Dzień dobry, znalazłem treść petycji skierowanej do Sejmowej Komisji ds. Petycji w sprawie zmiany brzmienia UoWL odnośnie głosowań nad uchwałami we wspólnotach mieszkaniowych.
Petycja dostępna jest
… (more) TUTAJ i za kilka tygodni powinien pojawić się tutaj kolejny dokument - opinia Biura Analiz Sejmowych do tej propozycji. Poniżej wklejam treść petycji, nie jestem jej autorem, zachęcam również do dyskusji - co sądzicie o takiej proponowanej zmianie?
Treść:
"Petycja o dokonanie zmian w Ustawie o własności lokali w celu uniknięcia paraliżu
decyzyjnego w przypadku braku uczestnictwa właścicieli lokali w głosowaniach
Zwracam się z uprzejmą prośbą o dokonanie przez Sejm RP zmian w Ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w celu modyfikacji zasad podejmowania uchwał określonych obecnie w art. 23 ust. 2 Ustawy w taki sposób, aby możliwe było podjęcie uchwały większością głosów liczonych według wielkości udziałów spośród właścicieli biorących udział w głosowaniu, a nie wszystkich właścicieli lokalu.
Obecny mechanizm podejmowania uchwał określony w art. 23 ust. 2 Ustawy przewiduje podejmowanie uchwał bezwzględną większością głosów liczonych według udziałów niezależnie od udziału właścicieli lokali w głosowaniu oraz czasu jego trwania. Takie podejście sprawia, że w przypadku gdy istotna część właścicieli lokali nie jest zainteresowana sprawami wspólnoty mieszkaniowej i nie bierze udziału w głosowaniach, niemożliwe staje się zarówno podjęcie jak i odrzucenie uchwały. Skutkuje to paraliżem decyzyjnym we wspólnocie, która nie jest zdolna do podjęcia decyzji wykraczających poza zakres zwykłego zarządu w inny sposób, niż przewidziane w art. 24 Ustawy rozstrzygnięcie przez Sąd na wniosek zarządu lub zarządcy. Podejmowanie takich decyzji może jednak być konieczne w ramach uzasadnionej dbałości o interesy wspólnoty mieszkaniowej i właścicieli lokali. Jednocześnie rozstrzygnięcie przez sąd jest rozwiązaniem długotrwałym, skomplikowanym i kosztownym, a wola właścicieli może być najlepiej wyrażona wyłącznie przez nich samych.
Rozstrzygnięcie przez sąd może również nie być rozwiązaniem wystarczającym w przypadku gdy uchwała wynika z konfliktu pomiędzy wolą właścicieli lokali oraz zarządu lub zarządcy, a do rozstrzygnięcia sądu miałaby zostać potencjalnie skierowana właśnie na wniosek tegoż zarządcy niezainteresowanego jej podjęciem. W szczególności w przypadku gdy właściciele nie są zadowoleni z pracy zarządcy powołanego przez dewelopera na etapie rozpoczęcia przenoszenia własności lokali, a jednocześnie istotna część właścicieli nie jest zainteresowana sprawami wspólnoty. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadkach gdy istotna część lokali przeznaczona jest od powstania przez ich właścicieli na wynajem, a sami właściciele nie spotykają się bezpośrednio z trudnościami związanymi z niewłaściwym wykonywaniem zadań zarządcy pozostając biernymi w sprawach działalności wspólnoty, chociażby ze względu na wysoką liczbę posiadanych nieruchomości i brak zainteresowania drobniejszymi sprawami z nimi związanymi.
W mojej opinii sytuacja tak jest niepożądana. Uchwały oczywiście nie powinny być podejmowane wbrew woli właścicieli lokali, ale nie jest również pożądana sytuacja w której konieczne decyzje nie są podejmowane w długim okresie czasu wyłącznie ze względu na zupełną bierność istotnej części właścicieli, nie zgłaszających również sprzeciwu.
W związku z powyższym proszę o wdrożenie w zakresie głosowań uchwał wspólnot mieszkaniowych rozwiązania pozwalającego na podjęcie uchwały przez właścicieli zainteresowanych sprawami wspólnoty nawet w przypadku zupełnej ignorancji ze strony istotnej części pozostałych właścicieli, tj:
1. Wprowadzenie zasady, że uchwały, których głosowanie rozpocznie się na zebraniu zapadają bezwzględną większością głosów liczonych wg. udziałów, jednak wyłącznie udziałów właścicieli, którzy wzięli udział w głosowaniu, z zastrzeżeniem kolejnych punktów.
2. Określenie, że czas trwania głosowania nad uchwałami, których głosowanie rozpoczęło się na zebraniu w drodze dalszego indywidualnego ich zbierania jest ograniczony do 3 miesięcy od dnia zebrania.
3. Określenie, że uchwały, których głosowanie rozpoczęło się na zebraniu mogą zostać podjęte tylko jeśli w głosowaniu wzięła udział co najmniej 1/5 właścicieli licząc według wielkości udziałów.
4. Określenie, że zarząd lub zarządca jest zobowiązany do poinformowania właścicieli lokali, którzy nie oddali głosu o trwającym głosowaniu uchwały w tym trybie oraz pouczeniu ich o warunkach podejmowania uchwały i terminie zakończenia zbierania głosów w drodze dalszego indywidualnego ich zbierania:
a. bezzwłocznie po zakończeniu zebrania,
b. miesiąc po zakończeniu zebrania,
c. 2 miesiące po zakończeniu zebrania.
W mojej opinii wdrożenie takiego rozwiązania nie wpłynie negatywnie na prawo właścicieli lokali do decydowania o swojej własności. Każdy z właścicieli zostanie wielokrotnie poinformowany o prawie do udziału w głosowaniu, mając możliwość wzięcia w nim udziału jeśli wykazuje choćby minimalne zainteresowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej. Rozpoczęcie głosowania na zebraniu dodatkowo obok mechanizmu informacyjnego zapewni świadomość mieszkańców co do trwania głosowania i konieczności wzięcia w nim udziału. Określenie minimalnego progu wielkości udziałów pozwalającego na podjęcie uchwały zapobiegnie podjęciu uchwały przez istotnie niewielką i niereprezentatywną grupę właścicieli nawet w przypadku zupełnej bierności zdecydowanej ich większości.
Jednocześnie, przepisy zaprojektowane w przedstawionym duchu, pozwolą na podejmowanie istotnych decyzji przez grupy właścicieli nawet jeżeli pozostali są zupełnie bierni wobec spraw wspólnoty mieszkaniowej.
Za pozytywne rozpatrzenie mojej prośby przyjmę również wdrożenie innych zmian skutkujących możliwością podejmowania uchwał przez mniej niż 50% właścicieli lokali liczonych według wielkości udziałów wobec zupełnej bierności pozostałych właścicieli." koniec cytatu (less)
