polecam do merytorycznej dyskusji mój drugi wątek, bo w tym oprócz jatki, są też ewidentne głupoty które sam jeszcze pare miesięcy pisałem, co może zaciemniać https://forum.zarzadca.pl/discussion/3187/jak-skutecznie-pozwac-zarzadce/#Item_13
tam podałem treść pisma do zarządcy z którego wynika dokładnie cała sytuacja w mojej wspólnocie.
nooo i tak już dużo wykropkowałem - ogólnie dałem wszystkim mieszkańcom wspólnoty namiar na ten wątek, a wiem że temat nie jest taki prosty - więc wolałbym żeby jednak wyglądało to bardziej merytorycznie i dotyczyło konkretnie tej sytuacji - nawet jeśli pojawiają się głosy przeciwne - dlatego zapraszam na drugi wątek
lovkafashion - przykro mi ,że Cię nie przekonałem.Postąpisz jak uważasz.Ja nie mam dostępu do dokumentów ,więc mogę jedynie domniemywać.Przeczytaj uważnie uowl, szczególnie art. 3 ust.3. Zarządca nie rozmawia z halą garażową, ale z jej właścicelami. Nie ma znaczenia czy jest ich 1 czy 10. Każdy z tych właścicieli "dolicza" sobie do powierzchni jego "mieszkania" (ściśle lokalu) powierzchnię "użytkową" garażu, która właściwie jest "pomieszczeniem przynależnym". Wszystko pozostałe to nieruchomość wspólna. Te 600 m2 garażu również, zwłaszcza ,że jest ona ogólniedostępna. Zarządca postępuje zgodnie z prawem. Jego grożby ,że sobie policzy za zarządzanie tymi 600 m2 extra, są po prostu śmieszne. Na rynku obowiązują stawki za 1m2 ale pow. użytkowej a nie pozostałej. Ja nie wiem jak wygląda ta hala garażowa, jeżeli ma zamknięte boksy garażowe, to ich utrzymanie należy do właścicieli (winni mieć np. osobne liczniki en.elektrycznej). Przypuszczam,że tak jest skoro ma własną KW.Ale to jedynie moje domysły.
Co do wątku Muchy - powiem przewrotnie, racje mają te 82% włascicieli, którzy "zaglosowali nogami". Co ma robić? Rozpocząć przekonywanie tych "obojętnych". A na początku przeczytać wnikliwie Ustawę o własności lokali, aby poznać swoje prawai obowiązki.:bigsmile:
[cite] MirekL:[/cite]Każdy z tych właścicieli "dolicza" sobie do powierzchni jego "mieszkania" (ściśle lokalu) powierzchnię "użytkową" garażu, która właściwie jest "pomieszczeniem przynależnym". Wszystko pozostałe to nieruchomość wspólna. Te 600 m2 garażu również, zwłaszcza ,że jest ona ogólniedostępna.
Tobie rzeczywiście się wydaje, że wiesz lepiej od lovkafashion. :bigsmile: Przypomnę:
[cite] lovkafashion:[/cite]takie pytanie do MirkaL po czym wnosi że te 600m2 hali to część wspólna, bo notarialnie cała hala została sprzedana jako jeden lokal jej współwłaścicielom
[cite] MirekL:[/cite]Zarządca postępuje zgodnie z prawem.
Zmieniając udziały przy naliczaniu opłat dla współwłaścicieli garażu?
Po co pleciesz te bzdury? Idziesz w zaparte? Żałosne.
[cite] MirekL:[/cite]Ja nie wiem jak wygląda ta hala garażowa
Chwila szczerości?
[cite] MirekL:[/cite]jeżeli ma zamknięte boksy garażowe, to ich utrzymanie należy do właścicieli (winni mieć np. osobne liczniki en.elektrycznej). Przypuszczam,że tak jest skoro ma własną KW.Ale to jedynie moje domysły.
A treść aktu notarialnego dla ciebie nie ma znaczenia?
Nie znasz hali, ale swoje wiesz. Wbrew dokumentom.
Każdy z tych właścicieli "dolicza" sobie do powierzchni jego "mieszkania" (ściśle lokalu) powierzchnię "użytkową" garażu, która właściwie jest "pomieszczeniem przynależnym". Wszystko pozostałe to nieruchomość wspólna
hmm z tego co mi wiadomo to to, że sobie między siebie do wyłącznego użytkowania podzielili halę jej właściciele nie niesie za sobą żadnych skutków prawnych w stosunku do współwłasności całego lokalu którą faktycznie nabyli kupując całą halę.
W hali nie ma osobnych liczników - do boxów nie zaglądałem to nie wiem - większość z wydzielonych miejsc - ponad 20 - to miejsca postojowe wydzielone do wyłącznego użytkowania tylko liniami, a z tego co mi wiadomo pomieszczenie przynależne musi posiadać ściany - troche już nad ustawą posiedziałem więc ciężko mi wywnioskować skąd twój pomysł na uznanie tych placyków za pom. przynależne, no chyba że definicja pom. przynależnego nie ogranicza go do wymogu posiadania ścian - i skąd uznanie podrzędnego podziału za właściwy do rozliczeń.
jeszcze raz powtarzam - każdy współnabywca MP w hali garażowej ma napisane w akcie notarialnym, że nabywa udział w niej 2800/103007a płaci za 11.5 m2, które ma tylko wydzielone do wyłącznego użytkowania, nie mówić już o tym,że m.in. 2 razy do roku składam się na extra czyszczenie tych miejsc postojowych - a to już jest dla mnie dymaniem do kwadratu.
jakby był jeszcze jakiś problem z liczbami:
1030.07m2 to powierzchnia hali,
28m2 to pow. nabytego w niej udziału.
udział hali w całości to 103007/475899 w związku z czym udział pojedynczego MP w całości winien wynosić 2800/475899.
Co do zaczepek ownera nie będę się odnosił.To jest dziecinada.
lovkafashion - pozwoliłem sobie sięgnąc do poczatku twojego wątku, czyli do marca. Z tego co wcześniej piszesz, to nie właściciele sobie "wydzielili" do osobnego uzytkowania MP, ale tak mają w swoich aktach. Ale skoro uważasz ,że sprawa jest tak prosta, to dlaczego do tej pory nic nie wskóraleś? Jeżeli masz źle naliczony swój udzial, a to chyba jest łatwe do obliczenia to nie masz się czego obawiać. A co Ty robisz? Dajesz posluch radom, nie płać, jak Cię podadzą do sądu to napewno wygrasz. Może tak, rob jak uważasz. Na temat definicji "pomieszczenia przynależnego" poproś ownera, on Ci wyjaśni czy ma mieć ściany czy nie.Powodzenia w sądzie.
Jeżeli masz źle naliczony swój udzial, a to chyba jest łatwe do obliczenia to nie masz się czego obawiać
no właśnie gadaj mi tu szybko jak to odzyskac skoro to takie oczywiste, bo z obliczeniami sobie już dawno poradziłem?
...hmm ale stwierdzenie że nie mam się czego obawiać to już przerosło moje pojęcie logiki w tej sprawie...aaa rozumiem że jak będe fikał do mi jeszcze coś dowalą?.
A tak na poważnie to liczę właśnie na to że mi powiesz dlaczego do tej pory nic nie wskórałem, mimo pism do zarządcy z żądaniem zgodnego z prawem rozliczania udziałów i przeforsowania nawet poddania tego pod głosowanie. I dlaczego odradzasz mi sąd?
chyba musiałem przeoczyć jakąś inną drogę skoro nie kompromis, nie wymuszenie od zarządcy stosowania prawa, nie sąd - TO CO!?
Z tego co wcześniej piszesz, to nie właściciele sobie "wydzielili" do osobnego uzytkowania MP, ale tak mają w swoich aktach
no widzisz w marcu to ja jeszcze taki biegły w nomenklaturze nie byłem - tak czy tak odpowiedz mi na pytanie: czy to wydzielenie do wyłącznego użytkowania (dające w sumie ok 400m2, czyli 600m2 się nie załapało) nie jest podrzedne w stosunku do zapisu w akcie notarialnym, że kupują udział w hali 2800/103007 czyli 28m2 z 1030.07 powierzchni, (gzdzie suma tych udziałów równa się 1030.07m2) - który twoim zdaniem i dlaczego z tych zapisów powinien być zgodnie z prawem używany do naliczania udziałów w kosztach wspólnych?
który twoim zdaniem i dlaczego z tych zapisów powinien być zgodnie z prawem używany do naliczania udziałów w kosztach wspólnych?
Lovkafashion, postawiłeś pytanie na które wcześniej odpowiedź została już podana. Napiszę to jeszcze raz uzasadniając w miarę prosto:
Jeżeli, jak pisałeś wcześniej, cała hala garażowa stanowi oddzielną KW, a "garażowcy" mają 100% udziałów, czyli są właścicielami CAŁEJ hali garażowej, to nie może ona stanowić przedmiotu naliczania jakichkolwiek udziałów dla INNYCH współwłaścicieli-członków wspólnoty mieszkaniowej.
Dlaczego? Ponieważ inni członkowie WM nie są współwłaścicielami hali garażowej, a hala nie stanowi części wspólnej. Wynika to z aktów notarialnych nabycia (części) hali garażowej.
Żaden zarządca nie ma prawa zaliczać 600m2 hali do części wspólnej!
Inna sprawa, to opłata jaka mogą domagać się garażowcy od innych członków wspólnoty za korzystanie z pewnej części hali garażowej w postaci np. przewodów wentylacyjnych lub innych instalacji, które przebiegają przez halę garażową, a służą innym członkom WM.
Oczywiście ta oplata powinna być adekwatna do faktycznych kosztów ponoszonych przez garażowców i powinna odzwierciedlać faktyczny udział innych członków WM w tych kosztach. To wynika m.in. z UWL.
PS Pytałem się wcześniej, czy nie myślałeś o zmianie zarządu powierzonego na właścicielski??
lovkafashion - bardzo zabawne jest to skakanie między wątkami. Muszę się odnosić do wypowied zi w innym watku. Nie wiem czy inni obserwatorzy kumają o co tu naprawde chodzi.
Ty nie chcesz przyjąć do wiadomości mojego stanowiska, a zarazam pytasz się o rozwiązanie.
Do końca nie wiem ile wynosi łączna powierzchnia użytkowa wszystkich lokali w Twojej WM? Wywnioskowałem ,że 4700 + 400 (w hali garażowej). Jeżeli się myle to mnie popraw. Twój udzial to stosunek pow. twojego lokalu do łacznej. Musisz to mieć w AO. Jeżeli tak jest to ty niczego nie doplacasz.Ja nie wiem dlaczego w KW hali garażowej tak zapisano nt. miejsc wydzielonych. Może błednie, może niesprawiedliwie dla innych. Nie wyobrażam sobie sytuacji ,że zarządca wraz z garażowcami przy pól litra dokonują samodzielnie jakiś machinacji. Zarządca zgodnie z uowl do pow. lokali dołącza pow. "użytkową garażu" o ile można za taką uważać pow.do wyłącznego uzytkowania. Bodajże julia wskazywala ,że zarządzanie takimi halami jest skomplikowane. A dla Ciebie to proste. A dlaczego nic nie wskóraleś? Bo tak naprawdę nic konkretnego nie zrobiłeś. Udalo Ci się "wymóc" zebranie, prawdopodobnie bylo to te obowiązkowe, na ktorym nic nie uchwalono.Oczywiście możesz pozwać zarządcę do sądu. Ale ja nie widzę w jakim trybie. Być może w trybie wniosku o zarządcę przymusowego, w związku z nienalezytym wykonywaniem swoich obowiązków??? Ale z tego co piszesz to sa odpowiednie uchwaly, i on dziala prawnie.Większą uwagę skup na przekonywaniu "niegarażowców" ,że wydatki związane z utzrymaniem garaży winny być inaczej rozłozone.Wywołałeś dyskusję, wszyscy skupili się na definicjach, jakby to mialo jakieś znaczenie. Nikt nie zauważył, że użylem określenia , że te MP są właściwie "pomieszczeniami przynależnymi". Użylem tu cudzyslowia, bo nie wiedzialem jak najbardziej zrozumiale Ci wyjaśnić moje stanowisko. Jaka Twoja reakcja, he he wskaż mi definicję bo moja ma ściany! Tamte miejsce postojowe też ma ściany, ścian nie mają tylko wiaty.
Następna reakcja EDDIE - Żaden zarządca nie ma prawa zaliczać 600m2 hali do części wspólnej!
A gdziee jest to zapisane? Co kogo obchodzi powierzchnia części wspólnej? Uowl mowi o pow. użytkowej.
Ty się mniej interesuj co każdy garażowiec ma w swoim AO, a bardziej co jest w Twoim.
nie chcesz przyjąć do wiadomości mojego stanowiska
pisz na temat mojej sytuacji - jeśli masz za mało danych daj maila dostaniesz wszystkie kwity łącznie z AN
nie wiem ile wynosi łączna powierzchnia użytkowa wszystkich lokali w Twojej WM? Wywnioskowałem ,że 4700 + 400 (w hali garażowej
łączna pow. użytkowa to 4759, pow.
"przyjęta do naliczeń" (cytat z tabelki załączonej do kwitów zebrania) 4151,
pow. lokalu G-11 stanowiącego halę garażową1030,
pow. wydzielona z niego do wył. użytkowania(większość bez ścian) 422 - czyli 607m nie rozliczane wogóle, chociaż faktycznie zarządzane.
niczego nie doplacasz
de facto dopłacam bo suma kosztów jest przecież stała, a kto, ile do kogo dopłaca i czy wogóle, zależy od prawidłowości podziału tych kosztów -
prawidłowe rozliczenie wstecz (czyli dodatkowo 600 x stawka za m2 x ilość miesiecy którą da się wyegzekwować) zasiliłoby konto wspólnoty, co na koniec roku pokryłoby straty, lub nadwyżka została by zwrócona wszystkim wg udziałów.
przy pól litra dokonują samodzielnie jakiś machinacji
to był wynik raczej samodzielnej decyzji zarządcy wynikającej z wygody i nie do końca biegłości w zapisach ustawy
dlaczego nic nie wskóraleś? Bo tak naprawdę nic konkretnego nie zrobiłeś
tu niestety muszę się znów porozwodzić, ale od razu będzie to też odpowiedź dla EDDIEGO na pytanie dlaczego nie mogę załatwić tego przez wejście do zarządu:
-styczeń - próba kosztownego czyszczenia (czystego) garażu przez firmę zarzący - szybka reakcja mieszkańców skutkująca odłożenia decyzji do momentu zebrania - przy okazji różne żale mieszkańców - ogólna zgoda na zmianę zarządcy.
- spotkania zapoznawcze z ofertami innych zarządców - uzyskanie info o konieczności notarialnej zmiany formy zarządu
- mylnie zakładając, że nieudzielenie absolutorium może pomóc zmienić zarządce, szukam argumentów za tym i znajduje to forum(dzień przed zebraniem niestety)
-pocz. kwietnia - zebranie - zapoznaję mieszkańców i zrządce z kopią opisu podobnej sprawy - zarządca potwierdza, że takie rozliczanie udziałów jest niezgodne z prawem ale, że inaczej byłoby zbyt trudno ...no i zaczyna się jatka - garażowcy nie dopuszczają myśli że mógłbym ich "okraść" z moich pieniędzy. Wnioskuję o przełożeniem spotkania i głosowań, kiedy to ma też być wezwany notariusz i przedstawiona symulacja zaliczek wynikających z prawidłowego rozliczeniu całej hali.
-pisemna prośba do zarządcy o uwzględnieniu w porządku obrad proj. uchwały zakładającego stawki obliczone z prawidłowych powierzczhni.
-pocz maja - zebranie - głosowanie nad zmianą formy zarządzania(wszyscy za - ale to tylko ok40%), próba odrzucenia mojego projektu stawek na podstawie większości głosów obecnej na zebraniu mniejszości - nieudana bo wymogłem poddanie pod normalne głosowanie obu proj. uchwał dot. stawek. Oczywiście wszyscy obecni garażowcy byli za korzystniejszym dla siebie rozwiązaniem... ale głosów w sumie oddanych tylko ok 20%, developer ze swoimi 20% się wstrzymał.
- w związku z tym trwa beztroski stan dogłosowywania. Przed rozpoczęciem dogłosowywania złożyłem pisemne żądanie informowania mieszkańców, jeśli dane rozwiązanie jest niezgodne z prawem (dotyczyło to również proj. uchwały zmieniającej zasady rozliczania strat ciepła tylko na lokale posiadające grzejniki, i zaniżenia stawek lokalom usługowym) - oczywiście nie informowano o tym.
-Ponadto każdy z ponad 50u mieszkańców dostał odemnie przed dogłosowywaniem pisemny opis sytuacji, z wyliczeniami ile zyska, straci na danym rozwiązaniu oraz namiar na to forum gdzie będzie mógł sobie dokładnie przeanalizować czy słusznie(niesłusznie) dokłada do (jest sponsorowany przez) kogoś.
na ten moment żadna z uchwał żadna nie zostałą dogłosowana - w szczególności nie ma notarialnej większości do zmiany formy zarządu - a nawet gdyby była, przy większości garażowców marne szanse się do nowego zarządu załapać.
Oczywiście możesz pozwać zarządcę do sądu. Ale ja nie widzę w jakim trybie
no właśnie w jakim, bo do tej pory mojego złudnego mniemania, że jeśli ktoś łamie prawo, to można na nim wymóc jego przestrzegania na drodze prawnej, nikt tutaj nie poparł. a skoro nie mam podstaw pozwać wspólnotę bo to nie wspólnota uchwaliła to rozwiązanie, to niby nic nie mogę - to sie nie dziw, że ja się dziwię i nadal drążę temat - DLACZEGO POZWANIE ZARZĄDCY (za jego i tylko jego pomysły) BYŁOBY NIESKUTECZNE?
lovkafashion - no teraz to prawie wiem w całości o co chodzi.
Nie wyjaśniłeś do końca - ile wynosi ogólna powierzchnia użytkowa w Twojej WM, razem z halą. To musisz mieć w swoim AN. To jest meritum sprawy.:bigsmile:
lovka - pomyśl, że jeśli tak chaotycznie informowałeś swoich sąsiadów, to oni tez niewiele z tego zrozumieli
Załóż nowy wątek TYLKO o hali (bez strat ciepła, lokali usługowych itp.)
Podpowiem (a ty popraw, jak coś jest inaczej):
Wspólnota:
71 lokali mieszkalnych + 6 usługowych + hala garażowa
Powierzchnie wg aktu notarialnego:
a) użytkowa całości – x m kw.
b) hali garażowej: - 1030.07m2 = x% udziałów w całości
Każdy nabywca miejsca w hali ma w AN wpisany udział 28m2 (2800/103007)
Nie rozumiem tylko, dlaczego piszesz o około 50 właścicielach hali, bo mi z dzielenia pow. hali na metry kw. stanowiska wychodzi prawie 37 właścicieli, ale może coś pokręciłam. Poza tym to mniej ważne
Nie wyjaśniłeś do końca - ile wynosi ogólna powierzchnia użytkowa w Twojej WM, razem z halą. To musisz mieć w swoim AN
ok już poprawiłem - ogólna pow. użytkowa mojej WM wraz z halą to ok.4759m2 - tak mam to w moim AN że nabywam lokal(mieszkanie) o pow 65.16m2 mający "udział we współwłasności...który wynosi 6516/475899"
Nie rozumiem tylko, dlaczego piszesz o około 50 właścicielach hali
nie napisałem 50u właścicieli hali tylko 50u mieszkańców, z czego właścicieli hali jest tak jak obliczyłeś ok 30 - może rzeczywiście za dużo danych podaję więc się mieszają.
...więc poprawiam - w mojej WM jest:
-56 lokali mieszkalnych + 733m2 l.usługowych(nie wiem ile sztuk ale wszystkie są własnością developera) + hala garażowa
-powierzchnia wg AN:
a)łączna pow. użytkowa 4759.62m2
b)pow.hali 1030.07m2 - udizał procentowy w całości nie wiem ale ułamkowy wygl tak: 103007/475962 - ok procentowo to 21.65%
nie każdy z nabywców miejsca w hali ma zapis w AN udział 2810/103007, bo kilkoro z nich ma zamykany garaż, większy od miejsca postojowego (więc zakładam że proporcjonalnie większy udział mają też wpisany).
lovkafashion - widzisz Ty sam nie masz pełnych danych a rzucasz zarzutami i groźbami o policji, sądzie.Rozumiem ,że w łacznej powierzchni Twojej nieruchomości jest wliczona hala, razem jest to 4759,62 m2? Twoje obiekcje to takie ,że nie wliczono całej powierzchni a tylko ~400 m2? Co Ty w swoim AN masz na temat hali garażowej? Wpisaną służebność? A swoją drogą to niektóre garaże mają ściany, więc są to typowe "pomieszczenia przynależne"! Sytuacja się rozjaśnia.:bigsmile:
lovkafashion - widzisz Ty sam nie masz pełnych danych a rzucasz zarzutami i groźbami o policji, sądzie.Rozumiem ,że w łacznej powierzchni Twojej nieruchomości jest wliczona hala, razem jest to 4759,62 m2? Twoje obiekcje to takie ,że nie wliczono całej powierzchni a tylko ~400 m2
tak łączna jest 4759,62, a moje obiekcje nie są takie że na tą sumę skłąda się tylko 400m2 hali, bo na tą sumę składa się cała pow 1030m2 hali - moje obiekcje są takie że całość nie rozlicza się wg tej sumy tylko wg sumy 4151.87, która niewiadomo w jakim trybie ulatnia ok 600m2 hali
...gdyby sobie właściciiele tej niewliczonej powierzchni sami nią zarządzali i pokrywali koszty które ona generuje - zgodnie z tym, że to odrębny, prywtny lokal (o czym świadczy zapis w AN) - to by mnie to wogóle nie ruszało - przeoczyłeś chyba drobny detal, że na ten moment ja i inni bezgarażowcy w dużej mierze składamy się te koszty.
Powinniście uchwalić właścicielom 3 stawki za 1 m kw. = mieszkań + hali + lokali użytkowych (mogą być identyczne, ale dla czystości obrazu rozliczenia oddzielne)
Potem każdą stawkę rozliczać zgodnie z udziałem wykazanym w akcie notarialnym.
Jak to przeprowadzisz, to już twoja sprawa, niestety
Jak to przeprowadzisz, to już twoja sprawa, niestety
jak już wspominałem jakiekolwiek polubowne próby nic nie dały więc czekam na kogoś kto mnie praktycznie pokieruje w procedurze itp.
W takiej sytuacji są dwie możliwości - wytoczenie powództwa o uchylenie uchwał, np. w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego czy planu gospodarczego lub nie wytaczania powództwa i uznanie tych rozliczeń.
Odnośnie wytoczenia powództwa - to już wcześniej zostało to przeze mnie wskazane - iż należy przygotować dodatkowe argumenty, samo powoływanie się na przepisy nie wystarczy. Tylko szczegółowe wyliczenie ile wspólnota , poszczególni właściciele co roku tracą ma moim zdaniem decydujące znaczenie.
Jeżeli to rzeczywiście 40 tys. zł. rocznie, to kwota jest niewspółmierna do osiąganych korzyści przez wspólnotę (za kilka haków na rowery i umieszczenie instalacji pod sufitem).
Sugeruję również, aby wyliczyć jaka to wielkość (te 40 tys.) w stosunku do kosztów wspólnoty. Może się, np. okazać, że roczne koszty zarządu wynoszą, np. połowę tej kwoty.
To Pan ma wgląd do tych dokumentów, ja tylko podpowiadam, że taka dodatkowa argumentacja może być przydatna.
Tylko podkreślam, że do takiej sprawy należy się dobrze przygotować. Odradzam też samodzielne jej prowadzenie.
W takiej sytuacji są dwie możliwości - wytoczenie powództwa o uchylenie uchwał, np. w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego czy planu gospodarczego lub nie wytaczania powództwa i uznanie tych rozliczeń.
uff wreszcie jakiś konkret
tak tak brałem pod uwagę taką ewentualność, tylko że ona byłaby możliwa chyba tylko wtedy, gdyby cokolwiek w tym roku zostało uchwalone.
wszystkie uchwały znajdują się w beztroskim niebycie dogłosowywania, a uchwał z zeszłego roku, z których korzysta zarządca chyba zaskarżyć nie mogę, bo upłynął 6tyg. termin przedawnienia
nie wiem czy w tej sytuacji jedyną drogą poddania sprawy pod rozstrzygnięcie sądu nie będzie postępowanie odwoławcze od wezwania z KRD, ale tu też od miesiąca się doczekać wezwania nie mogę
dziękuję też za rady co do solidnego przygotowania strony merytorycznej (dot. wyliczeń i stanu faktycznego), a nie tylko formalnej - ponieważ w związku z tym że nigdy się jeszcze nie sądziłem, żyłem w przekonaniu że formalna strona jest najważniejsza - a tak, idąc do prawnika postaram się juz mieć te wszystkie wyliczenia przygotowane.
WIĘCEJ TEGO TYPU RAD POPROSZĘ - ooo może np. ktoś zna w Krakowie prawnika, który w podobnych sprawach się specjalizuje?
-czy coś się zmieniło - jeśli nie w zapisach prawnych, to w ich wykładni lub orzecznictwie - odnośnie postanowienia Trybunału Konstytucyjnego z dn. 14grudnia2005r. sygn.akt SK24/05 - NIEUZNAJĄCEGO miejsca postojowego w wielostanowiskowym garażu za pomieszczenie przynależne?
-to samo pytanie odnośnie postanowienia Sądu Najwyższego z dn.19maj2004 sygn.akt I CK 696/03 uznającego że:
"...Sąd Najwyższy jednoznacznie wskazał jednak, że właściwą formą dla miejsca postojowego jest forma odrębnego lokalu niemieszkalnego (garażowego), Sąd przyjął, że garaż wielostanowiskowy należy wydzielić jako odrębny lokal użytkowy, z którym musi być związany udział w nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali mieszkalnych mogą nabyć udziały w nieruchomości lokalowej (garażu) i ustalić w drodze umowy sposób korzystania z miejsc postojowych, tzn. przyznać indywidualnym lokatorom prawo do korzystania z poszczególnych miejsc postojowych z wyłączeniem innych osób. Zdaniem Sądu Najwyższego w praktyce do nabycia prawa do miejsca postojowego dochodzić powinno poprzez nabycie udziału we współwłasności lokalu użytkowego (garażu), do którego przypisuje się prawo do korzystania z wydzielonych wewnątrz tego garażu miejsc postojowych.
Jeżeli garaż podziemny został wyodrębniony jako oddzielny lokal i sprzedany na współwłasność wówczas nie jest on częścią nieruchomości wspólnej tylko kolejnym lokalem w budynku należącym do określonych właścicieli. W związku z tym, że nie jest to część nieruchomości wspólnej wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa zarządzać tym garażem. Zatem wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa na przykład ustalać zaliczki na koszty jego utrzymania. Z przepisów ustawy o własności lokali wyraźnie wynika, że uchwały wspólnot mieszkaniowych mogą dotyczyć tylko nieruchomości wspólnej."
Następna reakcja EDDIE - Żaden zarządca nie ma prawa zaliczać 600m2 hali do części wspólnej!
A gdziee jest to zapisane? Co kogo obchodzi powierzchnia części wspólnej? Uowl mowi o pow. użytkowej.
Ty się mniej interesuj co każdy garażowiec ma w swoim AO, a bardziej co jest w Twoim.
Posłużę się cytatem z artykułu, do którego link podał Lovkafashion:
Jeżeli garaż podziemny został wyodrębniony jako oddzielny lokal i sprzedany na współwłasność wówczas nie jest on częścią nieruchomości wspólnej tylko kolejnym lokalem w budynku należącym do określonych właścicieli. W związku z tym, że nie jest to część nieruchomości wspólnej wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa zarządzać tym garażem. Zatem wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa na przykład ustalać zaliczki na koszty jego utrzymania. Z przepisów ustawy o własności lokali wyraźnie wynika, że uchwały wspólnot mieszkaniowych mogą dotyczyć tylko nieruchomości wspólnej. Tam bowiem gdzie kończy się nieruchomość wspólna kończy się władza wspólnoty mieszkaniowej i stanowione przez nią prawo. Prawo decydowania o danej nieruchomości mają tylko jej właściciele. Wspólnota nie jest właścicielem garażu tak jak nie jest właścicielem innych lokali w budynku zatem nie może podejmować żadnych decyzji jego dotyczących.
[cite] EDDIE:[/cite]Posłużę się cytatem z artykułu, do którego link podał Lovkafashion:
Zatem wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa na przykład ustalać zaliczki na koszty jego utrzymania.
Tak wspólnota nie ma prawa ustalać zaliczki utrzymania lokalu jakim jest garaż wielostanowiskowy, ale ma prawo ustalać zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej przypadające na właścicieli MP, które to sąd pominął.... nie wiadomo dlaczego.
W budynkach wielolokalowych właściciele MP mają często wpisaną do AN służebność przejazdu i przechodu na rzecz innych członków wspólnoty w tym na tych co nie mają udziału w garażu wielostanowiskowym ( dalej WS).
Dziej się to na tych nieruchomościach / wspólnotach, gdzie w garażu WS są umiejscowione komory śmietnikowe, rowerownie , wózkownie inne pomieszczenia techniczne zaliczone do części wspólnych lub nie można rozdzielić/opomiarować istniejącej instalacji elektrycznej, gdyż jest to bardzo kosztowne lub ze względów technicznych.
Bo jak policzyć jakie koszty "wytwarzają" właściciele lokali nie posiadający MP korzystający ze służebności a jakie właściciele MP korzystający z tego lokalu np. zużycie prądu, instalacji p-Poż,konserwacji drzwi na styku: klatka schodowa - garaż WS, itd?
W takich przypadkach naliczona zaliczka dla właścicieli MP obejmuje tyko utrzymanie NW , pomija utrzymanie lokalu. Ja takie rozwiązanie uważam za prawidłowe.
[cite] KubaP:[/cite]
W takich przypadkach naliczona zaliczka dla właścicieli MP obejmuje tyko utrzymanie NW , pomija utrzymanie lokalu. Ja takie rozwiązanie uważam za prawidłowe.
no i dokładnie takie rozwiązanie, jako wmiarę kompromisowe, od początku chciałem wyegzekwować od zarządcy, a później w drodze głosowania - nie udało się - więc, skoro będe musiał ponieść dodatkowe koszty, postaram się wyegzekwować jak najwięcej. Podkreślam jeszcze raz - to co uważasz za prawidłowe, żeby wogóle mogło być zastosowane musiałoby najpierw zostać uchwalone - a nigdy nie było - dlatego wydaje mi się, że ostatecznie mogę domagać się zwrotu za jakiś okres wstecz bezprawnie pobranych odemnie pieniędzy.
...poza tym piszesz "właściciele MP" zamiast "właściciele hali garażowej", więc wnioskuje, że podobnie jak MirekL, za prawidłowe uznajesz naliczanie udziałów tylko od powierzchni MP a nie całej hali. W takim razie może odnieś się proszę do kolejnego cytatu:
"Umowa quoad usum może powstać w formie pisemnej, a nawet ustnej, ponieważ jest to tylko sposób korzystania z rzeczy wspólnej i nie ma żadnej mocy prawnej"
czyli wytłumacz mi w jaki sposób umowa ustalająca tylko sposób korzystania z części hali znosi skutki prawne jakie powstały w związku z nabyciem całej hali?
tego nie wiem do tej pory - MirekL mi nie odpowiedział
[cite] lovkafashion:[/cite]"Umowa quoad usum może powstać w formie pisemnej, a nawet ustnej, ponieważ jest to tylko sposób korzystania z rzeczy wspólnej i nie ma żadnej mocy prawnej"
A kto tak twierdzi?
Gdyby umowa nie miała mocy prawnej, to by jej nie było w obrocie prawnym.
Umowa quoad usum nie zmienia stosunków własnościowych, ale to nic nadzwyczajnego, bo ich w ogóle nie dotyczy.
Natomiast w zakresie sposobu korzystania obowiązuje aż do zmiany - za zgodą wszystkich współwłaścicieli albo na mocy orzeczenia sądu.
...poza tym piszesz "właściciele MP" zamiast "właściciele hali garażowej", więc wnioskuje, że podobnie jak MirekL, za prawidłowe uznajesz naliczanie udziałów tylko od powierzchni MP a nie całej hali.
Nie, nie sadzę tak, że należy naliczać zaliczki od powierzchni MP (cirka 14-16m2) tylko zgodnie z posiadanym współudziałem w udziale przypisanym do tej hali garażowej.
Np. z hala garażową związany jest udział 12 % . Jest w niej 30 MP . Każdy w właścicieli MP ma po równo czyli po 1/30 części w udziale 12% czyli po 0,4 % udziału w NW.
A twoim zdaniem jaka jest różnica miedzy właścicielami MP a współwłaścicielami hali garażowej?
Wg mnie nie ma żadnej , każdy ma po 1/ z ilości miejsc garażowych .
[cite] KubaP:[/cite]zgodnie z posiadanym współudziałem w udziale przypisanym do tej hali garażowej.
Za współudział to można siedzieć, a nie naliczać czy płacić zaliczki.
[cite] KubaP:[/cite]A twoim zdaniem jaka jest różnica miedzy właścicielami MP a współwłaścicielami hali garażowej?
Wg mnie nie ma żadnej , każdy ma po 1/ z ilości miejsc garażowych .
Różnica jest podstawowa - wystarczy sprawdzić w aktach notarialnych lub w KW lokalu garażowego: przedmiotem własności nie jest miejsce postojowe, lecz udział w odrębnej nieruchomości lokalowej, jaką jest hala garażowa. Miejsce postojowe to tylko kawałek posadzki, na którym współwłaściciel może na wyłączność parkować swoje auto. Udział w nieruchomości lokalowej obejmuje cały lokal garażowy: właściciel udziału jest współwłaścicielem wszystkich miejsc postojowych, dróg dojazdowych, bramy wjazdowej oraz wszystkich instalacji i urządzeń tego lokalu.
Umowa quoad usum nie zmienia stosunków własnościowych
- no dokładnie o to mi chodzi - że jako taka nie może zmienić chociażby procentowego współudziału w kosztach wspólnych we wspólnocie mieszkaniowej, bo te są przypisane proporcjonalnie do powierzchni tej własności.
A twoim zdaniem jaka jest różnica miedzy właścicielami MP a współwłaścicielami hali garażowej?
- no dokładnie - żadna - w sensie że to ta sama osoba ;P - tylko chciałem się upewnić co dokłądnie masz na myśli w kwestii liczenia udziałów w kosztach.
hmm a co myślicie o skardze do yyy tylko dokładnie nie pamiętam nazwy i teraz nie mogę znaleźć w necie - chyba Okręgowa Izba Zarządców Nieruchomości to miała być
Zarządcy nieruchomości nie mają samorządu zawodowego, więc takie izby nie istnieją.
Skargę na zarządcę z licencją można pisać do Ministra Infrastruktury.
Skargę na zarządcę z licencją można pisać do Ministra Infrastruktury.
...he he dzięki, bo to info powziąłem metodą, którą ktoś już wcześniej opisał, czyli "przy pół litra" - to wolałem zweryfikować - no ale co myślisz - wskórałbym cokolwiek pisząc skargę?
ha ha ale to właśnie brak dowodów jest dowodem w tej sprawie - czyli brak uchwał czy innych ustaleń zezwalających zarządcy na takie a nie inne działania.
ok - czyli przydało by się wtedy jeszcze poparcie innych osób - ale większości na pewno nie będe miał - czyli to w ogóle nie ma sensu- tak?
bo to info powziąłem metodą, którą ktoś już wcześniej opisał,
czyli "przy pół litra" - to wolałem zweryfikować - no ale co myślisz - wskórałbym cokolwiek pisząc skargę?
Tak , wzrosła by tylko ilość papierów ... a przecież nie o to chodzi . Ty się skup nad tym jak przekonać większość właścicieli do twojej teorii ,
bo maja już niezły kociokwik w głowach - musisz złamać u Nich psychikę w sposobie naliczania zaliczek .
...tylko że na to łamanie psychiki musiałbym poświęcić duuuużo czasu i energii, a że nie robię tego dla sportu czy innych szczytnych ideałów ale po prostu dlatego, że nie stać mnie bycie sponsorem - dla kilkudziesięciu zł miesięcznie gra nie jest warta świeczki, bo muszę mieć też czas żeby zarabiać na opłacanie cudzego luxusu - dla mnie niestety nikt nie ustanowił przymusowego sponsora eeeh
-tak czy tak każdy dostanie pismo ostatniej szansy - jeśli nadal pozostanie ono bez eha - powalcze wtedy o pare tysięcy w sądzie.
[cite] lovkafashion:[/cite]...tylko, że na to łamanie psychiki musiałbym poświęcić duuuużo czasu i energii, a że nie robię tego dla sportu czy innych szczytnych ideałów ale po prostu dlatego, że nie stać mnie bycie sponsorem
No nie wiem, czy wybrana przez ciebie droga, nie okaże się droższa od zaniechanego czasu czy wyparowanej energii
[cite] EDDIE:[/cite]Osobiście, wiele razy w życiu kierowałem się zasadami, a nie tym, czy coś okaże się droższe od czegoś.
- a czy mógłbym po prostu chcieć odzyskać jak najwięcej pieniążków, których bezpodstawnie odemnie pobrano - będzie to zgodne i z zasadą, że nielubie dawać się dymać, jak i z bilansem zysków i strat ;P
ale - cooo? gdzie? - ogólnie czyszcze cały wątek jeśli są za długie opisy, żeby moi sąsiedzi się w tym połąpali - czy może chodzi ci o ostatni wpis, bo mi się na niebiesko wszystko podświetliło łącznie z moim textem - nie wiedziałem jak to poprawić to skasowałem. A jak w ogóle całkiem skasowac wpis, bo na razie zostawiam 3 kropki ?
[cite] lovkafashion:[/cite]ale - cooo? gdzie? - ogólnie czyszcze cały wątek jeśli są za długie opisy, żeby moi sąsiedzi się w tym połąpali - czy może chodzi ci o ostatni wpis, bo mi się na niebiesko wszystko podświetliło łącznie z moim textem - nie wiedziałem jak to poprawić to skasowałem. A jak w ogóle całkiem skasowac wpis, bo na razie zostawiam 3 kropki ?
Musisz uważać na ograniczniki tekstu [ quote ][ /quote ] czy jest ich para(początek i koniec cytatu) , jak nie to wszystko masz na niebieskim tle.
Zawsze możesz potrenować używając opcji PODGLĄD.
Komentarze
https://forum.zarzadca.pl/discussion/3187/jak-skutecznie-pozwac-zarzadce/#Item_13
tam podałem treść pisma do zarządcy z którego wynika dokładnie cała sytuacja w mojej wspólnocie.
Co do wątku Muchy - powiem przewrotnie, racje mają te 82% włascicieli, którzy "zaglosowali nogami". Co ma robić? Rozpocząć przekonywanie tych "obojętnych". A na początku przeczytać wnikliwie Ustawę o własności lokali, aby poznać swoje prawai obowiązki.:bigsmile:
Po co pleciesz te bzdury? Idziesz w zaparte? Żałosne. Chwila szczerości?
Nie znasz hali, ale swoje wiesz. Wbrew dokumentom.
hmm z tego co mi wiadomo to to, że sobie między siebie do wyłącznego użytkowania podzielili halę jej właściciele nie niesie za sobą żadnych skutków prawnych w stosunku do współwłasności całego lokalu którą faktycznie nabyli kupując całą halę.
W hali nie ma osobnych liczników - do boxów nie zaglądałem to nie wiem - większość z wydzielonych miejsc - ponad 20 - to miejsca postojowe wydzielone do wyłącznego użytkowania tylko liniami, a z tego co mi wiadomo pomieszczenie przynależne musi posiadać ściany - troche już nad ustawą posiedziałem więc ciężko mi wywnioskować skąd twój pomysł na uznanie tych placyków za pom. przynależne, no chyba że definicja pom. przynależnego nie ogranicza go do wymogu posiadania ścian - i skąd uznanie podrzędnego podziału za właściwy do rozliczeń.
jeszcze raz powtarzam - każdy współnabywca MP w hali garażowej ma napisane w akcie notarialnym, że nabywa udział w niej 2800/103007a płaci za 11.5 m2, które ma tylko wydzielone do wyłącznego użytkowania, nie mówić już o tym,że m.in. 2 razy do roku składam się na extra czyszczenie tych miejsc postojowych - a to już jest dla mnie dymaniem do kwadratu.
jakby był jeszcze jakiś problem z liczbami:
1030.07m2 to powierzchnia hali,
28m2 to pow. nabytego w niej udziału.
udział hali w całości to 103007/475899 w związku z czym udział pojedynczego MP w całości winien wynosić 2800/475899.
lovkafashion - pozwoliłem sobie sięgnąc do poczatku twojego wątku, czyli do marca. Z tego co wcześniej piszesz, to nie właściciele sobie "wydzielili" do osobnego uzytkowania MP, ale tak mają w swoich aktach. Ale skoro uważasz ,że sprawa jest tak prosta, to dlaczego do tej pory nic nie wskóraleś? Jeżeli masz źle naliczony swój udzial, a to chyba jest łatwe do obliczenia to nie masz się czego obawiać. A co Ty robisz? Dajesz posluch radom, nie płać, jak Cię podadzą do sądu to napewno wygrasz. Może tak, rob jak uważasz. Na temat definicji "pomieszczenia przynależnego" poproś ownera, on Ci wyjaśni czy ma mieć ściany czy nie.Powodzenia w sądzie.
...hmm ale stwierdzenie że nie mam się czego obawiać to już przerosło moje pojęcie logiki w tej sprawie...aaa rozumiem że jak będe fikał do mi jeszcze coś dowalą?.
A tak na poważnie to liczę właśnie na to że mi powiesz dlaczego do tej pory nic nie wskórałem, mimo pism do zarządcy z żądaniem zgodnego z prawem rozliczania udziałów i przeforsowania nawet poddania tego pod głosowanie. I dlaczego odradzasz mi sąd?
chyba musiałem przeoczyć jakąś inną drogę skoro nie kompromis, nie wymuszenie od zarządcy stosowania prawa, nie sąd - TO CO!?
Lovkafashion, postawiłeś pytanie na które wcześniej odpowiedź została już podana. Napiszę to jeszcze raz uzasadniając w miarę prosto:
Jeżeli, jak pisałeś wcześniej, cała hala garażowa stanowi oddzielną KW, a "garażowcy" mają 100% udziałów, czyli są właścicielami CAŁEJ hali garażowej, to nie może ona stanowić przedmiotu naliczania jakichkolwiek udziałów dla INNYCH współwłaścicieli-członków wspólnoty mieszkaniowej.
Dlaczego? Ponieważ inni członkowie WM nie są współwłaścicielami hali garażowej, a hala nie stanowi części wspólnej. Wynika to z aktów notarialnych nabycia (części) hali garażowej.
Żaden zarządca nie ma prawa zaliczać 600m2 hali do części wspólnej!
Inna sprawa, to opłata jaka mogą domagać się garażowcy od innych członków wspólnoty za korzystanie z pewnej części hali garażowej w postaci np. przewodów wentylacyjnych lub innych instalacji, które przebiegają przez halę garażową, a służą innym członkom WM.
Oczywiście ta oplata powinna być adekwatna do faktycznych kosztów ponoszonych przez garażowców i powinna odzwierciedlać faktyczny udział innych członków WM w tych kosztach. To wynika m.in. z UWL.
PS Pytałem się wcześniej, czy nie myślałeś o zmianie zarządu powierzonego na właścicielski??
Ty nie chcesz przyjąć do wiadomości mojego stanowiska, a zarazam pytasz się o rozwiązanie.
Do końca nie wiem ile wynosi łączna powierzchnia użytkowa wszystkich lokali w Twojej WM? Wywnioskowałem ,że 4700 + 400 (w hali garażowej). Jeżeli się myle to mnie popraw. Twój udzial to stosunek pow. twojego lokalu do łacznej. Musisz to mieć w AO. Jeżeli tak jest to ty niczego nie doplacasz.Ja nie wiem dlaczego w KW hali garażowej tak zapisano nt. miejsc wydzielonych. Może błednie, może niesprawiedliwie dla innych. Nie wyobrażam sobie sytuacji ,że zarządca wraz z garażowcami przy pól litra dokonują samodzielnie jakiś machinacji. Zarządca zgodnie z uowl do pow. lokali dołącza pow. "użytkową garażu" o ile można za taką uważać pow.do wyłącznego uzytkowania. Bodajże julia wskazywala ,że zarządzanie takimi halami jest skomplikowane. A dla Ciebie to proste. A dlaczego nic nie wskóraleś? Bo tak naprawdę nic konkretnego nie zrobiłeś. Udalo Ci się "wymóc" zebranie, prawdopodobnie bylo to te obowiązkowe, na ktorym nic nie uchwalono.Oczywiście możesz pozwać zarządcę do sądu. Ale ja nie widzę w jakim trybie. Być może w trybie wniosku o zarządcę przymusowego, w związku z nienalezytym wykonywaniem swoich obowiązków??? Ale z tego co piszesz to sa odpowiednie uchwaly, i on dziala prawnie.Większą uwagę skup na przekonywaniu "niegarażowców" ,że wydatki związane z utzrymaniem garaży winny być inaczej rozłozone.Wywołałeś dyskusję, wszyscy skupili się na definicjach, jakby to mialo jakieś znaczenie. Nikt nie zauważył, że użylem określenia , że te MP są właściwie "pomieszczeniami przynależnymi". Użylem tu cudzyslowia, bo nie wiedzialem jak najbardziej zrozumiale Ci wyjaśnić moje stanowisko. Jaka Twoja reakcja, he he wskaż mi definicję bo moja ma ściany! Tamte miejsce postojowe też ma ściany, ścian nie mają tylko wiaty.
Następna reakcja EDDIE - Żaden zarządca nie ma prawa zaliczać 600m2 hali do części wspólnej!
A gdziee jest to zapisane? Co kogo obchodzi powierzchnia części wspólnej? Uowl mowi o pow. użytkowej.
Ty się mniej interesuj co każdy garażowiec ma w swoim AO, a bardziej co jest w Twoim.
łączna pow. użytkowa to 4759, pow.
"przyjęta do naliczeń" (cytat z tabelki załączonej do kwitów zebrania) 4151,
pow. lokalu G-11 stanowiącego halę garażową1030,
pow. wydzielona z niego do wył. użytkowania(większość bez ścian) 422 - czyli 607m nie rozliczane wogóle, chociaż faktycznie zarządzane.
de facto dopłacam bo suma kosztów jest przecież stała, a kto, ile do kogo dopłaca i czy wogóle, zależy od prawidłowości podziału tych kosztów -
prawidłowe rozliczenie wstecz (czyli dodatkowo 600 x stawka za m2 x ilość miesiecy którą da się wyegzekwować) zasiliłoby konto wspólnoty, co na koniec roku pokryłoby straty, lub nadwyżka została by zwrócona wszystkim wg udziałów.
to był wynik raczej samodzielnej decyzji zarządcy wynikającej z wygody i nie do końca biegłości w zapisach ustawy
tu niestety muszę się znów porozwodzić, ale od razu będzie to też odpowiedź dla EDDIEGO na pytanie dlaczego nie mogę załatwić tego przez wejście do zarządu:
-styczeń - próba kosztownego czyszczenia (czystego) garażu przez firmę zarzący - szybka reakcja mieszkańców skutkująca odłożenia decyzji do momentu zebrania - przy okazji różne żale mieszkańców - ogólna zgoda na zmianę zarządcy.
- spotkania zapoznawcze z ofertami innych zarządców - uzyskanie info o konieczności notarialnej zmiany formy zarządu
- mylnie zakładając, że nieudzielenie absolutorium może pomóc zmienić zarządce, szukam argumentów za tym i znajduje to forum(dzień przed zebraniem niestety)
-pocz. kwietnia - zebranie - zapoznaję mieszkańców i zrządce z kopią opisu podobnej sprawy - zarządca potwierdza, że takie rozliczanie udziałów jest niezgodne z prawem ale, że inaczej byłoby zbyt trudno ...no i zaczyna się jatka - garażowcy nie dopuszczają myśli że mógłbym ich "okraść" z moich pieniędzy. Wnioskuję o przełożeniem spotkania i głosowań, kiedy to ma też być wezwany notariusz i przedstawiona symulacja zaliczek wynikających z prawidłowego rozliczeniu całej hali.
-pisemna prośba do zarządcy o uwzględnieniu w porządku obrad proj. uchwały zakładającego stawki obliczone z prawidłowych powierzczhni.
-pocz maja - zebranie - głosowanie nad zmianą formy zarządzania(wszyscy za - ale to tylko ok40%), próba odrzucenia mojego projektu stawek na podstawie większości głosów obecnej na zebraniu mniejszości - nieudana bo wymogłem poddanie pod normalne głosowanie obu proj. uchwał dot. stawek. Oczywiście wszyscy obecni garażowcy byli za korzystniejszym dla siebie rozwiązaniem... ale głosów w sumie oddanych tylko ok 20%, developer ze swoimi 20% się wstrzymał.
- w związku z tym trwa beztroski stan dogłosowywania. Przed rozpoczęciem dogłosowywania złożyłem pisemne żądanie informowania mieszkańców, jeśli dane rozwiązanie jest niezgodne z prawem (dotyczyło to również proj. uchwały zmieniającej zasady rozliczania strat ciepła tylko na lokale posiadające grzejniki, i zaniżenia stawek lokalom usługowym) - oczywiście nie informowano o tym.
-Ponadto każdy z ponad 50u mieszkańców dostał odemnie przed dogłosowywaniem pisemny opis sytuacji, z wyliczeniami ile zyska, straci na danym rozwiązaniu oraz namiar na to forum gdzie będzie mógł sobie dokładnie przeanalizować czy słusznie(niesłusznie) dokłada do (jest sponsorowany przez) kogoś.
na ten moment żadna z uchwał żadna nie zostałą dogłosowana - w szczególności nie ma notarialnej większości do zmiany formy zarządu - a nawet gdyby była, przy większości garażowców marne szanse się do nowego zarządu załapać.
Nie wyjaśniłeś do końca - ile wynosi ogólna powierzchnia użytkowa w Twojej WM, razem z halą. To musisz mieć w swoim AN. To jest meritum sprawy.:bigsmile:
Załóż nowy wątek TYLKO o hali (bez strat ciepła, lokali usługowych itp.)
Podpowiem (a ty popraw, jak coś jest inaczej):
Wspólnota:
71 lokali mieszkalnych + 6 usługowych + hala garażowa
Powierzchnie wg aktu notarialnego:
a) użytkowa całości – x m kw.
b) hali garażowej: - 1030.07m2 = x% udziałów w całości
Każdy nabywca miejsca w hali ma w AN wpisany udział 28m2 (2800/103007)
Nie rozumiem tylko, dlaczego piszesz o około 50 właścicielach hali, bo mi z dzielenia pow. hali na metry kw. stanowiska wychodzi prawie 37 właścicieli, ale może coś pokręciłam. Poza tym to mniej ważne
...więc poprawiam - w mojej WM jest:
-56 lokali mieszkalnych + 733m2 l.usługowych(nie wiem ile sztuk ale wszystkie są własnością developera) + hala garażowa
-powierzchnia wg AN:
a)łączna pow. użytkowa 4759.62m2
b)pow.hali 1030.07m2 - udizał procentowy w całości nie wiem ale ułamkowy wygl tak: 103007/475962 - ok procentowo to 21.65%
nie każdy z nabywców miejsca w hali ma zapis w AN udział 2810/103007, bo kilkoro z nich ma zamykany garaż, większy od miejsca postojowego (więc zakładam że proporcjonalnie większy udział mają też wpisany).
...gdyby sobie właściciiele tej niewliczonej powierzchni sami nią zarządzali i pokrywali koszty które ona generuje - zgodnie z tym, że to odrębny, prywtny lokal (o czym świadczy zapis w AN) - to by mnie to wogóle nie ruszało - przeoczyłeś chyba drobny detal, że na ten moment ja i inni bezgarażowcy w dużej mierze składamy się te koszty.
Potem każdą stawkę rozliczać zgodnie z udziałem wykazanym w akcie notarialnym.
Jak to przeprowadzisz, to już twoja sprawa, niestety
W takiej sytuacji są dwie możliwości - wytoczenie powództwa o uchylenie uchwał, np. w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego czy planu gospodarczego lub nie wytaczania powództwa i uznanie tych rozliczeń.
Odnośnie wytoczenia powództwa - to już wcześniej zostało to przeze mnie wskazane - iż należy przygotować dodatkowe argumenty, samo powoływanie się na przepisy nie wystarczy. Tylko szczegółowe wyliczenie ile wspólnota , poszczególni właściciele co roku tracą ma moim zdaniem decydujące znaczenie.
Jeżeli to rzeczywiście 40 tys. zł. rocznie, to kwota jest niewspółmierna do osiąganych korzyści przez wspólnotę (za kilka haków na rowery i umieszczenie instalacji pod sufitem).
Sugeruję również, aby wyliczyć jaka to wielkość (te 40 tys.) w stosunku do kosztów wspólnoty. Może się, np. okazać, że roczne koszty zarządu wynoszą, np. połowę tej kwoty.
To Pan ma wgląd do tych dokumentów, ja tylko podpowiadam, że taka dodatkowa argumentacja może być przydatna.
Tylko podkreślam, że do takiej sprawy należy się dobrze przygotować. Odradzam też samodzielne jej prowadzenie.
tak tak brałem pod uwagę taką ewentualność, tylko że ona byłaby możliwa chyba tylko wtedy, gdyby cokolwiek w tym roku zostało uchwalone.
wszystkie uchwały znajdują się w beztroskim niebycie dogłosowywania, a uchwał z zeszłego roku, z których korzysta zarządca chyba zaskarżyć nie mogę, bo upłynął 6tyg. termin przedawnienia
nie wiem czy w tej sytuacji jedyną drogą poddania sprawy pod rozstrzygnięcie sądu nie będzie postępowanie odwoławcze od wezwania z KRD, ale tu też od miesiąca się doczekać wezwania nie mogę
dziękuję też za rady co do solidnego przygotowania strony merytorycznej (dot. wyliczeń i stanu faktycznego), a nie tylko formalnej - ponieważ w związku z tym że nigdy się jeszcze nie sądziłem, żyłem w przekonaniu że formalna strona jest najważniejsza - a tak, idąc do prawnika postaram się juz mieć te wszystkie wyliczenia przygotowane.
WIĘCEJ TEGO TYPU RAD POPROSZĘ - ooo może np. ktoś zna w Krakowie prawnika, który w podobnych sprawach się specjalizuje?
-czy coś się zmieniło - jeśli nie w zapisach prawnych, to w ich wykładni lub orzecznictwie - odnośnie postanowienia Trybunału Konstytucyjnego z dn. 14grudnia2005r. sygn.akt SK24/05 - NIEUZNAJĄCEGO miejsca postojowego w wielostanowiskowym garażu za pomieszczenie przynależne?
-to samo pytanie odnośnie postanowienia Sądu Najwyższego z dn.19maj2004 sygn.akt I CK 696/03 uznającego że:
"...Sąd Najwyższy jednoznacznie wskazał jednak, że właściwą formą dla miejsca postojowego jest forma odrębnego lokalu niemieszkalnego (garażowego), Sąd przyjął, że garaż wielostanowiskowy należy wydzielić jako odrębny lokal użytkowy, z którym musi być związany udział w nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali mieszkalnych mogą nabyć udziały w nieruchomości lokalowej (garażu) i ustalić w drodze umowy sposób korzystania z miejsc postojowych, tzn. przyznać indywidualnym lokatorom prawo do korzystania z poszczególnych miejsc postojowych z wyłączeniem innych osób. Zdaniem Sądu Najwyższego w praktyce do nabycia prawa do miejsca postojowego dochodzić powinno poprzez nabycie udziału we współwłasności lokalu użytkowego (garażu), do którego przypisuje się prawo do korzystania z wydzielonych wewnątrz tego garażu miejsc postojowych.
Jeżeli garaż podziemny został wyodrębniony jako oddzielny lokal i sprzedany na współwłasność wówczas nie jest on częścią nieruchomości wspólnej tylko kolejnym lokalem w budynku należącym do określonych właścicieli. W związku z tym, że nie jest to część nieruchomości wspólnej wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa zarządzać tym garażem. Zatem wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa na przykład ustalać zaliczki na koszty jego utrzymania. Z przepisów ustawy o własności lokali wyraźnie wynika, że uchwały wspólnot mieszkaniowych mogą dotyczyć tylko nieruchomości wspólnej."
-i czy wogóle w świetle tego co twierdzisz ten text jest nadal aktualny?: http://www.zarzadcy.com.pl/wspolnota_mieszkaniowa/miejsce-postojowe---problemy-we-wspolnotach-mieszkaniowych/3135.html?
Posłużę się cytatem z artykułu, do którego link podał Lovkafashion:
W budynkach wielolokalowych właściciele MP mają często wpisaną do AN służebność przejazdu i przechodu na rzecz innych członków wspólnoty w tym na tych co nie mają udziału w garażu wielostanowiskowym ( dalej WS).
Dziej się to na tych nieruchomościach / wspólnotach, gdzie w garażu WS są umiejscowione komory śmietnikowe, rowerownie , wózkownie inne pomieszczenia techniczne zaliczone do części wspólnych lub nie można rozdzielić/opomiarować istniejącej instalacji elektrycznej, gdyż jest to bardzo kosztowne lub ze względów technicznych.
Bo jak policzyć jakie koszty "wytwarzają" właściciele lokali nie posiadający MP korzystający ze służebności a jakie właściciele MP korzystający z tego lokalu np. zużycie prądu, instalacji p-Poż,konserwacji drzwi na styku: klatka schodowa - garaż WS, itd?
W takich przypadkach naliczona zaliczka dla właścicieli MP obejmuje tyko utrzymanie NW , pomija utrzymanie lokalu. Ja takie rozwiązanie uważam za prawidłowe.
...poza tym piszesz "właściciele MP" zamiast "właściciele hali garażowej", więc wnioskuje, że podobnie jak MirekL, za prawidłowe uznajesz naliczanie udziałów tylko od powierzchni MP a nie całej hali. W takim razie może odnieś się proszę do kolejnego cytatu:
"Umowa quoad usum może powstać w formie pisemnej, a nawet ustnej, ponieważ jest to tylko sposób korzystania z rzeczy wspólnej i nie ma żadnej mocy prawnej"
czyli wytłumacz mi w jaki sposób umowa ustalająca tylko sposób korzystania z części hali znosi skutki prawne jakie powstały w związku z nabyciem całej hali?
tego nie wiem do tej pory - MirekL mi nie odpowiedział
Gdyby umowa nie miała mocy prawnej, to by jej nie było w obrocie prawnym.
Umowa quoad usum nie zmienia stosunków własnościowych, ale to nic nadzwyczajnego, bo ich w ogóle nie dotyczy.
Natomiast w zakresie sposobu korzystania obowiązuje aż do zmiany - za zgodą wszystkich współwłaścicieli albo na mocy orzeczenia sądu.
Np. z hala garażową związany jest udział 12 % . Jest w niej 30 MP . Każdy w właścicieli MP ma po równo czyli po 1/30 części w udziale 12% czyli po 0,4 % udziału w NW.
A twoim zdaniem jaka jest różnica miedzy właścicielami MP a współwłaścicielami hali garażowej?
Wg mnie nie ma żadnej , każdy ma po 1/ z ilości miejsc garażowych .
- no dokładnie o to mi chodzi - że jako taka nie może zmienić chociażby procentowego współudziału w kosztach wspólnych we wspólnocie mieszkaniowej, bo te są przypisane proporcjonalnie do powierzchni tej własności.
- no dokładnie - żadna - w sensie że to ta sama osoba ;P - tylko chciałem się upewnić co dokłądnie masz na myśli w kwestii liczenia udziałów w kosztach.
hmm a co myślicie o skardze do yyy tylko dokładnie nie pamiętam nazwy i teraz nie mogę znaleźć w necie - chyba Okręgowa Izba Zarządców Nieruchomości to miała być
Skargę na zarządcę z licencją można pisać do Ministra Infrastruktury.
ok - czyli przydało by się wtedy jeszcze poparcie innych osób - ale większości na pewno nie będe miał - czyli to w ogóle nie ma sensu- tak?
Ty się skup nad tym jak przekonać większość właścicieli do twojej teorii ,
bo maja już niezły kociokwik w głowach - musisz złamać u Nich psychikę w sposobie naliczania zaliczek .
-tak czy tak każdy dostanie pismo ostatniej szansy - jeśli nadal pozostanie ono bez eha - powalcze wtedy o pare tysięcy w sądzie.
EDIT:
Lovkafashion, cosik tutaj skasowałeś...:sad:
Nie skasujesz kompletnie posta niestety.
Lovkafashion, nie baw się zbytnio edycją, bo robi się bałagan.
Zawsze możesz potrenować używając opcji PODGLĄD.