[cite] EEwa:[/cite]
Pytacie, dlaczego dopiero teraz Wspólnota wytoczyła powództwo o zapłatę? Dlatego że trzeba było podjąć uchwale a uzyskanie ponad 50% głosów liczone udziałami nie było łatwe. Dłużnik ma ponad 48% udziału i jeden z właścicieli ( przyjaciel dłużnika) nie mógł się zdecydować, po której stronie opowiedzieć się " by było mu po drodze" W końcu udało się i uchwała powstała z korzyścią dla mieszkańców.
Czy administrator wprowadził Państwa w błąd, że do wytoczenia powództwa o zapłatę zaliczek konieczna jest uchwała?
Czy w umowie zawartej z administratorem powołano się na numer jego licencji?
W toku tego postępowania, które się toczy możecie wnieść o zabezpieczenie powództwa, poza tym można też wnieść powództwo o przyszłe powtarzające się świadczenia, uważam, że jak najszybciej należy ze sprawą udać się do adwokata (nie do doradcy), to czynność zwykłego zarządu, oczywiście na zebraniu należy to wyjaśnić.
z tego wynika ze Tak . Administrator wprowadził nas w błąd mówiąc że musi być podjęta uchwała w sprawie złożenia pozwu do sadu o zapłatę. Wiec podjęliśmy taką uchwalę i dopiero został złożony wniosek . w efekcie został wydany nakaz zapłaty upominawczy z możliwością złożenia sprzeciwu co tez dłużnik uczynił. Nie możemy zgłosić tego do komornika bo wyrok nie był prawomocny no i teraz po złożeniu sprzeciwu czekamy na sprawę w sądzie. To pewnie będzie trwało jeszcze długo a zobowiązania wobec innych dostawców (media) rosną a wraz z nimi odsetki .
W umowie zlecenie z Administratorem jest wskazana jego licencja.
Czy w momencie kiedy dłuznik wniósł sprzeciw od nakazu zapłaty , niezależnie teraz możemy wnieść o zabezpieczenie powództwa oraz o przyszłe należne świadczenia?
[cite] EEwa:[/cite]W umowie zlecenie z Administratorem jest wskazana jego licencja.
Czy w umowie jest odwołanie do ustawy o gospodarce nieruchomościami?
Czy w umowie jest oświadczenie zarządcy o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej?
no tak przyznam że tu nie byłam przygotowana na odpowiedz. pamiętam ze umowa zlecenie jest na wykonywanie czynności zwykłego zarządu zgodnie z zapisami Ustawy o własności lokali natomiast czy jest tam zapis o posiadanym OC to muszę zerknąć na umowę ale to dopiero jutro mogę odpowiedzieć bo dziś wybieram się do administratora
Moje pytania (i Zarządcy, jak sądzę) zmierzają do ustalenia, czy Wasza umowa z zarządcą jest umową o zarządzanie.
Gdyby tak było, można by pociągnąć zarządcę do odpowiedzialności zawodowej.
Zgodnie z art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, umowa o zarządzanie powinna posiadać następujące cechy:
1) mieć formę pisemną pod rygorem nieważności,
2) wskazywać zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie,
3) zawierać numer licencji zawodowej zarządcy
4) zawierać oświadczenie zarządcy o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami
5) zawierać zakres uprawnień i obowiązków zarządcy.
[cite] Posesja:[/cite]Moje pytania (i Zarządcy, jak sądzę) zmierzają do ustalenia, czy Wasza umowa z zarządcą jest umową o zarządzanie.
Dokładnie do tego zmierzają, moim zdaniem już teraz można składać wniosek o wszczęcie postępowania dyscyplinarnego, skoro wskazano licencję, to wygląda na to, że możemy mieć do czynienia z umową o zarządzanie.
Nowy doklejony: 13.12.11 14:55
[cite] EEwa:[/cite]z tego wynika ze Tak . Administrator wprowadził nas w błąd mówiąc że musi być podjęta uchwała w sprawie złożenia pozwu do sadu o zapłatę. Wiec podjęliśmy taką uchwalę i dopiero został złożony wniosek . w efekcie został wydany nakaz zapłaty upominawczy z możliwością złożenia sprzeciwu co tez dłużnik uczynił. Nie możemy zgłosić tego do komornika bo wyrok nie był prawomocny no i teraz po złożeniu sprzeciwu czekamy na sprawę w sądzie. To pewnie będzie trwało jeszcze długo a zobowiązania wobec innych dostawców (media) rosną a wraz z nimi odsetki .
W umowie zlecenie z Administratorem jest wskazana jego licencja.
Czy w momencie kiedy dłuznik wniósł sprzeciw od nakazu zapłaty , niezależnie teraz możemy wnieść o zabezpieczenie powództwa oraz o przyszłe należne świadczenia?
Oczywiście, potrzebny jest do tego adwokat lub radca prawny, ktoś musi posprzątać po zarządcy.
[cite] Zarządca:[/cite]Dokładnie do tego zmierzają, moim zdaniem już teraz można składać wniosek o wszczęcie postępowania dyscyplinarnego,
skoro wskazano licencję, to wygląda na to, że możemy mieć do czynienia z umową o zarządzanie.
do czego ty namawiasz ???? .... domniemywać a mieć pewność to dwie strony medalu ... obrońca prawa tak nie postępuje ... wyroki zaoczne? na forum? to kuriozum...
Ustaliłam, że Zarządca posiada licencję podpisana umowa zlecenie na zarządzanie Proszę o wskazanie, do kogo kierować postępowanie dyscyplinarne. A tak ogóle to przepraszam, że wątek ma 58 wpisów, ale uważam, że posunął się do przodu. Dzięki Wam i Waszym cennym uwagom na pewno przedstawię je na spotkaniu Wspólnoty. Musi się sprawa wyprostować i w końcu zapanuje porządek( mam taką nadzieje)
Nowy doklejony: 13.12.11 15:15
KubaP Bardzo Cie przepraszam to nie są domniemania tylko Fakty. Nie wiem czy gdybyś został bez ciepła i wody teraz na święta nadal byś uważał że Administrator jest bez winy? w końcu ukrywał przed Wspólnotą że jeden człowiek zadłuża się względem pozostałych mieszkańców. żeby ten fakt ukryć zapłacił zadłużenie z naszego FR bez uchwały Wspólnoty sadząc że zanim się wyda to środki wrócą na konto FR tak się nie stało. Teraz odcięli nam wodę i ciepło bo mamy zapłacić ok 40 000 zł a zaznaczam że ten dług dotyczy jednego sprawcy ale w świetle prawa cała wspólnota za to odpowiada. Gdybyśmy mieli wiedzę juz przy zadłuzeniu np 10 000 na pewno sprawa inaczej by wyglądała.
[cite] EEwa:[/cite] A tak ogóle to przepraszam, że wątek ma 58 wpisów, ale uważam, że posunął się do przodu. Dzięki Wam i Waszym cennym uwagom na pewno przedstawię je na spotkaniu Wspólnoty. Musi się sprawa wyprostować i w końcu zapanuje porządek( mam taką nadzieje)
Uważam, że Nic się nie posunął ....ty tylko dążysz, by komuś dołożyć , żądasz zemsty, szukasz chłopca do bicia , cedzisz fakty i mity ...
Proszę o wskazanie, do kogo kierować postępowanie dyscyplinarne.
Nie wiem czy gdybyś został bez ciepła i wody teraz na święta nadal byś uważał że Administrator jest bez winy?
w końcu ukrywał przed Wspólnotą że jeden człowiek zadłuża się względem pozostałych mieszkańców.
czy uważasz, że jak doniesiesz na tego zarządcę do KOZ-y ( choć nie znam powodu , brak tekstu umowy z nim) to ciepło na święta wróci do twojego mieszkania?
Ja uważam, że trzeba jak najszybciej wyrwać kasę z dłużników....
[cite] EEwa:[/cite]Teraz odcięli nam wodę i ciepło bo mamy zapłacić ok 40 000 zł
a zaznaczam że ten dług dotyczy jednego sprawcy
ale w świetle prawa cała wspólnota za to odpowiada.
czy ty rozumiesz co oznacza słowo WSPÓLNOTA .... i jakie to ma konsekwencje bycie w tej wspólnocie? ... znasz tekst ustawy o własności lokali?
Skargę na zarządcę nieruchomości należy przesłać do Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (dawniej: Infrastruktury):
Komisja Odpowiedzialności Zawodowej
Departament Gospodarki Nieruchomościami
ul. Wspólna 2/4
00-926 Warszawa
sekretariat tel. 022 661 82 14, fax 022 621 24 47
[cite] Posesja:[/cite]KubaP, jak nie chcesz pomóc, to przynajmniej nie przeszkadzaj.
Przecież pomagam ... tłumaczę jak krowie na rowie ... a nie spełniam tak jak Ty tylko fanaberie usera EEwa:
To nie teleturniej "pytanko - odpowiedź" .... w ten sposób nigdy niczego się nie nauczy... 65 wpis, a Ona pyta się : Jak dołożyć zarządcy, twojemu koledze po fachu....
[cite] KubaP:[/cite]Jak dołożyć zarządcy, twojemu koledze po fachu....
Ten zarządca nie jest moim kolegą. Kolegów staram się sobie dobierać.
Przypadkowo ten pan wykonuje ten sam zawód. Wykonuje wbrew temu, do czego zobowiązuje go ustawa (ugn):
Art. 186. 1. Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 i ust. 1a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.
EEwa - daj sobie spokój z licencjami itp. - tu niestety popieram KubęP.
Nawet zarządcy licencjonowanemu, który ma powierzony zarząd na mocy art. 18 (zarządza nieruchomością wspólną) i zawartą umowę z wszelkimi szykanani UoGN - ciężko jest udowodnić tak rażące nieprawidłowości, że KOZ-a je uzna i ukarze gościa.
W waszym przypadku nie ma szans bo wasz zarządca licencjonowany zatrudniony jest na zlecenie jako administrator (do pomocy zarządowi wspólnoty) - on za nic nie odpowiada o niczym nie decyduje (nawet jak w umowie ma napisane to jest to niezgodne z prawem) - zarząd za wszystko odpowiada.
Szkoda łudzić się nadzieją i tracić czas na długą, bezcelową procedurę. Koncentrować się na ważniejszych sprawach.
[cite] daarek:[/cite]EEwa - daj sobie spokój z licencjami itp. - tu niestety popieram KubęP.
Szkoda, że tak długo to trwało aż do 69 wpisu... ale na przyszłość może będzie lepiej... teoria to nie wszytko .... praktyka jest potrzebna chyba bardziej ...
W pierwszym moim wejściu czyli w szóstym wpisie - czyli już 63 wpisy temu - (skoro tak lubisz matematykę) pisałem o tym, czyli znowu na podstawie błędnej oceny wysuwasz błędny wniosek.:bigsmile:
Pisałeś o czymś, ale nie o tym tu niestety popieram KubęP.
W zawartej umowie jest błąd "systemowy" - wspólnota nie może w umowie zawartej z administratorem zmieniać zapisów ustawowych. Zgodnie z art. 22 ust. 1 UoWL czynności zwykłego zarządu są domeną zarządu wspólnoty a nie administratora.
Głównym winowajcą są właściciele a w zasadzie zarząd wspólnoty.
Jak to możliwe, że dopuściliście do zaległości rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych???
To co, zarząd nie przedstawiał corocznie sprawozdań z działalności, nie przedstawiał corocznie rozliczeń finansowych?
Na miejscu administratora "wyprowadziłbym" wszystkie pieniądze bo i tak za to bym nie odpowiadał, tylko nieodpowiedzialny zarząd wspólnoty który zlekceważył całkowicie obowiązki ustawowe, pozwalajac na taką samowolę.
Co robić? Niwątpliwie wspólnota (właściciele) zostali narażeni na konkretne szkody (straty) materialne w wyniku zaniedbań i zaniechań członków zarządu.
Zmusić ich i "zagrozić" że mają ten problem rozwiązać w jaknajkrótszym terminie albo będą pokrywać szkodę ze swojego prywatnego majątku.
Z całym szacunkiem dla Pana KubyP Mnie nie trzeba tłumaczyć jak KROWIE NA ROWIE, coś tam wiem jakie prawa ma "Duża wspólnota", Jakie spoczywają obowiązki na administratorze oraz jakie prawa i uprawnienia ma Zarząd Wspólnoty Jednak nie jestem Człowiekiem Orkiestrą i opisując swoja sytuacje ufałam że uzyskam cenne wskazówki od zapewne mądrzejszych w tym temacie ludzi. I w tym miejscu chce podziękować szczególnie „Zarządcy.pl oraz „Posesji”
Pana KubaP jeśli tak bardzo Cię denerwuje sprawa którą tu przedstawiłam to chyba nie ma obowiązku byś dzielił się swoją cenną wiedzą a już na pewno epitet z Krową związany świadczy o twoim profesjonalizmie w rzeczowej dyskusji nad sprawą.
[cite] daarek:[/cite]W waszym przypadku nie ma szans bo wasz zarządca licencjonowany zatrudniony jest na zlecenie jako administrator (do pomocy zarządowi wspólnoty) - on za nic nie odpowiada o niczym nie decyduje (nawet jak w umowie ma napisane to jest to niezgodne z prawem) - zarząd za wszystko odpowiada.
Mam odmienne zdanie: zarządca odpowiada za wykonanie obowiązków, zapisanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, innych ustawach oraz w umowie o zarządzanie.
Podobnie uważa też Komisja Odpowiedzialności Zawodowej - patrz podsumowanie na końcu raportu, zalinkowanego przez Zarządcę.pl:
"...Podobnie uważa też Komisja..." - Komisja uważa trochę inaczej- proszę się uważnie wczytać w tekst raportu: "..błędne przekonanie ...że odpowiedzialność zawodową ponosi zarząd, a nie zarządca nieruchomości, któremu ten zarząd został zlecony..."
Jeżeli w umowie o administrowanie nie ma wyraźnie wpisane zarządca, że zarządza nieruchomością wspólną(a nie powinien mieć bo w sytuacji zarządu - w dużych wspólnotach - to właśnie zarząd zarządza - trochę inaczej w małych wspólnotach bywa i tego głównie to sformułowanie dotyczy ) nie było przypadkui nie słyszałem o takim aby KOZ ukarał jakiegoś adminstratora (z licencją zarządcy).
Podobno znany jestem z "uprzedzeń" do zarządców (administratorów) więc tym bardziej daleki jestem od ich obrony ale gdybym nie przećwiczył praktycznie takiej sytuacji to bym przecież zachwalał na wszystkie sposoby składanie wniosków do KOZ na każdego zarządcę (administratora) bo "rzadko którego działalność jest bez skazy".
Powtarzam, jeżeli zarządca licencjonowany zatrudniony jest do pomocy zarządowi i tylko administruje to nie ma takiej siły aby nie wybronił się przed KOZ. Pomijam przypadki drastycznych malwersacji, złodziejstwa itp.
Jeżeli ktoś coś wywalczył w takiej sprawie to niech się tu pochwali a i tak byłoby to potwierdzenim wyjątku w każdej regule.
w umowie Zlecenie miedzy innymi jest zapis Nr licencji oraz ze posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej
następnie:
1. Zleceniodawca zleca a Zleceniobiorca przyjmuje do wykonania czynności związane ze zwyklym zarządem nieruchomościa wspólną okreslone w tresci niniejszej umowy.
2, Zleceniobiorca zobowiązany jest do wykonania w imieniu Wspólnoty czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólna a w szczególności
i tu podane standardowe dla zwykłego zarządu takie jak :
prowadzenie księgi obiektu budowlanego oraz dok ...itd
utrzymywanie w należytym stanie porządku i czystości ....itd
zapewnienie dostaw energii.....itd
zlecenie okresowych przeglądów technicznych.... itd
usuwanie awarii.... itd
ubezpieczenie budynku.... itd
przygotowanie rozliczeń i zdarzeń gospodarczych.... itd
przygotowanie i zwołanie zebrań ... itd
sporządzanie planu gospodarczego... itd
opracowywanie sprawozdania rocznego ... itd
prowadzenie księgowości stosownie do art 29 uwol
prowadzenie rachunku bankowego i dysponowanie środkami na potrzeby nieruchomości wspólnej
Prowadzenie windykacji należności z tyt opłat,pożytków i innych przychodów....
ponadto jest zapis że czynności przekracza jacy zwykły zarząd wymaga podjęcia uchwały przez WM
teraz jak do mam do wglądu to zastanawiam sie czy oby napeno dobrze skonstruowana jest ta umowa zlecenie co Ty sądzisz?
Niektóre sprawy wykraczają poza zarząd zwykły lub - mieszcząc się w zakresie zz - wkraczają w obszar reprezentacji wspólnoty, co w odniesieniu do wspólnoty, posiadającej wybrany zarząd jest śliską sprawą. Poza tym niektóre sformułowania są niejasne:
- "utrzymywanie w należytym stanie porządku i czystości " - co to znaczy? Zawarcie umowy z firmą sprzątającą (reprezentacja!), nadzór nad usługą firmy sprzątającej, czy też zobowiązanie się przez zarządcę do sprzątania?
- "zapewnienie dostaw energii" - zawarcie umów o dostawy (reprezentacja!), czy dostarczanie energii?
- "ubezpieczenie budynku" - zawarcie umowy ubezpieczenia (reprezentacja!)?
- "przygotowanie i zwołanie zebrań" - zwoływanie zebrań to uprawnienie zarządu, zarządca tego nie może robić. Może pomagać w przygotowaniach (sporządzenie sprawozdanie finansowego, rozliczeń z właścicielami, pomoc w przygotowaniu projektów uchwał itp.).
- "prowadzenie rachunku bankowego i dysponowanie środkami na potrzeby nieruchomości wspólnej" - rachunek wspólnoty "prowadzi" bank. Dysponowanie środkami tylko na podstawie pełnomocnictwa zarządu, w określonym zakresie - tutaj brak jakichkolwiek ograniczeń.
Na poprzedniej stronie, w pierwszym swoim wpisie wspominałem, że takie zapisy są niezgodne z prawem.
Przepisy k.c. w art. 353 określają "...Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego..."
UoWL wyraźnie określa w art. 22. 1. że: "...Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie..."
Więc zapis, że to zarządca wykonuje te czynności jest niezgodny z ustawąi bezskuteczny.
Gdyby wlaściciele chcieli zmienić ten zapis że administrator (zarządca) wykonuje czynności zwykłego zarządu a nie zarząd to byłaby to zmiana ustawowego sposobu zarządu wymagająca określonej procedury dla takiej umowy.
Poza tym, skoro jest zarząd wspólnoty to nie może być dwóch podmiotów (zarząd i zarządca) wykonujących i odpowiedzialnych za te same czynności - jest w tej sprawie nawet wyrok SN.
Wzór umowy którą przytoczyłaś stosuje się w sytuacji powierzania zarządu zarządcy (art. 18 ust.1) a nie zatrudniania administratora. Te wpisane obowiązki są bezwzględnie nieważne jako bezprawne:
- Zleceniobiorca zobowiązany jest do wykonania w imieniu Wspólnoty czynności zwykłego zarządu
- przygotowanie i zwołanie zebrań..
- zapewnienie dostaw energii
- opracowywanie sprawozdania rocznego
- prowadzenie rachunku bankowego i dysponowanie środkami na potrzeby nieruchomości wspólnej
- Prowadzenie windykacji należności
Na ten ostatni zapis podniosą pewnie zarządcy krzyk, ale niestety administrator może i powinien zgłaszać do zarządu zalegających z opłatami czy takich których należy windykować, jednak nie powinien tego robić samodzilenie bo niektórzy z nich uważają ,że nawet do sądu mogą podać właściciela skoro mają windykować.
Reasumując: jest to "typowa umowa" o administrowanie stosowana (podsuwana do podpisu) przez zarządców - jak najwięcej praw, zero odpowiedzialności bo w końcu co te wszystkie ogólne stwierdzenia oznaczają? W ten też sposób będzie sie bronił administrator (zarządca) gdybyście się zdecydowali na KOZ.
[cite] daarek:[/cite]Na poprzedniej stronie, w pierwszym swoim wpisie wspominałem, że takie zapisy są niezgodne z prawem.
To jest tylko Twoja opinia, a nie prawda objawiona. Moim zdaniem nie masz racji.
[cite] daarek:[/cite]UoWL wyraźnie określa w art. 22. 1. że: "...Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie..."
Więc zapis, że to zarządca wykonuje te czynności jest niezgodny z ustawąi bezskuteczny.
Samodzielnie to znaczy tyle, co "bez uchwały" (która jest konieczna do czynności przekraczających zarząd zwykły), a nie "osobiście". Czyścić kominy też musi zarząd osobiście? Usuwać usterki, naprawiać zamki, wymieniać żarówki, odśnieżać, sprzątać, wykonywać przeglądy? Wszystko to są czynności zwykłego zarządu.
Jakie czynności Twoim zdaniem może wykonywać zarządca, jeżeli nie czynności zwykłego zarządu, zlecone umową?
Zarządca MUSI przygotowywać (nie zwoływać) zebrania - zarówno od strony organizacyjnej (wynajem sali), jak i merytorycznej (materiały, sprawozdanie finansowe itp.). W końcu za to mu się płaci. Jeśli zarządca prowadzi ewidencję finansową, to kto ma dostęp do danych i dokumentów? Kto jest w stanie te dane zebrać i przetworzyć?
Windykacja należności - jak najbardziej, wystarczy pełnomocnictwo procesowe udzielone przez zarząd.
Nie jest prawdą, że takie działania są sprzeczne z prawem, przewiduje to art. 87 § 1 kpc.
Najczęściej to nie zarządcy dopominają się o takie uprawnienia, lecz sami członkowie zarządu im to zlecają ("pan jako osoba z zewnątrz będzie inaczej traktowana, my jesteśmy tylko sąsiadami"). To nie jest ani przyjemne, ani nie daje żadnych profitów - ale niestety konieczne. Może to robić zarząd, zarządca albo adwokat czy radca prawny - decyzja należy do umawiających się stron.
Po co komentujesz skoro nie rozróżniasz nawet pojęcia "samodzielnie" od "osobiście".
Tak jak myślałem o tej windykacji - czy Ty rozumiesz co ja napisałem?
Ech... .
Ja próbuję zgadnąć, co ty rozumiesz przez pojęcie "samodzielnie".
Napisz to, nie będziemy musieli zgadywać.
I dlaczego tych czynności zarząd nie może zlecić zarządcy.
I dlaczego miałoby to być sprzeczne z ustawą i nieważne.
I jeszcze - jakie w takim razie czynności może twoim zdaniem wykonywać zarządca, skoro czynności zwykłego zarządu wykonywać nie może?
Co do windykacji - jeżeli jest taki zapis w umowie (jak w omawianym przypadku) oraz zarządca posiada pełnomocnictwo od zarządu, to może prowadzić windykację zarówno na etapie polubownym (monit, wezwanie do zapłaty), jak i sądowym oraz komorniczym (zależy to jeszcze od zakresu umocowania). Udzielając pełnomocnictwa, zarząd umocowuje zarządcę do tych czynności. Jeśli nie da pełnomocnictwa, będzie sam (i samodzielnie, i osobiście ) to robił.
i już w końcu nie wiem kto ma racje daarek czy posesja? pogubiłam się. Ale i tak jesteście wspaniali bo tak ładnie się spieracie
Jednak tak na zdrowy rozsądek to rzeczywiście w tej umowie zlecenie jest napisane "Zleceniodawca zleca a zleceniobiorca przyjmuje do wykonania czynności związane ze zwykłym zarządem nieruchomością wspólna określone w treści niniejszej umowy" i Tu chyba Daarek ma racje bo ZARZĄD został powołany z członków wspólnoty w liczbie 3 osoby na mocy podjętej uchwały właścicieli
Administrator rzeczywiście wcześniej sprawował ZARZĄD ale właściciele nie byli zadowoleni z zawieranych przez niego umów np z Firmami sprzątającymi czy innymi firmami dlatego go odwołali aktem notarialnym i w to miejsce powstał właśnie ten obecny ZARZĄD wybrany z z mieszkańców a z administratorem podpisaliśmy umowę zlecenie na administrowanie . Wydaje się ze w tej umowie słowa "związane ze zwykłym zarządem " powinny zostać zamienione na słowa "zarządzanie" czy tak?
[cite] EEwa:[/cite]Wydaje się ze w tej umowie słowa "związane ze zwykłym zarządem " powinny zostać zamienione na słowa "zarządzanie" czy tak?
Słowo "zarząd" ma 2 znaczenia:
1) organ wspólnoty
2) zarządzanie, czyli wykonywanie czynności zarządzania.
Proponowana przez Ciebie gra w słowa prowadzi donikąd.
Zarządzanie jest pojęciem szerszym niż "zwykły zarząd", bo obejmuje również czynności przekraczające zwykły zarząd.
A tak ogóle jak istnieje możliwość to chętnie wyśle Wam Daarek i posesja skan tej umowy zlecenia może wtedy będzie możliwa ocena przez Was czy ona jest zgodna pod względem formalnym i merytorycznym na wskazany adres lub czy tu na forum można jakoś podpiąć skan? co Wy na to?
Rozumiem Posesja masz racje. ja tylko bym chciała by ta umowa była poprawna szukam dobrego rozwiązania stad moje pytania i naprawdę uważnie śledzę Waszą dyskusje po to by się uczyć od najlepszych a nie zbłaźnić jak będę przedstawiała propozycje naprawy tego wszystkiego
Nie ma potrzeby umieszczać zapisów o zwykłym zarządzie, bo powtarzam czynności te przypisane są do zarządu. Natomiast zarząd może niektóre z nich niejako przelać na administratora ale tylko w sensie wykonawstwa fizycznego i to należy bardzo szczegółowo określić w zakresie obowiązków, w umowie. Będzie zgodne z prawem i łatwiejsze w wyegzekwowaniu.
Nie że np. opracowuje sprawozdanie ale, że przedstawia do zatwierdzenia zarządowi sprawozdanie.
Nie że np. dysponuje kontem wspólnoty tylko, że wszelkie wydatki powyżej np. kwoty 500 zł wymagają zatwierdzenia przez zarząd
O windykowaniu już też pisałem, nie można poprzestać że ma windykować bo to nic nie oznacza a może wszystko oznaczać - to musi być specyzowane dokładnie.
Itd. - tak uważam - bo wynika to z zapisów ustawowych, a także z bogatego materiału dla zarządców i właścicieli jakie ukazują się w wydawnictwach fachowych czy na portalach. Ja nie uznaję stwierdzeń że komuś się wydaje że to czy tamto albo że jakaś czynność jest zwykłego zarządu i koniec. Jako że np. czynności zwykłego zarządu nie są nigdzie określone, w jednej wspólnocie w danej sytuacji dana czynność będzie zwykła a w innej wspólnocie w innej sytuacji będzie przekraczała zarząd zwykły.
Świat nie jest tylko czarno-biały ale ma też inne odcienie.
p.s. nie ma potrzeby bo ja taki egzemplarz umowy znam na pamięć i z dużą dozą prawdopodobieństwa mogę określić numer licencji twojego zarządcy bo wiem na jakich "kursach" jakich który miał wykładowców z określonymi poglądami fachowymi. Podepnij na forum skan - podobna sprawa już była kiedyś rozpatrywana - im więcej głów będzie medytowało nad tym, tym lepiej
p.s. nie no.. ja miałem na myśli tzw. "starych zarządców"
[cite] daarek:[/cite]z dużą dozą prawdopodobieństwa mogę określić numer licencji twojego zarządcy bo wiem na jakich "kursach" jakich który miał wykładowców z określonymi poglądami fachowymi.
Chyba troooszeczkę przesadzasz. Albo jesteś jasnowidzem, albo ściemniasz.
Poza tym przypominam, że od 1 stycznia 2008 "kursy" nie wystarczą, żeby zdobyć licencję. Trzeba skończyć studia podyplomowe i 6-miesięczną praktykę.
[cite] EEwa:[/cite]Z całym szacunkiem dla Pana KubyP
Mnie nie trzeba tłumaczyć jak KROWIE NA ROWIE, coś tam wiem jakie prawa ma "Duża wspólnota", Jakie spoczywają obowiązki na administratorze oraz jakie prawa i uprawnienia ma Zarząd Wspólnoty
No, tak jak myślałem... zapominałaś Szanowna Pani o swoich obowiązkach ... o obowiązkach właściciela lokalu wynikających z faktu posiadania lokalu we wspólnocie... jakie to trywialne ...
[cite] EEwa:[/cite]Posesja pozwoliłam sobie wysłać skan umowy
Poniżej wklejam treść umowy ze skanu:
2. Zleceniobiorca oświadcza, iż jako licencjonowany zarządca nieruchomości posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.
§2
Zleceniodawca zleca a Zleceniobiorca przyjmuje do wykonania czynności związane ze zwykłym zarządem nieruchomością wspólną określone w treści niniejszej umowy.
§3
Zleceniobiorca zobowiązany jest do wykonania w imieniu Wspólnoty czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności:
1. Weryfikowanie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, prowadzenie wykazu lokali, właścicieli lokali.
2. Prowadzenie księgi obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej nieruchomości wspólnej wymaganej przez przepisy prawa budowlanego.
3. Utrzymanie w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku właścicieli lokali oraz zawierania umów mających na celu realizację tego obowiązku, przy czym przed zawarciem takich umów Zleceniobiorca jest zobowiązany przekazać Zleceniodawcy ich projekty, a zawarcie nie powinno nastąpić przed upływem 7 od daty przekazania projektów Zleceniodawcy.
4. Zapewnianie dla nieruchomości wspólnej dostaw energii elektrycznej, energii cieplnej, wody, gazu, odprowadzania ścieków i wywozu śmieci oraz zawierania stosownych umów, przy czym przed zawarciem takich umów Zleceniobiorca jest zobowiązany przekazać
Zleceniodawcy ich projekty, a zawarcie nie powinno nastąpić przed upływem 7 od daty przekazania projektów Zleceniodawcy.
5. Zlecenie okresowych przeglądów nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne zgodnie z wymogami prawa.
6. Wykonywanie bieżącej konserwacji i bieżących napraw nieruchomości wspólnej w celu utrzymania nieruchomości w niepogorszonym stanie technicznym .
7. Usuwanie awarii i jej skutków na nieruchomości wspólnej.
8. Ubezpieczenie budynków położonych na nieruchomości wspólnej.
9. Przygotowywanie, zwoływanie i obsługa zebrań Wspólnoty Mieszkaniowej.
10. Sporządzenie planu gospodarczego dla nieruchomości, w tym planu dochodów i wydatków z funduszu remontowego.
11. Przygotowywanie rozliczeń zdarzeń gospodarczych Wspólnoty poprzez rachunek bankowy, z tym że wpłaty na fundusz remontowy będą gromadzone na odrębnym koncie lub subkoncie.
12. Opracowywanie sprawozdania rocznego z wykonanie planu gospodarczego do końca I kwartału następnego roku.
13. Prowadzenie księgowości stosownie do art. 29 ustawy o własności lokali.
14. Prowadzenie rachunku bankowego i dysponowanie środkami na potrzeby nieruchomości wspólnej.
15. Prowadzenie windykacji należności z tytułu opłat, pożytków i innych przychodów z nieruchomości, a także udzielenie dalszych pełnomocnictw w tym zakresie.
§4
1. Zleceniobiorca jest uprawniony do przeprowadzania remontu lub modernizacji budynku wyłącznie na podstawie planu gospodarczego zatwierdzonego prawomocną uchwałą właścicieli lokali. W ramach tych czynności, Zleceniobiorca będzie pełnił czynności inwestora zastępczego.
2. Zleceniobiorca może podjąć samodzielne czynności i zlecić wykonanie remontu, w przypadku wystąpienia awarii zagrażającej zdrowiu lub mieniu, której koszt usunięcia nie przekroczy 3.000 EURO, a Wspólnota posiada wolne środki na koncie, przy czym Zleceniobiorca zobowiązany jest do przekazania Zleceniodawcy informacji o takiej konieczności w ciągu 3 dni od powstania takiej konieczności.
3. Zleceniobiorca zobowiązany jest poinformować Wspólnotę o wykonanym remoncie, określonym w ust. 2, w terminie 30 dni od jego wykonania oraz do przedstawienia dokumentów stwierdzających konieczność wykonania remontu.
§6
1. Strony uzgadniają że Zleceniobiorca wykonuje czynności za wynagrodzeniem w wysokości ustalonej uchwałą Właścicieli lokali.
2. Wynagrodzenie będzie pobierane z konta wspólnoty do dnia 10 każdego miesiąca, po wystawieniu faktury przez Zleceniobiorcę, bez potrzeby potwierdzenia faktury przez Zarząd Wspólnoty.
§7
1. Zleceniodawca uprawniony jest do kontroli i nadzoru nad prawidłowością prowadzenia spraw przez Zleceniobiorcę.
2. Zleceniobiorca zobowiązany jest do przekazania na każde żądanie Zleceniodawcy informacji oraz dokumentów dotyczących przedmiotu zlecenia.
3. Nie przekazanie informacji lub dokumentów wskazanych w ust. 2 w terminie .... tygodni od daty otrzymania żądania od Zleceniodawcy może stanowić podstawę rozwiązania niniejszej umowy przez Zleceniodawcę bez wypowiedzenia.
§8
1. Niniejsza umowa zostaje zawarta na czas nieoznaczony.
2. Każda ze stron może wypowiedzieć niniejszą umowę z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego.
§9
1. W okresie wypowiedzenia, o którym mowa w § 8 Zarząd wspólnoty zobowiązany jest wskazać nowego zarządcę nieruchomości, a po upływie okresu wypowiedzenia przekazać mu czynności określone w umowie.
2. Z upływem okresu wypowiedzenia, Zleceniobiorca zobowiązany jest wydać, a nowy Zarząd Zleceniodawcy zobowiązany jest przejąć dokumentacje nieruchomości oraz prawa i obowiązki dotychczasowego zarządcy.
§3 [tak w oryginale!]
Umowa niniejsza może zostać wypowiedziana przez każdą ze stron w trybie natychmiastowym w przypadku rażącego naruszenia zasad niniejszej umowy bądź ogłoszenia likwidacji bądź upadłości Zleceniobiorcy.
§11
Zmiany i uzupełnienia niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
§12
Spory mogące wyniknąć w związku z wykonywaniem niniejszej umowy będą rozstrzygane przez sąd właściwy miejscowo dla siedziby Wspólnoty.
§13
W sprawach nie uregulowanych niniejsza umową mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali i przepisy kodeksu cywilnego.
§14
Umowa została sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
ZLECENIODAWCA ZLECENIOBIORCA
Nowy doklejony: 15.12.11 11:24
To jest ciekawe:
§6
1. Strony uzgadniają że Zleceniobiorca wykonuje czynności za wynagrodzeniem w wysokości ustalonej uchwałą Właścicieli lokali.
Czyli zarządca zrzeka się wpływu na wysokość swojego wynagrodzenia - zgadza się, żeby wspólnota określiła wynagrodzenie jednostronnie. Może więc podejmijcie uchwałę o wynagrodzeniu zarządcy w wysokości 1 grosz za 1m2 powierzchni użytkowej? Zarządca w umowie z góry zaakceptował wynagrodzenie dowolnej wysokości, więc nie powinien protestować.
Potwierdzam dotychczasową opinię o tej umowie. Jest to taki "ni pies ni wydra" - czyli wzięte wszystkiego po trochu a żadnych konkretów. Tak kiedyś "starych zarządców" przeszkolono i takie umowy w sporej liczbie funkconują jeszcze w obiegu. Maximum władzy żadnej odpowiedzialności.
Kuriozalnie brzmi zapis o samodzielnym wypłacaniu (przelewaniu) sobie wynagrodzenia.
Później dziwimy się jak widać z wpisów userów, co mają zrobić bo gdzieś pieniądze ich poszły bez ich wiedzy - taki zapis jest niedopuszczalny (chociaż praktykowany).
Nie jest to w pełni umowa o zarządzanie (art.18 ust.1) bo występuje jednak śladowo (a powinien w zasadzie w każdym punkcie) zarząd wspólnoty.
Nie jest to też umowa o administrowanie bo zawiera zbyt dużo niezgodnych z prawem zapisów (przypisanych ustawowo do zarządu wspólnoty). Pisałem kiedyś i powtórzę - gdyby właściciele chcieli zmienić zapisy ustawowe i powierzyć administratorowi wykonywanie czynności zwykłego zarządu w tym prawo reprezentowania ich na zewnątrz - to taka zmiana sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną wymaga określonej procedury i formalności.
Nie musieli by wtedy wybierać zarządu.
Poniższe zapisy (niektóre w całości a niektóre w części) są niezgodne z prawem:
§ 2, § 3 ust. 3, 4, 5, 9, 10, 12, 14,15- jakich dalszych pełnomocnictw ma udzielać administrator w imieniu mocodawcy (na jakiej podstawie prawnej skoro w UoWL nawet taka funkcja nie występuje?) czyli właścicieli???
Mam inne zdanie. Ta umowa spełnia prawie wszystkie wymogi umowy o zarządzanie:
1) ma formę pisemną,
2) wskazuje zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie,
3) zawiera informację, że zleceniobiorca posiada licencję zawodową zarządcy nieruchomości,
4) zawiera oświadczenie zarządcy o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością,
5) zawiera zakres uprawnień i obowiązków zarządcy.
Brakuje tylko numeru licencji, ale skoro jest oświadczenie o jej posiadaniu oraz dane osobowe zarządcy, można to ustalić w Centralnym rejestrze zarządców: http://www.transport.gov.pl/2-482c0ddde037d.htm
Zarządca może ponieść odpowiedzialność zawodową na podstawie tej umowy. Nie przesądzam oczywiście, czy faktycznie poniesie w razie złożenia skargi, ale są ku temu podstawy.
15 - jakich dalszych pełnomocnictw ma udzielać administrator w imieniu mocodawcy czyli właścicieli???
Niestety admin. nie pozwala mi na polemikę. Dodam tylko ,że kuriozalne to jest tu stanowisko daarka, ale wynika ono wręcz z "patologicznej nienawiści do wszelkiej wladzy we WM w tym do zarządów".Przedstawiony przez Posesja skan umowy, to wręcz "wzorcowy przyklad takiej umowy". Pod względem prawnym to bubel, ale widocznie tak uczą na kursach zarządców. To przyklad umowy obowiązującej obie strony, obie sie zgadzają, i obie dają tym świadectwo swojej ignorancji.:bigsmile:
Do Posesji:
Potwierdzeniem moich racji będzie wklejenie skanu umowy o zarządzanie (powierzenie na zasadzie art. 18 ust.1).
Założę się że tekst będzie ten sam (no może, niewielkie korekty) - a różnica przecież jest oczywista i zasadnicza.
[cite] daarek:[/cite]Do Posesji:
Potwierdzeniem moich racji będzie wklejenie skanu umowy o zarządzanie (powierzenie na zasadzie art. 18 ust.1).
Założę się że tekst będzie ten sam (no może, niewielkie korekty) - a różnica przecież jest oczywista i zasadnicza.
Skanu jakiej umowy? Mówisz o tym konkretnym przypadku?
Powierzenie zarządu to umowa między właścicielami lokali, nie ma w nim miejsca na oświadczenie woli zarządcy, bo on nie jest stroną tej umowy.
Umowa o zarządzanie może być zawarta równolegle / potem, jako uzupełnienie "powierzenia", ale powstaje problem, kto w przypadku dużej imieniu wspólnoty mógłby ją podpisać za WM? Tylko wszyscy właściciele lokali, a to jest często niewykonalne.
W praktyce nie występują umowy o zarządzanie w sytuacji powierzenia zarządu w trybie art. 18.1.
Powierzenie na zasadzie art. 18 ust.1 - czyli właściciele umówili się że zarząd powierzają firmie zewnętrznej, mogą nawet określić jakiej, w tej samej umowie upoważniają kogoś spośród siebie do zawarcia takiej umowy z firmą. Podobnie właściciel np. biurowca powierzy zarządzanie firmie (zarządcy licencjonowanemu), czy też Skarb Państwa (zasoby) powierza zarządzanie - UoGN!
Tekst takiej umowy o zarządzanie będzie właśnie prawie identyczny z tekstem tej umowy o administrowanie - a nie powinien być.
Bo przecież wiadomo że zarządca licencjonowany sprawujący zarząd to nie zarządca licencjonowany administrujący tylko (do pomocy zarządu).
[cite] Posesja:[/cite]
Czyli zarządca zrzeka się wpływu na wysokość swojego wynagrodzenia - zgadza się, żeby wspólnota określiła wynagrodzenie jednostronnie. Może więc podejmijcie uchwałę o wynagrodzeniu zarządcy w wysokości 1 grosz za 1m2 powierzchni użytkowej? Zarządca w umowie z góry zaakceptował wynagrodzenie dowolnej wysokości, więc nie powinien protestować.
Rozumiem, że to żart, taka uchwała stanowiłoby nadużycie prawa w rozumieniu art. 5 kodeksu cywilnego.
[cite] Posesja:[/cite] Ta umowa spełnia prawie wszystkie wymogi umowy o zarządzanie
Mam takie samo zdanie na ten temat, to umowa o zarządzanie.
Trochę absurdalny ten zapis umowy:
"§9
1. W okresie wypowiedzenia, o którym mowa w § 8 Zarząd wspólnoty zobowiązany jest wskazać nowego zarządcę nieruchomości, a po upływie okresu wypowiedzenia przekazać mu czynności określone w umowie. "
Posesja - wydaje mi się ,że reprezentujesz stanowisko znanego na tym forum slynnego "doktrynera" ownera. Czyżby reinkarnacja?
Decyzja o powierzenie zarządu komuś to oczywiście pewna "umowa częsci właścicieli, posiadających conajmniej 50% udzialów ( w duzej WM) sformalizowana w formie uchwaly. Natomiast akt przekazania tego zarządu to umowa zgodna z kc między "tym kimś" a WM reprezentowaną przez swoich pelnomocników.Co tutaj jeszcze można zagmatwać?:bigsmile:
Komentarze
Czy administrator wprowadził Państwa w błąd, że do wytoczenia powództwa o zapłatę zaliczek konieczna jest uchwała?
Czy w umowie zawartej z administratorem powołano się na numer jego licencji?
W toku tego postępowania, które się toczy możecie wnieść o zabezpieczenie powództwa, poza tym można też wnieść powództwo o przyszłe powtarzające się świadczenia, uważam, że jak najszybciej należy ze sprawą udać się do adwokata (nie do doradcy), to czynność zwykłego zarządu, oczywiście na zebraniu należy to wyjaśnić.
W umowie zlecenie z Administratorem jest wskazana jego licencja.
Czy w momencie kiedy dłuznik wniósł sprzeciw od nakazu zapłaty , niezależnie teraz możemy wnieść o zabezpieczenie powództwa oraz o przyszłe należne świadczenia?
Czy w umowie jest oświadczenie zarządcy o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej?
Gdyby tak było, można by pociągnąć zarządcę do odpowiedzialności zawodowej.
Zgodnie z art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, umowa o zarządzanie powinna posiadać następujące cechy:
1) mieć formę pisemną pod rygorem nieważności,
2) wskazywać zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie,
3) zawierać numer licencji zawodowej zarządcy
4) zawierać oświadczenie zarządcy o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami
5) zawierać zakres uprawnień i obowiązków zarządcy.
Obecny przynosi więcej szkody, niż pożytku wspólnocie.
Dokładnie do tego zmierzają, moim zdaniem już teraz można składać wniosek o wszczęcie postępowania dyscyplinarnego, skoro wskazano licencję, to wygląda na to, że możemy mieć do czynienia z umową o zarządzanie.
Nowy doklejony: 13.12.11 14:55
Oczywiście, potrzebny jest do tego adwokat lub radca prawny, ktoś musi posprzątać po zarządcy.
Nowy doklejony: 13.12.11 15:15
KubaP Bardzo Cie przepraszam to nie są domniemania tylko Fakty. Nie wiem czy gdybyś został bez ciepła i wody teraz na święta nadal byś uważał że Administrator jest bez winy? w końcu ukrywał przed Wspólnotą że jeden człowiek zadłuża się względem pozostałych mieszkańców. żeby ten fakt ukryć zapłacił zadłużenie z naszego FR bez uchwały Wspólnoty sadząc że zanim się wyda to środki wrócą na konto FR tak się nie stało. Teraz odcięli nam wodę i ciepło bo mamy zapłacić ok 40 000 zł a zaznaczam że ten dług dotyczy jednego sprawcy ale w świetle prawa cała wspólnota za to odpowiada. Gdybyśmy mieli wiedzę juz przy zadłuzeniu np 10 000 na pewno sprawa inaczej by wyglądała.
czy uważasz, że jak doniesiesz na tego zarządcę do KOZ-y ( choć nie znam powodu , brak tekstu umowy z nim) to ciepło na święta wróci do twojego mieszkania?
Ja uważam, że trzeba jak najszybciej wyrwać kasę z dłużników....
czy ty rozumiesz co oznacza słowo WSPÓLNOTA .... i jakie to ma konsekwencje bycie w tej wspólnocie? ... znasz tekst ustawy o własności lokali?
Komisja Odpowiedzialności Zawodowej
Departament Gospodarki Nieruchomościami
ul. Wspólna 2/4
00-926 Warszawa
sekretariat tel. 022 661 82 14, fax 022 621 24 47
Sprawdź licencję zarządcy: http://www.transport.gov.pl/2-482c0ddde037d.htm
Przeczytaj ten artykuł: http://www.zarzadca.pl/komentarze/1151-kiedy-zarzadca-ponosi-odpowiedzialnosc-zawodowa
I ten: http://www.zarzadcy.com.pl/aktualnosci/najczesciej-pojawiajace-sie-pytania-dotyczace-odpowiedzialnosci-zawodowej-rzeczoznawcow,-posrednikow-oraz-zarzadcow/4050.html
Nowy doklejony: 13.12.11 15:22
KubaP, jak nie chcesz pomóc, to przynajmniej nie przeszkadzaj.
To nie teleturniej "pytanko - odpowiedź" .... w ten sposób nigdy niczego się nie nauczy...
65 wpis, a Ona pyta się : Jak dołożyć zarządcy, twojemu koledze po fachu....
Przypadkowo ten pan wykonuje ten sam zawód. Wykonuje wbrew temu, do czego zobowiązuje go ustawa (ugn):
Nawet zarządcy licencjonowanemu, który ma powierzony zarząd na mocy art. 18 (zarządza nieruchomością wspólną) i zawartą umowę z wszelkimi szykanani UoGN - ciężko jest udowodnić tak rażące nieprawidłowości, że KOZ-a je uzna i ukarze gościa.
W waszym przypadku nie ma szans bo wasz zarządca licencjonowany zatrudniony jest na zlecenie jako administrator (do pomocy zarządowi wspólnoty) - on za nic nie odpowiada o niczym nie decyduje (nawet jak w umowie ma napisane to jest to niezgodne z prawem) - zarząd za wszystko odpowiada.
Szkoda łudzić się nadzieją i tracić czas na długą, bezcelową procedurę. Koncentrować się na ważniejszych sprawach.
W pierwszym moim wejściu czyli w szóstym wpisie - czyli już 63 wpisy temu - (skoro tak lubisz matematykę) pisałem o tym, czyli znowu na podstawie błędnej oceny wysuwasz błędny wniosek.:bigsmile:
Pisałeś o czymś, ale nie o tym tu niestety popieram KubęP.
http://www.zarzadca.pl/zarzadzanie-nieruchomosciami/74-licencja-zarzadcy/851-orzecznictwo-komisji-odpowiedzialnosci-zawodowej?showall=1
Na stronie Ministerstwa Budownictwa jest zbiorcze zestawienie statystyczne wg stanu na dzień 31 grudnia 2010 r.: http://www.transport.gov.pl/files/0/1433/z2011.pdf
Pytania i odpowiedzi nt. odpowiedzialności zawodowej ze strony ministerstwa: http://www.transport.gov.pl/2-48241a4221799-1792143-p_1.htm
Pana KubaP jeśli tak bardzo Cię denerwuje sprawa którą tu przedstawiłam to chyba nie ma obowiązku byś dzielił się swoją cenną wiedzą a już na pewno epitet z Krową związany świadczy o twoim profesjonalizmie w rzeczowej dyskusji nad sprawą.
Podobnie uważa też Komisja Odpowiedzialności Zawodowej - patrz podsumowanie na końcu raportu, zalinkowanego przez Zarządcę.pl: .
"..błędne przekonanie ...że odpowiedzialność zawodową ponosi zarząd, a nie zarządca nieruchomości, któremu ten zarząd został zlecony..."
Jeżeli w umowie o administrowanie nie ma wyraźnie wpisane zarządca, że zarządza nieruchomością wspólną (a nie powinien mieć bo w sytuacji zarządu - w dużych wspólnotach - to właśnie zarząd zarządza - trochę inaczej w małych wspólnotach bywa i tego głównie to sformułowanie dotyczy ) nie było przypadku i nie słyszałem o takim aby KOZ ukarał jakiegoś adminstratora (z licencją zarządcy).
Podobno znany jestem z "uprzedzeń" do zarządców (administratorów) więc tym bardziej daleki jestem od ich obrony ale gdybym nie przećwiczył praktycznie takiej sytuacji to bym przecież zachwalał na wszystkie sposoby składanie wniosków do KOZ na każdego zarządcę (administratora) bo "rzadko którego działalność jest bez skazy".
Powtarzam, jeżeli zarządca licencjonowany zatrudniony jest do pomocy zarządowi i tylko administruje to nie ma takiej siły aby nie wybronił się przed KOZ. Pomijam przypadki drastycznych malwersacji, złodziejstwa itp.
Jeżeli ktoś coś wywalczył w takiej sprawie to niech się tu pochwali a i tak byłoby to potwierdzenim wyjątku w każdej regule.
następnie:
1. Zleceniodawca zleca a Zleceniobiorca przyjmuje do wykonania czynności związane ze zwyklym zarządem nieruchomościa wspólną okreslone w tresci niniejszej umowy.
2, Zleceniobiorca zobowiązany jest do wykonania w imieniu Wspólnoty czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólna a w szczególności
i tu podane standardowe dla zwykłego zarządu takie jak :
prowadzenie księgi obiektu budowlanego oraz dok ...itd
utrzymywanie w należytym stanie porządku i czystości ....itd
zapewnienie dostaw energii.....itd
zlecenie okresowych przeglądów technicznych.... itd
usuwanie awarii.... itd
ubezpieczenie budynku.... itd
przygotowanie rozliczeń i zdarzeń gospodarczych.... itd
przygotowanie i zwołanie zebrań ... itd
sporządzanie planu gospodarczego... itd
opracowywanie sprawozdania rocznego ... itd
prowadzenie księgowości stosownie do art 29 uwol
prowadzenie rachunku bankowego i dysponowanie środkami na potrzeby nieruchomości wspólnej
Prowadzenie windykacji należności z tyt opłat,pożytków i innych przychodów....
ponadto jest zapis że czynności przekracza jacy zwykły zarząd wymaga podjęcia uchwały przez WM
teraz jak do mam do wglądu to zastanawiam sie czy oby napeno dobrze skonstruowana jest ta umowa zlecenie co Ty sądzisz?
- "utrzymywanie w należytym stanie porządku i czystości " - co to znaczy? Zawarcie umowy z firmą sprzątającą (reprezentacja!), nadzór nad usługą firmy sprzątającej, czy też zobowiązanie się przez zarządcę do sprzątania?
- "zapewnienie dostaw energii" - zawarcie umów o dostawy (reprezentacja!), czy dostarczanie energii?
- "ubezpieczenie budynku" - zawarcie umowy ubezpieczenia (reprezentacja!)?
- "przygotowanie i zwołanie zebrań" - zwoływanie zebrań to uprawnienie zarządu, zarządca tego nie może robić. Może pomagać w przygotowaniach (sporządzenie sprawozdanie finansowego, rozliczeń z właścicielami, pomoc w przygotowaniu projektów uchwał itp.).
- "prowadzenie rachunku bankowego i dysponowanie środkami na potrzeby nieruchomości wspólnej" - rachunek wspólnoty "prowadzi" bank. Dysponowanie środkami tylko na podstawie pełnomocnictwa zarządu, w określonym zakresie - tutaj brak jakichkolwiek ograniczeń.
Przepisy k.c. w art. 353 określają "...Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego..."
UoWL wyraźnie określa w art. 22. 1. że: "...Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie..."
Więc zapis, że to zarządca wykonuje te czynności jest niezgodny z ustawą i bezskuteczny.
Gdyby wlaściciele chcieli zmienić ten zapis że administrator (zarządca) wykonuje czynności zwykłego zarządu a nie zarząd to byłaby to zmiana ustawowego sposobu zarządu wymagająca określonej procedury dla takiej umowy.
Poza tym, skoro jest zarząd wspólnoty to nie może być dwóch podmiotów (zarząd i zarządca) wykonujących i odpowiedzialnych za te same czynności - jest w tej sprawie nawet wyrok SN.
Wzór umowy którą przytoczyłaś stosuje się w sytuacji powierzania zarządu zarządcy (art. 18 ust.1) a nie zatrudniania administratora.
Te wpisane obowiązki są bezwzględnie nieważne jako bezprawne:
- Zleceniobiorca zobowiązany jest do wykonania w imieniu Wspólnoty czynności zwykłego zarządu
- przygotowanie i zwołanie zebrań..
- zapewnienie dostaw energii
- opracowywanie sprawozdania rocznego
- prowadzenie rachunku bankowego i dysponowanie środkami na potrzeby nieruchomości wspólnej
- Prowadzenie windykacji należności
Na ten ostatni zapis podniosą pewnie zarządcy krzyk, ale niestety administrator może i powinien zgłaszać do zarządu zalegających z opłatami czy takich których należy windykować, jednak nie powinien tego robić samodzilenie bo niektórzy z nich uważają ,że nawet do sądu mogą podać właściciela skoro mają windykować.
Reasumując: jest to "typowa umowa" o administrowanie stosowana (podsuwana do podpisu) przez zarządców - jak najwięcej praw, zero odpowiedzialności bo w końcu co te wszystkie ogólne stwierdzenia oznaczają? W ten też sposób będzie sie bronił administrator (zarządca) gdybyście się zdecydowali na KOZ.
Jakie czynności Twoim zdaniem może wykonywać zarządca, jeżeli nie czynności zwykłego zarządu, zlecone umową?
Zarządca MUSI przygotowywać (nie zwoływać) zebrania - zarówno od strony organizacyjnej (wynajem sali), jak i merytorycznej (materiały, sprawozdanie finansowe itp.). W końcu za to mu się płaci. Jeśli zarządca prowadzi ewidencję finansową, to kto ma dostęp do danych i dokumentów? Kto jest w stanie te dane zebrać i przetworzyć?
Windykacja należności - jak najbardziej, wystarczy pełnomocnictwo procesowe udzielone przez zarząd.
Nie jest prawdą, że takie działania są sprzeczne z prawem, przewiduje to art. 87 § 1 kpc.
Najczęściej to nie zarządcy dopominają się o takie uprawnienia, lecz sami członkowie zarządu im to zlecają ("pan jako osoba z zewnątrz będzie inaczej traktowana, my jesteśmy tylko sąsiadami"). To nie jest ani przyjemne, ani nie daje żadnych profitów - ale niestety konieczne. Może to robić zarząd, zarządca albo adwokat czy radca prawny - decyzja należy do umawiających się stron.
Tak jak myślałem o tej windykacji - czy Ty rozumiesz co ja napisałem?
Ech... .
Napisz to, nie będziemy musieli zgadywać.
I dlaczego tych czynności zarząd nie może zlecić zarządcy.
I dlaczego miałoby to być sprzeczne z ustawą i nieważne.
I jeszcze - jakie w takim razie czynności może twoim zdaniem wykonywać zarządca, skoro czynności zwykłego zarządu wykonywać nie może?
Co do windykacji - jeżeli jest taki zapis w umowie (jak w omawianym przypadku) oraz zarządca posiada pełnomocnictwo od zarządu, to może prowadzić windykację zarówno na etapie polubownym (monit, wezwanie do zapłaty), jak i sądowym oraz komorniczym (zależy to jeszcze od zakresu umocowania). Udzielając pełnomocnictwa, zarząd umocowuje zarządcę do tych czynności. Jeśli nie da pełnomocnictwa, będzie sam (i samodzielnie, i osobiście
Jednak tak na zdrowy rozsądek to rzeczywiście w tej umowie zlecenie jest napisane "Zleceniodawca zleca a zleceniobiorca przyjmuje do wykonania czynności związane ze zwykłym zarządem nieruchomością wspólna określone w treści niniejszej umowy" i Tu chyba Daarek ma racje bo ZARZĄD został powołany z członków wspólnoty w liczbie 3 osoby na mocy podjętej uchwały właścicieli
Administrator rzeczywiście wcześniej sprawował ZARZĄD ale właściciele nie byli zadowoleni z zawieranych przez niego umów np z Firmami sprzątającymi czy innymi firmami dlatego go odwołali aktem notarialnym i w to miejsce powstał właśnie ten obecny ZARZĄD wybrany z z mieszkańców a z administratorem podpisaliśmy umowę zlecenie na administrowanie . Wydaje się ze w tej umowie słowa "związane ze zwykłym zarządem " powinny zostać zamienione na słowa "zarządzanie" czy tak?
1) organ wspólnoty
2) zarządzanie, czyli wykonywanie czynności zarządzania.
Proponowana przez Ciebie gra w słowa prowadzi donikąd.
Zarządzanie jest pojęciem szerszym niż "zwykły zarząd", bo obejmuje również czynności przekraczające zwykły zarząd.
Nie że np. opracowuje sprawozdanie ale, że przedstawia do zatwierdzenia zarządowi sprawozdanie.
Nie że np. dysponuje kontem wspólnoty tylko, że wszelkie wydatki powyżej np. kwoty 500 zł wymagają zatwierdzenia przez zarząd
O windykowaniu już też pisałem, nie można poprzestać że ma windykować bo to nic nie oznacza a może wszystko oznaczać - to musi być specyzowane dokładnie.
Itd. - tak uważam - bo wynika to z zapisów ustawowych, a także z bogatego materiału dla zarządców i właścicieli jakie ukazują się w wydawnictwach fachowych czy na portalach. Ja nie uznaję stwierdzeń że komuś się wydaje że to czy tamto albo że jakaś czynność jest zwykłego zarządu i koniec. Jako że np. czynności zwykłego zarządu nie są nigdzie określone, w jednej wspólnocie w danej sytuacji dana czynność będzie zwykła a w innej wspólnocie w innej sytuacji będzie przekraczała zarząd zwykły.
Świat nie jest tylko czarno-biały ale ma też inne odcienie.
p.s. nie ma potrzeby bo ja taki egzemplarz umowy znam na pamięć i z dużą dozą prawdopodobieństwa mogę określić numer licencji twojego zarządcy bo wiem na jakich "kursach" jakich który miał wykładowców z określonymi poglądami fachowymi. Podepnij na forum skan - podobna sprawa już była kiedyś rozpatrywana - im więcej głów będzie medytowało nad tym, tym lepiej
p.s. nie no.. ja miałem na myśli tzw. "starych zarządców"
Poza tym przypominam, że od 1 stycznia 2008 "kursy" nie wystarczą, żeby zdobyć licencję. Trzeba skończyć studia podyplomowe i 6-miesięczną praktykę.
Jednak populizm ma się dobrze ...
b]właściciel lokalu ma racje, bo to on jest Panem na "zagrodzie" przecież ma płacić ... [/b
2. Zleceniobiorca oświadcza, iż jako licencjonowany zarządca nieruchomości posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.
§2
Zleceniodawca zleca a Zleceniobiorca przyjmuje do wykonania czynności związane ze zwykłym zarządem nieruchomością wspólną określone w treści niniejszej umowy.
§3
Zleceniobiorca zobowiązany jest do wykonania w imieniu Wspólnoty czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności:
1. Weryfikowanie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, prowadzenie wykazu lokali, właścicieli lokali.
2. Prowadzenie księgi obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej nieruchomości wspólnej wymaganej przez przepisy prawa budowlanego.
3. Utrzymanie w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku właścicieli lokali oraz zawierania umów mających na celu realizację tego obowiązku, przy czym przed zawarciem takich umów Zleceniobiorca jest zobowiązany przekazać Zleceniodawcy ich projekty, a zawarcie nie powinno nastąpić przed upływem 7 od daty przekazania projektów Zleceniodawcy.
4. Zapewnianie dla nieruchomości wspólnej dostaw energii elektrycznej, energii cieplnej, wody, gazu, odprowadzania ścieków i wywozu śmieci oraz zawierania stosownych umów, przy czym przed zawarciem takich umów Zleceniobiorca jest zobowiązany przekazać
Zleceniodawcy ich projekty, a zawarcie nie powinno nastąpić przed upływem 7 od daty przekazania projektów Zleceniodawcy.
5. Zlecenie okresowych przeglądów nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne zgodnie z wymogami prawa.
6. Wykonywanie bieżącej konserwacji i bieżących napraw nieruchomości wspólnej w celu utrzymania nieruchomości w niepogorszonym stanie technicznym .
7. Usuwanie awarii i jej skutków na nieruchomości wspólnej.
8. Ubezpieczenie budynków położonych na nieruchomości wspólnej.
9. Przygotowywanie, zwoływanie i obsługa zebrań Wspólnoty Mieszkaniowej.
10. Sporządzenie planu gospodarczego dla nieruchomości, w tym planu dochodów i wydatków z funduszu remontowego.
11. Przygotowywanie rozliczeń zdarzeń gospodarczych Wspólnoty poprzez rachunek bankowy, z tym że wpłaty na fundusz remontowy będą gromadzone na odrębnym koncie lub subkoncie.
12. Opracowywanie sprawozdania rocznego z wykonanie planu gospodarczego do końca I kwartału następnego roku.
13. Prowadzenie księgowości stosownie do art. 29 ustawy o własności lokali.
14. Prowadzenie rachunku bankowego i dysponowanie środkami na potrzeby nieruchomości wspólnej.
15. Prowadzenie windykacji należności z tytułu opłat, pożytków i innych przychodów z nieruchomości, a także udzielenie dalszych pełnomocnictw w tym zakresie.
§4
1. Zleceniobiorca jest uprawniony do przeprowadzania remontu lub modernizacji budynku wyłącznie na podstawie planu gospodarczego zatwierdzonego prawomocną uchwałą właścicieli lokali. W ramach tych czynności, Zleceniobiorca będzie pełnił czynności inwestora zastępczego.
2. Zleceniobiorca może podjąć samodzielne czynności i zlecić wykonanie remontu, w przypadku wystąpienia awarii zagrażającej zdrowiu lub mieniu, której koszt usunięcia nie przekroczy 3.000 EURO, a Wspólnota posiada wolne środki na koncie, przy czym Zleceniobiorca zobowiązany jest do przekazania Zleceniodawcy informacji o takiej konieczności w ciągu 3 dni od powstania takiej konieczności.
3. Zleceniobiorca zobowiązany jest poinformować Wspólnotę o wykonanym remoncie, określonym w ust. 2, w terminie 30 dni od jego wykonania oraz do przedstawienia dokumentów stwierdzających konieczność wykonania remontu.
§5
Czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają podjęcia uchwały przez Wspólnotę Mieszkaniową.
§6
1. Strony uzgadniają że Zleceniobiorca wykonuje czynności za wynagrodzeniem w wysokości ustalonej uchwałą Właścicieli lokali.
2. Wynagrodzenie będzie pobierane z konta wspólnoty do dnia 10 każdego miesiąca, po wystawieniu faktury przez Zleceniobiorcę, bez potrzeby potwierdzenia faktury przez Zarząd Wspólnoty.
§7
1. Zleceniodawca uprawniony jest do kontroli i nadzoru nad prawidłowością prowadzenia spraw przez Zleceniobiorcę.
2. Zleceniobiorca zobowiązany jest do przekazania na każde żądanie Zleceniodawcy informacji oraz dokumentów dotyczących przedmiotu zlecenia.
3. Nie przekazanie informacji lub dokumentów wskazanych w ust. 2 w terminie .... tygodni od daty otrzymania żądania od Zleceniodawcy może stanowić podstawę rozwiązania niniejszej umowy przez Zleceniodawcę bez wypowiedzenia.
§8
1. Niniejsza umowa zostaje zawarta na czas nieoznaczony.
2. Każda ze stron może wypowiedzieć niniejszą umowę z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego.
§9
1. W okresie wypowiedzenia, o którym mowa w § 8 Zarząd wspólnoty zobowiązany jest wskazać nowego zarządcę nieruchomości, a po upływie okresu wypowiedzenia przekazać mu czynności określone w umowie.
2. Z upływem okresu wypowiedzenia, Zleceniobiorca zobowiązany jest wydać, a nowy Zarząd Zleceniodawcy zobowiązany jest przejąć dokumentacje nieruchomości oraz prawa i obowiązki dotychczasowego zarządcy.
§3 [tak w oryginale!]
Umowa niniejsza może zostać wypowiedziana przez każdą ze stron w trybie natychmiastowym w przypadku rażącego naruszenia zasad niniejszej umowy bądź ogłoszenia likwidacji bądź upadłości Zleceniobiorcy.
§11
Zmiany i uzupełnienia niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
§12
Spory mogące wyniknąć w związku z wykonywaniem niniejszej umowy będą rozstrzygane przez sąd właściwy miejscowo dla siedziby Wspólnoty.
§13
W sprawach nie uregulowanych niniejsza umową mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali i przepisy kodeksu cywilnego.
§14
Umowa została sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
ZLECENIODAWCA ZLECENIOBIORCA
Nowy doklejony: 15.12.11 11:24
To jest ciekawe: Czyli zarządca zrzeka się wpływu na wysokość swojego wynagrodzenia - zgadza się, żeby wspólnota określiła wynagrodzenie jednostronnie. Może więc podejmijcie uchwałę o wynagrodzeniu zarządcy w wysokości 1 grosz za 1m2 powierzchni użytkowej? Zarządca w umowie z góry zaakceptował wynagrodzenie dowolnej wysokości, więc nie powinien protestować.
Kuriozalnie brzmi zapis o samodzielnym wypłacaniu (przelewaniu) sobie wynagrodzenia.
Później dziwimy się jak widać z wpisów userów, co mają zrobić bo gdzieś pieniądze ich poszły bez ich wiedzy - taki zapis jest niedopuszczalny (chociaż praktykowany).
Nie jest to w pełni umowa o zarządzanie (art.18 ust.1) bo występuje jednak śladowo (a powinien w zasadzie w każdym punkcie) zarząd wspólnoty.
Nie jest to też umowa o administrowanie bo zawiera zbyt dużo niezgodnych z prawem zapisów (przypisanych ustawowo do zarządu wspólnoty). Pisałem kiedyś i powtórzę - gdyby właściciele chcieli zmienić zapisy ustawowe i powierzyć administratorowi wykonywanie czynności zwykłego zarządu w tym prawo reprezentowania ich na zewnątrz - to taka zmiana sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną wymaga określonej procedury i formalności.
Nie musieli by wtedy wybierać zarządu.
Poniższe zapisy (niektóre w całości a niektóre w części) są niezgodne z prawem:
§ 2, § 3 ust. 3, 4, 5, 9, 10, 12, 14, 15 - jakich dalszych pełnomocnictw ma udzielać administrator w imieniu mocodawcy (na jakiej podstawie prawnej skoro w UoWL nawet taka funkcja nie występuje?) czyli właścicieli???
1) ma formę pisemną,
2) wskazuje zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie,
3) zawiera informację, że zleceniobiorca posiada licencję zawodową zarządcy nieruchomości,
4) zawiera oświadczenie zarządcy o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością,
5) zawiera zakres uprawnień i obowiązków zarządcy.
Brakuje tylko numeru licencji, ale skoro jest oświadczenie o jej posiadaniu oraz dane osobowe zarządcy, można to ustalić w Centralnym rejestrze zarządców:
http://www.transport.gov.pl/2-482c0ddde037d.htm
Zarządca może ponieść odpowiedzialność zawodową na podstawie tej umowy. Nie przesądzam oczywiście, czy faktycznie poniesie w razie złożenia skargi, ale są ku temu podstawy. Procesowych. Wynika to z art. 91 kpc.
Potwierdzeniem moich racji będzie wklejenie skanu umowy o zarządzanie (powierzenie na zasadzie art. 18 ust.1).
Założę się że tekst będzie ten sam (no może, niewielkie korekty) - a różnica przecież jest oczywista i zasadnicza.
Powierzenie zarządu to umowa między właścicielami lokali, nie ma w nim miejsca na oświadczenie woli zarządcy, bo on nie jest stroną tej umowy.
Umowa o zarządzanie może być zawarta równolegle / potem, jako uzupełnienie "powierzenia", ale powstaje problem, kto w przypadku dużej imieniu wspólnoty mógłby ją podpisać za WM? Tylko wszyscy właściciele lokali, a to jest często niewykonalne.
W praktyce nie występują umowy o zarządzanie w sytuacji powierzenia zarządu w trybie art. 18.1.
Tekst takiej umowy o zarządzanie będzie właśnie prawie identyczny z tekstem tej umowy o administrowanie - a nie powinien być.
Bo przecież wiadomo że zarządca licencjonowany sprawujący zarząd to nie zarządca licencjonowany administrujący tylko (do pomocy zarządu).
Rozumiem, że to żart, taka uchwała stanowiłoby nadużycie prawa w rozumieniu art. 5 kodeksu cywilnego.
Mam takie samo zdanie na ten temat, to umowa o zarządzanie.
Trochę absurdalny ten zapis umowy:
"§9
1. W okresie wypowiedzenia, o którym mowa w § 8 Zarząd wspólnoty zobowiązany jest wskazać nowego zarządcę nieruchomości, a po upływie okresu wypowiedzenia przekazać mu czynności określone w umowie. "
Decyzja o powierzenie zarządu komuś to oczywiście pewna "umowa częsci właścicieli, posiadających conajmniej 50% udzialów ( w duzej WM) sformalizowana w formie uchwaly. Natomiast akt przekazania tego zarządu to umowa zgodna z kc między "tym kimś" a WM reprezentowaną przez swoich pelnomocników.Co tutaj jeszcze można zagmatwać?:bigsmile: