Czy powinniśmy płacić za piwnice?
prezes
Użytkownik
Nasza wspólnota mieści się w dawnym hotelu robotniczym.w 2000 r dziewięć rodzin wykupiło mieszkania ale nie mieliśmy piwnic.Okazało się,że część piwnicy dyrekcja hotelu "odstąpiła" nam na piwnice,za drobną opłatą-10 zł+vat miesięcznie od rodziny.Dostaliśmy umowy najmu i co miesiąc wpłacamy pieniądze do kasy hotelu.Czy takie postępowanie jest właściwe?Przecież piwnica jest częścią wspólną i to chyba członkowie wspólnoty powinni poprzez uchwałę uregulować ten problem.A może się mylę i piwnica jest nadal własnością dotychczasowego właściciela?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
udział łącznika matematycznie 620,72/3486,21= 0,17805 => 178/1000
udział hotelu-użytkowego matematycznie 2865,49/3486,21= 0,8219 => 822/1000
Faktyczne dane to: łącznik- wszystkie pomieszczenia 177/1000,hotel 823/1000-suma 1000/1000, więc nie różnią się zasadniczo od wyniku powyżej.
Z danych wynika też, powierzchnia użytkowa łącznika to tylko i wyłącznie powierzchnia wszystkich mieszkań.
Inaczej jest natomiast z powierzchnia użytkową hotelu-użytkowego, która wynosi tu: 2865,49m2
Przy czym powierzchnia mieszkalna to 2158,64m2. Pozostaje więc 706.85m2 do wyjaśnienia, które są przynależne do hotelu-użytkowego. Pomijając powierzchnie określone jako wspólne z opisu wynika, że wartość 706.85m2 będzie sumą następujących pozycji:
1. powierzchnia piwnic 432,2m2
2. pow.kotłowni 138,42m2
3. pow.składu opału 136,23m2
RAZEM daje to: 706.85m2
Wszystkie te pozycje wchodzą w skład udziału hotelu-użytkowego, stąd hotel ma prawo wynająć piwnice najemcom. Z powyższego wynika też, że zarówno kotłownia (!!!???) jak i skład opału – również wchodzą w skład udziału przynależnego do hotelu-użytkowego.
Aby ostatecznie potwierdzić przynależność tych powierzchni do hotelu należy przejrzeć KW macierzystą budynku a przede wszystkim KW hotelu użytkowego.
-hotel powierzchnia zabudowy 635,25
- pow. całkowita 3218,78
- pow. mieszkalna 2158,64
- pow. komunikacji 558,65
- pow.piwnic 432,20
- pow. komunikacji piwnic 69,29
Hotel -łącznik
- pow. zabudowy 173,04
-pow. całkowita 940,39
- pow. mieszkalna 620,72
- pow.komunikacji 45,02
- pow. kotłowni 138,42
- pow. składu opału 136,23
Nieruchomość wspólna
- korytarze w piwnicy hotelu 69,29
-klatka schodowa,korytarze wszystkiekondygnacje,
holl, przedsionek 558,65
-korytarze hotelu -łącznika 45,02
razem pomieszczenia użytkowe wspólne 672,96 m.kw.
Tyle danych.Co otym sądzisz,lemur?
Jeśli kotłownia lub piwnice (nie mylić z korytarzem piwnic, która jest częścią wspólną ) korzysta z licznika energii elektrycznej nieruchomości wspólnej to jest to powód do obciążenia właściciela hotelu kosztami zużycia energii w tych pomieszczeniach.Tyle w temacie piwnic. Jeszcze o składzie opału w "Jak to uporządkować".
Tu zna Pan już zasady i sposób w jaki takie rzeczy rozlicza się we wspólnotach – naliczenia udziałami a stawki zatwierdzane uchwałą w planie gospodarczym.
Co do KW - ostatnie mieszkanie czekało lub nadal czeka na wyodrębnienie, ale nie ma to tu większego znaczenia. Z powyższych danych wynika tylko, że Przedsiębiorstwo ma też swoje udziały w pow. mieszkalnej łącznika tj. 918-822=> 96/1000. W przypadku zbycia mieszkania dawny właściciel Przedsiębiorstwo ma po prostu mniejszy udział. Pan udział nie ulega zmianie!
Więcej informacji da Panu KW samego hotelu użytkowego z wyszczególnionymi powierzchniami przynależnymi.
Info też w linku:
http://ms.gov.pl/kw/kw.php
Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych
ul. Czerniakowska 100, 00-454 Warszawa
tel. 022 39 76 515, 022 39 76 517
Co do udziału Przedsiębiorstwa w łączniku to ma Pan racje - 95/1000. Przedsiębiorstwo ma co prawda 92% ale głosowanie nad uchwałami przeprowadza Zarząd Wspólnoty. Bez uchwały Przedsiębiorstwo nie może skutecznie przeprowadzić chociażby wyburzenia składu opału. Zawsze zachęcam do wzajemnej negocjacji i szukania kompromisu między sąsiadami. To najzdrowsze rozwiązanie.
Co do kotłowni, to można sprawę rozwiązac poprzez montaż podlicznika, ale w tej kwestii także powinien wypowiedziec się fachowiec.
-opomiarowanie wszystkich lokali oraz punktów czerpalnych poza lokalami np pralnia, piwnica, klatka schodowa itp
-wszystkie wodomierze muszą być dopuszczone do stosowania przez Polski Urząd Miar, posiadać ważną legalizację oraz zawory odcinające przed wodomierzem
-wszyscy właściciele muszą złożyć wniosek o zawarcie indywidualnych umów za pośrednictwem zarządcy
-dodatkowym wymogiem jest też zwykle podjęcie przez wspólnotę uchwały o pokryciu różnic pomiędzy wodomierzem głownym a sumą wskazań wodomierzy w lokalach.
Może to byc wręcz konieczne w przypadku, gdyby okazało się, że naliczenia udziałów nie są prawidłowe.
Wyburzenie składu opału wymaga zgody właścicieli w formie uchwały, podobnie ma się sprawa ze zmianą udziałów lub ewentualnie budowaniem czegoś zupełnie nowego w miejsce "wyburzonych" udziałów jeśli takie są zamiary- tu wszędzie niezbędna jest wasza zgoda jako właścicieli. Wraz ze zgodą na ewentualne wyburzenie winien iść również projekt uregulowania udziałów w nieruchomości.
Koszty związane z wyburzeniem, uprzątnięciem terenu ponosi wyłącznie ich właściciel a nie wspólnota. Przy takich zapisach w KW na pewno nie będzie to koszt wspólnoty.
Sprzedanie "gołych" mieszkań (tu: bez kotłowni) to zupełnie tak, jakby ktoś sprzedał Panu samochód bez silnika- całkiem celne porównanie gdzieś tu zasłyszane. Piwnice jestem jeszcze w stanie zrozumieć, ale przypisanie udziałów kotłowni jednemu z właścicieli oraz wpisanie praw do niej w Księdze Wieczystej jest bardzo dyskusyjne.
Z tego co pamiętam (mogę się mylić!) kotłownia znajduje się poniżej części mieszkalnej łącznika, stąd nawet po ewentualnym podziale nieruchomości pozostałaby ona w obrysie nowej nieruchomości w części mieszkalnej łącznika.
Co do samych części wspólnych to są nimi: - -klatka schodowa,korytarze wszystkie kondygnacje, holl, przedsionek 558,65 - pow. komunikacji piwnic 69,29 - korytarze hotelu -łącznika 45,02 - czyli generalnie same ciągi komunikacyjne budynku. Jeśli pomieszczenia po dawnej wymiennikowni są częściami wspólnymi a tak pewnie jest skoro nie zostały ujęte do pow. użytkowej budynku (czyli metrażu użytego do obliczeń udziałów) to możecie zagospodarować te pomieszczenia wg woli właścicieli.
Co do piwnic - to sytuacja jest tu raczej klarowna- mamy tu do czynienia z sytuacją, w której "sprzedano"- wyodrębniono lokale na rzecz jednego tylko właściciela. Teoretycznie może on te piwnice odsprzedać innym właścicielom, wówczas fakt istnienia części wspólnej w postaci powierzchni komunikacji piwnic byłby bardziej oczywisty. Generalnie komunikacja piwnic to tak jak komunikacja korytarzy z dojściem do lokali mieszkalnych.
Od dnia zawarcia umowy w formie aktu notarialnego z przedsiębiorstwem państwowym prezes nie posiadał uprawnień właścicielskich, a to oznacza, że nie podlegał przepisom ustawy o własności lokali (ze zmianami).
Takie prawo daje dopiero wyodrębniony lokal z budynku i wpis prezesa do księgi wieczystej na wniosek przedsiębiorstwa państwowego.
Od dnia wyodrębniania lokalu i wpisanie prezesa do księgi wieczystej jest właścicielem lokalu w myśl przepisów ustawy o własności lokali i od tego dnia WM rozpostarła nad nim parasol ochronny, ponieważ stał się jej członkiem z mocy prawa (ustawy). A zatem to WM reprezentuje prezesa na zewnątrz i pozostałych właścicieli lokali, w tym przedsiębiorstwo państwowe - właściciela niewyodrębnionych lokali.
Trzeba zawsze pamiętać, że przedsiębiorstwo państwowe sprzedając lokal mieszkalny określa w zawartej umowie w trybie jakiej ustawy umowa została zawarta. Przepisy tej ustawy mają związek z kosztami jakie trzeba będzie ponieść po jej zawarciu np.:
- koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości
- koszty zaopatrzenia nieruchomości w wodę i odprowadzenia ścieków
-koszty zaopatrzenia w energię cieplną itp.
Trzeba również pamiętać, że data zawarcia umowy ma związek ze stanem prawnym jaki wówczas obowiązywał przedsiębiorstwo państwowe.
Od dnia wyodrębnienia lokalu i wpisania do księgi wieczystej "nabywca", strona" i "kupujący w jednej osobie stał się właścicielem lokalu w trybie przepisów ustawy o własności lokali. A zatem jedynym śladem po zawartej umowie z przedsiębiorstwem państwowym jest to, że co roku jako "kupujący" uiszcza opłatę roczną od nabytego udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu.
Z tego co napisałeś przedsiębiorstwo państwowe zawierając umowę (jaki tytuł? )działało dnia 30.10.2000 r. na podstawie przepisów ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali Dz.U. z ...(podaj: rok. nr.poz.).
Przy sporządzaniu aktu przedłożono:
1/projekt wyodrębnienia lokali mieszkalnych w budynku hotel łącznik położonym w .... przy ul.......opracowanym przez....... zawierający rzuty m. in. mieszkania ...
2/zaświadczenie UM (Starostwa Powiatu?) w ..... z dnia 12.07.2000r. stwierdzające,że lokal nr... jest lokalem samodzielnym w rozumieniu art.2 ust.2 UWL z dnia 24.06.1994 r.
3/operat szacunkowy nieruchomości sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego określający wartość mieszkania.
4/decyzję Rady Pracowniczej przedsiębiorstwa z 24.07.2000r. wyrażającą zgodę na zbycie w drodze sprzedaży m.in. lokalu nr... wraz z ułamkowym udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu.
5/protokół (uzgodnień?) sporządzony dnia 22.09.2000r. z przetargu pisemnego ofertowego na sprzedaż lokali mieszkalnych ...
Osoby fizyczne pełniące funkcję dyrektorki i księgowej działając w imieniu i na rzecz przedsiębiorstwa państwowego złożyły oświadczenie,że ustanawiają odrębną własność lokalu i sprzedają lokal nr...wraz z przynależnym do tego lokalu udziałem wynoszącym 0,009 części w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu oraz 0,009 części w częściach wspólnych budynku i innych urządzeniach które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.
W umowie lokal mieszkalny znajduje się w posiadaniu NABYWCY.
Strony umowy oświadczyły,że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie zgodnie z przepisami rozdz. 3 i 4 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali Dz.U. z (podaj rok, nr.poz.)
Osobą zwołującą zebranie organizacyjne na którym wybrano dwu osobowy Zarząd WM był kierownik hotelu.
1. Czy w zawartej umowie w formie aktu notarialnego nie ma wymienionych innych ustaw?
2. Którego dnia odbyło się zebranie?
3. Czy kierownik hotelu dział z upoważnienia Dyrektorki?
Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży z dnia 30.10.2000 r. została zawarta w trybie ustawy z dnia 24.06.1994r.o własności lokali (Dz.U. z 1994r. Nr.85, poz.388 ze zm.). A zatem w trybie przepisów tej ustawy na zebraniu właścicieli lokali dnia 7.11.2000 roku.podjęto określone uchwały m.in. o wyborze dwuosobowego Zarządu WM.
Przewodniczący zebrania (kto nim był?) i protokolant (kierownik hotelu) działali z upoważnienia Dyrektorki - osoby fizycznej uprawnionej do reprezentowania na zewnątrz przedsiębiorstwa państwowego będącego właścicielem lokalu (lokali) w myśl przepisów ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali.Tak, tak ... właścicielem lokalu takim samym jak TY i pozostali właściciele (9 osób fizycznych).