Windykacja
Taja
Użytkownik
Witam,
Przedsiębiorstwo jest zarządca wspólnoty mieszkaniowej. W umowie o zarządzanie wpisana jest osoba posiadająca licencję zarządcy i zgodnie z zapisami jest odpowiedzialna zawodowo za wykonywanie niniejszej umowy. Przedsiębiorstwo powołało komisję windykacyjna dla swoich zasobów mieszkaniowych na podstawie regulaminu. Komisja ta zajmuje się windykacją we wspólnocie stosując ten sam regulamin. Zarządca wskazany w umowie nie jest członkiem komisji. W umowie o zarządzanie jest zapis że windykacja opłat należnych od właścicieli lokali w postępowaniu sądowym są to czynności zwykłego zarządu. Czy przedsiębiorstwo może w takiej formie prowadzić windykacje należności we wspólnocie nie posiadając stosownej uchwały podjętej przez właścicieli ani pełnomocnictwa udzielonego (przedsiębiorstwu czy zarządcy wpisanego do umowy) do reprezentowania w sądzie . Sprawy windykacyjne wspólnoty -właścicieli kierowane są na drogę postępowania sądowego.
Proszę o pilną informacje czy te czynności są zgodne z prawem.
Taja
Przedsiębiorstwo jest zarządca wspólnoty mieszkaniowej. W umowie o zarządzanie wpisana jest osoba posiadająca licencję zarządcy i zgodnie z zapisami jest odpowiedzialna zawodowo za wykonywanie niniejszej umowy. Przedsiębiorstwo powołało komisję windykacyjna dla swoich zasobów mieszkaniowych na podstawie regulaminu. Komisja ta zajmuje się windykacją we wspólnocie stosując ten sam regulamin. Zarządca wskazany w umowie nie jest członkiem komisji. W umowie o zarządzanie jest zapis że windykacja opłat należnych od właścicieli lokali w postępowaniu sądowym są to czynności zwykłego zarządu. Czy przedsiębiorstwo może w takiej formie prowadzić windykacje należności we wspólnocie nie posiadając stosownej uchwały podjętej przez właścicieli ani pełnomocnictwa udzielonego (przedsiębiorstwu czy zarządcy wpisanego do umowy) do reprezentowania w sądzie . Sprawy windykacyjne wspólnoty -właścicieli kierowane są na drogę postępowania sądowego.
Proszę o pilną informacje czy te czynności są zgodne z prawem.
Taja
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Niezgodne z prawem jest nie płacenie zaliczek.:bigsmile:
Zgodnie z prawem to windykacja zaległości w opłatach na koszty zarządu jest czynnością zwykłą, natomiast trochę inaczej wygląda windykacja zaległości w opłatach za lokal, chociaż sądy traktują to wszystko jednakowo.
Jesteście dużą czy małą wspólnotą, posiadacie wybrany zarząd?
Choć windykacja należności na koszty zarządu to czynność zwykłego zarząd, to jednak konieczne pełnomocnictwo procesowe dla zarządcy. Inaczej jest z zarządem - to organ wspólnoty i pełnomocnictwo w takich sprawach nie jest potrzebne.
Zatem uchwała potrzebna nie jest, ale pełnomocnictwo procesowe tak - powinien go udzielić zarząd wspólnoty mieszkaniowej.
Aby nie narazić się jako wspólnota na niepotrzebne koszty należałoby sprawdzić czy są odpowiednie uchwały o wysokości zaliczek na koszty zarządu wymagane art. 22 ust. 3 ppkt 3 UoWL. Rzadko które wspólnoty podejmują takie uchwały zadowalając się planem gospodarczym i zawiadomieniem administratora o opłatach - a to za mało jak się okazuje: Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu IX Wydział Cywilny Sygnatura akt IX C 467/12
- Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 19.11.2013 roku sygn.akt V Ca 2404/12
Po drugie.
Nie trzeba chyba nikomu tłumaczyć, że orzecznictwo jednoznacznie określa dwa rodzaje opłat jakie ponosi właściciel we wspólnocie:
- na koszty zarządu
- za lokal
No więc w takim razie bardzo proszę oświecić mnie, że skoro wszelkie opłaty (na koszty zarządu i za lokal) "podlegają pod art. 15" - to po co ustawodawca dał w takim wypadku "niepotrzebny całkowicie art. 16 " bo przecież żadnych zaległości długotrwałych nie powinno być: Jak należy rozumieć wytłuszczone na czerwono w fachowym portalu zdanie: http://www.administrator24.info/artykul/id5963,zalegle-oplaty-za-mieszkanie
Po trzecie.
Co z odsetkami? Wg. orzecznictwa odsetki wspólnota może rzekomo naliczać tylko od zaległości na kosztach zarządu a nie za opłaty za lokale. Wynika z tego konieczność rozdzielenia tych dwóch płatności.
Po czwarte.
Sytuacja często spotykana - właściciel do 10-go zapłacił niepełną zaliczkę (brakuje 100 zł), 11-go zarządca podaje go do e-sądu (windykacja) a na koniec roku okazuje się, że tenże właściciel ma nadpłatę 800 zł. Jak należałoby traktować takie zdarzenie od strony prawnej a jak od strony etycznej (moralnej powiedzmy)?
Tylko proszę bez złośliwości, że obrońca "uciśnionych" itp. - to są pytania wymagające odpowiedzi, przynajmniejtu na forum ekspertów i nie powinno ich się zostawiać nierozstrzygniętych.
A poza tym co za różnica czy zalega 1 dzień czy 100 dni ?
Chodzi o problem a nie o złotówki i godziny.
W życiu nie są problemem zmyślone sytuacje o nadgorliwych zarządach lub zarządcach, którzy z powodu 100 złotych zaległości, pierwszego dnia opóźnienia kierują pozew do sądu. Faktycznym problemem są niepłacący przez wiele miesięcy, a nawet lat właściciele oraz długotrwałe i kosztowne procedury - zwłaszcza przy zabagnionych sprawach spadkowych, które najpierw wspólnota musi wyprostować, żeby móc dochodzić swoich należności. Szczególnie, jeśli dłużnik nie ma żadnego majątku, oprócz lokalu i trzeba licytować mieszkanie.
Z powodu zadłużenia kilku osób cierpią wszyscy - nie ma środków na potrzebne remonty, bo trzeba je wydać na prawnika, sąd, publikację ogłoszeń prasowych ws. spadków. Nie ma szans na kredyt remontowy (potrzebna uchwała), bo nikt nie chce go spłacać za sąsiadów-dłużników. To są realne problemy wspólnot.
Co do nadwyżki: Czyli: mimo nadwyżki wpłat nad kosztami zarządu, można windykować zaległe opłaty.
gecon: To jest różnica między życiem w realu a życiem na forum.
Dla ciebie to problem, dla wielu zarządów to marzenie, mieć takie problemy.
Był tu na forum omawiany przypadek właśnie windykowanego właściciela zalegającego z opłatami mającego faktyczne nadwyżki w opłatach więc brak środków nie występuje, za nikogo nikt nie musi nic spłacać. O tym przypadku traktuje mój punkt czwarty (po czwarte) bo również spotkałem się z takim przypadkiem w rzeczywistości.
Dlaczego prawo o kompensacie wzajemnych zobowiązań nie obowiązuje we wspólnocie?
https://forum.zarzadca.pl/komentarz/15681/
W zalinkowanym artykule z Administratora jest taki fragment: W tej sprawie pani prawnik nie ma racji - tego terminu nie można zmienić uchwałą, bo jest to przepis bezwzględnie obowiązujący.
Podaj mi przykład orzeczenia sądowego że jako podstawę prawną sąd przyjął art 15.W przypadku takich roszczeń istnieje wiele innych podstaw prawnych na podstawie KC do którego to kieruje UoWL w przypadku spraw nierozstrzygniętych przez UoWL
Nie znam orzeczenia w którym jakikolwiek sąd odrzuciłby takie roszczenie przywołując inne podstawy prawne na podstawie kc. Potwierdzą ci to wszyscy zarządcy tu z forum którzy przećwiczyli to w praktyce.
Nowy doklejony: 16.01.15 16:28
[quote][cite] tajfun:[/cite]Podaj mi przykład takiego orzeczenia. Przeciez takich spraw jest wiele. Ja nie znam takiego uzasadnienia .[/quote]
Gecon ,proszę Cie żebyś dokładnie przeczytał tą uchwałę i jej uzasadnienie.Sygn. akt III CZP 42/13 A szczególnie ile razy w uzasadnieniu uzywa sie pojęcia" koszty utrzymania lokalu".
Nowy doklejony: 16.01.15 16:29
[quote][cite] tajfun:[/cite]Podaj mi przykład takiego orzeczenia. Przeciez takich spraw jest wiele. Ja nie znam takiego uzasadnienia .
Nowy doklejony: 16.01.15 16:28
7
Gecon ,proszę Cie żebyś dokładnie przeczytał tą uchwałę i jej uzasadnienie.Sygn. akt III CZP 42/13 A szczególnie ile razy w uzasadnieniu uzywa sie pojęcia" koszty utrzymania lokalu".[/quote]
Nowy doklejony: 16.01.15 16:31
[quote][cite] tajfun:[/cite]Podaj mi przykład takiego orzeczenia. Przeciez takich spraw jest wiele. Ja nie znam takiego uzasadnienia .
Nowy doklejony: 16.01.15 16:28
Gecon ,proszę Cie żebyś dokładnie przeczytał tą uchwałę i jej uzasadnienie.Sygn. akt III CZP 42/13 A szczególnie ile razy w uzasadnieniu uzywa sie pojęcia" koszty utrzymania lokalu".
Nowy doklejony: 16.01.15 16:33
Gdzieś zgineła mi fumnkcja "edytuj" przepraszam za ten smietnik
Różne są wyroki gdańskich sądów -Sygnatura akt: XV C 1375/12
Brawo Gdański Sąd, wreszcie Sąd reprezentujący interes Skarbu Państwa orzekł przeciwko "cwanej" Gminie.
Nie ma co prawda precedensu w naszym kraju, ale tezy uzasadnienia można wykorzystać w swoich pozwach. Właśnie przygotowuje taki pozew o zapłatę, i nie mam zamiaru rezygnować z odsetek od "cwanego pasożytującego właściciela"
Co wynika z tego tekstu: Mnie akurat ta interpretacja przekonuje. W orzecznictwie przyjęte jest bowiem kryterium ( niezbyt mądre, moim zdaniem) że koszty mediów dostarczanych do urządzeń stanowiących NW stanowia także koszty NW. W takim przypadku można naliczać odsetki. Natomiast Sąd apelacyjny w Gadńsku w sprawie I Aca 1592/11przyjął kryterium przeznaczenia mediów. Woda przeznaczona do lokali to koszty lokali niezależnie od tego czy instalacja stanowi element NW czy lokalu.I Sąd Rejonowy przyjął to pierwsze kryterium. Czy słusznie pokaże II instancja.
Tu ma znaczenie, gdzie znajduje się punkt czerpalny tzn. gdzie jest ona konsumowana.
a czy ja ci stawiam jakiś zarzut
pozwolę sobie dbać o własne interesy i swojej opinii nie zmienię