Zarządzanie kamienica bez zgody pozostałych

Ulina

W naszej kamienicy powstał problem – obecny zarządca zrezygnował, a nikt inny nie chce przejąć obowiązków. Mamy najemców, więc ktoś musi opłacać rachunki i zarządzać czynszami. Jako współwłaścicielka mogłabym się tym zająć, ale większość współwłaścicieli na zebraniu wstrzymała się od głosu. Mimo to inni oczekują, że zacznę zarządzać.

Czy w takiej sytuacji mogę pełnić tę funkcję bez zgody większości i pobierać wynagrodzenie? Czy za jakiś czas nie będę musiała zwracać pieniędzy lub mierzyć się z pozwami, jeśli któryś ze współwłaścicieli się sprzeciwi? Czy ktoś miał podobny problem i wie, jak to rozegrać zgodnie z prawem?

gab

To wspólnota czy współwłasność? Jeśli wspólnota, to ile jest lokali? Jeśli współwłasność, to ile masz udziałów?

Ulina

Współwłasność bez wydzielonych lokali, mam 10% ale „czynnych” udziałów jest tylko 42%. Reszta współwłaścicieli nieznana od lat 80.

Marcin43

Jestem właścicielem kamienicy w Szczecinie, mam tam kilkanaście lokali i coraz trudniej mi to ogarniać samodzielnie. Lokatorzy dzwonią o każdej porze, awarie, zaległości w czynszach i w ogóle nie mam już na to siły ani czasu. Czy firmy zarządzające nieruchomościami naprawdę zdejmują z właściciela ten ciężar czy to tylko teoria?

Zarządca

W opisanej sytuacji nie wystarczy zgoda osób, które faktycznie interesują się nieruchomością. Przy współwłasności większość oblicza się według wszystkich udziałów, także należących do współwłaścicieli nieznanych, nieaktywnych albo takich, z którymi od lat nie ma kontaktu. Pojęcie „czynnych udziałów” nie występuje w przepisach. Skoro osoby uczestniczące w zarządzie reprezentują łącznie 42% udziałów, nie dysponują większością wymaganą do podejmowania czynności zwykłego zarządu na podstawie art. 201 k.c. Współwłaściciel mający 10% udziałów nie powinien zatem samodzielnie przejmować stałego zarządu, pobierać wszystkich czynszów i ustalać sobie wynagrodzenia tylko dlatego, że pozostali nieformalnie tego oczekują. W razie sporu może się pojawić zarzut działania bez umocowania, obowiązek szczegółowego rozliczenia pobranych środków, a także żądanie zwrotu wynagrodzenia, którego wysokość nie została uzgodniona.Można natomiast podejmować niezbędne czynności zachowawcze, czyli takie, które służą ochronie wspólnego prawa, np. zapłacić pilny rachunek, zabezpieczyć budynek przed szkodą albo podjąć działania zapobiegające utracie należnego czynszu. Uprawnienie z art. 209 k.c. nie daje jednak podstawy do trwałego prowadzenia całego zarządu nieruchomością. Sąd Najwyższy zwracał uwagę, że czynność zachowawcza, która jest zarazem czynnością zwykłego zarządu, nie zawsze może być podejmowana z pominięciem zasad określonych w art. 201 k.c. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest wystąpienie do sądu rejonowego o ustanowienie zarządcy na podstawie art. 203 k.c. Przepis ten dotyczy właśnie sytuacji, w której nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach zwykłego zarządu. Z takim wnioskiem może wystąpić każdy współwłaściciel, niezależnie od wielkości udziału.We wniosku można zaproponować, aby zarządcą została współwłaścicielka, która jest gotowa prowadzić sprawy kamienicy. Sąd Najwyższy potwierdził, że funkcję zarządcy sądowego może pełnić jeden ze współwłaścicieli. Sąd określi wówczas zasady zarządu, kontroli i rozliczeń, a także wynagrodzenie zarządcy. Pozwala to uniknąć późniejszych sporów o to, czy zarząd był wykonywany legalnie i czy pobrane wynagrodzenie było należne.Ze względu na bieżące rachunki i wpływy z najmu warto wraz z wnioskiem o ustanowienie zarządcy złożyć wniosek o zabezpieczenie na czas postępowania, np. przez tymczasowe upoważnienie jednej osoby do pobierania czynszów, regulowania koniecznych opłat i wykonywania bieżących umów. Do czasu uzyskania decyzji sądu należałoby prowadzić pełną dokumentację każdej wpłaty i wydatku, oddzielić pieniądze nieruchomości od własnych środków oraz nie pobierać samodzielnie wynagrodzenia. Art. 205 k.c. przewiduje wprawdzie wynagrodzenie dla współwłaściciela sprawującego zarząd, ale przy braku zgody pozostałych jego podstawa i wysokość mogą później zostać zakwestionowane. Właściwą drogą jest uporządkowanie zarządu przez sąd, a nie opieranie go na ustnych oczekiwaniach części współwłaścicieli.