Oddam teren dla wspólnoty.
prezes
Użytkownik
Co sądzicie o czymś takim: jeden ze współwłaścicieli chce kupić działkę obok nieruchomości wspólnej a potem włączyć ją do tejże nieruchomości aby dzięki temu móc zbudować parking. Wiąże się to ze zmianą udziałów w nieruchomości. Co o tym sądzicie?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Wielkość udziału nie zależy od powierzchni gruntu, lecz od stosunku powierzchni użytkowej lokalu i pomieszczeń przynależnych do sumy powierzchni użytkowej wszystkich lokali i wszystkich pomieszczeń przynależnych.
Włączyć działkę będzie można, jeżeli wszyscy właściciele lokali nabędą od Waszego dobroczyńcy udziały w działce, równe udziałowi w NW, czyli zwrócą mu koszt zakupu, każdy do wielkości swojego udziału. Wtedy wszyscy będą współwłaścicielami całego gruntu.
Jeżeli choćby jeden właściciel lokalu nie zgodzi się nabyć udziału w działce, nie można będzie tego scalić z NW.
Co jest bardzo prawdopodobne, zważywszy, że nie wszyscy we wspólnocie są zmotoryzowani.
Chyba prościej będzie gdy zainteresowani kupią sąsiednią działkę i urządzą na niej parking, którym sami będą zarządzać i dysponować.
Jeśli miałbyś zgodę wszystkich w waszej WM na zakup sąsiedniej nieruchomości, to prościej gdyby to wspólnota była kupcem i automatycznie udziały byłyby przeliczone po zwiększeniu powierzchni całkowitej wspólnotowej nieruchomości.
Jak 5 ludzi ma 100 m kw. to każdy ma po 20% udziału
Jak 5 ludzi ma 1000 m kw. to każdy nadal ma 20%
Nowy doklejony: 04.11.11 21:28
EDDIE, zgody wszystkich miał nie będę, bo ja sam się na to nie zgadzam.Zaproponowałem Zarządowi wspólnoty zorganizowania zebrania w tej sprawie. Niech się wypowie dotychczasowy właściciel, co zamierza zrobić z nieruchomością wspólną, bo z tego co widać próbuje zawładnąć całym terenem, również " moim" kawałkiem.
Koziorozka, udziały nie wyrażają się w procentach w AN. Procenty używamy dla ułatwienia przy liczeniu większości w głosowaniach. To uproszczenie, a powinniśmy liczyć i dodawać ułamki, np. 7548/427170 Znacznie wygodniej używać zapisu 1,77% niż 7548/427170.
Co prawda udział 7548/42710 po dokupieniu jakiejkolwiek działki/nieruchomości nie ulegnie zmianie, lecz w we wszystkich AN należy wprowadzić zmiany łącznej powierzchni nieruchomości. To nazwałem przeliczeniem.
Nowy doklejony: 04.11.11 22:51
Wara mu od twojego kawałka!
Nowy doklejony: 04.11.11 22:56
Koszt dokupienia nieruchomości przez wspólnotę ponosi wspólnota.
Koszt dokupienia nieruchomości przez część WM ponosi ta część WM. Nie mogą oni występować jako część WM lecz jako grupa indywidualnych współwłaścicieli nowej nieruchomości.
Zmian nie dokonuje się w notarialnych umowach sprzedaży, tylko w księgach wieczystych.
Masz rację. Napisałem AN zamiast KW, to oczywista oczywistość
Udziały się nie zmienią bo kupicie 100% każdemu przypadnie udział taki jaki ma obecnie.
Koszty poniosą kupujący czyli wspólnota.
Każdy właściciel będzie miał dwie nieruchomości gruntowe, Jedną zabudowaną , drugą bez zabudowań - teren - grunt.
podobnie jak z lokalami -mieszkanie i garaż na tej samej działce gruntowej- masz jeden wspólny udział?
Przy tych samych właścicielach dwóch nieruchomości można łatwo je scalić i utworzyć jedną KW. O kosztach zmian pisałem wcześniej.
https://forum.zarzadca.pl/discussion/3595/oddam-teren-dla-wspolnoty/#Item_24
Nieruchomość gruntowa może składać się z kilku działek ewidencyjnych. W omawianym przypadku nie ma potrzeby łączyć działek w jedną i ustalać dla niej nowy numer ewidencyjny. Zatem geodeta też nie jest potrzebny.
Pisałem w innym wątku (tutaj: https://forum.zarzadca.pl/discussion/3463/jedna-nieruchomosc-dwie-wspolnoty/ ) o wspólnocie, powstającej w nieruchomości złożonej z 4 (czterech) działek ewidencyjnych. Ta wspólnota już powstała, akty notarialne są już prawie wszystkie podpisane. To nie jest żadna przeszkoda, żeby nieruchomość wspólna była położona na kilku działkach gruntowych.
Tam od razu właściciele nabywają udziały w 4 ewidencyjnych działkach gruntowych. są one wymienione w AN.
W tym wątku zaczęło się od
Uważam ,że to co opisałeś w tym innym wątku jest nieprawidłowe.
Jeżeli pod każdym budynkiem jest wyodrębniony grunt to powinny być dwie wspólnoty a nie jedna.
Zgadzasz się, że nie trzeba scalać działek ewidencyjnych?
Jeżeli tak, to geodeta na tym nie zarobi. Gdzie widzisz te wielkie koszty?
Połowa postów nadaje się do kosza.
Nowy doklejony: 07.11.11 00:31
Albo przejdźcie na gg.
https://forum.zarzadca.pl/discussion/3595/oddam-teren-dla-wspolnoty/#Item_32
Czyli nowa działka nie będzie częścią NW.
1) będzie miała odrębną KW
2) udziały w nowej działce - chociaż identyczne, jak w NW - nie będą związane z własnością lokalu.
Dopóki nie połączysz nieruchomości, będą dwie odrębne.
Hipotetyczna sytuacja dla zobrazowania problemu: jeden z właścicieli sprzedaje swój lokal.
Sprzedaż lokalu oznacza automatyczną sprzedaż udziału w gruncie NW, ale taki automatyzm nie zachodzi już z udziałem w nowej działce - przecież to odrębna nieruchomość.
Nowy doklejony: 07.11.11 00:44
Chwila, nie mylisz przypadkiem zwykłej współwłasności ułamkowej z nieruchomością wspólną w rozumieniu uwl?
Ta nowa działka będzie właśnie w takiej współwłasności zwykłej, opartej na przepisach kc, a "stara" działka (NW) na uwl.
Nieruchomość mogą nabyć albo właściciele lokali, albo wspólnota mieszkaniowa (ten wyrok dowodzi jedynie, że SN dopuszcza zakup przez wspólnotę).
O tym czy jest wspólnota czy też nie, decyduje fakt wyodrębnienia przynajmniej jednego lokalu na rzecz innego podmiotu niż dotychczasowy właściciel.
Nie ma zatem znaczenia czy na gruncie wybudowano budynek, w takiej sytuacji (gdy nie doszło do wyodrębnienia lokali) stanowi jedynie część składową nieruchomości gruntowej.
Uważam, że jeżeli wspólnota mieszkaniowa zamierza nabyć taką nieruchomość, to wystarczy uchwała większości (mam na myśli dużą wspólnotę).
Zastanawiam się nad tym, co tutaj napisałeś i podkreśliłeś:
Gdyby tak było (mam na myśli drugie zdanie tej wypowiedzi), to zakup przez wspólnotę mieszkaniową (mam na myśli wspólnotę a nie właścicieli) byłby chyba niemożliwy, ponieważ wymagałby uprzedniego scalenia w rozumieniu art. 21 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, z kolei scalenie wymaga uprzedniego przeniesienia własności, ponieważ do zastosowania tego przepisu konieczna jest tożsamość właścicieli scalanych nieruchomości.
Różnica między działką ewidencyjną gruntu a nieruchomością jest trochę taka, jak między grządką a ogrodem: w jednym ogrodzie, mającym tego samego właściciela, może być wiele różnych grządek, ale wszystkie one tworzą jeden ogród. Granica między grządkami jest jedynie fizyczna, nie ma granicy prawnej (różnych właścicieli), natomiast między ogrodami, mającymi różnych właścicieli, jest nie tylko granica fizyczna (miedza, płot), ale i prawna. A czy tak nie jest?
Jak uważasz: jeżeli wspólnota kupi sąsiednią działkę gruntu, to czy ona staje się częścią nieruchomości wspólnej, skoro ma innego właściciela? Moim zdaniem nie.
Po co dzielić na 4 działki jeżeli te dwa budynki mają być jedną wspólnotą?
Pierwszy właściciel powinien je scalić ponownie, by nie utrudniać życia przyszłym właścicielom.
Są 4 działki ewidencyjne, ale jest jedna nieruchomość gruntowa.
Nie trzeba scalać działek, żeby była jedna wspólnota - ona już jest. Istnienie kilku działek w niczym nie utrudnia życia właścicielom, to tylko zapisy w ewidencji gruntów i budynków.
Niepoprawność polegała na czymś innym - zdaje się że w tym innym wątku już wszytko napisałem
Polegała na tym, że źle wyliczono udziały (osobno dla każdego budynku), niezgodnie z art. 3 ust. 5 ustawy o własności lokali. Ale udziały zostały już wyliczone poprawnie, burmistrz dotrzymał słowa.
Zatem zastanawiam się czy wspólnota może nabyć taką nieruchomość.
Właściciele oczywiście tak - jeżeli dojdzie do scalenia, to taki grunt będzie przedmiotem współwłasności na zasadach wynikających z uwl, jeżeli nie dojdzie - na zasadach wynikających z kc.
Następny krok, to scalenie nieruchomości w jednej KW. Dopiero wtedy stanie się ona częścią nieruchomości wspólnej. Nie tylko tę: w każdym przypadku, gdyby sąsiadujący grunt kupiła wspólnota, nie wejdzie on do nieruchomości wspólnej. Będzie odrębną nieruchomością gruntową, której właścicielem będzie wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna. Czy będzie przedmiotem współwłasności? Uważam, że nie, bo jej wyłącznym właścicielem będzie WM, a nie jej "udziałowcy", czyli właściciele lokali.
Nie będzie częścią NW, ale związek z jej zarządzaniem ma.
Uchwala SN z dnia 24 listopada 2006 r. Sygn. akt III CZP 97/06
"...Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa majątkowe tylko do majątku wspólnego właścicieli lokali..."
Od 2007 roku jest inaczej:
Uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07
"...Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku i nadał jej moc zasady prawnej..."
"...przepisy ustawy o własności lokali stwarzają podstawy prawne do przyjęcia, iż zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem)
nieruchomością wspólną. Przyjęcie, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków cywilnoprawnych oznacza, iż może ona posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (majątek własny). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, gdyż,
jak wskazano, z przepisów ustawy o własności lokali wynika ograniczenie zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej.
Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramach
gospodarowania nieruchomością wspólną, a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l.).
W odniesieniu do tego przypadku należy konsekwentnie stwierdzić, że w grę może wchodzić jedynie nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną, np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty..." - całość na: http://prawo.money.pl/orzecznictwo/sad-najwyzszy/uchwala;siedmiu;sedziow;sn;izba;cywilna,ic,iii,czp,65,07,8097,orzeczenie.html
- tam też jest: Zdanie odrębne sędziego Sądu Najwyższego Krzysztofa Pietrzykowskiego
do uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07
Wyjaśnij jednak, dlaczego Twoim zdaniem wspólnota nie może kupić przyległej działki gruntu z przeznaczeniem na parking? Dlaczego Twoim zdaniem parking nie ma związku z zarządzaniem nieruchomością wspólną?
Na marginesie: moim zdaniem art. 32a ustawy o własności lokali jest mocno zagadkowy. Uchwała większościowa nie wystarczy do zawarcia umowy nabycia nieruchomości "ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali".
Czy natomiast zarząd na podstawie uchwały (sporządzonej w formie aktu notarialnego, oczywiście) może zakupić nieruchomość na rzecz wspólnoty mieszkaniowej? Raczej tak, chociaż wiemy to dopiero od podjęcia uchwały SN z grudnia 2007, wcześniej wszyscy eksperci taką możliwość negowali (podobnie, jak samą ideę odrębnego majątku wspólnoty). Uważam, że "zgoda właścicieli lokali" oznacza tu zgodę wyrażoną w formie uchwały.
Ale Warszawka narozrabiała, zaraz po wprowadzanie w życie UoWL nabyła grunty od m.st. Warszawy na parkingi , wzorując się na SM i to właśnie przez nich ten galimatias.
Próbowali następnie założyć odrębne KW na miejsca parkingowe na tych parkingach i dostali ...prztyczka w nos przez Sądy Wieczysto-Księgowe.
Wnieśli więc sprawę do sądu. Z stąd te dwa wyroki.
Ze względu na rozbieżności (sam wspominasz też o nich) w łonie specjalistów i sędziów nie podejmuję sie kategorycznej odpowiedzi. Na logikę biorąc jest pytanie po co wspólnota jako osoba prawna chce nabyć jakąś nieruchomość tylko dla siebie jako osoby prawnej a nie dla wszystkich współwłaścicieli? Czy "zwykłą uchwałą" czy umową to inna kwestia do której też mam spore watpliwości.
Swoją analizę zaczynasz nie od tego punktu , tak uważam. Ja zawsze zadaję pytanie - jak chcesz coś kupić, to kto to sfinansuje ? Kto finansuje to ten jest właścicielem.
"Ułomna" to nie znaczy niepełnosprytna.
Ta ułomność dotyczy podmiotowości prawnej, oznacza, że w przeciwieństwie do osoby prawnej nie jest ona pełna.
To jest złe określenie, bo kojarzy się z negatywnym wartościowaniem. Lepiej oddaje istotę sprawy określenie "osoba ustawowa", czyli krótsza wersja określenia opisowego: "jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną", w związku z czym "stosuje się do niej odpowiednio przepisy o osobach prawnych" (art. 33(1) kc).
Wspólnoty to specyficzny podmiot gospodarczy, który w większości spraw ( z wyłączeniem podatkowych) rządzi się sam w oparciu o podejmowane uchwała. Może się wspomagać prawem ogólnym (jak okres legalizacji ) ale nie musi.
...do wspólnoty mieszkaniowej odnosi się również pojęcie "osoba ustawowa", do której znajdują odpowiednie zastosowanie przepisy o osobach prawnych...Jako ułomna osoba prawna wspólnota mieszkaniowa ma pewne atrybuty osobowości prawnej jaką jest struktura organizacyjna...Zgodnie zaś z art. 33 1 § 1 k.p.c. do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych..." - Wyrok z dnia 26 czerwca 2008 r SA Katowice ,V ACa 196/08 Konstrukcja prawna wspólnoty mieszkaniowej - źródło: http://www.zarzadca.pl/content/view/650/