Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej może być bezwzględnie nieważna?
Gość Zarzadca.pl
Użytkownik
Pod treścią uchwały nie ma żadnego podpisu.Przebieg głosowania na oddzielnej kartce-brak nr.uchwały której dotyczy.W głosowaniu brała udział osoba nie uprawniona.Czy taka uchwała jest ważna?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Czy to było głosowanie na zebraniu, czy w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd?
Czy uzyskano większość głosów za uchwałą?
Kim była "osoba nieuprawniona"?
"...A zatem o niezgodności z prawem czy też interesem właściciela uchwały można orzekać tylko wtedy, kiedy uchwała istnieje, a nie o tym czego nie ma. A zatem, nawet gdyby powód zachował termin do zaskarżenia uchwały nr 4/2010, to wobec ustalenia, iż uchwała ta, jako podjęta z naruszeniem ustawowego wymogu większości głosów, nie stanowi wyrażenia woli zebrania współwłaścicieli, a zatem jest uchwałą nieistniejącą, nie mogło być uwzględnione powództwo o jej uchylenie. Nie można bowiem uchylać uchwały nieistniejącej (por. uzasadnienie wyroku SN z dnia 23 lutego 2006 r., sygn. I CK 336/05, Lex nr 424423). Mając powyższe na uwadze należy podzielić pogląd skarżącego, iż uchwała wspólnoty mająca charakter uchwały nieistniejącej nie jest uchwałą wiążącą, wywołującą skutki w obrocie. W tej sytuacji wyrażony w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku pogląd sądu pierwszej instancji dotyczący wiążącego charakteru uchwał podjętych z naruszeniem przepisów prawa, które nie zostały zaskarżone w ustawowym terminie, jest prawidłowy ale w odniesieniu do uchwał podjętych z naruszeniem przepisów prawa, dotkniętych nieważnością względną, wzruszalną. Nie dotyczy natomiast uchwał nieistniejących, których niezaskarżenie nie sanuje wadliwości i nie zmienia oceny, iż taka uchwała nieistniejąca jest uchwałą nieistniejącą, czyli nie została podjęta..." - z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 14 marca 2012 r., sygn. akt: I ACa 88/12 (niepubl.)
"...Sześciotygodniowy termin do zaskarżenia uchwały wspólnoty ma charakter zawity.
Tym niemniej, w szczególnych wypadkach, gdy dochodzi no naruszenia podstawowych zasad porządku prawnego, za dopuszczalne uznać należy roszczenie oparte na art. 189 k.p.c., którego skutkiem będzie wyeliminowanie z prawnego obrotu takiej uchwały. OSA 2011/3/50 738009 Dz.U.2000.80.903: art. 25 ust. 1(a) Dz.U.1964.43.296: art. 189.." - Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 19 sierpnia 2010 r. I ACa 391/10
"...uchwała sprzeczna z ustawą jest nieważna(…) Takie sformułowanie wyraźnie sugeruje, że gdy chodzi o skutki sprzeczności takich uchwał z ustawą, stosować należy art. 58 k.c., a w konsekwencji także art. 189 k.p.c (…) wskazuje wyraźnie, że termin sześciotygodniowy(…) nie dotyczy uchwały sprzecznej z ustawą. Oznacza to, że każdy kto ma w tym interes prawny może, w każdym czasie żądać ustalenia, w trybie powództwa opartego na art. 189 k.p.c., iż nie wywiera ona skutków prawnych…” – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2006 r sygn. akt II CSK 71/06
Żeby mówić o ważności lub nieważności uchwały, musi ona istnieć, zostać podjęta wymaganą większością głosów. Ten wyrok SN nie dotyczy wspólnoty mieszkaniowej, tylko uchwały Rady Nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej. W cytowanym fragmencie nie chodzi o ustawę o własności lokali, lecz o ustawę Prawo spółdzielcze, która w art. 42 § 2 wyraźnie stwierdza, że uchwała sprzeczna z prawem jest nieważna (przepis ten miał zastosowanie do uchwały RN SM, która dotyczyła wykluczenia członka ze spółdzielni - art. 24 §6 pkt 2 ustawy Prawo spółdzielcze). Prawo spółdzielcze również przewiduje termin 6 tygodni na zaskarżenie uchwały RN.
W odróżnieniu od ustawy Prawo spółdzielcze, ustawa o własności lokali nie zawiera takiego przepisu. Zawiera art. 25, który mówi o tym, że uchwałę niezgodną z prawem właściciel lokalu może zaskarżyć do sądu w ciągu 6 tygodni "od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów". Zatem nie można mówić o bezwzględnej nieważności uchwał podejmowanych we wspólnotach mieszkaniowych, stosowanie art. 58 kc jest tutaj wyłączone przez art. 25 uwl.
Z cytatu usunąłeś wszystkie wyrazy świadczące o tym, że chodzi o inną ustawę i o spółdzielnię, a nie wspólnotę.
Dobrałeś tylko te wycinki, które pasowały ci do tezy. Nieładnie. To jest manipulacja.
Pełna treść wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2006, sygn. akt II CSK 71/06 do porównania: LINK
Może poniższe cytaty rozjaśnią wreszcie zagadnienie pod nazwą: uchwała właścicieli lokali może być bezwzględnie nieważna.
Jeżeli to nie pasuje to proszę o argumenty prawne, że tak nie może być a nie widzimisie.
"...Sąd Apelacyjny w niniejszym składzie podziela poglądy tej części doktryny, która wskazuje, że dyspozycja art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali obejmuje niezgodność uchwały także z przepisami bezwzględnie obowiązującymi (por. komentarz J. Ignatowicza do ustawy o własności lokali). Przy dokonywaniu wykładni tegoż przepisu nie może być przecież obojętne, że nie rozróżniono w nim charakteru przepisów, chociaż w innych aktach prawnych regulujących zasady korzystania z lokali mieszkalnych właścicieli stanowiących działającą w określonej formie prawnej zbiorowość czyni to, gdy jest to jego intencją np. w art. 42 § 2, 3, 6, 9 znowelizowanej ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.). Treść art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali wskazuje więc, że ustawodawca jako nadrzędne przyjął pewność i stabilizację działania wspólnoty mieszkaniowej, stąd niezaskarżona w ustawowym terminie uchwała podlega, mimo jej sprzeczności z prawem uszanowaniu. Nikt już na jej nieważność nie może się w nieograniczonym terminie powoływać. Jednak również w takim przypadku mogą zachodzić szczególne sytuacje podyktowane potrzebą ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich i porządku prawnego, które nakazują uwzględniać sprzeczność uchwały z przepisami bezwzględnie obowiązującymi, pomimo jej niezaskarżenia w trybie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali..." - I ACa 589/06 z dnia 13 grudnia 2006 r Sąd Apelacyjny w Poznaniu
"...czy niezaskarżenie w 6-tygodniowym terminie wadliwej uchwały wspólnoty mieszkaniowej zawsze będzie pozbawiało właściciela lokalu środków prawnych, umożliwiających mu usunięcie uchwały z obrotu prawnego?
Odpowiedź twierdząca na to pytanie będzie uzależniona od rodzaju wady jaką dotknięta jest uchwała właścicieli lokali. Należy bowiem zwrócić uwagę na to, że stosownie do treści art. 1 ust. 2 ustawy, w zakresie w niej nieuregulowanym znajdą zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego. Takie rozwiązanie legislacyjne umożliwia zatem sięgnięcie do treści art. 58 kodeksu cywilnego. Można więc bronić poglądu, że powództwo oparte na przesłankach wskazanych w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali winno być zasadniczo składane w terminie (sześciotygodniowym) wskazanym w ust.1 a tego przepisu, natomiast powództwo oparte na przesłankach zawartych w art. 58 k.c. można wytoczyć w każdym czasie.
Przepis art. 58 k.c. przewiduje sankcję bezwzględnej nieważności czynności prawnej. Sankcja bezwzględnej nieważności ma ten skutek, że uchwała jest nieważna z mocy samego prawa. Wobec czego uchwała jako czynność prawna dokonana przez wspólnotę mieszkaniową (czy z jej udziałem) sprzeczna z prawem lub mająca na celu jego obejście, albo sprzeczna z zasadami współżycia społecznego może zostać uznana za nieważną w procesie wytoczonym przez osobę mającą w tym interes prawny przeciwko uczestnikom czynności (wspólnocie mieszkaniowej). Jednakże w piśmiennictwie prawniczym przyjmuje się, że będzie to następować w wypadkach wyjątkowych gdy dochodzi do szczególnie rażącego naruszenia prawa. Potwierdzeniem prawidłowości takiego podejścia do możliwości stwierdzenia nieważności uchwał jest wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 23 lutego 2006 r. o sygn. akt I CK 336/2006 (LexPolonica nr 402025, Rzeczpospolita 2006/61 str. C5), zgodnie z którym „uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta z naruszeniem przepisów staje się wiążąca, jeśli w ciągu sześciu tygodni nie zaskarżono jej do sądu. Potem może być zdyskwalifikowana tylko z powodu bardzo drastycznych uchybień.”.
Stwierdzenie nieważności uchwały można uzyskać w drodze powództwa o ustalenie nieważności uchwały właścicieli lokali opartego na przepisie art. 189 k.p.c. lub powództwa o roszczenie, którego przesłanką jest nieważność uchwały. Przesłanka nieważności istnieje z mocy prawa, więc winna być brana przez sąd rozpoznający sprawę pod uwagę z urzędu, niezależnie od tego, czy zgłoszony został właściwy zarzut (por. uzasadnienie uchwały SN z 9 lutego 2005 r., III CZP 81/2004 , OSNC 2005, nr 12, poz. 204, na tle art. 42 pr. spółdz. w brzmieniu sprzed 22 lipca 2005 r., które można w całości odpowiednio odnieść do art. 25 ustawy, cyt. za Roman Dziczek w „Własność lokali…”).
Wnosząc powództwo oparte na przesłankach zawartych w art. 58 k.c. koniecznym będzie wykazanie interesu prawnego oraz że „zaskarżona” w ten sposób uchwała jest czynnością prawną.
Roman Dziczek w cytowanym komentarzu wyraził także pogląd, że „uchwały, które naruszają wprost indywidualne prawa właściciela do jego lokalu albo naruszają jego dobra osobiste, mogą być zaskarżone do sądu w każdym czasie, jedynie z uwzględnieniem obowiązujących terminów przedawnienia, jeśli dochodzone roszczenia podlegają przedawnieniu”.
Niniejszy pogląd należy w pełni zaaprobować, mimo że nie został przez autora poparty szerszym uzasadnieniem. Należy bowiem zauważyć, że właściciele lokali mogą podejmować uchwały o bardzo różnorodnej treści, a nie tylko wypełniając normę art. 22 ust. 2 ustawy. Ograniczenie zatem możliwości uchylenia czy stwierdzenia nieważności takich uchwał z uwagi na upływ zawitego terminu, o którym mowa w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali byłoby zbyt daleko idące, bowiem mogłoby to naruszać prawa i wolności jednostki przez pozbawienie możności obrony swych praw (np. art. 379 pkt 5 kpc).
Reasumując należy stwierdzić, że wzruszenie, a właściwie (bardziej prawidłowo) stwierdzenie nieważności uchwały właścicieli lokali po upływie terminu, o którym mowa w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali, nie jest niemożliwe ale zależne od obiektywnego istnienia kwalifikowanej wady w postaci rażącego naruszenia prawa albo sprzeczności treści uchwały z zasadami współżycia społecznego..." - http://www.wspolnotamieszkaniowa.pl/aktualnosci/zaskarzenie-uchwal-wlascicieli-lokali/1125.html
"...W wypadkach wyjątkowych - szczególnie rażącego naruszenia prawa - można uznać uchwałę wspólnoty mieszkaniowej za nieważną również na podstawie art. 58 k.c. (nieważność bezwzględna). Na taką nieważność może powołać się każda zainteresowana osoba, nie będąc związana terminem, o którym mowa w art. 25 ustawy. Stwierdzenie nieważności można uzyskać w drodze powództwa o ustalenie nieważności (art. 189 k.c.) lub powództwa o roszczenie, którego przesłanką jest nieważność uchwały; ponieważ istnieje ona z mocy prawa, powinna być brana przez sąd pod uwagę z urzędu, niezależnie od tego, czy zgłoszony został właściwy zarzut (por. uzasadnienie uchwały SN z 9 lutego 2005 r., III CZP 81/2004, OSNC 2005, nr 12, poz. 204, na tle art. 42 pr.spółdz. w brzmieniu sprzed 22 lipca 2005 r., które można w całości odpowiednio odnieść do art. 25 ustawy).
Podstawą zaskarżenia uchwały może być także naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a przez to naruszenie istotnych interesów albo pokrzywdzenie właścicieli lub skarżącego właściciela. Katalog podstaw zaskarżenia uchwał właścicieli lokali nie jest zamknięty. Art. 25 ust. 1 u.w.l. mówi także o każdym "innym sposobie naruszenia interesów" właściciela lokalu..." - http://e-prawnik.pl/opinia-prawna/nierzetelny-zarzad-we-wspolnocie-mieszkaniowej.html&layout=1
Tak zwana dyskusja z tobą polega na wiecznym prostowaniu twoich przeinaczeń. To nudne zajęcie i w dodatku bezowocne - następnym razem robisz to samo. Zarządca już kilkukrotnie prostował twoje wycinanki z orzecznictwa, a ty ciągle swoje.
Twoje dywagacje nie mają się nijak do pytań założycielki wątku. Nie znamy treści uchwały, więc nie można z góry przesądzać, czy jest ona zgodna z prawem, czy mozna ją jeszcze zaskarżyć itp. Nie wiemy nawet, czy ta uchwała istnieje, czy uzyskała poparcie wymaganej większości. Odpowiedzieć na pytania Poli można dopiero po uzyskaniu podstawowych informacji.
Większość tych argumentów nie dotyczy tej wspólnoty....
Udziały w tej WM zgadzają się.
Głosowania 1:1 nie mogą wprowadzić,bo na jakiej podstawie,przecież nie ma większościowego właściciela.....
Po cóż pisać takie głupoty o możliwościach jakie daje art.12 ust 3 no po co.......?
Jedyne co,to popełniony błąd przez tych dwu,że nie zawiadomili wszystkich o zebraniu (aż tyle i tylko tyle)....
Na drugi raz się poprawią.I dalej będą podejmowali uchwały jakie będą im pasowały.
e-prawnik winien jasno i wyraźnie napisać,że pozostałym właścicielom przysługuje tylko zaskarżanie uchwał,a z jakim skutkiem tego nikt nie wie.....
I co z tego ,że jakaś jedna uchwała będzie bezwzględnie nieważna,skoro gro następnych będzie obowiązywać....
To ustawodawca popełnił gdzieś błąd...
Sporo wspólnot boryka się z podobnymi problemami(powiązania rodzinne,małżeńskie,deweloperskie.....)
Ale od czgo są sądy....wszyscy wiemy...
Co do orzeczeń sądów. No comments. Nigdy nie zrozumiem na czym polega różnica między "rażącym naruszeniem prawa", "zwykłym naruszeniem prawa a np. "drastycznym uchybieniem"? Co to są szczególne warunki uzasadniające inny tryb postępowania? Kiedy sędzia stwierdzi rażące naruszenie prawa? Przy braku 1,2,3 czy dopiero przy 56 brakujących głosów? W Suwałkach będzie to uchybienie, albo nie mająca większego wpływu czynność techniczna, a w Rzeszowie złamanie prawa? A co to jest zabroniona czynność prawna? Sama procedura głosowania, czy treść uchwały? Taka interpretacja może być wręcz niebezpieczna dla WM. Może paraliżować ich życie. przypuśćmy sytuacje WM ,która składa wniosek kredytowy do banku. Bank żąda uchwały, Zarząd ją przedstawia, w dobrej wierze, myli się w obliczeniu frekwencji. "Niepodjęta uchwała" jest pewnym zobowiązaniem członków WM do spłaty kredytu. I następuje moment po terminie zawitym do stwierdzenia jej nieważności. I co stwierdza sąd, mamy to na górze I zaczynają się schody.Zarząd składa rezygnację z funkcji, a bank niech negocjuje z wierzycielami.
Przykładów mogę podać jeszcze kilka.:bigsmile:
On oceni czy jest nieważna z mocy prawa czy tylko posiada wady, które nie mają wpływu na wynik głosowania.
to nie jest zwykła kartka, ale "KARTA do głosowania"
to niczego nie zmienia , ale na przyszłość trzeba sprawdzać np w katastrze miejskim czy w KW kto obecnie jest właścicielem lokali zwłaszcza w tak ważnej sprawie jak zaciągniecie kredytu ... spłacanego niejednokrotnie przez następców właścicieli lokali ....
Ja osobiście mam wątpliwości.Każdy może napisać jakąś uchwałę,dołączyć kartę z przebiegu głosowania innej uchwały i wprowadzić ją od obrotu.
W takiej sytuacji możemy mówić o braku uchwały a nie o uchwale bezwzględnie nieważnej. Ponadto, ta wnuczka może być spadkobierczynią a zatem właścicielką lokalu, jeżeli wspólnota dopuściła ją do głosowania i rzeczywiście jest spadkobierczynią, to szanse na stwierdzenie nieistnienia uchwały są niewielkie.
Właściwie zdaniem wielu orzeczników (Sądów) ważne jest czy jest treść uchwały . Pozostałe cechu - numer , data, czy data oddania głosu - to uchybienia i nie mają wpływu na to czy uchwała jest ważna.
Zawsze można te uchybienia usunąć.
Jeżeli właściciel lokalu lub jego pełnomocnik podpisał się pod treścią uchwały ( karata do głosowania ) to taka uchwała, uważam, będzie ważna.
Zbieraniem głosów pod uchwałą ma się zajmować Zarząd WM ,
choć jest jeden wyjątek, gdy się głosuje na nowym składem zarządu WM lub jego odwołaniem. Wtedy winny zbierać głosy osoby nie zainteresowane . - Nie można być sędzią we własnej sprawie ...
pozostaje jeszcze to udowodnić, że miało miejsce fałszerstwo , na razie jest to tylko i aż pomówienie ...
Przytoczyłam argumenty, że może być ale stwierdzili doradcy, że mylę się, nie piszę z sensem itp. b-a_nialu_ki - więc proszę o kontrargumenty bo pytanie było konkretne założyciela wątku.
Uchwała bezwzględnie nieważna, to taka uchwała, która nie wywołuje skutków prawnych, innymi słowy: jej podjęcie nie ma żadnego znaczenia.
Bez wątpienia chodzi tu głównie o uchwały, które nie są związane ze sprawowaniem zarządu rzeczą wspólną - np. uchwała o ustanowieniu święta narodowego, albo uchwała o przeznaczeniu lokalu Kowalskiego na potrzeby wspólnoty mieszkaniowej, czy w sprawie sfinansowania remontu drogi sąsiadów. Takie kwestie są oczywiste, nikt nie będzie sobie zwracał głowy skarżeniem tego rodzaju czynności.
Za bezwzględnie nieważną należałoby też uznać uchwałę, która co prawda dotyczy nieruchomości wspólnej, ale narusza przepisy bezwzględnie obowiązujące - czyli takie przepisy, które obowiązują niezależnie do woli stron - i tutaj mamy pewien problem, gdyż orzecznictwo nie jest jednolite, np. uchwała w sprawie ustalenia sposobu głosowania we wspólnocie mieszkaniowej wg. zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos - SN w jednym z wyroków orzekł o bezwzględnej nieważności z uwagi na naruszenie prawa, natomiast zapadło też orzeczenie Sądu Apelacyjnego, który przyjął, że uchwała wywołuje skutki prawne wobec jej niezaskarżenia w terminie.
Ustalenia nieważności uchwały, jej bezskuteczności można żądać na podstawie art. 189 kpc - czyli w drodze powództwa o ustalenie - w tym przypadku chodzi o ustalenie nieważności. Na tej samej podstawie można też żądać ustalenia nieistnienia uchwały. Art. 189 kpc jest dość pojemny, służy do wytaczanie powództw o ustalenie prawa lub stosunku prawnego.
Uchwała nieważna to jedna sprawa - ona istnieje, jednak jest bezskuteczna, natomiast tzw. uchwała nieistniejąca - jak to się ujmuje w piśmiennictwie - to zupełnie inna kwestia - po prostu tej uchwały nie ma, gdy brak większości.
Gdy brak większości, to nie mamy uchwały, tylko oświadczenia woli złożone przez właścicieli, które nie wywołują skutków prawnych uchwały - czyli nie wiążą właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową.
Nowy doklejony: 03.01.13 08:42
Nie, taka uchwała może po prostu nie istnieć, gdy okaże się, że po odjęciu głosu osoby nieuprawnionej od wyników głosowania - w danej sprawie za jej podjęciem nie głosowała większość właścicieli.
Uchwała może być bezwzględnie nieważna ze względu na treść, natomiast nieistniejąca ze względu na brak większości.
Ustalenia nieważności a także nieistnienia można dochodzi na tej samej podstawie prawnej - art. 189 kpc.
Oczywiście najbezpieczniej jest po prostu wytoczyć powództwo o uchylenie na podstawie art. 25 uwl jako ewentualne z ustaleniem.
"...uchwała sprzeczna z ustawą jest nieważna(…) Takie sformułowanie wyraźnie sugeruje, że gdy chodzi o skutki sprzeczności takich uchwał z ustawą, stosować należy art. 58 k.c., a w konsekwencji także art. 189 k.p.c (…) wskazuje wyraźnie, że termin sześciotygodniowy(…) nie dotyczy uchwały sprzecznej z ustawą. Oznacza to, że każdy kto ma w tym interes prawny może, w każdym czasie żądać ustalenia, w trybie powództwa opartego na art. 189 k.p.c., iż nie wywiera ona skutków prawnych…” – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2006 r sygn. akt II CSK 71/06
Watpliwości nasuwają się gdy jest 'podjęta uchwała', nie ma wymaganej wiekszości głosów a obowiązuje i wywołuje określone skutki prawne, także np. finansowe dla właścicieli. No właśnie, czyli kto ma "uświadomić" właściciela(i) że dana uchwała stosowana we wspólnocie, nie obowiązuje bo jest bezwzględnie nieważna lub też nie powinna wywoływać (a wywołuje) skutków prawnych bo nie istnieje? Tylko sąd? Czy też właściciel ma nie zawracać sobie głowy taką "b_zdurną" uchwałą nawet jak musi płacić za np. wycięcie drzew na sąsiedniej nieruchomości.
Uchwały nieważne nie istnieją, uchwały istniejące mogą zostać unieważnione
http://biznes.gazetaprawna.pl/artykuly/319359,powodztwa_o_ustalenie_nieistnienia_i_powodztwa_o_uniewaznienie_uchwal.html
Wprawdzie artykuł dotyczy spółek handlowych,ale warto przeczytać.......
Każda podjęta uchwała przez właścicieli jeżeli nawet będzie bezwzględnie nieważna i nie będzie zaskarżona to będzie obowiązywać w wspólnocie.
Należy ją natychmiast w terminie -6 tygodni zaskarżyć występując do sądu o jej uchylenie.
Nie zaskarżenie uchwały wywołuje skutek taki że jest obowiązująca i Zarząd Wspólnoty lub Zarządca nieruchomości może to dokonać w majestacie prawa z uwagi że większość właścicieli może nie znać obowiązujących przepisów co wykorzystuje Zarządząjący nieruchomością, a to często się zdarza
Wspólnoty nie prowadzą działalności gospodarczej jak spółki handlowe ...
Wspólnota mieszkaniowa ma swoje przepisy ale członkowie wspólnot - właściciele - zarządzają tylko częścią wspólną poprzez swoich reprezentantów tj. wybranych ze swego grona tzw.ZARZĄD WSPÓLNOTY- właścicielski który znając prawo - Ustawę o własności lokali i. inne będzie zarządzał prawidłowo.
Natomiast jeżeli będzie anty z przepisami oraz właściciele nie znający przepisów jak również orzeczeń sądowych to będą mieli poważne trudności z prawidłowym działaniem wspólnoty - będą kłótnie i nieporozumienia.Pozdrowienia.
Wspólnoty to trzeci model sprawowania zarządu w nieruchomościach wielolokalowych.
Kto tego nie rozumie sam się eliminuje ...
Trzeba dla nich stworzyć nowe prawo , a nie wciskać je w już obowiązujące ( np.: UoWL prawie znalazła się w prawie spółdzielczym jako jeden z działów tej ustawy, głosowanie współwłaścicieli garażu wielostanowiskowego , czy odrębny majątek od majątku właścicieli lokali) , bo one nie licują z ich problemami i sytuacjami prawnymi .
Jednak jest grupa TW , która nie chce się niczego uczyć i omamia wszelkimi sposobami że trzeba prawo wspólnot mieszkaniowych dostosować do prawa obowiązującego przez 1995 rokiem ( k.c. kpc, ustawa o rachunkowości)
Pozwolę mieć odrębne zdanie . Orzeczenia sądowe obowiązują tylko te podmioty, których dotyczą .
Czy naśladownictwo jest wskazane ? Uważam, że nie bo dobrze wiemy że sądy wydaja w tych samych sprawach różne, odmienne wyroki.
Uchwała ważna czy nie istnieje zawsze, bo dla bytu uchwały wystarczy wola większości, no chyba że nie dotyczy zarządu rzeczą wspólną, to wtedy rzeczywiście można to rozważać od tej strony.
Uchwała może być tez nieważna z powodu naruszenia przepisów bezwzględnie obowiązujących.
Twierdzisz że wspólnoty to trzeci model sprawowania zarządu - myślę że jednak nie rozumiesz co to jest Wspólnota Mieszkaniowa jak również co to jest nieruchomość wspólna jak również co to jest lokal wyodrębniony.
Wiedz o tym że kupując lokal od dewelopera jak również od gminy lub od innego właściciela obowiązują inne zasady i prawa. Mając jednak we własności jako lokal wyodrębniony jesteś członkiem wspólnoty określonym poprzez przepisy i masz prawa i obowiązki tak samo jak i inni właściciele, którzy powinni znać i stosować przepisy tak samo jak wybrany zarząd czy też zarządca który winien również stosować się do tych przepisów i zarządzać nieruchomością wspólną a nie zarządzać lokalem wyodrębnionym do którego niema jakiegokolwiek prawa.
Wiedz że nad władzą wspólnoty stoją tylko właściciele a jak nie potrafią rozwiązać pomiędzy sobą problemu to pozostaje tylko droga sądowa która jest kosztowna dla strony przegrywającej, a sędziowie również mieszkają we wspólnotach i czasami olewają obowiązujące przepisy lub ich nie znaj a ponieważ nie interesuje ich znajomość tych przepisów to wydają kontrowersyjne wyroki, a sady apelacyjne podejmują racje sądu pierwszej instancji kierując się obroną kolegi lub z innego
Wiedz również że właściciele lokali zarządzają tylko częścią wspólna i tą część winni utrzymywać wstanie takim aby nie było możliwości zniszczenia tego co otacza twój lokal.
Jeżeli tego nie robią jak również nie robi Zarząd wspólnoty, zarządca który próbuje utrzymać się u władzy aby mieć z tego profity jak do tego dopuszczają właściciele nie znający się na przepisach i próbują wywalczyć dla siebie również profity to to powstaje sytuacja że na zebranie wspólnoty przychodzi tylko niewiele osób a reszta czeka na gotowe twierdząc że nic nie mogą zrobić.
Ktoś w końcu nie wytrzyma i próbuje sprawę przekazać do sądu aby dochodzić prawdy. Nikt nie kontroluje Zarządu właścicielskiego ani tym bardziej zarządcy z licencją.
Właściciele psiocząc i spierając się na zebraniach jak na targu przekupy wykazując czyja jest racja którą każdy by chciał aby jego postulat był ważny doprowadzają że pozostaje jak wyżej wspomniałem sąd.
Jak widzę to praktycznie nie masz i nie miałeś problemu z działalnością sądowego rozwiązywania spraw wspólnotowych twierdząc że sądy wydają wydają orzeczenia dotyczące tylko te podmioty do których dotyczy spraw.
Myślę że się mylisz ponieważ uzasadnienie oparte w danej sprawie jest poparte konkretnymi paragrafami i określają przyczyny dlaczego tak się stało i można wyciągnąć odpowiednie wnioski do istotnych swoich problemów- tylko pod warunkiem że ma się dowody i dobrego prawnika znającego się na sprawach wspólnot mieszkaniowych
Jeszcze raz twierdzę - aby działo się dobrze w wspólnocie należy zarządzać wspólnotą przez grupę właścicieli chcących działać na rzecz innych właścicieli i nie oszukując się na wzajem oraz kontrolować ich poczynania a kto to ma robić jeżeli nie wychodzi właściwe zarządzanie, a no właśnie Ty ponieważ masz do tego prawo i dokonać zmian poprzez wyeliminowanie w trybie natychmiastowym zarząd żle działający.Pozdrawiam/
Nowy doklejony: 29.03.13 22:44
Do Zarządcy - Porządny Zarządca z licencją i przestrzegający Kodeksu Etyki Zarządcy Nieruchomości proponuje tylko uchwały dotycząca zarządzania częścią wspólną w oparciu o obowiązujące prawo które jest, a w w świetle cytowanego profesora Zygmunta Ziembińskiego tegoż prawa nie ma -w tym przypadku istnieje tylko bezprawie.:cry:
Paranoja drogi Zarządco. Prawidłowe uchwały zależą gównie o Zarządcy Nieruchomości z licencją - ponieważ w szczególny sposób zobligowany jest znać przepisy dotyczące wspólnot mieszkaniowych i przy takim zarządcy faktycznie nie będzie złych uchwał będą tylko zgodne z prawem ponieważ nie może dopuścić do ich bytu pomimo że większość tak chce. To samo dotyczy Zarządu właścicielskiego jeżeli będzie stosował prawo- nie będzie uchwał bezwzględnie nieważnych -przecież można w przypadku spornym rozwiązać problem z prawnikam, a potem uchwalać uchwały. Komu takie postępowanie będzie na rękę?
roman ... dużo słów ...a tak to o co ci chodzi ?
o ten model zarzadzania ?
czy o to, że sędziowie nie wydaja orzeczeń takich jakbyś sobie tego życzył ...
czy wreszcie o to, że grupy nieformalne winny zarządzać NW ?
A co odpowiedzialnością? poszła do lasu ?
Ty nie rozróżniasz co ma do roboty Zarządca nieruchomosci, a co ma do roboty Administrator nieruchomości ...
Marzy ci się struktura wspólnoty na wzór tej z ustawy o SM , bo w tym się dobrze czujesz ...
Naprawdę, zanim coś w tym temacie napiszesz zapoznaj się uważnie z treścią UoWL
Wtedy będą uchwały wszystkie prawidłowo uchwalone bez błędów prawnych.
Odpowiedzialność jest w lesie jeżeli nieprawidłowo zarządzana jest nieruchomość wspólna i z tego powodu występują bezprawne podejmowane uchwały.
Pomiędzy wspólnotą a SM jest istotna różnica i niema co porównywać te struktury.
Masz rację że powinieneś również zapoznać się z Uowl ponieważ uważam że jej dobrze nie znasz i z tego powodu jak sam twierdzisz Zarządu i Administratora nikt nie rozlicza bo większość właścicieli również nie znają Uowl i jak mogą wyegzekwować od nich jakąkolwiek odpowiedzialność. Należy więc rozważać konkretne przypadki -a nie tworzyć mało maślane.
Życzę Szczęśliwych Świąt Wielkanocnych samych pomyślnych, zdrowych i udanych rodzinnych spotkań.Pozdrawiam.
Pytanie: czy zarządca może nie uznać uchwały, czy w jego kompetencji jest tylko policzenie głosów, czy tez decydowanie o ich ważności ?
Ale...
@bietka
Skąd wiecie, że uchwała została podjęta?
W jakim trybie to nastąpiła (na zebraniu, indywidualne zbieranie głosów, mieszanym) i kto liczył głosy.
Jeżeli na zebraniu i podjęcie uchwały potwierdziła komisja skrutacyjna to nie powinno być wątpliwości.
Jeżeli z udziałem głosów zbieranych indywidualnie (przez zarząd/cę) wtedy trudno mówić o podjęciu uchwały.
To jest chore!
Zarządca a w zasadzie przy istniejącym zarządzie - administrator - nie ma żadnego prawa do uznawania bądź nie, uchwały właścicieli.
Nie jest też w jego kompetencji liczenie głosów, bo głosy winien zbierać zarząd przy tzw. kolędowaniu a na zebraniu właścicieli administrator nie ma czego szukać.
Tym bardziej taki administrator nie ma żadnych kompetencji prawnych aby decydować o ważności bądź nieważności głosów.
Jako właściciele pozwalacie na istnienie takiego bałaganu, stąd problemy będą się mnożyć jeżeli nie uzdrowicie sytuacji.
Skoro uchwała jest podjęta to nie rozumiem tych wątpliwości - obowiązuje i zarząd winien ją realizować. Tu na tym forum obowiązująca linią jest twierdzenie, że uchwał nikt nie musi potwierdzać bo uchwały zapadają z chwilą uzyskania większości głosów - odsyłam do wątku pt. "kiedy uchwała jest uchwałą"i wielu podobnych o uchwałach.
Jeżeli zerkniesz na wątki w tym temacie to zauważysz, że za takie twierdzenia zostałem zwyzywany od najgorszych, od ignorantów nieznających UoWL nie rozumiejących tekstu, oszołoma wymyślającego kretyńskie wymogi niewymagane ustawą itd itp.
Eksperci i doradcy tego forum uważają że nikt nic nie musi potwierdzać na podjętej lub niepodjętej uchwale.
Można/należy wzorować się na procedurze parlamentarnej.
Najważniejszą funkcję pełni przewodniczący zebrania, niemniej jednak swoim podpisem sygnuje jednak to, co policzyła i potwierdziła komisja skrutacyjna.
Wszelkie dokumenty z zebrania przede wszystkim potwierdza wybrany na zebraniu Przewodniczący zebrania właścicieli lokali. + plus inne "ciało" organizacyjne zebrania, które dokument stworzyło.
Uchwała była głosowana w drodze ind. zbierania głosów w sprawie odwołania 2 członków zarzadu, który ewidentnie "współpracuje" z zarządcą nie chcąc wyrazic zgody na rozwiązanie z nim umowy mimo licznych uchybień i niegospodarności oraz powołania do zarządu nowych członków.Uzyskano ok. 65% głosów ZA uchwała. Złożono pismo przewodnie wraz z kopia uchwały i listy w siedzibie zarządcy. Ponieważ zarządca, mimo nakazania w piśmie, nie powiadomił włascicieli o wynikach głosowania ( nakaz ustawowy) wystosowano kolejne w tej sprawie. Wówczas zarządca wystosował pismo do wszystkich, informujące iż przesyła pismo 2 -ch odwołanych członków, którzy stwierdzają w nim , że uchwała nie została przegłosowana ponieważ: 1 właściciel podpisał sie drukowanymi literami , a pełnomocnicy nie mają pełnomocnictw - skąd taki wniosek nie wiem. Tutaj od razu wyjaśnię, że pełnomocnictwa sa w dyspozycji 3-go członka zarzadu,dopięte do oryginału uchwały, pisemne, rodzajowe ze wskazaniem uchwały nad która pełnomocnicy mogą w imieniu właściciela glosować. Wszystko bez zarzutu.Głosy policzył 3 członek zarządu, który zbierał podpisy pod uchwała.
Jak wygląda obecnie sytuacja, zarządca- spółka gminna nadal uznaje "starych" członków, nie uznaje nowych. Głosi na wszystkich zebraniach, ze nowy zarząd nie istnieje, bo uchwała jest nieważna. Stąd było moje pytanie, choć w zasadzie mam takie samo zdanie, jak tu wyrażone przez innych,że zarządca nie ma prawa zdecydować o ważności uchwały podobnie jak i każdy właściciel. Właściciel może jedynie wystąpić do sadu o stwierdzenie ważności/istnienia uchwały względnie ją zaskarżyć. Nikt jej nie zaskarzył do sadu, tylko jej nie uznają.Mogę tylko mówić sobie a muzom, bo nikt tego nie respektuje. Spółka gminna, rada nadzorcza tej spółki i sam burmistrz sprawujący nadzór w właścicielski nad spółką, wszyscy idą w zaparte i stoją na swoim. Każą nam zwoływac zebranie i jeszcze raz głosować, na co my nie wyrażamy zgody wychodząc z założenia, że żaden zarządca nie będzie tresował wspólnoty wg swojego widzi mi się. Pat i rozbój w biały dzien.
Pierwszym podstawowym krokiem uzdrowienia Waszej wspólnoty - jak widać z opisu - powinno być wystawienie przez zarząd wspólnoty i doręczenie spółce wypowiedzenia umowy o zarządzanie (administrownie) do czego nawet uchwała nie jest potrzebna.
Czyli mówiąc normalnym językiem wywalenie tej spółki zarządzającej "wespół z radą nadzorczą, gminą i burmistrzem" - na bruk!
Dopiero wtedy można poszukać nowego administratora (do księgowości i bieżących prac konserwacyjnych) a zarządzaniem niech się zajmie nowo wybrany zarząd z gramotnych właścicieli.
Inaczej normalnego życia wspólnotowego nie będziecie mieli nigdy.
Popełniliście błąd, gdy złożyliście "pismo przewodnie wraz z kopia uchwały i listy w siedzibie zarządcy".
Jak się chce zwolnić administratora, to trzeba mu wręczyć wypowiedzenie umowy - podpisane przez dwu członków zarządu, z terminami i wszystkimi wymogami zawartymi w umowie.
Jednak zanim cokolwiek zrobisz musisz mieć pewność, że macie administratora a nie zarządcę powierzonego
https://forum.zarzadca.pl/wiki/zarzad
Wybierzcie sobie nowego administratora i on powinien wam pomóc pozbyć się starego. I nie dziw się, że stary nie chce odejść. Kasa misiu, kasa.
dla pocieszenia powiem Ci, że nie tylko Wy jesteście w trudnej sytuacji. Słabe to pocieszenie, wiem, ale zawsze to coś na początek.
Stary zarząd został odwołany (uchwała zbierana przez zarząd) i jak rozumiem, został powołany nowy zarząd, zatem winien on zacząć działać i starać się pokonać problematyczną sytuację.
Po pierwsze należałoby przejąć kontrolę nad finansami (kto dysponuje dostępem do konta WM?) i po prostu po upływie okresu wypowiedzenia umowy o zarządzanie nie dokonywać więcej płatności.
Nowy zarząd winien udać się, najlepiej z pełnomocnikiem (adwokat, radca prawny, rzecznik patentowy), do banku i przejąć kontrolę nad rachunkiem bankowym WM. Taki pełnomocnik może uwierzytelnić własnym podpisem wszelkie dokumenty, zatem może to być istotne w całym zdarzeniu. Podstawowa zasada: kto ma kasę - ten ma władzę.
jak to "całej" WM, a wy nie jesteście "cała" wspólnotą ? uchwały podejmuje się większością głosów liczoną udziałami ...
był jakiś podział dużej wspólnoty na mniejsze?
każda wspólnota to odrębny podmiot niezależny do kolejnej wspólnoty... coś mi śmierdzi ....
Najlepszym krokiem to odcięcie obecnego / starego zarządcy od kasy wspólnoty , zmiana w banku na podstawie podjętej uchwały.
o tym czy uchwała została podjęta decyduje .... matematyka . suma głosów liczona udziałami ZA przyjęciem tej uchwały.
ależ NIE bierze w łeb ....trzeba się tylko dobrze zorganizować, jak jesteście tak zdeterminowani.
Po co wam robić zebranie wszystkich właścicieli lokali... wystarczy temu jednemu członkowi co działa na waszą korzyść , dać tyle pełnomocnictwo rodzajowych , aby głosował nad uchwałą ( ponad liczbę 50 % udziałów) i zwołać zebranie właścicieli lokali .
Uchwały zapadające na zebraniu nie muszą być przesyłane do właścicieli lokali. Pod uchwałą podpisze się przewodniczący zebrania i komisja skrutacyjna potwierdzając tym samym jej podjęcie i uzyskanie wyniku z głosowania.
Finito.
Zarząd (lub zarządca, administrator) ma obowiązek również ustawowy wykonywać wolę właścicieli wyrażoną w uchwałach.
Jeżeli wykonują źle lub co gorsza nie chcą wykonać woli właścicieli należy ich zmienić!
Z przyczyn podanych wyżej - nie ma żadnego prawa, żadnych podstaw prawnych!!!
No i jeszcze nie bo póki co tylko Prezydent RP "ma takie uprawnienia".
Zarządca jest "tworem" wykonawczym a nie decyzyjnym we wspólnocie.
Natomiast zarząd może samodzielnie podejmować decyzje tylko zwykłego zarządu i jest wykonawcą uchwał właścicieli związanych z czynnościami przekraczającymi zarząd zwykły.
Nowo wybrany zarząd, uchwałą właścicieli nie musi być przez nikogo uznawany! Prawo nie przewiduje dalszych procedur po wyborze zarządu. Niech ten nowo wybrany zarząd weźmie się ostro do roboty.
Niektóre pilne czynności już poprzednicy podali (odcięcie zarządcy od konta wspólnoty) i złoży wreszcie wypowiedzenie umowy tej spółce. Spółka nie może powoływać się na uchwały właścicieli bo uchwały właścicieli jej nie dotyczą - ona pełni obowiązki na podstawie umowy a nie uchwały.
Chyba że jest całkowicie inaczej i ma zarząd powierzony a ten niby zarząd nie jest zarządem, bo i takie cuda się dzieją w gminach. Jeżeli uchwała uzyskała większość to na jakiej podstawie Sąd ją wstrzymał? To mi wygląda na maczanie palców przez Gminę w sądzie, ale na "prowincjach" tak bywa. Trzeba szukać mocniejszego wejścia w sądzie, albo bardzo precyzyjnie i łopatologicznie wyjaśnić sytuację we wspólnocie sądowi, bo nie wszyscy sędziowie mają pojęcie o UoWL nawet.
Każdy może stwierdzić czy uchwała została uchwalona i obowiązuje. Jak twierdzi, że jest odwrotnie.... powinien / musi podać jakich warunków nie spełnia ,
a nie tylko rzucić w eter "- jest nieważna, nie obowiązuje "
Wspólnota Mieszkaniowa to podmiot, w którym obowiązuje prawo , a nie tak jak stanowi obecna większość parlamentarna.
Pod głosowanie poddawany jest projekt uchwały. O uchwale można mówić wtedy, gdy wyraża ona akt woli uprawnionych, zatem w momencie jej przegłosowania (quorum bądź kworum).
Jak została podjęta zatem obowiązuje.
Nie jest uznawany przez kogo? Przez gminną spółkę zarządzającą waszą wspólnotą? Odpowiedz mi na banalne pytanie: i co z tego, że spółka gminna nie uznaje tego zarządu?
Jak to nie ma 2 osób do podpisu? Przecież nowy zarząd został wybrany, a uchwała o jego wyborze nie została zaskarżona, więc jest pełen komplet osób do podpisu.
Wspólnota w żaden sposób nie została sparaliżowana, to tylko wy daliście sobie wmówić przez zarządcę, że tak jest. Zupełnie brak wam decyzyjności.
Bietka moim skromnym zdaniem to wszystko co piszą moi poprzednicy jest bardzo ważne i prawidłowo wskazuje Wam drogę postępowania ale to na przyszłość .
Uważam że źle oceniasz cała tą sytuację bo to nie jest osobna historia.
Z powyższego cytatu wynika że Wasza uchwała o odwołaniu poprzedniego zarządu w chwili jej przegłosowania i uzyskania odpowiedniej ilości udziałów za uchwałą biegnie bez względu na to czy została zaskarżona czy nie. Oznacza to że wszystkie te czynności o których piszą moi poprzednicy mogą być realizowane pod jednym tylko warunkiem, a mianowicie że Sąd odrzuci wniosek Powoda o wstrzymanie biegu uchwały.
Z powyższego cytatu wynika że Sąd na wniosek powodów wstrzymał bieg tej uchwały, co nie przesądza o ważności i o uchyleniu Waszej uchwały lecz o tym że do chwili wydania orzeczenia i uprawomocnienia się orzeczenia w tej sprawie nowo powołany zarząd nie może podjąć żądnych czynności o których tu piszemy.
Nie wiem jak się ma do tego taki oto wybieg jak wiadomo każda wspólnota może uchylać swoje uchwały i na nowo jej uchwalać i tak:
- ponad 10% udziałów Waszej wspólnoty zwołuje zebranie . Na zebraniu tym w celu naprawienia błędów Podejmujecie uchwałę o anulowaniu Waszej zaskarżonej uchwały z uwagi powiedzmy na fakt że przekonały Was argumenty powodów co do tego podpisu i na tym samym zebraniu podejmujecie nową uchwałę z zachowaniem już wszelkich prawnych przepisów .
Jeżeli możesz to wytłumacz mi tylko jedną sprawę Piszesz że dwóch właścicieli zaskarżyło Waszą uchwałę a ścisłej mówiąc są oni członkami zarządu .
Powiedz mi
- kto w tej sprawie reprezentuje wspólnotę ( bo zaskarżenie uchwały to jest wystąpienie p-ko wspólnocie ) więc rozumiem że w tym momencie nie mogą oni wystąpić jako zarząd ?
- w takiej sytuacji uważam że reprezentuje Waszą Wspólnotę trzeci członek zarządu chociażby z uwagi na
Art. 21 UoWL
Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
- zwróćcie uwagę z jakich pieniędzy w tej sprawie (jeżeli występuje) jest opłacany mecenas powodów
- ten trzeci członek zarządu z uwagi na fakt że dwaj pozostali występują p-ko wspólnocie ma prawo skorzystać z pieniążków wspólnoty i na konto wspólnoty powołać prawnika (jest to czynność zarządu zwykłego) który by reprezentował w tej sprawie wspólnotę.:xmas:
Ale tego drugiego określenia używają zapewne ci, którzy zamiast "policja wlepiła mi mandat", mówią "mandat wlepił mi funkcjonariusz organu kontroli ruchu drogowego", albo zamiast "w zeszłym tygodniu byłem w Anglii" mówią "w zeszłym tygodniu odwiedziłem Zjednoczone Królestwo Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej". :neutral:
Czystość wypowiedzi ma dla mnie wysoki priorytet
Jeśli odwiedziłem Anglię, to jednocześnie odwiedziłem Zjednoczone Królestwo Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej. Jeśli byłem w Warszawie, to jednocześnie byłem w Polsce, natomiast nie byłem w Olsztynie, czy w Ustrzykach Dolnych. Nie rozumiem, co to za wyjazd z Walią i Szkocją?
Jeśli mówi się demonstranci starli się z policją, to należy wg Lalunia rozumieć, że jest nieczystość, bo należy powiedzieć demonstranci starli się z policjantami, wtedy jest czysto. Jeśli podano w wiadomościach, że policja prowadzi dochodzenie, to rozumiem, że informacja jest nieczysta, bo należało wg Lalunia podać, że dochodzenie prowadzi czterech policjantów i jeden asystent oraz sekratarka.
Chodzi o czystość polemiki, czy czystość priorytetu?
(...)