podział kosztów między halą garażową a lokalami mieszkalnymi

Mucha

Witam,

Chciałbym przedstawić krótko mój problem:
A mianowicie kupiłem mieszkanie 5 lat temu, od 2 lat budynek jest w użytku. Budynek składa się z hali garażowej z ok 90 miejsc postojowych, i budynku na hali 77 lokalami mieszkalnymi w tym 6 lokali usługowych. Byłem jednym z pierwszych kupujących mieszkanie u dewelopera i nie miałem obowiązku kupna miejsca postojowego w hali. Taki obowiązek został narzucony przez dewelopera później. Mniej więcej 20 mieszkań nie ma miejsca postojowego, ani piwniczki w hali. Miejsca postojowe w hali były sprzedawane przez dewelopera innym mieszkańcom z poza naszego bloku. Tak też jest osobny wpis do księgi wieczystej na halę garażową.
WW zeszłym roku zmieniliśmy administratora naszego osiedla, który pytał się czy ma zrobić podział finansowy - opłat, na garaż i mieszkania. Zarząd zdecydował, iż nie będzie "mieszać" w opłatach ponad to powoływał sie na prawo, które mówi o częsciach wspólnych, iż każdy element nieruchomości wchodzący w skład, koszta dzielone są na każdego mieszkańca. Coś w tym stylu......
Uchwałą na planem gospodarczym przeszła, zresztąsam siępod niąpodpisałem, przecież skoro Zarząd tak mówi ... to tak musi być. Nie sprawdziłem tego, od uchwały się nie odwołałem.
Zima była sroga, koszta utrzymania hali były bardzo wysokie. Czynsz wzrósł. Napisałem pismo do Zarządcy nieruchomości z prośbą o rodzielenie kosztów. W zasadzie dlaczego mam płacić za coś czego nie posiadam. Pomijając już koszta związane z przeglądami, to koszt energi elektrycznej, ogrzewania i innych jest nie do przyjęcia.
Powstała uchwała, o podziale, która nie przeszła ze względu na zament który został stworzony przez niektórych mieszkańców. Głosy oddały niespełna 18% mieszkańców

Czy koszta powinny być rozdzielone?
Co mam zrobić, czy moge podać Zarząd i Zarządce do sądu, jest już 6 tyg po uchwale?
Jak wybrnąć z tej sytuacji?

Jak narazie inni mieszkańcy wytykają mnie palcem "to ten, który chce żebyśmy płacili więcej"

Proszę o pomoc

owner

Uchwała, uznająca koszty odrębnego lokalu, jakim jest garaż podziemny, za koszty nieruchomości wspólnej jest niezgodna z ustawą o własności lokali. Nie trzeba jej nawet zaskarżać.
Osoby, nieposiadające udziałów w lokalu garażowym nie mogą żadną uchwałą być obciążane kosztami utrzymania tego lokalu.

Jak narazie inni mieszkańcy wytykają mnie palcem "to ten, który chce żebyśmy płacili więcej"

To nie Ty chcesz, tylko tak stanowi polskie prawo. Ty chcesz tylko płacić tyle, ile nakazują przepisy.
To oni (współwłaściciele garażu) żerują na Was, zupełnie bezprawnie. Płacą mniej, bo inni dopłacają do ich lokalu.
Zaproponuj, żeby "garażowcy" dopłacali do utrzymania Twojego lokalu - to identyczna sytuacja.

jak z tego wyjść? Płacić tylko na koszty utrzymania mieszkania i na utrzymanie nieruchomości wspólnej - bez uwzględnienia kosztów garażu. Jeżeli wspólnota poda Cię do sądu, będzie musiała udowodnić, że garaż należy do nieruchomości wspólnej - a to jest niemożliwe. Bez tego nie udowodni, że masz zobowiązanie wobec wspólnoty mieszkaniowej.

Wspólnota w ogóle nie powinna zajmować się zarządzaniem garażem, który jest odrębnym lokalem. Współwłaściciele garażu mogą zawrzeć umowę z waszym (lub innym) zarządcą i zlecić mu rozliczanie kosztów, konserwację, remonty, przeglądy itp. - ale to nie jest problem wspólnoty mieszkaniowej, która ma prawo zajmować się wyłącznie zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Mucha

[cite] owner:[/cite]jak z tego wyjść? Płacić tylko na koszty utrzymania mieszkania i na utrzymanie nieruchomości wspólnej - bez uwzględnienia kosztów garażu.

A to też nie jest takie proste, ponieważ nie jest wyszczególnione na rachunku - energia garaż, energia część wspólna nieruchomości, sprzątanie i inne. wszystko jest w całośći.

weles1478

każdy współwłaściciel lokalu może oddawać głosy nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej niezależnie od pozostałych współwłaścicieli, a siła jego głosu obliczana jest poprzez pomnożenie wielkości udziału danej osoby we współwłasności lokalu przez wielkość udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal (wyrok SO we Wrocławiu z 12 marca 2008 r., sygn. akt I C 467/06). Sąd apelacyjny rozpoznając sprawę w II instancji, podzielił tę argumentację (wyrok SA, sygn. akt I ACa 601/08 z 7 sierpnia 2008 r.).

MirekL

owner - Twoje podejście jest czysto teoretyczne, wręcz idealistyczne bo wierzysz, że żyjemy w Państwie prawa. Praktyka dnia codziennego jest inna. Ty wręcz namawiasz do bezczynności. Po to ustawodawca dał możliwość zaskarżania uchwał, żeby z tego korzystać. Od stwierdzania, że łamane są przepisy prawne są sądy, a nie przekonania obywateli.Mucha może nie płacić, ale powinien liczyć się z konsekwencjami. Wpis do Krajowego Rejestru Dłużników i w ostateczności postępowanie upominawcze. Obawiam się ,że sąd może nie rozpatrywać czy podstawy prawne (uchwały wspólnoty o wysokości zaliczek) były legalne. Ciekawym jest fakt, że Mucha nie tylko nie zaskarżył ich ale wręcz poparł.:bigsmile:

owner

[cite] MirekL:[/cite]Ty wręcz namawiasz do bezczynności. Po to ustawodawca dał możliwość zaskarżania uchwał, żeby z tego korzystać.

Ale mleko już się rozlało:

[cite] Mucha:[/cite]Uchwałą na planem gospodarczym przeszła, zresztąsam siępod niąpodpisałem, przecież skoro Zarząd tak mówi ... to tak musi być. Nie sprawdziłem tego, od uchwały się nie odwołałem.

[cite] MirekL:[/cite]Wpis do Krajowego Rejestru Dłużników

Już się boję! Te rejestry to marny straszak na niegrzeczne dzieci.
Narzędzie może być częściowo skuteczne wobec przedsiębiorców, ale nie osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.

[cite] MirekL:[/cite]Obawiam się ,że sąd może nie rozpatrywać czy podstawy prawne (uchwały wspólnoty o wysokości zaliczek) były legalne.

Tu nie chodzi o badanie legalności uchwały, tylko podstaw prawnych i faktycznych pozwu o nakaz zapłaty.
Postępowanie upominawcze kończy się nakazem zapłaty. Nakaz można zaskarżyć przez wniesienie sprzeciwu (przedstawić zarzut braku zobowiązań wobec wspólnoty). Wtedy nakaz traci moc, a przewodniczący wyznacza rozprawę i odbywa się normalny proces.

Mucha

Tak jak MirekL napisał, nie tylko nie zaskarżyłem ale i poparłem.
Jednak bardzo zależy mi na naprawie tej sytuacji, ponieważ oprócz mnie jest jeszcze około 20 osób, które ze względu na brak znajomości prawa, brak czasu, a wręcz łatwowierność, naiwność - płacą za coś czego nie posiadają.
Niestety mieszkańcy boją się podać sprawę do sądu, ze względu na prawdopodobieństwo przegranej, a co za tym idzie ponoszenia kosztów, stratę czasu itp.
A owiele łatwiej byłoby grupowy pozew złożyć. Jestem gotów podać sprawę do sądu tylko:
- na jakiej podstawie? - stwierdzenie o braku własności, a dalej prawidłowe naliczenie opłat.
- odwołać się od uchwały?
Czy może podział powinien być z góry narzucone przez Administratora?

Bardzo proszę jeszcze raz o pomoc w rozwiązaniu,
Będę zdawał relację o postępach w sprawie.

Pozdrawiam

Mucha

Jedna rzecz jest pewna płacić trzeba, nie chce się przekonać czy KRD to straszak.:bigsmile:
Dodatkowe problemy nie są potrzebne ... chyba

owner

[cite] weles1478:[/cite]wyrok SA [Wrocław], sygn. akt I ACa 601/08 z 7 sierpnia 2008 r.

Już była o tym mowa na forum, że ten wyrok jest ewenementem, jednostkowym przypadkiem, odstającym drastycznie od orzecznictwa Sądu Najwyższego.
Nie radziłbym budować na nim nadziei na usprawnienie głosowań w takich wspólnotach.
SN stoi na stanowisku niepodzielności udziału w nieruchomości wspólnej.

owner

[cite] Mucha:[/cite]Jedna rzecz jest pewna płacić trzeba, nie chce się przekonać czy KRD to straszak.:bigsmile:

Trzeba, ale za siebie, a nie za innych.
Ale wybór należy do Ciebie.

akera

Teoria a praktyka.
Deweloper odsprzedał tylko miejsca postojowe czyli inne miejsca jak głowny przejazd gdzie auta wjezdżają/wyjeżdżają czy urzadzenia zainstalowane tam sa własnościa wsolnoty.
To samo z ogrzewaniem czy sprzątaniem, nikt nie wylicza ile ciepła poszło na ogrzewanie głownego przejazdu, a ile na miejsca postojowe - to samo ze sprzątaniem.
To że nieposiadacz miejsca postojowego nie korzysta z tego "garażu" nie oznacza że może nie płacić za to.
Moze jedynie nie płacić za sprzątanie podłogi w miejscu poszczególnych miejsc postojowych (czyczęściowo za ogrzewanie tych miejsc) ale w praktyce nikt tego nie rozróżnia/ a moze się mylę ?

owner

akera, piszesz głupstwa.
Nie sprzedaje się "miejsca postojowego", lecz udział w nieruchomości lokalowej, jaką jest garaż podziemny.
Udział we współwłasności dotyczy całego lokalu, a nie "miejsca postojowego".
Przypisanie aktem notarialnym miejsca w garażu, w którym nabywca udziału ma parkować swój samochód, to nic innego, jak podział quoad usum - umowny podział współwłasności do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli. To nie zwalnia korzystającego z tego miejsca z obowiązku ponoszenia kosztów sprzątania czy ogrzewania całego lokalu.

Współwłaścicielami garażu są wyłącznie osoby, które nabyły w nim udziały.
Tylko one powinny ponosić koszty utrzymania swojego lokalu. Identycznie, jak z mieszkaniem.

akera

Ale wlaściciele "miejsc postojowych" nie dysponują całością garażu (suma miejsc postojowych <> powierchni garażu), zatem pozostała część jest własnością po części wszystkich właścicieli.
Zatem koszty ogrzania garażu to nie tylko koszty tych co posiadają miejsce postojowe ale wszystkich, tyle że w mniejszej części (tyle ile mają udziałów w nieruchomości).

"Tylko one powinny ponosić koszty utrzymania swojego lokalu. Identycznie, jak z mieszkaniem."
Nie spotkalem się aby były liczniki ciepła na miejscach postojowych, zatem jak ponoszą one koszty tak jak w lokalu ?

owner

[cite] akera:[/cite]Ale wlaściciele "miejsc postojowych" nie dysponują całością garażu (suma miejsc postojowych <> powierchni garażu), zatem pozostała część jest własnością po części wszystkich właścicieli.

Współwłaściciele lokalu garażowego mają udział w całym garażu, a nie tylko w "miejscu postojowym".
Podobnie, właściciele mieszkań mają udziały w całej elewacji, całym gruncie, strychu i klatce schodowej.
Miejsce postojowe to tylko miejsce do parkowania.
Właściciele lokali innych, niż garaż (mieszkań, lokali użytkowych) nie mogą być obciążani kosztami nieruchomości, które do nich nie należą.

[cite] akera:[/cite]Zatem koszty ogrzania garażu to nie tylko koszty tych co posiadają miejsce postojowe ale wszystkich, tyle że w mniejszej części (tyle ile mają udziałów w nieruchomości).

Zrozum: ten garaż nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, to jest ODRĘBNA nieruchomość. Z własną księgą wieczystą, w której figurują nazwiska jej współwłaścicieli.
Nie myl udziału w nieruchomości wspólnej, przypisanej do prawa własności mieszkania, z udziałem w innym odrębnym lokalu - to różne udziały i różne nieruchomości.

[cite] akera:[/cite]Nie spotkalem się aby były liczniki ciepła na miejscach postojowych, zatem jak ponoszą one koszty tak jak w lokalu ?

To nie muszą być liczniki ciepła - ustawa Prawo energetyczne dopuszcza różne formy rozliczeń kosztów ciepła.
Chociaż powinny - jeżeli deweloper wyodrębnia lokal jako osobną nieruchomość, to powinien zapewnić racjonalny podział kosztów.
Pytanie: dlaczego wymogu samodzielności lokalu nie stosuje się do lokali garażowych?

akera

OK, nie doczytałem, myślałem, że garaże są pod częścią mieszkalną z jedną ksiegą wieczystą.:shamed:

weles1478

[cite] owner:[/cite]

[cite] weles1478:[/cite]wyrok SA [Wrocław], sygn. akt I ACa 601/08 z 7 sierpnia 2008 r.

Nie radziłbym budować na nim nadziei na usprawnienie głosowań w takich wspólnotach.
SN stoi na stanowisku niepodzielności udziału w nieruchomości wspólnej.

Coraz więcej wspólnot - molochów z parkingami podziemnymi stosuje zasady wyrażone w tym wyroku jak i w głosowaniach tak i w naliczaniu zaliczek.

W wyroku z 12 marca 2008 r. (sygn. akt I C 467/06) SO we Wrocławiu, jako sąd I instancji, oddalił powództwo w zakresie nieistnienia uchwał argumentując, iż:
- każdy współwłaściciel lokalu może oddawać głosy nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej niezależnie od pozostałych współwłaścicieli,
- siła jego głosu obliczana jest poprzez pomnożenie wielkości udziału danej osoby we współwłasności lokalu przez wielkość udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.
Sąd apelacyjny podzielił tę argumentację (wyrok SA we Wrocławiu z 7 sierpnia 2008 r., sygn. akt I ACa 601/08 ) -
źródło:„Gazeta Prawna”, wyd. 16.09.2008

Koszty adaptacji / wyodrębnienia rożnych mediów (przekładania urządzeń, opomiarowywania mediów, przekładek instalacji, przyłączy, itp)
przewyższają niejednokrotnie wartość sporu o jaki idzie "kto do kogo dopłaca".

Często się zdarza, że teren garażu podziemnego mają ustanowioną służebność przejazdu i przechodu na rzecz właścicieli tylko lokali mieszkalnych ,
które nie posiadają miejsc postojowy, ze względu na komory śmietnikowe posadowione przy wjazdach do garażu podziemnego.
Deweloperzy budowali garaże podziemne jako części wspólne, podobnie jak wózkownie, rowerownie,
a po ich wybudowaniu ustanawiali służebność i samodzielności tych lokali wraz z udziałem w NW.
Wybór metody naliczania / rozliczania zaliczek ustala wspólnota.

aslema

A ja mam nieco zbliżone pytanie, ponieważ ostatnio dostałem pismo z administracji, że "wyodrębniono ewidencję garaży zgodnie z akt. notarialnymi" i na konto wspólnoty należy wpłacać opłaty z tytułu "część wspólna" 0,50zł za 1m2 garażu. W nagłówku podali, że to rachunek obrotowy wspólnoty, Garaż jest moją własnością i nie rozumiem za co tak naprawdę płacę. Według tytułu opłaty to jakaś opłata za część wspólną. Nie otrzymałem żadnej nowej uchwały mówiącej o tym. Co to jest i czy to wogóle jest gdzieś tak praktykowane i czy to jest zgodne z prawem.

weles1478

[cite] aslema:[/cite]A ja mam nieco zbliżone pytanie, ponieważ ostatnio dostałem pismo z administracji, że "wyodrębniono ewidencję garaży zgodnie z akt. notarialnymi" i na konto wspólnoty należy wpłacać opłaty z tytułu "część wspólna" 0,50zł za 1m2 garażu. W nagłówku podali, że to rachunek obrotowy wspólnoty,
Garaż jest moją własnością i nie rozumiem za co tak naprawdę płacę. Według tytułu opłaty to jakaś opłata za część wspólną.
Nie otrzymałem żadnej nowej uchwały mówiącej o tym.
Co to jest i czy to wogóle jest gdzieś tak praktykowane i czy to jest zgodne z prawem.

Zaliczki na utrzymanie Nieruchomości Wspólnej (NW) zgodnie z UoWL winno się płacić do wysokości posiadanego udziału .
Z twoim garażem związany jest udział w NW. Jak pomnożysz ten udział razy kwota utrzymania NW to wyjdzie ci koszt jaki przypada na Ciebie, z faktu, że ten garaż posiadasz.
Inaczej mówiąc posiadasz "dużo" udziału w NW ( dużo lokali) płacisz "dużo" , nie ma znaczenia, jak z tego korzystasz i czy w ogóle z tego korzystasz.

aslema

No wszystko ok to jest jasne tylko czemu akurat teraz zaczęto to naliczać, czy jest coś nowego o czym nie wiem, bo wcześniej tego nie było i jakieś14 zł muszę wpłacać na oddzielne konto a wynika to z tego, że jest to opłata na część wspólną a konto "Rachunek obrotowy wspólnoty". Poza tym podczas głosowania nigdy nie miałem procentowego udziału, tylko jeden właściciel jeden głos.

aslema

Jeszcze jedno czy administrator może uzurpować sobie opłatę za administrowanie garażem. Brak w nim jakichkolwiek mediów.

weles1478

[cite] aslema:[/cite]No wszystko ok to jest jasne tylko czemu akurat teraz zaczęto to naliczać, czy jest coś nowego o czym nie wiem, bo wcześniej tego nie było i jakieś14 zł muszę wpłacać na oddzielne konto a wynika to z tego, że jest to opłata na część wspólną a konto "Rachunek obrotowy wspólnoty".
Poza tym podczas głosowania nigdy nie miałem procentowego udziału, tylko jeden właściciel jeden głos.
Jeszcze jedno czy administrator może uzurpować sobie opłatę za administrowanie garażem. Brak w nim jakichkolwiek mediów.

Bo do tej pory było nie zgodnie z prawem i pewnie brakowało kasy ( brak wpłat za garaże) . Podobnie płacisz podatki do Gminy (i od lokalu i od garażu).
Administrator zarządza nieruchomością wspólną nie garażem . Wszystkie opłaty dotyczące NW płacisz wg posiadanego udziału : kwota zaliczki razy udział w NW.
Administrowanie, konserwacje wind, ogrzanie NW, utrzymanie czystości NW itd. też to dotyczy, garaż też w tym partycypuje.

maciek1242

W dalszym ciągu nie ma jak czytam jasności w sprawie.Są różne interpelacje .Nie ma wyrazej wykładni w ustawie o własności lokali. W naszej wspólnocie musimy pałcić tak jak za mieszkanie koszty administracyjne ,ale sprzątać i naprawy bramy chociaż jest to część elewcji musimy płacić jako właściciele garaży sami.Przez naszą halę przechodzą rury , piwnice są w oddzielnej hali.:sad:

owner

Nie, jest pełna jasność. Ustawa zawiera przepisy, nie wykładnię.
Zakres uprawnień wspólnoty jest ograniczony wyłącznie do nieruchomości wspólnej. Jeżeli garaż jest odrębnym lokalem, to nie wchodzi w skład NW i sprawy zarządzania nim leżą poza zakresem kompetencji wspólnoty.

"Koszty administracyjne" - co się pod tym kryje?
Współwłaściciele lokalu garażowego, tak samo jak właściciele mieszkań i lokali użytkowych, mają z tytułu własności garażu udział w nieruchomości wspólnej. To jest podstawa prawna do obciążania ich kosztami zarządu nieruchomości wspólnej - według ich udziału, oczywiście. W tym kosztami eksploatacji, remontów, wynagrodzenia zarządcy itp.

weles1478

[cite] maciek1242:[/cite]W dalszym ciągu nie ma jak czytam jasności w sprawie.Są różne interpelacje .
Nie ma wyrazej wykładni w ustawie o własności lokali.
W naszej wspólnocie musimy pałcić tak jak za mieszkanie koszty administracyjne ,ale sprzątać i naprawy bramy chociaż jest to część elewcji musimy płacić jako właściciele garaży sami.
Przez naszą halę przechodzą rury , piwnice są w oddzielnej hali.:sad:

A czy masz wpisaną służebność w AN na garażu?
Czy twoje mieszkanie sprząta wspólnota? a czy w garażu sprząta osoba trzecia-firma?
Czy twoje drzwi do lokalu mieszkalnego naprawia wspólnota? Kto serwisuje i naprawia bramę garażową?
Płatnikiem zawsze jest właściciel , w tym przypadku ogół współwłaścicieli, każdy do wysokości posiadanego udziału. Już ci wcześniej o tym pisałem.

owner

Oprócz tego ponoszą koszty utrzymania lokalu garażowego - jak wszyscy właściciele lokalu.
Dlatego koszty sprzątania garażu płacicie sami, bez udziału członków wspólnoty, którzy nie mają udziałów w garażu. Ale to normalne - chyba nie oczekujesz, że sąsiad będzie dopłacał do rachunku za światło w Twoim mieszkaniu? Garaż będący odrębnym lokalem to jak mieszkanie - ma swojego (grupowego) właściciela i to oni pokrywają koszty lokalu.

owner

Jeżeli z garażu korzystają również inni właściciele lokali (niemający udziałów w garażu), możecie podjąć uchwałę na podstawie art. 22.3 pkt 8 uwl:

8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,

Przykład: koszty sprzątania garażu, koszty naprawy drzwi między garażem a częścią mieszkalną budynku (czasami jest to przejście do piwnic, czasami droga ewakuacyjna).
Możecie też żądać od pozostałych właścicieli lokali lub od wspólnoty ustanowienia służebności (za opłatą).

lokaloka

...

lokaloka

u mnie od ponad 5u lat jest extremalnie niekorzystna sytuacja w stosunku do osób nie posiadających udziałów w hali garażwej: nie dość że ciąg komunikacyjny tej hali jest rozliczany jako NW, czyli wszyscy mieszkańcy łożą na jego utrzymanie (także na naprawe bram), to również powierzchnia tego ciągu nie jest wliczana do udziału jego faktycznych włąścicieli przy obliczaniu udziału w kosztach utrzymania NW - czyli wbrew aktowi własności - natomiast jeśli chodzi o udział w głosowaniach nie wiedziec dlaczego znów na korzyść właścicieli hali ( tym razem zgodnie z aktem własności) cała powierznia hali powiększa ich udział w głosach ...i mało tego co już jest dla mnie czystą kpiną z jakichkolwiek zasad kosztowne extra sprzątanie wydzielonych liniami miejsc postojowych wraz z ciągiem komunikacyjnym ujęte jako jadna usługa dla całości i rozłożone proporcjonalnie na wszystkich mieszkańców ...w tym wypadku nawet jeśli dla ułatwienie umownie ciąg komunikacyjny zaliczono wcześniej do NW to nawet to ustalenie jest łamane i jestem współsponsorem czyszczenia nawet tych wydzielonych miejsc postojowych...

wilkowyje40

[cite] lovkafashion:[/cite]nie dość że ciąg komunikacyjny tej hali jest rozliczany jako NW, czyli wszyscy proporcjonalnie do swoich udziałów w budynku łożą na jego utrzymanie (takżena naprawe bram), to również powierzchnia tego ciągu nie jest wliczana do udziału jego faktycznych włąścicieli przy obliczaniu udziału w NW

a co nie ma ustanowionej służebności przejazdu i przechodu?
jak jest rozwiązana kwestia zaliczek za MP w stosunku do kosztów utrzymania Nieruchomości wspólnej?
nalicza się czy nie?

lokaloka

...co do zaliczek na MP to niestety są one naliczanie indywidualnie odpowiednio do powierzcni danego MP z wyłączeniem udziału danego właściciela w ciągu komunikacyjnym - poniewarz ten ciąg traktowany jest jakop NW czyli właściciel MP i części ciągu komunikacyjnego partycypuje w kosztach NW tylko proporcjonalnie do powierzchni swojegoMP - czyli zalicza sie ale nie cały jego udział w hali garażowej.

koziorozka

Najprościej płacić tylko tyle, ile wynika z twojego udziału wykazanego w akcie notarialnym. Niech cię wspólnota pozwie za zaległe opłaty - przegra i będziesz miał spokój.
Trudniejsze rozwiązanie - wejść do zarządu wspólnoty i wyprostować wszystko w dokumentacji zgodnie z zapisami a aktach notarialnych

lokaloka

aaa właśnie przejmujemy zarząd z powierzonego i jestem mocnym kandydatem do nowego ...hmmm chociaż nie wiem sądząc po destrukcji jaką poruszenie tego tematu wywołało na wczorajszym zebraniu he he ...ale powiem ci że ja też rozumiem ich racje mimo że oni nie rozumieją moich i to na dodatek prawnie umocowanych ...ot tak się przyzwyczaili do rozwiązanie narzuconego bez żadnej uchwały przez zarządce chyba jako najprostrze ...nooo może miał w tym jeszcze minimalny interes developer ...dlatego - pomimo że to nadal nie będzie stricte zgodne z prawem chce wypracować opcje pośrednia tego sponsoringu na podstawie stanu faktycznego - bo chociażby nie da się ukryć że do pewnych pomieszczeń wspólnych dostęp jest tylko przez halę garażową... myślę że uczciwym postawieniem sprawy będzie pozostawienie w gestii całej wspólnoty napraw bramy i extra czyszczenie ciągu komunikacyjnego jako potencjnie dostępnych dla każdego ...natomiast extra czyszczenie już samych wydzielonych liniami MP w gestii ich właścicieli - jak i zwiększenie ich partycypacji w kosztach NW o metraż części ciągu komunikacyjnego wynikający z podziału hali będącej ich notarialną własnością - tak jak to zresztą jest dla nich obliczane jeśli chodzi o udział w głosowaniach

lokaloka

...hmmm ale znająć życie mogę mało tym wskórać - powiedz mi w takim razie czy na pewno mógłbym nie płacić i jak musiałbym to sprecyzować za co konkretnie nie płacę bo od zarządcy dostałem informacje że już tacy kozacy byli co nie chcąc płacić za nie swoje szli do sądu zamawiali expertyz prawne za pare tysi a i tak cytuję: sąd wydał wyrok niezgodny z prawem na podstawie analizy faktycznej sytuacji - czyli zinterpretował że skoro jest to przestrzeń dostępna dla wszystkich i na dodatek przez nią prowadzą jedyne dojścia to można żądać od wszystkich pokrywaniu kosztów jak w przypadku NW...

lokaloka

...

EDDIE

lovkafashion, używaj opcji EDYTUJ zamiast pisać post pod postem trzy razy.

lokaloka

ok :)

koziorozka

pomimo że to nadal nie będzie stricte zgodne z prawem chce wypracować opcje pośrednia tego sponsoringu na podstawie stanu faktycznego

Działanie niezgodne z prawem we wspólnocie mieszkaniowej jest oczywiście możliwe i w wielu trwa latami. Jednak wystarczy jeden wkurzony i świadomy właściciel, żeby wm przegrała proces i znów znalazła się w punkcie wyjścia. Czyli radzę porządki gruntowne i zgodne z prawem

lokaloka

aha - w takim razie dzięki za rade - tylko jeszcze czekam na informacje w sprawie służebności - rozumiem że dla mnie lepiej gdyby była formalnie sprecyzowana - aha no i gdzie tego zapisu szukać? - w akcie notarialnym nabywców hali garażowej - tak? - wtedy rozumiem jestem prawnie kuty na cztery nogi i skrajnie mogę nawet posunąć się do nie płacenia niezgodnie z prawem naliczanych mi opłat

owner

gdzie tego zapisu szukać?

W księdze wieczystej lokalu garażowego: http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html

EDDIE

czy nadal w jego świetle mimo braku zapisu o służebności mam jakieś umocowanie prawne do twierdzenia że nie powinienem łożyć na utrzymanie hali garażowej nie będąc jej współwłaścicielem?

Może inaczej - nie ma takiego prawa/przepisu, które nakazywałoby ci łożyć na coś co nie jest twoją (współ)własnością.

gdzie tego zapisu szukać?

Służebności wpisuje się w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, przez którą jest ustanawiana jako obciążenie.

lokaloka

no dobra skoro moje działania okupię pewnie ostracyzmem wśród sąsiadów to co najkorzystniejszego dla mnie mogę położyć na drugiej szali? - jeśli ja zainicjuję proces to chyba jakieś koszty na początku - więc chyba lepsze rozwiązanie to jak radzi KOZIOROZKA przestać nadpłacać i czekać na ewentualną próbe wydobycia odemnie nibyzaległej kasy - ale czy mogę sobie do tego niepłacenia zaliczyć wszystkie lata wstecz, czy tylko od daty klepnięcia ostatniego rozliczenia wspólnoty, czy może tylko bieżące - no i czy wymaga to jakiegoś formalnego zgłoszenia czy tylko czekać na próbe wpisania do rejestru dłużników i wtedy dopiero reagować?

EDDIE

Najlepiej tak jak pisała Koziorozka 3 dni temu, próbować wyjaśnić i wyliczyć prawidłowe zaliczki zgodne z zapisami udziałów w AN. W końcu kiedyś musisz to zrobić, im wcześniej tym lepiej.
Nie czekałbym na reakcję na twoje niepłacenie, to nie metoda. Jeśli wcześniej zaliczki liczone były nieprawidłowo, masz prawo to skorygować, nie wiem tylko jak długo wstecz można to zrobić.

koziorozka

czy tylko czekać na próbe wpisania do rejestru dłużników

Najpierw wspólnota musiałaby postarać się o sądowy nakaz zapłaty. Dowiesz się o tym i wniesiesz sprzeciw. Ale to teoria, bo obstawiam, że wm taka głupia nie jest, żeby niepotrzebnie na sąd czas tracić jak jest z góry na przegranej pozycji
Zacznij płacić prawidłowo wg AN wyliczone zaliczki od 1 kwietnia a wspólnocie wyślij pismo z żądaniem prawidłowego (zgodnego z aktem notarialnym) przeliczenia twoich wpłat z ostatnich 3 lat i poinformowanie cię o wysokości nadpłaty. Zrobią to albo nie, ale ty od 1 kwietnia będziesz płacił mniej.

lokaloka

no wiem że najlepiej tylko wątpie żeby ktoś chciał słuchać moich argumentów - dlatego chciałbym wiedzieć czy na prawde obligatoryjnie to wygrywam (nie tylko teoretycznie ale jakie jest realnie orzecznictwo w podobnych sprawach - chyba pierwszy nie jestem), bo mnie zarządca na zebraniu przekonywał że w innej wspólnocie był już taki co poszedł do sądu i przegrał, ponieważ sąd stanął na stanowisku że skoro są tam wspólne urządzenia to można część hali uznać za NW...

koziorozka

skoro są tam wspólne urządzenia to można część hali uznać za NW...

NW to część wspólna?
Twój udział w części wspólnej określa akt notarialny, a nie widzimisię/uchwała/przekonanie
Nie dziel włosa na czworo, nie gdybaj. Napisałeś list z żądaniem rozliczenia? Niech ci pokwituje na kopii, że otrzymał i zobaczysz, że albo cię rozliczy, albo (co bardziej prawdopodobne) nic nie odpowie, bo dojdzie do wniosku, że nachrzanił i nie będzie wiedział jak z tego wybrnąć

lokaloka

dzieki KOZIOROZKA - chyba tak zrobię - tym bardziej że właśnie dostałem kopie aktu notarialnego miejsca postojowego w którym jednoznacznie jest zapisane że nabywca kupuje udział w hali garażowej wynoszący 2810/103007 czyli rozumiem że udział w opłatach wspólnych tego właściciela powinien być naliczany od 28.10m2 a nie tak jak było to do tej pory (według dalszego zapisu, że nabywa on wyłączne prawo do konkretnego miejsca postojowego) od powierzchni 11.50m2 ...no i normalnie czapka mi z głowy mało nie spadła bo czarno na białym jest tam zapis że KUPUJĄCY WYRAŻA ZGODĘ NA KORZYSTANIE PRZEZ WSPÓLNOTĘ Z: (tu wyszczególnione pomieszczenia) - więc nie mam wyjścia ODBIERAM CO MOJE :)

wilkowyje40

[cite] lovkafashion:[/cite] jednoznacznie jest zapisane że nabywca kupuje udział w hali garażowej wynoszący 2810/103007
czyli rozumiem że udział w opłatach wspólnych tego właściciela powinien być naliczany od 28.10m2

Chyba nie , mnie wychodzi 2,728% udział w NW. W garażach wielostanowiskowych zazwyczaj udział dla wszystkich właścicieli MP jest równy po 1/z ilości wszystkich MP

[cite] lovkafashion:[/cite] czarno na białym jest tam zapis że KUPUJĄCY WYRAŻA ZGODĘ NA KORZYSTANIE PRZEZ WSPÓLNOTĘ Z: (tu wyszczególnione pomieszczenia) - więc nie mam wyjścia ODBIERAM CO MOJE

służebność niepłatna.

lokaloka

no wiadomoże to się przelicza na procentowy udział tak jak dotąd liczono od 11.50m2 co daje ok 1% razy ok30 MP daje ok 30pare% powierzchni hali - resztę hali uznano beztrosko za NW - jakkolwiek licząc zaniżono ok trzykrotnie udział właścicieli MP w kosztach NW a wielkość NW powiększono o ponad 60pare% hali garażowej - 1030.07m2 to pow. hali - pow. całego budynku to 4758m2 ...he he udział równy po 1 (sorki WILKOWYJE40 ale nie rozpracowałem jeszcze jak tu się robi cytaty) to nie u naszego dewelopera bo niewiedziec dlaczego z tego co wyczytałem w KW do hali garażowej zaliczył nie tylko MP i ciąg komunikacyjny, boxy garażowe i komórki lokatorskie ale też pomieszczenia gospodarcze i związane z dostawą mediów... no sprecyzowane nie jest że bezpłatnie ale zapis w akcie notarialnym że wyraża zgode na korzystanie jest chyba jednoznaczny do interpretacji... aha w dziale IIIKW niestety ta służebnośc nie jest powtórzona - czy mi to jakoś komplikuje sprawe że jest tylko w akcie notarialnym???

EDDIE

aha w dziale IIIKW niestety ta służebnośc nie jest powtórzona - czy mi to jakoś komplikuje sprawe że jest tylko w akcie notarialnym???

Czy sprawdziłeś to w elektronicznej KW? Pewne tak, bo w niej może nie być tego wpisu o służebności. W mojej KW jego nie ma w wersji elektronicznej.

lokaloka

...

Zarządca

[cite] owner:[/cite]

[cite] weles1478:[/cite]wyrok SA [Wrocław], sygn. akt I ACa 601/08 z 7 sierpnia 2008 r.

Już była o tym mowa na forum, że ten wyrok jest ewenementem, jednostkowym przypadkiem, odstającym drastycznie od orzecznictwa Sądu Najwyższego.
Nie radziłbym budować na nim nadziei na usprawnienie głosowań w takich wspólnotach.
SN stoi na stanowisku niepodzielności udziału w nieruchomości wspólnej.

Nie jest jednostkowym przypadkiem - zapadł jeszcze jeden taki wyrok w tym samym sądzie.