zniesienie współwłasności i podział mieszkania
mirek
Użytkownik
Witam,wraz z moim bratem jestem współwłaścicielką mieszkania własnościowego w małej Wspólnocie mieszkaniowej (trzy mieszkania własnościowe).Mieszkanie otrzymaliśmy w spadku po moich rodzicach.Chcemy znieść współwłasność i utworzyć dwa samodzielne mieszkania.Wspólnota wyraziła zgodę na podział mieszkania (uchwała),my załatwiliśmy wszystkie niezbędne dokumenty , które są niezbędne do utworzenia dwóch samodzielnych , ponosząc odpowiednie wydatki i udaliśmy się do notariusza,gdzie dokumenty przyjęto.Notariusz poprosił nas, aby dwoje właścicieli mieszkań z naszej Wspólnoty zgłosiło się do biura notarialnego celem podpisania dokumentów,ponieważ we Wspólnocie po tym podziale zmienią się udziały w częściach wspólnych.I tu sąsiedzi zaczęli stwarzać problemy niczym nie uzasadnione.Pomimo ,że wcześniej w uchwale wyrazili zgodę na podział mieszkania,nie chcą zgłosić się do biura notarialnego.Nie rozumiem całkowicie postępowania sąsiadów,gdyż to my ponosimy wszystkie koszty tego podziału,jak można tak utrudniać życie innym.Czy można dokonać podziało lokalu ,bez ich obecności u notariusza?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Może notariuszowi chodziło o zmiany wpisów w macierzystej KW (gruntu i budynku) o wysokości udziałów każdego z właścicieli lokali? Te zmiany będą dotyczyć jedynie wpisów o Waszych udziałach (Twojego i brata). Do takiej zmiany nie jest potrzebna zgoda wszystkich właścicieli lokali, bo nie jest to ingerencja w ich prawo własności, lecz Wasze.
"...Art. 22.
4. Połączenie dwóch lokali... lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale..."
- czyli jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły.
Notariusz wyraził się pewnie mało precyzyjnie, jednak taki podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale co w przypadku małej wspólnoty wiąże się ze zgodą wszystkich właścicieli, a więc dwaj sąsiedzi muszą się pofatygować.
- nie tylko, bo ulegnie zmianie stan nieruchomości z 3 - lokalowej stanie się czterolokalową; zmienia się również ilość właścicieli a więc wspólny "tort" nie będzie dzielony już na 3 ale na 4 - a to dość istotna różnica.
- oczywiście że można
c.d. art. 22 ust. 4 "...W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd..."
p.s. "oczekuję również pozytywnej oceny od Zarządcy"
"...2. W zakresie nie uregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego..."
- skoro ta sprawa została uregulowana Ustawą nie ma potrzeby sięgać do art. 199 K.c. a nawet gdyby to jeszcze lepiej.
No i jeszcze taki drobiazg - podział lokalu właściciela wykracza poza zarząd NW, bo to nie wspólnota decyduje ale właściciel (wspólwlaściciel lokalu) - decydują stosunki własności a nie zarządu NW.
"Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności."
Art. 22 ustawy o własności lokali zatem nie stosujemy.
Przepis ten jest ujęty w rozdziale 4 ustawy o własności lokali, zatytułowanym: "Zarząd nieruchomością wspólną". Może dlatego, że dotyczy uprawnień wspólnoty, rozumianej jako ogół właścicieli lokali.
"... W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd..."
Pytanie: czy w takiej sytuacji właściciel może zaskarżyć bezczynność wspólnoty? Przecież:
Pisałem też o tym: Wyrażenie zgody nie jest wkraczaniem w tę sferę.
Wspólnota nie ma prawa w uchwale określić w jaki sposób ma właściciel podzielić swój lokal, na ile pomieszczeń itd.
Ustawowy wymóg zgody właścicieli w danej nieruchomości na podział lokalu jednego z właścicieli nie ma nic wspólnego z zarządzaniem nieruchomością wspólną czy wkraczaniem w sferę prawa własności - jest wymogiem formalnym ze względów o których też już pisałem.
Gdyby miało być inaczej ustawodawca umieściłby ustęp 4 art. 22 jako jeden z podpunktów ustępu 3 a nie tworzył extra ustęp tylko dla tego jednego problemu (podział, połączenie).
Nie umieścił go w ust. 3 bo wtedy właściciele mieliby prawo podjąć np. uchwałę nakazującą właścicielowi podzielić swój lokal na dwa, ingerując w prawo własności a więc zapis ten umieszczony w ust. 3 byłby niezgodny z prawem o logice już nie mówiąc.
Małe wspólnoty obowiązują inne regulacje, unormowania kodeksowe, o czym przesądza treść artykułu 19 ustawy o własności lokali.
Art. 22 ust. 4 ma zastosowanie do tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych na zasadzie wyłączenia, o którym mowa w artykule 19 ustawy o własności lokali.
Art 19 nie ma z tym nic wspólnego, tak jak nie ma z tym nic wspólnego określony sposób zarządu nieruchomością wspólną bo lokal właściciela nie jest nieruchomością wspólną. [align=right](..) admin[/align]
- czyli co? w małej wspólnocie właściciel dzieląc swój lokal na dwa odrębne i tworząc z 3-lokalowej, 4-lokalową wspólnotę nie musi nikogo się pytać o zgodę i żadnego papierka załatwiać, żadnych wpiśów w KW, żadnych AN? Kodeks cywilny gdzieś opisuje taką procedurę w małej wspólnocie?
Proponuję wrócić do "korzeni" czyli do pierwszego wpisu o co pytał autor wątku a nie gdybać co by było gdyby z 7-lokalowej w wyniku podziału powstała 8-lokalowa bo to zupełnie inne zagadnienie.
To nie jest tylko czynność formalna, często podział czy połączenie wiąże się z ingerencją w nieruchomość wspólną, niekiedy może też decydować o sposobie zarządu w danej wspólnocie - np. w wyniku podziału powstanie więcej lokali i mała wspólnota stanie się tzw. dużą w rozumieniu art. 19 ustawy o własności lokali.
Dlatego też uważam, że w małej wspólnocie konieczna jest zgoda wszystkich, jednak moim zdaniem nie należy jej opierać na art. 22 ust. 4 uwl.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22.04.2008 roku, sygn. akt I ACa 74/08, niepubl.:
"W każdym z tych przypadków zgoda lub jej odmowa wyrażona przez wspólnotę mieszkaniową jest podejmowana w ramach jej materialnej kompetencji - jako zarządcy nieruchomości wspólnej właścicieli lokali i wyraziciela interesów wspólnych członków wspólnoty, lecz zarazem ingeruje w treść prawa własności właściciela lokalu (art. 140 kc). Jako taka musi uwzględniać interesy zarówno właściciela lokalu, jak i interes wspólny ogółu właścicieli danej nieruchomości wspólnej...Wspólnotę mieszkaniową obciąża ciężar wykazania, że odmowa wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w danym lokalu albo połączenie dwóch samodzielnych lokali stanowiących odrębne nieruchomości lub podział lokalu jest sprzeczna z prawami lub interesami ogółu właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową".
Ja już wczoraj inaczej spojrzałem na tą sprawę:
Pisałem o tym:
- za ten wpis Zarządca udzielił wczoraj pochwaly? Pozostaje satysfakcja, że mój trud nie poszedł na marne i dzisiaj Zarządca swoimi wpisami przyznaję się, że pochwała była nieuzasadniona i pochopna.
W piśmiennictwie, np. niektórzy komentatorzy prezentują pogląd o możliwość skarżenia "uchwał" w małej wspólnocie mieszkaniowej.
Nawet gdyby przyjąć, że dopuszczalne jest stosowanie art. 22 ust. 4 uwl, to i tak należy sięgnąć do kodeksu cywilnego, ustawa o własności lokali posługuje się terminem "uchwała" w rozumieniu art. 23 uwl, natomiast w małej wspólnocie stosuje się art. 199 k.c.
Skrajnymi przykładami dlaczego wspólnota interesuje się sprawami połączenia dwóch lokali lub podziałem lokalu są sytuacje gdy:
- mała wspólnota (7 lokali) po podziale jednego z lokali staje się dużą wspólnotą
- duża wspólnota (8 lokali) po połączeniu dwóch lokali staje się małą wspólnotą
Czy w tym przypadku:
- mają zastosowanie przepisy wspomnianego art. 22.4, jeżeli spółdzielnia nie podjęła uchwały o stosowaniu przepisów ustawy o własności lokali
- czy potrzebuję w ogóle zgodę spółdzielni na taki podział,
- i zastanawiam się jak ustalić kolejny nr mieszkania i czy to powinniśmy ustalać ze spółdzielnią
Dodam tylko, że lokal który ma byc podzielony powstał dawno temu (jeszcze w budowie) z połączenia dwóch lokaki mieszkalnych, połączonych tylko drzwiami. Mają osobne wyjścia z dwóch osobnych klatek. Jednak formalnie w chwili obecnej jest to lokal nr 10, chociaż drugie drzwi mają nieformalnie na drzwiach nr 20, czyli spółdzielnia jakby ma lukę w numeracji)
Pozdrawiam :)