Zarząd a zarządzanie
tomnatom
Użytkownik
Przepraszam, że wracam do tematu wałkowanego już wcześniej na forum, ale dopiero zaczynam się orientować w sprawach wspólnot mieszkaniowych.
Jestem nowym właścicielem lokalu mieszkalnego. Jesteśmy po zebraniu rocznym i dopiero teraz wybraliśmy Zarząd Wspólnoty /19 właścicieli w 40 mieszkaniowym budynku + gmina jako właściciel pozostałych 21 lokali/.
Po zebraniu i przeszukaniu forum sprawdziłem umowę kupna lokalu /notarialna/ i znalazłem zapis:
"Zarząd nieruchomością wspólną do czasu sprzedaży wszystkich lokali w tym budynku sprawowany będzie przez dotychczasowego zarządcę /Miejski Zarząd Budynków - dopisek mój/"
Przy podpisywaniu umowy moja znajomość tematu była zerowa.
Jaki ten zapis ma /może mieć/wpływ na zarządzanie budynkiem ? Czy jest to zarząd notarialny ?
Czy jest to zarząd, czy administrowanie ?
MZB prowadzi księgowość i rozlicza wpłaty od właścicieli oraz prowadzi rozliczenia z dostawcami ciepła i wody.
Jestem nowym właścicielem lokalu mieszkalnego. Jesteśmy po zebraniu rocznym i dopiero teraz wybraliśmy Zarząd Wspólnoty /19 właścicieli w 40 mieszkaniowym budynku + gmina jako właściciel pozostałych 21 lokali/.
Po zebraniu i przeszukaniu forum sprawdziłem umowę kupna lokalu /notarialna/ i znalazłem zapis:
"Zarząd nieruchomością wspólną do czasu sprzedaży wszystkich lokali w tym budynku sprawowany będzie przez dotychczasowego zarządcę /Miejski Zarząd Budynków - dopisek mój/"
Przy podpisywaniu umowy moja znajomość tematu była zerowa.
Jaki ten zapis ma /może mieć/wpływ na zarządzanie budynkiem ? Czy jest to zarząd notarialny ?
Czy jest to zarząd, czy administrowanie ?
MZB prowadzi księgowość i rozlicza wpłaty od właścicieli oraz prowadzi rozliczenia z dostawcami ciepła i wody.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
2. To jest zarządzanie.
Pozdrawiam.
Jeżeli go tam nie ma - to nie obowiązuje w Waszej wspólnocie. To raz, a dwa, to jeżeli nie jesteście zadowoleni z jakości usług waszego Zarządcy,
to akurat Wasza wspólnota może go bardzo łatwo odwołać. Jesteście w wyjątkowo komfortowej sytuacji, która nieczęsto się trafia.
i przegłosować uchwałą zaprotokołowaną notarialnie zmianę sposobu zarządzania nieruchomością wspólną (czyli odwołanie zarządcy). Ponieważ piszesz, że gmina posiada 21 z 40 lokali - zakładam, że gmina posiada więcej niż 50% udziałów w nieruchomości. Jeżeli tak jest istotnie, to przed głosowaniem dowolny właściciel może zgłosić żądanie głosowania uchwały w systemie 1 właściciel 1 głos. W takim przypadku pula głosów w Waszej wspólnocie wyniesie 20 głosów (gmina ma tylko 1 głos + 19 głosów pozostali właściciele, no chyba, że ktoś ma wiecej niż jeden lokal, wtedy taka osoba ma także tylko 1 głos). Ale zakładam, że pozostali mają po jednym lokalu. Większość zatem w przypadku głosowania w waszej wspólnocie w systemie 1 na 1 wynosi 11. Jeżeli tylu właścicieli (lub więcej) poprze uchwałę to Zarządca został odwołany. Jeszcze druga uchwała o tym, że koszty udziału notariusza pokryje odwołany właśnie Zarządca i koniec zebrania. To oczywiście tylko i wyłącznie na wypadek, gdybyście nie byli zadowoleni z waszego Zarządcy. Jeżeli wypełnia sumiennie obowiązki to nie ma oczywiście potrzeby odwoływania go.
która z 18 pozostałych osób podpisała pierwszy akt i zerknąć do aktu.
Obie drogi są dobre. Ja bym zaczęła od oglądnięcia pierwszego aktu.
Tryb odwołania Zarządcy opisałam powyżej.
Proponuję pójść o krok dalej i zrezygnować nie tylko ze sposobu zarządu, ale i z zarządcy. Choćby dlatego, że zarządca komunalny (czy to zakład budżetowy, czy spółka komunalna) to najgorszy typ zarządcy na rynku: najniższy poziom wiedzy, żadnych standardów przyzwoitości, fatalne nawyki (arogancja władzy, odziedziczona z urzędu).
I będzie on trwał do chwili wyodrębnienia wszystkich lokali przez gminę, chyba, że zmusicie zarządcę do zwołania zebrania i zmienicie sposób zarządzania nieruchomością, potrzebny notariusz.
Jest jeszcze jedna sprawa. Każdy z wykupujących lokal otrzymuje do podpisania umowę z Zarządem Budynków reprezentowanym przez kierownika o zarządzanie nieruchomością
wspólną.Każdy właściciel posiada więc umowę o zarządzanie i ja też taką umowę dostałem do podpisu.
Wynika z tego, że gonia ma rację, jest to zarządzanie w trybie art 18 pkt 2.
Nie zdążyłem jeszcze sprawdzić, czy zapis w umowie istnieje od pierwszego aktu notarialnego, ale przypuszczam, że tak.
Co wobec tego z tymi umowami indywidualnymi o zarządzanie, gdyby udało nam się zmienić zarząd ? Trzeba je wypowiedzieć ?
sprawowany przez MZB"- wystarczy uchwała. W pierwszym poście napisałeś, że zapis o zarządzie powierzonym jest w akcie notarialnym, teraz piszesz, że podpisywaliście oddzielną umowę(???). Napisz proszę jak to faktycznie jest, bo może coś źle zrozumiałam? Odwołać Zarządcę powołanego z art 18 pkt. 2 będzie najprościej tak jak napisałam kilka postów powyżej. Zarząd zwołuje zebranie w obecności notariusza, potem głosowanie ( najlepiej z żadaniem 1na 1) uchwały o zmianie sposobu zarzadzania nieruchomoscią wspólną. I po kłopocie z Zarządcą.
Pani Beata Umowa wygląda tak:
Umowa
o przekazanie w zarząd lokalu własnościowego Nr ....
w budynku położonym w ............
przy ulicy. ....................................Nr ...............
zawarta w dniu .............................pomiędzy Gminą Miejską ............ - Miejskim Zarządem Budynków, reprezentowanym przez:
Pana ..............................................- Kierownika Miejskiego Zarządu Budynków zwanym dalej zarządcą,
a P...........................................................zwanym dalej Właścicielem lokalu.
§ 1.
P.................................................oświadcza, że na podstawie aktu notarialnego z dnia ....................................jest właścicielem samodzielnego lokalu mieszkalnego Nr.... w budynku przy ul. ......................w........................, składającego się z ..ch pokoi, kuchni, łazienki, wc i przedpokoju o powierzchni użytkowej ...........m2 oraz z przynależnej piwnicy do lokalu o powierzchni ........m2 •
§ 2.
Właściciel lokalu mieszkalnego ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
§ 3.
Właściciel lokalu uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspól-
nej oraz ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, w szczególności: z tyto zużycia
energii elektrycznej, wody i odprowadzenia ścieków.
Opłaty za gaz oraz energię elektryczną właściciel lokalu regulować będzie na podstawie odrębnych
rachunków właściwym instytucjom.
Na pokrycie kosztów, o których mowa w ust. 1 właściciel lokalu uiszczać będzie zaliczki w formie
bieżących opłat, płatne z góry do dnia lO-go każdego miesiąca na konto w Banku ................ lub do kasy zarządcy przy ul. w .......... na podstawie wymiaru opłat kosztów eksploatacji, który można odebrać w pokoju nr 5.
Należności z tyto kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym bez względu na ich wysokość.
W razie zwłoki w uiszczaniu należności, zarządcy służy również prawo doliczania odsetek na podstawie obowiązujących przepisów.
§ 4.
1. W przypadku podwyżki cen mających wpływ na wysokość należności wymienionych w § 3 pkt 1 - opłaty obciążające właściciela ulegną proporcjonalnemu wzrostowi.
Zarządca powiadamiać będzie na piśmie właściciela lokalu o zmianie opłat dot. kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Zmiana opłat nie wymaga wypowiedzenia warunków niniejszej umowy.
Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości - bez prawa do lokalu zamiennego.
§ 5.
Właściciel lokalu będzie partycypował stosownie do udziału we współwłasności w kosztach
planowanych robót remontowych w budynku.
O w/w pracach, wstępnych kosztach i zakresie robót właściciel lokalu zostanie powiadomiony w terminie 3 miesięcy przed ich rozpoczęciem.
Decyzja o wykonaniu robót podjęta zostanie przez współwłaścicieli na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwały, w której zostanie określony zakres prac remontowych oraz osoba reprezentująca właścicieli lokali przy zawieraniu umowy z wykonawcą robót wybranym podczas przetargu, ich odbiorze i rozliczeniu.
Wykonanie prac związanych z usuwaniem awarii w budynku nie wymaga powiadomienia współwłaścicieli i podjęcia odrębnej uchwały.
§ 6.
Zarządca zobowiązany jest:
w okresach rocznych do dnia 31 marca roku następnego rozliczać pobrane pożytki i przychody oraz
poniesione wydatki na utrzymanie części wspólnych w budynku,
zwołać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku nie później niż w I kwartale każdego roku
a o jego terminie powiadomić na piśmie.
§ 7.
Właściciel lokalu jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać regulaminu porządku domowego, korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystanie przez innych właścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
Wszelkie przeróbki instalacji w lokalu, które mogą zakłócić sprawne działanie urządzeń technicznych umożliwiających pozostałym współwłaścicielom lokali korzystanie z oświetlenia, ogrzewania, z dostaw wody oraz gazu a także mające wpływ na ponoszenie wspólnych kosztów w domu wielorodzinnym muszą być uzgadniane z zarządcą budynku.
Właściciel lokalu bez zgody zarządcy budynku nie będzie mógł również dokonywać przeróbek naruszających konstrukcję nośną budynku a także mających wpływ na wygląd zewnętrzny budynku (okien, koloru elewacji itp.).
§ 8.
Umowa zawarta została na czas nieokreślony i zostanie rozwiązana z dniem zbycia względnie wygaśnięcia prawa własności przedmiotowego lokalu.
§ 9.
W sprawach nieuregulowanych nin. umową mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.Nr 85, poz.388 z pózn. zmianami) oraz przepisy Kodeksu Cywilnego.
§ 10.
W dacie skutecznego nabycia przez właściciela lokalu mieszkalnego opisanego w § 1 niniejszej umowy traci moc umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta w dniu ........................
§ 11.
Umowa została sporządzona w 2-ch jednobrzmiących egzemplarzach po 1 egz. dla każdej ze stron.
Taką umowę albo przedstawia się nowemu właścicielowi albo prosi się go o napisanie prośby o zarządzanie.
Taką umowę otrzymałem i ja do podpisana.
Z Waszych komentarzy wnioskuję, że nasze MZB robi co chce.
1/ Umowę na Zarządzanie należy zawrzeć w formie aktu notarialnego.
Jeżeli nie było aktu notarialnego, tylko taka zwykła sobie umowa, to jest po prostu kpina, a nie ustanowienie Zarzadu.
Na podstawie takiej umowy nie ma możliwości wpisu Zarządu powierzonego do księgi wieczystej (gdyż nie jest to umowa notarialna).
Nie ma wpisu do KW - nie ma Zarządu powierzonego, więc nie ma czego, ani kogo odwoływać. Czyli Zarządcy nie ma tylko...no właśnie sama nie wiem kto.
2/ Nie jest to również umowa na administrowanie, ponieważ nie jest podpisana przez Zarząd wspólnoty,
a jedynie przez pojedyńczych właścicieli, którzy takiej umowy zwyczajnie nie mogą zawrzeć skutecznie z MZB,
gdyż nie maja prawa do reprezentowania wspólnoty w tej konkretnej sytuacji.
Moim zdaniem Wasz Zarząd może jak najbardziej skutecznie choćby jutro "zatrudnić" administratora
(Przedtem dla świętego spokoju warto sprawdzić KW, ale tam nie ma prawa być na podstawie umowy, którą prezentujesz wpisanego Zarzadu powierzonego)
Po prostu...żerują na tym, że prawdopodobnie słabo znacie UWL. Dobra nowina jest jeszcze taka, że władzę sprawuje Wasz zarząd Właścicielski a nie MZB.
Zatem...do dzieła!
Tomnatom! Skorzystaj z rady Ownera i wybierz się do sądu rejonowego celem sprawdzenia KW. Najlepiej uzyskaj odpis zupełny księgi macierzystej (grunt+budynek) i lokalu.
Lepiej jednak poszukać tego pierwszego aktu.
Taka uchwała nie zobowiązuje zarządcy do pokrycia tych kosztów.
Podstawy wpisu nie stanowi umowa zawarta pomiędzy właścicielami a zarządcą, lecz umowa, w której właściciele określili sposób zarządu, tj:
- umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali
- albo umowa zawarta "później w formie aktu notarialnego" .
Brak wpisu w księdze wieczystej uzasadnia jedynie domniemanie, że właściciele nie dokonali zmiany sposobu zarządu, domniemanie to można obalić. Zatem może mieć miejsce taka sytuacja, że dokonano zmiany, której nie ujawniono w kw.
Nie zgadzam się z tym, ponieważ z treści wcześniejszych wypowiedzi wynika, że mogło dojść do zmiany sposobu zarządu, o ile zapis :
"Zarząd nieruchomością wspólną do czasu sprzedaży wszystkich lokali w tym budynku sprawowany będzie przez dotychczasowego zarządcę " został umieszczony w pierwszym akcie notarialnym.
Odszukaj na stronie internetowej urzędu uchwałę rady gminy/miasta w sprawie sprzedaży lokali na rzecz najemców w drodze bezprzetargowej. Zapoznaj się z podstawą prawną ich sprzedaży, w tym zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.
Wszystkie uchwały rady gminy/miasta znajdują się w Dzienniku Urzędowym Województwa na stronie wojewody.
Przykładowa strona urzędu z informacją dla kupujących lokale i grunt http://www.uml.lodz.pl/index.php?str=2110
Jeżeli lokale stanowiłyby własność gminy, to gmina nie miałaby potrzeby zawierania takich umów. Oczywiście te umowy są wadliwie skonstruowane, proszę zauważyć, że ich przedmiot stanowi "przekazanie w zarząd lokalu własnościowego".:rasta:
Moim zdaniem te wątpliwości działaja na korzyść zarządu wspólnoty.
Po przeanalizowaniu wątku uważam, że Zarząd Wspólnoty po sprawdzeniu pierwszego aktu notarialnego (i ew. KW, ale raczej pro forma)
może śmiało działać, czyli podpisywać umowę z nowym administratorem. Właściwienie nie tylko może działać,
ale nawet powinien i to zdecydowanie, gdyż (w oparciu o to co pisze tomnatom w kolejnych postach)
MZB żadnej władzy we Wspólnocie nie sprawuje i raczej w niczym nie będzie mógł Zarządowi Wspólnoty
skutecznie przeszkodzić. A po co przepłacać??? No chyba, że wspólnota jest zadowolona z działań MZB,
to wtedy podpisać z nim umowę na administrowanie z łatwym trybem wypowiedzenia.
Powinno się zmienić sposób zarządu nieruchomością wspólną, bo jest jednak wpisany sposób zarządu w akcie notarialnym, właściciela lokalu.
Czy ten zapis jest nieważny? Czy tylko ważny jest zapis w pierwszym akcie notarialnym?, bo ja przypuszczam, że ten wpis jest w każdym akcie notarialnym. Czy to jest zarząd, w skład którego wchodzą właściciele?, czy ZBM jest zarządem wspólnoty?
Przypominam, że do powstania WM potrzeba dwóch właścicieli - gminy i Kowalskiego - właściciela wyodrębnionego lokalu wpisanego do KW (na wniosek gminy).
Polecam:
http://samorzad.infor.pl/sektor/zadania/gospodarka_komunalna/artykuly/389037,mienie_komunalne.html
Jeżeli zaś nie ma wpisu w pierwszym akcie, to wpisy w aktach następnych nie wiążą właściciela lokalu z tym pierwszym aktem. Zatem sposób zarządu zapisany w następnych aktach, a nie widniejący w akcie pierwszym nie jest obowiązujący, bo nie dotyczy wszystkich właścicieli, a nie może być różnych sposobów zarządu w jednej wspólnocie.
Tych umów nie ma w internecie.
Jak czegoś nie ma w Internecie, to ta rzecz nie istnieje!
Nieważne, w jakim "trybie" zawiera się umowę (cokolwiek miałoby to znaczyć).
Ważne, że wyodrębniono własność lokalu aktem notarialnym i dokonano wpisu w księdze wieczystej.
Tego wymaga polskie prawo - ustawa o własności lokali, kodeks cywilny i ustawa o księgach wieczystych i hipotece.
Jeżeli jest akt notarialny wyodrębnienia własności lokalu, to następuje wyłączenie lokalu z macierzystej księgi wieczystej i urządzenie odrębnej Kw dla lokalu.
Co jeszcze chcesz sprawdzać?
Ustawa z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami
Rozdział 3
Sprzedaż i oddawanie w użytkowanie wieczyste
Art. 27. Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.
Art. 28. 1. Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej, stosownie do przepisów rozdziału 4 niniejszego działu.
2. Warunki zbycia nieruchomości w drodze przetargu obwieszcza się w ogłoszeniu o przetargu. Warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą.
3. Protokół z przeprowadzonego przetargu oraz protokół z rokowań przy zbyciu w drodze bezprzetargowej stanowią podstawę do zawarcia umowy.
Art. 35. 1. Właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości.
Art.35. 3. Ustanawianie odrębnej własności lokali w domach wielolokalowych, wchodzących w skład nieruchomości, następuje na zasadach określonych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492).
Zgadzam się z Gonią, jeżeli zapis umieszczono w pierwszym akcie - należy dokonać najpierw zmiany sposobu zarządu.
Lokale mieszkalne w ilości 21 stanowiące własność gminy to lokale niewyodrębnione.
A zatem pozyskanie w zarząd lokalu mieszkalnego wyodrębnionego i niewyodrębnionego przez MZB wymaga zawarcia identycznych umów.
§ 9 W sprawach nieuregulowanych nin. umową mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.Nr 85, poz.388 z pózn. zmianami) oraz przepisy Kodeksu."
"Gmina posiada ustalone zasady wynajmowania lokali, wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu, przyjęte uchwałą Rady (...) oraz zasady sprzedaży lokali mieszkalnych w budynkach wielo- mieszkaniowych, przyjęte uchwałą Rady (...). Wymienione uchwały zawierają szczegółowe unormowania w zakresie wynajmowania oraz sprzedaży lokali, udzielania bonifikat od ceny sprzedaży, rozkładania na raty cen sprzedaży oraz zabezpieczenia hipotecznego należytych kwot."
"Odnośnie lokali mieszkalnych wynajmowanych na czas nieoznaczony, program przewiduje kontynuację procesu prywatyzacji, umożliwiającą lokatorom nabywanie zajmowanych przez nich lokali na własność, pomniejszając tym samym ponoszone przez miasto koszty utrzymania tej części zasobu mieszkaniowego."
" Nie stwierdzono nieterminowego wnoszenia opłat z tytułu nabywania przez lokatorów lokali mieszkalnych kupowanych na własność od Gminy."
MZB
"Jednostka ta realizuje zadania Gminy poprzez zarządzanie budynkami i lokalami mieszkalnymi stanowiącymi własności współwłasność Gminy oraz współpracuje ze wspólnotami mieszkaniowymi."
"Gmina monitorowała realizację przysługujących jej praw we wspólnotach mieszkaniowych poprzez uczestnictwo upoważnionego pracownika Urzędu w zebraniach wspólnot mieszkaniowych z prawem głosu nad wszystkimi sprawami podlegającymi rozstrzygnięciom właścicieli, analizy rocznych planów gospodarczych dla nieruchomości wspólnej sporządzonych przez MZB, rocznych sprawozdań finansowych wspólnot mieszkaniowych oraz uchwał wspólnot mieszkaniowych w sprawie zatwierdzenia finansowego i udzielenia absolutorium zarządcy za dany rok."
Określona podstawa prawna w dokumentach upublicznionych to ustawa z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. z 2004r., Nr. 261, poz. 2603 ze zm.) i ustawa z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (tj. Dz.U. z 2000 r. Nr.80, poz.903 ze zm.)
Szukałam przypadku w którym organ kontrolny stwierdziłby istnienie zawartej umowy o pozyskanie w zarząd lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności m.in. przez MZB i nie znalazłam.
"(...) wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu, pod warunkiem, że jego właścicielem jest inna osoba niż dotychczasowy właściciel nieruchomości. Ten ostatni nie zmienia się we właściciela lokalu, jest on współwłaścicielem nieruchomości a zarazem ma wyłączność na korzystanie z części składowej nieruchomości, jaką jest niewyodrębniona część budynku. Z technicznego punktu widzenia ta pozostała część nieruchomości może stanowić kilka lokali samodzielnych (definicja samodzielnego lokalu została podana w art. 2 ust. 2 ustawy). Z mocy art. 4 ust. 1 ustawy, właściciel niewyodrębnionego lokalu ma takie same prawa co do tych lokali jak i co do nieruchomości wspólnej, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych."
http://www.rpo.gov.pl/index.php?md=3445&s=1
W tym przypadku mamy natomiast to, że gmina poprzez ZMB ,,zachowała" sobie prawo do dalszego zarządzania tą właśnie nieruchomością, miała do tego prawo(art 18 ust 2).
Jednak, żeby zmienić ten sposób zarządu musi dojść do powołania zarządu właścicielskiego z udziałem notariusza, jeżeli wybrano zarząd wspólnoty bez notariusza, to nie doszło do zmiany sposobu zarządu i dalej zarządcą jest ZMB.
Natomiast jeżeli chodzi o lokale mieszkalne stanowiące własność gminy, to zawsze(nawet przy zarządzie właścicielskim)zarząd tymi LOKALAMI należy do jednostki gminnej, czyli ZMB, ale tylko tymi lokalami.
We wspólnocie nie ma czegoś takiego, jak zarządzanie, czy pozyskiwanie w zarząd lokali, zarządza się nieruchomością wspólną, a nie lokalami.
W budynku WM przedmiotem umowy nie są lokale a części wspólne budynku, a to oznacza, że MZB winien posiadać dwie różne umowy.
Umowa o zarządzanie (administrowanie) nieruchomością wspólną nie obejmuje lokali.
Trzeba pamiętać, że MZB nie ma stosunku prawnego ze WM odpowiadającą z ustawy za zarząd nieruchomością wspólną.
Kupienie lokalu a bycie jego właścicielem to dwie różne sprawy. Ile czasu minęło od dnia zawarcia umowy do wyodrębnienia lokalu i wpisania Twojej babci do KW dział II (na wniosek gminy)?
Pozwoliłam sobie przytoczyć fragment postu mojej znajomej, która zawarła umowę w drugiej połowie 1995 a właścicielem wyodrębnionego lokalu została w pierwszej połowie 1999 roku. O wszystkim dowiedziała się w pierwszej połowie 2009 r.
" W moim akcie notarialnym nie ma rzeczywiście żadnej wzmianki na temat UWL. Natomiast w ostatnich aktach notarialnych jest informacja, ....."że sprzedaż następuje na podstawie ustawy z dn. 21 VIII 1997 r o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) i ustawy z dn. 24. VI. 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz.903 z późn. zm.) i okazuje:
-odpis uchwały nr. (...) Rady (...) w (...) z dn. (...) w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych w budynkach stanowiących własność komunalną wraz z załącznikiem do uchwały - wykazem nr 1;
(JEST TO TA SAMA UCHWAŁA Z MOJEGO AKTU W SPRAWIE ODDANIA W WIECZYSTE UŻYTKOWANIE GRUNTU I SPRZEDAŻY LOKALI MIESZK. W BUDYNKU ZNAJDUJĄCYM SIĘ NA PRZEDMIOTOWEJ DZIAŁCE.)
- odpis uchwał Rady (...) w (...) z dn. (...) Nr. (...) i zdn. (...) r. (...) - w sprawie udzielenia bonifikat ;
- protokół uzgodnień z dn. ......;
- zaświadczenie ze Starostwa........., w którym stwierdza się, iż lokal nr ........itd jest samodzielnym lokalem mieszk.;
- wydany przez Starostwo ............wypis z rejestru gruntów sporządzony dn....dla działki nr .......o pow. ......m2 obręb ewidencyjny ........jednostka ewidencyjna .......
- rzut kondygnacji ........ "
Zanim wtrącę swoje trzy grosze, to wydaje się, iż nie wszyscy internauci rozumieją tak naprawdę i do końca często powtarzające się w komentarzach określenia (czas to sobie wyjaśnić – bo może mnie coś źle się wydaje), i tak: ,,Zarząd” powierzony w trybie art.18.1 uwl, potem ,,Zarządca” – pojawia się w uwl w rozdziale 4 od art.24 i potem w innych art. np.29 itd., administrator – brak takiego określenia w obowiązujących przepisach. Na podstawie wyjaśnień ustawodawcy w kolejnych zasadach można jednoznacznie stwierdzić, że nie zależnie jaką strukturę posiada Zarząd czy Zarządca ( jakim jest ciałem ,,wykonawczym” WMN), któremu powierzono zarząd bez odrębnej umowy o wykonywanie tzw. ,,czynności zarządu” szczególną czynnością prawna od razu przy sprzedaży pierwszego lokalu (przed zawiązaniem się WMN ex lege), ale w 99% w kraju bez odrębnej umowy czy zapisu w takim akcie notarialnym (o sprzedawanym lokalu) lub obok niego o wykonywanie czynności zarządu – wg ostatniego zdania w art.18.1 ,,…,a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej” (rzadziej fizycznej) przy sprzedaży pierwszego lokalu z wydzielonych i należących do dotychczasowego właściciela - należy przede wszystkim powiedzieć, iż : a) obydwa ciała Zarządu lub Zarządcy, a powołane do sprawowania czynności zarządu (bez konkretnej umowy zapisanej w akcie notarialnym i konsekwentnie w dziale Kw. ) mają wg normy uwl art.18.3 (33) dokładnie takie same uprawnienia i obowiązki w stosunku do Ogółu Właścicieli danej WMN, b) wg art.18.2 uwl – tak przyjęty sposób (a raczej nie przyjęty do końca sposób wykonywania zarządu jw. mowa) tj. wg art.18.3; 33 uwl odnosi prawny skutek w stosunku do każdego następnego nabywcy lokalu w tej nieruchomości.
Nawet w sytuacji przyjęcia odrębnej umowy o wykonywanie czynności zarządu, to czynności zapisane w artykułach uwl obowiązujących bezwzględnie np. art.22.1,3 uwl, 29.1b,1c, 30.2 uwl -muszą nadal obowiązywać (np. jako część prawa nie uregulowana umową, i w tej kwestii nieuregulowanej obowiązują właśnie przepisy ustawy w rozdziale 4 oraz wszystkie poza tym rozdziałem.
Napisanie dobrej umowy poza wieloma przepisami uwl moim zdaniem wymaga ogromnej wiedzy i profesjonalizmu nie tylko Zarządców, ale znawców (biegłych specjalistów) tego prawa.
Dlatego uważam i podpowiadam Tobie ,,Tomnatom”, iż w Twojej WMN na BANK jest tak samo w przedmiocie wykonywania zarządu (zwłaszcza wykonywania czynności prawidłowego zarządu), jak w ok. 99% przypadkach w kraju, iż WMN w której stałeś się właścicielem lokalu i jakby jej ,,członkiem” – ważnym (w założeniu uwl) ogniwem, nie ma umowy o sposób wykonywania czynności, lecz w szczególności powierzyła ten zarząd osobie prawnej (nie ma znaczenia jak nazywa się tę osobę, czy Zarządem, czy Zarządcą, czy nawet Administratorem(choć w tym przypadku formalnie niepoprawnie, ale podlega to zawsze konwalidacji- zamianie nazwy poprzez czynność prawną ex post- z mocą wsteczną). A, więc działa tu prawo uwl art.18.1, 18.2,18.3 (wystarczy dobrze zapoznać się i zrozumieć rozdział 4 tej normy. Nie słuchał innych porad i nie daj sobie zrobić wody z m….. wiesz o co chodzi. Nie można już tak jawnie i na żywioł robić akrobacji czy twórczości z normy, jak wielu internautów odczytuje normę, często też posiłkując się niektórymi i chorymi wyrokami.
Do zmiany uwl w 1997r (bodajże I zmiana), zapisy w aktach notarialnych przy sprzedaży pierwszego lokalu z nieruchomości wyjściowej np. własności gminy, zapisywano właśnie takie klauzule, że do czasu sprzedaży ostatniego niewyodrębnionego jeszcze lokalu zarząd częścią wspólną nieruchomości sprawowany będzie przez gminę lub przez ZGM, Administratora WZM itd. – jak korzystniej wg interesu dotychczasowego właściciela budynku kalkulowano. Dopiero art. 18.2a uwl dał możliwość unicestwienia takich postanowień w aktach notarialnych – często niekorzystnych indywidualnym, prywatnym właścicielom lokali mieszkalnych, czy o innym przeznaczeniu, aby też szczególną czynnością prawną (potem protokołem w obecności notariusza) zmienić sposób wykonywania zarządu, w szczególności by można było zmienić osobę wykonującą dotychczas Zarząd sprawami i rzeczą wspólną danej WMN. Jednak często nie jest to proste, zależy to bowiem od wielu składowych; od poziomu intelektualnego ludzi, zamożności, orientacji politycznych, ich wiedzy o prawach i obowiązkach oraz konsekwencjach złego wyboru wg normy art.27,29.3, 17 uwl , odczuć o sprawiedliwym zarządzaniu, prawidłowej oceny wykonywania czynności zarządu , układów w gminie, stosunków miedzy sąsiedzkich i układu sił we WMN liczone udziałami lub czasami 1głos na 1 (jednego) właściciela lokali - przy żądaniu zmiany w sposobie głosowania nad dana decyzją w uchwale - siły co najmniej 20% właścicieli liczone udziałami (zatwierdzone oczywiście uchwałą), a nie na żądanie obojętnie którego z właścicieli lokali (lokalu) – jak to któraś z internautek komentuje.
Jest to dobra pożywka dla nieuczciwych Zarządów/Zarządców i gmin, ZGM Sp. itd., długo jeszcze tak pozostanie, bo posłowie żadnej opcji politycznej nie są zainteresowani jasną i klarowną do końca ustawą uwl, aby ,,młócka” ludzi w sądach (spory o sposób zarządzania i rozliczenia) trwała, trwała i trwała, … wiadomo dla jakich grup społecznych jest to na rękę i czyjego zysku. :peace::thumbup:
Na wniosek gminy sprzedany lokal zostaje wyodrębniony a jego właściciel wpisany do KW dział II.
Od dnia zawarcia umowy kupna lokalu do dnia jego wyodrębnienia (dowód: odpis KW lokalu) gmina jest właścicielem tegoż lokalu.
A zatem strony umowy z gminą muszą sprawdzić KW by dowiedzieć się czy są członkami WM - właścicielami lokali i współwłaścicielami nieruchomości wspólnej w jednej osobie.
MZB zawarł umowę o pozyskanie w zarząd lokalu mieszkalnego, który po wyodrębnieniu przestaje być własnością gminy.
W pozostałych przypadkach dla "dużych" wspólnot UWL zakłada powołanie uchwałą właścicieli Zarządu właścicielskiego (jedno lub wieloosobowego), który można odwołać w każdej chwili uchwałą właściceli (bez udziału notariusza). To Art. 20 UWL.
Trzecią formą zarządu nieruchomością może być zarządca przymusowy ustanowiony w określonych przypadkach przez sąd. (ta forma nie dotyczy tego wątku więc tylko o niej wspominam)
We wspólnocie tomnatoma mamy informację o Zarządzie właścicielskim wybranym na ostatnim zabraniu (post nr 1) i idiotyczną umowę o przekazaniu wyodrebnionego LOKALU w zarządzanie MZB. A co z niej wynika? Może to, że MZB powinno sprzątać tomnatomowi w mieszkaniu? Istotą tej kuriozalnej umowy nie jest NIERUCHOMOŚĆ WSPÓLNA, a wyodrębniony lokal. Umowa ta nie dość, że nie ma formy notarialnej, to ma ma kuriozalną treść.(czyli nawet gdyby miała notarialną formę to i tak nie dotyczy nieruchomości wspólnej) Reszta wątków to tylko domysły (w tym i moje). Jakubow, o ile dobrze zrozumiałem sens Twojego wywodu to przyznaję, że dawno nie było na tym forum takiej katastrofy intelektualnej jak Twój ostatni post.
Umowa zawarta z 19 właścicielami lokali znajduje się w MZB, a uchwały o wyborze zarządu w dokumentacji WM w jednym z pomieszczeń w ? Natomiast umowy sprzedaży lokali w dokumentacji gminy.
Nie znamy daty powstania WM. Nie wiemy też, jakie decyzje podjęto na wszystkich zebraniach właścicieli lokali. Brak informacji o nadanym WM numerze REGON i NIP.
Kto doprowadził do podjęcia uchwały o wyborze Zarządu "właścicielskiego" i jaki był jego przebieg też nie wiemy.
Z tego co pisze tomnatom Gmina jest większościowym udziałowcem a to oznacza, że ponosi większe koszty utrzymania zarządu nieruchomością wspólną.
Rozliczanie środków publicznych - nie zła jazda i odpowiedzialność duża.
Wiedzę o rocznych rozliczeniach we wspólnocie mieszkaniowej zdobywa się na szkoleniach.
http://www.ecdk.com.pl/szkolenie/88
Widać tu wyraźnie, że gmina poprzez swój ZMB, zmuszając właściciela lokalu do podpisania tak prymitywnej umowy, chce dalej zarządzać nieruchomością wspólną. Gmina i ZMB stosując zapisy w aktach notarialnych i umowach z poszczególnymi właścicielami wprowadza ich w ,,ogłupienie" im więcej zapisów, tym trudniej dojść o co chodzi, albo inaczej, trudniej zmienić sposób zarządu. Nie było takiej umowy, moja babcia kupiła od gminy lokal i w akcie notarialnym były tylko zapisy o wyodrębnieniu tego lokalu, założenia KW i o ponoszeniu kosztów zarządu tą nieruchomością, nie było wymienionego zarządcy, ani w pierwszym, ani w ostatnim akcie notarialnym.
Widzę, że swoim postem narobiłem niezłego zamieszania.
Na początek parę wyjaśnień dla uporządkowania :
1. Zapis "Zarząd nieruchomością wspólną do czasu sprzedaży wszystkich lokali w tym budynku sprawowany będzie przez dotychczasowego zarządcę” istnieje w pierwszym akcie notarialnym kupna lokalu mieszkalnego.
2. Wybór zarządu został zaproponowany na zebraniu rocznym przez jednego z właścicieli, co wszyscy skwapliwie podchwycili nie mając pojęcia o stanie prawnym sytuacji. Ja też niewiele wiedziałem, zwłaszcza, że zebranie odbyło się tuż po zakupie mieszkania przeze mnie. W skład wybranego zarządu wchodzą właściciele, nie ma przedstawiciela Gminy lub MZB.
3. Umowa zarządzanie lokalem jest rzeczywiście idiotyczna. Nie podpisałem jej, ale większość (nie wiem czy wszyscy) ma taką samą.
4. Nie wiem, czy masz rację. W umowie kupna lokalu jest oświadczenie gminy o wyodrębnieniu lokalu z budynku..
Pozostaje zdecydować się na jakieś rozwiązanie sytuacji. W związku z tym mam prośbę o poradę, chociaż nie jestem członkiem zarządu, ale wybrany przez nas zarząd ma wiedzę mniejszą niż ja :
a - czy możemy po zmianie sposobu zarządu podpisać umowę z MZB, na podstawie której MZB prowadziłoby ewidencję pozaksięgową oraz sprawy administracyjne, wyliczanie ,pobieranie i kontrola wpłat należności od właścicieli i lokatorów, rozliczanie się z dostawcami wody i ciepła, przygotowywanie umów z wykonawcami remontów, czy np. termomodernizacji, rozliczanie się ze stanu rachunku bankowego i.t.p., ale decyzje o podpisywaniu umów pozostawić w rękach wybranego zarządu ?
b - czy umowa o administrowanie może zawierać powyższe czynności ?
c - co z umowami o zarządzanie podpisanymi przez właścicieli ? Czy wygasłyby automatycznie wraz ze zmianą sposobu zarządu, czy trzeba je wypowiedzieć (jakie są takie są, ale to umowy) ? Moim zdaniem należy je unieważnić/wypowiedzieć bez względu na to, czy zdecydujemy się na zmianę sposobu zarządu, ale jak to wykonać praktycznie ?
Później należy uchwałą powołać nowy zarząd właścicielski, już beż notariusza. Powinniście mieć NIP, REGON i konto w banku(pewnie ZMB tego nie załatwił)
Możecie podpisać umowę o administrowanie z MZB(tylko po co?)
Musicie zapytać, czy kierownik, albo inna osoba zatrudniona w ZMB posiada licencję zarządcy, ponieważ kierownik ZMB nie posiada odpowiedzialności, za niego tą odpowiedzialność bierze burmistrz, czy prezydent miasta, może to powodować dla was niekorzystne sytuacje(przeważnie odnośnie rozliczeń)
Umowa, o administrowanie może zawierać te wszystkie czynności o których piszesz.
Po powołaniu zarządu właścicielskiego umowy podpisane przez właścicieli z ZMB automatycznie wygasają.
Jednak, chcę zauważyć, że ZMB jako jednostka gminy nie może zarządzać, ani administrować wspólnotami z udziałem gminy.
ZMB mógł zarządzać tylko tak jak do tej pory, czyli zgodnie z art. 18 ust 2 ustawy o wl.
Gmina lub Skarb Państwa może ustanowić trwały zarząd na swojej nieruchomości na rzecz swojej (komunalnej lub państwowej) jednostki organizacyjnej, nieposiadającej osobowości prawnej, a nie pozyskać nieruchomość w trwały zarząd. Trwały zarząd nieruchomościami sprawują np.:
1) sądy, urzędy skarbowe - w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa,
2) przedszkola, szkoły podstawowe i gimnazja - w odniesieniu do nieruchomości gminy.
Wiedząc to co wiem w tej chwili (czyli, że jest potwierdzony wpis do pierwszego aktu notarialnego o ustanowieniu Zarządu - dziwny, ale jest) podtrzymuję radę z MOJEGO drugiego posta w tym wątku. PROPONUJĘ: Wykorzystajcie to, że macie Zarząd właścicielski. Nie powinno go być w Waszej wspólnocie - ale jest :bigsmile:. Niech ten Zarząd właścicielski zwoła jak najszybciej zebranie z udziałem notariusza, potem niech ktoś z właścicieli zgłosi przygotowane wcześniej pisemne żądanie głosowania 1 na 1 uchwały o znianie sposobu zarządzania nieruchomościa wspólną( podpisane przez 20% liczone udziałami), a potem podejmijcie tę uchwałę. Jak przeglosujecie, to po Zarządcy, bo nie słyszałam, żeby komuś się udało zaskarżyć tryb zwołania zebrania i na tej podstawie unieważnić uchwałę wspólnoty. Jeżeli tylko właściciele się stawią ( w Waszym przypadku wystarczy 11 osób) to zebranie będzie ważne i podjęte uchwały też.
Przypomnę,że gmina ma prawników, a oni już będą mogli to wykorzystać w sądzie, a to już inna ,,bajka". Jak to się odbyło?:sad: