Brak zarządu
accessdenied
Użytkownik
Zarząd wspólnoty był jednoosobowy. Osoba ta zmarła pod koniec ubiegłego roku. Kilka dni temu otrzymałem pismo od administratora, w którym informuje on o zwołaniu rocznego zebrania wspólnoty "w imieniu zarządu". Czy ma do tego prawdo?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Na razie chciałbym ustalić, czy działanie tej firmy jest zgodne z prawem? Czy może informować o zwołaniu zebrania "w mieniu zarządu", którego nie ma? Czy może się powoływać na art. 30 ust. 1 p. 2) i 3) UoWL, który daje prawo zwołania zebrania wyłącznie "zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1"?
To był zarząd właścicielski. Wspólnota ma administratora, który teraz zwołuje zebranie, powołując się na art. 30 ust. 1 p. 2) i 3) UoWL. Mam pismo prawnika tej firmy, które mówi, że firma nie jest zarządcą w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy - a tylko taki zarządca (lub zarząd) może zwołać zebranie. W dodatku firma pisze, że zwołuje zebranie "w imieniu zarządu".
1. Otwarcie zebrania.
2. Wybór przewodniczącego - prowadzącego.
3. Zatwierdzenie porządku obrad.
4. Przedstawienie rozliczenia finansowego wspólnoty za 2023 rok.
5. Poddanie pod głosowanie uchwały w sprawie udzielenia absolutorium zarządowi wspólnoty.
6. Omówienie projektu planu [sic!] zaliczki na pokrycie zarządu nieruchomością wspólną w 2024 roku oraz uchwalenie wysokości zaliczki eksploatacyjnej na rok 2024.
7. Sprawy różne.
Poprosiłem firmę mailowo o kilka wyjaśnień. Oto co mi odpisano na pytanie, dlaczego firma zwołuje zebranie "w imieniu zarządu":
« Bo jedyny członek Zarządu zmarł. Stąd w porządku obrad organizowanego zebrania, w punkcie dotyczącym „spraw różnych” Wspólnoty, przewidziane jest formalne odwołanie dotychczasowego Zarządu, wytypowanie przez właścicieli lokali nowych kandydatur do składu Zarządu oraz poddanie pod głosowanie uchwały w sprawie wyboru nowego Zarządu Wspólnoty. »
Zapytałem również dlaczego po raz kolejny zaliczkę na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną wyznaczono jednakowo dla wszystkich właścicieli, a nie - jak mówi ustawa - proporcjonalnie do udziałów. Oto odpowiedź firmy:
« Zarządca realizuje decyzję wyrażoną przez Wspólnotę w podjętej uchwale nr 02/02/2022 z dnia 20.04.2022 r. w sprawie określenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz określenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów dostarczania zimnej wody i odprowadzania ścieków, podgrzania wody oraz dostarczania energii cieplnej. W § 1 ust. 1 tej uchwały ustalono m.in. zaliczkę na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w wysokości: 96,00 zł/lokal. Wskazana uchwała w ustawowym terminie nie została zaskarżona przez żadnego właścicieli lokali, włącznie z Panem. »
Wspólnota stosuje taką praktykę od lat. Wielokrotnie zaskarżałem takie uchwały, ale sądy zawsze oddalały moje powództwo.
A oto odpowiedź na pytanie, dlaczego administrator tytułuje się zarządcą:
« Po pierwsze zwrot „zarządca” stosowany jest potocznie i powszechnie w branży zarządzania nieruchomościami, pośród firm zajmujących się zarówno zarządem jak i administracją częściami wspólnymi m.in. nieruchomości Wspólnot Mieszkaniowych, stosujemy go również w relacjach rynkowych, a po drugie wynika on z określenia strony w zawartej ze wspólnotą umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną. Jeżeli stosowany przez nas zwrot w przesłanej korespondencji wprawił Pana w dyskomfort, można z powodzeniem go przekreślić i w jego miejsce wpisać „administrator”, zgodnie z Pana sugestią, z czego nie będziemy żywić urazy. »
Moje pytania o sprawy wspólnoty, np. o usunięcie awarii w części wspólnej, skutkowały z reguły drwinami i twierdzeniem, że nic się nie da zrobić. Kiedy ponowiłem pytanie o nieprawidłowości finansowe (o których wspominałem powyżej), usłyszałem: sprawa jest zamknięta. Gdy zapytałem, jak ją zamknięto, ponownie usłyszałem: sprawa jest już zamknięta, po czym na znak dany przez "przyjaciółkę zarządu" wszyscy wyszli z sali.
Przez wiele lat wspólnota głosowała wszystkie uchwały wg zasady "jeden lokal - jeden głos". Wykazywałem, że jest to niezgodne z UoWL, powoływałem się na stosowny wyrok SN. Co sąd na to? To, że "w tej wspólnocie przyjętym zwyczajem jest głosowanie wszelkich uchwał wg zasady..." - i oddalał mój pozew. Udział w zebraniach osób spoza wspólnoty i uwzględnianie ich głosów również sądom nie przeszkadzały.
Od kilku lat uchwały są głosowane udziałami, jak nakazuje UoWL. I chyba nikt poza mną nie zauważył zmiany.
Taka to wspólnota.
Zebranie może zwołać każdy z właścicieli. I może, któryś z właścicieli o to prosił. Mają gotowy tekst i wpisują tylko nazwy poszczególnych wspólnot.
Nie ma co się czepiać. Zebranie powinno się odbyć. I trzeba wybrać nowych członków zarządu.
Zaskarżaleś uchwały? Sądy oddalały powództwo? A z jakiego powodu? Nie opłaciłeś ? Pozywałeś zarządcę a nie wspólnotę?
.
gab, tu była odp
A ten członek jednoosobowego zarządu nie maił "drugiej połowy" , członka WM .
Administrator chce Wam pomóc, rozliczyć się, doprowadzić do wyłonienia Zarządu WM .... a tu takie bezeceństwa ....
Nie sądzę. ;-)
Mogliby zmienić na "na wniosek właścicieli".
Mogliby zwołać nawet we własnym imieniu. Nie byłoby to zgodne z ustawą, ale byłoby zgodne z interesem właścicieli. A ten jest nadrzędny.
Uchwała o udzielaniu absolutorium dla zarządu byłaby bezzasadna. Adresat tej uchwały nie żyje. Taka uchwała jest rodzajem oświadczenia woli składanym konkretnym osobom fizycznym. Osoba nie żyje - nie ma oświadczenia.
Wprowadzanie zasady 1:1 nie może być przyjętym zwyczajem. Ustawa mówi dość wyraźnie żeby właśnie wspólnoty nie wprowadzały takiego zwyczaju, tylko wprowadzały zasadę 1:1 każdorazowo przed głosowaniem, blokiem głosowań na konkretnym zebraniu. Widocznie są nadal sędziowie , którzy tego nie wiedzą.
Sąd jest ślepy. Nie musi, poza tylko chyba kpc, znać się na niczym. To powód ma udowodnić i zadbać żeby sąd to usłyszał i uwzględnił. Jeśli powód tego nie zrobi to może se apelować na Berdyczów
Wady przy zwoływaniu zebrań właścicieli lokali , nie mające wpływu na podejmowanie decyzji , nie stanowią powodu o unieważnienie uchwał podejmowanych przez właścicieli lokali na tak zwołanych zebraniach .