, dziękuje za odpowiedz. Jeśli dobrze rozumiem umowa quoad usum powinna być zawarta w formie pisemnej pomiędzy wnioskodawcami a wszystkimi członkami wspólnoty a tym samym wymagana jest zgoda wszystkich jej członków? Czy możliwe jest zawarcie takiej umowy na podstawie uchwały? Jeśli tak czy w takim wypadku niezbędne będzie 100% poparcie czy wystarczy uzyskanie poparcia powyżej 50%?
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    Umowę quod usum masz zapisana we wszystkich aktach notarialnych w waszym budynku. Stąd zmianę treści tej umowy także musieliby zaakceptować wszyscy właściciele lokali. Wszystko jedno jak nazwiesz tę umowę i czy przeprowadzisz ją w trybie przewidzianym w ustawie o własności lokali (w zasadzie nie ma przeszkód), czy inaczej, to zgody udzielić musieliby wszyscy. 100%.

    Stąd moja propozycja zawierania umów najmu tych kawałków pomiędzy poszczególnymi właścicielami z parteru a wspólnotą.
    Ta propozycja jest wykonalna, bo najmy przegłosujecie zwykłą większością.
    Najmów nie trzeba się bać.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano grudnia 2021
    Co do zasady jest tak, że umowa quoad usum może być zawarta nawet w sposób dorozumiany, forma pisemna nie jest wymagana.

    Z uwagi na to, że grunt stanowi nieruchomość wspólną w dużej wspólnocie mieszkaniowej, to wymagana jest uchwała, takie jest zresztą kierunek orzecznictwa, np. Sądu Najwyższego. Uchwała nie dotyczyłaby najmu, lecz wyrażenia zgody na zagospodarowanie ogródka za opłatą dla wspólnoty mieszkaniowej. Forma aktu notarialnego takiej uchwały byłaby konieczna, gdyby ją wpisać do księgi wieczystej w celu ujawnienia sposobu korzystania.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    Krzysiek79Krzysiek79 Użytkownik
    Dziękuję za odpowiedzi. Niestety wnioskodawcy nie chcą płacić za dodatkową powierzchnię. Zgloszona przez nich uchwała ma formę " wyrażenia zgody przez wspólnotę na powiększenie powierzchni wybranych ogródków oraz zobowiązaniu do utrzymania zajętego terenu jako części zielonej (trawniki, rabaty, nasadzenia) bez możliwości brukowania,zabudowywania, itp.,
    - utrzymania terenu w czystości i przeprowadzanie prac pielęgnacyjnych,
    - udostępnienie terenu na prośbę zarządcy – w uzasadnionych sytuacjach. "

    Więc z tego co rozumiem powyższa fragment uchwały powinienem traktować jako umowę quod usum? Jeśli tak to czy taka uchwała może być uchwalona większością głosów liczoną według wielkości udziałów? Czy nie powinien być zmieniony sposób głosowania na taka uchwała?
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    Tutaj także powstanie dziwoląg od strony prawnej. Skonstruowany po to, żeby było bez opłat, ale żeby można było używać nowego kawałka tak samo, jak starego. Jeden kawałek będzie teoretycznie wyłącznie użytkowany (quod usum), a ten nowy doklejony będzie użytkowany.
    Jest różnica pomiędzy quod usum a zwykłym użytkowaniem, ale na waszym patio ta różnica będzie zatarta.
    Tą uchwałą udzielicie niektórym sąsiadom bezpłatnego przywileju.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.