Do a-z, ja byłam w zarządzie właścicielskim i sami zarządzaliśmy naszą wspólnotą z udziałem gminy.
Dopiero po mojej rezygnacji gmina widząc, że może przejąć zarządzanie, za pomocą burmistrza spowodowała,że nowy zarząd wspólnoty zlecił zarządzanie/administrowanie swojej jednostce budżetowej ADM.
Natomiast dyskusja nasza zbacza z tematu, myślę,że dalej nie ma sensu jej prowadzić.
Pozdrawiam.
Pani Beata :
No bo na jaki przepis mógłby powołać się Sąd? w przypadku:
" z uwagi na fakt zwołania zebrania właścicieli przez nieuprawnione osoby sąd uchyla uchwałę nr......itd".
Art. 31. Zebrania właścicieli:
b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10
udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd
nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.
W rezultacie możemy coś zdziałać tylko , gdy będziemy jednomyślni jako właściciele lokali.
Nie wiem jak się sprawy dalej potoczą,co zdecydują moi sąsiedzi, ale i tak odezwę się na forum po rozstrzygnięciu sprawy
dla informacji innych właścicieli.
W każdym razie dziękuję wszystkim za cenne uwagi, opinie i przestrogi.
tomnatom, nie musicie być jednomyślni. Wystarczy wiekszość. Jeżeli gmina posiada więcej niż 50% udziałów w nieruchomości ( pisałeś, że mają 21 lokali z 40,
a ile to udziałów możecie zbadać zaglądając do KW, albo sumując wszystkie udziały z Waszych aktów notarialnych i ich sumę odejmując od 1) to możecie wprowadzić żądanie głosowania 1 na 1 ( potrzeba do tego 20 % udziałów a tyle na pewno macie) nad uchwałą o odwołaniu Zarządcy. Wtedy całkowita pula głosów wyniesie w Waszej wspólnocie: indywidualni właściciele 19 + gmina 1 = razem 20 głosów.
(czy któryś z właścicieli indywidualnych posiada więcej niż jeden lokal? - napisz, to WAŻNE, bo wtedy pula ulegnie zmianie) Jeśli wszyscy indywidualni właściciele posiadaja po jednym lokalu, to większość w Waszej wspólnocie wyniesie 11 i tyle właśnie potrzeba głosów, żeby odwołać Zarządcę. Ta uchwała musi zostać zaprotokołowana przez notariusza, dlatego bedzie trzeba go wezwać na zebranie.
I jeszcze jedno: znam Art. 31 UWL, wielu innych na tym forum też. Zacytowałeś go trochę nie na temat, nie odpowiada absolutnie na moje pytanie, ale to nieistotny drobiazg. Zadałam to retoryczne pytanie m.in. goni, z uwagi na poruszanie przez nią pobocznych moim zdaniem wątków w tej dyskusji. Dobranoc
Zarządca komunalny dokonał zawarcia umowy obejmującej zarząd lokalami mieszkalnym i nieruchomością wspólną. Może lepiej byłoby zawarcie umowy o zarządzanie całym budynkiem z 20 właścicielami lokali.
Ustawa o własności lokali mówi o zarządzie nieruchomością wspólną, a zatem co stało się z zawartymi umowami obejmującymi lokale mieszkalne?
Dzisiaj przeczytałam w internecie o kolejnym szkoleniu. Temat: kontrola zarządu, zarządcy, administratora i wspólnoty mieszkaniowej przez gminę jako właściciela lokali w nieruchomości. Szkolenie odbyło się w poniedziałek.
Osoby, które na nim były dowiedziały się m.in. o zarządzie przymusowym i skutecznym podejmowaniu uchwał przez wspólnoty oraz reprezentowanie gminy na rocznym zebraniu wspólnoty mieszkaniowej.
b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10
udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd
nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.
No właśnie na wniosek właścicieli(z tym nie byłoby problemu), ale organizuje Zarząd, lub Zarządca.
Jeżeli tego nie zorganizuje Zarząd, to na zebranie zwołane przez członków wspólnoty, notariusze nie są zbyt chętni do udziału w takim zebraniu, ponieważ może nie dojść do zmiany sposobu zarządu i wtedy są kłopoty, kto zapłacić ma udział notariusza w zebraniu.
Trzeba to właścicielom wyjaśnić, że w razie czego złożą się i zapłacą.
Nie należy lekceważyć gminy, to potężny przeciwnik, wiem to z własnego doświadczenia.
Na dobrze przygotowane zebranie przyjdzie 100% właścicieli prywatnych lokali.
Posiadanie udziałów w częściach wspólnych budynku można porównać do udziałów w firmie. Zwiększenie wartości udziałów to cel każdego udziałowca. Dlatego utworzenie FR przez członków WM jest zasadne.
Udziałowiec przychodząc na zebranie podejmuje decyzje w granicach posiadanego udziału. Właściciele 19 lokali dysponujący do 50% udziałem mają dokonać zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną. A zatem trzeba będzie przejąć zarząd od gminy.
Zawsze można skorzystać z pełnomocnictw. Ale do zebrania trzeba się przyłożyć (przed zebraniem) tak aby zebranie było tylko formalnoscią.
Trzeba mieć gotowy scenariusz i podzielone role.
Goniu! Wszytko kreci się wokół zawartej umowy przytoczonej na forum. Założyłam z góry, że właściciele 19 lokali wnoszą zaliczki na utrzymanie swoich udziałów w nieruchomości wspólnej, a to oznacza, że zwiększaj wartość swoich udziałów.
Założyłam z góry, że właściciele 19 lokali wnoszą zaliczki na utrzymanie swoich udziałów w nieruchomości wspólnej, a to oznacza, że zwiększaj wartość swoich udziałów.
Bardzo Cię przepraszam, ale dalej nie rozumie:bigsmile:
marta26421 Ty sobie żartujesz. Ja mówię poważnie. Do zebrania naprawdę trzeba się przygotować. Sam fakt, że ma się rację to niestety za mało. Jeśli się z właścicielami wcześniej nie porozmawia i nie przekona. Nie zapyta czy pójdą, a jeśli nie mogą, to czy nie upoważniliby to podjęcia takiej a takiej decyzji w ich imieniu na zebraniu. To nic z tego nie będzie.
Dobrze wiesz, ze zarządcy są zawodowcami i potrafią się wywinąć z wielu opałów.
Z treści wpisów wynika, że mało kto pamięta, jakiej sprawie jest poświęcony ten wątek...
Dlatego przypomnę, że mamy do czynienia z urzędnikami gminnymi, którzy nie potrafią sporządzić umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, chcą zarządzać odrębnymi lokalami, mylą podstawowe pojęcia z obszaru, z którego się utrzymują. To nie są zawodowi zarządcy, to partacze - amatorzy, chowający się za powagą urzędu i władzy publicznej. Dobrze przygotowane zebranie i poparcie większości właścicieli indywidualnych (w tym: pozyskanie pełnomocnictw) gwarantuje wygraną. Trzeba się zorganizować, przygotować merytorycznie i przemyśleć kolejne kroki w szczegółach, ale nie należy przeceniać przeciwnika i na zapas straszyć ludzi wszechmocą urzędu. Nie jest to pierwsza ani ostatnia gmina, która przegra z prywatnymi właścicielami lokali.
Kluczem do sukcesu jest to, o czym pisze a-z: przekonanie właścicieli do zmiany, uzyskanie ich poparcia.
Reszta to pikuś.
Goniu! Widzę, że każda z nas patrzy na sytuację z innej perspektywy. Dla mnie fundamentem jest umowa.
Nie wiem w jakich okolicznościach doszło do podjęcia uchwały w sprawie wyboru Zarządu "właścicielskiego", ale wiem że musi być podjęta druga uchwała w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego zawierającego rozliczenie się MZB z pełnienia funkcji zarządcy wspólnoty wraz z rozliczeniem kosztów nieruchomości i kosztów wspólnoty za lata .... oraz udzielenia jej absolutorium za okres w którym sprawował zarząd przedmiotową nieruchomością na podstawie zawartej umowy.
A-Z! . Nie jest mi do żartów, zwłaszcza po przeczytaniu o szkoleniu. Właściciel, który kupił lokal nie ma szkoleń. Jego ocena sytuacji wynika z tego co widzi, doświadcza od zarządcy i czyta w otrzymanych dokumentach.
Bycie pełnomocnikiem to nic złego. Możesz też opracować wszystkie potrzebne im dokumenty lub wskazać punktu od którego winni zacząć. To bardzo ważne. Piszę to dlatego,że mojej znajomej nikt nie wskazał takiego punktu na początku drogi. Dziesiątki opinii na nic się zdało.
Jasne że ja mogę. Mam obecnie na to czas (co widać po częstotliwości wpisów). :bigsmile:
Problemem jest jak zwykle odległość.
Niewiele jest osób, które podaje w danych o sobie województwo z którego pochodzi, wiec trudno oferowac komuś praktyczną pomoc.
[cite] Zarządca:[/cite] Nie, moim zdaniem tam nie ma zarządu, jest tylko zarządca, aby dokonać wyboru zarządu należało najpierw zmienić sposób zarządu i to w formie prawem przewidzianej, bez tej zmiany nie podjęto skutecznie uchwały.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13 grudnia 2006 r (sygn. akt: I ACa 589/06):
„Uchwałą tą zmieniono sposób zarządu jednak bez dochowania wymogów formy przewidzianej w art. 18 ust. 2a ustawy z 24 czerwca 1994 r. według którego uchwała powinna być zaprotokołowana przez notariusza. W myśl art. 73 § 2 niedochowanie tej szczególnej formy czyniło uchwałę nieważną.
Dla oceny, czy w sprawie zachodziła sytuacja, w której pomimo niezaskarżenia wadliwej uchwały nie wywołuje ona żadnych skutków prawnych istotne znaczenie miało to, że sposób zarządu nieruchomością wspólnoty wpisany jest do księgi wieczystej. Zgodnie zaś z art. 18 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. tylko uchwała o zmianie sposobu zarządu zaprotokołowana przez notariusza może stanowić podstawę do wpisu zmiany zarządu do księgi wieczystej.
Wzgląd na znaczenie dla porządku prawnego wpisów do ksiąg wieczystych, które z założenia winny być zgodne z rzeczywistym stanem prawnym, ich znaczenie dla ochrony interesów osób trzecich (np. ewentualnych nabywców lokali mieszkalnych), nakazywał uwzględnić w ocenie Sądu fakt, że zmiana sposobu zarządu wspólnoty jako dokonana z naruszeniem przepisów o formie, była nieważna. ”
Zarządco, a co Twój post przepraszam ma wspólnego z meritum sprawy? W tej wspólnocie jeszcze nie doszło konfliktu pomiedzy Zarzadcą, a Zarządem właścicielskim o władzę. Gdyby próbowali się wzajemnie odwoływać, i sprawować dwuwładzę, to zgodzę się, że napisałbyś na temat, ale tak......wybacz.
To na razie peryferyjny, poboczny wątek....
Nie neguję (odnośnie powołania Zarządu), ale co z tego??? Radzimy jak właściciele mogą usunąć zarządcę. Jakie to będzie miało znaczenie w przypadku odwołania zarządcy uchwałą właścicieli zaprotokołowaną notarialnie? Nadal nie rozumiem? Widzisz jakieś praktyczne zagrożenia?
MirekL na poprzedniej stronie tego wątku napisałeś:
"Można oczywiście podjąć uchwałę zgodnie z uwl, większością głosów/udziałów. Ale zgodnie z kc winna tu być wg mnie jednomyślność, a to jest mało realne. W tym przypadku skuteczniejsze będzie cofnięcie wynagrodzenia."
To najbardziej "od czapki" rada jaką czytałam W TYM KONKRETNYM wątku.
Wybacz, ale pytanie: "Dlaczego?" potraktuję jako chwyt poniżej pasa :cry:.
Ujmę to tak:
"gdybyśmy mieli mięso, moglibyśmy robić konserwy - ale nie mamy blachy"
Nadal nie rozumiem insynuacji. Nie można prościej? Chodzi o jednomyślność właścicieli czy też cofnięcie wynagrodzenia? Jeżeli chodzi o pierwsze - mamy tu do czynienia ze zmianą sposobu zarządu, która zostanie odnotowana w księdze wieczystej. Czy można bez mojej zgody to zrobić? Nawet gdyby wszyscy pozostali tak zdecydowali wydaje mi się ,że nie. Może mylę się? To nie powód do szydzenia. Co do drugiej kwestii. Ja takich sposobów nie pochwalam ale teoretycznie, jeżeli nie możemy zmienić sposobu zarządu to możemy to wymusić poprzez ustalenie wynagrodzenia na poziomie 1 gr/m2. Lege artis. Ubaw po pachy, co?:bigsmile:
[cite] Pani Beata:[/cite]Nie neguję (odnośnie powołania Zarządu), ale co z tego??? Radzimy jak właściciele mogą usunąć zarządcę. Jakie to będzie miało znaczenie w przypadku odwołania zarządcy uchwałą właścicieli zaprotokołowaną notarialnie? Nadal nie rozumiem? Widzisz jakieś praktyczne zagrożenia?
W zasadzie, skoro już nikt nie neguje kwestii rozwiązań przyjętych w tej wspólnocie (ustanowienie zarządcy w trybie art. 18 uwl, nieskuteczność wyboru zarządu) nie widzę
Komentarze
na interpelację nr 9999
w sprawie ustawy o własności lokali
Podsekretarz stanu
Piotr Styczeń
Warszawa, dnia 24 czerwca 2009 r.
http://orka2.sejm.gov.pl/IZ6.nsf/main/324357C1
Dopiero po mojej rezygnacji gmina widząc, że może przejąć zarządzanie, za pomocą burmistrza spowodowała,że nowy zarząd wspólnoty zlecił zarządzanie/administrowanie swojej jednostce budżetowej ADM.
Natomiast dyskusja nasza zbacza z tematu, myślę,że dalej nie ma sensu jej prowadzić.
Pozdrawiam.
No bo na jaki przepis mógłby powołać się Sąd? w przypadku:
" z uwagi na fakt zwołania zebrania właścicieli przez nieuprawnione osoby sąd uchyla uchwałę nr......itd".
Art. 31. Zebrania właścicieli:
b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10
udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd
nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.
W rezultacie możemy coś zdziałać tylko , gdy będziemy jednomyślni jako właściciele lokali.
Nie wiem jak się sprawy dalej potoczą,co zdecydują moi sąsiedzi, ale i tak odezwę się na forum po rozstrzygnięciu sprawy
dla informacji innych właścicieli.
W każdym razie dziękuję wszystkim za cenne uwagi, opinie i przestrogi.
a ile to udziałów możecie zbadać zaglądając do KW, albo sumując wszystkie udziały z Waszych aktów notarialnych i ich sumę odejmując od 1) to możecie wprowadzić żądanie głosowania 1 na 1 ( potrzeba do tego 20 % udziałów a tyle na pewno macie) nad uchwałą o odwołaniu Zarządcy. Wtedy całkowita pula głosów wyniesie w Waszej wspólnocie: indywidualni właściciele 19 + gmina 1 = razem 20 głosów.
(czy któryś z właścicieli indywidualnych posiada więcej niż jeden lokal? - napisz, to WAŻNE, bo wtedy pula ulegnie zmianie) Jeśli wszyscy indywidualni właściciele posiadaja po jednym lokalu, to większość w Waszej wspólnocie wyniesie 11 i tyle właśnie potrzeba głosów, żeby odwołać Zarządcę. Ta uchwała musi zostać zaprotokołowana przez notariusza, dlatego bedzie trzeba go wezwać na zebranie.
I jeszcze jedno: znam Art. 31 UWL, wielu innych na tym forum też. Zacytowałeś go trochę nie na temat, nie odpowiada absolutnie na moje pytanie, ale to nieistotny drobiazg. Zadałam to retoryczne pytanie m.in. goni, z uwagi na poruszanie przez nią pobocznych moim zdaniem wątków w tej dyskusji. Dobranoc
Ustawa o własności lokali mówi o zarządzie nieruchomością wspólną, a zatem co stało się z zawartymi umowami obejmującymi lokale mieszkalne?
Dzisiaj przeczytałam w internecie o kolejnym szkoleniu. Temat: kontrola zarządu, zarządcy, administratora i wspólnoty mieszkaniowej przez gminę jako właściciela lokali w nieruchomości. Szkolenie odbyło się w poniedziałek.
Osoby, które na nim były dowiedziały się m.in. o zarządzie przymusowym i skutecznym podejmowaniu uchwał przez wspólnoty oraz reprezentowanie gminy na rocznym zebraniu wspólnoty mieszkaniowej.
Jeżeli tego nie zorganizuje Zarząd, to na zebranie zwołane przez członków wspólnoty, notariusze nie są zbyt chętni do udziału w takim zebraniu, ponieważ może nie dojść do zmiany sposobu zarządu i wtedy są kłopoty, kto zapłacić ma udział notariusza w zebraniu.
Trzeba to właścicielom wyjaśnić, że w razie czego złożą się i zapłacą.
Nie należy lekceważyć gminy, to potężny przeciwnik, wiem to z własnego doświadczenia.
Posiadanie udziałów w częściach wspólnych budynku można porównać do udziałów w firmie. Zwiększenie wartości udziałów to cel każdego udziałowca. Dlatego utworzenie FR przez członków WM jest zasadne.
Udziałowiec przychodząc na zebranie podejmuje decyzje w granicach posiadanego udziału. Właściciele 19 lokali dysponujący do 50% udziałem mają dokonać zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną. A zatem trzeba będzie przejąć zarząd od gminy.
Trzeba mieć gotowy scenariusz i podzielone role.
A-Z! Masz rację. :bigsmile: Udzielenie Tobie 19 upoważnień byłoby zasadne.
Dobrze wiesz, ze zarządcy są zawodowcami i potrafią się wywinąć z wielu opałów.
Dlatego przypomnę, że mamy do czynienia z urzędnikami gminnymi, którzy nie potrafią sporządzić umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, chcą zarządzać odrębnymi lokalami, mylą podstawowe pojęcia z obszaru, z którego się utrzymują. To nie są zawodowi zarządcy, to partacze - amatorzy, chowający się za powagą urzędu i władzy publicznej. Dobrze przygotowane zebranie i poparcie większości właścicieli indywidualnych (w tym: pozyskanie pełnomocnictw) gwarantuje wygraną. Trzeba się zorganizować, przygotować merytorycznie i przemyśleć kolejne kroki w szczegółach, ale nie należy przeceniać przeciwnika i na zapas straszyć ludzi wszechmocą urzędu. Nie jest to pierwsza ani ostatnia gmina, która przegra z prywatnymi właścicielami lokali.
Kluczem do sukcesu jest to, o czym pisze a-z: przekonanie właścicieli do zmiany, uzyskanie ich poparcia.
Reszta to pikuś.
Nie wiem w jakich okolicznościach doszło do podjęcia uchwały w sprawie wyboru Zarządu "właścicielskiego", ale wiem że musi być podjęta druga uchwała w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego zawierającego rozliczenie się MZB z pełnienia funkcji zarządcy wspólnoty wraz z rozliczeniem kosztów nieruchomości i kosztów wspólnoty za lata .... oraz udzielenia jej absolutorium za okres w którym sprawował zarząd przedmiotową nieruchomością na podstawie zawartej umowy.
Bycie pełnomocnikiem to nic złego. Możesz też opracować wszystkie potrzebne im dokumenty lub wskazać punktu od którego winni zacząć. To bardzo ważne. Piszę to dlatego,że mojej znajomej nikt nie wskazał takiego punktu na początku drogi. Dziesiątki opinii na nic się zdało.
Problemem jest jak zwykle odległość.
Niewiele jest osób, które podaje w danych o sobie województwo z którego pochodzi, wiec trudno oferowac komuś praktyczną pomoc.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13 grudnia 2006 r (sygn. akt: I ACa 589/06):
„Uchwałą tą zmieniono sposób zarządu jednak bez dochowania wymogów formy przewidzianej w art. 18 ust. 2a ustawy z 24 czerwca 1994 r. według którego uchwała powinna być zaprotokołowana przez notariusza. W myśl art. 73 § 2 niedochowanie tej szczególnej formy czyniło uchwałę nieważną.
Dla oceny, czy w sprawie zachodziła sytuacja, w której pomimo niezaskarżenia wadliwej uchwały nie wywołuje ona żadnych skutków prawnych istotne znaczenie miało to, że sposób zarządu nieruchomością wspólnoty wpisany jest do księgi wieczystej. Zgodnie zaś z art. 18 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. tylko uchwała o zmianie sposobu zarządu zaprotokołowana przez notariusza może stanowić podstawę do wpisu zmiany zarządu do księgi wieczystej.
Wzgląd na znaczenie dla porządku prawnego wpisów do ksiąg wieczystych, które z założenia winny być zgodne z rzeczywistym stanem prawnym, ich znaczenie dla ochrony interesów osób trzecich (np. ewentualnych nabywców lokali mieszkalnych), nakazywał uwzględnić w ocenie Sądu fakt, że zmiana sposobu zarządu wspólnoty jako dokonana z naruszeniem przepisów o formie, była nieważna. ”
Orzeczenie na stronie czasopisma:
http://www.zarzadca.pl/content/view/564/94/
To na razie peryferyjny, poboczny wątek....
MirekL na poprzedniej stronie tego wątku napisałeś:
"Można oczywiście podjąć uchwałę zgodnie z uwl, większością głosów/udziałów. Ale zgodnie z kc winna tu być wg mnie jednomyślność, a to jest mało realne. W tym przypadku skuteczniejsze będzie cofnięcie wynagrodzenia."
To najbardziej "od czapki" rada jaką czytałam W TYM KONKRETNYM wątku.
Wybacz, ale pytanie: "Dlaczego?" potraktuję jako chwyt poniżej pasa :cry:.
Ujmę to tak:
"gdybyśmy mieli mięso, moglibyśmy robić konserwy - ale nie mamy blachy"