"rozstanie' z Zarządcą/administratorem
Gosik
Użytkownik
Witam wszystkich!
Mamy problem z "starym'' Administratorem, a mianowicie otrzymał od Zarządu wypowiedzenie 3-miesięczne(zgodnie z umową), ale się do niego nie dostosował(nie przekazał dokumentacji Zarządowi) w okreslonym terminie. Wysyłał do członków Zarządu pisma, że..odmawiają zbierania podpisów pod Uchwałą (w drodze ind. zbierania) co nie jest prawdą i w związku z tym dwóch Właścicieli (jego poplecznicy) zbierali głosy. Uchwała dotyczyła tego aby obecny Administrator pozostał na swoim ''stanowisku''. Jeszcze nie mam pisma dot. wyników głosowania, ale chyba większość właścicieli podpisała na "tak", chyba on się na tym oparł dlatego nie oddał dokumentacji. Aha jeszcze jedno firma zarządzająca ponoć zatrudnia Zarządcę licencjonowanego, ale nikt nie wie kto zacz(kiedyś była Pani X, potem Pani Y, a teraz to nie wiadomo, być może nie ma wogóle takiego..Prezes firmy sam wszystkim zarządza, bo poprzedni Zarząd, który Go wybrał tak mu na wszystko pozwolił i przyklaskiwał. Mamy już nowego Administratora(licencjonowanego), ale na jaki art. się powołać (sprawa zostaje skierowana do Sądu) aby''stary''adm. oddał ''władzę''i dokumenty.
Mamy problem z "starym'' Administratorem, a mianowicie otrzymał od Zarządu wypowiedzenie 3-miesięczne(zgodnie z umową), ale się do niego nie dostosował(nie przekazał dokumentacji Zarządowi) w okreslonym terminie. Wysyłał do członków Zarządu pisma, że..odmawiają zbierania podpisów pod Uchwałą (w drodze ind. zbierania) co nie jest prawdą i w związku z tym dwóch Właścicieli (jego poplecznicy) zbierali głosy. Uchwała dotyczyła tego aby obecny Administrator pozostał na swoim ''stanowisku''. Jeszcze nie mam pisma dot. wyników głosowania, ale chyba większość właścicieli podpisała na "tak", chyba on się na tym oparł dlatego nie oddał dokumentacji. Aha jeszcze jedno firma zarządzająca ponoć zatrudnia Zarządcę licencjonowanego, ale nikt nie wie kto zacz(kiedyś była Pani X, potem Pani Y, a teraz to nie wiadomo, być może nie ma wogóle takiego..Prezes firmy sam wszystkim zarządza, bo poprzedni Zarząd, który Go wybrał tak mu na wszystko pozwolił i przyklaskiwał. Mamy już nowego Administratora(licencjonowanego), ale na jaki art. się powołać (sprawa zostaje skierowana do Sądu) aby''stary''adm. oddał ''władzę''i dokumenty.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Sprawa może być śliska, jeśli tego starego zatrudniliście po uchwale wspólnoty, bo wtedy - na logikę - odwołanie tez powinno być uchwałą.
Jednak ogólnie rzecz biorąc zatrudnienie (lub nie) administratora, księgowej to czynność zwykłego zarządu i uchwała do tego nie jest potrzebna we wspólnotach powyżej 7 lokali.
Znam taką WM, w której Administrator / Zarządca nie zagrzewa miejsca dłużej niż rok (12m-cy) . Jest on oczywiście wybierany przez Członków Zarządu . Wspólnota ma już ok 6 lat.
Ciekaw jestem jaki jest tam bajzel ...
już chyba nie chcę walczyć , wiem co teraz będzie znowu zarząd(wystarczy dwóch)podpisze wszystko co im podsunie administrator pozdrawiam serdecznie
Wygląda na to, ze u Was ogon merda psem.
Takiego zarządcę należy natychmiast wyrzucić, ponieważ przekroczył swoje kompetencje.
Nie jest rolą zarządcy dokonywanie oceny zarządu, który reprezentuje jego zleceniodawcę (wspólnotę).
Publiczne podważanie pozycji zarządu przez zarządcę i wnioskowanie o odwołanie zarządu to skandal. To akurat jest nielogiczne.
Jeżeli uważasz, że uchwała o wyborze zarządu może być nieobliczalna, to skąd wniosek, że uchwała tych samych właścicieli o "wyborze" administratora będzie obliczalna?
"...Administrator sporządził uchwałę o swoim pozostaniu..." - sporzadzić to on sobie może ale kupkę na twardo lub miękko.
Jest jedno ale - jeżeli pozałatwia sobie uchwały i podpisy lewe mając dostęp do dokumentacji wspólnoty to....ciężko będzie Wam nawet przed sądem z nim wygrać, bo sędzia na takie nieprawidłowości nie zwraca uwagi: jest uchwała, jest podpisana przez jakiś właścicieli, administrator napisał że ma większość (nawet jak nie ma), nie zaskarżona itd to....obowiązuje wszystkich!
Należy pamiętać że tenże administrator wybroni się przed każdym zarzutem tego rodzaju bo on za nic nie odpowiada. W dużej wspólnocie za zarządzanie nieruchomością wspólną odpowiada zarząd wspólnoty.
Tak jak KubaP podpowiedział: czy ten nowy licencjonowany nie wie co zrobić?
Jeżeli nie wie na jaki artykuł się powołać, nie jest w stanie nic doradzić zarządowi to...dajcie sobie z nim spokój i natychmiast szukajcie takiego co będzie wiedział.
Nie chcę Cię martwić Gosik ale czarno to widzę. W waszej wspólnocie potrzebne są radykalne zmiany dokonane przez kogoś kto będzie znał prawo a przede wszystkim UoWL i nie da sie robić w balona jakimś prezesom, wiceprezesom itp.
Póki co to tak jak Posesja napisał: "...u Was ogon merda psem..."
a właściciele ..no cóż każdego można czymś otumanić...Powiem jeszcze jedno stary administrator miał zablokowane konto, ale jak przedstawił wynik głosowania(uchwał) to bank mu je odblokował i teraz to ma pole do popisu...ja tez to wszystko czarno widzę, a nowy administrator nie ma poparcia przez Zarząd bo oficjalnie "go ' nie ma przecież jest stary, lepszy itp. więc komu ma co doradzaćjak nie ma z kim rozmawiać?odnoszę wrażenie, że właściciele to takie"stado"a adm. to przywódca ....smutne to ....
Nowy doklejony: 02.11.11 11:53
Tak masz rację Posesjo ''ogon merda psem'' , a ja nie wiem co z tym fantem zrobić, jak przekonać ludzi, których tak naprawdę niewiele obchodzi byleby ''ich''potrzeby były zaspokojone, nie rozumieja słowa Wspólnota nawet ''łopatologicznie" ja wiem, że odpowiada za wszystko Zarząd i on podejmuje decyzje, ..ale u nas to tylko teoria..wiem wiem co myślicie, ale nawet Zarząd (oszołomy jakieś) tego nie rozumie. Pewnie nawet nie znają UoWL i tak to wygląda. Takim Zarządem łatwo manipulować , to też wiem ....
Chodzi o sytuacje kiedy Zarząd WM działa na niekorzyść WM i wręcz niezgodnie z prawem ... na niekorzyść WM , pomimo, że Administrator podpowiada inne rozwiązania lepsze, zgodne z prawem, co w konsekwencji dochodzi do wypowiedzenia umowy przez Zarząd WM .
Uzyskanie takiej zgody (uchwały na wykonanie czynności rozwiązania umowy z administratorem) przez Zarząd WM pozwala na zebraniu właścicieli lokali wyjaśnić, dokonać oceny , a w konsekwencji właściciele mogą zdecydować: czy trzeba wymienić członków Zarządu, czy rzeczywiście pożegnać się z administratorem /zarządca NW.
Zarząd jest od WYKONYWANIA woli właścicieli lokali wyrażonych w uchwałach.
No to pytam jaka to wola właścicieli?? To jest wola ...czyja?
Jeżeli jesteś w mniejszości to musisz szukać takich metod, które przyciągną tylu właścicieli lokali ze uzyskasz większość ....lub isc do Sądu .
Jest na to rada , zakazać uchwałą właścicieli lokali tej metody zbierania głosów "kolędowania", a przejść na indywidualne karty do głosowania dla właścicieli lokali . U mnie się to sprawdziło . Administrator przygotowuje takie karty ( ma odpowiedni sprzęt do tworzenia broszur - np. mat. na zebranie sprawozdawcze), a członkowie Zarządu je rozprowadzają po nieruchomości - dostarczając do skrzynek oddawczych (pocztowych).
Po dwóch - trzech dniach je zbierają.
Dopóki nie przekonasz do siebie i do swoich racji innych właścicieli, nic nie zrobisz.
Nie frustruj się tym tylko dokładnie czytaj uchwały, żądaj, by były dokładne (zakres robót, cena) a nie tylko ogólne, pytaj o uzasadnienie itp. Kropla drąży kamień.
Powodzenia!
Jak rozumiem obecnie działają dwaj zarządcy, każdy ma umowę?
Państwo jako zarząd wypowiedzieliście dotychczasowemu zarządcy i zawarliście z nowym?
Czy ten poprzedni po wypowiedzeniu zawarł nową umowę ze wspólnotę?
A jak brzmi ta uchwała dotycząca pozostawienia poprzedniego zarządcy?
Moim zdaniem dla zarządcy decydująca jest umowa a nie uchwała, uchwały wiążą właścicieli i zarząd a nie zarządcę, wspólnotę na zewnątrz reprezentuje zarząd.
Taka uchwała, to Wasz wewnętrzny akt, właściciele wyrazili jakąś opinię, ale to przed nimi a nie przed dotychczasowym zarządcą zarząd będzie się tłumaczył.
Wydaje mi się, że sama uchwała wobec wypowiedzenia umowy nie stanowi tytułu do kontynuowania kontraktu.
Obowiązuje natomiast umowa z nowym zarządcą.
Ten nowy zarząd "powinien" teraz, o ile zamierza pozostawić poprzednika, wypowiedzieć nowemu, wypłacić mu należne wynagrodzenie za cały okres wypowiedzenia, w tym czasie ten nowy wykonuje swoje obowiązki. Poprzedni zarządca nie ma w takiej sytuacji prawa do wynagrodzenia, musi poczekać aż skończy się okres wypowiedzenia, no chyba że wspólnota będzie miała dwóch zarządców w tym samym okresie i każdemu zamierza płacić za zarządzanie. Czy ten "stary" zarządca ma licencję?
Jeżeli dojdzie do sytuacji, w której dwóch zarządców będzie miało roszczenia, to wspólnota poniesie straty, czy temu nowemu ktoś już wypowiedział umowę?
Chodzi o to, że jeśli nowy zarząd nie zadbał o rozwiązanie umowy z nowym zarządcą przed ponownym zawarciem umowy ze starym, to naraził wspólnotę na straty i jest za to odpowiedzialny. Może powinnaś tym członkom zarządu to uświadomić?
Panie z Nowego Zarządu prosiły, aby Nowy Zarządca sam zrezygnował, niestety nie zrezygnuje(i słusznie).
Panie "wytargały"(dosłownie) kopię umowy z nowym Zarządcą i zaniosły ją.....staremu???
Aha jeszcze ciekawostka wynik zbierania głosów wygląda tak na 03.10 za : 27,24% przeciw: 39,86% wstrzymało się:5,49%
na dzień 31.10 Za: 51,24% przeciw 38,48% wstrzymało się : 1,39% gdzie tu sens????przekręt??
Co z tym fantem zrobić? Nadmieniam jeszcze, że poprosiłam listem poleconym o kopię uchwały wraz z podpisami ....i cisza nie otrzymałam nic.
Panie po prostu próbują się z nowym zarządcą porozumieć w kwestii rozwiązania umowy i ten się nie zgadza, takie jego prawo. Mogą teraz jedynie złożyć wypowiedzenie.
Czy poprzedni zarządca zawierając nową umowę z nowym zarządem, wiedział o istnieniu tej drugiej umowy, jeżeli tak, to jako profesjonalista nie powinien jej podpisywać.
Przecież wspólnota ma określony plan gospodarczy, czy poprzednik zawarł umowę o zarządzanie, w której wskazał osobę odpowiedzialną zawodowo (zarządcę licenjonowanego)?
Odpowiadając czy wiedział o umowie z Nowym tak wiedział, ale podparł się uchwałą. Niestety nie ma racji "stary" Zarządca nie został powołany uchwałą tylko spisana była umowa cywilno-prawna, więc uchwała nie ma tu nic do rzeczy tylko wypowiedzenie, którego on nie przyjmuje do wiadomości.
Jeśli chodzi o zarządcę licencjonowanego to "stary"administrator zatrudnia takiegoż ( zarządza w naszej wspólnocie od 2009r. i od tego czasu zmienili się zarz. licenc. 3-4 razy)
PG to nie budżet w rozumieniu organów państwowych czego nie mogą pojąć właściciele budżetowi np. Gmina, WAM.
Zgadza się, tylko że przyjmowanie dwóch zarządców w tym samym czasie w sytuacji, gdy zaplanowano jednego chyba nie jest racjonalne.
Chodzi mi o to, że zarządca zna plan i możliwości finansowe wspólnoty.
Nowy doklejony: 09.11.11 14:43
Porozumienie, to też umowa. Natomiast uchwałą nie ma prawa się posiłkować, chyba że wspomagająco, ponieważ decydujące znaczenie ma stanowisko zarządu, to on składa oświadczenia woli za wspólnotę. Jeżeli wie o całej sytuacji, to działa w złej wierze.
Fakt to jest chore....
Najlepiej gdybyście jednak wszyscy usiedli i wspólnie o tym porozmawiali, czy w ogóle jest jakaś szansa na porozumienie między Wami?
Niegospodarność odpada ponieważ warunkiem niezbędnym zaistnienia tego przestępstwa jest "znaczna szkoda materialna" - czyli na dzień dzisiejszy to ponad 200 000 zł
Działanie na szkodę właścicieli to sprawa cywilna i należy odokumentować i udowodnić bezpośredni związek z działaniem lub zaniechaniem działań danego członka zarządu a tym samym bezpośrednie przyczynienie się do powstania szkody. Ciężka sprawa. Niestety potwierdza się, że Polska to "dziki kraj" jak mawiał jeden minister.
Był co prawda wyjątek:
"...Po drugie, ustawa o własności lokali upoważnia do stwierdzenia, że wspólnota mieszkaniowa, mimo że stanowi ją z mocy prawa ogół właścicieli lokali, jest w pewnych sytuacjach osobą trzecią w stosunku do swoich członków. Świadczy o tym treść art. 16 u.w.l., art. 21 ust. 1 u.w.l., a także art. 25 ust. 1 i 2 u.w.l. Ponadto wspólnota mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność za szkodę poniesioną przez członka tej wspólnoty w wyniku nienależytego wykonywania zarządu nad nieruchomością wspólną (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2006 r., III CZP 5/06, OSNC 2007, nr 1, poz. 6)..." - Uchwała składu 7 sędziów SN z 21 grudnia 2007 r. (sygn. akt III CZP 65/07).
Moim zdaniem nie taka ciężka, jeżeli rzeczywiście istnieją dowody na to, że członkowie zarządu zawarli umowę wiedząc o tym, że poprzednia nie została rozwiązana, jednak dowody muszą być niezbite, bo to na powodzie ciąży obowiązek wykazania tego faktu.
oni mają postawę roszczeniową, co da wysłanie pisma do Zarządu i Zarządcy skoro oni dobrze wiedzą jak jest.Moim zdaniem wiedzą ale nie przyjmują tego do wiadomości....może trzeba zwołać zebranie właścicieli i przedstawić im sytuację? Przecież to Zarząd odpowiada przed Właścicielami, jeżeli chodzi o dowody to jest umowa z datą kiedy została spisana od kiedy obowiązuje itd. wszyscy właściciele otrzymali pisma (nowi członkowie też )odpowiednio wcześnie, że od 01.11. jest zmiana Zarządcy i pomimo to Zarząd podpisał porozumienie, co można pomyśleć o takim działaniu.....
W takiej sytuacji zarówno członkowie zarządu, jak i administrator (administrator przypozwany) powinni zostać pozwani o odszkodowanie, czy zwołać zebranie? Wydaje mi się, że trzeba takie sprawy omówić, tylko już widzę oczami wyobraźni te przepychanki i awantury.
Jak mogę je otrzymać?
Mam podejrzenia, że były "machlojki",ale jak to udowodnić ?
Złożyć pozew "gołosłownie"? Mam tylko podliczenia udziałów procentowo i tak na dzień 03.10 jest np. 5,40%przeciw a na dzień 31.10 jest 1,40% przeciw.....
Ty nie szukaj winnych w Zarządzie, Ty szukaj winnych wśród sąsiadów, którym " to wisi". Zarząd , który m.in. Ciebie reprezentuje ma swobodę w podejmowaniu decyzji , z kim chce wspólpracować. Wypowiadają umowę jednemu , a placą drugiemu i niech się nikt nie wtrąca do ich roboty.:bigsmile:
Dobrze by było odróżniać zarząd w spółdzielni jak wyżej, od zarządu we wspólnocie mieszkaniowej, gdzie:
"...Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie...nie uchybia...przepisom art. 21 ust.1..."
"...Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi..."
Gosik - szuaksz porady co zrobić z "krnąbrnym" zarządcą? - weź tylko pod uwagę, że odpowiedzi udzielają Ci w większości zarządcy.
Moja rada: daj sobie spokój z tą uchwałą. Skoro takie kombinacje są z głosami to gdybyś złożyła pozew może się okazać, że ta "uchwała" ma już "120 %" (udziałów) ZA. Jeżeli pozostałym właścicielom nie zależy, nie wspierają Cię tzn. że lubią być robieni w balona i na to nic nie poradzisz bo nie ma lekarstwa na głupotę. Wiem że będzie Ci ciężko machnąć na to ręką ale taka jest moja rada co do tej konkretnej uchwały.
p.s. jeżeli takie są problemy to będą i następne, więc przygotuj się już teraz do "zbierania dowodów" i gdy znowu będzie "przekręt"... postąpisz zgodnie z prawem, może czegoś ktoś się wtedy nauczy.
Moim zdaniem to bardzo dobrze o nich świadczy, że dzielą się z nami swoją wiedzą i doświadczeniem.
Gosik - możesz posłuchać rad "potakiwaczy" więc poproś ich jak praktycznie masz wyegzekwować swoje prawa. Ja z doświadczenia mówię Ci ,że jest to iluzja. Ty nie masz żadnego prawa żądać "czegokolwiek" od administratora, ktorego nazywacie błędnie zarządcą. Teoretycznie masz prawo kontrolować Zarząd, ale chyba nikt w Polsce tak do końca nie wie na czym to polega. Są różne teorie i rózne opinie, w większości Wspólnot nie ma z tym problemów, ale tam gdzie są jedynie Sąd może coś zdzialać. Ale jest to droga bardzo wyboista i trzeba mieć solidne dowody ,żeby się na nią zdecydować.
Z Twojego obrazu wylania się obraz "chorej" spoleczności Wspólnoty.Po pierwsze, trzeba nie mieć wyobraźni żeby wybrać we Wspólnocie 5-osobowy Zarząd.Skoro oświadczenie woli WM wyraża dwóch czlonków, to mamy dwie pary , i problem gotowy.Jedna para zatrudnia jednego, druga para drugiego. I robią to zgodnie z prawem, chociaż niezgodnie z logiką. Ale glupota nie jest u Nas przestepstwem. Ja nie widzę tutaj żadnego "krnąbrnego zarządcy". "Facet" ma tu poparcie prawowitej wladzy we WM czyli Zarządu.
Gosik - nie ma pojęcia stary zarząd.Byly Zarząd nie ma tutaj nic do gadania. Panie z Zarządu, o ktorych tak lekceważąco piszesz, mają ustawowe prawo wypowiedzenia umowy administratorowi, z ktorym nie chcą pracować i nie muszą się nikogo pytać czy prosić.Zwlaszcza ,że mają na to "podkladkę" w postaci uchwaly. Gdzie tu jest jakiś przekręt? Niezadowolony "nowy" administrator może dochodzić swoich roszczeń na drodze sądowej.
Gosik - mogę Ci jedynie wspólczuć, że mieszkasz w tak dużej WM, w ktorej większość żyje "anonimowo" i nie chce wtrącać się do klótni.Niestety taką WM latwo "manipulować", a ponadto wynagrodzenie administratora to bardzo "łakomy kąsek".Jeden i drugi będzie walczyl, bo jest o co. :bigsmile::bigsmile::bigsmile: