Trwały zarząd reguluje od dnia 1.01.1998 roku ustawa z dnia 21.08.1998r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. ....)
Art. 44. 1. Trwały zarząd ustanawia się na czas nieoznaczony lub czas oznaczony.
2. Z wnioskiem o ustanowienie trwałego zarządu występuje jednostka organizacyjna.
Art. 45. 1. Trwały zarząd na rzecz jednostki organizacyjnej ustanawia właściwy organ, w drodze decyzji, z zastrzeżeniem art. 60.
2. Decyzja o ustanowieniu trwałego zarządu powinna zawierać:
1) nazwę i siedzibę jednostki organizacyjnej, na rzecz której jest ustanawiany trwały zarząd;
2) oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz według katastru nieruchomości;
3) powierzchnię oraz opis nieruchomości;
4) przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania;
5) cel, na jaki nieruchomość została oddana w trwały zarząd;
6) termin zagospodarowania nieruchomości;
7) cenę nieruchomości i opłatę z tytułu trwałego zarządu;
8) możliwość aktualizacji opłaty z tytułu trwałego zarządu;
9) czas, na który trwały zarząd został ustanowiony.
W drodze odrębnej ustawy najemcy płacą czynsz właścicielowi lokali- gminie. W imieniu gminy działa komunalny zarządca.
W budynku objętym trwałym zarządem dochodzi do powstania WM w wyniku wyodrębnienia pierwszego lokalu i wpisania Kowalskiego do KW dział II "właściciel" . A zatem lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności nie ma w ewidecji gminy i zarządcy komunalnego.
W budynku WM liczącym 40 lokali doszło do wyodrębnienia 19 lokali mieszkalnych. A więc mamy analogiczną sytuację. W dokumentacji gminy i zarządcy komunalnego nie ma 19 lokali mieszkalnych i ich właścicieli.
Lokale mieszkalne w ilości 19 to odrębne od budynku nieruchomości. W budynku "pozostało" 21 lokali komunalnych i 100% nieruchomości wspólnej, której udziałowcami są: gmina i 19 właścicieli wyodrębnionych lokali.
Dla pozyskania w zarząd 19 wyodrębnionych lokali sporządzono umowę. Kto jest autorem sporządzonej umowy? Notariusz czy gmina (zarządca).
Umowa o powierzeniu w zarząd lokalu jest niezgodna z prawem, jest to wykorzystywanie niewiedzy właścicieli lokali. typowe działanie gminy i jej jednostki(wszystkie chwyty dozwolone)
Autorem tej umowy jest już tylko i wyłącznie zarządca nieruchomości wspólnej, to jest powielenie aktu notarialnego(gdyby ktoś miał jakieś zastrzeżenia, ewentualnie chciał wypowiedzieć umowę o zarządzanie, albo jeszcze co innego) potrzebne widocznie dla ZBM.
I dziwi mnie to,że kierownik ZBM mógł sobie na to pozwolić, ale gmina nigdy w takich przypadkach nie stosuje prawa.
Ja zauważam goniu, że piszesz bardzo "teoretycznie". Zgadzam się, to dziwne, że w tej współnocie jest Zarząd i Zarządca, ale jest. Gdyby (teraz ja poteoretyzuję)
doszło pomiędzy nimi do konfliktu, o to kto faktycznie Zarządza tą nieruchomością, to zgadzam się z Toba, że rozstrzygnięcie jest jedno - Zarządca. Ale to w tej chwili to kompletnie bez znaczenia. Nie chcodzi o to żeby coś sobie udowadniać, ale o to żeby działać. Jeżeli Zarząd właścicielski zwoła zebranie z udziałem notariusza, zgłosi żądanie głosowania 1 na 1 i odwoła Zarządcę, to mamy koniec tematu. Mleko się rozlało i MZB nie pomogą durne umowy na zarządzanie lokalem. Nie wierzę, że Zarządca się odwoła do Sądu, a nawet jeżeli, to brak podstaw, żeby Sąd uchylił taką uchwałę. Bo praktycznie MZB mógłby zaskarżyć jedynie tryb zwołania zebrania, ale co z tego? Najważniejsze, czyli sama uchwała będzie zgodna z UWL i wolą większości właścicieli.To jest praktyczna rada. Ponieważ gminni zarządcy są zwykle w małych miejscowościach trudnym przeciwnikiem dla wspólnot, dostrzegam plusy istniejącej sytuacji i radzę, jak je wykorzystać na korzyść Wspólnoty. Udowadnianie w obecnej sytuacji, że umowy zawarte przez MZB są "idiotyczne" uważam za niepotrzebną stratę czasu. Poza tym nawet udowodnienie tego nadal nie rozwiąże problemu z odwołaniem Zarządcy "wpisanego do aktu". Trochę już "na skróty" piszę, ale myślę, że przesłanie jasne.
Jak grzyby po deszczu rośnie liczba zarządców, którzy zarządzają budynkami WM m.in. z udziałem gmin. Problem polega na tym, że zmiana osoby zarządcy nie zawsze oznacza zmianę sposobu zarządu nieruchomością WM.
tomnatom przedstawił sytuację w której zarządca komunalny pozyskał w zarząd 19 lokali mieszkalnych. Ich właściciele winni być współwłaścicielami nieruchomości wspólnej i co miesiąc na rzecz WM wnosić ustalone w drodze uchwały opłaty. To samo dotyczy gminy.
Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Art. 15. 1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
Budynek WM jest 40 lokalowy, a to oznacza, że drugie i kolejne zebranie właścicieli lokali winien zwołać Zarząd Wspólnoty. Odrębną sprawą jest czy członkiem Zarządu będzie osoba fizyczna czy prawna.
Raz do roku Zarząd Wspólnoty dostarcza rozliczenia wniesionych zaliczek dla 20 właścicieli, w tym gminy.
[cite] marta26421:[/cite]drugie i kolejne zebranie właścicieli lokali winien zwołać Zarząd Wspólnoty. Odrębną sprawą jest czy członkiem Zarządu będzie osoba fizyczna czy prawna.
Dżizas, marta!
Art. 20. 1. (...) Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
ZBM jest zarządem wspólnoty, nie jest ani osobą fizyczną, ani prawną.
Zarząd właścicielski powołany na zebraniu rocznym bez notariusza nie ma mocy prawnej.
Zmiana sposobu zarządu z art 18 ustawy na właścicielski z art. 20 ustawy jest to zmiana sposobu zarządu. Powinno to być zaprotokołowane przez notariusza.
MZB mógłby zaskarżyć jedynie tryb zwołania zebrania, ale co z tego?
Moim zdaniem, będzie to zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną niezgodna z ustawą o wl.
[cite] gonia:[/cite]ZBM jest zarządem wspólnoty, nie jest ani osobą fizyczną, ani prawną.
Nie, ZBM jest "zarządcą, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1".
Powierzenie zarządu (= zarządzania) jednostce gminnej nie oznacza, że ta jednostka staje się zarządem...
gonia mylisz się, sama zmiana będzie OK. Dokonają jej właściciele w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza. Spełnione zatem bedą wszystkie warunki wymienione UWL.
W sprawach nieuregulowanych nin. umową mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.Nr 85, poz.388 z pózn. zmianami) oraz przepisy Kodeksu Cywilnego.
Ty odwołałeś się do art.20.1 tekstu jednolitego określonego w Dz.U. z 2000 r. nr.80, poz.903 ze zm.
marta, z uporem godnym lepszej sprawy, od dłuższego czasu błądzisz twierdząc, że jak ktoś przywoła (jak w tej umowie) pierwotny tekst ustawy o własności lokali (bo wówczas tylko taki był), to obowiązuje go tamta, archiwalna wersja ustawy. Mylisz się. Czas nie stoi w miejscu. Ustawa została zmieniona i nie ma powrotu do poprzedniej wersji, bo ona już nie obowiązuje.
Nie ma takiej możliwości, żeby dzisiaj w skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej weszła osoba prawna.
Taka uchwała będzie sprzeczna z bezwzględnie obowiązującym przepisem ustawy.
Sama możesz sobie błądzić, skoro się przy tym upierasz, ale nie wprowadzaj w błąd niezorientowanych użytkowników forum. Lepiej nic nie pisać, niż komuś zaszkodzić.
A, skąd Pani czerpie takie sensacje, że w pierwszym akcie notarialnym - sprzedaży kupna pierwszego lokalu w budynku (lub w budynkach na jednej działce gruntu) nie można ustalić sposobu wykonywania Zarządu, np. powierzyć go? , że nie jest to podstawą do wpisu w dziale Kw..
Oj Jakubow, Jakubow no nie mów że ta hipoteza pochodzi z jakiegoś mojego postu. Proszę Cię. Już pożałowałam, że Ci odpisałam, ale z innego powodu niż myślisz. Przeanalizuj rady jakich udzieliłeś w tym watku, a potem razem potarzamy się ze śmiechu, ok?
Owner, proszę Cię nie psuj swego wizerunku bystrego w sprawach WMN :cry:, przecież powierzenie czynności zarządu nawet ,,Osłowi" niezaskarżone w ciągu 6 tygodni lub zaskarżone , ale nie skutecznie obowiązuje.
Niezaskarżone, po 6 tygodniach sprawa ulega przedawnieniu( objęta jest tzw. prekluzją) i nawet jeżeli jest dokonana z obejściem normy art.58.1, to i tak w takiej sytuacji nie podlega wzruszeniu, a który zarząd chciałby uruchomić swoje uprawnienia wg art.24 uwl, bo ja takiego jeszcze nie spotkałem. tylko wola większości w uchwale lub odważny i z duża kasą właściciel danego lokalu mógłby zmienić chorą sytuację sądownie, powołując się na normę o zachowaniu wspólnego prawa do wspólnego posiadania i prawidłowego zarządu (zwłaszcza dotyczącego spraw gospodarczych). Nie zapominajmy jednak, że Sądy Powszechne w RP często tolerują (nawet może lubią) podtrzymywać różne patologie w dużych WMN, zwłaszcza, gdzie takie patologie forsuje gmina i jej spółka z o.o np. ZGM - często jeszcze w 90% prowadząca sprawy WMN wg art.18.1 lub 18.2a uwl. :devil: :fierce:
[cite] Jakubow:[/cite]Owner, proszę Cię nie psuj swego wizerunku bystrego w sprawach WMN , przecież powierzenie czynności zarządu nawet ,,Osłowi" niezaskarżone w ciągu 6 tygodni lub zaskarżone , ale nie skutecznie obowiązuje.
Nie przejmuj się moim wizerunkiem, lepiej zadbaj o własny.
Nie mam pojęcia, z kim polemizujesz, bo ja ostatnio pisałem o zarządzie wspólnoty, a nie o powierzeniu zarządu.
Przytocz cytat z mojej wypowiedzi, do której się odnosisz, to pogadamy.
Poza tym - zostaw w spokoju swoje ulubione zaklęcia typu "norma", "prekluzja" i dziwaczne "WMN". Pisz tak, żeby jeszcze ktoś oprócz Ciebie mógł to zrozumieć.
[cite] Jakubow:[/cite]Sądy Powszechne w RP często tolerują (nawet może lubią) podtrzymywać różne patologie w dużych WMN, zwłaszcza, gdzie takie patologie forsuje gmina i jej spółka z o.o np. ZGM - często jeszcze w 90% prowadząca sprawy WMN wg art.18.1 lub 18.2a uwl.
Pogląd tyleż nieobiektywny, co błędny.
Sytuację wspólnoty o zarządzie powierzonym gminie mogą zmienić sami właściciele.
Sądy nie mają tu nic do roboty, potrzebna jest uchwała zaprotokołowana przez notariusza.
Widzę, że w temat wdarł się ogólny chaos. Dziękuję goni, ownerowi i Pani Beacie.
Tylko z waszych wypowiedzi i czasem marty 26421 coś wynika.
Z wypowiedzi Jakubowa nic się nie da zrozumieć. Przepraszam, proszę się nie obrażać, ale piszesz strasznie chaotycznie, na innym forum poproszono by Cię o pisanie po polsku.
Dla naszej wspólnoty pozostaje tylko zdecydować, czy dokonujemy zmiany sposobu zarządu i co dalej z administrowaniem (czytaj - dokumentacja, rozliczenia, księgowość itp)- kto się tego podejmie. Czy będziemy to robić sami , czy zatrudnimy fachowców i jakich. Zrozumiałem, że po zmianie sposobu zarządu nie można zlecić tych czynności MZB, tylko o dowolnej firmie lub osobie fizycznej.
[cite] gonia:[/cite]
Zarząd właścicielski nie ma umocowania prawnego, nie może zwoływać zebrań. Przypomnę,że gmina ma prawników, a oni już będą mogli to wykorzystać w sądzie, a to już inna ,,bajka".
Zgadzam się z Gonią, w tej wspólnocie działa zarządca, kt. zarząd powierzono w trybie art. 18 uwl.
[cite]
Pani Beata:[/cite] Zgadzam się, to dziwne, że w tej współnocie jest Zarząd i Zarządca, ale jest. Gdyby (teraz ja poteoretyzuję)
doszło pomiędzy nimi do konfliktu, o to kto faktycznie Zarządza tą nieruchomością, to zgadzam się z Toba, że rozstrzygnięcie jest jedno - Zarządca.
Nie, moim zdaniem tam nie ma zarządu, jest tylko zarządca, aby dokonać wyboru zarządu należało najpierw zmienić sposób zarządu i to w formie prawem przewidzianej, bez tej zmiany nie podjęto skutecznie uchwały.
[cite] marta26421:[/cite]Pani Beato! Problem polega na tym, ze o wprowadzeniu przepisów nowelizacyjnych ustawy o własności lokali decydują sami właściciele.
Nie Pani Marto, o tym decyduje władza ustawodawcza danego kraju.
Mowa jest o zapisie w paragrafie 9 umowy o pozyskanie w zarząd lokalu mieszkalnego przytoczonej przez tomnatoma.
§ 9 W sprawach nieuregulowanych nin. umową mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.Nr 85, poz.388 z pózn. zmianami) oraz przepisy Kodeksu."
Jakubow! Najgorsze jest to, że owner mając taką wiedzę i zarządzając nieruchomością WM nie widzi problemu w przytoczonej umowie. To straszne.
W związku z Tą umową przeczytałam kilka wyroków NSA dotyczących budynków WM. Pozwanie WM przez inspektora nadzoru budowlanego, a także zaskarżenie uchwały rady przez wojewodę ukazuje dwie strony medalu..
" To Burmistrz jako dysponent mienia komunalnego jest władny do dokonywania oświadczeń woli w zakresie zawierania, zmiany, wypowiadania czy rozwiązywania umów dotyczących nabycia praw do określonych składników mienia gminnego. Strona skarżąca wyjaśniła, że kompetencje w zakresie stosunków cywilnoprawnych, odnoszące się do podejmowania wskazanych w kwestionowanych przepisach załącznika do uchwały czynności, Burmistrz może na podstawie art. 47 ust. 1 u.s.g. gminnym przekazać kierownikom gminnych jednostek organizacyjnych. W opinii Wojewody D. to Burmistrz, a nie Rada Miejska posiada kompetencje do udzielenia kierownikowi jednostki organizacyjnej gminy (w rozpatrywanym przypadku kierownikowi Zakładu Gospodarki Komunalnej w S.) pełnomocnictwa (upoważnienia) do m.in. zawierania umów dotyczących najmu lokali należących do mieszkaniowego zasobu gminy,(...) czy występowania w imieniu gminy w stosunkach zewnętrznych (reprezentacja)."
" W rozpatrywanej sprawie, dla dokonania tej oceny należało więc prześledzić treść uchwały Rady Miejskiej S. z dnia [...] r. Nr [...], której przedmiotem było uchwalenie statutu Zakładu (...) w S"
"Nie zawiera on regulacji dotyczących kwestii ustrojowych gminy, czy też norm prawnych nakładających obowiązki lub przyznających uprawnienia określonym w statucie adresatom.Jest aktem, który w sposób ogólny określa charakter usług świadczonych przez Zakład i strategię gminy związaną z administrowaniem nieruchomościami wspólnymi, zarządzaniem i administrowaniem mieszkaniowym zasobem gminy, (...) , utrzymaniem czystości i porządku w gminie, zbiorowego zaopatrzenia w wodę, zbiorowego odpływu ścieków. Nie stanowi więc podstawy do wydania decyzji wobec indywidualnej osoby, osób prawnych czy też innych podmiotów."
"Z treści statutu jednoznacznie wynika, że normy prawne w nim zawarte nie są skierowane "na zewnątrz" do mieszkańców lub innych podmiotów w gminie, a jedynie do "wewnątrz", regulują układ organizacyjny Zakładu. Reasumując uchwała Rady Miejskiej S. z dnia [...] r. Nr [...], posiada charakter wewnętrzny nie zawiera norm podlegających wielokrotnemu zastosowaniu przez nieoznaczony imiennie krąg podmiotów (brak abstrakcyjnego i generalnego charakteru norm w niej zawartych) czyli norm adresowanych do każdego, w określonym stanie hipotetycznym."
"Sąd odnosząc się do pozostałych zrzutów skargi w całości podziela stanowisko organu nadzoru, że przyznanie w drodze uchwały Rady Miejskiej Kierownikowi Zakładu Usług Komunalnych kompetencji związanych z szeroko rozumianym zarządzaniem mieniem gminy stanowi wobec brzmienia art. 30 ust.3 pkt 3 oraz art. 46 ust. 1 u.s.g. wkroczenie w kompetencje Burmistrza."
W tym przypadku wojewoda jako organ nadzorujący gminę wygrał.
Nieruchomość wspólna znajduje się w budynkach WM. W nich także są lokale mieszkalne tworzące mieszkaniowy zasób gminy. Do nich doprowadza się wodę i odprowadza się ścieki. itp.
ZBM musi was rozliczyć, jeżeli były coroczne rozliczenia i z tym się zgadzaliście(podjęliście uchwały udzielające absolutorium zarządcy) to tylko rozliczenie tego roku.ZBM powinien wydać dokumentacje techniczną budynku, książkę obiektu z przeprowadzonymi przeglądami, dokumentację finansową, wyciągi z konta wspólnoty z rozliczeniem, słowem wszystko co posiada odnośnie waszej wspólnoty(powiem tak, będzie trudno, bardzo trudno), poza tym trzeba zapytać o NIP, REGON, konto bankowe wspólnoty(tego tez może nie być, to trzeba wszystko uzupełnić)
kto się tego podejmie. Czy będziemy to robić sami , czy zatrudnimy fachowców i jakich
Moim zdaniem najlepszy jest zarząd właścicielski i najlepiej, jak ten zarząd sam zarządza, nie jest to trudne.
Ale można podpisać umowę o administrowanie, najlepiej z zarządcą licencjonowanym, lub firmą zajmującą się zarządzaniem nieruchomościami, ale zastanówcie się, czy nie robić tego samemu 40 lokali, to spokojnie sobie poradzicie.
ZBM i gmina na pewno nie będzie tak łatwo chciała oddać tej wspólnoty. Ale życzę powodzenia.:bigsmile:
Pani Beata:
Zgadzam się, to dziwne, że w tej współnocie jest Zarząd i Zarządca, ale jest. Gdyby (teraz ja poteoretyzuję)
doszło pomiędzy nimi do konfliktu, o to kto faktycznie Zarządza tą nieruchomością, to zgadzam się z Toba, że rozstrzygnięcie jest jedno - Zarządca.
Nie, moim zdaniem tam nie ma zarządu, jest tylko zarządca, aby dokonać wyboru zarządu należało najpierw zmienić sposób zarządu i to w formie prawem przewidzianej, bez tej zmiany nie podjęto skutecznie uchwały.
Proszę zostawmy ten watek jako poboczny (wyrwany z kontekstu mojego postu). Gdyby pytanie w wątku brzmiało: kto w istniejącej w tej wspólnocie konkretnej sytuacji sprawuje legalny Zarząd w nieruchomości: Zarządca czy Zarząd? to przynałabym Ci rację (jak zreszta napisałam w cytowanym przez Ciebie fragmencie). Ja to pytanie po prostu odkładam na bok i zajmuję się przeprowadzeniem procedury odwołania Zarządcy starając się wykorzystać watpliwości jakie mogą mieć słabiej znający UWL na korzyść wspólnoty. Po raz piąty chyba napiszę ten scenariusz:
Zarząd zwołuje zebranie z udziałem notariusza, jeden z właścicieli zgłasza prawidłowo przygotowane przed zebraniem (20% poparcia liczonego udziałami) żadanie o głosowanie uchwały w systemie 1 na 1, nastepnie po przegłosowaniu uchwały o zmianie sposobu zarzadzania - Zarządca zostaje odwołany. Moim zdaniem to czysta sprawa, a próba obalenia tak podjętej uchwały skończy się porażką w przypadku zaskarżenia. Oczywiście zadecyduje Sąd - nie mój post. Zauważcie, że podjęta uchwała będzie spełniała wszystkie wymogi zawarte w UWL (uchwała wspólnoty, zgłoszona na zebraniu, zaprotokołwana notarialnie z uprawnioną większością głosującą na tak). Moim zdaniem nie na luk (dotyczących skuteczności uchwały) w tym rozumowaniu. Sąd rozpatrzy jedynie zgodność z UWL treści i formy (że z notariuszem) zaskarżonej uchwały.
Sposób zwołania zebrania nie będzie mógł być absolutnie moim zdaniem argumentem wystarczajacym do jej uchylenia.
No bo na jaki przepis mógłby powołać się Sąd? w przypadku:
" z uwagi na fakt złołania zebrania właścicieli przez nieuprawnione osoby sąd uchyla uchwałę nr......itd".
Co prawda UWL wyraźnie mówi, kto powinien zwołać zebranie, ale nie wprowadza sankcji ze nie przestrzeganie tego punktu (np. pod rygorem nieważności lub innym)
A sam projekt uchwały? Nie musi być autorstwa Zarządcy ani Zarządu, może być zgłoszony z sali.
Istotą dyskuji powinna być moim zdaniem odpowiedź na pytanie: czy w przypadku tej konkretnej wspólnoty zaproponowana powyżej forma odwołania Zarzadcy będzie skuteczna? Tak czy nie? Ja uważam, że TAK. Czy są inne, łatwiejsze do przeprowadzenia i skuteczne?
W związku z Tą umową przeczytałam kilka wyroków NSA dotyczących budynków WM. Pozwanie WM przez inspektora nadzoru budowlanego, a także zaskarżenie uchwały rady przez wojewodę ukazuje dwie strony medalu..
Goniu. Moim zdaniem ma i to dużo. W wielu przypadkach okazało się, że funkcję Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości o której wspomniał Jakubow pełnił zarządca komunalny.
Sprawdz do kiedy ustalone jest użytkowanie wieczyte gruntu i pozyskaj informacje co się stanie gdy nie wykupicie go do dnia 31.12.2012 roku.
A-Z! Gdyby tomnatom odszukał informację o kontroli 19 umów wiedziałby co sądzi o nich organ kontrolujący finanse MZB. Ten rodzaj działalności MZB wykracza poza działania o charakterze użyteczności publicznej i dlatego ważne jest stanowisko organu kontrolnego w tej sprawie. Wybór Zarządu "właścicielskiego" wiąże się z określonymi czynnościami prawnymi jego członków m.in. z przejęcie zarządu nieruchomością wspólną od gminy, która posiada ponad 50% udział.
Gonia była członkiem takiego Zarządu przez 4 lata.
Aż przyjemnie popatrzeć jak merytorycznie dyskutujecie na tym forum. I oczywiście zawsze ad rem a nie ad personam (skąd ja znam takie słowa?) Jakubow nie wytrzymał psychicznie. Nie wiedział,że "wszechwiedzący "owner walczy o tytuł "zarządcy tysiąclecia. I nie przyjmuje do wiadomości, że czegoś nie wie.
Już kiedyś pisałem, że uwl rozróżnia dwie "instytucje". Zarząd lub zarządca nieruchomości. I tak powinno być. Ale tak często nie jest. Marionetkowe "zarządy właścicielskie" powołują zarządcę. Ten zarządca, dla ułatwienia swojej pracy ( która właściwe sprowadza się do prowadzenia finansów) powołuje administratora. Ten administrator , który bardzo często ma charakter "reprezentacyjny" wysługuje się w wielu sprawach osobą sprzatającą ( a to roznoszenie zawiadomień, zgłaszanie usterek itp. Wszystko funkcjonuje, a i tak pełną odpowiedzialność sprawuje biedny Zarząd. Niestety takie są realia naszego życia. Członkowie Wspólnoty dopiero z chwilą katastrofy (albo gdy naruszono ich osobiste interesy zaczynają się interesować o co tu chodzi) A z całej UWL zapamiętują częś art. 27, że mają prawo , i art. 29 ust. 3 ,że mogą kontrolować zarząd.
Pani Beato - coś Pani pokręciłą. Jeżeli jest Zarząd, to na jakiej podstawie działa zarządca? Jeżeli umowy - to Zarząd ją wypowiada, i po bólu.
Jeżeli jednak jest zarządca w trybie art. 18 ust. 2a - to sprawa się komplikuje. Być może jest to realne w "małej" dużej wspólnocie, np. 40-lokalowej. Można oczywiście podjąć uchwałę zgodnie z uwl, większością głosów/udziałów. Ale zgodnie z kc winna tu być wg mnie jednomyślność, a to jest mało realne. W tym przypadku skuteczniejsze będzie cofnięcie wynagrodzenia. I nie trzeba to niczym motywować, taka jest wola właścicieli. Ale niestety musi być większość. Przypominam, że głosowanie 1 głos 1 właściciel reguluje art. 23.
A propos - nie wyobrażam sobie sytuacji w której większość właścicieli ma problem z odwołaniem "złego" zarządcy. I można to zrobić bez rewolucyjnych uniesień.:bigsmile:
Ustawa o własności lokali określona w Dz.U. nr.85, poz.388 ze zm. umożliwia osobie prawnej np. gminie i spółce z o.o. pełnienie funkcji członka Zarządu Wspólnoty.
Jeżeli MZB posiada formę prawną z o.o. to istnieje prawdopodobieństwo, że pełni funkcje członka Zarządu Wspólnoty.
Na miejscu Goni jest następy. W jednym z postów pisała, że o byciu członkami Zarządu "właścicielskiego" dowiedzieli się od sędziego. Ponadto otrzymała rozliczenia nie podpisane.
Komentarze
Art. 44. 1. Trwały zarząd ustanawia się na czas nieoznaczony lub czas oznaczony.
2. Z wnioskiem o ustanowienie trwałego zarządu występuje jednostka organizacyjna.
Art. 45. 1. Trwały zarząd na rzecz jednostki organizacyjnej ustanawia właściwy organ, w drodze decyzji, z zastrzeżeniem art. 60.
2. Decyzja o ustanowieniu trwałego zarządu powinna zawierać:
1) nazwę i siedzibę jednostki organizacyjnej, na rzecz której jest ustanawiany trwały zarząd;
2) oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz według katastru nieruchomości;
3) powierzchnię oraz opis nieruchomości;
4) przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania;
5) cel, na jaki nieruchomość została oddana w trwały zarząd;
6) termin zagospodarowania nieruchomości;
7) cenę nieruchomości i opłatę z tytułu trwałego zarządu;
8) możliwość aktualizacji opłaty z tytułu trwałego zarządu;
9) czas, na który trwały zarząd został ustanowiony.
W drodze odrębnej ustawy najemcy płacą czynsz właścicielowi lokali- gminie. W imieniu gminy działa komunalny zarządca.
W budynku objętym trwałym zarządem dochodzi do powstania WM w wyniku wyodrębnienia pierwszego lokalu i wpisania Kowalskiego do KW dział II "właściciel" . A zatem lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności nie ma w ewidecji gminy i zarządcy komunalnego.
W budynku WM liczącym 40 lokali doszło do wyodrębnienia 19 lokali mieszkalnych. A więc mamy analogiczną sytuację. W dokumentacji gminy i zarządcy komunalnego nie ma 19 lokali mieszkalnych i ich właścicieli.
Lokale mieszkalne w ilości 19 to odrębne od budynku nieruchomości. W budynku "pozostało" 21 lokali komunalnych i 100% nieruchomości wspólnej, której udziałowcami są: gmina i 19 właścicieli wyodrębnionych lokali.
Dla pozyskania w zarząd 19 wyodrębnionych lokali sporządzono umowę. Kto jest autorem sporządzonej umowy? Notariusz czy gmina (zarządca).
Autorem tej umowy jest już tylko i wyłącznie zarządca nieruchomości wspólnej, to jest powielenie aktu notarialnego(gdyby ktoś miał jakieś zastrzeżenia, ewentualnie chciał wypowiedzieć umowę o zarządzanie, albo jeszcze co innego) potrzebne widocznie dla ZBM.
I dziwi mnie to,że kierownik ZBM mógł sobie na to pozwolić, ale gmina nigdy w takich przypadkach nie stosuje prawa.
doszło pomiędzy nimi do konfliktu, o to kto faktycznie Zarządza tą nieruchomością, to zgadzam się z Toba, że rozstrzygnięcie jest jedno - Zarządca. Ale to w tej chwili to kompletnie bez znaczenia. Nie chcodzi o to żeby coś sobie udowadniać, ale o to żeby działać. Jeżeli Zarząd właścicielski zwoła zebranie z udziałem notariusza, zgłosi żądanie głosowania 1 na 1 i odwoła Zarządcę, to mamy koniec tematu. Mleko się rozlało i MZB nie pomogą durne umowy na zarządzanie lokalem. Nie wierzę, że Zarządca się odwoła do Sądu, a nawet jeżeli, to brak podstaw, żeby Sąd uchylił taką uchwałę. Bo praktycznie MZB mógłby zaskarżyć jedynie tryb zwołania zebrania, ale co z tego? Najważniejsze, czyli sama uchwała będzie zgodna z UWL i wolą większości właścicieli.To jest praktyczna rada. Ponieważ gminni zarządcy są zwykle w małych miejscowościach trudnym przeciwnikiem dla wspólnot, dostrzegam plusy istniejącej sytuacji i radzę, jak je wykorzystać na korzyść Wspólnoty. Udowadnianie w obecnej sytuacji, że umowy zawarte przez MZB są "idiotyczne" uważam za niepotrzebną stratę czasu. Poza tym nawet udowodnienie tego nadal nie rozwiąże problemu z odwołaniem Zarządcy "wpisanego do aktu". Trochę już "na skróty" piszę, ale myślę, że przesłanie jasne.
tomnatom przedstawił sytuację w której zarządca komunalny pozyskał w zarząd 19 lokali mieszkalnych. Ich właściciele winni być współwłaścicielami nieruchomości wspólnej i co miesiąc na rzecz WM wnosić ustalone w drodze uchwały opłaty. To samo dotyczy gminy.
Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Art. 15. 1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
Budynek WM jest 40 lokalowy, a to oznacza, że drugie i kolejne zebranie właścicieli lokali winien zwołać Zarząd Wspólnoty. Odrębną sprawą jest czy członkiem Zarządu będzie osoba fizyczna czy prawna.
Raz do roku Zarząd Wspólnoty dostarcza rozliczenia wniesionych zaliczek dla 20 właścicieli, w tym gminy.
Zarząd właścicielski powołany na zebraniu rocznym bez notariusza nie ma mocy prawnej.
Zmiana sposobu zarządu z art 18 ustawy na właścicielski z art. 20 ustawy jest to zmiana sposobu zarządu. Powinno to być zaprotokołowane przez notariusza. Moim zdaniem, będzie to zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną niezgodna z ustawą o wl.
Powierzenie zarządu (= zarządzania) jednostce gminnej nie oznacza, że ta jednostka staje się zarządem...
W sprawach nieuregulowanych nin. umową mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.Nr 85, poz.388 z pózn. zmianami) oraz przepisy Kodeksu Cywilnego.
Ty odwołałeś się do art.20.1 tekstu jednolitego określonego w Dz.U. z 2000 r. nr.80, poz.903 ze zm.
marta, z uporem godnym lepszej sprawy, od dłuższego czasu błądzisz twierdząc, że jak ktoś przywoła (jak w tej umowie) pierwotny tekst ustawy o własności lokali (bo wówczas tylko taki był), to obowiązuje go tamta, archiwalna wersja ustawy. Mylisz się. Czas nie stoi w miejscu. Ustawa została zmieniona i nie ma powrotu do poprzedniej wersji, bo ona już nie obowiązuje.
Nie ma takiej możliwości, żeby dzisiaj w skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej weszła osoba prawna.
Taka uchwała będzie sprzeczna z bezwzględnie obowiązującym przepisem ustawy.
Sama możesz sobie błądzić, skoro się przy tym upierasz, ale nie wprowadzaj w błąd niezorientowanych użytkowników forum. Lepiej nic nie pisać, niż komuś zaszkodzić.
Niezaskarżone, po 6 tygodniach sprawa ulega przedawnieniu( objęta jest tzw. prekluzją) i nawet jeżeli jest dokonana z obejściem normy art.58.1, to i tak w takiej sytuacji nie podlega wzruszeniu, a który zarząd chciałby uruchomić swoje uprawnienia wg art.24 uwl, bo ja takiego jeszcze nie spotkałem. tylko wola większości w uchwale lub odważny i z duża kasą właściciel danego lokalu mógłby zmienić chorą sytuację sądownie, powołując się na normę o zachowaniu wspólnego prawa do wspólnego posiadania i prawidłowego zarządu (zwłaszcza dotyczącego spraw gospodarczych). Nie zapominajmy jednak, że Sądy Powszechne w RP często tolerują (nawet może lubią) podtrzymywać różne patologie w dużych WMN, zwłaszcza, gdzie takie patologie forsuje gmina i jej spółka z o.o np. ZGM - często jeszcze w 90% prowadząca sprawy WMN wg art.18.1 lub 18.2a uwl. :devil: :fierce:
Jakubow może ciut lepiej.. o ile uda mu sie trafić w temat, a z tym przyznaję ma kłopot biedaczysko.
Nie mam pojęcia, z kim polemizujesz, bo ja ostatnio pisałem o zarządzie wspólnoty, a nie o powierzeniu zarządu.
Przytocz cytat z mojej wypowiedzi, do której się odnosisz, to pogadamy.
Poza tym - zostaw w spokoju swoje ulubione zaklęcia typu "norma", "prekluzja" i dziwaczne "WMN". Pisz tak, żeby jeszcze ktoś oprócz Ciebie mógł to zrozumieć. Pogląd tyleż nieobiektywny, co błędny.
Sytuację wspólnoty o zarządzie powierzonym gminie mogą zmienić sami właściciele.
Sądy nie mają tu nic do roboty, potrzebna jest uchwała zaprotokołowana przez notariusza.
Tylko z waszych wypowiedzi i czasem marty 26421 coś wynika.
Z wypowiedzi Jakubowa nic się nie da zrozumieć. Przepraszam, proszę się nie obrażać, ale piszesz strasznie chaotycznie, na innym forum poproszono by Cię o pisanie po polsku.
Dla naszej wspólnoty pozostaje tylko zdecydować, czy dokonujemy zmiany sposobu zarządu i co dalej z administrowaniem (czytaj - dokumentacja, rozliczenia, księgowość itp)- kto się tego podejmie. Czy będziemy to robić sami , czy zatrudnimy fachowców i jakich. Zrozumiałem, że po zmianie sposobu zarządu nie można zlecić tych czynności MZB, tylko o dowolnej firmie lub osobie fizycznej.
Zgadzam się z Gonią, w tej wspólnocie działa zarządca, kt. zarząd powierzono w trybie art. 18 uwl.
Nie, moim zdaniem tam nie ma zarządu, jest tylko zarządca, aby dokonać wyboru zarządu należało najpierw zmienić sposób zarządu i to w formie prawem przewidzianej, bez tej zmiany nie podjęto skutecznie uchwały.
Nie Pani Marto, o tym decyduje władza ustawodawcza danego kraju.
§ 9 W sprawach nieuregulowanych nin. umową mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.Nr 85, poz.388 z pózn. zmianami) oraz przepisy Kodeksu."
W związku z Tą umową przeczytałam kilka wyroków NSA dotyczących budynków WM. Pozwanie WM przez inspektora nadzoru budowlanego, a także zaskarżenie uchwały rady przez wojewodę ukazuje dwie strony medalu..
" To Burmistrz jako dysponent mienia komunalnego jest władny do dokonywania oświadczeń woli w zakresie zawierania, zmiany, wypowiadania czy rozwiązywania umów dotyczących nabycia praw do określonych składników mienia gminnego. Strona skarżąca wyjaśniła, że kompetencje w zakresie stosunków cywilnoprawnych, odnoszące się do podejmowania wskazanych w kwestionowanych przepisach załącznika do uchwały czynności, Burmistrz może na podstawie art. 47 ust. 1 u.s.g. gminnym przekazać kierownikom gminnych jednostek organizacyjnych. W opinii Wojewody D. to Burmistrz, a nie Rada Miejska posiada kompetencje do udzielenia kierownikowi jednostki organizacyjnej gminy (w rozpatrywanym przypadku kierownikowi Zakładu Gospodarki Komunalnej w S.) pełnomocnictwa (upoważnienia) do m.in. zawierania umów dotyczących najmu lokali należących do mieszkaniowego zasobu gminy,(...) czy występowania w imieniu gminy w stosunkach zewnętrznych (reprezentacja)."
" W rozpatrywanej sprawie, dla dokonania tej oceny należało więc prześledzić treść uchwały Rady Miejskiej S. z dnia [...] r. Nr [...], której przedmiotem było uchwalenie statutu Zakładu (...) w S"
"Nie zawiera on regulacji dotyczących kwestii ustrojowych gminy, czy też norm prawnych nakładających obowiązki lub przyznających uprawnienia określonym w statucie adresatom.Jest aktem, który w sposób ogólny określa charakter usług świadczonych przez Zakład i strategię gminy związaną z administrowaniem nieruchomościami wspólnymi, zarządzaniem i administrowaniem mieszkaniowym zasobem gminy, (...) , utrzymaniem czystości i porządku w gminie, zbiorowego zaopatrzenia w wodę, zbiorowego odpływu ścieków. Nie stanowi więc podstawy do wydania decyzji wobec indywidualnej osoby, osób prawnych czy też innych podmiotów."
"Z treści statutu jednoznacznie wynika, że normy prawne w nim zawarte nie są skierowane "na zewnątrz" do mieszkańców lub innych podmiotów w gminie, a jedynie do "wewnątrz", regulują układ organizacyjny Zakładu. Reasumując uchwała Rady Miejskiej S. z dnia [...] r. Nr [...], posiada charakter wewnętrzny nie zawiera norm podlegających wielokrotnemu zastosowaniu przez nieoznaczony imiennie krąg podmiotów (brak abstrakcyjnego i generalnego charakteru norm w niej zawartych) czyli norm adresowanych do każdego, w określonym stanie hipotetycznym."
"Sąd odnosząc się do pozostałych zrzutów skargi w całości podziela stanowisko organu nadzoru, że przyznanie w drodze uchwały Rady Miejskiej Kierownikowi Zakładu Usług Komunalnych kompetencji związanych z szeroko rozumianym zarządzaniem mieniem gminy stanowi wobec brzmienia art. 30 ust.3 pkt 3 oraz art. 46 ust. 1 u.s.g. wkroczenie w kompetencje Burmistrza."
W tym przypadku wojewoda jako organ nadzorujący gminę wygrał.
Nieruchomość wspólna znajduje się w budynkach WM. W nich także są lokale mieszkalne tworzące mieszkaniowy zasób gminy. Do nich doprowadza się wodę i odprowadza się ścieki. itp.
Ale można podpisać umowę o administrowanie, najlepiej z zarządcą licencjonowanym, lub firmą zajmującą się zarządzaniem nieruchomościami, ale zastanówcie się, czy nie robić tego samemu 40 lokali, to spokojnie sobie poradzicie.
ZBM i gmina na pewno nie będzie tak łatwo chciała oddać tej wspólnoty. Ale życzę powodzenia.:bigsmile:
Proszę zostawmy ten watek jako poboczny (wyrwany z kontekstu mojego postu). Gdyby pytanie w wątku brzmiało: kto w istniejącej w tej wspólnocie konkretnej sytuacji sprawuje legalny Zarząd w nieruchomości: Zarządca czy Zarząd? to przynałabym Ci rację (jak zreszta napisałam w cytowanym przez Ciebie fragmencie). Ja to pytanie po prostu odkładam na bok i zajmuję się przeprowadzeniem procedury odwołania Zarządcy starając się wykorzystać watpliwości jakie mogą mieć słabiej znający UWL na korzyść wspólnoty. Po raz piąty chyba napiszę ten scenariusz:
Zarząd zwołuje zebranie z udziałem notariusza, jeden z właścicieli zgłasza prawidłowo przygotowane przed zebraniem (20% poparcia liczonego udziałami) żadanie o głosowanie uchwały w systemie 1 na 1, nastepnie po przegłosowaniu uchwały o zmianie sposobu zarzadzania - Zarządca zostaje odwołany. Moim zdaniem to czysta sprawa, a próba obalenia tak podjętej uchwały skończy się porażką w przypadku zaskarżenia. Oczywiście zadecyduje Sąd - nie mój post. Zauważcie, że podjęta uchwała będzie spełniała wszystkie wymogi zawarte w UWL (uchwała wspólnoty, zgłoszona na zebraniu, zaprotokołwana notarialnie z uprawnioną większością głosującą na tak). Moim zdaniem nie na luk (dotyczących skuteczności uchwały) w tym rozumowaniu. Sąd rozpatrzy jedynie zgodność z UWL treści i formy (że z notariuszem) zaskarżonej uchwały.
Sposób zwołania zebrania nie będzie mógł być absolutnie moim zdaniem argumentem wystarczajacym do jej uchylenia.
No bo na jaki przepis mógłby powołać się Sąd? w przypadku:
" z uwagi na fakt złołania zebrania właścicieli przez nieuprawnione osoby sąd uchyla uchwałę nr......itd".
Co prawda UWL wyraźnie mówi, kto powinien zwołać zebranie, ale nie wprowadza sankcji ze nie przestrzeganie tego punktu (np. pod rygorem nieważności lub innym)
A sam projekt uchwały? Nie musi być autorstwa Zarządcy ani Zarządu, może być zgłoszony z sali.
Istotą dyskuji powinna być moim zdaniem odpowiedź na pytanie: czy w przypadku tej konkretnej wspólnoty zaproponowana powyżej forma odwołania Zarzadcy będzie skuteczna? Tak czy nie? Ja uważam, że TAK. Czy są inne, łatwiejsze do przeprowadzenia i skuteczne?
Sprawdz do kiedy ustalone jest użytkowanie wieczyte gruntu i pozyskaj informacje co się stanie gdy nie wykupicie go do dnia 31.12.2012 roku.
Nigdy nie przyszłyby Ci do głowy rozwiązania tak niekonwencjonalne.
:bigsmile:
Gonia była członkiem takiego Zarządu przez 4 lata.
gonia odeszla, a zakład budżetowy nadal zarządza...
Już kiedyś pisałem, że uwl rozróżnia dwie "instytucje". Zarząd lub zarządca nieruchomości. I tak powinno być. Ale tak często nie jest. Marionetkowe "zarządy właścicielskie" powołują zarządcę. Ten zarządca, dla ułatwienia swojej pracy ( która właściwe sprowadza się do prowadzenia finansów) powołuje administratora. Ten administrator , który bardzo często ma charakter "reprezentacyjny" wysługuje się w wielu sprawach osobą sprzatającą ( a to roznoszenie zawiadomień, zgłaszanie usterek itp. Wszystko funkcjonuje, a i tak pełną odpowiedzialność sprawuje biedny Zarząd. Niestety takie są realia naszego życia. Członkowie Wspólnoty dopiero z chwilą katastrofy (albo gdy naruszono ich osobiste interesy zaczynają się interesować o co tu chodzi) A z całej UWL zapamiętują częś art. 27, że mają prawo , i art. 29 ust. 3 ,że mogą kontrolować zarząd.
Pani Beato - coś Pani pokręciłą. Jeżeli jest Zarząd, to na jakiej podstawie działa zarządca? Jeżeli umowy - to Zarząd ją wypowiada, i po bólu.
Jeżeli jednak jest zarządca w trybie art. 18 ust. 2a - to sprawa się komplikuje. Być może jest to realne w "małej" dużej wspólnocie, np. 40-lokalowej. Można oczywiście podjąć uchwałę zgodnie z uwl, większością głosów/udziałów. Ale zgodnie z kc winna tu być wg mnie jednomyślność, a to jest mało realne. W tym przypadku skuteczniejsze będzie cofnięcie wynagrodzenia. I nie trzeba to niczym motywować, taka jest wola właścicieli. Ale niestety musi być większość. Przypominam, że głosowanie 1 głos 1 właściciel reguluje art. 23.
A propos - nie wyobrażam sobie sytuacji w której większość właścicieli ma problem z odwołaniem "złego" zarządcy. I można to zrobić bez rewolucyjnych uniesień.:bigsmile:
Jeżeli MZB posiada formę prawną z o.o. to istnieje prawdopodobieństwo, że pełni funkcje członka Zarządu Wspólnoty.
Na miejscu Goni jest następy. W jednym z postów pisała, że o byciu członkami Zarządu "właścicielskiego" dowiedzieli się od sędziego. Ponadto otrzymała rozliczenia nie podpisane.