Garażowy problem
slon38
Użytkownik
Na początek trochę historii
14 lat temu wspaniałomyślny Developer i cudotwórca zarządca pobudowali na terenie jednej nieruchomości (działki) 2 bloki oraz garaż piętrowy składający się z 2 odrębnych budynków. W sumie można powiedzieć 4 budynki na terenie 1 działki. W następstwie sprzedaży lokali powstały w 2 budynkach mieszkalnych 2 Wspólnoty oraz 2 budynki garażowe, które nie były w żadnej wspólnocie (oczywiście suma udziałów 2 budynków mieszkalnych i 2 budynków garażowych = 100%). Wiadomo przez 14 lat wspólnoty prowadziły oddzielny żywot każda na swoje konto, a podwórko było wspólne, a garaże właściwie niczyje (w sensie sprzątania terenu, konserwacji itp).
W końcu po kilkunastu latach pojawił się nowy zarządca i pierwszym celem jest wyprostowanie sprawy garaży. O powstaniu 1 wspólnoty raczej nie może być mowy, dalej będą funkcjonowały 2 wspólnoty, ale trzeba utworzyć nową "wspolnotę" że ją nazwę garażową, tak aby partycypować w koszcie utrzymania terenu wokół garaży, ale również zbierać środki na konserwację i ewentualne remonty garaży.
Jaką formę prawną mogłyby przyjąc te garaże?
Jakie macie rozwiązanie, jakie pomysły?
14 lat temu wspaniałomyślny Developer i cudotwórca zarządca pobudowali na terenie jednej nieruchomości (działki) 2 bloki oraz garaż piętrowy składający się z 2 odrębnych budynków. W sumie można powiedzieć 4 budynki na terenie 1 działki. W następstwie sprzedaży lokali powstały w 2 budynkach mieszkalnych 2 Wspólnoty oraz 2 budynki garażowe, które nie były w żadnej wspólnocie (oczywiście suma udziałów 2 budynków mieszkalnych i 2 budynków garażowych = 100%). Wiadomo przez 14 lat wspólnoty prowadziły oddzielny żywot każda na swoje konto, a podwórko było wspólne, a garaże właściwie niczyje (w sensie sprzątania terenu, konserwacji itp).
W końcu po kilkunastu latach pojawił się nowy zarządca i pierwszym celem jest wyprostowanie sprawy garaży. O powstaniu 1 wspólnoty raczej nie może być mowy, dalej będą funkcjonowały 2 wspólnoty, ale trzeba utworzyć nową "wspolnotę" że ją nazwę garażową, tak aby partycypować w koszcie utrzymania terenu wokół garaży, ale również zbierać środki na konserwację i ewentualne remonty garaży.
Jaką formę prawną mogłyby przyjąc te garaże?
Jakie macie rozwiązanie, jakie pomysły?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Skoro suma udziałów tych budynków mieszkalnych i garażowych wynosi 100 procent, to mamy do czynienia z jedną wspólnotą mieszkaniową. Decydujące znaczenie ma stan prawny ujawniony w księdze wieczystej macierzystej. Garaże i budynki co do zasady stanowią część składową gruntu, na którym zostały wzniesione, dlatego trzeba wyjaśnić czy znajdują się na tej samej nieruchomości gruntowej. Granice takiej nieruchomości "wyznacza" księga wieczysta. Upraszczając sprawę: ile jest ksiąg wieczystych dla gruntu, na którym owe "wspólnoty" się znajdują?
Po pierwsze , nie wiem czemu nie może być jedna wspólnota ?
Po drugie, aby były trzy wspólnoty : dwie składające się z lokali mieszkalnych, a jedna z lokali użytkowych (garaż), to musicie pokryć koszty podziału działek na trzy odrębne oraz koszt zamiany udziałów w częściach wspólnych.
Na takie działanie musza się zgodzić wszyscy właściciele lokali.
Przywrócenie działania jednej wspólnoty jest mniej kosztowne, wystarczy kila papierków do GUS-u i US.
Wspólnota jest jedna, plany gospodarcze są dwa, ale żaden z nich nie obejmuje garażowców, tak jakby nic nie kosztowały.
Dwa garażowce są dużymi kawałkami części wspólnych nieruchomości, o których nikt poważnie nie myślał. I to trzeba właśnie zmienić - myślenie o tym co wspólne. A stan prawny zostawić w spokoju, tu się nic nie zmienia.
Nie pisz, że wspólnoty są dwie. Wspólnota jest jedna, z dwoma ewidencjami kosztów i przychodów. Łączy je wspólny NIP i REGON i te zapomniane grażowce, i teren wspólny i pewnie jeszcze niejedno.
Właśnie taki sposób myślenia o waszej nieruchomości, jako o dwóch odrębnych "wspólnotach" spowodował, że zaniedbaliście budynki garażowe.
W zakładce "polecamy" umieszczono link "księgi wieczyste online".
Całość spina zarządca powierzony, więc jakoś to funkcjonuje. Da się tak, widzę to po sąsiedniej wspólnocie. Da się nawet bez powierzonego.
Ja rozumiem, że problemem tutaj to, że garażowce stoją zapomniane i ustalenie stanu prawnego nie jest tutaj celem samym w sobie.
Stan prawny owszem ustalamy, ale trzeba też wiedzieć po co ustanawiamy zaliczki, co chcemy osiągnąć. Na jakie koszty zbierać i ile.
Garażowce, bez względu na ich stan prawny, można objąć osobnym planem gospodarczym.
Albo przy najmniej naliczyć od nich jakiś fundusz remontowy.
to nie jest takie proste , bo przy lokalach użytkowych wchodzą z grę faktury zaliczkowe. Przy tak odrębnej nieruchomości budyniowej z własnymi mediami taka wspólnota winna byc od razu VAT-wcem i całość się coraz bardziej komplikuje .
To że deweloper dał ciała... to fakt i z tym bigosem zostawił właścicieli lokali to też fakt. Faktem też jest to, że właściciele lokali nie zareagowali na samym początku (jak się konstytuowała wspólnota) na taką nieprawidłowość, ale to pewnie wynikało, że budynki powstały w większym odstępie czasowym.
Kto za ten prąd dzisiaj energetyce ktoś płaci i z jakiego konta, to jest dostawcy prądu zupełnie obojętne.
Ale nie jest to obojętne właścicielom samochodów. Zwłaszcza gdy we wspólnocie faktycznie istnieją dwa konta bankowe, jedno na budynek. Rozumiem że właśnie taki problem ktoś wreszcie dostrzegł.
Są 2 WSPÓLNOTY - można gadać ze 1 ale są 2. Dwa oddzielne budynki - rózne inwestycje poczynione w środku, różne stawki FR, stany kont itd. Prawnie powinna być jedna, ale mentalność ludzka mówi co innego i szanse na sprostowanie tego są myśle ok 10 %. Teraz każdy rządzi swoim budynkiem.
Garażowcy mają prąd oddzielnie i nie obciażają tym, wspólnoty, ale nie uczestniczą w koszcie sprzątania, odśnieżania, utrzymania zieleni no i nie płacą na fundusz remontowy, a garaże coraz starsze.
Dlatego myślę, że trzeba powołać coś na styl wspólnoty, stowarzyszenia które będzie zbierało środki na pokrycie kosztów eksploatacji i cos na wzór fudnuszu remontowego.
Bardzo proszę o podpowiedzi w tym kierunku.
Podajesz mało szczegółów, co do stanu prawnego i nie tylko, w każdym razie sztucznych bytów prawnych typu stowarzyszenie tworzyć nie musicie.
Na zewnątrz istnieje nadal ta jedna wspólnota, zmieniacie stosunki wewnętrzne sami dla własnej wygody zarządzania obiektami.
Rozwiązań zgodnych z prawem nie polecam. Nawet jeśli takie istnieją to są dla was karkołomne i nieprzydatne. Macie już rozwiązania zwyczajowe: kontynuujcie te, które się sprawdziły.
Skończy się wtedy, jak jeden z dostawców "wspólnoty 1" w przypadku braku zapłaty faktury nazwyczajniej w świecie ściągnie pieniądze przez komornika z rachunku bankowego "wspólnoty 2", słusznie argumentując, że to tak naprawdę są dwa rachunki bankowe tej samej wspólnoty ...
Albo jeżeli znajdzie się kumaty właściciel-cwaniak, który odmówi uiszczania opłat, a przy windykacji w sądzie podniesie, że zostały w nieprawidłowy sposób ustalone, bo powinny uwzględniać koszty zarządu całej nieruchomości wspólnej, podzielone udziałami wszystkich właścicieli we wspólnocie (czyli we "wspólnocie 1" + "wspólnocie 2" + "wspólnocie garażowej")...
Zdecydowanie doprowadźcie sytuację do zgodności z prawem, bo prędzej czy później to się zemści.
Niejako "przy okazji" temat garaży sam się rozwiąże.
Stowarzyszenie nic tutaj nie da, bo garaże nie są ani jego własnością, ani nie będzie mogło być upoważnione do zarządzania "nieruchomością wspólną garaży" (czyli jakąś cząstką nieruchomości wspólnej całej wspólnoty).
masz ty slon38 ciągotki do gmatwania sobie życia , a co z odpowiedzialnością?
kto z tego "stowarzyszenia" będzie odpowiadał przed organami władzy państwowej np. PINB.? Kto będzie prowadził książkę obiektu budowlanego?
Zbieranie kasy na bieżące utrzymanie to pikuś .
a skąd ta wiedza? nawet nie zwołaliście spotkania obu Wspólnot w celu poinformowanie o problemie prawnym jaki jest, a już walisz w kierunku stowarzyszenia
OK, powiedzmy że powstanie jedna prawidłowa wspólnota, wtedy co "garażowcom" zmniejszyć opłaty eksploatacyjne?
Apropo prądu to każdy garaż ma oddzielną umowę z Energą.
Wobec tej kwestii, to czy się scalicie (byłoby dobrze), czy nie, nie ma żadnego znaczenia. Scalenie ratuje waszą sytuację tylko na zewnątrz. Np. jak wspomniał Piotrek wobec wierzycieli każdej ze "wspólnot".
Nie bardzo wiadomo co masz na myśli pisząc, "że każdy garaż ma oddzielną umowę".
Raczej oddzielny licznik główny, ale umowę zawarła wspólnota, względnie jedna ze "wspólnot".
Gdyby garaż miał "oddzielną umowę" tzn. że wszystko macie elegancko poukładane, a przecież nie macie.
tak jak dla lokalu mieszkalnego z uwzględnieniem pozycji, które dotyczą garażu
(energia elektryczna w garażu , sprzątanie garażu, woda jak jest ujęcie, ect.),
a zaliczka na części wspólne tak jak dla lokali mieszkalnych wg algorytmu :
stawka(koszt) miesięczny X udział garażu lub stawka/koszt m-c X Udział garażu X 1/ ilosć MP
a kto jest wpisany jako strona umowy/ ( po stronie garażowiczów) Wspólnota czy Kowalski?
Poprzedni zarządca to prawdziwy czarodziej.
Nie będę się rozpisywał ale miał ciekawy sposób liczenia większości głosów, albo w ciekawy sposób poskładał deklaracje o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami w nieruchomości zamieszkałej dla lokali użytkowych.
I wiele innych kreatywnych pomysłów.
Dzięki za odpowiedzi, chyba trzeba iść w kierunku scalenia.
dziwne ... bo naliczenie winno się odbywać wg uchwały rady Gminy , a tam nie ma co kombinować... musi być naliczone wg algorytmu narzuconego przez Gminę...