Odpowiedzialność księgowej
zofka11
Użytkownik
Witam! Od kilku lat jestem we wspólnocie, w której nic nie działa, jak trzeba, zarząd jest z łapanki, nikt się na niczym nie zna, remonty wykonują ,,znajomi" wykonawcy - często partacze, odpowiedzialności też nikt nie chce ponosić [w szczególności zarząd, który zdziwił się, że taką może ponosić], a jedyną kompetentną osobą jest księgowa, która prowadzi [i przetrzymuje] całą dokumentację, łącznie z pisaniem protokołów z zebrań i ma wgląd we wszystko i spory udział, w tym, co się w ogóle dzieje, np. remonty, przeglądy, itp. Nie odmawiam jej uczciwości i dobrej woli, ale interesuje mnie, czy ponosi ona odpowiedzialność za cokolwiek, jeśli wystąpi jakiś problem - finansowo lub prawnie [jedną karę mamy za sobą, za nielegalny pobór energii spowodowany wadliwą instalacją domofonu, bez faktury, wykonawca, niestety, w międzyczasie zmarł, a zapłaciliśmy wszyscy, bo ,, przecież trzeba zapłacić"] Pytam o to, gdyż próbuje przekonać mieszkańców do zatrudnienia profesjonalnego zarządcy, który mógłby sprawnie i bezpiecznie poprowadzić sprawy wspólnoty [ewentualnie mając zabezpieczenie w postaci oc zarządcy].
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Jeśli nie jest członkiem zarządu jej odpowiedzialność cywilna sprowadza się tylko do spraw księgowych.
Takie jak każdy samorząd, wyborcy oceniają
Towarzystwa ubezpieczeniowe oferują ubezpieczenia dla członków zarządu. Przy szkodzie odpowiedzialność cywilna członków zarządu może zostać poddana ocenie sądu a nie tylko tzw "wyborców".
Wspólnoty się nie zakłada, powstaje ona z mocy prawa po wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Zatem takim "dokumentem założycielskim" mógłby być pierwszy akt notarialny. Jest on w posiadaniu właściciela lokalu.
Wspólnoty się nie zakłada, powstaje ona z mocy prawa po wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Zatem takim "dokumentem założycielskim" mógłby być pierwszy akt notarialny. Jest on w posiadaniu właściciela lokalu.
Dziękuję za wszystkie odpowiedzi.
Skoro nie jest potrzebny żaden dokument stwierdzający powstanie wspólnoty, to co się dzieje, gdy wykupywane są kolejne lokale? Ot, po prostu właściciele umawiają się na tzw. ,,twarz", że od tej pory stanowią wspólnotę i już? Nie jest to w żaden sposób dokumentowane?
A co się dzieje, gdy na przykład w budynku ą dwie klatki (czyli dwa numery, np. 2 i 2a) i najpierw powstaje wspólnota w 2, a potem chce przyłączyć właścicieli (wykupionych już wcześniej lokali) z drugiej klatki? Czy to jest jedna całość, czy może powinny być rozliczane finansowo i udziałowo oddzielnie? Pytam, bo taka sytuacja jest u mnie i na moje pytanie, dlaczego przy głosowaniu i rozliczeniu rocznym jesteśmy dzieleni na klatki, a nie zliczani razem, usłyszałam, że tak musi być gdyż ,,tamci" byli już wcześniej wspólnotą (??). O co chodzi?
Być może moje pytania zdają się dziwne, ale, przyznaję, jestem zielona w temacie i dla mnie są bardzo ważne, ponieważ dałam się namówić na udział w zarządzie i próbuję się ,,podszkolić", a nie jestem w stanie uzyskać żadnych informacji od dotychczasowych zarządów. Tu nikt nic nie wie i...dobrze. Brr! Każda rozjaśniająca informacja jest dla mnie na wagę złota i z góry z nią dziękuję.
Każda wspólnota rozlicza się osobno.
Wspólnota powstaje automatycznie w momencie wykupu pierwszego lokalu w danej nieruchomości. Następni wykupujący nie są zapraszani i nikt się z nimi nie umawia - są automatycznie członkami wspólnoty. Jeśli ktoś nie wykupił mieszkania, to jemu się nic nie zmienia.
Zebranie dlaq każdej wspólnoty odbywa się osobno. To są dwa niezalezne równie wazne podmioty.
Jeden budynek jest na dwu działkach? Dziwne...
Napisz też ile w budynku jest lokali i czy nie zarządza wami deweloper lub gmina, bo u takich administratorów niesamowite "kwiatki" się zdarzają
Są w niej określone podstawowe zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych.
Zakładam, ze to jedna działka, bo oprócz łączącej ściany łączy je piwnica. A zatem to jedna wspólnota, czyli rozliczenie ma być całościowe, ale tak nie jest. Na głosowaniach też liczy się udziały oddzielnie, tzn. dla każdego budynku (czy też klatki) osobno (i mamy czasem 102% na przykład...). Czy tak powinno być? Bo w takim układzie to trochę bez sensu, razem a osobno.
Tego nie zrozumiałam: to są dwie wspólnoty czy jedna?
Są 22 lokale i 3 należą do ZBM. Zarządzanie jest przez wspólnotę., a ZBM zwraca nam swój udział.
Zaczęłam
W zeszłym roku powołano do zarządu dwie osoby. Przewodniczący okazał się bierny i właściwie nieobecny, więc na zebraniu nie uzyskał absolutorium, a następnie sporządzono pismo informujące go o tym, iż został przez wspólnotę odwołany. Uchwały w tej sprawie nie było. Czy jest niezbędna?
Jeśli jesteście jedną wspólnotą, to głosujecie razem bez dzielenia na klatki.
Jeśli nie jesteście jedną wspólnotą to każda ze wspolnot ma swój zarząd i kazda głosuje na osobnych zebraniach.
Jeśli jesteście jedna wspólnotą, to u Was wyprawiane są głupoty.
Dlaczego? Nie mam pojęcia.
Być może dlatego, że ktoś kiedyś tak sobie wymyślił. I od tej pory "zawsze tak było".
I dziękuję
jeśli mamy w aktach wpisane udziały odnośnie swojego budynku, to czy mają być zsumowane i przeliczone na nowo w stosunku do całej nieruchomości, czyli obu klatek?
Twój udział wynikający z aktu notarialnego powinien być udziałem Twoim w całej wspólnocie. Jeśli jest udziałem w stosunku tylko do Twojej klatki, to
- albo wspólnotą jest tylko klatka, a wtedy wszystko jest OK,
- albo wspólnotą jest caly budynek, a wtedy udziały zostały źle obliczone.
W tym drugim przypadku wszystko trzeba ponownie przeliczyć, pozmieniać i to na koszt gminy, albowiem to ona zawaliła przy sprzedaży.
Okazuje się, ze każda klatka to oddzielna działka, a zatem, jak rozumiem, powinny być dwie wspólnoty z osobnym zarządem i osobnymi zebraniami. Czy tak?
Czy istnieje możliwość połączenia wspólnot i działania pod jednym zarządem? Bo tak jest u nas. Jeszcze nie wiem, czy była jakaś uchwała w tej sprawie, ale interesuje mnie, czy przepisy (i jakie?) dopuszczają taką możliwość. Dodam, że w jednej klatce jest 7 (1 niewykupiony), w drugiej 12 lokali wykupionych (2 niewykupione), a oprócz tego obie klatki łączy prywatny salon fryzjerski, który od roku rozliczany jest przez wspólnotę.
Jeśli jest możliwe połączenie wspólnot, to czy możliwe jest ich rozłączenie? Czy musi być to poddane głosowaniu? I czy musi być większość czy 100% za? Pytam, bo takie rozdzielenie dało by nam troszkę autonomii, której aktualnie nie posiadamy.
Z góry dziękuję za wszelkie odpowiedzi.
Pytałam w urz. gminy.
Jak teraz sięgam pamięcią, to wszystko przebiegło (tj. ,,łączenie") w wielkiej bezmyślności i ignorancji właścicieli, w tym, rzecz jasna mojej, za co teraz przychodzi nam zapłacić. Ktoś przyszedł, namawiał,żeby odciąć się od ZBM, że będzie łatwiej i TANIEJ (hasło wytrych), potem jakieś zebranie, jakieś podpisy (pod uchwałą pewnie, to sprawdzę jutro) i... już. I w dobrej wierze, lecz bez pełnej świadomości konsekwencji tak sobie teraz tkwimy. A ja czytam i czytam...
I dojść nie mogę - bo wpisy są przeróżne na różnych forach - czy można funkcjonować jako dwie wspólnoty pod jednym zarządem z osobnym rozliczaniem?
Czy, skoro rozliczamy się osobno, należało ustalić zasady korzystania z FR, bo w przeciwnym razie będziemy bardziej obciążani przy remontach tamtej klatki, większej od naszej (i zawrzeć to w protokole, a teraz już po ,,ptokach"?)?
Czy, jeśli nie jesteśmy zadowoleni z tego wspólnego zarządzania, mamy jakąkolwiek szansę to odwrócić i ustalić zasady ewentualnej współpracy na nowo?
HELP!!
Choć, jeśli jest jak myślę, to już po ,,zawodach"...
Zatem, zamknijcie księgi w połączonej wspólnocie na 30 czerwca i od 01 lipca zróbcie BO dla dwóch różnych wspólnot adekwatne do udziałów i wpłat wlaścicieli w poszczególnych wspólnotach. Robiłem juz taką rzecz w swym zyciu i nie widzę tu wielkich problemów.
Uzyskajcie dla swojej wspólnoty REGON, NIP i rachunek bankowy.
Podpiszcie wzajemne umowy z drugą wspólnotą o rozliczanie się w mediach.
Ale zacznij od tego, ze musisz porozmawiać prywatnie z właścicielami z Twojej klatki. Jeśli zaaprobują rozdział od drugiej wspólnoty i samorządność, to zwołajcie zebranie. Na zebraniu powołajcie zarząd i następnie zrobcie te rzecy co napisałem na początku.
Przeczytaj swój akt notarialny. Masz w nim podany numer działki geodezyjnej, na której stoi Wasz budynek, bo wraz z lokalem wykupiłaś udział w prawie do działki gruntu (prawdopodobnie jest to udział w użytkowaniu wieczystym gruntu).
Z aktem notarialnym w ręku udaj się do Powiatowego Zakładu Geodezji i Kartografii (jeżeli mieszkasz w dużym mieście, na prawach powiatu, będzie to Wydział Geodezji Urzędu Miejskiego). Tam, w ewidencji gruntów i budynków na podstawie numeru działki sprawdzisz, czy rzeczywiście każda klatka budynku jest na osobnej działce. Pierwotnie na pewno tak nie było, podział gruntu mógł ewentualnie nastąpić później. Jeżeli faktycznie przeprowadzono podział działki i budynku i zrobiono to prawidłowo (sama uchwała nie wystarczy), to w ewidencji będą podane nowe numery dla każdej działki. Jeżeli tak jest, to każda klatka jest odrębną wspólnotą. Wówczas wszystkie rozliczenia robicie niezależnie: wspólnoty mają odrębne budżety, osobne konta bankowe i osobne zarządy. Każda wspólnota ma swój grunt i swoją część budynku. Właściciele z sąsiedniej klatki są tylko Waszymi sąsiadami, w sensie prawnym nic Was z nimi nie łączy.
Jeżeli w ewidencji cały budynek jest na jednej działce (czyli: podział nie nastąpił lub zrobiono to tylko umownie, bez przeprowadzenia wymaganej procedury prawnej), to tamta uchwała nic nie znaczy - nadal właściciele lokali z obu klatek schodowych są jedną wspólnotą. Wówczas powinniście mieć jeden zarząd, jeden budżet, jedno konto bankowe, wspólny grunt, wspólne pieniądze (w tym: fundusz remontowy) i wspólne rozliczenia. Cała działka i cały budynek (obie klatki) są wówczas jedną nieruchomością.
W PZK możesz kupić mapkę ewidencyjną Waszej działki. Załączysz ją do dokumentacji wspólnoty (weź fakturę na wspólnotę, to otrzymasz zwrot kosztów) i okażesz innym członkom zarządu oraz wszystkim właścicielom jako dowód na to, jak jest faktycznie. Pamiętaj, że zgodnie z ustawą o własności lokali: Jedna wspólnota jest wówczas, jeżeli grunt nie została podzielony na dwie odrębne nieruchomości. Jeżeli nastąpił podział, to są dwie wspólnoty.
Z aktem notarialnym udaj się też do swojego sądu rejonowego do wydziału ksiąg wieczystych. Przejrzyj księgę wieczystą budynku i zamów odpis z Kw (opłata: za odpis z elektronicznej Kw: 30 zł, za odpis z tradycyjnej Kw papierowej - 6 zł za każdą stronę).
Każdy zarząd wspólnoty powinien posiadać oba dokumenty: mapę z PZK oraz odpis z Kw, jeśli więc tego nie macie, uzupełnisz dokumentację wspólnoty. Na tej podstawie dowiesz się, jaki jest stan prawny i faktyczny nieruchomości. Jak to wszystko już będziesz wiedzieć, opisz to na forum i zastanowimy się, co dalej. Powodzenia!
I druga kwestia: nie wiem, czy się dobrze zrozumieliśmy - my jesteśmy rozliczani osobno, właśnie dlatego zaczęłam drążyć, bo nie rozumiałam, czemu w jednej wspólnocie jest podział. Teraz już wiem. I teraz chodzi mi o to, czy możemy się oddzielić. Bo jeśli jest uchwała o wspólnym zarządzaniu dwóch wspólnot sprzed kilku lat, to pewnie trzeba będzie nowej, aby to zmienić. Mylę się?
I dziękuję
Przeczytaj ustawę o własności lokali. Potrzebujesz na to tylko ok. 30 minut. Dużo więcej czasu poświęcasz na pisanie postów na forum, które niczego nie wyjaśniają, a wręcz przeciwnie - każdy następny Twój post zaciemnia obraz.
Zrób też to, co Ci napisałem w poprzednim poście. W przeciwnym razie będziesz się kręcić w kółko, a my będziemy wróżyć z fusów. Bez ustalenia, jak jest naprawdę, każda rada jest nic nie warta, bo nie wiadomo, na czym stoimy.
A dokładniej: księgowy bilans otwarcia.
W akcie tego nie mam, ale uzyskałam info z urzędu o numerach działek i KW budynków. Z tym się udam do KW.
Czy jeśli mam numery działek z Urz. Gminy, to muszę to sprawdzać w PZK? Urzędniczka powiedziała mi, że oni żądają pisma z uzasadnieniem (??).
Czyja uchwała? I jeśli nie wystarczy, to co wystarczy?
Właśnie to próbuję ustalić (wiem, wiem, powinnam wiele rzeczy sprawdzić, zanim tu znowu zacznę coś pisać, ale trochę jestem niecierpliwa, a bardziej.. po prostu uczę się z każdego detalu, który napotykam i przetwarzam, i dalej szukam, i tak w kółko), bo podobno można się zarządzać jako dwie wspólnoty pod jednym zarządem (?) i my chyba tak właśnie mamy. Niejasne jest dla mnie jednak, jak się wtedy głosuje, tzn. czy trzeba uzyskać wiekszość w obu wspólnotach, czy wystarczy w jednej i czy to jest w jakichś przepisach ogólnych, czy musi być określone w uchwale wspólnot.
Ponadto, z tego, co pamiętam, to chodziło właśnie o wspólne zarządzanie w celu łatwiejszego/tańszego przeprowadzania remontów.
Już słyszę te głosy zadowolenia, ze bez uzgodnienia itd.
Dzięki ogromne za pomoc do... następnego razu.
Tryb podziału nieruchomości regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn), art. 92-100. Jest też Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości. Na wstępie powiem Ci tylko tyle, że konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, czyli wszystkich właścicieli lokali. Ugn: Dwie lub kilka wspólnot może mieć wspólny zarząd, ale i tak muszą mieć oddzielne zebrania, konta bankowe i oddzielnie zbierane pieniądze, bo to są odrębne byty prawne.
Jakie to przepisy to regulują? Muszę znać podstawę prawną, bo inaczej to sobie mogę pogadać.
A co, jeśli do tej pory to wszystko było bez podziału, łącznie z z kontami? Po prostu to zmienić i działać na nowo?
I dzięki wielkie za pomoc
Jeśli była jedna wspólnota, to znaczy, że nie było podziału.
Co więc chcesz zmieniać?
Każdy właściciel lokalu, ma prawo wglądu w dane nieruchomości, której jest współwłaścicielem. Okazując akt notarialny, udowodnisz swój interes prawny.
Możesz też pójść z pismem podpisanym przez zarząd wspólnoty. Wtedy będziesz występować zarówno jako indywidualny współwłaściciel, jak i jako członek zarządu wspólnoty. Przy okazji możesz dać zarządowi do podpisu wniosek o przygotowanie mapy ewidencyjnej (wnioski są dostępne w Internecie, znajdziesz je na stronie PZK). Wtedy nie będzie zdziwienia, że będą jakieś koszty.
Do PZK weź też dane potrzebne do wystawienia faktury: NIP, dokładna nazwa i adres wspólnoty.
Masz rację, nie jestem precyzyjna, bo brakuje mi informacji i wielu rzeczy nie rozumiem, uczę się krok po krok. Bardzo mi rozjaśniacie, więc nie żałuję czasu na posty
Tak to wyglądało. Dla laika. W miarę jak zbieram informacje, zaczyna wyglądać, że nasza, mniejsza wspólnota, po prostu się w ogóle nie zorganizowała.
Mam cichą nadzieję, ze się już odmotowuję. Dzięki Wam. Dzięki.
p.s. Ustawę o wł. lok. przeczytałam i mam pod ręką, może to wszystkie wiadomości i terminy muszą mi trochę w głowie okrzepnąć.
Ale to już niedługo ustalisz. Dobrze, że masz dużo cierpliwości i jesteś wytrwała w dążeniu do wyjaśnienia sytuacji - te cechy bardzo Ci się przydadzą.
To, że wspólnota nie jest zorganizowana nie znaczy, że nie istnieje.
Molierowski pan Jourdain nie wiedział, że mówi prozą.
Podobnie właściciele niejednej wspólnoty nie wiedzą, że są wspólnotą.
"Zorganizowanie" wspólnoty ("dużej", czyli liczącej ponad 7 lokali) to przeprowadzenie pierwszego zebrania właścicieli, powołanie zarządu wspólnoty i podjęcie najważniejszych uchwał (o zasadach prowadzenia ewidencji pozaksięgowej, o regulaminie rozliczeń mediów, o regulaminie porządku domowego, o granicach nieruchomości wspólnej).
Następne czynności wykonuje zarząd wspólnoty: zgłasza wspólnotę do rejestrów (Urząd Statystyczny - REGON; Urząd Skarbowy - NIP), zakłada konto w banku, zawiera umowy z dostawcami mediów, z firmą sprzątającą, z biurem rachunkowym, z firmą kominiarską itp. Zleca przeprowadzenie obowiązkowych przeglądów, pilnuje bieżącej konserwacji (drobne naprawy, usuwanie awarii), prowadzi korespondencję, prowadzi dokumentację wspólnoty (między innymi Książkę obiektu budowlanego - KOB), proponuje rozwiązania najważniejszych problemów wspólnoty, organizuje zebrania itp. I ciągle się uczy, poszerza swoją wiedzę, stara się obniżyć koszty utrzymania nieruchomości.
Jeśli to wszystko ma miejsce, to wspólnota jest już dobrze zorganizowana i wszystko hula jak należy. :thumbup:
2. Konto, które obsługuje dwie (jak się okazuje) wspólnoty jest jedno i nie jest to nasze konto (bo go nigdy nie było, między innymi dlatego napisałam, że nie jesteśmy zorganizowani, bo przecież nawet nie wiemy, że jesteśmy odrębną wspólnotą i możemy choćby to jakoś wykorzystać).
3. Nasza klatka liczy sobie 8 lokali (tak stoi w moim odpisie z KW), z czego jeden należy do ZBM, czyli 7 właścicieli, ale, jak już gdzieś wcześniej wspomniałam, na parterze jest jeszcze lokal użytkowy w postaci salonu fryzjerskiego (zajmuje nasz parter i część parteru z tamtej klatki/działki). To duża wspólnota czy mała? Jak dla mnie duża, ale ten akt zasiał mą wątpliwość.
Czy tak jest? To dobre pytanie, na które nikt, kto był już w zarządzie (lub ktokolwiek inny z właścicieli) nie umie odpowiedzieć, a ile z tego hula? Nie zawaliło się jeszcze, oprócz wspomnianej już kiedyś kary za nielegalny pobór energii, nierzetelnego przeprowadzenia ocieplenia budynku - tych rzeczy nie dało się nie zauważyć), a kto wie, co jeszcze... Może się wkrótce dowiem, bo zamierzam sobie pooglądać całą dokumentację wspólnoty od przejęcia zarządu.
I jak to mówią w pewnym obcym kraju, wish me luck
Pozdrawiam i dziękuję.
2)Teraz zebranie, zarząd, konto, NIP, REGON
Duża wspólnota
Właściciel lokalu fryzjera będzie miał kłopot, bo będzie płacił zaliczki na koszty zarządu na konta bankowe dwu wspólnot. Trzeba "podzielić" lokal wzdłuż granicy działki i określić proporcje.
Dopiero potem, po formalnym rozdziale dwu wspólnot możecie pomyśleć, czy chcecie mieć wspólny zarząd, jak dzielić koszty itp. Good luck
Jeżeli rzeczywiście jest tak, jak piszesz, to można taki podział unieważnić sądownie. Podzielić nieruchomość można dopiero po podziale tego lokalu.
Ale najpierw musisz wszystko dokładnie sprawdzić w dokumentach - weź z PZK numery działek i w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego sprawdź, czy mają one osobne księgi wieczyste, czy jedną wspólną. Może być tak, że są to dwie działki ewidencyjne, ale jedna nieruchomość. Wówczas bylibyście jedną wspólnotą.
Jeżeli znasz powierzchnie użytkowe lokali w swojej klatce, możesz sama ustalić, jak obliczono Twój udział w nieruchomości wspólnej: czy w stosunku do powierzchni użytkowej lokali z obu klatek, czy tylko Twojej. Ustawa o własności lokali: Jeżeli udział liczono względem p.u. obu klatek, to obie działki są jedną nieruchomością i jesteście jedną wspólnotą. Jeżeli tylko z Twojej klatki - to są 2 nieruchomości i w związku z tym 2 wspólnoty. Ale to tylko przesłanka - ponieważ macie bałagan, nie jest pewne, czy udziały zostały policzone prawidłowo. Wątpliwość tę wznacnia fakt położenia lokalu użytkowego na dwóch działkach. Musisz to sprawdzić w PZK i w sądzie. ZBM może być właścicielem lokalu tylko wówczas, jeżeli jest spółką.
Ale i tak jest to wątpliwe. Stawiam na to, że właścicielem lokalu jest gmina, a ZBM nim tylko zarządza w imieniu właściciela.
Jeżeli jesteście odrębną wspólnotą (do ustalenia), to jest to duża wspólnota, bo liczy więcej, niż 7 lokali. Nieważne, czy są wyodrębnione, czy nie, mieszkalne, czy użytkowe - liczy się łączna ilość lokali w nieruchomości.
Powodzenia życzyłem Ci już tutaj: https://forum.zarzadca.pl/discussion/1607/odpowiedzialnosc-ksiegowej/#Item_23
I podtrzymuję, oczywiście.
Jeżeli tak, pozbądźcie się go najszybciej, jak to możliwe. To ludzie z ZBM doprowadzili do tego bałaganu i tolerują go do dzisiaj.
Gdyby nie Twoja dociekliwość, dyrektor ZBM i jego pracownicy nadal spaliby snem zimowym.
Czyli wspólnoty są dwie... Rozdzielam dokumenty na dwie kupki, oddam i niech każdy trzyma swoje.
Dostałam KOB, protokoły przeglądów gazowych i kominowych (jeszcze nie wiem, czy zgodne z wymogami, na pewno nie są z wszsytkich lat), NIPy, Regony i polisę, która...
...jest wystawiona na wspólnotę sąsiednią z wpisaniem naszej klatki. Pytanie: czy tak może być, czy powinny być dwie osobne?
Ma wyliczony udział w każdej klatce. Wiem to z listy głosujących, gdzie były przypisane do nazwisk. Ale czy to problem, że jest w dwóch wspólnotach?
Wg PKZ (rozmowa tel) działki są dwie, ale wybiorę się po odpisy z KW i mapki, bo ewidentnie tychże brak w dokumentach obu wspólnot. To była jedna z pierwszych rzeczy, która ,,na oko" mi się nie zgadzała, ale ja laik, więc po nitce do kłębka...wyszło mi, że musiałabym mieć mniej więcej 2x większe mieszkanie, żeby to był udział w obu klatkach
W rzeczy samej
Mam wrażenie, że już tylko ja nadążam za tym tasiemcowatym wątkiem, który sobie wymyśliłam
Był, wspólnoty przejęły zarząd od ZBM chyba w 2005, odbyło się to na wariata, sąsiedzi z drugiej klatki chodzili po naszych mieszkaniach mówiąc, żebyśmy wypowiedzieli zarząd ZBM i ,,przystąpili" do ich wspólnoty, a będzie nam łatwiej i taniej, i w ogóle lepiej. No. I coś tam podpisywaliśmy (w protokoły niedługo zajrzę), potem było ,,jakieś" zebranie... a potem to już nawet nie wiem, więc nie będę konfabulować. Wtedy nie chciałam wiedzieć za wiele, teraz jest jakże inaczej...
Zarząd został powołany dla obu wspólnot po to, żeby przejąć zarząd od ZBM i łatwiej przeprowadzać remonty (wtedy chodziło głownie o ocieplenie budynku), taka była argumentacja namawiających nas sąsiadów.
Gdyby nie moja dociekliwość, to z pewnością JA bym teraz spała spokojniej i moja rodzina by mnie więcej oglądała
No i co teraz? Mam rozmawiać z MOJĄ wspólnotą, zwoływać zebranie, wybrać zarząd, założyć rachunek bankowy, uzupełnić dokumenty, sprawdzić wszystko, co trzeba sprawdzić (aż się boję myśleć, czy mnie to nie przerośnie)...? Jak powinna wyglądać taka współpraca dwóch wspólnot? Formalnie przede wszystkim.
Jak to dla Was teraz wygląda?
Pozdrawiam...
Chociaż wymaga ostatecznego potwierdzenia na podstawie ksiąg wieczystych.
Wygląda na to, że "przyłączenie się" do drugiej wspólnoty było czysto umowne, a nie prawne. Należy to rozumieć jako utworzenie wspólnego zarządu - chociaż naprawdę nie wiem, po co? Co Wam to ułatwia i jakie koszty obniża? Rozliczenia wszystkich bez wyjątku kosztów MUSZĄ być oddzielne, skoro jesteście dwiema wspólnotami. Nie wiem, jak wyglądały Wasze roczne sprawozdania finansowe czy deklaracje CIT? Macie księgową, więc można by się spodziewać, że wszystko jest w porządku, ale jak rozliczacie swoje pieniądze, skoro są na koncie wspólnym z drugą wspólnotą? Była nie tylko "unia personalna" na szczeblu zarządu, ale i wspólny budżet i wspólne konto. To może być najtrudniejsze - oddzielenie Waszych środków od tamtych. No widzisz, sama wiesz, co trzeba zrobić
Trzeba odbudować to, co niepotrzebnie zostało zburzone: odrębny zarząd, odrębna kasa, odrębna dokumentacja wspólnoty (umowy, protokoły, dokumenty księgowe).
Współpracować można, ale nie na "wariackich papierach". Możecie zawierać porozumienia w sprawach wspólnych remontów (np. dachu) czy korzystania ze wspólnej infrastruktury - o ile taką macie. Niektóre budynki podzielono na "klatkowe" wspólnoty bez głowy, nie bacząc, że jest jedno przyłącze wodociągowe lub wspólna kotłownia i teraz są problemy z rozliczeniem kosztów na odrębne wspólnoty. To też powinnaś sprawdzić. No tak, to na pewno...
Dasz radę, dobrze Ci idzie.
Szybko się uczysz. Tak trzymać!
Do rzeczy:
po pierwsze primo - bardzo dziękuję za wsparcie, bo nie doszłabym aż tutaj sama.
Po drugie primo - też nie rozumiem, co nam dało to ,,połączenie". Rozliczenia są - może nie w 100% (ta kupka do sprawdzenia), ale oddzielne. Może łatwiej wtedy wziąć kredyt? A może łatwiej negocjować dobrą cenę za remont z usługodawcą? To by mnie przekonało do współpracy, tyle że tu nikt nigdy nawet nie szukał i nie porównywał ofert, a co dopiero negocjował cenę... Brr!
Po trzecie, też primo - są trzy pieczątki i tego też nie rozumiem, bo: jest nasza i ich bez nazwy i trzecia, która zawiera nazwę i to jest niby taka wspólna (żey było zabawniej zawiera w adresie tylko ich numer klatki), ale skoro my nie jesteśmy finansowo i prawnie razem, to do czego ta pieczątka? Do kredytu? Do faktur? Czy to w ogóle jest zgodne z przepisami?
To muszę przejrzeć (chyba muszę się zapisać na szybki kurs księgowości!), powiedziała mi, że na tyle na ile faktury pozwalały, a resztę jak się dało, np. za śmieci była stawka od osoby.
To jak mam to ugryźć? Założyć konto, zrobić z księgową jakieś zamknięcie i papier, że naszą część środków przelewa na nasze konto?
Potrzebuje do tego czyjejś zgody czy, jeśli będę reprezentować moją wspólnotę, mogę to zrobić bez żadnych zebrań i głosowań?
A w ogóle to ja weszłam do zarządu głównie po to, żeby pokazać im, że sobie nie radzimy i warto wynająć profesjonalnego zarządcę. Nadal jestem za tym, choć już widzę, że do takiej małej mieściny (i malutkiej wspólnoty po malutki grosz) nikt nie chce się kwapić, ale sama chyba też tego nie udźwignę, a na merytoryczną pomoc mojej wspólnoty chyba za bardzo nie mam co liczyć :sad:. Ech...nie miała baba kłopotu... Może sama zrobię licencję
"Poruszany problem dotyczy takiego stanu faktycznego, w którym dokonywany jest podział działki z istniejącym budynkiem. Zgodnie z definicją kodeksową - art. 143 k.c. - własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią (w granicach określonych przez społeczno - gospodarcze przeznaczenie rzeczy). Jak powinien przebiegać podział wówczas, gdy linia podziału budynku nie jest zgodna z linią podziału działki, tzn. część pomieszczeń położona jest na dwóch działkach? "
Więcej na ten temat w artykule:
"Przenikanie nieruchomości a podział pionowy budynku" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/445/32/
Pomocne orzecznictwo:
uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23.01.2007 r., sygn. akt: III CZP 136/06:
"Podział pionowy budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (art. 235 k.c.) jest dopuszczalny wraz z podziałem gruntu tylko w taki sposób, że linia podziału budynku odpowiada linii podziału działki i przebiega przez istniejącą w całości lub w znacznej części ścianę budynku, dzieląc go na regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki."
z uzasadnienia orzeczenia:
"Jednakże podział budynku według płaszczyzn pionowych może być wraz z gruntem dokonany wówczas, gdy linia podziału budynku jest zgodna z linią podziału gruntu i przebiega według płaszczyzny, która stanowi ścianę wyraźnie dzielącą budynek na dwie odrębne, regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki, przy czym może być to ściana już w całości istniejąca lub wykonana w tym celu, zaś jeżeli w wyniku takiego podziału zajdzie konieczność korzystania przez użytkowników jednego z nowopowstałych budynków z niektórych pomieszczeń drugiego budynku, możliwe jest ustanowienie odpowiedniej służebności (porównaj wskazane wyżej orzeczenia Sądu Najwyższego oraz postanowienia tego Sądu z dnia 9 stycznia 1985 r. III CRN 328/84, nie publ., z dnia 12 listopada 1976 r. III CRN 243/76, nie publ., z dnia 12 października 2000 r. IV CKN 1525/00, nie publ., z dnia 20 stycznia 2000 r. I CKN 355/98)."
http://www.zarzadca.pl/content/view/444/94/
Odnośnie sytuacji prawnej związanej z lokalem, który przenika i "połączeniem" wspólnot konieczne jest sprawdzenie stanu prawnego w księgach wieczystych.
Członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej, podobnie jak członkowie zarządu innych podmiotów prawa, ponoszą odpowiedzialność, która nierozerwalnie związana jest ze sprawowaną funkcją. Wzorem spółek kapitałowych należy przyjąć, że jest to odpowiedzialność organizacyjna, cywilna i karna. (...) Za wyrządzoną wspólnocie mieszkaniowej szkodę członkowie zarządu ponoszą także odpowiedzialność odszkodowawczą. Zgodnie z brzmieniem art. 471 kodeksu cywilnego: dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi."
Więcej:
http://www.zarzadca.pl/content/view/704/45/
Dowiedz się od księgowej czy w zarządzie tej drugiej wspólnoty jest ktoś kumaty, kto się choc ciut zna na prawie, rozliczeniach, udziałach itp. Pogadaj z tym sąsiadem, bo co dwie głowy to nie jedna. Na pewno taniej jest wspólnie robić remonty - większe zamówienie, większy upust.
Pieczątki wpisz na listę do załatwienia później, to mniej pilne Wyhamuj,zastanów się. Jeśli księgowa sama dokładnie was rozlicza, to może na razie niech tak zostanie? Minusy - konto kosztuje (w ING 19 zł miesięcznie + 1 zł za każdy przelew), księgowa może zażądać podwyżki. Plus to przejrzystość finansów, nadwyżki lokowane na oprocentowanym subkoncie mogą pokryć koszty bankowe a nawet zarobić jeszcze.
Konto zakładają 2 członkowie zarządu - trzeba mieć przy sobie uchwałę o ich powołaniu, nip i regon. Idziecie z księgową, żeby od razu dać jej pełnomocnictwo, dostęp. I to jest sedno sprawy - zdefiniowanie problemu, w czym konkretnie sobie nie radzicie, jakie korzyści (cele) chcesz osiągnąć, dopiero potem szukaj metod.
Obniżenie kosztów? Uporządkowanie twojego kawałka świata? Jeśli to drugie, to musisz zmusić gminę do pokrycie kosztu scalenia obu działek i zmiany w księgach wieczystych, żeby 1 budynek stanowił całość, bo bez tego następne pokolenia znów będą się przedzierały przez wasz galimatias.
I pamiętaj, że sama nic nie zdziałasz, musisz mieć poparcie sąsiadów
Licencja do zarządzania wm nie jest ci potrzebna
Jeżeli ostatecznie okaże się, że jesteście oddzielnymi wspólnotami, odradzam łączenie nieruchomości.